Helsingin kaupunki	Pöytäkirja	9/2017	1 (1)
Kiinteistölautakunta
		To/4
	04.05.2017

§ 213

Kilpailun järjestäminen Kallion kahdesta virastokäytössä olevasta tontista (Kallio, tontit 11306/8 ja 11307/7)

HEL 2017-004846 T 10 01 01 00

Kiinteistökartta 75/674 497 ja 63/673 497, Toinen linja 7 ja Siltasaarenkatu 13

Päätös

Kiinteistölautakunta päätti, että kiinteistövirasto järjestää yhdessä kaupunkisuunnitteluviraston ja kaupunkikonserniin kuuluvan Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen kanssa kilpailun Kalliossa sijaitsevan tontin 11307/7 (Toinen linja 7, 1 603 m², 4 490 k-m²) ja tontin 11306/8 (Siltasaarenkatu 13, 2 274 m², 6 820 k-m²) kehittämisestä, suunnittelusta, ostamisesta ja toteuttamisesta liitteenä nro 1 olevan kilpailuohjelmaluonnoksen mukaisia pääperiaatteita noudattaen.

Esittelijä

osastopäällikkö

Sami Haapanen

Lisätiedot

Pasi Lehtiö, toimistopäällikkö, puhelin: 09 310 36448

pasi.lehtio(a)hel.fi

Raino Antikainen, toimitusjohtaja, puhelin: 09 310 70111

raino.antikainen(a)helsingintoimitilat.fi

Juhani Linnosmaa, projektipäällikkö, puhelin: 310 74401

juhani.linnosmaa(a)hel.fi

Perttu Pulkka, arkkitehti, puhelin: 09 310 37465

perttu.pulkka(a)hel.fi

Raila Hoivanen, diplomi-insinööri, puhelin: 09 310 37482

raila.hoivanen(a)hel.fi

Liitteet

1	Kilpailuohjelmaluonnos 24.4.2017
2	Kilpailuohjelman tekniset reunaehdot 24.4.2017
3	Voimassa oleva maanpäällinen asemakaava nro 8965
4	Alustava luonnos asemakaavaratkaisusta
5	Sijaintikartta

Muutoksenhaku

Muutoksenhakukielto, valmistelu tai täytäntöönpano

Otteet

Ote
Kv/tonttiosasto

Päätösehdotus

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Esittelijän perustelut

Kaupunginhallituksen kehotus

Kaupunginhallitus päätti 16.12.2013 (1360 §) Helsingin kaupungin teknisen alan virastojen yhteistä tilahanketta koskevaa selvitystyöraporttia käsitellessään kehottaa kiinteistövirastoa yhteistyössä olemassa olevien tilojen nykyisten haltijoiden kanssa, uuden toimitilaratkaisun taloudellisten edellytysten luomiseksi, ryhtymään toimiin, joilla vapautuvat tilat tontteineen saadaan tehokkaasti hyödynnettyä niitä kehittämällä ja realisoimalla.

Kiinteistölautakunnalle esitetään edellä sanotun kehotuksen perusteella järjestettäväksi yhdessä kaupunkisuunnitteluviraston ja kaupunkikonserniin kuuluvan Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen kanssa kilpailu Kalliossa sijaitsevan tontin 11307/7 (Toinen linja 7, 1 603 m², 4 490 k-m²) ja tontin 11306/8 (Siltasaarenkatu 13, 2 274 m², 6 820 k-m²) kehittämisestä, suunnittelusta, ostamisesta ja toteuttamisesta liitteenä nro 1 olevan kilpailuohjelmaluonnoksen mukaisia pääperiaatteita noudattaen.

Kilpailun kohteena olevat tontit ja niillä sijaitsevat purettavat virastorakennukset

Kilpailun kohteena oleva tontti 11307/7 (Toinen linja 7) on vuokrattu kaupunkikonserniin kuuluvalle Kiinteistö Oy Helsingin Toimitiloille 31.12.2040 saakka ja sillä sijaitsee yhtiön omistama, vuonna 1965 valmistunut ja vuonna 1981 laajennettu seitsemänkerroksinen rakennus (4 320 k-m²). Voimassa olevassa asemakaavassa nro 8965 tontin käyttötarkoitukseksi on merkitty hallinto ja virasto ja sen rakennusoikeus on 4 490 k-m².

Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen omistamassa rakennuksessa toimii Helsingin liikennelaitoksen (HKL) pääkonttori. Lisäksi rakennuksesta on vuokrattu tiloja kaupungin ulkopuolisille toimijoille lyhytaikaisilla huoneenvuokrasopimuksilla.

Rakennuksen eteläkulmaan on integroitu Hakaniemen metroaseman pohjoinen sisäänkäynti. Rakennuksessa sijaitsee myös Helen Sähköverkko Oy:n aluemuuntamo sekä HKL:n ja metron teknisiä tiloja.

Lisäksi Pisara-rataa koskevassa asemakaavassa nro 12290 on osoitettu tontille asiakas- ja palomieshissi ja putkikuilu, joita ei ole otettu huomioon rakennuksen nykyisissä tiloissa ja rakenteissa.

Toinen kilpailun kohteena oleva tontti 11306/8 (Siltasaarenkatu 13) on vuokrattu myös kaupunkikonserniin kuluvalle Kiinteistö Oy Helsingin Toimitiloille 31.12.2040 saakka ja sillä sijaitsee yhtiön omistama, vuonna 1981 valmistunut seitsemän kerroksinen rakennus (7 460 k-m²). Voimassa olevassa asemakaavassa nro 8965 tontin käyttötarkoitukseksi on merkitty hallinto ja virasto ja sen rakennusoikeus on 6 820 k-m².

Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen omistamassa rakennuksessa toimii rakennusvalvontavirasto. Lisäksi rakennuksesta on vuokrattu tiloja kaupungin ulkopuolisille toimijoille lyhytaikaisilla huoneenvuokrasopimuksilla. Rakennuksessa sijaitsee myös kaupungin päivähoitoyksikkö, joille kiinteistöviraston tilakeskus etsii uutta paikkaa.

Rakennuksen eteläkulmaan on myös integroitu Hakaniemen metro-aseman pohjoinen sisäänkäyntiporras, ja rakennuksessa sijaitsee metron teknisiä tiloja. Lisäksi syvällä tontin kalliossa sijaitsee metrotunneli. Rakennuksen eteläkulmassa Porthaninkadulla sijaitsee raitiovaunupysäkki.

Tehtyjen selvitysten mukaan molemmilla tonteilla olevat virastorakennukset ovat nykyisen kaltaiseen käyttöön teknisesti ja toiminnallisesti vanhanaikaisia, joten rakennusten purkaminen ja korvaaminen kokonaan uudisrakennuksilla on tarpeen. Kaupunkisuunnitteluviraston mielestä tonttien rakennusoikeutta voidaan olennaisesti kasvattaa kilpailuohjelmassa sanotuin rajoituksin. Liitteenä nro 4 on alustava luonnos asemakaavaratkaisusta.

Tavoitteena on, että rakennukset vapautuvat nykyisestä käytöstä molempien tonttien ja niillä olevien purettavien rakennusten omistusoikeuden siirtyessä kilpailun voittaneelle ostajalle vuoden 2020 alussa kaupunkiympäristön toimialan uuden toimitalon todennäköisesti valmistuessa Kalasatamaan. Rakennusvalvontaviraston on tarkoitus muuttaa Kalasatamaan valmistuvaan uuteen toimitaloon. Helsingin liikennelaitos joutuu etsimään uudet tilat pääkonttoriaan varten.

Kilpailun pääpiirteet

Kilpailu järjestetään yhdessä kaupunkisuunnitteluviraston ja purettavat rakennukset omistavan Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen kanssa.

Kilpailun tarkoituksena löytää molemmille tonteille kaupunkitilallisesti korkeatasoinen, toiminnallisesti riittävän tehokas ja edellä sanotut joukkoliikenne-, tietoliikenne- ja sähkönjakelutarpeet turvaava toteutuskelpoinen ratkaisu (kaksi uudisrakennusta) ja niille yksi toteuttaja sekä neuvotella tämän kanssa kiinteistökaupan esisopimus molemmista tonteista osto- ja toteutusehtoineen. Voittaja vastaa tonteilla olevien rakennusten purkamisesta sekä niihin liittyvistä toteutus- ja rasitejärjestelyistä.

Yhden toteuttajan ratkaisuun on päädytty, koska tontteja ei voida käytännössä yhtä aikaa purkaa ja rakentaa niille uudisrakennuksia Hakaniemen metroaseman käyttäjien tarvitseman vähintään yhden pohjoisen kulkuyhteyden takia. Mikäli kummallekin tontille valittaisiin eri toteuttaja, joutuisi toinen odottamaan ainakin pari vuotta ensimmäisen toteuttajan tontin valmistumista sellaiseen kuntoon, että sille uudelleen toteutettava kulkuyhteys metroasemalle saataisiin taas käyttöön. Jälkimmäisen toteuttajan odotus- ja toteutusaika venyisi todennäköisesti liian pitkälle tulevaisuuteen huomioon ottaen tarvittava asemakaavamuutos, kaupunkiympäristön toimialan uuden toimitalon todennäköinen valmistumisaika 2020 vuoden alussa Kalasatamaan ja ensimmäisen tontin tämän jälkeen tarvitsema noin kahden vuoden rakennusaika.

Kaupungin tarkoituksena on esisopimuksen tekemisen jälkeen kaavoittaa tontit voittaneen suunnitelman mukaisesti ja myydä voittajalle tontit heti, kun asemakaavan muutos on tullut voimaan, aikaisintaan kuitenkin tammikuussa 2020, jolloin kaupunkiympäristön toimialan uuden toimitalon arvioidaan valmistuvan Kalasatamaan.

Kiinteistökaupan yhteydessä tehdään rasitesopimukset edellä sanottujen joukkoliikenteeseen, tietoliikenteeseen ja sähkönjakeluun liittyvien tarpeiden turvaamisesta. Ehtona on, että molemmilla tonteilla olevista metroaseman pohjoisista sisäänkäynneistä toinen on koko ajan metron käyttäjien käytössä uudishankkeiden toteutuksen aikana.

Kilpailu on tarkoitus järjestää kaksivaiheisena seuraavasti:

Ensimmäisessä vaiheessa kilpailijat esittävät kilpailuehdotuksen (luonnossuunnitelman) molemmille tonteille, joka arvioidaan kilpailuohjelmassa 6. kohdassa sanotuilla arviointikriteereillä (kaupunkikuvallinen laatu, toiminallisuus ja toteutettavuus). Kilpailuehdotusten on täytettävä 5. kohdassa sanotut vähimmäisvaatimukset tullakseen arvioiduiksi.

Tärkeimmät vähimmäisvaatimukset ovat:

- Rakennusten käyttötarkoitus on toimitilarakennus (KTY).

- Rakennuksiin saa sijoittaa hotellin.

- Rakennuksiin saa sijoittaa asuntoja enintään 10 prosenttia osoitettavasta kokonaisrakennusoikeudesta.

- Hotellitoiminnaksi ei hyväksytä asuntolaa, asuntohotellia eikä muuta asumiseen verrattavaa toimintaa, jonka tarkoituksena on kiertää edellä sanottu asumista koskeva 10 prosentin enimmäismääräys.

- Rakennukset tulee rakentaa katuihin kiinni.

- Rakennusten räystäskorkeudet tulee sovittaa ympäröivään rakennuskantaa.

- Rakennusten katutasoon (kivijalkaan) tulee sijoittaa liiketilaa.

- Rakennuksiin tulee sijoittaa liike-, kahvila- tai muita asiakaspalvelutiloja.

- Suunnitelman on täytettävä annetut metron, raitioliikenteen, sähköaseman ja tulevan Pisara-radan vaatimukset.

Kilpailijoiden kelpoisuus (taloudelliset ja rahoitukselliset edellytykset ja yhteiskunnallisten velvoitteiden noudattaminen) tarkistetaan kilpailun ensimmäisessä vaiheessa kilpailijoiden esittämien selvitysten perusteella kilpailuohjelman 3. kohdan mukaisesti.

Lisäksi kilpailun ensimmäisessä vaiheessa kilpailijat antavat kilpailuehdotuksen ohella indikatiivisen hinta-arvion suunnitelmansa mukaisten tonttien markkina-arvosta tilalajeittain (euroa/k-m²).

Kilpailun toiseen vaiheeseen valitaan enintään kolme parasta kilpailuehdotusta laatinutta kilpailijaa. Kilpailijan valinta toiseen vaiheeseen edellyttää, että kilpailijan antama alustava indikatiivinen hinta-arvio on sen suuruinen, että on todennäköistä, että tämän lopullinen tarjous tulee olemaan vähintään suunniteltujen tonttien markkina-arvon suuruinen kilpailuehdotus huomioon ottaen.

Toiseen vaiheeseen valitut kilpailijat laativat kilpailun järjestäjien kanssa käytyjen neuvottelujen perusteella tonteille tarkennetun kilpailuehdotuksen (toteutussuunnitelman), ja kiinteistökaupan ja suunnitelman toteuttamisesta neuvotellaan kiinteistökaupan esisopimus.

Kilpailun järjestäjät pyytävät tarjouksen tonttien ostamisesta kultakin kilpailijalta, jonka kanssa on päästy neuvotteluissa yhteisymmärrykseen kilpailuehdotuksesta ja kiinteistökaupan esisopimuksesta osto- ja toteutusehtoineen.

Kilpailun voittajaksi valitaan kilpailija, jonka kilpailuehdotus arvioidaan parhaaksi kilpailuohjelman 6.2. kohdassa sanotuilla arviointikriteereillä (arkkitehtoninen laatu ja toiminnallisuus), edellyttäen, että tämän tarjoama kokonaistarjoushinta tonttien rakennusoikeuksista vastaa vähintään tonttien markkina-arvoa kilpailuehdotuksen sisältö ja neuvotellun kiinteistökaupan esisopimuksen ehdot huomioon ottaen.

Kaupunki ja Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat hankkivat ulkopuolisen arvion ensimmäisessä vaiheessa jatkoon valittavien kilpailijoiden ilmoittamista tonttien indikatiivisista hinnoista ja toisessa vaiheessa parhaimman kilpailuehdotuksen tehneen kilpailijan tarjoamista tonttien hinnoista.

Kilpailun voittajasta ja kiinteistökaupan esisopimuksesta tehdään esitys uudelle kaupunkiympäristön toimialan lautakunnalle, ja lopullisesti voittajasta ja kaupasta päättää kaupunginvaltuusto ja Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen hallitus.

Kilpailun aikataulu

Kilpailu on tarkoitus käynnistää ennen kesää 2017. Kilpailun järjestäjien tavoitteena on, että kesään 2018 mennessä tehdään päätös kilpailun voittajasta ja voittajan kanssa allekirjoitetaan kiinteistökaupan esisopimus.

Hankkeen tarvitsema asemakaavamuutos on tarkoitus aloittaa ennen kesää osallistumis- ja arviointisuunnitelman julkistamisella ja saada tarvittava kaavamuutos voimaan mahdollisimman nopeasti kilpailun ratkettua. Tavoitteena on, että ensimmäisen tontin purku- ja rakennustyöt alkaisivat vuoden 2020 aikana.