§ 309

Vastaus Asunto Oy Helsingin Jaalanhoville maanvuokran alentamista koskevan hakemuksen johdosta (Länsisatama, Ruoholahti, tontti 20019/3)

HEL 2014-004400 T 10 01 01 02

Kiinteistökartta 49/671 495, Selkämerenpolku 4

Päätös

A

Kiinteistölautakunta päätti, ettei Helsingin kaupungin 20. kaupunginosan (Länsisatama) korttelin 20019 tontin 3 (kiinteistötunnus 91-20-19-3, os. Selkämerenpolku 4, pinta-ala 1 747 m²) vuokralaisena olevan Asunto Oy Helsingin Jaalanhovin maanvuokran alentamista koskevan hakemuksen johdosta ole aihetta ryhtyä maanvuokran alentamista koskeviin tai muihin toimenpiteisiin.

B

Lautakunta päätti, että Asunto Oy Helsingin Jaalanhovin maanvuokran alentamisen edellytyksiä voitaneen arvioida uudelleen siltä osin kuin kysymys on Selkämerenpuiston rakentamisesta aiheutuvasta haitasta johtuvasta määräaikaisesta maanvuokran alennuksesta, kun Selkämerenpuiston maanrakennustyöt on saatu päätökseen, ja edellyttäen lisäksi, että Asunto Oy Helsingin Jaalanhovi toimittaa kiinteistölautakunnalle erillisen asiaa koskevan hakemuksen.

Esittelijä

osastopäällikkö

Juhani Tuuttila

Lisätiedot

Kristian Berlin, kiinteistölakimies, puhelin: 310 36438

kristian.berlin(a)hel.fi

Liitteet

Otteet

Päätösehdotus

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Esittelijän perustelut

Hakemus

Asunto Oy Helsingin Jaalanhovi (jäljempänä myös ”yhtiö”) on toimittanut Helsingin kaupungin kiinteistölautakunnalle osoitetun, 4.3.2014 päivätyn hakemuksen.

Hakemuksessaan yhtiö esittää, että sen hallinnoiman tontin 20019/3 maanvuokraa alennettaisiin Helsingin kaupungin työautovarikon (ns. Staran varikko) kalliolouhinta- ja räjäytystöiden aiheuttamien päivittäisten ja jatkuvien haittojen perusteella sekä rakennuksen arvoa ja asumisviihtyvyyttä rakennusaikaisesti sekä pysyvästi alentavien Selkämerenpuiston muutostöiden perusteella.

Yhtiö katsoo, että tilanne on räjäytystöiden ja Selkämerenpuiston rakentamisen aiheuttamien haittojen osalta verrannollinen Hitas-hankkeiden alkutaipaleen tontinvuokran alennukseen (ns. alkuvuosialennus). Yhtiön mukaan sen asukkaat ovat uudelleen joutuneet keskelle rakennustoimintaa, josta aiheutuu selkeää asumis- ja muuta haittaa, joiden syntymiseen ei ole voinut vaikuttaa. Yhtiön mukaan tilanne on vallinnut siitä lähtien, kun Helsingin kaupungin työautovarikon (ns. Staran varikko) räjäytystyöt alkoivat kesällä 2013, mikä tulisi ottaa huomioon takautuvasti maanvuokran alennusta määritettäessä. 

Hakemus liitteineen on liitteenä nro 1.

Tontin 20019/3 vuokraus ja yhtiön esittämien vaatimusten vaikutukset tontin maanvuokraan

Kiinteistölautakunta päätti 7.12.1994 (899 §) vuokrata Asunto Oy Helsingin Jaalanhoville pitkäaikaisesti ajaksi 1.12.1994 - 31.12.2055 Länsisataman kaupunginosan Ruoholahteen sijoittuvan asuinkerrostalotontin (AK) 20019/3.

Yhtiö esittää hakemuksessaan, että tontin maanvuokraa alennettaisiin seuraavasti:

-  Takautuvasti vuoden 2013 rakentamisaikaisten haittojen osalta yhteensä puolelta vuodelta 25 %:lla eli 9 442,34 eurolla.

-  Räjäytystöiden ja maanrakentamisen ollessa käynnissä vuosina 2014 - 2016 rakennusaikaisista haitoista 25 %:n alennus vuosivuokrasta kultakin vuodelta.

-  Muutostöistä kiinteistölle aiheutuvan pysyvän haitan ja arvonalennuksen osalta vuodesta 2016 eteenpäin pysyvästi 15 %:lla indeksillä tarkistetusta täydestä vuosivuokrasta.

Yhtiön hallinnoiman tontin maanvuokra oli vuonna 2013 yhteensä 75 538,74 euroa, joten vuodelta 2013 annettava takautuva alennus olisi yhteensä 9 442,34 euroa (25 % puolen vuoden vuokrasta).

Vuosilta 2014 - 2016 yhtiön esittämä 25 %:n alennus tontin vuosivuokrasta merkitsisi arviolta noin 19 200 euron vuosittaista alennusta tontin maanvuokraan riippuen elinkustannusindeksin kehityksestä.

Edelleen muutostöistä yhtiön hallinnoimalle kiinteistölle aiheutuvan pysyvän haitan ja arvonalennuksen vuoksi myönnettävä 15 %:n vuotuinen alennus merkitsisi arviolta noin 11 500 euron vuosittaista alennusta tontin maanvuokraan vuodesta 2016 eteenpäin riippuen elinkustannusindeksin kehityksestä.

Päätöksen perustelut

Maanvuokralakia (29.4.1966/258) sovelletaan sopimukseen, jolla kiinteistö tai alue annetaan määräajaksi tai toistaiseksi vuokralle määräsuuruista maksua vastaan. Maanvuokralain 1 luvun 15.3 §:n ja 16.1 §:n mukaan vuokramiehellä on oikeus saada vuokramaksu tarkistetuksi muuttuneita olosuhteita vastaavaksi, jos vuokra-alueen käyttömahdollisuus aluetta koskevasta ja asianosaisesta riippumattomasta syystä niin kuin luonnontapahtuman tai muun sellaisen syyn takia taikka kaavoituksesta tai muusta alueen käytöstä annettujen määräysten johdosta olennaisesti vähenee.

Esittelijä toteaa, että työautovarikon räjäytystöistä on mitä ilmeisimmin aiheutunut yhtiölle melu-, tärinä- ja muuta haittaa. Kaupunkimaisessa ympäristössä on kuitenkin varsin tavallista, että kaupunki muuttuu ja rakentuu, jolloin olemassa olevat asunto- ja muut yhtiöt asukkaineen joutuvat sopeutumaan muuttuvaan tilanteeseen sekä tilapäisiin rakentamisaikaisiin järjestelyihin mahdollisine melu-, pöly- ym. haittoineen. Vertailun vuoksi todettakoon, ettei yhtiön hallinnoiman tontin tilanne merkittävästi eroa esimerkiksi niiden kiinteistöjen tilanteesta, joiden alapuolella tehdään Länsimetron toteuttamiseen liittyviä louhinta- ja muita maanrakennustöitä. Samoin kantakaupungin alueella on viime vuosina tehty jonkin verran uudisrakentamiseen liittyviä töitä, joista on aiheutunut tai voinut aiheutua melu-, pöly- tai muuta haittaa viereisille kiinteistöille.

Asumiselle työautovarikon räjäytystöistä aiheutunut melu-, tärinä- ja muu haitta ei ole kuitenkaan olennaisesti voinut vaikuttaa vuokramiehen vuokra-alueen käyttömahdollisuuteen. Räjäytystöistä aiheutuneesta haitasta huolimatta vuokra-aluetta on edelleen mahdollista käyttää sen pääkäyttötarkoituksen mukaisesti asumiseen ja muuhun siihen liittyvään käyttöön. Näin tilanteen voidaan arvioida olevan myös vuonna 2014 alkavien Selkämerenpuiston suunniteltujen maansiirto- ja muokkaustöiden alkamisen jälkeen. Edellä mainituin perustein esittelijä katsoo, ettei lain tarkoittama olennaisuuskriteeri tässä tapauksessa täyty ja näin ollen ei ole olemassa ainakaan suoraan laista johtuvia perusteita maanvuokran alentamiselle. Lisäksi esittelijä toteaa, että räjäytystöistä asumiselle ja/tai kiinteistölle aiheutuneiden haittojen ja vahinkojen korvaamista tulisi vaatia yhtiön tontin läheisyydessä toimivilta urakoitsijoilta ja/tai rakennuttajilta.

Yhtiö on hakemuksessaan ilmoittanut, että sen tilanne on räjäytystöiden ja Selkämerenpuiston rakentamisen aiheuttamien haittojen osalta verrannollinen Hitas-hankkeiden alkutaipaleen tontinvuokran alennukseen (ns. alkuvuosialennus). Yhtiö ja sen asukkaat ovat uudelleen joutuneet keskelle rakennustoimintaa, josta aiheutuu selkeää asumishaittaa ja pysyväisluonteista haittaa, joiden syntymiseen ei ole voinut vaikuttaa. Yhtiön mukaan tilanne on vallinnut siitä lähtien, kun Helsingin kaupungin työautovarikon (ns. Staran varikko) räjäytystyöt alkoivat kesällä 2013, mikä tulisi ottaa huomioon takautuvasti maanvuokran alennusta määritettäessä. 

Helsingin kaupunki on myöntänyt Jätkäsaaren rakentamisen aloitusalueen (asemakaavan muutoksen nro 11770 mukainen alue) asuinkerrostalotonteille (AK ja AKS) maanvuokran ns. alkuvuosialennuksen, joka on valtion tukemilla tonteilla 30 % ja vapaarahoitteisilla tonteilla 20 % tontin vuosittaisesta maanvuokrasta. Alkuvuosialennuksen mukaista tarkistettua vuokraa peritään enintään noin viideltä vuodelta riippuen tontin vuokrauksen ajankohdasta.

Esittelijä toteaa, että alkuvuosialennuksen tarkoituksena on ensisijaisesti hyvittää tontin vuokralaiselle Jätkäsaaren alueen rakentamisen keskeneräisyydestä, kuten katu-, puisto- ja muiden yleisten alueiden keskeneräisyydestä, kortteleiden sisäpihojen ja ympäröivien kiinteistöjen keskeneräisyydestä sekä palvelujen puutteellisesta saatavuudesta asumisen viihtyvyydelle aiheutuvaa haittaa. Rakentamisesta johtuvaa melu-, tärinä-, pöly- ja muuta haittaa esiintyy varsin usein kaupunkimaisessa yhdyskuntarakenteessa, eikä mainituissa tilanteissa ole myönnetty maanvuokran alkuvuosialennuksia tai muita alennuksia. Näin ollen alkuvuosialennusta suurin piirtein vastaavan alennuksen myöntäminen yksinomaan melu-, tärinä- ym. haittojen vuoksi ei ole perusteltua.

Yhtiö on hakemuksessaan ilmoittanut, että mm. Selkämerenpuiston maanrakennustöiden vuoksi ja niiden ollessa käynnissä sille tulisi myöntää vuosilta 2014 - 2016 rakennusaikaisista haitoista 25 %:n alennus tontin vuosivuokrasta kultakin vuodelta. Esittelijä katsoo, että puistorakentamisen ollessa käynnissä yhtiön tilannetta voitaisiin ainakin osittain verrata Jätkäsaaren rakentamisen aloitusalueen tonttien tilanteeseen, joille on myönnetty maanvuokran ns. alkuvuosialennus. Puistorakentaminen tulee tapahtumaan yhtiön tonttiin nähden kahdella suunnalla, sen etelä- ja länsipuolella. Todettakoon kuitenkin, että yhtiön tontti sijaitsee Jätkäsaaren aloitusalueen ulkopuolella rajautuen osittain rakennettuun ns. vanhaan Ruoholahteen, joten tontin tilannetta ei sijainnin osalta voida täysin verrata Jätkäsaaren ns. aloitusalueen uusien rakennettavien tonttien tilanteeseen, jotka sijaitsevat lähes poikkeuksetta keskellä rakennustyömaata ja joilla rakentaminen tapahtuu useassa tapauksessa tontin jokaiselta suunnalta. Tontin 20019/3 kaavakartta on liitteenä nro 2. Lisäksi esittelijä toteaa, että yhtiölle on jo aikoinaan myönnetty tontin maanvuokran alkuvuosialennus. Yhtiön tontin vuosivuokrasta kannettiin 31.12.2000 saakka kulloinkin 60 %. 

Esittelijä katsoo, että tässä vaiheessa ennen Selkämerenpuiston maanrakennustöiden alkamista ja niiden valmistumista on varsin hankalaa arvioida, minkä suuruista haittaa maanrakennustöistä yhtiölle aiheutuu ja voidaanko tätä pitää verrannollisena niiden Jätkäsaaren ns. aloitusalueen yhtiöiden tilanteeseen, jotka saavat ns. alkuvuosialennuksen tontin maanvuokrasta. Tämän vuoksi lautakunnalle esitetään, että yhtiön maanvuokran alentamisen edellytyksiä voitaisiin tarvittaessa arvioida uudelleen siltä osin kuin kysymys on Selkämerenpuiston rakentamisesta aiheutuvasta haitasta johtuvasta määräaikaisesta maanvuokran alennuksesta. Asiaa voitaisiin arvioida vasta, kun Selkämerenpuiston maanrakennustyöt on kokonaisuudessaan saatu päätökseen, ja edellyttäen lisäksi, että Asunto Oy Helsingin Jaalanhovi toimittaa kiinteistölautakunnalle erillisen asiaa koskevan kirjallisen hakemuksen. Tällöin mahdollisen määräaikaisen maanvuokran alennuksen myöntämisen arviointi suoritettaisiin kokonaisharkinnan perusteella, jolloin merkitystä olisi ainakin maanrakennustöiden kestolla, niiden asumisviihtyvyydelle aiheuttaman haitan voimakkuudella sekä muilla asiaan vaikuttavilla ja lautakunnan tärkeiksi katsomilla perusteilla.

Lopuksi yhtiö esittää, että Selkämerenpuiston rakentamis- ja muutostöistä aiheutuu yhtiölle pysyvää haittaa, joka tulee olennaisesti alentamaan asumisviihtyvyyttä yhtiön rakennuksessa ja alentamaan sen alimman kerroksen huoneistojen arvoa. Erityisen haitalliseksi yhtiö kokee sen, että Selkämerenpuiston rakennus- ja muutostöiden vuoksi puiston korkoja muutetaan siten, että yhtiön rakennus jää puistoa alemmalle tasolle, jolloin samalla sen A-portaan puoleisiin asuntoihin avautuu suora näköyhteys kadulta. Em. muutostöistä kiinteistölle aiheutuvan pysyvän haitan ja arvonalennuksen johdosta yhtiö esittää, että vuodesta 2016 eteenpäin sen hallinnoiman tontin vuosittaisesta maanvuokrasta myönnettäisiin pysyvä 15 %:n alennus.

Esittelijä toteaa, että tältä osin kyseessä on yhtiön subjektiivinen arvio sen hallinnoiman tontin ja rakennuksen alimmassa kerroksessa sijaitsevien asuntojen arvon alenemisesta. Yhtä lailla voitaisiin argumentoida, että Selkämerenpuiston ja varsinkin Jätkäsaaren uuden asuinalueen rakentaminen vaikuttaa myös yhtiön asuntojen arvoon niiden arvoa nostaen. Joka tapauksessa asiassa ei ole esitetty luotettavaa selvitystä esimerkiksi kauppahinta-arvioin tai muulla tavoin, joiden perusteella arvon aleneminen voitaisiin todeta. Tällöinkin vaikuttaisi kuitenkin jokseenkin selvältä, etteivät edellä mainitut maanvuokralain maanvuokran alentamista koskevat kriteerit täyttyisi.

Edellä mainituin perustein esittelijä katsoo, ettei yhtiön hakemuksen vuoksi ole tarpeen ryhtyä vuokran alentamista koskeviin tai mihinkään muihinkaan toimenpiteisiin.

Esittelijä

osastopäällikkö

Juhani Tuuttila

Lisätiedot

Kristian Berlin, kiinteistölakimies, puhelin: 310 36438

kristian.berlin(a)hel.fi

Liitteet

Otteet

.