Asuntotonttien vuokrasopimusten uusiminen

Kaupunki uusii tontinvuokrasopimukset kaikkien vuokralaisten kanssa samojen periaatteiden mukaisesti. Sopimuksiin päivitetään nykyisin käytössä olevat vakioehdot sekä tonttikohtaiset ehdot.  

Viime vuosina Helsingissä on uusittu paljon vuokrasopimuksia. Esimerkiksi vuosina 2023–2024 vuokrasopimus päättyi noin 60 tontilla ja vuosina 2020–2021 noin 750 tontilla. Vuonna 2025 päättyy noin 250 asuntotontin vuokrasopimus. Näistä suurin osa on alkanut 1960-luvulla. Sen jälkeen tonttien arvo on noussut voimakkaasti ja useimpien tonttien vuokra on jäänyt hyvin alhaiseksi verrattuna nykyiseen vuokratasoon. 

Asuntotontin vuokraan vaikuttavat:

• tontille rakennettu kerrosala (k-m²)
• kaupunginosan rakennusoikeuden kerrosneliöhinta (euroa/k-m²)
• elinkustannusindeksi.

Esimerkki omakotitalotontin vuokran laskemisesta                     

Esimerkkikaupunginosassa sijaitsevalle omakotitalotontille on rakennettu omakotitalo, jossa on kerrosalaa 130 k-m². Alueen rakennusoikeuden yksikköhinta (kerrosneliöhinta) on 930 euroa/k-m².

Kun tontille rakennettu kerrosala kerrotaan rakennusoikeuden yksikköhinnalla (kerrosneliöhinnalla), tuloksena saadaan tontin laskennallinen arvo. Tontin laskennallinen arvo on siten 120 900 euroa (kaavalla 130 k-m² x 930 euroa/k-m²).

Helsingin kaupungin asuntotonttien vuosivuokra on 4 % tontin laskennallisesta arvosta. Tämä periaate on kaupunginvaltuuston vahvistama (2.2.2022, 22 §). Esimerkin mukaisen tontin vuosivuokra on siten 4 836 euroa (laskukaavalla 120 900 euroa x 0,04).

• Alueiden rakennusoikeuden markkina-arvot 2025 päättyvät maanvuokrasopimukset

Vuokralainen maksaa täyttä vuokraa vasta 10 vuoden kuluttua

Jos tontin uusi vuokra on 5 171,20 euroa, vuokralainen maksaa ensimmäisenä vuonna 50 % tästä vuokrasta eli 2 585,60 euroa. Toisena vuonna vuokralainen maksaa 55 % eli 2 844,16 euroa.

Vuokra nousee vuosittain niin, että vuokralainen maksaa täysmääräisesti uutta vuokraa vasta 10 vuoden kuluttua. Perittävä maanvuokra ei voi kuitenkaan olla alhaisempi kuin vanhan maanvuokrasopimuksen mukainen viimeisen vuoden maanvuokra.

Vuokra määritetään tontille rakennetun kerrosalan mukaan. Kerrosalaan lasketaan tontin pääkäyttötarkoituksen mukaiset rakennukset.   

Esimerkiksi omakotitalotontilla kerrosalaan lasketaan mukaan kaikki asumiskäytössä olevat tilat. Varsinaisten asuinkerrosten lisäksi kellarikerroksen, ullakon tai varastorakennuksen tilat, jos niitä käytetään asumiseen. Kerrosalaan ei lasketa esimerkiksi varastotilaa, autotallia, teknisiä tiloja, parvekkeita tai ulkoterasseja. 

Katso kuva omakotitalon kerrosalan laskentaperusteista (pdf)

Vuokran perusteena olevan tontille rakennetun kerrosalan määrittelee kaupungin ulkopuolinen asiantuntija rakennuslupapiirustuksista. Vuokralaisen tulee tarkastaa talotyyppi ja kerrosala.  Vuokralainen lähettää kaupungille tiedot, jos ne poikkeavat määritellyistä. Tarvittaessa tontilla järjestetään katselmus. 

Tontin vuokraan vaikuttaa kaupunginosan rakennusoikeuden kerrosneliöhinta (euroa/k-m²).     

Helsingissä kaupunginosien rakennusoikeuksien kerrosneliöhinnat arvioi kaksi kaupungin ulkopuolista asiantuntijaa. Heidän arvioimistaan hinnoista valitaan alhaisempi ja tästä hinnasta vähennetään noin 40 %. 

Helsingissä maanvuokraan vaikuttava neliöhinta on siis noin 60 % alueen rakennusoikeuden kerrosneliöhinnoista. Useimmat muut isot kaupungit käyttävät maanvuokran perusteena käypää arvoa. 

Lopullisesti kaupunginosien rakennusoikeuksien kerrosneliöhinnoista päättää kaupunginvaltuusto.  

Kaupunki haluaa edistää täydennysrakentamista vuokraamillaan asuinkerrostalotonteilla. Vuokrasopimusten uusimisen yhteydessä kaupunki selvittää, onko tontin täydennysrakentaminen mahdollista.

Jos täydennysrakentaminen on mahdollista tontilla, jonka vuokrasopimus päättyy vuonna 2025, vuokralaisen tulee hakea asemakaavan muutosta yhdessä kaupungin kanssa ennen vuokrasopimuksen päättymistä. Lisäksi vuokralaisen tulee tehdä 5 vuoden kuluessa kaupungin kanssa toteuttamissopimus. Jos vuokralainen ei näin edistä täydennysrakentamista, kaupunki voi supistaa vuokra-aluetta ilman vuokralaisen suostumusta.

Vuokralainen voi saada täydennysrakentamisesta taloudellista hyötyä. Taloyhtiö voi myydä uuden rakennusoikeuden haluamalleen taholle tai kaupungille, tai toteuttaa uuden rakennusoikeuden itse. 

Lue lisää täydennysrakentamisen verkkosivulta(Linkki johtaa ulkoiseen palveluun)

Lue lisää täydennysrakentamisesta kaupungin vuokraamilla asuntotonteilla

Ole yhteydessä sähköpostilla:  taydennysrakentaminen@hel.fi(Linkki avaa oletussähköpostiohjelman)

Vuokrasopimuksen uusimishetkellä tontin tulee olla asemakaavan mukainen tontti. Jos näin ei ole, kaupunki hakee tonttijakoa, lohkomista ja rekisteröintiä vuokralaisen puolesta. Nämä ovat maksullisia palveluja. Kaupunki veloittaa nämä kulut vuokralaiselta.

Tonttijako ja lohkominen voivat vaikuttaa vuokra-alueen pinta-alaan.

Lue lisää tonttijaosta ja kiinteistötoimituksista. 

Helsingin kaupunki lähettää vuokralaisille kutsun maanvuokrasopimuksen allekirjoitustilaisuuteen. Yksityishenkilöt antavat tarvittaessa toisilleen edustusoikeuden valtakirjalla.

Yhtiömuotoisilla vuokralaisilla edustusoikeus todennetaan useimmissa tapauksissa kaupparekisteriotteelta, joten vuokralaisten tulisi tarkistaa niiden ajantasaisuus.

Maanvuokrasopimuksen uusiminen edellyttää yhtiömuotoisilla vuokralaisilla useimmiten sitä, että asia viedään yhtiökokouksen päätettäväksi. Tämän tulisi tapahtua hyvissä ajoin ennen uuden maanvuokrasopimuksen allekirjoittamista.