KAUPUNGINVALTUUSTON ASIAKIRJAT

ERÄIDEN VUODEN 2007 TALOUSARVIOON MERKITTYJEN MÄÄRÄRAHOJEN YLITTÄMINEN

Khs 2007-1250, 2007-2049, 2007-2304, 2007-2312, 2007-2313, 2007-2495, 2007-2432

Talous- ja suunnittelukeskus, kaupunkisuunnitteluvirasto, suomenkielisen työväenopiston johtokunta, ruotsinkielinen työväenopisto, kulttuuri- ja kirjastolautakunta, nuorisoasiainkeskus, työterveyskeskus, pelastuslautakunta, ympäristölautakunta ja tietokeskus esittävät, että jäljempänä mainittuja määrärahoja saataisiin ylittää seuraavasti.

Suluissa oleva luku kertoo käytettävissä olevan talousarviomäärärahan suuruuden ja siinä on otettu huomioon Kvston päättämät määrärahamuutokset sekä virastoille siirrettäväksi esitetyt sopimuskorotuksiin tarvitut määrärahat, jotka oli varattu keskitetysti Khn käytettäväksi.

1 39	Muu yleishallinto
1 39 02	Osuudet ja korvaukset (4 775 000)

Määräraha on varattu YTV:n maksuosuuksiin, Uudenmaan liitolle maksettaviin osuuksiin ja Pääkaupunkiseudun Junakalustoyhtiön palvelumaksuihin. Uudenmaan liitolle maksettava osuus on toteutumassa Uudenmaan osaamiskeskusohjelman lisärahoitusosuus mukaan lukien n. 155 000 euroa talousarvioon varattua suurempana.

Määrärahaa tulisi saada ylittää 155 000 eurolla.

2 11	Kaupunkisuunnittelulautakunta ja ‑virasto (21 303 000)

Kvsto on myöntänyt virastolle 3 130 000 euron ylitysoikeudet käyttömenoihin, joista 1 500 000 euroa Jätkäsaaren, Hernesaaren ym. alueiden kaavoituksessa tarvittavien konsulttitöiden rahoitukseen (Kvsto 31.1.2007) sekä 1 630 000 euroa Länsimetron vuonna 2007 toteutuvan hankesuunnittelun rahoitukseen (Kvsto 11.4.2007).

Länsimetron suunnittelu on edellyttänyt geoteknisiä lisätutkimuksia sekä lisäsuunnittelua mm. Koivusaaren ja Lauttasaaren asemiin, mistä on aiheutunut 500 000 euron lisämäärärahan tarve.

Määrärahaa tulisi saada ylittää vielä 500 000 eurolla.

3 11	Suomenkielinen työväenopisto (12 013 000)

Osa ulkopuolisin varoin rahoitettavista hankkeista on sellaisia, joihin talousarvion valmisteluvaiheessa ei voida varautua. Opetusministeriö on myöntänyt työväenopistolle 155 000 euron lisäavustukset. Menot kohdistuvat palkkoihin 114 000 euroa ja henkilösivukuluihin 41 000 euroa.

Määrärahaa tulisi saada ylittää 155 000 eurolla.

3 12	Ruotsinkielinen työväenopisto (2 564 000)

Osa ulkopuolisin varoin rahoitettavista hankkeista on sellaisia, joihin talousarvion valmisteluvaiheessa ei voida varautua. Opetusministeriö on myöntänyt työväenopistolle 53 000 euron lisäavustuksen. Menot kohdistuvat palkkoihin 49 000 euroa ja henkilösivukuluihin 20 000 euroa. Lisäksi muita avustuksia on saatu yhteensä 15 600 euroa.

Määrärahaa tulisi saada ylittää 69 000 eurolla.

3 15	Kaupunginkirjasto (31 303 000)

Osa ulkopuolisin varoin rahoitettavista hankkeista on sellaisia, joihin talousarvion valmisteluvaiheessa ei voida varautua. Kirjaston talousarvio perustuu 416 000 euron ulkopuoliseen tukeen ja kertymäarvio on 1 161 000 euroa (ero 745 000 euroa). Ylitystarpeen on arvioitu vuonna 2007 olevan 575 000 euroa, kun kaikki hankkeet eivät valmistu vuoden 2007 aikana. Lisäksi määrärahan ylitystarvetta lisää keskustakirjaston toteuttamismahdollisuuksia selvittävän henkilön palkkio, joka vuoden 2007 osalta on 58 500 euroa.

Määrärahaa tulisi saada ylittää 634 000 eurolla.

3 17 01

Kulttuuriasiainkeskus (11 099 000)

Osa ulkopuolisin varoin rahoitettavista hankkeista on sellaisia, joihin talousarvion valmisteluvaiheessa ei voida varautua, koska projektiavustuspäätöksiä tehdään vasta talousarviovuoden aikana. Kulttuuriasiainkeskus on saanut vuoden 2007 aikana tällaisia avustuksia 268 000 euron verran. Menot kohdistuvat palkat-kohdalle 170 000 euroa, henkilösivumenot-kohdalle 8 000 euroa, aineet, tarvikkeet ja tavarat -kohdalle 50 000 euroa ja vuokrat-kohdalle 40 000 euroa.

Määrärahaa tulisi saada ylittää 268 000 eurolla.

3 31	Nuorisotoimi (24 456 000)

Nuorisoasiainkeskus on saamassa n. 390 000 euroa tukia ja avustuksia, kun budjetoidut tukitulot olivat 140 000 euroa. Näillä rahoilla käynnistettyjen projektien läpiviemiseen tarvitaan ns. teknisenä ylityksenä 170 000 euroa, kohdistuen palkka- ja muihin henkilöstömenoihin 130 000 euroa ja aine- ja tarvikekuluihin 40 000 euroa.

Määrärahaa tulisi saada ylittää 170 000 eurolla.

3 53	Työterveyskeskus (12 276 000)

Kansaneläkelaitos on myöntänyt vuoden 2005 ja 2006 kelakorvaukset 581 000 euroa suurempina kuin taseessa auki ollut (arvioitu) korvauksen määrä. Ylituloa muodostuu vuonna 2007 n. 540 000 euroa.

Ruskeasuon työterveysasema on siirtynyt uusiin tiloihin suunniteltua aikaisemmin, jolloin vuokrakulut ylittyvät 75 000 euroa. Muissa menolajeissa syntyvää säästöä käytetään osan kattamiseen, osaan tarvitaan lisämäärärahaa.

Määrärahaa tulisi saada ylittää 41 000 eurolla.

4 35	Pelastustoimi (43 051 000)

Määrärahojen ylitys aiheutuu pääosin talousarvioon sisältymättömistä kalustohankinnoista, jotka on ollut välttämätöntä toteuttaa toiminnan ylläpitämiseksi. Osa kalustohankinnoista aiheutuvasta ylityksestä on voitu kattaa säästöillä muissa menolajeissa.

Määrärahaa tulisi saada ylittää 124 000 eurolla.

4 37	Ympäristölautakunta (11 571 000)

Ympäristökeskukselle on aiheutunut lakisääteisesti tai muutoin velvoittavana annettuja ennalta arvaamattomia kustannuksia, mm. Helsingin kaupungin meluselvitys, Helsingin ilmansuojelun varautumissuunnitelma sekä kaupungin hulevesistrategian valmisteluun kuuluva hulevesiselvitys, yhteensä 455 000 euroa.

Määrärahaa tulisi saada ylittää 455 000 eurolla.

7 02 01

Korot, talous- ja suunnittelukeskuksen käytettäväksi (34 140 000)

Tilapäisluottojen korkoihin on varattu 5 000 000 euron suuruinen määräraha. Kohdalta tilitetään kaupungin sisäiset korot liikelaitosten sijoituksista keskuskassaan ja niiden käyttötilillä vuoden aikana olleista varoista. Määräraha ei riitä johtuen erityisesti Helsingin Energian hyvästä likviditeetistä ja korkojen poikkeuksellisen korkeasta tasosta vuoden aikana. Määrärahaa tulisi saada ylittää 11 000 000 eurolla. Vastaavasti saman talousarviokohdan tulopuolella oleva määräraha alakohdassa 7 02 01 59, Muut korot, johon kirjataan sijoitusten korot, tulee ylittymään menoylitystä vastaavasti.

Määrärahaa tulisi saada ylittää 11 000 000 eurolla.

8 02 07

Talonrakennus, ympäristökeskus (0)

Ympäristölaboratorio muuttuu MetropoliLab-liikelaitokseksi 1.1.2008 alkaen ja siirtyy samalla uusiin tiloihin Viikkiin. Uusiin laboratoriotiloihin on tarpeen tehdä toiminnan edellyttämiä muutoksia, joiden kustannuksista kaupungin välittömästi maksettavaksi kohdentuu 600 000 euroa. Kyseisistä kustannuksista 330 000 euroa aiheutuu tilojen kiinteisiin rakenteisiin liittyvistä muutostöistä. Kustannuksista 270 000 euroa aiheutuu irtaimen kaluston hankinnasta.

Perustettavan uuden talousarviokohdan 8 02 07 ”Ympäristölaboratorion muutostyöt, ympäristökeskuksen käytettäväksi” määrärahaa tulisi saada ylittää 330 000 eurolla.

8 09 07

Irtaimen omaisuuden perushankinta, ympäristökeskus (312 000)

Määrärahaa tulisi saada ylittää 270 000 eurolla.

8 09 29

Irtaimen omaisuuden perushankinta, tietokeskus (32 000)

Tietokeskuksen muuttoon Ympyrätaloon ei ollut vuoden 2007 talousarviossa varauduttu.

Määrärahaa tulisi saada ylittää 115 000 eurolla.

Khs toteaa, että nyt päätettäviksi esitettävät ylitystarpeet ovat yhteensä 14 286 000 euroa.

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee oikeuttaa talous- ja suunnittelukeskuksen, kaupunkisuunnittelulautakunnan, suomenkielisen työväenopiston johtokunnan, ruotsinkielisen työväenopiston johtokunnan, kulttuuri- ja kirjastolautakunnan, nuorisolautakunnan, työterveyskeskuksen, pelastuslautakunnan, ympäristölautakunnan ja tietokeskuksen ylittämään vuoden 2007 talousarvion määrärahoja seuraavasti:

Luku/kohta		euroa

1 39 02	Osuudet ja korvaukset	155 000
2 11	Kaupunkisuunnittelulautakunta ja -virasto	500 000
3 11	Suomenkielinen työväenopisto	155 000
3 12	Ruotsinkielinen työväenopisto	69 000
3 15	Kaupunginkirjasto	634 000
3 17 01	Kulttuuriasiainkeskus	268 000
3 31	Nuorisotoimi	170 000
3 53	Työterveyskeskus	41 000
4 35	Pelastustoimi	124 000
4 37	Ympäristölautakunta	455 000
7 02 01	Korot, talous- ja suunnittelukeskuksen käytettäväksi	11 000 000
8 02 07	Ympäristölaboratorion muutostyöt	330 000
8 09 07	Irtaimen omaisuuden perushankinta, ympäristökeskus	270 000
8 09 29	Irtaimen omaisuuden perushankinta, tietokeskus	115 000

Lisätiedot:
Hietamäki Ari, erityissuunnittelija, puhelin 310 36567
Rickman Birgitta, erityissuunnittelija, puhelin 310 36279
Sauramo Vesa, johtava suunnittelija, puhelin 310 36276

LÄNSISATAMAN SONCKIN MAKASIINIEN MYYMINEN JA TONTTIEN VUOKRAUSPERUSTEET

Khs 2007-2430

20. kaupunginosan (Länsisatama) korttelin nro 20803 suunniteltavat tontit nro 2 ja 3; Jätkäsaarenlaituri, Hietasaarenkuja 4–6

Kiinteistölautakunta toteaa (6.11.2007) mm. seuraavaa:

Tiivistelmä Khlle esitetään Länsisatamassa vielä suunniteltavana olevan toimitilatontin 20803/2 ja hotellitontin 20803/3 pitkäaikaisten maanvuokrasopimusten vuokrausperusteiden määräämistä siten, että tontit voitaisiin vuokrata enintään 31.12.2060 asti ja vuokrasopimuksiin sisältyisi osto-optio.

Suunniteltavalla tontilla 20803/2 sijaitsee Sonckin suojeltu makasiini L2 ja tontilla 20803/3 makasiini L3. Khs on varannut Sonckin makasiinit niihin liittyvine tonttialueineen SRV Yhtiöt Oyj:lle Tallink Finland Oy:n hotellin tutkimista ja suunnittelua varten 31.12.2007 saakka.

Tontin 20803/2 vuokra ja osto-option mukainen myyntihinta perustuisi makasiiniin L2 toteutettavan toimitalon osalta pääoma-arvoon n. 576 euroa/k-m² (ind. 1 671).

Tontin 20803/3 vuokra ja osto-option mukainen myyntihinta perustuisi makasiiniin L3 ja makasiinien väliin toteutettavan hotellirakennuksen osalta pääoma-arvoon n. 476 euroa/k-m² (ind. 1 671) kuitenkin niin, että makasiini L3:n neljänteen kerrokseen toteutettavien hotellitilojen osalta tontin vuokra ja myyntihinta perustuisi pääoma-arvoon n. 359 euroa/k-m² (ind. 1 671).

Vuokralaisella olisi oikeus ostaa kaupungilta tontit 20803/2 ja 3, kun makasiini L2 on muutettu toimitaloksi ja siihen on muuttanut Tallink-Silja Linen pääkonttori ja makasiini L3 ja makasiinien välinen alue on muutettu hotellirakennukseksi ja siihen on sijoittunut Tallink-hotelli. Osto-optio olisi voimassa neljä vuotta tontin 20803/2 pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen alkamisesta.

Lisäksi Khlle esitetään, että kiinteistölautakunta oikeutettaisiin myymään makasiini L2 tontin 20803/2 vuokralaiselle 840 000 eurolla ja makasiini L3 tontin 20803/3 vuokralaiselle 1 160 000 eurolla. Kummankin rakennuksen myynti tapahtuisi rakennusta koskevan tontin pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä.

Kaupunginhallituksen varauspäätös

Khs päätti 16.10.2006 varata SRV Yhtiöt Oyj:lle Länsisatamasta makasiinit L2 ja L3 niihin liittyvine tonttialueineen Tallink Finland Oy:n hotellin tutkimista ja suunnittelua varten 31.12.2007 saakka seuraavin ehdoin:

1 Makasiinien ja niihin liittyvän tonttialueen suunnittelu on tehtävä yhteistyössä kaupunkisuunnitteluviraston, kaupunginmuseon, Helsingin Sataman, alueen toteutusprojektin ja kiinteistöviraston kanssa.

2 Kaupunki ei vastaa varauksensaajalle mahdollisesti aiheutuvasta vahingosta, mikäli alueelle ei saada voimaan varauspäätöksen mukaista asemakaavan muutosta tai poikkeamislupaa eikä rakennuksia tontteineen voida luovuttaa.

3 Rakennuksista (mm. rakenteista) tulee tehdä rakennushistoriallinen selvitys ja tilakohtainen inventointi, joka palvelee historiatietojen dokumentoinnin lisäksi niin suunnittelua kuin rakentamistakin.

Samalla Khs päätti kehottaa Helsingin Satamaa kiirehtimään toimenpiteitä, joilla makasiinit L2 ja L3 voitaisiin luovuttaa varauksensaajalle hotellihankkeen ja kaavamuutoksen mukaisessa aikataulussa.

Lisäksi Khs päätti oikeuttaa kiinteistölautakunnan jatkamaan varausta perustelluista varauksensaajasta johtumattomista syistä enintään 31.12.2008 saakka.

Kaavatilanne Voimassa olevan asemakaavan mukaan makasiinit kuuluvat Länsisataman satama-alueeseen (Ls). Makasiinit on merkitty asemakaavassa rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden rakennusten rakennusalalla (ark).

Makasiinit kuuluvat Kvston 1.6.2006 hyväksymään Jätkäsaaren osayleiskaava-alueeseen, jossa ne on merkitty lähipalvelu- ja työpaikka-alueeksi (PL/TP). Työpaikkarakentamisen tulee olla ympäristövaikutuksiltaan liike-, toimisto- ja näihin verrattavia tiloja. Makasiinit on merkitty suojeltaviksi (sr).

Kaupunkisuunnitteluvirasto valmistelee parhaillaan aluetta koskevaa asemakaavamuutosta, joka on tarkoitus viedä kaupunkisuunnittelulautakuntaan vielä tämän vuoden aikana.

Asemakaavamuutosluonnoksessa makasiinit L2 ja L3 on merkitty kuulumaan hotellirakennusten korttelialueeseen (KL-1). Suunniteltavalla tontilla 20803/2 olevaan makasiiniin L2 saa toteuttaa enintään 5 620 k‑m² toimitilaa (KTY) ja siihen tulee toteuttaa vähintään 780 k-m² myymälätilaa. Suunniteltavalla tontilla 20803/3 olevaan makasiiniin L3 saa toteuttaa enintään 7 470 k-m²:n hotellin ja siihen tulee toteuttaa vähintään 1 330 k-m² myymälätilaa. Lisäksi tontille 20803/3 makasiinien väliin saa toteuttaa yksikerroksisen 710 k-m²:n uudisrakennuksen hotellin aulatiloiksi.

Hakija, kaupunkisuunnitteluvirasto ja kiinteistövirasto ovat neuvotelleet asemakaavamuutosluonnoksesta. Neuvottelujen tuloksena kaavoittajan on tarkoitus laatia asemakaavamuutosehdotus niin, että tontilla 20803/2 olevaan makasiiniin L2 saisi toteuttaa 6 340 k-m²:n toimitilarakennuksen, josta vähintään 780 k-m² tulisi olla liiketilaa. Tontilla 20803/3 olevaan makasiiniin L3 saisi toteuttaa 10 217 k-m²:n hotellirakennuksen, josta vähintään 1 330 k-m² tulisi olla liiketilaa.

Molemmat makasiinit on merkitty suojeltaviksi rakennuksiksi (Sr-1). Rakennukset ovat rakennustaiteellisesti, kaupunkikuvallisesti ja historiallisesti arvokkaita. Rakennuksia ei saa purkaa eikä niihin saa tehdä sellaisia korjaus- tai muutostöitä, jotka heikentävät niiden rakennustaiteellista, kaupunkikuvallista tai historiallista arvoa tai muuttavat arkkitehtuurin ominaispiirteitä. Rakennuksiin kuuluvat suojeltavat sisätilat luetellaan kaavaselostuksessa.

Hankkeen nykytilanne Hanke on tarkoitus toteuttaa niin, että ensimmäisessä vaiheessa toteutetaan tontilla 20803/2 olevaan makasiiniin L2 Tallink-Silja Linen pääkonttori ja toisessa vaiheessa tontilla 20803/3 olevaan makasiiniin L3 hotelli ja makasiinit yhdistävä uudisrakennus. Ensimmäisen vaiheen toteutus alkaa alkuvuodesta 2008 ja toisen vaiheen toteutus vuonna 2009. Asemakaavamuutosluonnoksen mukaisen hankkeen toteuttamiseen on saatu poikkeamislupa.

Vastaavasti kaupungin on tarkoituksenmukaista luovuttaa tontit ja niillä sijaitsevat makasiinit vaiheittain hankkeen toteuttajalle niin, että alku-vuodesta 2008 myytäisiin makasiini L2 ja vuokrattaisiin sitä koskeva tontti 20803/2 ja vuonna 2009 myytäisiin makasiini L3 ja vuokrattaisiin sitä koskeva tontti 20803/3.

Makasiinin L2 vapautuminen

Satamalautakunta on 25.9.2007 päättänyt oikeuttaa Helsingin Sataman luovuttamaan makasiinin L2 kiinteistöviraston hallintaan 1.11.2007 lukien.

Tonttien vuokrausperusteet ja osto-optio

Koska hanke on edennyt rakennuslupavaiheeseen, tulisi tonteille 20803/2 ja 3 vahvistaa vuokraus- ja myyntiperusteet.

Lautakunnan mielestä tontit tulisi vuokrata enintään 31.12.2060 saakka.

Tontin 20803/2 vuosivuokran tulisi määräytyä makasiiniin L2 toteutettavan toimitalon osalta pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavaa 34,5 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa. Tämä vastaa tällä hetkellä n. 576 euron kerrosneliömetrihintaa (ind. 1 671).

Tontin 20803/3 vuosivuokran tulisi määräytyä makasiiniin L3 ja makasiinien väliin toteutettavan hotellirakennuksen osalta pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavaa 28,5 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa kuitenkin niin, että makasiini L3:n neljänteen kerrokseen toteutettavien hotellitilojen osalta vuokran tulisi määräytyä pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavaa 21,50 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa. Ensimmäinen vastaisi tällä hetkellä n. 476 euron kerrosneliömetrihintaa ja jälkimmäinen n. 359 euron kerrosneliömetrihintaa (ind.1 671).

Kvston viime vuosina Länsisataman Salmisaaren toimitilatonteille vahvistamat vuokrausperusteet ja osto-optiohinnat ovat perustuneet pääoma-arvoon 37–44 euroa/k-m² (ind. 1 951). Lisäksi kiinteistölautakunta on esittänyt 7.8.2007 Khlle Saukonpaaden toimitilatontin 20025/7 vuokrausperusteeksi ja osto-optiohinnaksi pääoma-arvoa 40 euroa/k-m² (ind. 1 951).

Lautakunnan mielestä edellä tonteille 20803/2 ja 3 esitetyt vuokrausperusteet ovat kuitenkin käypiä huomioon ottaen vireillä olevan asemakaavamuutoksen osoittamat käyttötarkoitukset ja suojelluista makasiineista aiheutuvat muutos- ja tilakäyttörajoitukset uudisrakennukseen verrattuna. Lisäksi makasiini L3:n neljänteen eli ylimpään kerroksen toteutettavien hotellitilojen alhaisempi hinta on perusteltua, koska hotellihuoneista olisi ikkunat vain hotellin katetulle sisäaukiolle. Lisäksi hotellitilojen toteuttaminen neljänteen kerrokseen edellyttää kustannuksia lisääviä rakenneratkaisuja.

Edellä esitetyistä vuokrista tulisi periä rakennusaikana, kuitenkin enintään 15 kuukauden ajan tontin pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen alkamisesta, 50 %.

Koska hanke toteutetaan ammattimaisen kiinteistösijoittajan omistukseen, varauksensaaja pitää tärkeänä, että vuokrasopimukseen sisältyisi optio ostaa tontit, kun tonteilla oleviin makasiineihin on toteutettu toimitalo- ja hotellihanke.

Kvston 27.8.1997 hyväksymien kiinteistöjen myyntiperiaatteiden mukaan kaupungin omistamia kiinteistöjä myydään silloin, kun se on kaupungille edullista ja tarkoituksenmukaista mm. elinkeinopolitiikan edistämiseksi. Kyseisten periaatteiden mukaan tontin hinnoittelu tulee perustua käypään arvoon ja tontin hinta voidaan määritellä neuvottelumenettelyllä, kun se on elinkeinopoliittisesti perusteltua.

Lautakunnan mielestä osto-option sisällyttämistä vuokrasopimuksiin voidaan perustella elinkeinopoliittisista syistä. Näin mahdollistetaan suojeltujen makasiinien käyttötarkoituksen muutos ja Tallink-Silja Linen pääkonttorin pysyminen Helsingissä. Lisäksi hotellin toteutuminen Jätkäsaareen palvelee kasvavaa matkailua. Hanke aloittaa Jätkäsaaren muuttumisen satama-alueesta uudeksi kantakaupunkiin liittyväksi merelliseksi työpaikka- ja asuntoalueeksi.

Vuokralaisella olisi oikeus ostaa kaupungilta sille vuokrattu tontti tai vuokratut tontit sen jälkeen, kun makasiini L2 on muutettu toimitaloksi ja tiloihin on muuttanut Tallink-Silja Linen pääkonttori ja makasiini L3 ja makasiinien välinen alue on muutettu hotellirakennukseksi ja tiloihin on sijoittunut Tallink-hotelli. Osto-optio olisi voimassa neljä vuotta makasiinia L2 koskevan tontin 20803/2 pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen alkamisesta.

Tonttien kauppahintojen tulisi perustua edellä esitettyjen vuokrausperusteiden mukaisiin pääoma-arvoihin. Näin ollen tontin 20803/2 kauppahinta perustuisi makasiiniin L2 toteutettavan toimitalon osalta elinkustannusindeksin pistelukua 100 vastaavaan yksikköhintaan 34,50 euroa/k-m². Tontin 20803/3 kauppahinta perustuisi makasiiniin L3 ja makasiinien väliin toteuttavan hotellirakennuksen osalta elinkustannusindeksin pistelukua 100 vastaavaan yksikköhintaan 28,50 euroa/k-m² kuitenkin niin, että makasiini L3:n neljänteen kerrokseen toteutettavien hotellitilojen osalta kauppahinta perustuisi elinkustannusindeksin pistelukua 100 vastaavaan yksikköhintaan 21,50 euroa/k-m².

Kauppahinta määräytyisi kaupantekohetkellä viimeksi julkaistun indeksipisteluvun mukaan korjatun yksikköhinnan mukaan.

Muutoin noudatettaisiin liike- ja toimistotonttien vuokrasopimuslomakkeen ehtoja ja kiinteistölautakunnan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja.

Makasiinien myyminen Hankkeen toteuttaminen edellyttää, että kaupunki myy makasiinit L2 ja L3 suunniteltavien tonttien 20803/2 ja 3 vuokralaiselle.

Tehtyjen selvitysten mukaan makasiinien arvo on vähäinen, jos huomioon otetaan hankkeesta aiheutuvat kustannukset ja toteuttajan tavoittelema kohtuullinen tuottovaatimus. Kiinteistöviraston ja varauksensaajan välisissä neuvotteluissa on päästy yhteisymmärrykseen, että makasiini L2:n kauppahinta olisi 840 000 euroa ja makasiini L3:n kauppahinta 1 160 000 euroa.

Khs toteaa, että ehdotus kyseisten Länsisataman tonttien vuokrausperusteiksi osto-optioin on kiinteistölautakunnan esityksen mukainen. Kiinteistövirastosta saadun lisäselvityksen mukaan tonttien kauppahinnat tämän päivän tasoon laskettuna ovat yhteensä n. 8,3 milj. euroa.

Makasiinirakennuksille on voimassa olevassa asemakaavassa määrätty rakennuspaikka, mutta ei kerrosalaa. Kaupungin tarpeisiin 1920- ja 1930-luvulla rakennettujen makasiinien kerrosaloja ei ole jälkikäteenkään laskettu. L2 makasiinin bruttopinta-ala on n. 8 560 m² ja L3 makasiinin bruttopinta-ala n.14 450 m².

Lautakunta on lisäksi esittänyt makasiinien L2 ja L3 myymisestä seuraavaa:

Lautakunta esittää, että lautakunta oikeutettaisiin myymään makasiinirakennus L2 suunniteltavan tontin 20803/2 vuokralaiselle 840 000 eurolla ja makasiinirakennus L3 suunniteltavan tontin 20803/3 vuokralaiselle 1 160 000 eurolla. Kummankin rakennuksen myynnin tulee tapahtua rakennusta koskevan tontin pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä.

Muutoin noudatetaan kiinteistölautakunnan päättämiä kauppaehtoja.

Khs ilmoittaa, että mikäli Kvsto hyväksyy ehdotuksen vuokrausperusteista, Khs tulee täytäntöönpanopäätöksessään oikeuttamaan kiinteistölautakunnan myymään makasiinirakennukset tonttien vuokralaisille lautakunnan esittämin ehdoin.

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan lautakunnan määräämälle tai määräämille 20. kaupunginosan korttelin nro 20803 suunniteltavan tontin nro 2 makasiiniin L2 toteutettavaa toimitaloa varten ja suunniteltavan tontin nro 3 makasiiniin L3 ja makasiinien väliin toteutettavaa hotellirakennusta varten lautakunnan määräämästä ajankohdasta alkaen enintään 31.12.2060 saakka seuraavin ehdoin:

1 Tontin nro 2 vuosivuokra määrätään makasiiniin L2 toteutettavan toimitalon osalta pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavaa 34,50 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa.

Tontin nro 3 vuosivuokra määrätään makasiiniin L3 ja makasiinien väliin toteutettavan hotellirakennuksen osalta pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavaa 28,50 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa kuitenkin niin, että makasiini L3:n neljänteen kerrokseen toteutettavien hotellitilojen osalta vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavaa 21,50 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa.

Vuokrasta peritään rakennusaikana, kuitenkin enintään 15 kuukauden ajan tontin pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen alkamisesta, 50 prosenttia.

2 Tontin vuokralaisella on oikeus ostaa kaupungilta sille vuokrattu tontti tai sille vuokratut tontit sen jälkeen, kun makasiini L2 on muutettu toimitaloksi ja tiloihin on muuttanut Tallink-Silja Linen pääkonttori ja makasiini L3 ja makasiinien välinen alue on muutettu hotellirakennukseksi ja tiloihin on sijoittunut Tallink-hotelli. Osto-optio on voimassa neljä vuotta makasiinia L2 koskevan tontin nro 2 pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen alkamisesta.

Tontin nro 2 hinta perustuu makasiiniin L2 toteutettavan toimitalon osalta elinkustannusindeksin pistelukua 100 vastaavaan yksikköhintaan 34,50 euroa/k-m².

Tontin nro 3 hinta perustuu makasiiniin L3 ja makasiinien väliin toteutettavan hotellirakennuksen osalta elinkustannusindeksin pistelukua 100 vastaavaan yksikköhintaan 28,50 euroa/k-m² kuitenkin niin, että makasiinin L3 neljänteen kerrokseen toteuttavien hotellitilojen osalta hinta määräytyy elinkustannusindeksin pistelukua 100 vastaavan yksikköhinnan 21,50 euroa/k-m² mukaan.

Kauppahinta määräytyy kaupantekohetkellä viimeksi julkaistun indeksipisteluvun mukaan korjatun yksikköhinnan mukaan.

3 Muutoin noudatetaan liike- ja toimistotonttien vuokrasopimuslomakkeen ehtoja ja kiinteistölautakunnan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja.

Lisätiedot:
Venesmaa Riitta, vs. kaupunginsihteeri, puhelin 310 36028

LIITE

Kartta asemakaavamuutosluonnoksesta

MELLUNKYLÄN FALLPAKAN KUUDEN ASUNTOTONTIN JA KAHDEKSAN ASUINPIENTALOTONTIN SEKÄ AUTOPAIKKATONTIN VUOKRAUSPERUSTEET

Khs 2007-2461

47. kaupunginosan (Mellunkylä) korttelin nro 47266 tontti nro 2, korttelin nro 47269 tontti nro 2, korttelin nro 47275 tontit nro 1 ja 3, korttelin nro 47276 tontit nro 1–5, korttelin nro 47277 tontit nro 1–3 ja korttelin nro 47278 tontit nro 1–3; Mellunkylä, Fallpakka

Kiinteistölautakunta toteaa (6.11.2007) mm. seuraavaa:

Tiivistelmä Mellunkylän Fallpakan alueen asemakaava ja asemakaavan muutos nro 11170 on tullut lainvoimaiseksi 26.11.2004.

Kaava-alueelle sijoittuvat muun ohella kaupungin omistamat asuntotontit (A) 47266/2, 47269/2, 47275/1 ja 47277/1-3 sekä asuinpientalotontit (AP) 47276/1-5 ja 47278/1-3 ja lisäksi autopaikkatontti (LPA) 47275/3, eli yhteensä 15 tonttia.

Mainittujen tonttien rakentamisen on suunniteltu alkavan vuosien 2008–2009 aikana ja niille esitetään nyt vahvistettavaksi vuokrausperusteet siten, että asuntotonttien (A) osalta vuokrausperusteena pidetään 24 euron (ind. 100) suuruista ja asuinpientalotonttien (AP) 26 euron (ind. 100) suuruista kerrosneliömetrihintaa.

Varauspäätökset Lautakunta päätti 21.12.2004 varata asuntotontin (A) 47269/2 asuntotuotantotoimistolle (ATT) valtion tukemien vuokra-asuntojen rakennuttamista varten 31.12.2008 saakka. Varausehtojen mukaan tontille tulee tutkia sijoitettavaksi n. 700 k-m²:n suuruinen sosiaaliviraston lastenkoti.

Khs päätti 11.6.2007 varata asuntotontin (A) 47275/1 ATT:lle vuokra-asuntojen rakennuttamista varten 31.12.2008 saakka. Samalla Khs päätti varata ATT:lle 31.12.2008 saakka asuntotontit (A) 47277/1–3 vapaarahoitteisten omistusasuntojen rakennuttamista varten Hitas I ‑ehdoin.

Edelleen Khs päätti varata asuinpientalotontit (AP) 47276/1–5 ja 47278/1–3 Conect Oy:lle 31.12.2008 saakka omatoimisen vapaarahoitteisten omistusasuntojen rakennuttamisen organisointia varten ehdolla, että varauksensaaja esittää kiinteistölautakunnan hyväksyttäväksi hankkeen toteutussuunnitelman sekä asukkaiden kanssa tehtävän rakennuttajakonsulttisopimuksen palkkioineen.

Täydennysrakennettava asuntotontti (A) 47266/2

Asuntotontti 47266/1 on vuokrattu pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella Puotilan Kiinteistöt Oy:lle. Kaavamuutoksella tonttiin liitetään n. 5 248 m² suuruinen alue ja sille on kaavassa osoitettu uusi ohjeellinen tonttinumero 2. Suunnitellulle asuntotontille 47266/2 on osoitettu kaavamuutoksella lisärakennusoikeutta yhteensä 2 880 k-m². Nyt käsiteltävänä olevat vuokrausperusteet koskisivat ainoastaan tontille kaavamuutoksella osoitettua lisärakennusoikeutta. Täydennysrakennettava alue erotettaneen omaksi tontikseen.

Po. tontin täydennysrakentaminen edellyttää kaupungin ja Puotilan Kiinteistöt Oy:n välisen tonttia 47266/1 koskevan pitkäaikaisen maan-vuokrasopimuksen muuttamista. Lautakunnalle tullaan esittämään, että täydennysrakentamisen mahdollistavasta vuokrasopimuksen muutoksesta kaupunki suorittaisi vuokralaiselle täydennysrakentamiskorvauksen Kvston päättämien täydennysrakentamisperiaatteiden sekä lautakunnan vahvistamien soveltamisohjeiden mukaisesti. Täydennysrakentamiskorvausta koskeva asia tultaneen esittelemään lautakunnalle alkuvuodesta 2008, kun tontin vuokrausperusteet on vahvistettu ja ns. korvausinvestointien määrä on selvillä.

Autopaikkatontti (LPA) 47275/3

Autopaikkatontille (LPA) 47275/3 sijoitetaan asuntotonttien 47275/1 ja 2 maantasoisia autopaikkoja ja -katoksia sekä jätekatoksia. Tontti vuokrattaneen mainituille tonteille niiden rakentamisen edellyttämässä aikataulussa.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Kvsto päätti 13.10.2004 (asia 11) hyväksyä Mellunkylän Fallpakan
alueen asemakaavan ja asemakaavan muutoksen nro 11170, joka on saanut lainvoiman 26.11.2004.

Kaava-alueen po. suunniteltujen asuntotonttien (A) ja asuinpientalo-tonttien (AP) sekä autopaikkatontin (LPA) perustiedot ovat seuraavat:

Tontti Osoite	Kaava-merkintä	Rakennus- oikeus k-m²	Pinta-ala noin m²	Tonttitehokkuus
47266/2 Fallpakantie	A, II-III	8 780+100 käyt. 6 000	20 336 ent. 15 078	0,44
47269/2 Fallpakantie	A, II	1 300	4 042	0,32
47275/1 Kallvikintie	A, III	2 565	4 874	0,53
47275/3 -	LPA	-	2 054	-
47276/1 Sänkbackankuja	AP,III	e=1.0 (n. 130)	130	1,0
47276/2 Sänkbackankuja	AP,III	e=1.0 (n. 130)	130	1,0
47276/3 Sänkbackankuja	AP,III	e=1.0 (n. 130)	130	1,0
47276/4 Sänkbackankuja	AP,III	e=1.0 (n. 130)	130	1,0
47276/5 Sänkbackankuja	AP,III	e=1.0 (n. 130)	130	1,0
47277/1 Sänkbackankuja	A,III	2 480	4 885	0,51
47277/2 Sänkbackankuja	A,III	1 440	3 144	0,45
47277/3 Sänkbackankuja	A,II	2 700	6 653	0,41
47278/1 Fallpakantie	AP,II-III	240	382	0,63
47278/2 Fallpakantie	AP,II-III	240	360	0,67
47278/3 Fallpakantie	AP,II-III	240	357	0,67

Tonttien yhteenlaskettu uudisrakennusoikeus on n. 12 305 k-m².

Kaavamuutos sisältää muun ohella seuraavat asuinrakennusten (A) korttelialueita koskevat määräykset:

- Askartelu-, kerho- ja vastaavaa yhteistilaa tulee rakentaa vähintään 1 % tontin asuinkerrosalasta.

- Saa tontin kerrosalasta korttelissa 47266 enintään 70 %, kortteleissa 47274 ja 47275 enintään 40 % ja kortteleissa 47269 ja 47277 enintään 20 % toteuttaa kerrostaloina.

Edelleen kaavamuutos sisältää muun ohella seuraavan asuinpientalojen (AP) korttelialueita koskevan määräyksen:

- Saa asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakentaa autotalli- ja varastotilaa 28 m² asuntoa kohti.

Tonttien velvoiteautopaikat sijoitetaan tonttien alueelle maantasoisina kaavassa osoitettuun paikkaan (p) tai kaavamääräysten salliessa tonteille asuinrakennuksen yhteyteen rakennettavaan autotalliin. Tontin 47275/1 autopaikat sijoitetaan kaavamääräysten mukaan LPA-tontille 47275/3 tai asuntokohtaisiin autotalleihin.

Kortteliin 47276 on kaavassa osoitettu asumista palveleva yhteiskäyttöinen (AH) tontti 47276/6, joka on yksityisessä omistuksessa. Tontille tulee kaavamääräysten mukaan sijoittaa ainakin nyt käsiteltävänä olevien kaupungin omistamien asuntotonttien 47275/1 ja 47277/1-2 kerho-tiloja. Kaupungin ja kyseisen AH-tontin omistajan välisen sopimuksen mukaan omistaja on velvollinen kustannuksellaan rakentamaan tontin. Sopimuksessa todetaan edelleen, että kerhotilaan oikeutettujen ja velvoitettujen tonttien luovutussopimuksiin tulee sisällyttää ehdot kerhotila-järjestelyyn osallistumisesta ja kustannusten jakamisesta.

Tonttien maaperätiedot ja rakennettavuus

Tontit sijoittuvat Itäväylän kaakkoispuolelle alueelle, jolla maaperä on hiekkaa ja hiekkaista moreenia sekä Mellunmäen luhdan alueella paksua savikkoa ja sen läheisyydessä saven lievealuetta.

Koko kaava-alueelle on kaavassa osoitettu pohjaveden suojelua koskevat määräykset, jotka asettavat rakentamiselle omat erityisvaatimuksensa.

Asuntotonttien 47266/2, 47269/2, 47275/1 ja 47277/1-3 alueet ovat monelta osin savipehmeikköä, jonka paksuus vaihtelee tonteittain ja myös tonttien sisäisesti. Tontit perustetaan kiinteistöviraston geoteknisen osaston laatimien rakennettavuusselvitysten mukaan pääosin teräsbetonisin lyöntipaaluin. Perustamiskustannukset ylittänevät, erityisesti rakennusten kerrosluvusta ja paalupituudesta riippuen, jonkin verran tavanomaiset perustamiskustannukset. Vaadittavat paalupituudet vaihtelevat tonttien alueilla 3 ja 18 m:n välillä. Tonttien korkeusasema vaihtelee tasojen + 0,6 – + 9,2 välillä, joka edellyttää tulvamääräyksistä johtuvia erityisratkaisuja.

Geotekniseltä osastolta saadun selvityksen mukaan asuinpientalotontit 47276/1–5 perustetaan pääosin lyöntipaaluilla ja asuinpientalotontit 47278/1–3 maanvaraisesti anturoilla. Perustamiskustannukset eivät ylittäne tavanomaisia perustamiskustannuksia.

Kaupunki on tarpeellisilta osin esirakentanut asuntotonttien 47266/2, 47269/2, 47275/1 ja 47277/1-3 piha-alueet poistamalla humusmaan ja syvästabiloimalla savi- ja liejualueet. Alueen maaperä on kaavamääräysten edellyttämällä tavalla puhdistettu.

Ehdotus vuokrausperusteiksi

Vertailutiedot

Vertailutietona todettakoon, että Kvsto päätti 15.2.2006 (asia 13) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan Vuosaaren asuntotontin (A) 54105/7 sekä asuinpientalotontit (AP) 54106/6–7 ja 54107/9–10 pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951 on 100" pistelukua 100 vastaavaa 23 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa asuntokerrosalan osalta.

Mainitut tontit sijaitsevat Vuosaaren Omenamäen alueella ja ne on vuokrattu erityisen korkealaatuisten ilman hitas-ehtoja toteutettavien omistusasuntojen rakennuttamista varten. Vuokraushinta perustui siten käypään hintatasoon. Yksikköhintaa korottavina tekijöinä otettiin huomioon tonttien sijainti hyvien julkisten ja kaupallisten palvelujen sekä metroaseman läheisyydessä (etäisyys alle 500 m). Alentavana tekijänä otettiin huomioon tonttien maaperästä johtuvat normaalitasoon nähden poikkeuksellisen korkeat perustamiskustannukset.

Edelleen vertailutietona todettakoon, että Kvsto päätti 30.8.2006 (asia 8) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan Vuosaaren asuntotontit (A) 54037/6, 54141/1, 54143/1, 54144/1–3 ja 54145/1 pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951 = 100" pistelukua 100 vastaavaa asuinkerrosneliömetrihintaa 22 euroa asuntokerrosalan osalta.

Mainitut tontit sijaitsevat Vuosaaren Kurkimoision alueella ja niille rakennetaan vapaarahoitteisia omistusasuntoja Hitas II -ehdoin. Vuokrausperusteita määrättäessä otettiin huomioon muun ohella se, että Kurkimoision alue rinnastuu tonttitehokkuuksien (tontti 54144/2 e = 0,33, muut tontit e = 0,47–0,61) ja tonteille sallittujen suurimpien kerroslukujen (III tai IV) osalta pienkerrostaloalueeseen.

Kvston 1.10.1980 (asia 18) tekemän päätöksen mukaan asuntotontin vuosivuokra on 4 % ja muiden tonttien 5 % tontin laskennallisesta hinnasta, mikä määräytyy tontin pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisesti.

Asuntotonttien (A) 47266/2, 47269/2, 47275/1 ja 47277/1-3 vuokra

Asuntotontit sijaitsevat alueella, jolle ei ole löydettävissä erityisiä esimerkiksi hyvien julkisten ja kaupallisten palvelujen tai metroaseman läheisyyteen liittyviä rakennusoikeuden yksikköhintoja korottavia tekijöitä. Vähäisenä alentavana tekijänä voitaneen ottaa huomioon niiden jonkin verran tavanomaista korkeammat perustamiskustannukset.

Kaavamääräyksistä johtuen tontit toteutetaan pääosin tai kokonaan rivi-talomaisena rakentamisena. Tonttien pääkäyttötarkoitukseksi muodostuu näin ollen pientalomainen asuminen, joka tulisi lautakunnan mielestä huomioida rakennusoikeuden yksikköhintaa korottavana seikkana vuokrausperusteita määrättäessä. Tätä tukee myös tonttien alhainen tonttitehokkuus (e = 0,32–0,53).

Esitetyin perustein ja edellä mainittujen päätösten jälkeen tapahtunut maanarvon kohoaminen huomioiden voitaisiin lautakunnan mielestä asuntotonttien 47266/2, 47269/2, 47275/1 ja 47277/1–3 vuosivuokrat määrätä pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavaa 24 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa asuntokerrosalan osalta.

Asuntotontin 47266/2 osalta nyt käsiteltävänä olevat vuokrausperusteet koskisivat kuitenkin ainoastaan tontille kaavamuutoksella osoitettua lisärakennusoikeutta (2 880 k-m²). Tontille toteutettavan monikäyttötilan (100 k-m²) osalta perittäisiin samaan maanvuokraa kuin asuintiloilta.

Asuntotonteille kaavamääräysten edellyttämällä tavalla toteutettavien askartelu-, kerho- ja vastaavista yhteistiloista (vähintään 1 % tontin asuinkerrosalasta) perittäisiin samaan maanvuokraa kuin asuintiloilta. Tämä ei kuitenkaan käytännössä koskisi asuntotontteja 47275/1, 47277/1 ja 47277/2, joiden kerhotilat on kaavamääräyksin edellytetty sijoitettavaksi AH-tontille 47276/6.

Myös asuntotonteille mahdollisesti toteutettavista liike-, toimisto- ja väliaikaisesti sosiaalipalvelun tiloina käytettävistä tiloista perittäisiin samaan maanvuokraa kuin asuintiloilta. Sen sijaan kaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta vuokraa ei perittäisi. Mikäli kaavamuutoksen sallimasta lisäkerrosalasta enintään 6 m² toteutetaan kaavamääräysten mukaisesti varastotilana asuntojen yhteyteen, ei maanvuokraa perittäisi myöskään tältä osin.

Asuntotontit 47266/2, 47269/2 sekä 47275/1 on suunniteltu toteutettaviksi valtion korkotukilainalla. Arava- ja korkotukikohteiden maanvuokrasta esitetään perittäväksi normaali 80 % vapaarahoitteisten kohteiden maanvuokrasta.

Asuntotonttien laskennallinen rakennusoikeuden pääoma-arvo olisi esitetyin perustein hintatasossa 9/2007 (indeksi 1 671) n. 401 euroa/k-m². Maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin olisi tällöin n. 1,60 euroa/m²/kk. Mikäli kohde toteutetaan valtion asuntolainalla tai korkotuella, olisi maanvuokran vaikutus asuntolainan tai korkotuen aikana 1,28 euroa/m²/kk.

Asuinpientalotonttien (AP) 47276/1–5 ja 47278/1–3 vuokra

Asuinpientalotonteille 47276/1–5 ja 47278/1–3 rakennetaan rakennuttajakonsulttivetoisesti tonttien tulevien vuokralaisten toimesta vapaarahoitteisia toisiinsa kytkettyjä kaupunkipientaloja. Tonteille 47278/1–3 rakennetaan paritaloja. Tonttien perustamiskustannukset eivät ylittäne tavanomaisina pidettäviä perustamiskustannuksia.

Rakennusoikeuden yksikköhintoja alentavana tekijänä tulisi kiinteistölautakunnan mielestä kuitenkin ottaa huomioon tonttien erityisen korkea tonttitehokkuus, joka on paritalotonttien osalta e = 0,63–0,67 ja kaupunkipientalojen osalta e = 1,00. Näin ollen tontteja ei voitane hinnoitella tavanomaisina pientalotontteina.

Kaikki edellä esitetyt seikat huomioiden voitaisiin lautakunnan mielestä asuinpientalotonttien 47276/1–5 ja 47278/1–3 vuosivuokrat määrätä pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavaa 26 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa asuntokerrosalan osalta.

Kaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien autotalli- ja varastotilojen (enintään 28 k-m²) sekä asuntojen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta vuokraa ei perittäisi.

Asuinpientalotonttien laskennallinen rakennusoikeuden pääoma-arvo olisi esitetyin perustein n. 435 euroa/k-m² (ind. 1 671). Maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin olisi tällöin n. 1,74 euroa/ m²/kk.

Autopaikkatontin (LPA) 47275/3 vuokra

Autopaikkatontin (LPA) 47275/3 vuosivuokra voitaisiin kiinteistölautakunnan mielestä määrätä pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana tonttineliömetrin hintana 1 euroa. Autopaikkatontin pääoma-arvo/m² olisi tällöin 16,71 euroa (ind. 1 671).

Vuokra-aika Lautakunnan mielestä po. tontit tulisi vuokrata n. 60 vuoden pituisilla sopimuksilla ja vuokrausperusteet vahvistaa näin ollen 31.12.2070 saakka.

Khs toteaa, että ehdotus vuokrausperusteiksi on lautakunnan esityksen mukainen.

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan 47. kaupunginosan asemakaavaan ja asemakaavan muutokseen nro 11170 sisältyvät jäljempänä mainitut suunnitellut tontit tai niistä muodostettavat tontit lautakunnan määräämästä ajankohdasta alkaen 31.12.2070 saakka seuraavin ehdoin:

1 Asuntotonttien (A) 47266/2, 47269/2, 47275/1, 47277/1, 47277/2 ja 47277/3 vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951 = 100" pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana 24 euroa.

Asuntotontin (A) 47266/2 osalta vuokrausperusteet koskevat vain sille asemakaavassa ja asemakaavan muutoksessa nro 11170 osoitettua lisärakennusoikeutta. Tontille toteutettavan monikäyttötilan osalta peritään samaa maan-vuokraa kuin asuintiloilta.

Asuntotonteille (A) kaavamääräysten edellyttämällä tavalla toteutettavista askartelu-, kerho- ja vastaavista yhteistiloista (vähintään 1 % tontin asuinkerrosalasta) peritään samaa maanvuokraa kuin asuintiloilta.

Asuntotonteille (A) mahdollisesti toteutettavista liike-, toimisto- ja väliaikaisesti sosiaalipalvelun tiloina käytettävistä tiloista peritään samaa maanvuokraa kuin asuintiloilta.

Asuntotonteille (A) kaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta ei peritä maanvuokraa. Mikäli kaavamääräysten sallimasta lisäkerrosalasta enintään 6 m² toteutetaan määräysten mukaisesti varastotilana asuntojen yhteyteen, ei maanvuokraa peritä myöskään tältä osin.

2 Asuntotonttien (A) vuosivuokrista peritään 80 % siltä ajalta, jona tonteille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tonteille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä.

3 Asuinpientalotonttien (AP) 47276/1, 47276/2, 47276/3, 47276/4 ja 47276/5 sekä 47278/1, 47278/2 ja 47278/3 vuo-sivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951 = 100" pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana 26 euroa.

Kaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien auto-talli- ja varastotilojen sekä asuntojen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta ei peritä maanvuokraa.

4 Autopaikkatontin (LPA) 47275/3 vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana tonttineliömetrihintana 1 euroa.

5 Muuten noudatetaan soveltuvin osin tavanomaisia asunto-tonttien ja autopaikkatonttien vuokrausehtoja sekä kiinteistölautakunnan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja ja Hitas-kohteiden osalta lisäksi kaupunginvaltuuston ja kaupunginhallituksen päättämiä asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyä koskevia ehtoja.

Lisätiedot:
Venesmaa Riitta, vs. kaupunginsihteeri, puhelin 310 36028

LIITTEET	Liite 1	Sijaintikartta
	Liite 2	Fallpakan alueen rakentamisaikataulukartta

MUNKKINIEMEN PUISTO- JA VESIALUEEN (LEHTISAAREN UIMARANTA) ASEMAKAAVAN MUUTTAMINEN (NRO 11684)

Khs 2007-1217

30. kaupunginosan (Munkkiniemi) puisto- ja vesialueen asemakaavan muutosehdotus.

Alue sijaitsee Lehtisaaren eteläosassa länsirannalla.

Tiivistelmä Lehtisaaressa jo olevan uimarannan alue määritellään asemakaavalla. Uimarannan kaavoittaminen mahdollistaa sen siirtymisen kaupungin omistukseen tai huollon järjestämisen kaupungin ja maan omistavien Helsingin ja Vantaan seurakuntayhtymien välisellä sopimuksella.

Asemakaavan perusteet

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (19.4.2007) mm., että kaavoitustyö on käynnistetty kaupungin aloitteesta.

Lautakunnan aikaisemmat päätökset

Lautakunta hyväksyi 10.6.2004 Lehtisaaren kehittämisperiaatteet. Niissä mainitaan mm., että Lehtisaaren ranta-alueet ovat seudullisesti merkittäviä virkistys- ja viheralueita ja että rannoille tutkitaan pienvenelaiturin sijoittamismahdollisuuksia.

Lähtökohdat

Yleiskaava

Helsingin yleiskaava 2002:ssa (Kvsto 26.11.2003, tullut kaava-alueella voimaan 23.12.2004) alue on virkistysaluetta.

Asemakaavat

Alueella voimassa olevassa vuonna 1986 vahvistuneessa kaavassa alue on puistoa. Alueella olevat kevyen liikenteen väylät on merkitty asemakaavaan siten, että alueen pohjoisosassa on sekä jalankululle että pyöräilylle tarkoitetut väylät ja alueen eteläosassa vain jalankululle tarkoitetut väylät.

Maanomistus

Alue on Vantaan ja Helsingin seurakuntayhtymien omistuksessa.

Alueen yleiskuvaus

Alue sijaitsee Lehtisaaren kapean eteläosan länsirannalla. Uimaranta-alue on kivikkoinen ranta, jonka kaupunki on kunnostanut uimarannaksi. Suositulla ulkoilualueella kasvaa pääosin mäntymetsää.

Yhdyskuntatekninen huolto

Kaava-alueella ei ole yhdyskuntateknistä huoltoa, eikä toiminta vaadi sen järjestämistä.

Tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on ajanmukaistaa alueen kaavatilanne nykykäytön mukaiseksi ja selkiyttää alueen kunnossapidon ja huollon järjestämistä.

Asemakaavan muutosehdotus

Mitoitus Alueen pinta-ala on 21 759 m², josta uimaranta-aluetta (VV) on 3 460 m², puistoa (VP) 11 872 m² ja vesialueita (W ja ww) 6 427 m².

Uimaranta-alue (VV) ja siihen liittyvä vesialue (ww)

Kaava-alueen länsiosassa uimarannan kohdalla kevyen liikenteen väylän ja rannan välinen n. 40 m leveä osa on merkitty uimaranta-alueeksi. Alueen edessä olevaa vesialuetta on n. 30–45 m:n leveydeltä merkitty uimarantaa varten varattavaksi vesialueen osaksi (ww).

Puistoalue (VP) ja siihen liittyvä vesialue (W)

Hiidenkiukaanpuistoon kuuluvat alueet säilyvät ennallaan ja ne on merkitty puistoksi (VP). Kaava-karttaan on merkitty myös puistoon liittyvä vesialue (W).

Liikenne Uimaranta-alueelle on merkitty kevyen liikenteen reittiä pitkin kulkeva hälytysajoneuvoreitti. Sen lisäksi kevyen liikenteen väylät on voimassa olevan kaavan mukaisesti merkitty siten, että niemen eteläosan reitit ovat vain jalankululle varattuja ja pohjoisemmat reitit sekä pyöräilylle että jalankululle varattuja.

Luonnonympäristö

Kaavamuutos ei muuta alueen luonnonympäristöä.

Yhdyskuntatekninen huolto

Alueelle ei järjestetä yhdyskuntateknisen huollon verkkoa. Uimaranta-alueelle tullaan mahdollisesti rakentamaan kuivakäymälät.

Asemakaavan toteuttamisen vaikutukset

Asemakaavan muutos ei vaikuta alueen nykyiseen käyttöön. Uimaranta-alueen huollosta sopiminen selkiytyy.

Suunnittelun vaiheet

Vireilletulo, osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja vuorovaikutus

Vireilletulosta on ilmoitettu osallisille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä, jonka mukana lähetettiin osallistumis- ja ar-viointisuunnitelma (päivätty 11.4.2006).

Osallistuminen ja vuorovaikutus on järjestetty osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Kaavaa on valmisteltu samaan aikaan Lehtisaaren pohjoisosan kaavamuutoksen kanssa ja suunnitelmista on kerrottu pohjoisosan kaavamuutosta kommentoivan työryhmän tilaisuudessa (8.6.2006) ja pohjoisosan kaavamuutosta koskevassa asukastilaisuudessa (2.10.2006).

Asemakaavan muutosluonnos ja selostusluonnos ovat olleet nähtävänä kaupunkisuunnitteluvirastossa ja Lehtisaaren kukka ja eväs -kahvilassa sekä kaupunkisuunnitteluviraston Internet-sivuilla 7.–28.2.2007.

Viranomaisyhteistyö

Kaavamuutoksen valmistelun yhteydessä on tehty viranomaisyhteistyötä liikuntaviraston merellisen osaston, rakennusviraston katu- ja puisto-osaston sekä ympäristökeskuksen kanssa.

Asemakaavaratkaisun eri vaihtoehdot

Valmistelun alkuvaiheessa suunniteltiin myös pienvenelaiturin sijoittamista Lehtisaaren eteläkärjen itärannalle. Suunnitelmasta luovuttiin, koska katsottiin, ettei laituri sovi herkkään luonnonmaisemaan eikä laituria lähialueilla olevan laituripaikkatarjonnan vuoksi välttämättä tarvita.

Esitetyt mielipiteet

Kaavamuutoksen valmisteluun liittyen on kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosastolle saapunut viisi mielipidekirjettä, joista neljä koski osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa ja yksi asemakaavan muutosluonnosta. Lisäksi suullisia mielipiteitä on esitetty keskustelutilaisuudessa ja puhelimitse.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa sekä
kaavan lähtökohtia koskevat mielipiteet

xxxxx ja xxxxx xxxxxxxxxxxxx mielestä (8.5.2006) Lehtisaaren nykyisen uimarannan kunnossapito on toivottavaa ja tarpeellista. Uimaranta ei riko alueen varaamista puisto- ja virkistystarkoitukseen, jollei uimarantaa laajenneta suhteettomasti. Sen sijaan he ehdottomasti vastustavat pienvenesataman rakentamista kaupunkisuunnitteluviraston ehdottamaan paikkaan. Perusteluina he mainitsevat mm., että satama sijoittuisi viimeisten vuosien kaavamuutosten jälkeen ainoaan jäljelle jääneeseen yhtenäiseen puistoalueeseen. He arvioivat, että neljä viidesosaa Lehtisaaren puistoista on muutettu viime vuosina alueiksi, jotka ovat asuinrakentamista varten. Pienvenesatama ei myöskään ole irrallinen veden päällä oleva asia vaan aiheuttaa liikennettä, roskaantumista, pysäköintitarvetta ja tavaroiden säilytystä. Heidän mielestä pienvenesatamaa ei lainkaan tarvita.

KOY Villa Idman vastustaa (13.5.2006) pienvenelaiturin sijoittamista Lehtisaaren itärannalle. Yhtiö katsoo, että pienvenelaiturin sijoittaminen aiheuttaisi liikenne- ja pysäköintiongelmia ja johtaisi luontoa muuttaviin maansiirto- ja ruoppaustöihin. Pienvenelaiturille kaavailtu paikka on lisäksi erittäin altis Seurasaarenselältä puhaltaville itäisille tuulille ja aallokolle.

xxxxx ja xxxx xxxxxxxxxxx katsovat (16.5.2006), että uimarannan kunnostus on hyvä asia, mutta epäilevät, säästyvätkö rannalle mahdollisesti tuotavat pukukopit ilkivallalta ja toimiiko mahdollisten kuivakäymälöiden tyhjennys. Pienvenelaituri herättää heissä laiturin kokoon ja käyttäjiin sekä liikenteeseen ja pysäköintiin liittyviä kysymyksiä. He eivät näe laiturin sijoittamista alueelle mahdollisena.

Lehtisaari-seura ry kannattaa (16.5.2006) uimarannan kunnostamista mutta vastustaa pienvenelaiturin kaavoittamista. Seuran mielestä esitetty paikka on liian ahdas ja maisemallisesti arvokas ja laiturialue edellyttäisi rakenteita, joille ei näyttäisi löytyvän luontaista paikkaa saarelta. Seura ei myöskään pidä asukasillassa esitettyä pienvenelaiturin paikkaa Lehdesniityntien varrella olevan leikkipuiston rannassa hyvänä, koska pienveneelle pääsy edellyttäisi ajamista leikkipuiston läpi. Seura katsoo, että alueen asukkaiden tarpeisiin on riittävästi venepaikkoja lähistöllä: Munkkiniemessä, Otaniemessä ja Lauttasaaressa.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että kaavamuutoksen valmistelun kuluessa luovuttiin pienvenelaiturin kaavoittamisesta Lehtisaaren eteläkärkeen. Pienvenelaiturin sijoittamisen sijasta päädyttiin ehdottamaan Lehtisaari-seuralle, että se organisoi saaren länsirannalla nykyisin tapahtuvaa melko villiä veneiden säilytystä järjestämällä paikalle pienten veneiden kiinnittämiseen sopivia kiinnitystukkeja. Seura on suhtautunut asiaan positiivisesti.

Didrichsenien mainitsemaa virkistysalueiden suurisuuntaista muuttamista asuinalueiksi ei Lehtisaaressa ole tehty. Yleiskaava 2002:ssa on osoitettu nykyisten asuinalueiden lisäksi mm. Hiidenkiukaanpuiston pohjoisosaan uutta pientalovaltaista asuinrakentamista, mutta rakentaminen on mahdollista vasta asemakaavan muutoksen jälkeen. Lehtisaaren pohjoisosan asemakaavan muutosehdotuksessa rakentaminen sijoittuu pääasiassa olemassa oleville korttelialueille. Kuusisaarentien ja Liljasaarentien kulmauksessa ja Pyhän Laurintien alkupäässä olevat rivitaloalueet ovat ainoat osittain puistoalueelle sijoittuvat uudet korttelialueet. Kuusisaarentien liikennealueen kapenemisen myötä puistoalue Lehtisaaren pohjoisosan asemakaavan muutoksessa lisääntyy 1,3 ha.

Kaavaluonnosta koskeva mielipide

Lehtisaarelaisen asukkaan mielestä uimarannan kaava-alue on liian suuri, koska se ulottuu ensimmäisen maailmansodan aikaisille vallitusalueille. Vallitusten sijainti tulisi tarkistaa ja ottaa huomioon kaavassa. Pysäköintiä ei saa järjestää luontoon, vaan nykyisen pysäköintialueen Kaskisaaren sillan vieressä tulee riittää.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että ensimmäisen maailmasodan aikaiset linnoitukset on inventoitu rakennusviraston teettämässä, Sirkku Laineen vuonna 1996 laatimassa selvityksessä ”Ensimmäisen maailmansodan aikainen maalinnoitus Helsingissä”. Inventoinnin mukaan Lehtisaaressa ei ole ensimmäisen maailmansodan aikaisia linnoituslaitteita. Alue, jolla asukas epäilee linnoituksia olevan, jää kaavamuutoksessa puistoalueeksi. Vaikka alueella olisikin inventoimattomia linnoituslaitteita, kaavamuutos ei vaaranna niiden säilymistä.

Uimaranta-alueelle ei ole osoitettu pysäköintiä ja uimarannalle johtavat tiet on osoitettu vain kevyelle liikenteelle ja hälytysajoneuvoille.

Ehdotus koskee valtion ylläpitämään kiinteistörekisteriin kuulumatonta aluetta.

Khs ilmoittaa, että ehdotus on ollut julkisesti nähtävänä 25.5.–25.6.2007, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla. Ehdotusta vastaan ei ole tehty muistutuksia.

Lisäksi ehdotuksesta on pyydetty liikuntaviraston ja rakennusviraston lausunnot.

Lausunnot Liikuntavirasto toteaa (28.6.2007) mm., että kiinteistövirasto on vuokrannut uimaranta-alueen Vantaan seurakuntayhtymältä ja edelleen vuokrannut sen liikuntavirastolle kaupungin sisäisenä vuokrauksena. Uimarantatoiminta alueella on pienimuotoista, eikä alueen varustetaso tällä hetkellä vastaa uimarannalle säädettyjä vähimmäisvaatimuksia. Uimarantatoiminnan ylläpitämiseksi aluetta on tarkoitus kunnostaa ja varustaa se vaatteenvaihtokopein, roska-astioin ja kuivakäymälöin sekä mahdollisesti myös suihkulla. Virasto esittää, että pienten rakennelmien sijoittaminen alueelle olisi kaavamääräyksellä sallittu.

Kaavassa jo mainitun pelastustien lisäksi uimaranta-alueelle tulee sallia huoltoajo. Ajoyhteydet tarkoittavat rannalle nyt johtavan ulkoilutien leventämistä ja kääntöpaikan rakentamista.

Voimassa olevan asemakaavan reittimerkintöjen vuoksi Lehtisaaresta Kaskisaareen kulkeva seudullinen pääulkoilureitti on jouduttu ohjaamaan siten, että se pohjoisesta päin tultaessa hiukan ennen uimaranta-aluetta kääntyy jyrkästi kohti Lehtisaarentietä. Rannan tuntumasta Lehtisaarentielle johtava tien osuus on ahdas, Lehtisaarentiellä kulkeva reittiosuus kapea ja mäkinen eikä sillä ole erillistä pyörätietä. Liikenne Lehtisaarentiellä tulee kasvamaan, kun Kaskisaareen rakennetaan lisää asuntoja. Virasto katsoo, että kevyen liikenteen reittimerkintöjä tulisi muuttaa siten, että pyöräily olisi mahdollista Lehtisaaren eteläkärkeen saakka. Muutoksella saataisiin seudullinen pääulkoilureitti ohjattua nykyistä huomattavasti joustavammin ja turvallisemmin, saataisiin pyöräyhteys myös uimarannalle ja reitin vilkastumisen myötä uimarannalle tulisi lisää sosiaalista kontrollia. Seudullisen pääulkoilureitin nykyinen linjaus on ollut esillä myös Helsingin eri hallintokuntien välisessä ulkoilureittityöryhmässä ja pyörätien siirtäminen rantareitille on katsottu tarpeelliseksi. Reittejä koskevat kaavamääräykset eivät vastaa kaavaselostusta ja ovat päinvastoin kuin nykyisessä asemakaavassa.

Liikuntavirasto esittää, että asemakaavaa muutettaessa otettaisiin huomioon edellä mainitut ehdotukset.

Rakennusvirasto mainitsee (19.6.2007) mm., että uimarannalle on merkitty kevyen liikenteen reittiä pitkin kulkeva hälytysajoneuvoreitti. Hälytysajoneuvo ei mahdu käyttämään nykyistä n. 2 m leveää ulkoilutietä, joka on rakennettu jalankulkijoita ja pyöräilijöitä varten. Ajouran leveyden on oltava 3,5 m, mutkissa 6 m ja vapaan korkeuden 4 m. Hälytysajoneuvoreitiltä joudutaan kaatamaan useita puita ja maanpintaa joudutaan tasaamaan. Uimarannalle on tehtävä kääntöpaikka, jonka ulkosäde on vähintään 9 m. Ulkoilureitin kaltevuuksien tulee täyttää esteettömyysnormit. Pituuskaltevuus saa olla maksimissaan 8 %, sivukaltevuuden tulee olla 2–5 %. Luonnonympäristöön on reitin osalta tulossa muutoksia. Ulkoilureitin rakentaminen hälytysajoneuvoille mitoitetuksi ja esteettömäksi maksaa 30 000 euroa. Hiidenkiukaanpuiston ylläpitokustannuksiin asemakaavan muutoksella ei ole vaikutusta.

Virasto puoltaa asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä edellä mainituin huomautuksin.

Kaupunkisuunnitteluvirasto toteaa (17.10.2007), että Lehtisaaressa olevat jalankulku- ja pyöräilyreitit on inventoitu Maisemasuunnittelu Hemgårdin vuonna 2002 tekemässä Lehtisaaren maisema- ja viheralueselvityksessä. Selvitykseen sisältyy myös suunnitelma kevyen liikenteen reittien lisäämiseksi. Suunnitelmassa esitetään, että seudullinen pyöräily-yhteys jäisi suurin piirtein nykyiselleen ja kulkisi edelleen Lehtisaaren eteläkärjessä olevan mäen pohjoispuolitse, tosin hieman suorempaa reittiä kuin nykyisin. Saaren eteläkärkeen on osoitettu vain siellä jo olevat kävelyreitit.

Virasto katsoo, että nykyinen järjestely, jossa eteläisin osa kevyen liikenteen reitistä on tarkoitettu vain kävelijöille, tarjoaa mahdollisuuden alueen monipuolisempaan käyttöön. Pyöräliikenne seudullisilla reiteillä on usein melko vauhdikasta ja häiritsee rauhallisempia kävellen luonnosta nauttivia. Nykyjärjestelyllä saaren eteläisin kärki jää vain kävelijöiden käyttöön. Nykyinen seudullinen pyöräilyreitti on parannettavissa helpommin ajettavaksi. Saaren eteläkärjessä Lehtisaarentien katualuevaraus on n. 15 m leveä, kun nykyinen tie on vain n. 4,5 m leveä. Tarvittava osa Lehtisaarentiestä on levennettävissä siten, että sen pientareet sopivat paremmin pyöräilylle tai tien reunaan on rakennettavissa erillinen pyörätie. Länsirannalta Lehtisaarentielle tuleva reitin osuus tulee joka tapauksessa kunnostettavaksi hälytysajoneuvo- ja huoltoliikenteen tarpeiden vuoksi.

Kevyen liikenteen reitit on asemakaavakartassa esitetty likimääräisinä, joten reittien kunnostuksen suunnittelun yhteydessä on mahdollista päättää niiden tarkempi sijainti.

Liikuntavirasto esittää, että pyöräily uimarannalle tulisi sallia. Kaupunkisuunnitteluvirasto katsoo, että on selkeämpää rajata koko eteläkärjen reitti vain kävelijöille. Nykyisin reitin molemmissa päissä on puomit estämässä läpipyöräilyä eteläkärjen kautta. Puomi ei estä polkupyörän taluttamista uimarannalle, jonne matkaa puomilta on n. 40 m. Hälytysajoneuvoja ja huoltoajoa varten puomin tulee olla avattava.

Lausuntojen johdosta likimääräistä pyöräilylle, huolto- ja hälytysajolle osoitettua kevyen liikenteen reittiä on levennetty 3 m:stä 3,5 m:iin. Uimaranta-alueen kaavamääräykseen on lisätty maininta, että alueelle saa rakentaa pieniä uimarantatoimintaa palvelevia luonnonympäristöön sopivia rakennuksia. Tällaisia ovat esimerkiksi vaatteidenvaihtokopit ja mahdollinen käymälä.

Kääntöpaikka uimarannalle tehtävää huolto- ja hälytysajoneuvoreittiä varten on merkitty likimääräisenä paikalla tehdyn arvion mukaan luonnonmaastoa vähiten häiritsevään kohtaan. Tarkka sijainti on mahdollista määrittää rakennustöiden yhteydessä. Kääntöpaikan jälkeen etelän suuntaan jatkuu vain jalankululle tarkoitettu reitti.

Asemakaavaselostuksen kaavan vaikutuksia arvioiva osa on korjattu siten, että siinä mainitaan ajoneuvoreittien aiheuttamat muutokset luonnonympäristöön.

Asemakaavakartan kevyen liikenteen reittimerkinnät ovat epähuomiossa tulleet väärinpäin. Merkinnät on korjattu kaavaehdotukseen niin, että ne vastaavat voimassa olevan asemakaavan merkintöjä.

Kaavaehdotukseen tehdyt muutokset:

Asemakaavan muutosehdotukseen on lausuntojen jälkeen tehty seuraavat muutokset:

– Ohjeelliset kevyen liikenteen reitit on levennetty 3 m:stä 3,5 m:iin.

– Uimaranta-aluetta koskevaa määräystä on täydennetty siten, että se sallii pienten uimarantatoimintaa palvelevien luonnonympäristöön sopivien rakennusten rakentamisen.

– Uimarannalla kulkevan reitin merkintää on muutettu siten, että se sallii huoltoajon.

– Uimarannan kohdalle on kevyen liikenteen reitin yhteyteen osoitettu likimääräisenä kääntöpaikka hälytys- ja huoltoajoa varten.

– Pyöräilyä ja jalankulkua koskevat reittimerkinnät on korjattu vastaamaan voimassa olevaa asemakaavaa.

Tehdyt muutokset eivät ole olennaisia, joten ehdotusta ei ole tarpeen asettaa uudelleen nähtäville.

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee hyväksyä 30. kaupunginosan puisto- ja vesialueen asemakaavan muutoksen kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston 19.4.2007 päivätyn ja 17.10.2007 muutetun piirustuksen nro 11684 mukaisena.

Lisätiedot:
Sippola-Alho Tanja, kaupunginsihteeri, puhelin 310 36024

LIITE

Asemakaavakartta nro 11684 (Lehtisaaren uimaranta-alue)

HERTTONIEMEN KORTTELEIDEN 43140 JA 43141, TONTTIEN 43142/4 JA 5 SEKÄ KATU- JA PUISTOALUEIDEN (HIIHTÄJÄNTIEN ALUE) ASEMAKAAVAN MUUTTAMINEN (NRO 11621)

Khs 2006-2814

43. kaupunginosan (Herttoniemi) kortteleiden nro 43140 ja 43141, korttelin nro 43142 tonttien nro 4 ja 5 sekä katu- ja puistoalueiden asemakaavan muutosehdotus.

Alue sijaitsee Länsi-Herttoniemessä välittömästi Herttoniemen metroaseman luoteispuolella.

Tiivistelmä Asemakaavan muutos mahdollistaa uuden asuinkorttelin rakentamisen Herttoniemen metroaseman lähellä olevan vanhan ostoskeskuksen alueelle. Tavoitteena on rakentaa laadukkaita ja vaihtelevan kokoisia asuntoja sekä monipuolistaa palvelutarjontaa. Vanha ostoskeskus (Hiihtäjäntie 1) ja huonokuntoinen kerrostalo (Hiihtäjäntie 3) puretaan.

Alueelle on suunniteltu ympäröivään kaupunkirakenteeseen paremmin sopiva yhtenäinen asuinkortteli, jonka rakennusoikeus on 13 500 k-m². Uuteen kortteliin tulee viisi 6–7-kerroksista pistetaloa sekä 5-kerroksinen pidempi rakennus ostoskeskuksen paikalle Hiihtäjäntien varteen. Hiihtäjäntien varren asuintalojen katutason kerrokset varataan liiketiloille. Myös nuorisolle tarkoitettua vuokra-asuntokohdetta voidaan laajentaa. Laajennuksen rakennusoikeus on 2 800 k-m².

Asemakaavan perusteet

Nuorisosäätiö tonttien 43142/4 ja 5 haltijana pyytää (28.11.2006) asemakaavan muuttamista siten, että tontille 4 voisi rakentaa lisää nuorisoasuntoja.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (7.12.2006) mm., että kaavoitustyö on käynnistetty pääosin kaupungin aloitteesta.

Lähtökohdat

Yleiskaava

Helsingin yleiskaava 2002:ssa (Kvsto 26.11.2003, tullut kaava-alueella voimaan 23.12.2004) alue on kerrostalovaltaista aluetta (asuminen/toimitila).

Asemakaavat

Alueella on voimassa kolme vuosina 1955–1993 vahvistettua asemakaavaa. Kiinteistö Oy Hiihtäjäntie 1 (ostoskeskus, tontti 43140/2) sijaitsee liikerakennusten korttelialueella (KL), jonka rakennusoikeus on 2 760 k-m². Rakennettu kerrosala on 2 225 m^2.. Hiihtäjäntie 3:n rakennus (tontti 43141/1) sijaitsee asunto- tai liikerakennusten korttelialueella (A), johon saa rakentaa 3–4-kerroksisen rakennuksen. Tontin rakennusoikeus on 4 492 k-m². Rakennettu kerrosala on 4 669 m². Nuorisosäätiön rakennukset (tontit 43142/4 ja 5) sijaitsevat asuntolatyyppisten asuinkerrostalojen korttelialueella (AKS), jonka rakennusoikeus on yhteensä 12 975 k-m².

Muut suunnitelmat ja päätökset

Khs on 21.8.2006 hyväksynyt kaupungin ja Hiihtäjäntie 3:n kerrostalon omistajan Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman kesken laaditun kiinteistökaupan esisopimuksen rakennusten purkamisesta ja asemakaavan muutoksella muodostettavan uuden tontin myymisestä Varmalle. Varman tarkoituksena on rakentaa alueelle vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja sekä liiketiloja.

Maanomistus

Kaupunki omistaa suunnittelualueen.

Alueen yleiskuvaus ja rakennettu ympäristö

Alue sijaitsee Länsi-Herttoniemessä välittömästi Herttoniemen metroaseman vieressä sen luoteispuolella. Alueen lähellä on Herttoniemen liittymä Itäväylälle. Alueen eteläpuolella metroradan päällä sijaitsee vuonna 1998 valmistunut supermarket pysäköintialueineen.

Kaartuvan Hiihtäjäntien länsi- ja pohjoispuolella aluetta reunustaa kymmenen 8-kerroksista tornitaloa, jotka ovat yhtä taloa lukuun ottamatta 1950-luvulla rakennettuja julkisivuiltaan rapattuja asuinkerrostaloja. Talot ovat asunto-osakeyhtiöitä. Kiinteistö Oy Hiihtäjäntie 2 on vuonna 1973 valmistunut betonielementtijulkisivuinen asuinkerrostalo. Tornitalot seisovat puistomaisessa maisematilassa maaston korkeimmilla kohdilla näkyen kauas.

Tontti 43140/2 on vuokrattu Kiinteistö Oy Hiihtäjäntie 1:lle 31.12.2009 asti. Tontilla sijaitseva osin kaksikerroksinen ostoskeskus on valmistunut vuonna 1960. Julkisivut ovat harmaata aaltomineriittiä. Kiinteistössä on ravintolatoimintaa ja pienehköä liiketoimintaa. Ympäristön liiketilatarjonnan kehityttyä voimakkaasti kiinteistön merkitys kauppapaikkana on vähentynyt, ja rakennus on tullut teknisen ja kaupallisen kehityksensä loppuun. Kaupunginmuseon tekemän ostoskeskusten inventointiraportin mukaan ostoskeskuksen arkkitehtoniset arvot ja ympäristö- tai säilyneisyysarvot eivät ole merkittäviä.

Varmalle on vuokrattu asuinkerrostalotontti 43141/1 (Hiihtäjäntie 3) työsuhdeasuntoja varten 31.12.2035 asti. Tontilla sijaitseva osin 3- ja osin 4-kerroksinen asuinkerrostalo on valmistunut vuonna 1976. Talon julkisivut ovat tiiliverhoiltua betonielementtiä. Asunnoilla ei ole parvekkeita. Rakennus on huonokuntoinen ja varustukseltaan epäajanmukainen, raskaaseen peruskorjausvaiheeseen tullut vapaarahoitteinen vuokratalo. Talon peruskorjauskustannukset ylittäisivät rakennuksen nykyarvon.

Nuorisosäätiö omistaa osoitteissa Hiihtäjäntie 5 ja Hiihtomäentie 14 sijaitsevat vapaarahoitteiset vuokratalot. Kallion päällä sijaitseva Kiinteistö Oy Herttoniemen Nuorisohotelli on valmistunut vuonna 1972. Talon julkisivut ovat betonielementtejä, ja sen asunnot ovat pääosin parvekkeettomia yksiöitä. Kadun varressa sijaitseva Kiinteistöyhtiö Hiihtomäentie 14 on valmistunut vuonna 1991. Betonielementtijulkisivuisen rakennuksen katutasossa on liiketiloja.

Palvelut Alue sijaitsee Herttoniemen paikalliskeskuksessa, missä on runsaasti monipuolisia ja kehittyviä kaupallisia palveluja. Julkisen liikenteen palvelut ovat metroaseman ja bussiterminaalin ansiosta erinomaiset. Lähin päiväkoti ja leikkipuisto sijaitsevat noin puolen kilometrin päässä Karhutie 11:ssä. Samoin Herttoniemenrannassa on lähellä useita päiväkoteja. Ala-asteen kouluihin on matkaa noin puoli kilometriä Herttoniemenrantaan ja noin kilometri Herttoniemen ala-asteelle Eränkävijäntorin laidalla. Yläaste, lukio, terveysasema, kirjasto ja sosiaalikeskus sijaitsevat Kettutiellä noin puolentoista kilometrin etäisyydellä.

Luonnonympäristö

Hiihtäjäntie 3 tontin ja Hiihtäjäntien välissä on kapea metsäinen puistokaista. Puistokaistan kohdalla on aiemmin kulkenut 20 kV:n sähköjohto, joka on sittemmin kaapeloitu. Puiston kautta on jalankulkuyhteys suunnittelualueen läpi.

Alueelta on hyvät yhteydet lähellä sijaitseviin viheralueisiin. Alueen koillispuolella sijaitsee Mäenlaskijanpuisto, joka on osittain rakennettu ja osittain luonnonmukainen. Puistossa on leikkipaikka. Alueen länsipuolella on yhteys Saunalahden ja Fastholman metsäalueen laajoihin virkistysalueisiin. Herttoniemen asuinalueeseen ja Saunalahteen rajoittuva metsäselänne on osa laajempaa yleiskaavallista vihersormea, jonka kautta kulkee merkittävä seudullinen ulkoilureitti.

Yhdyskuntatekninen huolto

Kaava-alue on yhdyskuntateknisen huollon verkoston piirissä.

Maaperä Alueen nykyinen maanpinnan korkeus on tasolla +9,5–+23,9. Olemassa olevien tietojen mukaan alueen maaperä on kitkamaata, jossa maakerroksen paksuus tiiviin kerroksen yläpuolella on yli metrin. Kallion pinta on paikoin näkyvissä tai hyvin lähellä maan pintaa.

Ympäristöhäiriöt

Suunnittelualueen eteläreuna on nykyisin alttiina Itäväylän katumelulle. Rakennusviraston vuonna 2003 teettämän Itäväylän meluntorjunnan ja katuympäristön yleissuunnitelman mukaan keskiäänitaso alueen eteläreunassa on 60–65 dB ja paikoin sen ylikin.

Tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on lisätä erikokoisten asuntojen tarjontaa alueella sekä monipuolistaa palveluja. Laadukkaalla asuinrakentamisella metroaseman vieressä nostetaan alueen merkitystä Herttoniemen paikalliskeskuksena. Erityisenä tavoitteena on perheasuntojen tuottaminen.

Asemakaavan muutosehdotus

Yleisperustelu ja -kuvaus

Ostoskeskuksen ja Hiihtäjäntie 3:n rakennuksen purkaminen mahdollistaa olemassa olevaan kaupunkirakenteeseen paremmin sopivan yhtenäisen asuinkorttelin rakentamisen niiden tilalle. Sivakkapolun katualue ja kapea puistokaista Hiihtäjäntien varressa liitetään tonttiin. Nuorisosäätiön laajennushanke voidaan sovittaa osaksi kokonaisuutta, kun uusi kevyen liikenteen katu linjataan Hiihtäjäntiehen nähden kohtisuoraan.

Rakennukset on kooltaan, materiaaleiltaan ja muodoltaan sopeutettava ympäristön olemassa olevaan asuinrakennuskantaan. Julkisivujen on oltava rapattuja, värillisiä ja pääosin vaaleansävyisiä.

Mitoitus Alueen pinta-ala on 29 564 m² ja rakennusoikeus 29 275 k-m². Tontin 43141/2 pinta-ala on 9 558 m² ja rakennusoikeus 13 500 k-m² (tonttitehokkuus e = 1.41). Nuorisosäätiön tontin 43142/6 pinta-ala on 6 563 m². Uudisrakennuksen rakennusoikeus on 2 800 k-m², mikä vanha rakennus (6 700 k-m²) mukaan lukien merkitsee tonttitehokkuutta e = 1.45. Tontin 43142/7 pinta-ala on 3 548 m² ja rakennusoikeus 6 275 k-m² (e = 1.77).

Uutta kerrosalaa alueelle tulee 16 300 k-m², josta liiketilaa on alle 1 000 k‑m². Rakennusoikeuden lisäys on 9 048 k-m².

Asuinrakennusten korttelialue (AK)

Purettavan ostoskeskuksen paikalle tulee 5-kerroksinen lamellitalo, joka jatkaa Hiihtäjäntien varren rakennusrintamaa ja täydentää alueen julkisivun etelään mm. kadulle päin kallistuvalla katolla. Katutasoon tulee liiketiloja, kuten viereisessä rakennuksessa. Pohjakerroksen kadun puoleisen julkisivun tulee poiketa muiden kerrosten julkisivusta värin, materiaalin tai ainekäsittelyn osalta. Julkisivu ei saa antaa umpinaista vaikutelmaa, vaan sen on avauduttava näyteikkunoin kadulle.

Lamellitalon taakse on suunniteltu viisi 6–7-kerroksista pistetaloa, joihin on rakennettava julkisivulinjasta osittain sisäänvedetty ylin kerros ja kattoterassi. Pistetalot sopeutuvat Hiihtäjäntien toisella puolella nousevien tornitalojen muodostamaan kaupunkirakenteeseen. Uudet pistetalot asettuvat vanhoja rakennuksia tiiviimmin, mutta matalampina kohoavaan maastoon. Olemassa olevat tornit säilyvät alueen dominanttirakennuksina, jotka näkyvät ja joista näkyy kauas yli uudisrakennusten. Tornitaloista avautuu myös uusia näkymiä suunniteltujen pistetalojen väleihin istutettaviin alueisiin. Uusien asuinrakennusten keskelle jää laaja leikki- ja oleskelualue.

Asuntojen keskimääräisen huoneistoalan tulee olla vähintään 70 m².

Asuntolatyyppisten asuinkerrostalojen korttelialue (AKS)

Nuorisosäätiön tonttia on suurennettu laajennusta varten. Uudelle rakennusalalle voidaan sijoittaa 5-kerroksinen sivukäytävätalo, joka leikkautuu kalliorinteeseen olemassa olevan rakennuksen suuntaisena. Uudisrakennus reunustaa uutta kevyen liikenteen katua, Sivakkapolkua, ja täydentää korttelin länsireunan ehjäksi. Uuden rakennuksen parvekejulkisivu on jaoteltava sisäänvedoin. Tontilla olevat kalliot ovat istutettavia alueita, joilla on säilytettäviä puita.

Liikenne Hiihtäjäntielle on laadittu uusi liikennesuunnitelma, jossa ajoradan leveys on 11 m Hiihtomäentien ja Hiihtäjänkujan välisellä suoralla osuudella. Kadun varressa voidaan pysäköidä kummallakin reunalla. Eteläreunalla on taksiasema. Kadun molemmille puolille on suunniteltu jalankulku- ja pyörätie. Pyörätie on pääraitin osa, joka jatkuu Hiihtäjäntieltä puistoraittina Saunalahden ja Fastholman virkistysalueille sekä Kulosaaren suuntaan.

Hiihtäjäntien sisäkaarteen puolelle on suunniteltu uusi jalkakäytävä. Mutkan kohdalla on ajorataa levennetty 7,5 m:iin (nykyisin n. 6,7–6,9 m) ja mutkan jälkeisellä suoralla osuudella 7 m:iin (nykyisin n. 6,8 m). Pysäköinti on sallittu vain toisella puolella katua.

Hiihtäjäntien ja Hiihtäjänkujan risteykseen on suunniteltu uusi kiertoliittymä, jonka mitoituksen määrittelee telibussi. Suunnitelman lähtökohtana on Itäväylän ja Linnanrakentajantien liikennesuunnitelma ja Hiihtäjänkujan jatkaminen Kipparlahden silmukkaan. Kiertoliittymä ratkaisee väistämisvelvollisuusongelman ja toimii myös kääntöpaikkana taksiaseman takseille ja Hiihtäjäntien varteen pysäköineille.

Kiertoliittymän kohdalta ajetaan korttelin 43141 maanalaiseen pysäköintitilaan (ma), jossa ovat kaikki asukkaiden ja liiketilojen 152 autopaikkaa. Pysäköintikerroksen alle saa rakentaa liityntäpysäköintiautopaikkoja varten toisen pysäköintikerroksen, jonne ajoyhteys tulisi nykyisten liityntäpaikkojen kautta. Nuorisosäätiön tontille 43142/6 rakennetaan 22 uutta autopaikkaa, joista 20 sijoittuu pihakannen alle. Vieras- ja asiakaspaikat sijoittuvat kadulle.

Uusi jalankululle ja polkupyöräilylle varattu katu (pp/h), Sivakkapolku, johtaa Hiihtäjäntien kääntöpaikalta alueen läpi metroasemalle.

Palvelut Asemakaavan muutos sisältää jonkin verran (750–1 000 k-m²) uusia liiketiloja katutasossa Hiihtäjäntien varressa. Tilat soveltuvat pienimuotoisille myymälöille, palveluyrityksille ja ravintolalle.

Luonnonympäristö

Alueen luonnonmukaisimmat kalliorinteet on merkitty istutettaviksi alueen osiksi, joilla on oltava puita ja pensaita. Alueen puusto ja luonnollinen maaston muoto tulee pyrkiä säilyttämään. Lisäksi alueella on joitakin säilytettäviksi merkittyjä suuria puita. Hiihtäjänkujan ja Hiihtäjäntie 2:n välissä oleva puistokaista on muutettu katualueen istutettavaksi osaksi.

Yhdyskuntatekninen huolto

Alueella on olemassa oleva yhdyskuntatekniikan verkosto. Kaavan toteuttaminen vaatii kaukolämpöjohdon rakentamisen Sivakkapolulle. Mikäli AKS-tontti 43142/6 toteutetaan ennen korttelin 43141 rakentamista, tulee korttelin 43141 nykyiset sähköverkon liittymisjohdot siirtää Sivakkapolulle.

Maaperän rakennettavuus ja puhtaus

Rakennukset perustetaan maa- tai kalliovaraisina. Olemassa olevien tietojen mukaan aluetta ei ole käytetty sellaisiin toimintoihin, joista olisi aiheutunut maaperän pilaantuneisuutta.

Ympäristöhäiriöt

Alueen eteläreunassa Hiihtäjäntien varressa Itäväylän liikenne aiheuttaa melua. Asemakaavassa on ulkoseinien ja ikkunoiden ääneneristävyysvaatimus (32 dB ja 33 dB) Itäväylän suuntaan olevilla rakennusaloilla.

Nimistö Alueella säilyy kadun nimi Sivakkapolku, vaikka sen linjaus muuttuu.

Asemakaavan toteuttamisen vaikutukset

Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen, rakennettuun
ympäristöön ja kaupunkikuvaan

Ostoskeskus ja Hiihtäjäntie 3:n rakennus ovat nykyisin huonokuntoisia. Rakennukset ja niiden lähiympäristö antavat ränsistyneen vaikutelman. Ne liittyvät muuhun kaupunkirakenteeseen löyhästi ja erottuvat kaupunkikuvassa ympäristön rakennuksia matalampina. Näiden rakennusten purkaminen mahdollistaa olemassa olevaan kaupunkirakenteeseen paremmin sopivan yhtenäisen asuinkorttelin rakentamisen. Kaavan toteuttaminen eheyttää merkittävästi Herttoniemen paikalliskeskuksen kaupunkirakennetta ja kaupunkikuvaa. Laadukkaalla asuinrakentamisella metroaseman vieressä nostetaan alueen merkitystä Herttoniemen paikalliskeskuksena.

Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen

Liikenteen sujuvuus ja turvallisuus paranevat Hiihtäjäntiellä, kun ajorataa levennetään ja rakennetaan kiertoliittymä. Autojen kohtaaminen helpottuu Hiihtäjäntien suoralla osuudella, jossa pysäköidään kadunvarteen. Kaarteessa olemassa olevien tonttiliittymien ja uuden suojatien kohdat helpottavat kohtaamista. Uusi jalkakäytävä sisäkaarteen puolella parantaa näkymiä ja helpottaa kadun reunassa ajamista. Hiihtäjäntielle tulee lisää asukkaiden autoliikennettä Hiihtomäentien ja Hiihtäjänkujan väliselle alueelle. Hiihtäjäntien loppuosalla ei autoliikenne merkittävästi lisäänny. Uudet pyörätiet ja jalkakäytävät parantavat kevyen liikenteen yhteyksiä. Kaavamuutos lisää olemassa olevan yhdyskuntateknisen verkoston käyttöä.

Vaikutukset asumisolosuhteisiin

Hiihtäjäntie 3:n asukkaat joutuvat muuttamaan pois. Talo on Varman omistama vapaarahoitteinen vuokratalo. Suurena kiinteistöjen omistajana Varma kykenee tarjoamaan asukkailleen uuden asunnon lähialueilta. Asukkaat voivat saada asunnon myös uusista taloista kohteen valmistuttua. Asukkaat joutuisivat muuttamaan myös peruskorjauksen ajaksi.

Rakentaminen ei haittaa ympäristön asukkaiden näkymiä. Uudisrakennukset sijoittuvat riittävän kauas olemassa olevista taloista. Lähimpien tornitalojen asunnot suuntautuvat pääosin länteen ja itään pois päin suunnittelualueesta. Tornitalojen etelään avautuvistakin ikkunoista on näkymä uusien pistetalojen väleihin istutettaviin alueisiin. Alueen rakentaminen voi aiheuttaa melu- ja pölyhaittoja asuinympäristössä.

Alueelle tulee paljon uusia asukkaita. Varmalle myytävällä tontilla asuntojen rakennusoikeus lähes kolminkertaistuu nykyisestä 4 492 k-m²:stä n. 12 800 k-m²:iin. Viitesuunnitelmassa on 158 asuntoa, joiden keskikoko on vähintään 70 m². Suunnitelma monipuolistaa alueen asuntotyyppejä, kokojakaumaa ja hallintamuotoja. Noin puolet asunnoista on suunniteltu kaksioiksi ja loput suuremmiksi perheasunnoiksi, joko kolmen tai neljän huoneen ja keittiön kokoisiksi. Ylimpiin kerroksiin on suunniteltu vielä suurempia kattoterassiasuntoja sekä kaksikerroksisia asuntoja. Nuorisosäätiöllä on suunnitteilla 57 asuntoa, joiden keskipinta-ala on n. 45 m². Puolet asunnoista on suunniteltu yksiöiksi ja puolet kaksioiksi.

Alueella on hyvät julkisen liikenteen yhteydet ja kaupalliset palvelut lähellä. Yhteydet puistoihin ja laajempiin virkistys- ja viheralueisiin ovat hyvät. Laadukas yhtenäisten asuinkorttelien rakentaminen parantaa alueen sosiaalista kontrollia, mikä vähentää rauhattomuutta ja turvattomuuden tunnetta alueella.

Yhdyskuntataloudelliset vaikutukset

Kaavan toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia ilman arvonlisäveroa seuraavasti: kadut ja yleiset alueet 1 200 000 euroa ja kaukolämpö 70 000 euroa eli yhteensä 1 270 000 euroa.

Vaikutukset palveluihin

Uudet asukkaat todennäköisesti käyttävät lähistön kaupallisia palveluja. Suunnitellut kadunvarsiliiketilat monipuolistavat osaltaan alueen palveluja. Alueen merkitys Herttoniemen paikalliskeskuksena vahvistuu. Uudet perheasunnot tuovat lapsia alueen päiväkoteihin ja kouluihin. Terveyspalvelujen käyttäjämäärä lisääntyy.

Toteutus Alueen toteuttaminen edellyttää kaupungin ja Varman välisen kiinteistökaupan esisopimuksen mukaisia järjestelyjä.

Suunnittelun vaiheet

Vireilletulo, osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja vuorovaikutus

Vireilletulosta on ilmoitettu osallisille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä, jonka mukana lähetettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelma (päivätty 11.10.2005). Vireilletulosta ilmoitettiin myös vuoden 2005 kaavoituskatsauksessa. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa ja kaavan lähtökohtia ja tavoitteita esiteltiin keskustelutilaisuudessa 26.10.2005.

Osallisille lähetettiin asemakaavan muutosluonnos (kirje päivätty 6.9.2006). Asemakaavaluonnos ja selostusluonnos ovat olleet nähtävänä kaupunkisuunnitteluvirastossa ja Herttoniemen kirjastossa 18.9.–6.10.2006. Luonnosta koskeva keskustelutilaisuus pidettiin Herttoniemen kirkon seurakuntasalissa 18.9.2006.

Viranomaisyhteistyö

Kaavamuutoksen valmistelun yhteydessä on tehty viranomaisyhteistyötä Helsingin Energian, Helsingin Veden, kiinteistöviraston tonttiosaston, rakennusviraston katu- ja puisto-osaston ja pelastuslaitoksen kanssa.

Asemakaavaratkaisun eri vaihtoehdot

Osallistumis- ja arviointisuunnitelman liitteenä lähetettiin alustava suunnitelma, jossa rakennukset sijoittuivat samoin kuin asemakaavaehdotuksessa. Rakennusten muoto on kuitenkin kaavaehdotuksessa erilainen kuin alustavassa suunnitelmassa. Myös rakennusten pohjapinta-ala on pienentynyt huomattavasti.

Esitetyt mielipiteet

Kaavamuutoksen valmisteluun liittyen on asemakaavaosastolle saapunut kirjeitse 20 mielipidettä, joista 10 koski osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa ja 10 asemakaavan muutosluonnosta. Lisäksi suullisia mielipiteitä on esitetty keskustelutilaisuuksissa ja puhelimitse.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä kaavaluonnoksesta saadut mielipiteet on seuraavassa yhdistetty. Mielipiteet, jotka kohdistuvat pääosin samoihin asioihin, ovat lyhennettyinä peräkkäin ja niihin on annettu yhteinen asiakohdittain otsikoitu vastine.

Herttoniemi-seura ry (2.11.2005, 9.11.2005, 3.10.2006, saapunut 20.11.2006), xxxx xxxxxx ja 65 muuta allekirjoittanutta (saapunut 6.10.2006), As.Oy Hiihtovuori (3.11.2005 ja 5.10.2006), Asunto Oy Hiihtäjäntie 6:n hallitus (4.11.2005 ja 6.10.2006), xxxx ja xxxxx xxxxxxx (1.10.2006), xxxxxx xxxxxxxx (18.10.2005), xxxxx xxxxxxxx (27.10.2005), xxxxx xxxxxxx (3.10.2006), xxxxx xxxxxx (2.10.2006), xxxxx ja xxxxx xxxxxxxxxx sekä xxxxx ja xxxx-xxxx xxxxxxxxx (31.10.2005), xxxxx xxxxxxxxxxx–xxxxxx (3.11.2005), Herttoniemen aluefoorumin metroaseman viihtyisyys- ja turvallisuustyöryhmä sekä x. xxxxxxx (4.10.2006) ovat esittäneet mielipiteensä.

Mielipiteissä on kiinnitetty huomiota mm. seuraaviin asioihin.

Suunnitelmaa pidettiin liian tehokkaana ja Länsi-Herttoniemen kaupunkikuvaan sopimattomana. Ehdotettuja pistetaloja pidettiin liian korkeina ja liian lähelle toisiaan ja katua sijoitettuina. Uusien rakennusten todettiin peittävän viereisten asuntojen näkymät ja tärvelevän Herttoniemen ominaisleimaan 50 vuotta kuuluneen tornitalojen muodostaman maamerkin. Korkeiden talojen sanottiin pilaavan maiseman, ja alueen menettävän sille ominaisen leimansa muuttaen sen yhdeksi kerrostaloalueeksi muiden seassa. Maanalaisen pysäköinnin kansirakenteen todettiin olevan alueelle täysin vieras elementti.

Nuorisosäätiön laajentamista vastustettiin ja toivottiin sen poistamista kokonaan suunnitelmasta, koska Herttoniemessä on jo ennestään paljon nuorisoasuntoja. Suuren nuorisoasuntokeskittymän pelättiin lisäävän levottomuutta ja turvattomuutta.

Vuokra-asuntojen rakentamista vastustettiin, koska Herttoniemessä on keskimääräistä pienempi asuntokoko ja keskimääräistä enemmän vuokra-asuntoja. Uusien vuokra-asuntojen pelättiin tuovan alueelle levottomuutta. Kaavaan merkityn 70 m² asuntojen keskikoon todettiin olevan 5 m² alleKvston ohjeen. Alueelle toivottiin perheille soveltuvia omistusasuntoja, mikä vahvistaisi pysyvien, alueeseen juurtuvien asukkaiden määrää. Herttoniemi-seuran mielipiteessä esitettiin, että suunnitelmasta tulisi tehdä sosiaalisiin kysymyksiin painottuva ympäristövaikutusanalyysi, jolla kartoitettaisiin mahdolliset ongelmat, joita yhä lisääntyvä lyhytaikaiseen asumiseen tarkoitettu asuntokanta synnyttää. Suuren asukasmäärän lisäyksen todettiin aiheuttavan paineita jo nyt huonosti toimivalle terveyskeskusjärjestelmälle.

Hiihtäjäntien todettiin olevan nykyisin liian kapea ja vaarallinen. Pysäköintipaikkojen vähyyttä kadulla ja pihoilla kritisoitiin. Lisärakentamisen pelättiin pahentavan liikenne- ja pysäköintiongelmia. Sivakkapolun pohjoispäähän vaadittiin luiskaa portaiden lisäksi ja turvallista kadunylitystä. Hiihtäjäntietä esitettiin levennettäväksi.

Yhdessä mielipiteessä ostoskeskuksen ja Hiihtäjäntie 3:n rakennuksen purkamisen sijasta esitettiin niiden korjaamista, eikä tontin katsottu soveltuvan lapsiperheille.

Turvattomaksi ja epäviihtyisiksi koettujen metroaseman ja liikenneympyrän ympäristön katsottiin olevan kohennuksen ja turvallisuuden lisäämisen tarpeessa. Aluetta tulisi kehittää lisäämällä sinne vain toimintaa ja rakentamista, joka on ympäristöä rauhoittavaa ja sen imagoa kohottavaa.

Kaavan mukaisen toteutuksen ei katsottu antavan perusteluja alueesta selostuksessa käytetylle "Herttoniemen keskus" nimitykselle.

./. Mielipiteet on selostettu yksityiskohtaisemmin kaupunkisuunnittelulautakunnan esityksessä 7.12.2006 Khlle. Mielipiteet sisältävät esityksen sivut 10–22 on jaettu valtuutetuille erillisenä liitteenä.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa em. mielipiteiden johdosta asiakohdittain seuraavaa:

Metroasema

Metroasema rajoittuu tämän asemakaavan suunnittelualueeseen. Sen peruskorjaus ja laiturialueiden uudelleenjärjestelyjen suunnittelu tehdään liikennelaitoksen ja rakennusviraston johdolla yhteistyössä kaupunkisuunnitteluviraston kanssa. Suunnittelun reunaehtona on kaupunkisuunnitteluvirastossa laadittu ja Khn hyväksymä Itäväylän ja Linnanrakentajantien liikenteen yleissuunnitelma.

Keskus

Länsi-Herttoniemessä on itse asiassa useita keskuksia. Kaupallisia keskuksia on kolme: Eränkävijäntorin pienimuotoinen lähipalvelukeskus, Siilitien kauppakatu ja Herttoniemen paikalliskeskus metroaseman lähettyvillä. Lisäksi on vielä julkisten palvelujen keskittymä Kettutiellä. Herttoniemen paikalliskeskuksessa, jota nyt on nimitetty Herttoniemen keskukseksi, sijaitsee useimmat päivittäistavara- ja erikoisliikkeet. Kaupallisia palveluja ja työpaikkoja on suunnitteilla lisää Megahertsiin. Suunnittelualue sijaitsee tämän keskuksen vieressä. Laadukas asuinrakentaminen metroaseman vieressä kävelyetäisyydellä kaupoista monipuolistaa aluetta ja nostaa sen merkitystä keskuksena. Metroaseman seutu on myös yleiskaavassa keskustatoimintojen aluetta.

Purettavat rakennukset

Ympäristön liiketilatarjonnan kehityttyä voimakkaasti vanhan ostoskeskuksen merkitys kauppapaikkana on vähentynyt ja rakennus tullut teknisen ja kaupallisen kehityksensä loppuun. Rakennus ei ole arvoltaan sellainen, että sen peruskorjaaminen olisi tarkoituksenmukaista, eikä maanvuokrasopimusta tulla vuokrakauden päättyessä jatkamaan. Kaupunginmuseon tekemän ostoskeskusten inventointiraportin mukaan Herttoniemen ostoskeskus on arvotettu luokkaan 3, mikä tarkoittaa, että ostoskeskuksen arkkitehtoniset arvot ja ympäristö- tai säilyneisyysarvot eivät ole merkittäviä.

Hiihtäjäntie 3:n rakennus on huonokuntoinen ja varustukseltaan epäajanmukainen raskaaseen peruskorjausvaiheeseen tullut vapaarahoitteinen vuokratalo. Talon peruskorjauskustannukset ylittäisivät rakennuksen nykyarvon.

Nuorisoasunnot

Metroaseman ja palvelujen läheisyys puoltavat nuorisoasumista. Toimivan julkisen liikenteen ja kaupallisten palvelujen vieressä asuminen vähentää oman auton tarvetta. Nuorisosäätiön laajennus ei ole hotelli, vaan siihen on suunniteltu vapaarahoitteista vuokrataloa. Asunnoista noin puolet olisi yksiöitä ja loput kaksioita. Asuntojen keskikoko olisi n. 45 m². Asuntoja voivat hakea työssäkäyvät tai työelämään pyrkivät 18–30-vuotiaat nuoret. Asumisoikeus loppuu 35-vuotiaana. Alueella on nyt 242 nuorisoasuntoa. Laajennukseen on suunniteltu 57 uutta asuntoa. Nuorisosäätiön tontille on asemakaavaehdotukseen lisätty pihan likimääräinen korkeusasema +24,0.

Asuntojen keskikoko

Tavoitteena on suunnitella kortteliin 43141 perheasuntoja. Kaavan pohjaksi laaditussa viitesuunnitelmassa puolet asunnoista on kaksioita ja loput suurempia perheasuntoja. Asuntojen keskimääräisen huoneistoalan tulee olla vähintään 70 m², mikä on huomattavasti enemmän kuin Länsi-Herttoniemen kerrostaloasuntojen keskikoko 52 m². Kaupungin ja Varman välisen kiinteistökaupan esisopimuksen mukaan tontti myydään Varmalle, jonka tarkoituksena on rakentaa alueelle vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja. Varman puolelta on arvioitu, että kaksi pistetaloa voitaisiin toteuttaa omistusasuntoina.

Vuokra-asunnot Länsi-Herttoniemessä

Kaupunkisuunnitteluviraston selvityksen mukaan Länsi-Herttoniemen 4 489 kerrostaloasunnosta 52,8 % on vuokra-asuntoja. Korkea vuokra-asuntojen osuus selittyy Siilitien alueella, joka sijaitsee kaupunginosan pohjoispäässä ja on kokonaan vuokra-asuntoalue. Jos tarkastellaan muuta Länsi-Herttoniemeä Siilitien eteläpuolella, niin alueen 2 622 kerrostaloasunnosta on vuokra-asuntoja enää 20,3 %. Luvuissa ei ole mukana omakoti- eikä rivitaloja, mikä alentaa vuokra-asuntojen osuutta.

Kaupunkirakenne ja kaupunkikuva

Sopeutuminen ympäristön olemassa olevaan asuinrakennuskantaan määrittelee uusien rakennusten koon, muodon ja materiaalit. Suunnitelma on kaupunkirakennetta täydentävä ja kaupunkikuvaa eheyttävä. Viisikerroksinen lamellitalo jatkaa Hiihtäjäntien varren rakennusrintamaa ja täydentää alueen julkisivun etelään. Katutasoon tulee liiketiloja, kuten viereisessä rakennuksessa. Lamellitalon taakse suunnitellut pistetalot sopeutuvat Hiihtäjäntien toisella puolella nousevien tornitalojen muodostamaan kaupunkirakenteeseen. Julkisivut ovat rapattuja.

Pistetalojen sijoittelussa ei kopioida ympäristön kaupunkirakennetta, vaan luodaan paikkaan sopiva ja ympäristöön sopeutuva uusi kortteli. Lähtökohta muodostuvalle tonttitehokkuudelle ei voi olla Hiihtäjäntien parillisen puolen 1950-luvulla rakennetut korttelit, joissa maaston korkeimpiin kohtiin sijoittuvat tornitalot seisovat avoimen puistomaisessa maisemassa. Uudisrakennukset sijoittuvat vanhoja rakennuksia tiiviimmin, mutta matalampina alemmas katujen rajaamaan kortteliin. Suunnittelualue ei kuulu yleiskaavan kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittäviin alueisiin niin kuin suurin osa muuta Länsi-Herttoniemeä. Alue liittyy välittömästi yleiskaavan keskustatoimintojen alueeseen ja metroasemaan. Näillä perusteilla tonteille esitetään tehokkaampaa rakentamista kuin ympäristössä.

Olemassa olevat tornit säilyvät alueen maamerkkeinä, jotka näkyvät ja joista näkyy kauas yli uudisrakennusten. Tornitaloista avautuu myös uusia näkymiä suunniteltujen pistetalojen väleihin istutettaville alueille. Uudet talot muodostavat etelästä katsoen kaukomaisemassa matalamman jalustan, jonka takaa tornitalot nousevat näkyviin. Etelästä tornitalot eivät tähänkään asti ole erottuneet selkeästi omina yksilöinään kuin ilmasta katsoen. Muista suunnista näkymä ei muutu. Nuorisosäätiön rakennuksia ei esitetä purettaviksi. Nuorisosäätiön laajennus täydentää korttelin 43142 länsireunan ehjäksi, reunustaa Sivakkapolun kevyen liikenteen katua ja peittää vanhaa osaa näkyvistä eheyttäen kaupunkikuvaa.

Rakennusten koko ja muoto

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheessa rakennusten arvioitiin olevan pääosin 5-kerroksisia. Kaavaehdotuksessa pistetaloihin on tullut lisää sisäänvedetty kattokerros ja kattoterassi, mutta rakennusten pohjapinta-ala on samalla pienentynyt alustavasta suunnitelmasta. Rakennusten muotoilua ja kokoa on muutettu niin, että niiden välit tulevat väljemmiksi. Alustavassa suunnitelmassa pistetalon yhden kerroksen pinta-ala oli n. 430 m². Kaavaehdotuksessa se on enää 350 m². Uusien pistetalojen asunnot suuntautuvat pääosin etelään tai länteen. Talojen massoittelu mahdollistaa asuntojen suunnittelun niin, että ne avautuvat aina vähintään kahteen suuntaan, joista ainakin yhteen on pitkä näkymä. Tontilla olevan rinteen vuoksi pistetalot näyttäytyvät luoteeseen 5‑kerroksisina. Rakennuksiin on suunniteltu tasakattoa. Teknisiä tiloja ei saa rakentaa pistetalon julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan ylimmän korkeusaseman yläpuolelle.

Rakennusoikeuden lisäys

Ostoskeskuksen ja Hiihtäjäntie 3:n nykyinen yhteen laskettu rakennusoikeus on 7 252 k-m². Uudelle tontille, johon liitetään vielä Sivakkapolun katualue ja puistokaistale, on esitetty rakennusoikeudeksi 13 500 k‑m². Rakennusoikeuden lisäys tontilla on näin ollen 6 248 k‑m² eikä 10 000 k-m². Koko suunnittelualueella Nuorisosäätiön 2 800 k-m² mukaan lukien rakennusoikeuden lisäys on 9 048 k-m².

Rakennusten väliset etäisyydet

Lyhin etäisyys pistetalojen välillä on 19 m Hiihtäjäntien luoteispuolelta katsoen. Lyhin etäisyys uusista pistetaloista Hiihtäjäntie 8:n lähimmän tornitalon päätyyn on 26,4 m. Tornitalon asunnot suuntautuvat länteen ja itään pois päin pistetaloista. Tornitalon porrastuvan julkisivun ja päädyn etelään avautuvistakin ikkunoista on näkymä uusien pistetalojen väliin. Seuraavaksi lähin tornitalo Hiihtäjäntie 6 B on 31,6 m:n päässä ja loput yli 45 m:n päässä, mitkä vastaavat hyvin tornitalojen nykyisiä etäisyyksiä toisistaan. Hiihtäjäntie 6 B:n etäisyys lähimpään pistetaloon on enemmän kuin saman yhtiön talo C:hen. Talo B:n parvekkeet suuntautuvat suunnitelmassa vapaasti länteen, etelään ja itään. Koilliseen pistetalojen suuntaankin näkymä on talojen väliin istutettavalle alueelle. Tontin pohjoisreunassa nykyisen puistokaistaleen kohdalla on rakennusalojen välit merkitty istutettaviksi alueen osiksi, joilla on oltava puita ja pensaita. Alueiden puusto ja luonnollinen maaston muoto tulee pyrkiä säilyttämään.

Ympäristövaikutukset

Asuntotyypit, kokojakauma ja hallintamuodot alueella monipuolistuvat, kun toteutetaan vaihtelevan kokoisia perheasuntoja. Katutason uudet liiketilat monipuolistavat palveluja. Liiketiloissa voi toimia myös ravintola. Hiihtäjäntielle tulevat uudet asukkaat edesauttavat osaltaan Herttoniemen palveluiden (mm. päivähoito, koulut) säilymistä. Nuorten ja lapsiperheiden terveyspalvelujen kysynnän voi olettaa olevan vähäisempää kuin vanhenevan väestön. Lapsiystävällisessä asuinkorttelissa autot eivät vie tilaa pihoilta. Mäenlaskijanpuisto ja Leikkipuisto Herttoniemi ovat kävelyetäisyydellä. Rakentamisen vähimmäislaatu määritellään asemakaavassa, jonka tavoitteet on laadittu yhteistyössä kaupunkisuunnitteluviraston ja tulevan rakennuttajan kesken. Taidetta ei rakennuksiin vaadita. Kattokerroksiin on suunniteltu yhteissaunoja. Suunnitelman vaikutus kaupunkikuvaan ja kaupunkirakenteeseen on eheyttävä. Laadukkaalla asuinrakentamisella metroaseman vieressä nostetaan alueen merkitystä Herttoniemen paikalliskeskuksena. Yhtenäisten asuinkortteleiden rakentaminen parantaa alueen sosiaalista kontrollia, mikä vähentää rauhattomuutta ja turvattomuuden tunnetta alueella. Omistus- ja vuokra-asumisen sekoittuminen on pitkään ollut Helsingissä hyväksi katsottu periaate, vaikka samalla alueella asuisikin erituloisia ihmisiä. Uusi asuinkortteli toimii parempana meluesteenä nykyisille asunnoille kuin purettavat rakennukset.

Liikenne ja pysäköinti

Periaate on, että asukkaiden autopaikat ovat tonteilla. Kadulla pysäköinti on kaikille sallittua. Hiihtäjäntien kääntöpaikan pysäköintialue on katualuetta. Kaduille ei osoiteta asukaspysäköintipaikkoja. Vieraiden autopaikat ovat kadulla. Ostoskeskuksen edessä nykyisin olevat vinopysäköintipaikat ovat osittain sen tontilla ja tarkoitettu siellä asioiville. Kun ostoskeskus puretaan ja liiketilan määrä vähenee n. 1 800 m²:stä n. 700 m²:iin, ei asiakaspysäköintipaikkoja tarvita entistä määrää. Pysäköinnin aikarajoitus pitää pysäköintipaikkoja kierrossa. Aikarajoitukset määritellään liikkeiden asiointiaikojen mukaan. Muina aikoina pysäköinti voi olla vapaata.

Hiihtäjäntien loppupään suoralla osuudella ajorataa levennetään 7,0 m:iin, mikä riittää kahden auton kohtaamiseen, kun kadun varteen on pysäköity. Kaarteessa ajorataa levennetään n. 7 m:stä 7,5 m:iin. Kaarteessa olevien tonttiliittymien ja uuden suojatien kohdat helpottavat kohtaamista. Uusi jalkakäytävä sisäkaarteen puolella parantaa näkymiä ja helpottaa kadun reunassa ajamista. Pihoille ei rakenneta autopaikkoja, vaan kaikki uusien asukkaiden autopaikat sijoittuvat maan alle rakennettaviin pysäköintilaitoksiin.

Liikenne Hiihtäjäntien loppuosalla ei merkittävästi lisäänny Nuorisosäätiön 22 uuden autopaikan johdosta. Jalankulkijoiden turvallisuus paranee uuden jalkakäytävän ja uusien suojateiden myötä. Kiertoliittymä on turvallinen alhaisten ajonopeuksien ansiosta. Hiihtäjäntielle tulevat autot pystyvät kääntymään kiertoliittymässä takaisin ajamatta ylös kääntöpaikalle. Pihakannen alle sijoittuvan pysäköinnin ansiosta piha-alueet voidaan suunnitella autottomina istutus- ja leikkialueina. Pohjoista kohti nousevan maaston ansiosta pysäköinnin kansi uppoaa maastoon niin, että pysäköintitilan julkisivu on näkyvissä vain sisäänajokohdassa ja Sivakkapolun eteläpäässä. Näkyvät julkisivut liittyvät asuinrakennusten pohjakerroksiin ja sokkeleihin. Tontin eteläreunassa pysäköintitilat jäävät maantasokerroksen liiketilojen taakse näkymättömiin.

Sivakkapolun pohjoispäähän ei ole suunniteltu luiskaa, koska se olisi liian jyrkkä ja vaarallinen. Neljänkymmenen metrin pituiselle luiskalle tulisi tasoeroa kuusi ja puoli metriä. Luiskan kaltevuus olisi 16,25 % ilman lepotasoja.

xxxxx xxxxxxxx kysyy (28.10.2005), pystyykö Varma tai kaupunki järjestämään kaikille purettavaksi aiotun talon asukkaille kohtuuhintaisen pienen asunnon. Pienistä asunnoista on pulaa muutenkin. Talossa asuu paljon pienituloisia, työttömiä ja eläkeläisiä. Suurin osa on yksin asuvia, ja moni on asunut talossa lähes 30 vuotta.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että Varma kykenee suurena kiinteistöjen omistajana tarjoamaan asukkailleen uuden asunnon lähialueilta. Asukkaat voivat saada asunnon myös uusista taloista kohteen valmistuttua. Siinäkin tapauksessa, että talo peruskorjattaisiin, joutuisivat asukkaat muuttamaan remontin ajaksi pois asunnoistaan.

xxxxx xxxxxxxxx mielestä (25.4.2006) suunnittelussa olisi syytä ottaa huomioon liian pieneksi käyneen metron liitäntäpysäköinnin tilat K-market Hertan alla. Kun asuintalojen kuoppaa aletaan kaivaa, kannattaisi sieltä avata yhteys kyseiseen pysäköintipaikkaan ja laajentaa sitä talojen alle. Kun hanke toteutuu, tulee liitäntäpysäköinti Herttoniemessä olemaan lähes mahdotonta, kun jo nyt paikan löytäminen on tosi vaikeaa.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että kaavaehdotukseen on lisätty määräys, jonka mukaan pysäköintikerroksen alle saa rakentaa toisen pysäköintikerroksen liityntäpysäköintiautopaikkoja varten.

Ehdotus koskee valtion ylläpitämään kiinteistörekisteriin kuulumatonta aluetta.

Lautakunta esittää ehdotuksen hyväksymistä.

Keskustelun kuluessa varajäsen Loukoila teki ehdotuksen, jonka mukaan keskimääräisen huoneistoalan tulee olla vähintään 75 m². Ehdotus raukesi kannattamattomana.

Khs ilmoittaa, että ehdotus on ollut julkisesti nähtävänä 2.2.–5.3.2007, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla. Ehdotusta vastaan on tehty neljä jäljempänä selostettua muistutusta.

Lisäksi ehdotuksesta on pyydetty pelastuslautakunnan, kiinteistölautakunnan, yleisten töiden lautakunnan, ympäristölautakunnan/ympäristökeskuksen, Helsingin Veden, Helsingin Energian ja Helen Sähköverkko Oy:n jäljempänä selostetut lausunnot.

Muistutukset ja kirje Herttoniemi-seura ry esittää (28.2.2007) muistutuksessaan ja (12.12.2006) samansisältöisessä kirjeessään, että kaavaehdotus palautetaan uuteen valmisteluun, jossa otetaan nykyistä paremmin huomioon alueen sosiaaliset ongelmat ja asukkaiden näkemykset.

Seura vastustaa vuokra- ja nuorisoasuntojen lisäämistä ja toteaa, että Helsingin Sanomissa (12.12.2006) uutisoidun Markku Lankisen tutkimuksen mukaan Länsi-Herttoniemi kuuluu sosiaalisesti ja taloudellisesti taantuviin aravavuokra-alueisiin. Seuran mielestä alueen ongelmia ovat vuokra-asuntojen suuri osuus, asuntojen pieni keskikoko sekä metroaseman ympäristön epäviihtyisyys ja turvattomuus. Lisäksi nuorisoasuminen on levotonta ja rankkaa sosiaalisine, mm. huumeongelmineen. Hiihtäjäntien kaavamuutos on täysin vääränlainen tilanteen korjaamiseksi ja pahentaa jo olemassa olevia ongelmia, koska metroaseman viereen kaavoitetaan lisää erityisasumista ja muita lyhytaikaiseen asumiseen tarkoitettuja, valtuuston päättämää keskikokoa (75 m²) pienempiä vuokra-asuntoja. Alueelle tulisi rakentaa omistusasuntoja perheille.

Kaavaehdotuksen pohjaksi ei ole tehty asianmukaista analyysiä alueen sosiaalisesta ja taloudellisesta rakenteesta, asuntokannasta ja niistä riippuvasta koulu- ja terveydenhoitojärjestelmästä. Kaupunkisuunnitteluviraston työprosesseja täytyy voida muuttaa sellaiseksi, että ne ottavat täydennysrakentamisessa huomioon kaupunginosien omat tarpeet ja perustiedot. Itäiseen ja kaakkoiseen kaupunkisuunnitteluun täytyy saada kaupungin uutta näkemystä ja uusia toimintatapoja, joiden avulla olemassa olevia ongelmia pyritään korjaamaan, ei pahentamaan.

Herttoniemen aluefoorumin metroaseman turvallisuus- ja viihtyisyystyöryhmä esittää (1.3.2007), että muutosehdotus palautetaan valmisteluun. Täydennysrakentamismahdollisuus on käytettävä lisäämään aidosti laadukasta ja pitkäaikaiseen asumiseen houkuttelevaa, perheasumiseen suunnattua omistusasuntokantaa. Kaupunginosan imagoa on pyrittävä parantamaan ympäristörakentamisen tasoa kohottamalla etenkin Herttoniemen metroaseman ympäristössä.

Alueelle ollaan suunnittelemassa valtuuston keskikoko-ohjetta pienempiä vuokra-asuntoja. Länsi-Herttoniemessä on jo nyt kaupungin keskiarvoa pienempi asuntojen keskikoko, enemmän vuokra-asuntoja ja pääkaupunkiseudun suurin nuorisoasuntokeskittymä. Kaavaehdotus syventää näitä epäkohtia. Herttoniemen metroaseman ympäristö on silmämääräisesti ja turvallisuutensa puolesta slummiutumassa. Lankisen tutkimukseen vedoten myös työryhmä toteaa Siilitien vuokrataloalueen joutuneen laskevaan kehityskierteeseen. Kaupunginosan ostovoima, joka määrittää kaupalliset palvelut, on heikentynyt. Terveyskeskus on ylikuormitettu mm. työterveyden ulkopuolella olevien työttömien ja vanhusten suuren osuuden vuoksi. Kouluja uhkaavat muutosprosessit. Edellä mainittuja seikkoja ei ole kaupunkisuunnittelulautakunnan pöytäkirjanotteessa 7.12.2006 esitelty päättäjille riittävästi ja riittävällä asiantuntemustasolla. Aineisto muodostaa kirjeen 237 Khlle ja ilmeisimmin tärkeän osan siitä aineistosta, johon tuleva päätöksenteko Herttoniemen keskuksen täydennysrakentamisesta perustetaan.

Kaava-alue on tärkeä osa Kaakkois-Helsingin aluekeskusta, johon kuuluvalla Herttoniemen metroasemalla liikkuu päivittäin jalkaisin lähes 50 000 helsinkiläistä ja sen ohi kulkee eri liikennemuodoilla monenkertainen määrä kaupungin asukkaita ja ulkokuntalaisia päivittäin. Tätä ei ole tuotu riittävän selvästi esiin esittelymateriaalissa, ei myöskään niitä valtavia muita muutoksia, joita alueelle on suunnitteilla väylärakentamisessa ja tämän keskustan välittömässä läheisyydessä ja näköyhteydessä Herttoniemenrannan puolella. Länsi-Herttoniemen negatiivinen kehitys on suurimmalta osalta ollut kaupungin toimenpiteiden tai niiden puuttumisen aiheuttamaa. Olemassa oleva tilanne ja tulevaisuus on otettava huomioon suunnittelussa ja alueen merkitys on kerrottava riittävän selkeästi päättäjille.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (20.9.2007), että Länsi-Herttoniemessä tai Hiihtäjäntien alueella ei esiinny erityisiä sosiaalisia ongelmia, jotka edellyttäisivät erillistä selvitystä asemakaavan muutostyön yhteydessä tehdyn vaikutusten arvioinnin lisäksi. Kaavoitustyön yhteydessä on selvitetty mm. Länsi-Herttoniemen asuntojen hallintaa ja huoneistokokoja.

Muistutuksissa mainittu Markku Lankisen tutkimus koski Helsingin kaupungin rakennuttamia aravavuokra-asuntoja sisältävien alueiden aseman muutosta vuosina 1995–2003 perustuen sosiaalisten ja taloudellisten ongelmien esiintymiseen liittyviin muuttujiin. Tutkimuksessa aravavuokrataloalueet on jaettu väestöllisten kehityspiirteiden perusteella nousijoihin, keskitiellä pysyviin ja laskijoihin. Tutkimuksen mukaan Siilitien alueen asemassa ei ole tapahtunut muutosta, vaikka se on kokonaan kaupungin vuokra-asuntoaluetta. Hiihtäjäntiehen liittyvän metroaseman ympäristön alueen asemassa ei myöskään ole muutosta. Mäenlaskijantien ja Siilitien välisellä alueella Länsi-Herttoniemi kuuluu alueisiin, joiden vuokra-alueiden asema tutkimuksen mukaan on laskenut. Kyseistä aluetta ei kuitenkaan voi tarkastella yksinomaan vuokra-asuntoalueena, koska alueen kerrostaloasuntokannasta vain 13,9 % on vuokra-asuntoja. Lisäksi alueeseen kuuluu laaja omistusasuntojen pientaloalue. Mäenlaskijantien ja Siilitien välisen alueen asuntokannasta on kaupungin omistamia vuokra-asuntoja, joita Lankisen tutkimus koski, vain 7,5 %. Kaikki nämä asunnot sijaitsevat yhdessä yhtiössä, jossa on kolme asuinkerrostaloa osoitteessa Karhutie 13–15. Näin pienen osuuden aseman muutoksen perusteella ei koko aluetta voida leimata sosiaalisesti ja taloudellisesti taantuvaksi aravavuokra-alueeksi.

Koko Länsi-Herttoniemen kerrostaloasunnoista 52,8 % on vuokra-asuntoja. Korkea vuokra-asuntojen osuus selittyy Siilitien alueella, joka sijaitsee kaupunginosan pohjoispäässä ja on kokonaan vuokra-asuntoaluetta. Jos tarkastellaan muuta Länsi-Herttoniemeä Siilitien eteläpuolella, niin alueen kerrostaloasunnoista on vuokra-asuntoja enää 20,3 %. Luvuissa ei ole mukana omakoti- eikä rivitaloja, mikä alentaisi edelleen vuokra-asuntojen osuutta.

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on lisätä erikokoisten asuntojen tarjontaa, tuottaa perheasuntoja ja monipuolistaa palveluja. Kaava mahdollistaa olemassa olevaan kaupunkirakenteeseen sopeutuvan yhtenäisen asuinkorttelin rakentamisen. Kaavan toteuttaminen eheyttää Herttoniemen paikalliskeskuksen kaupunkirakennetta ja kaupunkikuvaa. Laadukkaalla asuinrakentamisella metroaseman vieressä nostetaan alueen merkitystä Herttoniemen paikalliskeskuksena.

Asemakaavassa ei määritellä, ovatko tulevat asunnot omistus- vai vuokra-asuntoja. Asemakaava määrää asuntojen keskimääräiseksi huoneistoalaksi vähintään 70 m². Se on huomattavasti enemmän kuin Länsi-Herttoniemen nykyinen kerrostaloasuntojen 52 m² keskipinta-ala. Asemakaavan 70 m²:n pinta-alavaatimus tuottaa perheasuntoja hallintamuodosta riippumatta.

Kaavan toteuttaminen edellyttää Varman omistaman vuokratalon ja vanhan ostoskeskuksen purkamista. Kaupungin ja Varman tekemän esisopimuksen mukaan kaupunki myy tontin Varmalle, joka purkaa rakennukset ja rakennuttaa tilalle vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja sekä mahdollisesti omistusasuntoja asemakaavan muutoksen tultua voimaan. Rakennuttaja harkitsee osan asunnoista toteuttamista omistusasuntoina, koska 70 m²:n keskipinta-ala tuottaa vaikeasti vuokrattavia suuria asuntoja.

Nuorisosäätiön laajennus täydentää korttelia, jossa nykyisin toimii myös Nuorisosäätiön ja isännöinnin toimisto. Metroaseman ja palvelujen läheisyys puoltavat nuorisoasumista. Nuorisosäätiö tuottaa vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja, joita voivat hakea työssäkäyvät tai työelämään pyrkivät 18–30-vuotiaat nuoret.

Metroaseman epäviihtyisyyteen ja turvattomuuteen on tulossa parannusta suunnitteilla olevan arkkitehtikilpailun myötä.

Lautakunta katsoo, että kaava-alueen sijainti, ympäristössä tapahtuvat muutokset ja asemakaavan vaikutukset on riittävästi selvitetty ja tuotu esille asemakaavan muutosehdotuksen käsittelyn yhteydessä. Vakiintuneen käytännön mukaan ehdotuksen valmistelun aikana esitetyt mielipidekirjeet jaetaan lautakunnan jäsenille ja esityslistatekstiin ne referoidaan oleellisin osin. Samoin menetellään Khlle osoitettujen muistutusten suhteen. Ne ovat lisäksi lautakunnan esityslistan liitteenä ja päättäjien käytettävissä.

As.Oy Hiihtovuoren hallitus mainitsee (5.3.2007), että Hiihtäjäntien parillinen 1950-luvulla rakennettu luoteispuoli on tunnettu kaupunkikuvassa korostuvasti näkyvistä torneista, joista on useita arvostavia mainintoja arkkitehtien julkaisuissa eri vuosikymmeniltä. Tätä näkymää on tarkasti suojeltu ja siihen on vedottu rakennusvalvonnan puolelta eri rakennuslupa-asioissa ja niin kaupunkikuvaneuvottelukunnan kuin kaupunginmuseonkin lausunnoissa. Hiihtäjäntien paritonta puolta ollaan nyt tekemässä keskustamaisen massiiviseksi ja sen taloja vanhoja rakennuksia ja toisiaan peittäviksi.

Kaavaehdotuksen kaikkia rakennusmassoja on kevennettävä. Nuorisosäätiön laajentamisesta on luovuttava kokonaan, jolloin pistetaloja voidaan väljentää. Laajennus on vastoin kaupungin yleistä pyrkimystä erityisasumisen hajauttamiseen. Pistetaloja on tehtävä vain neljä ja niitä tulee madaltaa ainakin yhden kerroksen verran. Talot on sijoitettava väljemmin ja kauemmas kadusta. Kadun varressa olevaa taloa on madallettava kerroksella. Hiihtäjäntien mutka on kapea. Huono näkyvyys siinä vaarantaa liikenteen jo nyt. Mutkaan suunnitellut kaksi pistetaloa sulkevat näkyvyyden entistä pahemmin. Hiihtäjäntietä tulee leventää mutkassa merkittävästi. Pistetalot tulee siirtää mutkasta lännemmäksi ja suorallakin katuosuudella kauemmaksi kadusta.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (20.9.2007), että sopeutuminen ympäristön olemassa olevaan asuinrakennuskantaan määrittelee uusien rakennusten koon, muodon ja materiaalit. Suunnitelma on kaupunkirakennetta täydentävä ja kaupunkikuvaa eheyttävä. Viisikerroksinen lamellitalo jatkaa Hiihtäjäntien varren rakennusrintamaa ja täydentää alueen julkisivun etelään. Lamellitalon taakse suunnitellut pistetalot sopeutuvat Hiihtäjäntien toisella puolella nousevien tornitalojen muodostamaan kaupunkirakenteeseen. Uudet talot muodostavat etelästä katsoen kaukomaisemassa matalamman jalustan, jonka takaa tornitalot nousevat näkyviin. Olemassa olevat tornit säilyvät alueen maamerkkeinä, jotka näkyvät ja joista näkyy kauas yli uudisrakennusten.

Ajorataa levennetään Hiihtäjäntien kaarteessa n. 7 m:stä 7,5 m:iin. Kaarteessa olevien tonttiliittymien ja uuden suojatien kohdat helpottavat kohtaamista. Uusi jalkakäytävä sisäkaarteen puolella parantaa näkymiä ja helpottaa kadun reunassa ajamista.

xxxxx xxxxxxx mielestä (5.3.2007) ostoskeskus tulisi korjata ja säilyttää. Hiihtäjäntie 3:n rakennus voidaan purkamisen sijasta korjata. Tontti ei sovellu lapsiperheille. Lähellä ei ole neuvolaa, terveyskeskusta, kouluja eikä turvallisia leikkipuistoja. Liian lähellä on liikaa vaarallista liikennettä. Jos Hiihtäjäntie 3 puretaan ja rakennetaan uutta, niin ei saa rakentaa yli viittä kerrosta, eikä katuun kiinni. Puusto pitää säilyttää. Hiihtäjäntie 6:n asuntojen valoisuus ja avarat näkymät tulee säilyttää. Nuorisoasuntojen sijaan tulisi rakentaa vanhuksille asuntoja. Hiihtäjäntiellä huono näkyvyys ja ohittaminen ovat suuria onnettomuusriskejä. Hiihtäjäntietä tulee leventää. Alue on jo rakennettu täyteen, eikä sitä saa tämän ahtaammaksi enää tehdä.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (20.9.2007), että ympäristön liiketilatarjonnan kehityttyä voimakkaasti vanhan ostoskeskuksen merkitys kauppapaikkana on vähentynyt ja rakennus tullut teknisen ja kaupallisen kehityksensä loppuun. Rakennus ei ole arvoltaan sellainen, että sen peruskorjaaminen olisi tarkoituksenmukaista. Kaupunginmuseon tekemän ostoskeskusten inventointiraportin mukaan Herttoniemen ostoskeskuksen arkkitehtoniset, ympäristö- tai säilyneisyysarvot eivät ole merkittäviä. Hiihtäjäntie 3:n rakennus on huonokuntoinen ja varustukseltaan epäajanmukainen raskaaseen peruskorjausvaiheeseen tullut vuokratalo.

Herttoniemen aluefoorumin metroaseman turvallisuus- ja viihtyisyystyöryhmä totesi edellä olevassa muistutuksessaan, että terveyskeskus on ylikuormitettu mm. työterveyden ulkopuolella olevien työttömien ja vanhusten suuren osuuden vuoksi. Kouluja uhkaavat lakkauttaminen vähenevien oppilasmäärien takia. Vanhusten asuntojen sijaan kaava mahdollistaa asuntojen rakentamisen lapsiperheille ja työssäkäyville nuorille, jotka kuormittavat vähemmän terveyskeskusta ja joilla voi olla kouluikäisiä lapsia. Lapsiystävällisessä asuinkorttelissa autot eivät vie tilaa pihoilta, kun ne on sijoitettu maan alle. Mäenlaskijanpuisto ja Leikkipuisto Herttoniemi ovat kävelyetäisyydellä.

Hiihtäjäntie 6 B on n. 32 m:n päässä ja loput yli 45 m:n päässä lähimmästä uudisrakennuksesta. Etäisyydet vastaavat hyvin tornitalojen nykyisiä etäisyyksiä toisistaan. Hiihtäjäntie 6 B:n etäisyys lähimpään uuteen pistetaloon on enemmän kuin saman yhtiön talo C:hen. Talo B:n parvekkeet suuntautuvat vapaasti länteen, etelään ja itään. Kaakkoon on avoin näkymä uusien pistetalojen välistä.

Lausunnot Ympäristökeskuksella (26.3.2007) sekä Helsingin Energialla ja Helen Sähköverkko Oy:llä (23.3.2007) ei ole huomautettavaa asemakaavan muutosehdotuksesta.

Helsingin Vesi mainitsee (22.3.2007), että aluetta palvelevat yleiset vesijohdot ja viemärit on rakennettu valmiiksi. Muutosehdotus ei edellytä niiden siirtämistä. Helsingin Vesi puoltaa asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä.

Yleisten töiden lautakunta puoltaa (15.3.2007) asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä seuraavin huomautuksin:

Uusi Sivakkapolku on merkitty koko matkaltaan jalankululle ja pyöräilylle varatuksi kaduksi, jolla huoltoajo on sallittu. Katualueen pohjoispään jyrkkään rinteeseen joudutaan rakentamaan portaat. Polkupyöräily ja huoltoajo on syytä merkitä loppuvaksi portaiden kohdalla. Esteettömyysnäkökohdat on otettava huomioon aluetta rakennettaessa.

Hiihtomäentien pohjoislaidan jalkakäytävälle on kaavaehdotuksessa merkitty katupuurivi. Kaavaselostuksen liitteenä oleva liikennesuunnitelma on ristiriidassa kaavaehdotuksen kanssa. Suunnitelmassa on jalkakäytävälle sijoitettu eroteltu jalkakäytävä ja pyörätie, jolloin puiden tilantarve jää kokonaan huomioon ottamatta. Istuttamista rajoittavat myös jalkakäytävän alla kulkevat johdot, joita joudutaan siirtämään. Mahdollisuudet istutuksiin selviävät vasta katusuunnitelman laadinnan yhteydessä, joten puurivi on merkittävä kaavaan ohjeellisena.

Puiden säilyttämis- ja istuttamismahdollisuudet metroaseman ja korttelin 43142 välisellä alueella on syytä vielä tutkia tarkemmin kokonaisuutena. Katupuut vaativat 3 m:n levyisen johdoilta vapaan kasvualustatilan eikä niitä voi istuttaa metriä lähemmäs ajorataa.

Katujen rakentaminen maksaa arviolta 726 000 euroa, josta kiertoliittymän osuus on n. 330 000 euroa.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (20.9.2007), että lausunnon johdosta Sivakkapolun pohjoispää on muutettu vain jalankululle varatuksi kaduksi. Luiskaa ei kadulle voi rakentaa, koska siitä tulisi liian jyrkkä ja vaarallinen. Uudelle tontille 43141/2 on esteetön yhteys Sivakkapolulta ja Hiihtäjäntieltä. Istutettava puurivi on ollut jo voimassa olevassa asemakaavassa. Hiihtomäentiellä olisi tärkeää saada johonkin kohtaan puuistutuksia, koska bussiterminaalin laituripaikkojen lisääminen uhkaa poistaa metroaseman luoteispuolella olevan puurivin. Puurivin merkintä on muutettu asemakaavaan ohjeelliseksi. Istutusmahdollisuudet tulee tutkia katusuunnittelun yhteydessä.

Kiinteistölautakunta mainitsee (6.3.2007) mm., että alue on kaupungin omistuksessa. Ostoskeskustontti 43140/2 on vuokrattu Kiinteistö Oy Hiihtäjäntie 1:lle vuoden 2009 loppuun asti ja nykyinen asuinkerrostalotontti 43141/1 Keskinäiselle työeläkeyhtiö Varmalle vuoden 2035 loppuun asti.

Varma on esitetyn asemakaavan muutoksen toteuttamiseksi sopinut kaupungin kanssa, että se ostaa Kiinteistö Oy Hiihtäjäntie 1:n koko osakekannan. Vastaavasti Varman ja kaupungin välillä on solmittu Khn 21.8.2006 hyväksymä esisopimus, jonka mukaan Varma ostaa kaupungilta uuden kerrostalotontin 43141/2, purkaa siellä sijaitsevat nykyisen ostoskeskusrakennuksen ja omistamansa asuinkerrostalon sekä rakennuttaa uudelle tontille vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja edellyttäen, että asemakaavan muutos tulee voimaan.

Tontit 43142/4 ja 5 on vuokrattu Nuorisosäätiölle pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella. Muutosehdotuksessa Nuorisosäätiön tonteille tulee lisää rakennusoikeutta 2 800 k-m², mikä on tarkoitus toteuttaa vapaarahoitteisina nuorille tarkoitettuina vuokra-asuntoina.

Tonttien rajat muuttuvat ja tonttien uudet numerot ovat 6 ja 7. Tonteille tehdään uudet vuokrasopimukset asemakaavan muutoksen tultua voimaan.

Kaavamääräyksissä määritellään mm. seuraavaa:

”AK-korttelialueella tulee rakennuksen pohjakerroksen kadunpuoleisen julkisivun poiketa muiden kerrosten julkisivusta värin, materiaalin tai ainekäsittelyn osalta. Julkisivu ei saa antaa umpinaista vaikutelmaa, vaan sen on avauduttava näyteikkunoin kadulle.”

Määräys koskee koko AK-korttelia 43141, jolla on kuusi rakennusalaa. Määräyksellä tarkoitettaneen vain Hiihtäjäntie 1:n kohdalla olevaa katuun rajoittuvaa rakennusalaa. Samoin seuraava määräys: ”Katutasossa on oltava pääosin myymälätilaa” tarkoittanee vain samaa rakennusalaa. Määräyksiä olisi tältä osin syytä tarkentaa.

Asuntojen keskikoon määrääminen vähintään 70 huoneistoneliöksi vaikeuttaa vuokra-asuntojen rakentamista, koska optimikeskikoko vuokra-asuntokohteissa on jonkin verran alhaisempi. Rakennuttaja on harkinnut tämän takia mahdollisesti kahden pistetalon toteuttamista omistusasuntoina. Näihin taloihin sijoitettaisiin suuria asuntoja ja vastaavasti muissa taloissa asuntojen keskikoko olisi hieman pienempi. Tämän mahdollistamiseksi olisi tontin 43141/2 rakennusoikeus syytä määritellä tehokkuuslukuna tai rakennusalakohtaisesti, jotta vältyttäisiin vain tämän tavoitteen mahdollistamiseksi tehtävältä asemakaavan muutokselta.

Muutosehdotus on laadittu ammattitaitoisesti. Suunnitelman mukainen rakentaminen sopii erinomaisesti tälle paikalle ja parantaa kaupunkikuvaa. Asemakaavan muutoksen laatimisessa on erityisen hyvin otettu huomioon sijainti vanhassa kaupunkirakenteessa metroaseman tuntumassa. Nykytilanteeseen verrattuna kaavamuutos merkitsee huomattavaa parannusta niin lähiympäristön kuin kiinteistötaloudenkin kannalta.

Muutosehdotusta on syytä puoltaa erityisesti, koska se mahdollistaa n. 230 uuden asunnon rakentamisen aivan metroaseman tuntumaan sekä toteuttaa Khn päättämää esisopimusta. Kaavamääräyksiä olisi kuitenkin syytä tarkentaa edellä mainittujen kohtien osalta.

Ehdotus mahdollistaa erityisesti vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen rakennuttamisen. Vuokra-asuntojen kysyntä ja tarve on viime aikoina taas lisääntynyt voimakkaasti. Esimerkiksi kauppakamari on toistuvasti kiinnittänyt huomiota pääkaupunkiseudun huonoon vuokra-asuntotilanteeseen. Varsinkin yksityisen ja julkisen sektorin palvelualojen työntekijöiden on vaikea saada asuntoja läheltä työpaikkojaan, ja työmatkat ja matka-ajat ovat alkaneet pidentyä kohtuuttomasti. Tämän takia vuokra-asuntojen rakennuttaminen Herttoniemen metroaseman läheisyyteen on tärkeää. Koska asunnot ovat vapaarahoitteisia, niitä voidaan tarjota myös ARA:n tulorajat ylittäville. Korkealaatuisten vuokra-asuntojen kysyntää lienee myös esimerkiksi Helsinkiin tulevan kemikaaliviraston työntekijöillä.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (20.9.2007), että kaavaehdotusta on lausunnon johdosta muutettu niin, että katutason julkisivua ja liiketiloja koskevat määräykset kohdistuvat selkeämmin vain Hiihtäjäntien varteen suunnitellun lamellitalon rakennusalaan. Koko tonttia 43141/2 koskeva rakennusoikeus on muutettu rakennusalakohtaisesti määritellyksi, jotta tontinjako omistus- ja vuokra-asuntojen kesken olisi mahdollista ilman myöhempiä asemakaavan muutoksia.

Pelastuslautakunta mainitsee (13.3.2007) mm., että pelastuslaitoksen toimintaedellytykset tulee turvata jatkosuunnittelussa. Tonteille johtavat pelastustiet tulee mitoittaa pelastuslaitoksen nostokoriauton vaatiman mitoituksen (pihakannen kantavuus ja kääntösäde) mukaan.

Kiertoliittymän mitoituksessa tulee ottaa huomioon pelastuslaitoksen nostokoriyksikön vaatima tilantarve.

Nuorisosäätiön tontille suunniteltu sivukäytävätalo on alle 8 m:n etäisyydellä samalla tontilla olevasta vanhasta rakennuksesta. Tämä aiheuttaa ulkoseinälle palo-osastointivaatimuksen, joka tulee ottaa huomioon jatkosuunnittelussa.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (20.9.2007), että asemakaavan laadinnan yhteydessä on tutkittu, että nostokoriauto voidaan ajaa jokaisen rakennuksen viereen. Asemakaavassa ei ole määrätty kansirakenteiden vähimmäiskantavuutta. Kiertoliittymän mitoituksen määrittelee telibussi, jonka kääntösäde on nostokoriautoa suurempi. Osa keskikorokkeesta voidaan myös suunnitella niin, että sen yli voidaan tarvittaessa ajaa. Palo-osastointia ei ole katsottu tarpeen ohjata asemakaavalla. Rakennusten suunnittelussa on noudatettava Suomen rakentamismääräyskokoelman paloturvallisuusmääräyksiä.

Asemakaavan muutosehdotukseen tehdyt tarkistukset

Muutosehdotukseen on yleisten töiden lautakunnan ja kiinteistölautakunnan lausuntojen johdosta tehty seuraavat tarkistukset:

– Sivakkapolku on jaettu kahteen osaan niin, että pohjoisosassa, jossa tarvitaan portaat, on jalankululle varattu katu ja eteläosassa jalankululle ja polkupyöräilylle varattu katu, jolla huoltoajo on sallittu.

– Puurivi on merkitty ohjeelliseksi.

– Katutason julkisivua ja liiketiloja koskevia määräyksiä on muutettu niin, että ne koskevat vain Hiihtäjäntien varren lamellitaloa.

– Tontin 43141/2 rakennusoikeus on merkitty rakennusaloittain.

Muutosehdotukseen on lisätty seuraavat uudet määräykset:

– AK-korttelialueella ei saa rakentaa tonttien välisiä aitoja.

– AK-korttelialueella saa maanalaiset pysäköintitilat rakentaa yhtenäisenä ilman tontin rajaseinää. Pysäköintitiloihin saa kulkea naapuritontin kautta. Autopaikka voi sijaita naapuritontilla.

– Tällä asemakaava-alueella on korttelialueelle laadittava erillinen tonttijako.

Lisäksi muutosehdotukseen on tehty seuraavat kaavatekniset tarkistukset:

– Kartan vasemmassa yläkulmassa olevaan erilliseen kuvaan on poistuvien asemakaavamerkintöjen päälle lisätty risti. Kuvaan on lisätty kaava-alueen rajaus ja ympäristön pohjakartta. Kuvan teksti on muutettu muotoon: ”Yhdistelmä asemakaavamerkinnöistä, jotka asemakaavan muutos nro 11621 voimaan tullessaan kumoaa.”

– Nimiösivulle on lisätty teksti: ”Yhdistelmä 1:2000 poistuvista asemakaavamerkinnöistä.”

Tehdyt muutokset eivät ole olennaisia, joten ehdotusta ei ole tarpeen asettaa uudelleen nähtäville.

Khs ilmoittaa, että voimassa olevassa asunto-ohjelmassa on hyväksytty yleisperiaate, jonka mukaan Helsingin pienasuntovaltaisuutta on tarkoitus hieman uudelleen suunnata uudistuotannossa edellyttämällä asunnoilta joko tontinluovutusehdoissa tai asemakaavoissa 75 m²:n vähimmäiskeskipinta-alaa. Kun otetaan huomioon nykyinen Länsi-Herttoniemen kerrostaloasuntojen alhainen keskipinta-ala (52 m²), useissa osallisten kannanotoissa esitetyt toivomukset keskipinta-alan määräämisestä yleisperiaatteen mukaisena ja rakennuttajien tasapuolisen kohtelun periaate, ei näyttäisi olevan perusteltua tinkiä 75 m²:n vähimmäiskeskipinta-alavaatimuksesta suunnitellulla AK-korttelialueella. Yleisperiaatteen tarkoituksenmukaisuuden uudelleenarviointi tullaan tekemään Helsingin maankäyttö- ja asunto-ohjelman hyväksymisen yhteydessä.

./. Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma on antanut 27.11.2007 kaupungille saapuneen vastineen siitä, voitaisiinko kaupunkisuunnittelulautakunnan edellyttämä asuntojen 70 m²:n vähimmäiskeskipinta-alavaatimus muuttaa yleisperiaatteen mukaisesti 75 m²:iin. Vastine kokonaisuudessaan on esityslistan tämän asian erillisenä liitteenä 4. Vastineesta ilmenee, että hankkeen toteuttajan mielestä jo nyt kaavaehdotuksessa esitetty 70 m²:n keskipinta-alavaatimus on korkea ja saattaa aiheuttaa ongelmia vuokra-asuntojen kysynnässä ja siten koko hankkeen toteutumisessa.

Khs katsoo edellä esitettyyn viitaten, että ottaen huomioon vastineen tiedot siitä, että purettavaksi ehdotetun vuokratalon nykyisten 104 asunnon keskipinta-ala on vain 33,5 m² ja että suunnitelmassa kuitenkin yli puolet asunnoista tulisi olemaan vähintään 3 h + k perheasuntoja, että lautakunnan esittämälle 70 m²:n keskipinta-alavaatimukselle on tässä tapauksessa esitetty perusteet. Kun lisäksi otetaan huomioon, että hankekokonaisuuteen liittyy myös vanhan ostoskeskuksen purkaminen ja muutoinkin alueen monipuolinen kohentaminen ja että muutoksella saattaisi olla haitallisia vaikutuksia koko pitkään valmistellun hankkeen toteutumiselle, Khs ei näe perusteita muuttaa lautakunnan ehdotusta.

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee hyväksyä 43. kaupunginosan kortteleiden nro 43140 ja 43141, korttelin nro 43142 tonttien nro 4 ja 5 sekä katu- ja puistoalueiden asemakaavan muutoksen kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston 30.11.2006 päivätyn ja 20.9.2007 muutetun piirustuksen nro 11621 mukaisena.

Lisätiedot:
Sippola-Alho Tanja, kaupunginsihteeri, puhelin 310 36024

LIITTEET	Liite 1	Asemakaavakartta nro 11621 (Herttoniemen korttelit 43140 ja 43141 ym., Hiihtäjäntien alue)
	Liite 2	Havainnekuva (Herttoniemen korttelit 43140 ja 43141 ym., Hiihtäjäntien alue)
	Liite 3	Kaupunkisuunnittelulautakunnan esityksen 7.12.2006 sivut 10 - 22 (esitetyt mielipiteet Hiihtäjäntien alueen asemakaavasta), erillinen liite
	Liite 4	Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman vastine

VUOSAAREN TONTTIEN 54152/6 JA 54318/1 SEKÄ KATU- JA ERITYISALUEIDEN (VUOSAAREN SATAMAN LIIKENNEMYYMÄLÄ) ASEMAKAAVAN MUUTTAMINEN (NRO 11668)

Khs 2007-1264

54. kaupunginosan (Vuosaari) korttelin nro 54152 tontin nro 6 ja korttelin nro 54318 tontin nro 1 sekä katu- ja erityisalueiden asemakaavan muutosehdotus.

Alue sijaitsee Vuosaaren sataman ympäristössä.

Tiivistelmä Asemakaavan muutos mahdollistaa liikennemyymälän ja sataman uusioraaka-aineen lajitteluaseman rakentamisen Vuosaaren sataman pohjoisportin läheisyyteen. Laivanrakentajantien nimi muutetaan Satamakaareksi. Ehdotuksen kokonaiskerrosala on 7 100 m², mikä on 3 816 m² enemmän kuin voimassa olevassa kaavassa.

Asemakaavan perusteet

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (29.3.2007) mm., että kaavoitustyö on käynnistetty kaupungin aloitteesta.

Lähtökohdat

Yleiskaava

Helsingin yleiskaava 2002:ssa (Kvsto 26.11.2003, tullut kaava-alueella voimaan osittain 23.12.2004 ja 19.1.2007) alue on työpaikka-aluetta, teknisen huollon aluetta ja pääkatua. Nyt laadittu asemakaavan muutosehdotus on yleiskaavan mukainen.

Asemakaavat

Pääosalla aluetta on voimassa asemakaava nro 10640 (vahvistettu 25.1.2002). Kaava-alueella on liike-, toimisto- ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialuetta (KTY), yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialuetta (ET) sekä katualuetta. Lisäksi on merkintöjä metrovarauksesta ja maanalaisesta tilasta.

Rakennuskiellot

Aluetta ei ole merkitty kiinteistörekisteriin, joten alueella on voimassa rakennuskielto maankäyttö- ja rakennuslain 81 §:n nojalla.

Muut suunnitelmat ja päätökset

Kiinteistölautakunta on päättänyt 17.10.2006 alueen vuokraamisesta liikenneaseman rakentamista ja tarvittavien lupien hakemista varten Helsingin Osuuskauppa Elannolle.

ABC-liikennemyymälän rakennussuunnittelu on käynnissä (Helsingin Osuuskauppa Elanto, Arkkitehtitoimisto Max Tenhunen Oy).

Maanomistus

Alue on kaupungin omistuksessa.

Alueen yleiskuvaus

Alue on rakenteilla olevan Vuosaaren sataman ympäristössä. Tällä hetkellä kaava-alue on suurelta osin louhinta- ja tasoitustyömaata sekä rakenteilla olevaa katualuetta. Aluetta hallitseva rakennus on Vuosaaren voimalaitos korkeine piippuineen kaava-alueen vieressä.

Kaava-alue muodostuu kolmesta osa-alueesta:

1 Suunniteltu liikennemyymälä sijoittuu satamaan johtavan pääväylän, Vuosaaren satamatien ja Laivanrakentajantien risteykseen lähelle sataman pääporttia. Alue on tällä hetkellä katujen ja liikennealueen rakennustyömaata.

2 Satamakaari (nykyinen Laivanrakentajantie) yhdistää Vuotien (Kehä I) ja Niinisaarentien Vuosaaren satamatiehen ja Kehä III:een. Katu kulkee satamakeskuksen reunassa ja sen toisella puolella on golfkenttä ja Vuosaarenhuipun virkistysalue. Katu on käytössä ja odottaa katusuunnitelman mukaista toteutusta.

3 Vuosaaren voimalan ja hiilen varmuusvaraston välisellä alueella sijaitseva lajitteluasemalle suunniteltu tontti on alavaa metsää.

Liikenne Voimassa olevan kaavan kaduista suurin osa on rakenteilla. Nykyinen liikenne kaduilla on pääosin alueen rakentamiseen liittyvää.

Palvelut Alueella ja sen läheisyydessä ei ole tällä hetkellä palveluita. Vuosaaren keskustassa n. 1,5 km:n päässä on monipuoliset julkiset ja kaupalliset palvelut.

Yhdyskuntatekninen huolto

Kaava-alue on liitettävissä alueelle rakennettavaan teknisen huollon verkkoon. Lajitteluaseman alueella on maanalainen säiliötila.

Maaperä Liikennemyymälän tontti sijaitsee pääosin savialueella, missä saven paksuus on enimmillään n. 7 m. Lajitteluaseman tontti on kitkamaa-alueella.

Tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on muuttaa satamaa ympäröivän yritysalueen asemakaavaa nykyisen suunnittelutilanteen mukaiseksi ja siten parantaa sataman ja alueella toimivien yritysten toimintaedellytyksiä.

Aikataulutavoitteena on luoda kaavalliset edellytykset liikennemyymälän ja lajitteluaseman rakentamiselle sataman käyttöönottoon mennessä.

Kaupunkikuvallisena tavoitteena on korkealaatuinen työ- ja liikenneympäristö.

Laivanrakentajantien nimenmuutoksen tavoitteena on antaa alueen tärkeimmälle liikenneväylälle yksinkertainen ja alueen toimintaa kuvaava nimi.

Asemakaavan muutosehdotus

Yleisperustelu ja -kuvaus

Asemakaavan muutosehdotus sisältää kolme erillistä aluetta. Vuosaaren satamatien ja Satamakaaren liittymään osoitetaan korttelialue liikennemyymälää varten ja Vuosaaren voimalaitoksen alueelle tontti sataman ja yritysalueen uusioraaka-aineen lajitteluasemaa varten. Laivanrakentajantien kadunnimi muutetaan Satamakaareksi.

Liikerakennusten korttelialue (KL-1)

Tontille 54318/1 saa rakentaa kaksikerroksisen liikerakennuksen ja huoltoaseman. Tontille on suunnitteilla huoltoaseman lisäksi ravintolan, myymälän ja sosiaalitilat käsittävä liikennemyymälä. Asemakaavakarttaan merkityn kerrosalan lisäksi saa rakentaa väestönsuoja-, huolto-, ilmanvaihto- ja muita vastaavia teknisiä tiloja. Nämä tilat on sovitettava osaksi rakennusten arkkitehtonista kokonaisuutta.

Tontin rakennusoikeus on 2 100 k-m². Alueelle mahtuu n. 100 autopaikkaa.

Merkintä maanalaista metrovarausta varten säilyy ennallaan. Liikennemyymälän ajoyhteys sijaitsee Rahtarinkadun puolella.

Tontin ympärille on osoitettu istutettava alueen osa, joka on toteutettava korkealaatuisesti muotoilemalla maastoa kumpareiksi, istuttamalla kookkaaksi kasvavia lehti- tai havupuita, pienempiä havupuita tai pensaita, alle metrin korkuiseksi kasvavia pensaita sekä käyttämällä luonnonkiveä. Alueen leveyttä on käytettävä kolmiulotteisen syvyysvaikutelman aikaansaamiseksi. Alueen on muodostettava luonteva osa kadunvarsinäkymän kokonaisuutta.

Yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten
korttelialue (ET)

Sataman ja yritysalueen uusioraaka-aineen lajitteluaseman rakentamista varten erotetaan tontista 54152/6 tontti 54152/13, jolle osoitetaan 5 000 k-m²rakennusoikeutta. Käyttötarkoitus (ET) säilyy ennallaan.

Lajitteluasemalla pakkaus- ym. jätteet läjitetään ja pakataan uusiokäyttöä varten. Tontti sijaitsee sataman B-portin edustalla, ja kuljetusmatka jätteen syntyalueelta käsittelyasemaan on mahdollisimman lyhyt.

Tontin Voimalakadun puoleiselle reunalle on osoitettu istutettava alueen osa, joka on toteutettava korkealaatuisesti samoin kuin edellä liikerakennusten korttelialueella. Lisäksi rakentamattomat tontinosat, joita ei käytetä kulkuteinä, pysäköintiin tai varastointiin, on istutettava.

Tontilla oleva maanalainen tila säilyy ennallaan.

Katualue ja liikenne

Laivanrakentajantien (ehdotuksessa Satamakaari) katualue muutetaan tehdyn katusuunnitelman mukaiseksi. Satamakaaren eritasoliittymä Vuosaaren satamatielle pienenee ja katu lyhenee etelässä päättyen telakka-altaalle.

Liikennemyymälän tonttiliittymä on osoitettu Rahtarinkadulta. Yhteydet sekä Voimalakadun että Satamakaaren suuntaan ovat sujuvat. Rahtarinkadun kokonaisliikenne on ennusteen mukaan iltaruuhkatunnin aikana vuonna 2025 n. 100 ajoneuvoa. Asiointipaikat, n. 100 autopaikkaa, sijaitsevat tontilla. Linja-autoliikenteen pysäkki sijaitsee Rahtarinkadulla liikennemyymälätontin kohdalla.

Lajitteluasema sijaitsee liikenteellisesti edullisesti suoraan sataman B‑portin edustalla. Jätekuljetusten tuottama liikennemäärä on n. 2–3 kuorma-autoa vuorokaudessa.

Yhdyskuntatekninen huolto

Alueelle ollaan laatimassa teknisen huollon rakennussuunnitelmia, jotka perustuvat voimassa olevaan kaavaan. Suunnitelmiin tehdään tarvittaessa kaavamuutoksen edellyttämät korjaukset.

Maaperän rakennettavuus ja puhtaus

Olemassa olevien maaperätietojen mukaan liikennemyymälän tontilla rakennukset perustetaan tukipaalujen varaan ja jätteen lajitteluaseman tontilla anturoilla perusmaan varaan. Lopulliset perustamistavat ratkaistaan tonttikohtaisten pohjatutkimusten perusteella.

Nimistö Nimistötoimikunta päätti kokouksessaan 8.2.2006 esittää Laivanrakentajantien uudeksi nimeksi Satamakaari. Toimikunnan perusteluna on alueella ennestään käytetty merenkulkuaihepiiri.

Asemakaavan toteuttamisen vaikutukset

Vaikutukset yhdyskunta- ja kaupunkirakenteeseen

Kaavamuutos edistää Vuosaaren satamakeskuksen rakentamista. Lajitteluaseman sijoittaminen lähelle jätteen ja uusioraaka-aineen syntypaikkaa on yhdyskuntarakenteellisesti edullista. Kaavamuutoksen vaikutukset yhdyskunta- ja kaupunkirakenteeseen ovat sataman ja ympäristön kokonaisuuteen nähden vähäisiä, mutta ne edistävät osaltaan kokonaisuuden toteutumista.

Vaikutukset kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön

Liikennemyymälän tontilla kaavamuutos edistää tontin rakentamista, mutta pienentää rakentamismahdollisuuksien määrää jonkin verran. Lajitteluaseman tontilla muutos lisää merkittävästi rakentamismahdollisuuksia. Kokonaisuutena kaavamuutos edistää rakentamisen toteutumista ja lisää jonkin verran rakentamisen määrää. Kaupunkikuva muuttuu näin ollen hiukan tiiviimmäksi. Kaavan tavoitteena ei ole ohjata rakennusten kaupunkikuvallisia yksityiskohtia.

Katukuvan kannalta olennaiset istutusalueet säilyvät pääosin ennallaan. Istutettavalle alueelle on määräyksessä esitetty aikaisempaa tarkempia vaatimuksia toteuttamisen korkealaatuisuudesta. Sataman ja ympäristön kokonaisuuteen nähden vaikutukset kaupunkikuvaan on vähäisiä mutta kaupunkikuvaa kohentavia.

Vaikutukset liikenteeseen

Liikennemyymälän aiheuttama liikennemäärä vähenee samassa suhteessa kuin kerrosala verrattaessa voimassa olevan kaavan ennustettuun liikennemäärään.

Lajitteluasema lisää ennustettua liikennemäärää hieman, mutta sillä ei ole vaikutusta satamakeskuksen kokonaisliikenteeseen. Jätekuljetusten tuottama liikennemäärä on merkityksetön, koska jäteasemalle arvioidaan ajavan 2–3 autokuormallista vuorokaudessa. Sataman sisällä jäteautot liikennöivät vain jätteiden keräilypisteiden ja jäteaseman välillä. Voimalakadun, jonka varrella jäteasema sijaitsee, liikennemäärään jäteasemalla ei ole vaikutusta, koska aikaisemmin jäteautot kulkivat samaa reittiä.

Satamakaaren lyhentäminen eteläpäässä on seurausta sataman logistiikka-alueen suunnitteluratkaisuista. Lyhentämisellä ei ole merkittäviä liikenteellisiä vaikutuksia.

Liikennevaikutusten vertaaminen nykytilanteeseen ei ole mielekästä, koska tällä hetkellä alueen liikenne on pääosin alueen rakentamiseen liittyvää. Sataman ennustettuun kokonaisliikennemäärään nähden kaavamuutoksen aiheuttama muutos ei ole merkittävä.

Vaikutukset ihmisten terveyteen, turvallisuuteen,
eri väestöryhmien toimintamahdollisuuksiin lähiympäristössä,
sosiaalisiin oloihin ja kulttuuriin

Liikennemyymälä tarjoaa mm. rekan kuljettajien tarvitsemaa palvelua. Siihen on mahdollista sijoittaa huoltoaseman lisäksi mm. valintamyymälä, ravintola ja peseytymistilat. Liikennemyymälä tarjoaa myös sataman ympäristön työntekijöille ja Vuosaaren asukkaille kaupallista palvelua.

Lajitteluaseman välittömässä läheisyydessä voimalaitosalueella ei ole mahdollisille ympäristöhäiriöille alttiita toimintoja. Sijainti jätteen syntypaikan lähellä lyhentää kuljetusmatkoja ja niistä aiheutuvia päästöjä.

Voimassa olevaan kaavaan verrattuna kaavamuutoksesta ei aiheudu merkittäviä muutoksia meluun ja muihin ympäristöhäiriöihin.

Yhdyskuntataloudelliset vaikutukset

Kaavan toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille lisäkustannuksia verrattuna voimassa olevaan kaavaan.

Vaikutukset elinkeinoelämän toimintaedellytyksiin

Kaavamuutos edistää elinkeinoelämän tarvitseman yhdyskuntateknisen huollon ja palveluiden rakentumista.

Toteutus Kaava-alueen toteutuksen suunnittelu on käynnissä. Tavoitteena on, että liikennemyymälä ja lajitteluasema ovat valmiina, kun satama otetaan käyttöön vuonna 2008.

Suunnittelun vaiheet

Vireilletulo, osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja vuorovaikutus

Kaava-alue on osa sataman ympäristön kaavaluonnoksen aluetta. Kaavamuutoksen vireilletulosta on ilmoitettu osallisille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä, jonka mukana lähetettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelma (päivätty 16.1.2007).

Osallistuminen ja vuorovaikutus on järjestetty osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti.

Sataman ympäristön asemakaavan muutosluonnos ja selostusluonnos ovat olleet nähtävänä kaupunkisuunnitteluvirastossa ja Vuotalossa 24.1.–13.2.2007. Valmistelija oli tavattavissa Vuotalon aulassa 5.2.2007.

Viranomaisyhteistyö

Kaavamuutoksen valmistelun yhteydessä on tehty viranomaisyhteistyötä Helsingin Energian, Helsingin Sataman, Helsingin Veden, liikennelaitoksen, pelastuslaitoksen, rakennusviraston, rakennusvalvontaviraston, ympäristökeskuksen ja kiinteistöviraston tonttiosaston kanssa.

Ympäristökeskus on ilmoittanut, ettei sillä ole huomautettavaa osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan.

Esitetyt mielipiteet

Kaavamuutoksen valmisteluun liittyen on kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosastolle saapunut yksi asemakaavan muutosluonnosta koskeva mielipidekirje.

Helsingin Osuuskauppa Elanto esittää tontin 54318/1 Rahtarinkadun puoleisen istutusvyöhykkeen kaventamista 3,5 m:iin, jotta liikennemyymälän luonnossuunnitelmien mukainen pysäköintijärjestely voidaan toteuttaa.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että asemakaavaluonnos on muutettu Helsingin Osuuskauppa Elannon esityksen mukaiseksi.

Tilastotiedot		Käyttötarkoitus	Pinta-ala m²	Kerrosala m²
	Liikerakennusten korttelialuetta (KL-1)		8 385	2 100
	Yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten aluetta (ET)		14 905	5 000
	Katua		60 564
	Yhteensä		83 854	7 100

Ehdotus koskee valtion ylläpitämään kiinteistörekisteriin kuuluvaa aluetta.

Khs ilmoittaa, että ehdotus on ollut julkisesti nähtävänä 1.6.–2.7.2007, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla. Ehdotusta vastaan ei ole tehty muistutuksia.

Lausunnot Yleisten töiden lautakunta puoltaa (23.8.2007) asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä.

Ympäristökeskuksella ei ole (2.7.2007) huomautettavaa asemakaavan muutosehdotuksesta.

Helsingin Vesi (28.9.2007) puoltaa asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä todeten mm., että aluetta palvelevat yleiset vesijohdot ja viemärit on osittain rakennettu eikä muutosehdotus edellytä niiden siirtämistä. Puuttuvat yhteydet tullaan rakentamaan alueen muun yhdyskuntatekniikan rakentamisen yhteydessä.

Kiinteistölautakunta mainitsee (21.8.2007) mm., että se on vuokrannut 17.10.2006 n. 8 320 m²:n suuruisen maa-alueen Helsingin Osuuskauppa Elannolle ABC-liikenneaseman suunnittelua ja lupien hakemista varten. Hankkeen kokonaisala on n. 2 100 m². Rakennukseen tulee huoltamon lisäksi päivittäistavarakauppa ja ravintola. Liikenneasema palvelee varsinkin sataman työntekijöitä ja sataman asiakkaita. Liikenneasema on avoinna ympärivuorokauden.

Aikaisemmin Helsingin Energian hallinnassa olevalle tontille 54152/6 on suunniteltu sataman jätteiden lajitteluasema. Suunniteltu uusi tontti 54152/13 on kooltaan 13 952 m² ja rakennusoikeutta on 5 000 k-m². Alue on vuokrattu Helsingin Satamalle lyhytaikaisella sopimuksella tarvittavien lupien hakemista varten. Sopimus on voimassa toistaiseksi 3 kuukauden irtisanomisajoin.

Kummankin hankkeen pitäisi olla valmiina, kun satamatoiminta käynnistyy vuoden 2008 lopussa.

Lautakunta puoltaa ehdotuksen hyväksymistä.

Helsingin Energia ja Helen Sähköverkko Oy toteavat (12.6.2007), että uusioraaka-aineen lajitteluaseman tontti lohkaistaan energiahuoltoalueeksi tarkoitetusta alueesta. Helsingin energiahuollon keskipitkän kymmenen vuoden aikavälin suunnitelmissa ei ole konkreettista käyttöä muutosehdotuksessa lajitteluasemalle varatulle alueelle. Energiantuotannon reunaehdot ovat kuitenkin erityisen voimakkaan kansainvälisen pohdinnan kohteena, joten tulevaisuuden ennustamiseen liittyy melkoista epävarmuutta. Vuosaaren voimalaitosten pääpolttoaineen toimitussopimukset päättyvät lähivuosina ja uusien sopimusten kautta laitosten käyttöön voi tulla investointeja vaativia muutoksia. Näistä syistä Helsingin Energian ja Helsingin Sataman välillä käydyissä neuvotteluissa on sovittu, että lajitteluaseman tarve on väistyvä. Mikäli energianhuollon ja tuotannon tarpeet edellyttävät kyseisen alueen tai osan siitä käyttöä energiahuollon tarpeisiin tai mikäli lajitteluaseman rakentaminen vaatii muutoksia energiahuollon rakenteisiin, Helsingin Satama maksaa tarvittavat muutokset (esimerkiksi aidan muutokset, kaapelien putkistojen yms. siirrot tai uudelleen rakentamiset).

Helen Sähköverkko pyytää muuntamomääräalamerkintää asemakaavakartassa esitetyille liikennemyymälän- ja lajitteluaseman tonteille. Verkkoyhtiö on käynyt alustavia keskusteluja liikennemyymälän tontin vuokralaisen kanssa muuntamon sijoittamisesta tontille. Muuntamon optimaalinen sijainti on sähköverkon kannalta Rahtarinkadun varressa.

Helsingin Energialla ja Helen Sähköverkko Oy:llä ei ole asemakaavan muutosehdotukseen muuta huomautettavaa.

Kaupunkisuunnitteluvirasto toteaa (22.10.2007), että lausunnon ja Helen Sähköverkon kanssa käydyn jatkoneuvottelun johdosta on kaavaehdotukseen lisätty rakennusala muuntamoa varten tontin 54152/13 (jätteiden lajitteluasema) istutettavaksi määrätylle alueen osalle.

Uudenmaan ympäristökeskus toteaa (13.8.2007) mm., että KL-kortteliin on selostuksen mukaan suunnitteilla huoltoasema ja liikennemyymälä, jossa on ravintola, myymälä ja sosiaaliset tilat. Myös asemakaavan vaikutusten arvio perustuu tähän lähtökohtaan. Ympäristökeskus katsoo, että kaavamääräyksestä on käytävä esiin, että korttelialue on tarkoitettu liikennepalvelumyymälälle. Määräyksestä on käytävä ilmi sallitut eri käyttötarkoitukset. Erityisen tärkeää on määritellä päivittäistavarakaupan osuus kerrosalasta. Liikennepalveluasemien korttelialueelle on yleisesti asemakaavoituksessa osoitettu enintään 400 k-m² päivittäistavarakaupan myymälätilaa kaupan aukiolosäännösten vuoksi.

Ympäristökeskus katsoo, että edellä esitetyllä tavalla täydennettynä asemakaava täyttää sille asetettavat vaatimukset.

Kaupunkisuunnitteluvirasto toteaa (22.10.2007) mm., että KL-1-korttelin käyttötarkoitusta on lausunnon johdosta täsmennetty jäljempänä selostetulla tavalla.

Asemakaavan muutosehdotukseen tehdyt tarkistukset

– Liikekorttelia (KL-1) koskeva määräys on tarkennettu kuulumaan seuraavasti: Liikerakennusten korttelialue liikennemyymälää varten. Alueelle saa sijoittaa huoltoaseman, ravintola-, myymälä- ja satamaliikenteen henkilökunnan palvelutiloja. Päivittäistavaramyymälän osuus saa olla enintään 600 k-m².

– Muuntamoa varten on lisätty rakennusala tontin 54152/13 (jätteiden lajitteluasema) istutettavaksi määrätylle alueen osalle.

Helsingin Satamalta saatujen kommenttien pohjalta on Satamakaaren ja tontin 54152/5 rajalla oleva ajoneuvoliittymäkieltoa koskeva kaavamerkintä katkaistu siten, että ajo Satamakaarelta voidaan järjestää tontin 54152/5 pohjoisosaan.

Lisäksi muutosehdotukseen on tehty neljä teknistä korjausta: poistettavien kadunnimien kirjoitusvirheet on oikaistu, yhdyskuntateknisen huollon tunnelimerkintä on lisätty Satamakaarelle sekä poistettava tontinnumero on lisätty tontille 54152/13.

Tehdyt muutokset eivät ole olennaisia, joten ehdotusta ei ole tarpeen asettaa uudelleen nähtäville.

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee hyväksyä 54. kaupunginosan korttelin nro 54152 tontin nro 6 ja korttelin nro 54318 tontin nro 1 sekä katu- ja erityisalueiden asemakaavan muutoksen kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston 29.3.2007 päivätyn ja 22.10.2007 muutetun piirustuksen nro 11668 mukaisena.

Lisätiedot:
Sippola-Alho Tanja, kaupunginsihteeri, puhelin 310 36024

LIITTEET	Liite 1	Asemakaavakartta nro 11668 (Vuosaaren tontit 54152/6 ja 54318/1 ym.)
	Liite 2	Havainnekuva (Vuosaaren tontit 54152/6 ja 54318/1 ym.)


KOKOUSKUTSU	Huom! Kokousaika

Kokousaika	12.12.2007 klo 17
Kokouspaikka	Vanha Raatihuone, Aleksanterinkatu 20
Käsitellään	Tällä esityslistalla mainitut asiat

	Kaupunginvaltuuston puheenjohtaja

Kohdalta	euroa	Kohdalle / alakohdalle

1 13 01	50 000	8 09 02 01
3 02 11	500 000	3 02 02
3 02 11	300 000	3 02 03
3 19 01	12 000	8 09 26

nro	päivä		klo		viikko

14	ke	3.9.2008	18	K	36
15	ke	24.9.2008	18	K	39
16	ke	8.10.2008	18		41
17	ke	22.10.2008	18	K	43
18	ke	5.11.2008	15¹		45
19	ke	12.11.2008	16¹		46
20	ke	26.11.2008	18	K	48
21	ke	10.12.2008	17		50

LIITTEET	Liite 1	Kaupungin ja yksityisen opetuksen järjestäjän välinen sopimus (yleinen)
	Liite 2	Kaupungin ja yksityisen opetuksen järjestäjän välinen sopimus (Elias ja Kristillinen)
	Liite 3	Kaupungin ja yksityisen opetuksen järjestäjän välinen sopimus (SYK)

LIITTEET	Liite 1	Hakemus
	Liite 2	Karttaliite A
	Liite 3	Karttaliite B