5

Sompasaaren alueen asemakaavan muutosehdotus (nro 12200) (a-asia)

HEL 2013-008387 T 10 03 03

Ksv 0950_1, Sompasaari, karttaruutu H3/R4

Päätösehdotus

Kaupunkisuunnittelulautakunta päättänee

-         lähettää 3.12.2013 päivätyn 10. kaupunginosan (Sörnäinen) satama-, vesi- ja katualueiden asemakaavan muutosehdotuksen nro 12200 kaupunginhallitukselle puoltaen sen hyväksymistä.

-        antaa vuorovaikutusraportin mukaiset vastineet esitettyihin mielipiteisiin.

Samalla lautakunta päättänee esittää kaupunginhallitukselle, että asemakaavan muutosehdotus asetetaan nähtäville 30 päiväksi maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 §:n mukaisesti.

Tiivistelmä

Asemakaavan muutos mahdollistaa Sompasaaren uuden asuinalueen rakentamisen merelliseen ympäristöön noin 3 000 asukkaalle. Alue koostuu kahdeksasta asuinkorttelista, yhdestä hotelli- ja kylpylärakennusten korttelista, kahdesta rantakadusta, kanavasta ja alueen sisään sulkeutuvasta puistoalueesta. Alue on entistä satama-aluetta, joka kanavien avulla palautetaan saareksi ja uusi asuinalue rajautuu näin kaikilta sivuiltaan vesialueeseen.

Muutosalueen pinta-ala on 16,0 ha, josta maa-aluetta on 10,6 ha ja vesialuetta 5,4 ha. Kaavamuutoksessa on rakennusoikeutta yhteensä 136 500 k-m2, josta asuinkerrosalaa on yhteensä 119 500 k-m2, hotelli- ja kylpylärakennusten kerrosalaa 15 000 k-m2 ja yleisten rakennusten kerrosalaa 2 000 k-m2, Lisäksi tulee rakentaa yhteensä 2 700 k-m2 liiketiloja asuinrakennusten katutasoon, joka saadaan rakentaa kerrosalan lisäksi.

Esittelijä

Alueen sijainti

Sompasaaren alue sijaitsee itäisessä kantakaupungissa noin 2,5 km Helsingin keskustasta koilliseen Kalasataman alueella.

Lähtökohdat

Asemakaavan muutos perustuu Kalasataman osayleiskaavassa esille tuotuihin suunnitteluperiaatteisiin. Alueella on nykyisin voimassa Sörnäisten sataman aikaisia asemakaavoja vuosilta 1982 ja 1989. Alue on Helsingin kaupungin omistuksessa.

Satamatoimintojen jäljiltä alue on tasaista entistä satamakenttää, josta satamatoimintojen rakenteet on paljolti purettu. Alueella on nykyisin yksi vuonna 1966 rakennettu entinen varastorakennus, joka on tarkoitus purkaa uuden rakenteen tieltä. Lisäksi alueella on betonirakenteinen sisäänajoramppi, josta on ajoyhteys Mustikkamaan luolastoon. Suunnittelualue on kokonaisuudessaan päällystetty asfaltilla.

Sompasaaren luoteispuolella sijaitsee Hanasaaren B-voimalaitos, polttoainesatama ja -varastot sekä huippulämpökeskus. Kivihiilen avovarasto säilytetään toiminnassa sen ajan, jonka Hanasaaren B-voimalaitos on tuotantokäytössä. Satamaan kuljetetaan laivoilla kivihiiltä ja polttoöljyä.

Energiahuoltoalueen normaalitoiminnan mahdollisia ympäristöhäiriöitä ovat esimerkiksi voimalaitoksen ja satamatoimintojen melu ja kiinteiden polttoaineiden pölyäminen. Voimalaitosalueiden onnettomuusriskit ympäristölle liittyvät lähinnä polttoaineiden ja kemikaalien käsittelyyn sekä painelaitteisiin. 

Asemakaavan muutoksen sisältö

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on palauttaa Sompasaari takaisin saareksi ja mahdollistaa asuinalueen rakentaminen merelliseen ympäristöön noin 3 000 uudelle asukkaalle. Lisäksi tavoitteena on luoda toiminnoiltaan monipuolinen uusi asuinympäristö, jossa painotetaan erityisesti rantakatujen aktiivisuutta ja rannan tarjoamien mahdollisuuksien hyödyntämistä.

Korttelialueet

Asuinkerrostalojen kortteleita on 8. Korttelit ovat pitkälti toistensa kaltaisia ja rakenteeltaan lähes identtisiä, yhtä lukuun ottamatta. Kortteleiden kerrosala vaihtelee 13 450 k-m2 ja 18 750 k-m2 välillä. Asuinrakennukset ovat 5–12-kerroksisia ja ne muodostavat 6-kerroksisen yhtenäisen julkisivun rantakaduille. Alueen sisäosissa rakennusten korkeudet ja massoittelu on monimuotoisempaa.

Kaikissa asuinkerrostalojen kortteleissa on korttelin sisällä yhteispiha, joka on merkitty asemakaavaan asumista palvelevaksi yhteiskäyttöiseksi korttelialueeksi, jonka alle sijoittuu pysäköintiä.

Sompasaaren julkisille lähipalveluille on varattu tontti 10636/2, jolle voidaan sijoittaa päiväkotitoimintojen lisäksi alueelle sijoittuvia sosiaali- ja terveysviraston hankkeita. Tontin rakennusoikeus on 2 000 k-m2.

Kadunvarsiliiketilat on sijoitettu rantakatujen varteen, jotta ne olisivat liikenteellisesti mahdollisimman hyvin saavutettavissa ja osaltaan elävöittäisivät rantakatujen kaupunkikuvallista ilmettä. Kadunvarsiliiketiloja on alueella yhteensä 2 700 k-m2. Sompasaaren eteläisin kortteli on varattu hotelli- ja kylpylärakennusten korttelialueeksi.

Vesialueelle on osoitettu 8 korttelialuetta pysyvien tai pitkäaikaisesti paikallaan olevien laivojen sijoittamiseksi alueelle. Laivoihin saa sijoittaa liike-, toimisto- ja ravintolatoimintaa. Laivoihin ei saa sijoittaa asumista.

Loviseholminpuisto on asuinkorttelien ympäröimänä luonteeltaan rauhallinen ja intiimi lähipuisto, joka palvelee erityisesti Sompasaaren omia asukkaita, mutta on helposti saavutettavissa myös rantojen kaduilta ja polkupyöräily- ja kävelyreiteiltä. Puiston maanpinnan perustaso on nostettu toisen kerroksen tasolle +7,0 m, samalle korkeudelle kuin ympäröivien korttelien pihataso.

Liikenne ja pysäköinti

Alueen eteläisin kärki sijoittuu alle kilometrin kävelyetäisyydelle Kalasataman metroasemalta. Sompasaaren itä- ja länsirannan kokoojakadut, Sompasaarenlaituri ja Aallonhalkoja liittyvät Sörnäistenniemen Parrulaituriin ja sitä kautta edelleen Kalasataman muuhun katuverkkoon. Katujen rannan puoli on kävelyn ja pyöräilyn käytössä osana Kalasataman rantareittiä. Aallonhalkoja on myös osa kaupungin laajuista pyöräilyn pääreitistöä.

Aallonhalkoja toimii alueen joukkoliikennekatuna. Sen keskellä on tilavaraus Kalasataman metroaseman kautta Nihtiin johtavalle raitiotielle. Ennen raitiotien rakentamista kadulla kulkee Nihtiin päättyvä linja-autoreitti.

Asemakaavamääräykset mahdollistavat Helsingin uuden pysäköintipolitiikan mukaisen lähestymistavan autopaikkojen sijoittamiseksi kustannustehokkaasti. Edellytyksenä on, että alueen pysäköintiä tarkastellaan kokonaisuutena, ei tontti- tai korttelikohtaisesti. Asuinkortteleiden autopaikat rakennetaan yhteen tasoon pihakansien alle. Kortteleissa 10633, 10634 ja 10636 varaudutaan kuitenkin rakentamaan autopaikat kahteen tai kolmeen tasoon. Tällöin koko osa-alueella on vähintään pysäköintinormin mukaiset autopaikat, mutta korttelikohtaisesti useimmissa vähemmän. Asemakaava mahdollistaa myös pysäköintinormia alhaisemman autopaikkamäärän. Useampikerroksiset pysäköintilaitokset edellyttävät alueellisen pysäköintiyhtiön perustamista.

Maaperän rakennettavuus ja puhtaus sekä ympäristöhäiriöt

Maaperä on vanhan saaren alueella rakennettavuudeltaan pääosin hyvää. Saaren ulkopuolella, mereen tehdyn täytön alueella, rakennukset tulee perustaa tukipaaluilla. Kadut ja kunnallistekniikka voidaan perustaa maanvaraisesti.

Merialueella pohjasedimentissä esiintyy yleisesti haitta-ainepitoisuuksia. Ne eivät estä alueen ottamista asemakaavan mukaiseen käyttöön, mutta niillä on merkitystä ruopattavien ainesten sijoittamiseen ja sitä myötä vesirakentamisesta koituviin kustannuksiin.

Kaavassa on edellytetty asuinrakennusten voimalaitoksen puoleisilta julkisivuilta tavanomaista parempaa ääneneristävyyttä, jolla halutaan varmistaa voimalaitoksen ja siihen liittyvien toimien yhteensovittaminen lähelle tulevan asutuksen kanssa.

Nimistö

Sompasaaren nimet pohjautuvat Sompasaarta hallinnoineen merikapteeni G. W. Sundmanin kauppalaivastoon ja siitä johdettuihin nimiin sekä Zachris Topeliuksen Talvi-iltain tarinoissa julkaistuun tarinaan Sompasaaresta.

Asemakaavamuutoksen vaikutukset

Sompasaaren rakentaminen on osa Helsingin merellisen olemuksen muutosprosessia. Sen sisältönä on Kruunuvuorenselän muuttuminen kaupunkia sivuavasta maisemaelementistä kaupungin sisäiseksi tilaksi. Sompasaaren rakentaminen täydentää tämän sisäisen kaupunkitilan muodostumista sen pohjoislaidalla.

Nykyinen asetelma tulee oleellisesti ja näkyvästi muuttumaan kaikista eri suunnista katsottuna. Kenttämäisyys ja laakeus tulevat korvautumaan kaukomaisemassa yhtenäisenä rintamana havaittavana kaupunkirakenteena.

Alueen rakentuminen lisää liikennettä Kalasataman katuverkolla, erityisesti Parrulaiturilla. Puistoalue ja siihen päättyvät pihakadut rauhoittavat alueen keskeisimmän osan asukkaiden ja vierailijoiden virkistyskäyttöön. Autoliikenne keskittyy itä- ja länsirannan kokoojakaduille.

Alueen tasainen maasto ja laadukkaat tilavaraukset luovat hyvät edellytykset jalankululle ja pyöräilylle. Raitiotievarauksissa on otettu huomioon myös linjaukset Nihdin eteläkärjestä keskustan suuntaan ja Kruunusiltojen kautta Laajasaloon.

Alueen asemakaavamääräykset mahdollistavat Helsingin uuden pysäköintipolitiikan mukaisten, tehokkaiden pysäköintiratkaisujen toteuttamisen.

Kaava luo edellytykset korkeatasoisen teknisen huollon järjestämiseksi alueella sekä alueen ulkopuolisten yhteystarpeiden toteuttamiselle. Kaava luo hyvät edellytykset ympäristömelun huomioon ottamisen osalta viihtyisän asuinympäristön rakentamiselle.

Alueen maaperä puhdistetaan alueen asemakaavan mukaisen käyttötarkoitukseen soveltuvaksi kaavan toteuttamisen yhteydessä. Voimalaitoksen ja huippulämpökeskuksen normaalitoiminnan ilmapäästöt alueelle ovat erittäin vähäiset. Riittävä etäisyys energiahuoltoalueeseen ja pelastusreitit luovat edellytykset turvalliselle ympäristölle myös poikkeustilanteissa. Kaava luo edellytykset ympäristöhaittojen huomioon ottamiselle ja terveelliselle ja turvalliselle asuinympäristölle. 

Entiset satamalaiturit rakennetaan pysyvää kaupunkirakennetta palveleviksi rannoiksi. Niiden kustannusarvioissa on otettu huomioon merialueen ruoppaus, täytöt sekä rantarakenteet. Arviossa on varauduttu meriläjityskelvottoman ruoppausmassan käsittelyyn, jonka osuus rantojen kustannuksista on noin 6 milj. euroa.

Kaupungille asemakaavan toteuttamisesta koituvat kustannukset tulot on arvioitu seuraaviksi (11/2013, alv 0 %):

Yksikerroksisessa pysäköintihallissa autopaikka maksaa 29 000–35 000 euroa/ap ja kaksi- tai kolmikerroksisessa pysäköintihallissa 19 000–23 000 euroa/ap.

Suunnittelun vaiheet ja vuorovaikutus

Kaavoitustyö on tullut vireille kaupungin aloitteesta.

Vireilletulosta on ilmoitettu osallisille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä, jonka mukana lähetettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä asemakaavan muutosluonnos (päivätty 12.8.2013). Vireilletulosta ilmoitettiin myös vuoden 2013 kaavoituskatsauksessa.

Osallistuminen ja vuorovaikutus on järjestetty selostuksen liitteenä olevan osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Sitä sekä asemakaavan luonnosta koskeva yleisötilaisuus pidettiin 21.8.2013.

Asemakaavan muutosluonnos ja selostusluonnos ovat olleet nähtävänä kaupungintalolla, info- ja näyttelytila Laiturilla sekä Kallion kirjastossa 12.8.–2.9.2013.

Viranomaisyhteistyö

Kaavamuutoksen valmistelun yhteydessä on tehty viranomaisyhteistyötä asianomaisten hallintokuntien kanssa.

Viranomaisten lausunnot/kannanotot kohdistuivat Nihdin kanavaan, katu- ja puistoalueiden määrään, rantarakenteisiin, Hanasaaren voimalaitostoiminnan vaikutuksiin, vesihuollon kustannuksiin, päiväkodille varatun tontin kaavamerkintään, julkisen liikenteen järjestämismahdollisuuksiin, kaukolämmön hyödyntämiseen lumensulatuksessa sekä erityisesti tiiviin yhteistyön jatkamiseen jatkosuunnittelussa.

Viranomaisten lausunnoissaan esille tuodut asiat on otettu suunnittelussa ja asemakaavan pohjaksi laadituissa selvityksissä huomioon niiltä osin, kun ne koskevat asemakaava-aluetta ja tukevat osayleiskaavassa esitettyjä alueellisia suunnitteluperiaatteita. Pihakatujen osalta ratkaisu vastaa alueella aiemmin noudatettuja suunnitteluperiaatteita.

Viranomaisten kannanotot ja lausunnot ovat liitteenä.

Esitetyt mielipiteet

Kaavamuutoksen valmisteluun liittyen on asemakaavaosastolle saapunut kirjeitse 4 mielipidettä, jotka koskivat asemakaavan muutosluonnosta. Lisäksi suullisia mielipiteitä on esitetty keskustelutilaisuudessa. Saapuneet mielipidekirjeet (4 kpl) on liitteenä.

Saadut mielipiteet kohdistuivat alueen yritystoiminnan edellytyksiin, rantarakenteisiin, talvikunnossapitoon, liikenteeseen ja aluetehokkuuteen.

Mielipiteet on kaavoitustyössä otettu huomioon mahdollistamalla yritysten sijoittuminen alueelle, asemakaavamääräyksellä, mikä edellyttää portaiden rakentamista katutasolta veteen, asemakaavamääräyksellä talvikunnossapidosta ja huomioimalla kaikkien eri liikennemuotojen tilantarpeet liikennesuunnitelmaluonnoksessa. Lisäksi aluetehokkuutta on kasvatettu vähäisissä määrin asemakaavaluonnokseen nähden.

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään tiivistelmät viranomaisten kannanotoista ja mielipiteistä sekä niiden vastineet laajemmin. Vuorovaikutusraportin liitteenä on muistio keskustelutilaisuudesta.

Jatkotoimenpiteet

Ehdotus koskee valtion ylläpitämään kiinteistörekisteriin kuulumatonta aluetta.

Kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää ehdotuksesta Helsingin Energia  liikelaitoksen ja Helen Sähköverkko Oy:n, HSY:n vesihuollon, kiinteistölautakunnan/kiinteistöviraston, yleisten töiden lautakunnan/rakennusviraston, rakennuslautakunnan/rakennusvalvontaviraston, sosiaali- ja terveyslautakunnan/sosiaali- ja terveysviraston, varhaiskasvatuslautakunnan/varhaiskasvatusviraston, asuntotuotantotoimiston, Helsingin Sataman, HSY:n jätehuollon, HKL:n, HSL:n, talous- ja suunnittelukeskuksen, pelastuslautakunnan, ympäristölautakunnan/ympäristökeskuksen, Turvallisuus- ja kemikaaliviraston ja Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen sekä muut mahdollisesti tarvittavat lausunnot.

Asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymisestä päättää kaupunginvaltuusto.

Esittelijä

asemakaavapäällikkö

Olavi Veltheim

Lisätiedot

Tuomas Hakala, projektipäällikkö, puhelin: 310 37205

tuomas.hakala(a)hel.fi

Jouni Heinänen, maisema-arkkitehti, puhelin: 310 37257

jouni.heinanen(a)hel.fi

Raila Hoivanen, diplomi-insinööri, teknistaloudellinen suunnittelu, puhelin: 310 37482

raila.hoivanen(a)hel.fi

Johanna Iivonen, liikenneinsinööri, liikennesuunnittelu, puhelin: 310 37137

johanna.iivonen(a)hel.fi

Jouni Kilpinen, diplomi-insinööri, teknistaloudellinen suunnittelu, puhelin: 310 37251

jouni.kilpinen(a)hel.fi

Kaarina Laakso, diplomi-insinööri, teknistaloudellinen suunnittelu, puhelin: 310 37250

kaarina.laakso(a)hel.fi

Seija Narvi, insinööri, teknistaloudellinen suunnittelu, puhelin: 310 37255

seija.narvi(a)hel.fi

Matti Neuvonen, diplomi-insinööri, teknistaloudellinen suunnittelu, puhelin: 310 37311

matti.neuvonen(a)hel.fi

Lauri Sipilä, diplomi-insinööri, teknistaloudellinen suunnittelu, puhelin: 310 37094

lauri.sipila(a)hel.fi

Helena Färkkilä-Korjus, diplomi-insinööri, teknistaloudellinen suunnittelu, puhelin: 310 37325

helena.korjus(a)hel.fi

Liitteet

Otteet

Tiedoksi

Kaupunginhallitus

Hallintokeskus/Suvi Rämö