1

Kaupunkisuunnittelulautakunnan esitys Pasilan keskustakorttelin asemakaavaksi ja asemakaavan muutokseksi (nro 12261) (a-asia)

HEL 2013-015432 T 10 03 03

Ksv 0870_1

Esitysehdotus

Kaupunkisuunnittelulautakunta esittää kaupunginhallitukselle

-        19.8.2014 päivätyn 17. kaupunginosan (Pasila) kortteleiden 17103–17104 ja katu- ja rautatiealueiden asemakaavaehdotuksen ja katu-, puisto- ja rautatiealueiden asemakaavan muutosehdotuksen nro 12261 hyväksymistä

-        asemakaava- ja asemakaavan muutosehdotuksen asettamista nähtäville 30 päiväksi maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 §:n mukaisesti.

Samalla lautakunta päättää

-        antaa vuorovaikutusraportin mukaiset vastineet esitettyihin mielipiteisiin

-        että kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää ehdotuksesta tarvittavat lausunnot

-        valtuuttaa kaupunkisuunnitteluviraston tekemään ehdotukseen vähäisiä muutoksia ja tarkistuksia, jotka eivät olennaisesti muuta ehdotuksen sisältöä.

Tiivistelmä

Pasilan keskustakorttelin asemakaava ja asemakaavan muutos mahdollistaa monipuolisen keskustatoimintojen alueen rakentamisen joukkoliikenteen solmukohtaan.

Keskustakortteliin kuuluu Pasilan asema, metroasema, joukkoliikenneterminaali, alueita yhdistävä raitti toreineen, Pasilansilta ja katualueita, liike- ja toimistotiloja, julkisia tiloja sekä asuntoja.

Pasilan keskustakorttelin asemakaavatyön pohjalla on vuonna 2006 hyväksytty Keski-Pasilan osayleiskaava, vuonna 2010 kaupunkisuunnittelulautakunnan jatkosuunnittelun pohjaksi hyväksymät asemakaavalliset suunnitteluperiaatteet ja kaupunginvaltuuston vuonna 2013 tekemä päätös alueen suunnittelu- ja toteutuskilpailun ratkaisusta.

Alueesta vuosina 2011–2013 käydyn suunnittelu- ja toteutuskilpailun pohjalta asemakaavassa on osoitettu rakennusoikeutta yhteensä noin 193 000 k-m2. Nykyinen rakennusoikeus alueella on 13 500 k-m2 (Pasilan asema). Rakennusoikeudesta noin 154 000 k-m2 on osoitettu liike- ja toimitilarakentamiseen ja 28 000 k-m2 asuntorakentamiseen. Asuntorakentamisen määrä tarkoittaa asuntoja noin 700 asukkaalle. 

Helsingin kaupungin, Senaatti-kiinteistöjen, Liikenneviraston ja YIT Rakennus Oy:n välillä 29.1.2014 tehdyn toteutussopimuksen mukaisesti YIT Rakennus Oy:llä on velvollisuus rakentaa Keskustakorttelin kokonaiskerrosalasta valmiiksi 80 % 122 kuukauden kuluessa tämän asemakaavan voimaantulosta.

Keskustakortteli tulee muodostamaan Pasilan kaupunginosien ytimen ja laajennuksen Helsingin keskusta-alueelle.

Esittelijän perustelut

Lähtökohdat

Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi asemakaavalliset suunnitteluperiaatteet 26.8.2010.

Muut suunnitelmat ja päätökset

Kaupunginvaltuusto päätti 13.11.2013 § 393 Keski-Pasilan keskustakorttelin suunnittelu- ja toteutuskilpailun ratkaisusta. Kaupunginvaltuusto päätti valita Keski-Pasilan keskustakorttelin suunnittelu- ja toteutuskilpailun voittajaksi YIT Rakennus Oy:n kilpailuehdotuksellaan TRIPLA, ja hyväksyä YIT Rakennus Oy:n 21.8.2013 päivätyn tarjouksen 13.8.2013 päivättyine Keski-Pasilan keskuksen toteutussopimusehdotuksineen

Kaupunginhallitus on 18.11.2013 § 1235 täytäntöönpanopäätöksessään edellä mainitun asian osalta päättänyt kehottaa kaupunkisuunnittelulautakuntaa mahdollisimman nopeasti laatimaan Keski-Pasilaan tarjouksen mukaisen keskuksen toteuttamisen mahdollistamiseksi tarvittavan asemakaavan.

Kaupunginhallitus myös kehotti kaupunkisuunnittelulautakuntaa, yleisten töiden lautakuntaa ja Liikennelaitos-liikelaitosta ryhtymään toteutussopimuksen mukaisten liikennesuunnitelmien laatimiseen sekä kaupungin omien kunnallisteknisten töiden suunnitteluun ja toteutukseen.

Kaavoitustilanne

Helsingin yleiskaava 2002:ssa alue on keskustatoimintojen aluetta, johon on merkitty metro/rautatie asemineen.

Suunnittelualue on 18.8.2006 lainvoiman saaneessa Keski-Pasilan osayleiskaavassa osoitettu keskustatoimintojen alueeksi ja osittain liikennealueen osaksi, jonka yläpuolelle saa sijoittaa keskustatoimintoja.

Helsingin maanalaisessa yleiskaavassa alueella on metrolinjan Kamppi-Pasila varaus sekä Keski-Pasilan pysäköintilaitoksen varaus.

Alueen itäosassa on voimassa asemakaava nro 8400 (tullut voimaan 22.1.1982). Kaavassa alue on varattu rautatiealueeksi, jossa on 13 500 k-m2 rakennusoikeutta rautatieasemalle ja sitä palveleville tiloille.

Alueen länsiosa on voimassa olevassa asemakaavassa katu- ja puistoaluetta. Suunnittelualueen keskiosa on kaavoittamatonta aluetta, jota aiemmin on käytetty ratapihana.

Alueen yleiskuvaus ja maanomistus

Suunnittelualue käsittää Pasilan aseman, sen länsipuolella olevan ratapiha-alueen, Pasilan sillan sekä Pasilankadun ja Ratapihantien katualueet. Lisäksi suunnittelualueeseen kuuluu osa Pasilan aseman pohjoispuolella sijaitsevasta rautatiealueesta ja tämän länsipuolella oleva kapeampi kaavoittamaton alue. Alueen pinta-ala on 11,9 ha.

Helsingin kaupunki omistaa suunnittelualueesta kadut sekä nykyisen Veturitien ja Pasilankadun välisen alueen noin 2,2 ha ja Suomen valtio loput noin 9,7 ha. Senaatti-kiinteistöt hallinnoi suunnittelualueesta noin 3,7 ha ja Liikennevirasto noin 6 ha.

Pasilan asema on Suomen toiseksi vilkkain rautatieasema Helsingin päärautatieaseman jälkeen. Aseman kautta kulkee päivittäin yli 50 000 matkustajaa.

Asemakaavan ja asemakaavan muutoksen sisältö

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on luoda edellytykset toteuttaa alueesta järjestetyn kilpailun voittaneen ehdotuksen mukainen ratkaisu, joka joukkoliikenteen ratkaisuilla, kaupallisilla toiminnoilla, julkisilla tiloilla, toimitiloilla ja asunnoilla luo identiteetiltään vahvan ja saavutettavuudeltaan erinomaisen keskustatoimintojen alueen.

Keskustakorttelin asemakaava koostuu keskustatoimintojen korttelialueelle (C) sijoittuvasta kaupallisesta keskuksesta ja sen päällä olevista asuin-, toimisto-, hotelli- ja monitoimirakennuksista, rautatiealueelle (LR/u) sijoittuvasta henkilöliikenneterminaalista (LHA-1) ja sen päällä olevista toimistorakennuksista (KT-1), rautatiealueelle sijoittuvasta laiturialueesta (LR) sekä katualueista.

Suunnitteluratkaisussa kolme käyttötarkoituksiltaan, räystäskorkeuksiltaan ja aukotuksiltaan erilaista rakennusparia sijoittuvat kauppakeskuksena toimivan jalustan päälle. Läntinen rakennuspari ovat asuinrakennuksia. Keskellä sijaitsevat toimisto- ja hotellirakennukset nousevat selkeästi muita ylemmäs ja kertovat niiden alla sijaitsevasta julkisesta monitoimitilasta. Itäinen rakennuspari käsittää asemahallin, konferenssikeskuksen ja toimistotiloja. Jalusta, jossa kauppakeskus sijaitsee, on näkyvä osa kokonaisuutta.

Keskustatoimintojen korttelialueelle sijoittuu maanalainen pysäköintilaitos viiteen kerrokseen sekä maanalaisia tiloja metroa varten.

Liikenteelliset ratkaisut liittyvät laajempiin suunnittelukokonaisuuksiin, johon kuuluvat valtakunnalliset ratahankkeet, seudulliset joukkoliikenneratkaisut, katuverkot sekä paikallinen ja seudullinen jalankulku- ja pyöräilyreitistö.

Suunnittelualueen rakennusoikeus on yhteensä 192 909 k-m2 ja jakautuu seuraavasti:

Lisäksi keskustatoimintojen ja henkilöliikenneterminaalin korttelialueilla tulee toteuttaa yleiselle jalankululle ja liikenneterminaalin odotustiloille ja matkustajapalvelutiloille varattuja tiloja yhteensä 10 757 k-m2.

Asemakaavan ja asemakaavan muutoksen vaikutukset

Vaikutusten arviointi on tehty osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti.

Pasilan keskustakorttelin toteuttamisella tulee olemaan yhdyskuntarakennetta eheyttävä vaikutus. Alue sijaitsee keskeisellä paikalla olemassa olevan kaupunkirakenteen ytimessä. Pasilan keskustakortteli on tulevaisuudessa nykyistä selvemmin Helsingin kantakaupungin portti ja uudistuvan kaupunginosan keskus.

Pasilan keskustakorttelin toteuttaminen vaikuttaa merkittävästi kaupunkikuvaan. Tehokas rakentaminen sekä laajat julkiset tilat sisä- ja ulkotiloissa muuttavat alueen identiteettiä urbaanimmaksi. Nykyinen Pasilan asemarakennus korvataan uudella henkilöliikenneterminaalilla ja rakennettu ympäristö muuttuu siten merkittävästi. Ratkaisulla saavutetut toiminnalliset ja kaupunkikuvalliset edut ovat merkittävät – erityisesti jalankulkuympäristön monipuolistumisen ja toiminnallisesti saavutettavien merkittävien parannusten suhteen.

Meluselvityksen mukaan suurimmalla osaa läntisimmän korttelinosan kansialueista alitetaan melutason ohjearvot ulkona. Asukaspuiston Pasilansiltaan rajautuva vyöhyke sekä puiston kumpumainen alue jäävät yli 55 dB päivämelun alueelle. Asuinrakennusten parvekkeet sekä mahdolliset kattokerroksen oleskeluterassit ovat melulta suojattavissa lasituksin ja melukaitein. Keskustatoimintojen korttelialueita koskien kaavassa edellytetään leikkiin ja oleskeluun tarkoitettujen piha-alueitten sekä kattokerroksen oleskeluterassien suojaamista tarvittaessa melulta. Kaava-alueen rakennusten julkisivuille on meluselvityksen perusteella annettu äänitasoerovaatimuksia asuin- ja majoitushuoneiden sekä niitä vastaavien tilojen osalta.

Kaupunkikuvallisesti ja toiminnallisesti korkeatasoinen uusi keskus voimakkaalla omalla identiteetillä nostaa alueen sosiaalista asemaa. Alueen erityisen hyvä saavutettavuus, laajat julkiset sisä- ja ulkotilat ja monipuolinen käyttötarkoitus luovat uusia mahdollisuuksia kaupunkikulttuurille.

Asemakaavan toteuttaminen ei heikennä Helsingin keskustan asemaa Suomen johtavana kaupan ja monipuolisten palveluiden keskuksena.

Keskustakorttelin hanke parantaa kauko- ja lähiliikenteen ratayhteyksien toimintaedellytyksiä pitkällä tähtäimellä. Asemakaavassa osoitetut aluevaraukset rautatieliikenteelle tukevat ratahankkeiden, kuten Pisara-radan ja Kehäradan toteuttamista.

Suunniteltu tehokas maankäyttö liikenteen solmukohtaan tukee osaltaan joukkoliikenteen kehittämistä. Hanke parantaa Helsingin seudun liikennejärjestelmän kehittämisedellytyksiä osana seudullista järjestelmää.

YIT Rakennus Oy:n tavoitteena on toteuttaa Suomen mittakaavassa suuri keskus vuosina 2015–2021. Keskuksen yksityisten osien toteuttaminen maksaa arviolta miljardi euroa.

Keski-Pasilan Keskustakorttelin suunnitteluun ja toteutukseen liittyvässä yhteistyösopimuksessa Senaatti-kiinteistöjen, Helsingin kaupungin ja Liikenneviraston välillä on sovittu, että kaupungin osuus keskustakorttelin rakennusoikeuden myyntihinnasta on 1/3 ja Senaatti-kiinteistöjen osuus 2/3. Toteutussopimuksen suunnitelmanratkaisun mukaan Keskustakorttelin kokonaiskauppahinta on noin 125 milj. euroa. Tarjouksen mukaisesta kokonaiskauppahinnasta kaupungin osuus on siis noin 42 milj. euroa.

Kaupunki on sitoutunut Keski-Pasilan keskuksen toteutussopimuksessa toteuttamaan Keski-Pasilan alueelle YIT Rakennus Oy:n keskuksen tarvitsemat välttämättömät ajoyhteydet ja kunnallistekniikan verkostot sekä osallistumaan eräisiin Pasilan aseman joukkoliikennettä palvelevien osien investointeihin. Kaupungin investoinnit alueella palvelevat tulevaisuudessa alueen maankäyttöä myös laajemmin.

Kaupungille toteutussopimuksen mukaisesti aiheutuvat investointikustannukset muodostuvat kaupungin omista infra-rakennustöistä, Liikennevirastolle korvattavista Pasilan aseman kustannuksista ja YIT Rakennus Oy:lle korvattavista osista, joita ovat Keskuksen julkiset osat, pilaantuneen maan kunnostus ja osuus Pasilan aseman joukkoliikennettä palvelevien osien kustannuksista.

Kesäkuussa 2014 tiedossa olevien toteutussopimuksen mukaisten kaupungin investointien kustannusarvio vuosille 2014–2021 on noin 157 miljoonaa euroa ja lisäksi raitiolinja 9:n jatkamisesta keskustakorttelin kautta Ilmalaan aiheutuu vuosien 2015–2021 aikana noin 12 miljoonan euron kustannukset.

Edellä mainittujen kustannusten syntyminen saa alkusysäyksen keskustakorttelin rakentamisen alkamisesta, mutta merkittävä osa niistä palvelee kuitenkin laajemmin koko Keski-Pasilan tulevaa asunto- ja toimitila-alueen toteutumista ja Helsinginniemen niin julkista kuin ajoneuvoliikennettä tulevaisuudessa. Tällaisia osia ovat metroasema, uusi Veturitie, Pasilansilta joukkoliikenneterminaaleineen, Pasilankatu ja Teollisuuskatu sekä Pasilan aseman joukkoliikennettä palvelevien osien toimintakyvyn parantaminen.

Kaupungin investointien kustannusarvio on noin 26 miljoonaa euroa korkeampi kuin syksyllä 2013 toteutussopimuksen valtuustokäsittelyn yhteydessä tiedossa ollut kustannusarvio. Kustannusarviota on tarkistettu jatkosuunnittelun myötä tarkentuneita suunnitelmia vastaavaksi. Muutos aiheutuu pääasiassa Teollisuuskadun tunnelin rakenteista sekä paloteknisistä ratkaisuista ja Veturitien pitkään tunneliin varautumisen edellyttämistä vuosina 2016–2019 tehtävistä rakenteista. 

Toteutus

Helsingin kaupungin, Senaatti-kiinteistöjen, Liikenneviraston ja YIT Rakennus Oy:n välillä 29.1.2014 tehdyn toteutussopimuksen mukaisesti YIT Rakennus Oy:lla on velvollisuus rakentaa Keskustakorttelin kokonaiskerrosalasta valmiiksi 80 % 122 kuukauden kuluessa tämän asemakaavan voimaantulosta.

YIT Rakennus Oy:n rakennettavat keskuksen julkiset osat tullaan toteuttamaan vaiheittain yhteensovitettuna kaupungin ja valtion omien hankkeiden kanssa. Keskuksen yksityiset osat tullaan toteuttamaan vaiheittaan.

Suunnittelun vaiheet ja vuorovaikutus

Suomen valtion ja Helsingin kaupungin kesken solmitun aiesopimuksen perusteella Keski-Pasilasta on vapautunut suuret alueet asuin-, liike-, toimisto- ja yleisten rakennusten käyttöön. Alueet vapautuivat raideliikenteeltä satamatoimintojen siirtyessä Vuosaareen v. 2008. Sopimuksen mukaan Helsingin kaupunki ryhtyy toimenpiteisiin asemakaavan muuttamiseksi tai laatimiseksi.

Pasilan keskustakorttelin asemakaavatyön pohjalla on vuonna 2006 hyväksytty Keski-Pasilan osayleiskaava. Asemakaavoitus on käynnistetty vuonna 2010. Alueesta järjestettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti suunnittelu- ja toteutuskilpailu, jonka avulla etsittiin keskustakorttelille toteuttajaa sekä suunnitelmaa asemakaavan pohjaksi. Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi 26.8.2010 asemakaavalliset suunnitteluperiaatteet jatkosuunnittelun pohjaksi.

Suunnittelu- ja toteutuskilpailu käytiin vuosina 2011–2013. Kaksivaiheisen kilpailun toiseen vaiheeseen osallistui kolme kilpailuryhmää. Kilpailun tulos julkistettiin syyskuussa 2013. Helsingin kaupunginvaltuusto päätti 13.11.2013 valita kilpailun voittajaksi YIT Rakennus Oy:n ehdotuksellaan "Tripla".

Osallistuminen ja vuorovaikutus on järjestetty 20.5.2010 päivätyn ja 24.3.2014 ja 19.8.2014 tarkistetun osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Valmistelun aikana järjestettiin yleisötilaisuus 3.4.2014 ja valmisteluaineisto on ollut esillä myös Pasilan kirjastossa.

Kaupunkisuunnitteluviraston info- ja näyttelytila Laiturilla järjestettiin keväällä 2014 Pasila 3.0 -niminen näyttely, jossa esiteltiin käydyn suunnittelu- ja toteutuskilpailun voittajaehdotusta. Näyttely keräsi noin 10 000 kävijää.

Viranomaisyhteistyö

Kilpailun valmistelun ja ohjauksen yhteydessä on tehty viranomaisyhteistyötä pelastuslaitoksen, rakennusviraston, kiinteistöviraston tonttiosaston ja geoteknisen osaston, HKL:n, HSL:n, HSY:n vesihuollon, rakennusvalvontaviraston ja kaupunginkanslian talous- ja suunnitteluosaston kanssa.

Kaavamuutoksen valmistelun yhteydessä on 31.3.2014 pidetty maankäyttö- ja rakennuslain 66 §:n mukainen viranomaisneuvottelu. Esille tulleet asiat, kuten osallistumis- ja arviointisuunnitelman päivitystarve ja vaikutusten arvioinnin riittävä laajuus on otettu huomioon asemakaavan ja asemakaavan muutoksen valmistelussa.

Viranomaisneuvottelun muistio on esityslistan liitteenä. Viranomaisten kannanotot ja lausunnot ovat liitteenä.

Esitetyt mielipiteet

Kaavamuutoksen valmisteluun liittyen on asemakaavaosastolle saapunut kirjeitse 4 mielipidettä. Lisäksi suullisia mielipiteitä on esitetty yleisötilaisuudessa ja näyttelyn aikana.

Mielipiteet kohdistuivat junaliikenteen järjestelyihin, liikennesuunnitelmiin, vaikutusten arviointiin, kaavoituksen aikatauluun, maankäytön tehokkuuteen ja vuorovaikutusmahdollisuuksiin.

Pasila 3.0 -näyttelyssä oli sähköinen vieraskirja. Palautteen antajista 57 vastaajaa peukutti ylöspäin ja 5 alaspäin kysyttäessä "Tykkäsitkö näyttelystä". Avovastauksia kirjoitettiin yhteensä 49, joista parikymmentä oli lyhyitä OK -muotoisia. Pidemmissä näyttelyä koskevissa palautteissa annettiin positiivista palautetta näyttelyn mielenkiintoisesta sisällöstä, havainnollisuudesta ja konkreettisuudesta.

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään tiivistelmät viranomaisten kannanotoista ja mielipiteistä sekä niiden vastineet laajemmin. Vuorovaikutusraportin liitteenä on muistio keskustelutilaisuudesta.

Jatkotoimenpiteet

Ehdotus koskee valtion ylläpitämään kiinteistörekisteriin kuuluvaa aluetta.

Kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää ehdotuksesta Helsingin Energia -liikelaitoksen ja Helen Sähköverkko Oy:n, asuntotuotantotoimiston, kaupunginkanslian elinkeino-osaston, kirjastolautakunnan/kaupunginkirjaston, kaupunginmuseon johtokunnan/kaupunginmuseon, kiinteistölautakunnan/kiinteistöviraston, kulttuurilautakunnan/kulttuurikeskuksen, liikuntalautakunnan/liikuntaviraston, nuorisolautakunnan/nuorisoasiainkeskuksen, opetuslautakunnan/opetusviraston, pelastuslautakunnan/pelastuslaitoksen, rakennuslautakunnan/rakennusvalvontaviraston, yleisten töiden lautakunnan/rakennusviraston, sosiaali- ja terveyslautakunnan/sosiaali- ja terveysviraston, kaupunginkanslian talous- ja suunnittelukeskuksen, ympäristölautakunnan/ympäristökeskuksen, taidemuseon, suomenkielisen työväenopiston, Liikennelaitos-liikelaitoksen (HKL) sekä Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen (ELY), Museoviraston, Helsingin kihlakunnan poliisilaitoksen, Helsingin seudun liikenteen (HSL), Helsingin seudun ympäristöpalvelujen/Vesi (HSY/Vesi), Liikenneviraston, VR-Yhtymä Oy:n, Senaatti-kiinteistöjen, Helsingin seurakuntien ja Uudenmaan liiton lausunnot.

Asemakaava- ja asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymisestä päättää kaupunginvaltuusto.

Esittelijä

asemakaavapäällikkö

Olavi Veltheim

Lisätiedot

Dan Mollgren, projektipäällikkö, puhelin: 310 37326

dan.mollgren(a)hel.fi

Harri Verkamo, liikenneinsinööri, liikennesuunnittelu, puhelin: 310 37127

harri.verkamo(a)hel.fi

Peik Salonen, insinööri, teknistaloudellinen suunnittelu, puhelin: 310 37248

peik.salonen(a)hel.fi

Raila Hoivanen, diplomi-insinööri, teknistaloudellinen suunnittelu, puhelin: 310 37482

raila.hoivanen(a)hel.fi

Matti Neuvonen, diplomi-insinööri, melu-, tärinä- ja ilmanlaatusel., puhelin: 310 37311

matti.neuvonen(a)hel.fi

Liitteet

Otteet

Tiedoksi

Kaupunginhallitus

Kaupunginkanslia/Anna Villeneuve, Kirsi Hakola