VALTUUSTON KOKOONTUMINEN

Khs 2009-1986

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee pitää kokouksensa vuonna 2010 seuraavasti, ellei puheenjohtaja, mahdollisuuksien mukaan varapuheenjohtajien kanssa neuvoteltuaan, asioiden vähäisen määrän tai muun erityisen syyn takia päätä peruuttaa kokousta:

nro	päivä		klo		viikko

1	ke	20.1.2010	18		3
2	ke	3.2.2010	18	K	5
3	ke	17.2.2010	18	A	7
4	ke	3.3.2010	18	K	9
5	ke	17.3.2010	18		11
6	ke	7.4.2010	18	K	14
7	ke	21.4.2010	18		16
8	ke	5.5.2010	18	K	18
9	ke	19.5.2010	18	A	20
10	ke	2.6.2010	16	K	22
11	ke	16.6.2010	16		24
12	ke	23.6.2010	16		25
13	ke	25.8.2010	18	K	34
14	ke	8.9.2010	18	A	36
15	ke	22.9.2010	18	K	38
16	ke	6.10.2010	18		40
17	ke	20.10.2010	18	K	42
18	ke	3.11.2010	15¹		44
19	ke	10.11.2010	16¹		45
20	ke	24.11.2010	18	K A	47
21	ke	8.12.2010	16		49

K = kyselytunti

A = aloitemietintö

(1 = Huom! talousarvio)

Samalla kaupunginvaltuusto päättänee, että puheenjohtaja voi samassa järjestyksessä muuttaa kokouksen alkamisaikaa päätettynä kokouspäivänä. Muutoksista ilmoitetaan vähintään viikkoa ennen kokousta.

Lisätiedot:
Ratasvuori Eila, hallintojohtaja, puhelin 310 36060

Khs toteaa, että kuntalain 54 §:n 1 momentin mukaan valtuusto kokoontuu päättäminään aikoina ja myös silloin, kun valtuuston puheenjohtaja katsoo sen tarpeelliseksi. Mainitun pykälän 2 momentin mukaan valtuusto on kutsuttava koolle myös kunnanhallituksen tai vähintään neljäsosan valtuutetuista sitä pyytäessä ilmoittamansa asian käsittelyä varten.

KAUPUNGIN OMAAN ASUNTOTUOTANTOON MYÖNNETTÄVIEN KORKOTUKILAINOJEN EHTOJEN VAHVISTAMINEN JA VUODEN 2009 TALOUSARVIOMÄÄRÄRAHAYLITYKSEN HYVÄKSYMINEN

Khs 2009-1935

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee, että kaupungin oman asuntotuotannon rakentamisen ja perusparannuksen rahoittamiseen Euroopan Neuvoston Kehityspankin kaupungille myöntämästä lainasta rahoitettavien korkotukilainojen ehdot, jotka noudattavat ympäristöministeriön korkotukilainoille asettamia vaatimuksia, ovat seuraavat:

Laina-aika ja lyhennysehdot: Rakentamiseen myönnettävien lainojen laina-aika on enintään 41 vuotta ja perusparantamiseen myönnettävien lainojen 31 vuotta. Lainaa on lyhennettävä kunkin viisivuotiskauden aikana yhteensä vähintään seuraavasti:

Vuodet Rakentamislaina Peruskorjauslaina

Lyhennysprosentti lainan alkuperäisestä pääomasta

1–5	1,7	2,5
6–10	3,3	5,5
11–15	5,3	9,0
16–20	7,5	16,0
21–25	9,9	27,5
26–30	15,0	39,5
31–35	23,3
36–40	34,0

Lainan korko: Lainasta peritään 6 kuukauden euribor-koron suuruista korkoa lisättynä 0,60 prosenttiyksikön marginaalilla. Kaupungilla on oikeus muuttuneen markkinatilanteen mukaiseen marginaalin tarkistukseen 10 vuoden kuluttua lainan alkamisesta.

Vakuudet: Lainansaaja luovuttaa lainan vakuudeksi rakennettavaan tai peruskorjattavaan kiinteistöön kiinnitettyjä panttikirjoja. Lisäksi korkotukilainalla on valtion täytetakaus.

Samalla kaupunginvaltuusto päättänee oikeuttaa kaupunginhallituksen soveltamaan harkintansa mukaan edellä päätettyjä lainaehtoja muihinkin kaupungin asuntotuotantoon mahdollisesti myöntämiin korkotukilainoihin.

Lisäksi kaupunginvaltuusto päättänee myöntää 50 000 000 euron suuruisen ylitysoikeuden vuoden 2009 talousarvion lukuun 7 03 Rahastointi perustettavalle kohdalle 7 03 07 Asuntotuotantorahasto Euroopan Neuvoston Kehityspankilta nostettavan lainamäärän siirtämiseksi Asuntotuotantorahaston pääomaan.

Lisätiedot:
Venetkoski-Kukka Eija, lainapäällikkö, puhelin 310 36329

Khs toteaa, että pankkikriisin seurauksena pitkäaikaisen asuntotuotannon ja peruskorjauksen rahoituksen hankkiminen on vaikeutunut. Korkotukilainojen myöntäminen on keskittynyt Kuntarahoitus Oyj:lle, joka taloustilanteesta johtuen on muutenkin joutunut rahoittamaan kuntien yhä lisääntyviä lainatarpeita. Tilanteen helpottamiseksi ja lainansaantimahdollisuuksien monipuolistamiseksi kaupunki on neuvotellut Euroopan Neuvoston Kehityspankin (CEB) kanssa 100 miljoonan euron suuruisen lainan ottamisesta käytettäväksi vuokra-asuntojen rakentamiseen ja perusparannukseen. Pankki on Euroopan Neuvoston jäsenmaiden omistama ja keskittyy nimenomaan sosiaalisten kohteiden rahoitukseen. Tällä lainamäärällä pystyttäisiin rahoittamaan osa vuokra-asuntojen tämän ja ensi vuoden yhteensä n. 400 miljoonan euron suuruisista uudisrakentamis- ja peruskorjaushankkeista.

CEB:n lainaan liittyvien ehtojen mukaisesti ko. lainoilla voidaan rahoittaa enintään 50 % kunkin hankkeen kokonaiskustannuksista. 100 miljoonan euron suuruisesta lainamäärästä voitaisiin ensimmäinen erä nostaa tämän vuoden puolella. Lainaehdoista on neuvoteltu Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) kanssa. Lainsäädännön vaatimusten mukaisesti lainat joudutaan kilpailuttamaan myös kaupungin myöntämän lainan osalta.

Lainaerät on suunniteltu tuloutettavaksi Asuntotuotantorahastoon, josta ne myönnettäisiin asuntotuotantotoimikunnan esitysten mukaisesti pitkäaikaisina korkotukilainoina ympäristöministeriön vahvistamien ehtojen mukaisesti kaupungin kiinteistöyhtiöille uustuotantoon ja peruskorjaukseen. Tänä vuonna nostettavaksi suunnitellun 50 milj. euron suuruisen lainamäärän siirtäminen Asuntotuotantorahastoon vaatii päätösehdotuksen mukaisen määrärahaylityksen.

Kaupungin omaan asuntotuotantoon myönnettävien lainojen ehtoja on muutettu viimeksi Kvston päätöksellä 12.10.2005 ja ne on tarkoitettu korkotukilainojen ulkopuolelle jäävien lainaosuuksien ns. primääri- ja tertiäärilainojen rahoittamiseen. Kvsto päätti, että kaupungin oman asuntotuotannon rahoittamiseen myönnettävät ja aiemmin myönnetyt ns. primääri I ja primääri II ‑lainat, lukuun ottamatta oman pääoman rahoittamiseen myönnettyjä lainoja (ns. tertiäärilainat), on maksettava takaisin 36 vuoden kuluessa samansuuruisin vuotuismaksuin ja niistä peritään 1.1.2006 lukien peruskoron suuruista korkoa lisättynä 0,35 prosenttiyksikön marginaalilla, kuitenkin vähintään 2 %. Samalla Kvsto päätti oikeuttaa Khn soveltamaan harkintansa mukaan edellä päätettyjä lainaehtoja muuhunkin kaupungin rahoittamaan asuntotuotantoon. Em. ehtoja ei ole tarkoitus muuttaa tässä yhteydessä.

Kaupunki ei ole myöntänyt asuntotuotantoon korkotukilainoja, joten uusien lainaehtojen, jotka täyttävät ympäristöministeriön korkotukilainoille asettamat vaatimukset, määrittäminen on välttämätöntä.

Korkotukilainojen ehdot ovat pääpiirteissään seuraavat:

- Lainan määräksi hyväksytään vuokratontilla enintään 95 % rakentamiseen ja 80 % perusparannukseen hyväksytyistä kustannuksista

- Kiinteälyhenteisten (prosenttitaulukko) lainojen laina-aika on rakentamiseen enintään 41 vuotta ja perusparantamiseen 31 vuotta

- Koron omavastuu on 3,4 %, ylimenevä osa maksetaan korkotukena siten, että korkotuen osuus alenee vuosittain

- Korkotuki maksetaan lainanantajalle

- Asuntoja on käytettävä sosiaalisin perustein valittavien asukkaiden vuokra-asuntoina laina-ajan

- Korkotukilainalle myönnetään valtion täytetakaus

Khs toteaa edelleen, että CEB:n lainaa on tarkoitus nostaa 6 kk:n euriboriin sidottuna ja 10 vuoden laina-ajalla. Kaupungin lainasta maksama korko selviää vasta lainan nostohetkellä ja esitetty korkoehto perustuu tämänhetkisiin rahoittajan antamiin arvioihin. Pidemmällä laina-ajalla lainamarginaali nousee liian korkeaksi. Kaupungin saaman lainan ja myönnettävien lainojen laina-aikojen välillä on huomattava ero. Lainojen myöntäminen yhtiöille edullisin ehdoin on kuitenkin tarpeen asunto- ja työllisyyspoliittisilta näkökohdilta ja niihin liittyy tässä tapauksessa avustusluonteisuutta. Khs pitää kaupungin lainansaantimahdollisuuksia tulevaisuudessakin kuitenkin parempina kuin kiinteistöyhtiöiden. Tämän vuoksi on perusteltua, että kaupunki veloittaa lainoistaan edullisinta mahdollista korkoa samalla korkoperusteella kuin tarkoitukseen saatu laina ja että laina on yhtiöille rahamarkkinoilta saatavaa edullisempaa.

LÄNSISATAMAN SAUKONPAADEN KORTTELIN NRO 20029 ASUINKERROSTALOTONTTIEN NRO 6, 7, 9 JA 10 MYYNTIPERUSTEET

Khs 2009-1766

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee oikeuttaa kiinteistölautakunnan tekemään kiinteistönkaupan esisopimukset ja myymään Helsingin kaupungin 20. kaupunginosan (Länsisatama) korttelin nro 20029 tontit nro 6, 7, 9, ja 10 tai niistä muodostettavat tontit Oy Alfred A. Palmberg Ab:lle tai tämän perustamille asunto-osakeyhtiöille taikka perustettavien asunto-osakeyhtiöiden lukuun seuraavien perusteiden mukaisesti määräytyvään kauppahintaan ja ehdoin:

- Kulloinkin kyseessä olevan tontin kauppahinta on 33,71 prosenttia kyseiselle tontille rakennettavien asuinrakennusten, työ- ja liiketilojen, muiden mahdollisten tilojen sekä tonttia palvelemaan toteutettavien autopaikkojen, taikka edellä mainittuja hallitsemaan oikeuttavien osakkeiden,
yhteenlasketusta velattomasta kokonaismyyntihinnasta.

Kauppahinta määritetään tonttikohtaisesti. Kaikkien tonttien osalta käytetään samaa prosenttiosuutta.

- Mikäli kulloinkin kyseessä olevalle tontille rakennettavien asuinrakennusten ym. lopullinen velaton kokonaismyyntihinta ei ole kaupantekohetkellä tiedossa, kauppahinta määritetään parhaan käytössä olevan tiedon mukaan laaditun velattoman kokonaismyyntihinta-arvion perusteella.

Mikäli kohteen lopullinen toteutunut velaton kokonaismyyntihinta ylittää kauppahinnan määräytymisen perusteena olevan kokonaismyyntihinta-arvion, kaupungilla on oikeus periä lisäkauppahintaa ylitystä vastaavasti. Mahdollista liikaa suoritettua kauppahintaa ei palauteta.

- AK-tontteja 20029/9 ja 10 koskevat kauppakirjat tulee allekirjoittaa ja kiinteistönkaupat tehdä viimeistään 31.5.2012 mennessä.

AK-tontteja 20029/6 ja 7 koskevat kauppakirjat tulee allekirjoittaa ja kiinteistönkaupat tehdä viimeistään 31.5.2013 mennessä.

Kiinteistölautakunta voi myöntää määräaikoihin pidennystä. Kauppahinnalle maksetaan tällöin korkoa 3 prosentin vuotuisen koron mukaan alkuperäistä määräpäivää seuraavasta päivästä kaupan tekemiseen asti. Korko lasketaan kaupantekohetkellä tiedossa olevan tontin kauppahinnan perusteella.

- Muilta osin noudatetaan kaupungin kiinteistönkaupoissa tavanomaisesti noudattamia ehtoja ja kiinteistölautakunnan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja sekä lautakunnan mahdollisesti päättämiä tarkentavia kauppahinnan määräytymisperiaatteita.

Lisätiedot:
Härmälä Timo, kaupunginsihteeri, puhelin 310 36028

LIITTEET	Liite 1	Sijaintikartta
	Liite 2	Kilpailualueen rajauskuva
	Liite 3	Toteutussopimusluonnos
	Liite 4	Kiinteistönkaupan esisopimusluonnos
	Liite 5	Kopio kaavamuutoksen nro 11030 kaavakartasta

Khs toteaa, että kiinteistölautakunta oikeutettiin järjestämään Jätkäsaaren Saukonpaaden alueen sääntelemättömään vapaarahoitteiseen omistusasuntotuotantoon varattuja AK-tontteja 20029/6, 7, 9 ja 10 koskeva ostotarjouskilpailu. Samalla lautakunta oikeutettiin varaamaan kilpailun voittajalle vuokrattavaksi kortteliin 20029 sijoittuvat kolme muutakin hitas-tuotantoon ja vapaarahoitteiseen vuokra‑asuntotuotantoon osoitettua tonttia.

Tontit on rakennettava määrätyssä aikataulussa siten, että ensin aloitetaan vapaarahoitteisille vuokra‑asunnoille osoitettu tontti, sitten kaksi Hitas-tuotannolle osoitettua tonttia ja vasta tämän jälkeen, vuosina 2011–2012, rannanpuoleiset sääntelemättömään omistusasuntotuotantoon myytävät tontit. Kokonaisuudessaan korttelin arvioidaan tulevan rakennetuksi noin kuudessa vuodessa. Yhteensä tonteille tulee rakennettavaksi yli 400 asuntoa.

Kesäkuun lopussa päättyneessä tarjouskilpailussa saatiin kuusi ostotarjousta. Voittajaksi valittiin kilpailun ehtojen mukaisesti se, joka tarjosi tonttien kauppahintana suurimman prosenttiosuuden tonteille rakennettavien asuin- ym. tilojen ja tonttia palvelevien autopaikkojen, taikka edellä mainittuja hallitsemaan oikeuttavien osakkeiden, yhteenlasketusta velattomasta kokonaismyyntihinnasta.

Voittaja, Oy Alfred A. Palmberg Ab, teki tarjouksen, jossa prosenttiosuudeksi tarjottiin 33,71 prosenttia. Tonttien myyntihinnaksi voidaan tarjotulla prosenttiosuudella arvioida muodostuvan noin 1 300–1 600 euroa/k‑m², mikä merkitsisi 25,5–31,4 miljoonan euron kokonaiskauppahintaa.

Nyt on kysymys ostotarjouskilpailun tuloksena saatujen hinnoitteluperusteiden ja kaupanteon aikataulun vahvistamisesta myytäville neljälle vapaarahoitteiselle asuntotontille.

Kiinteistölautakunta toteaa (18.8.2009) mm. seuraavaa:

Tiivistelmä Kiinteistölautakunta päätti 31.3.2009 järjestää ostotarjouskilpailun Länsisataman Saukonpaaden korttelin nro 20029 asuinkerrostalotonteista (AK) nro 6, 7, 9 ja 10 (yht. 19 600 k-m²). Tarjouskilpailun sääntöjen mukaan voittajaksi tuli valita se, joka tarjoaa tontin kauppahintana suurimman prosenttiosuuden kulloinkin kyseessä olevalle tontille rakennettavien asuntojen ym. velattomasta kokonaismyyntihinnasta.

Tarjousten jättämiselle varattu määräaika päättyi 30.6.2009. Korkeimman ostotarjouksen teki Oy Alfred A. Palmberg Ab, jonka kiinteistölautakunta siten valitsi voittajaksi. Yhtiön tarjoama prosenttiosuus on 33,710. Tonttien myyntihinnaksi arvioidaan tällöin muodostuvan noin 1 300–1 600 euroa/k-m², jolloin tonttien kokonaismyyntihinnaksi muodostuisi noin 25,5–31,4 miljoonaa euroa.

Myytävien AK-tonttien lisäksi voittaja sitoutuu kiinteistölautakunnan vahvistaman tarjouspyynnön sekä Khn varauspäätösten mukaisesti toteuttamaan AK-tontit 20029/12, 13 ja 15 (yht. 18 600 k-m²), jotka vuokrataan pitkäaikaisilla maanvuokrasopimuksilla. AK-tonteille 20029/12 ja 13 on rakennettava vapaarahoitteisia omistusasuntoja hitas I -ehdoin ja AK-tontille 20029/15 vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja. Hitas-asuntojen keski-määräinen enimmäismyyntihinta, eli hintapuite, on määrätty etukäteen jo tarjouspyynnössä. Korttelin nro 20029 kokonaisrakennusoikeus on 38 200 k-m² ja sille rakennetaan yli 400 asuntoa.

Lisäksi tarjouskilpailun voittajan toteutusvelvollisuuden piiriin kuuluu neljä autopaikkatonttia (LPA), jotka palvelevat mainittuja AK-tontteja.

Kiinteistölautakunta esittää nyt, että kilpailun perusteella myytävien tonttien hinnoitteluperusteet vahvistettaisiin voittaneen tarjouksen mukaisina.

Varauspäätökset Khs päätti 7.4.2008 (508 §) oikeuttaa kiinteistölautakunnan järjestämään AK-tontteja 20029/6, 7, 9 ja 10 koskevan tarjouskilpailun sekä valitsemaan kilpailun voittajan kaikkien kortteliin nro 20029 sijoittuvien AK-tonttien varaajaksi.

Myytäväksi esitettävät AK-tontit 20029/6, 7, 9 ja 10 on varattu luovutettavaksi tarjouskilpailulla vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon ilman hitas-ehtoja. AK-tontit 20029/12 ja 13 taas on varattu luovutettavaksi vapaarahoitteiseen omistusasuntotuotantoon hitas-ehdoin ja AK-tontti 20029/15 vapaarahoitteiseen vuokra-asuntotuotantoon tarjouskilpailun voittajalle. Asuntoja tonteille rakennetaan yhteensä yli 400.

Asuntojen keskipinta-alan tulee olla omistusasuntotuotannossa 75
h-m², mutta keskipinta-ala voidaan alittaa enintään 10 %:lla, mikäli se on huoneistotyyppikysynnän ja toteutuksen varmistamiseksi perusteltua.

Varauksensaajan tulee järjestää arkkitehtuurikilpailut AK-tonteilla 20029/9 ja 10 sekä 20029/15. Varauksensaajan tulee myös suunnittelussa ja rakentamisessa pyrkiä nykyistä normitasoa tehokkaammin energiaa säästäviin ja ekologisesti kestäviin ratkaisuihin ja ottaa huomioon rakennusten koko käyttöajan energian kulutus.

Kilpailualue ja tarjouskilpailusta yleisesti

Kilpailualue sijoittuu Helsingin kaupungin Länsisataman kaupungin-osaan (20.) nykyisen kaupunkirakenteen välittömään läheisyyteen. Alue rajoittuu koillisessa Ruoholahteen, kaakossa osittain Jätkäsaareen ja muutoin mereen. Alue on vielä osittain merta ja alueen rakentaminen edellyttääkin laajamittaisia täyttöjä sekä muita esirakentamistoimenpiteitä. Alueelle on valmistunut yksityissairaala Docrates ja alueelle on rakenteilla Ruoholahden kanavan ylittävä Crusellinsilta. Alueelta on noin kilometrin matka Ruoholahden metro-asemalle ja, sillä tulee olemaan raitioliikenneyhteys Jätkäsaaren katujen ja Crusellinsillan valmistuttua.

Kyseessä oli avoin hintakilpailu, jonka voittajaksi valittiin AK-tonteista 20029/6, 7, 9 ja 10 korkeimman ostotarjouksen tehnyt taho. Tontit on tarkoitus luovuttaa myymällä. Näiden tonttien lisäksi tarjouskilpailun voittaja saa toteutettavakseen AK-tontit 20029/12, 13 ja 15, jotka luovutetaan pitkäaikaisilla maanvuokrasopimuksilla.

Myytävien neljän AK-tontin rakennusoikeus on yhteensä 19 600 k-m² ja vuokrattavien kolmen AK-tontin yhteensä 18 600 k-m². Kilpailualueen kokonaisrakennusoikeus oli siten yhteensä 38 200 k-m².

Mainittujen AK-tonttien lisäksi kilpailun voittaja saa toteutettavakseen maantasoiset autopaikkatontit (LPA) 20029/8, 11 ja 14 sekä 20040/1, jotka palvelevat tarjouspyyntöön sisältyviä seitsemää AK-tonttia.

Tarjouskilpailun ratkaiseminen mahdollistaa noin 200 vapaarahoitteisen sääntelemättömän omistusasunnon (AK-tontit 20029/6, 7, 9 ja 10), noin 104 hitas-omistusasunnon (AK-tontit 20029/12 ja 13) ja arviolta noin 130 vapaarahoitteisen vuokra-asunnon (AK-tontti 20029/15) rakentamisen

Kilpailualueen asemakaava- ja tonttitiedot

Kvsto päätti 13.10.2004 hyväksyä Länsisataman Saukonpaaden alueen asemakaavan muutoksen nro 11030, joka on saanut lainvoiman 26.11.2004.

Kortteliin nro 20029 sijoittuvien seitsemän asuinkerrostalojen kortteli-alueen (AK) tontin perustiedot ovat seuraavat:

Tontti	Osoite	Kaavamer- kintä	Rakennusoikeus k-m²	Pinta-ala noin m²
20029/6	Saukonpaadenranta 22	AK	4 100 + yht. 400 I	1 827
20029/7	Saukonpaadenranta 20	AK	5 700 + yht. 600 I	2 158
20029/9	Saukonpaadenranta 16	AK	4 100 + yht. 400 I	1 827
20029/10	Saukonpaadenranta 14	AK	5 700 + yht. 600 I	2 158
20029/12	Saukonpaadenranta 10	AK	4 100 + yht. 400 I	1 827
20029/13	Saukonpaadenranta 8	AK	5 700 + yht. 600 I	2 158
20029/15	Länsisatamankatu 17	AK	8 800 + yht. 700 I	4 215

AK-tonteille on rakennusten ensimmäisiin kerroksiin osoitettu kerrosalaa, jonka saa käyttää asukkaiden yhteistiloihin kerrosalaneliömetreinä ilmoitetun kerrosalan lisäksi. Tämä lisäkerrosala vaihtelee välillä 400–700 k-m². Tonteille rakennettavien rakennusten suurin sallittu kerrosluku on kuusi (VI). Ullakkokerros on noin puolet rakennuksen suurimman kerroksen alasta.

AK-tonteille 20029/7, 10 ja 13 on kaavassa osoitettu rakennusalat merkinnällä m1, joille ensimmäiseen kerrokseen on sijoitettava liike- tai työ-tilaa vähintään 200 k-m². AK-tontille 20029/15 on kaavassa osoitettu rakennusala merkinnällä m2, jolle ensimmäiseen kerrokseen on sijoitettava liiketilaa yhteensä vähintään 300 k-m². Edelleen AK-tontille 20029/15 on merkinnällä pk osoitettu rakennusala, jolle saa sijoittaa ensimmäiseen ja toiseen kerrokseen lasten päiväkodin.

AK-tonttien autopaikkanormi on 1 ap/150 k-m² ja autopaikat sijoitetaan maantasoisina autopaikkojen korttelialueen (LPA) tonteille 20029/8, 11, 14 ja 20040/1 sekä asuinkerrostalojen korttelialueella maanalaisiin tai pihakansien alle rakennettaviin pysäköintilaitoksiin. Autopaikkoja ei saa sijoittaa piha-alueelle. LPA-tontit on kaavamääräysten mukaan rakennettava katumaiseksi ja niiden läpi on johdettava yleisen jalankulun yhteys.

Kaikki tarjouspyyntöön sisältyneet tontit on merkitty kiinteistörekisteriin 25.7.2009.

Tarjouskilpailun järjestäminen

Kiinteistölautakunta päätti 31.3.2009 (196 §) hyväksyä tarjouskilpailua varten laaditun tarjouspyynnön.

Tarjousten jättämiselle varattu määräaika, jota jatkettiin kilpailun kuluessa Saukonpaaden alueen esirakentamissuunnitelmien valmistumisen viivästymisen johdosta, päättyi 30.6.2009.

Kilpailusta kuulutettiin kahdessa valtakunnallisessa päivälehdessä, Rakennuslehdessä ja kiinteistöviraston internet-sivuilla. Tarjouskilpailu oli avoin kaikille.

Tarjouskilpailun säännöistä

Nyt käyty tarjouskilpailu oli ensimmäinen Jätkäsaaren alueella lähivuosina järjestettävistä kilpailuista. Tarjouskilpailun tavoitteena oli valita rakennuttaja seitsemän AK-tonttia käsittävälle Saukonpaaden korttelille nro 20029.

Varsinainen ostotarjouskilpailu koski AK-tontteja 20029/6, 7, 9 ja 10 (yht. 19 600 k-m²). Tarjouskilpailun sääntöjen mukaan kilpailun voittajaksi esitetään tarjoajaa, joka tarjoaa tontin kauppahintana suurimman prosenttiosuuden näille tonteille rakennettavien asuinrakennusten ym. velattomasta kokonaismyyntihinnasta. Tonttien lopullinen kauppahinta määräytyy siten tonteille rakennettavien asuinrakennusten ym. velattoman kokonaismyyntihinnan ja voittaneessa ostotarjouksessa ilmoitetun prosenttiosuuden perusteella. Tonttien kauppahinnan muodostumisen periaatteita on käsitelty tarkemmin jäljempänä.

Sääntöjen mukaan kilpailun voittajaksi esitettävällä tuli olla käytössään riittävä tekninen taito, kokemus sekä taloudelliset ja muut rakentamisen edellytykset keskeiselle paikalle sijoittuvan haastavan aluerakentamisprojektin toteuttamiseksi. Lisäksi voittajaksi esitettävällä ei saanut olla luottohäiriömerkintää ja tämän tuli olla täyttänyt mm. vero-, sosiaali- ja eläkevakuutus- sekä muut vastaavat yhteiskuntavelvoitteet.

Saadut tarjoukset ja tarjouskilpailun voittaja

Määräajassa saatiin kuusi ostotarjousta, joista viisi vastasi muodoltaan tarjouspyynnössä edellytettyä. Yksi tarjouksista oli ehdollinen.

Tarjoukset avattiin tarjousajan päättymisen jälkeen kiinteistöviraston tonttiosastolla 30.6.2009. Alin tarjottu prosenttiosuus oli 10,111 % ja korkein 33,710 %. Korkeimman ostotarjouksen tekijäksi osoittautui Oy Alfred A. Palmberg Ab.

Kiinteistölautakunta toteaa, että myytävien AK-tonttien 20029/6, 7, 9 ja 10 euromääräiseksi myyntihinnaksi muodostuisi Oy Alfred A. Palmberg Ab:n tarjoamalla prosenttiosuudella 33,710 % parhaan arvion mukaan noin 1 300–1600 euroa/k-m². Tonttien kokonaiskauppahinta olisi tällöin arviolta noin 25,5–31,4 milj. euroa.

Lautakunta päätti ostotarjouskilpailun perusteella valita kilpailun kohteena olleiden tonttien ostajaksi ja samasta korttelista vuokrattavien tonttien varauksensaajaksi korkeimman ostotarjouksen tehneen Oy Alfred A. Palmberg Ab:n ehdolla, että yhtiö allekirjoittaa kortteleita koskevan toteutussopimuksen sekä tontteja koskevan kiinteistönkaupan esisopimuksen viimeistään kahden kuukauden kuluessa siitä, kun kaupunginvaltuusto on vahvistanut tonttien myyntiperiaatteet.

Kiinteistölautakunnan mielestä voittajan tekemää ostotarjousta voidaan pitää vallitsevissa markkinaolosuhteissa sekä tonteilla varsin korkeiksi muodostuvat toteutuskustannukset huomioon ottaen onnistuneena.

Oy Alfred A. Palmberg Ab on tarjouspyynnön ehtojen mukaisesti esittänyt selvityksen luottokelpoisuudestaan sekä yhteiskuntavelvoitteidensa suorittamisesta. Yhtiön palveluksessa on tonttiosaston tietojen mukaan vuotuisesti keskimäärin noin 200–250 henkilöä ja yhtiön vuoden 2007 liikevaihto oli noin 152,5 milj. euroa. Yhtiö on aiemmin toteuttanut kerrostalokohteita Helsingissä mm. Katajanokalle, Arabianrantaan sekä Mellunkylän Fallpakan alueelle. Yhtiöllä voidaan katsoa olevan käytössään riittävä tekninen taito, kokemus, taloudelliset ja muut resurssit po. tonttien toteuttamiseksi ja tarjouspyynnössä esitettyjen velvoitteiden täyttämiseksi.

Kilpailun voittajan toteutusvelvoitteet ja toteutussopimus

Kilpailun voittaja on velvollinen kustannuksellaan suunnittelemaan ja toteuttamaan kortteliin nro 20029 sijoittuvat AK-tontit kaupungin varauspäätösten, tarjouspyynnön sekä sen liitteiden mukaisesti. Myytäville neljälle AK-tontille tulee rakentaa vapaarahoitteisia omistusasuntoja ilman hitas-ehtoja. Vuokrattaville AK-tonteille 20029/12 ja 13 on puolestaan rakennettava vapaarahoitteisia omistusasuntoja hitas I -ehdoin ja AK-tontille 20029/15 vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja. Tontit toteutetaan rakennuttajan kokonaisvastuuperiaatteella. Rakennuttaja vastaa myös AK-tontille 20029/15 sijoittuvan ns. kivijalkapäiväkodin toteuttamisesta.

Kilpailun voittajan kanssa on tarkoitus tehdä toteutussopimus, jolla voittaja sitoutuu toteuttamaan tontit kaupungin varauspäätösten ja kiinteistölautakunnan hyväksymän tarjouspyynnön sekä sen liitteiden mukaisesti. Sopimus olisi allekirjoitettava viimeistään kahden kuukauden kuluessa siitä, kun Kvsto on hyväksynyt ostotarjouksen.

Tonttien toteutusjärjestys, toteuttamisen osatavoitteet ja rakentamisen
eteneminen

Kortteliin nro 20029 sijoittuvien seitsemän AK-tontin toteutusjärjestys on tarjouspyynnössä ennalta määrätty. Rakentaminen etenee Ruoho-lahden suunnasta Lauttasaaren suuntaan. Rakentaminen tulee aloittaa AK-tontista 20029/15. Myytävien AK-tonttien rakentamista ei saa aloittaa ennen kuin rakentaminen on aloitettu vuokra- ja hitas-asunto-tuotantoon varatuilla tonteilla. Näin pyritään varmistamaan vuokrattavien AK-tonttien toteuttaminen määrätyssä aikataulussa.

Korttelin nro 20029 toteuttaminen on jaettu viiteen osatavoitteeseen ja osatavoitteille on asetettu määräajat, joita rakennuttajan tulee noudattaa. Osatavoitteet ja niiden määräajat ovat seuraavat:

Osatavoite 1:

AK-tonttia 20029/15 koskevan arkkitehtuurikilpailun ratkaiseminen 6 kuukauden kuluessa toteutussopimuksen allekirjoittamisesta.

Osatavoite 2:

AK-tontin 20029/15 rakentamisen aloittaminen 31.12.2010 mennessä.

Osatavoite 3:

AK-tonttien 20029/13 ja 12 rakentamisen aloittaminen 30.6.2011 mennessä.

Osatavoite 4:

AK-tonttien 20029/10 ja 9 rakentamisen aloittaminen 30.6.2012 mennessä.

Osatavoite 5:

AK-tonttien 20029/7 ja 6 rakentamisen aloittaminen 30.6.2013 mennessä.

Rakennusten tulee valmistua kahden vuoden kuluessa tonttia koskevan luovutussopimuksen allekirjoittamisesta. Korttelin nro 20029 rakentaminen kestää siten enintään noin kuusi vuotta. Tonttien rakentamisen määräajoista sovitaan tarkemmin toteutussopimuksessa ja sen liitteissä.

Kaupunki voi perustellusta syystä myöntää osatavoitteille ja rakennusten valmistumiselle asetettuihin määräaikoihin pidennystä. Viivästyksen syytä pidettäisiin perusteltuna vain, mikäli viivästys johtuu rakennuttajasta riippumattomasta syystä.

Tonttien toteutusvarmuus ja optiotontti

Saukonpaaden korttelin nro 20029 tarjouskilpailussa suuri aluekokonaisuus tulee luovutettavaksi yhdelle toteuttajalle. Tarjouspyynnössä onkin siksi pyritty kiinnittämään erityistä huomiota tonttien toteutusvarmuuteen liittyviin kysymyksiin.

Kilpailun voittajan kanssa tehtävän toteutussopimuksen yleisten sanktioehtojen mukaan rakennuttaja on velvollinen suorittamaan kaupungille mahdollisen vahingonkorvauksen lisäksi sopimussakkoa, mikäli tämä ei noudata sopimusehtoja. Sopimussakon määrä on kulloinkin enintään 3 miljoonaa euroa. Jos kyse on kuitenkin vain yksittäiseen tonttiin liittyvästä vähäisestä sopimusrikkomuksesta, sopimussakon määrä on kulloinkin enintään 500 000 euroa. Mainittu yleinen sopimussakkoehto koskee esimerkiksi rakennusten valmistumiselle asetettavia määräaikoja.

Korttelin nro 20029 toteuttamisen osatavoitteiden sopimussakot määräytyvät puolestaan seuraavasti:

Ensimmäisen osatavoitteen sopimussakko on 25 000 euroa. Muiden osatavoitteiden sopimussakko määräytyy porrastetusti siten, että sopimussakko on 25 000 euroa ensimmäiseltä alkavalta viivästyskuukaudelta ja tätä seuraavilta jokaiselta alkavalta viivästyskuukaudelta 50 000 euroa, kuitenkin yhteensä enintään 500 000 euroa/osatavoite.

Rakennuttaja on velvollinen luovuttamaan kaupungille sopimusehtojen noudattamisen vakuudeksi 3 miljoonan euron suuruisen omavelkaisen pankkitakauksen.

Kaupungille varataan oikeus irtisanoa toteutussopimus, mikäli rakennuttajan sopimusrikkomus on olennainen eikä rakennuttaja kehotuksesta huolimatta korjaa laiminlyöntiään. Irtisanomisoikeus koskee myös tilanteita, joissa rakennuttaja ajautuu konkurssiin tai muutoin on ilmeistä, ettei tämä pysty suoriutumaan velvoitteistaan.

Tonttien toteutusvarmuutta on pyritty edellä kuvattujen sanktioehtojen lisäksi edistämään myös kannustimin. Tässä tarkoituksessa kaupunki päätti sitoutua myöhemmin tehtävällä erillisellä varauspäätöksellä varaamaan tarjouskilpailun voittajalle myöhemmin yksilöitävän noin
4 000–7 000 k‑m2:n suuruisen sääntelemättömään vapaarahoitteiseen tuotantoon asuinkerrostalotontin (AK) mm. ehdolla, että tämä ensin rakentaa korttelin nro 20029 määräajassa ja muutoinkin asetettujen ehtojen mukaisesti.

Rakentamisen laadun varmistaminen

Kortteli nro 20029 sijoittuu meren äärelle kaupunkikuvallisesti merkittävälle paikalle. Tonttien arkkitehtonisiin ratkaisuihin sekä rakentamisen laatuun tulee siten kiinnittää erityistä huomiota.

Tämän vuoksi korttelin rakennuttaja on velvollinen järjestämään kaksi arkkitehtuurikutsukilpailua, ensimmäinen Länsisatamankadun varteen sijoittuvalla AK-tontilla 20029/15 ja toinen myytävillä AK-tonteilla 20029/9 ja 10. Nämä tontit tulee suunnitella ja toteuttaa arkkitehtuurikilpailujen voittaneiden ehdotusten mukaisesti.

Niiden AK-tonttien osalta, joilla ei käydä arkkitehtuurikilpailua (AK-tontit 20029/6, 7, 12 ja 13), rakentamisen laatuun pyritään vaikuttamaan varmistamalla kohteiden pääsuunnittelijoiden pätevyys. Rakennuttaja on velvollinen etukäteen hyväksyttämään kaupungilla näiden tonttien pääsuunnittelijat. Lisäksi rakennuttaja on velvollinen ennen rakennusluvan hakemista laatimaan näiden tonttien osalta rakentamista ohjaavat viitesuunnitelmat, jotka tulee hyväksyttää kaupungilla.

Kaupunkisuunnitteluviraston Länsisatama-projekti on laatinut Saukonpaaden korttelin nro 20029 toteuttamisperiaatteista ohjeen, joka liitetään osaksi toteutussopimusta.

Varauspäätöksen mukaisesti korttelin nro 20029 suunnittelussa ja rakentamisessa tulee pyrkiä nykyistä normitasoa tehokkaammin energiaa säästäviin ja ekologisesti kestäviin ratkaisuihin ja ottaa huomioon rakennusten koko käyttöajan energian kulutus. Kilpailun ehtojen mukaan järjestettävien arkkitehtuurikilpailujen kilpailuohjelmia laadittaessa ja ratkaisuperusteita asetettaessa on kiinnitettävä erityistä huomiota muun muassa energiataloudellisiin ja ekologisesti kestäviin ratkaisuihin. Rakennusten elinkaaren ekologisuuteen pyritään tarjouspyynnössä vaikuttamaan myös varmistamalla rakentamisen laatu ja kestävyys.

Kaikkia varattavia AK-tontteja tulevat koskemaan vuoden 2010 alusta voimaan tulevat uudet rakentamisen energiamääräykset, jotka tuovat lisävaatimuksia muun muassa rakennusten eristykselle ja muille rakennusosille. Määräyksiä on tarkoitus kiristää noin 30–40 % nykytasosta. Määräyksiä kiristettäneen lisää jo vuonna 2012. Näin ollen nämä määräykset koskisivat todennäköisesti ainakin pääosaa myytävistä
AK-tonteista 20029/6, 7, 9 ja 10, joista ensimmäisten rakentaminen alkanee vasta keväällä 2012.

Tarjouspyynnön ehtojen mukaan rakennuttaja on velvollinen viimeistään hakiessaan tontin luovuttamista esittämään tonttiosastolle kohteen energiatodistuksen sekä selvityksen siitä, millä tavoin kohteen suunnittelussa on pyritty energiatehokkaisiin ja ekologisesti kestäviin ratkaisuihin.

Kiinteistöviraston tonttiosaston perustaa keskeisten hallintokuntien kanssa seurantaryhmän, joka pyrkii osaltaan varmistamaan korttelin nro 20029 tonttien toteuttamisen tarjouspyynnön, järjestettävien arkkitehtuurikilpailujen voittaneiden ehdotusten sekä laadittavien viitesuunnitelmien mukaisesti.

Hitas-tuotantona toteutettavat AK-tontit 20029/12 ja 13 ja varausehtojen
tarkistaminen

Kiinteistölautakunta päätti 31.3.2009 (196 §) tarjouspyynnön hyväksymisen yhteydessä vahvistaa hitas-omistusasuntotuotantona toteutettavan AK-tontin 20029/12 asuntojen hintapuitteeksi, eli asuntojen keskimääräiseksi velattomaksi enimmäismyyntihinnaksi, 3 200 euroa asuntoneliöltä sidottuna rakennuskustannusindeksiin 5/2009. AK-tontin 20029/13 hintapuitteeksi lautakunta vahvisti 3 400 euroa asuntoneliöltä sidottuna rakennuskustannusindeksiin 5/2009.

Kvsto päätti kilpailun aikana 3.6.2009 (136 §) hitas-järjestelmän kehittämisestä. Kiinteistölautakunta ilmoittaa päättäneensä täydentää varausehtoja päätöksen mukaisiksi.

Tonttien luovuttamisesta yleisesti ja luovuttamisen määräajat

Kilpailun kohteena olleet neljä tonttia on tarkoitus myydä Oy Alfred A. Palmberg Ab:lle tai tämän perustamille asunto-osakeyhtiöille tai perustettavien asunto-osakeyhtiöiden lukuun. Loput kolme tonttia vuokrataan rakennuttajan perustamille asunto-osakeyhtiöille pitkäaikaisin maanvuokrasopimuksin. Pysäköintitontit vuokrataan yhtiöille, joita palvelemaan LPA -tontit toteutetaan.

Rakennuttaja on velvollinen viipymättä allekirjoittamaan tonttien luovutussopimukset, kun kulloinkin kyseessä olevalle tontille on myönnetty rakennuslupa. Tonttien vuokraamisen/ostamisen takaraja on tarjouspyynnössä asetettu pääosin siten, että luovutusasiakirjat on allekirjoitettava viimeistään kuukautta ennen kulloisenkin tontin rakentamisen aloittamiselle asetetun määräajan, eli osatavoitteen, umpeutumista. Näin ollen esimerkiksi myytävien AK-tonttien 20029/9 ja 10 kauppakirjat tulee allekirjoittaa viimeistään 31.5.2012 ja viimeiseksi toteutettavien AK-tonttien 20029/6 ja 7 kauppakirjat 31.5.2013 mennessä.

Kaupunki voi perustellusta syystä myöntää määräaikoihin pidennystä. Samalla on kuitenkin sovittava rakentamisen aloittamiselle asetettujen määräaikojen pidentämisestä.

Mikäli rakennuttaja laiminlyö toteutussopimukseen perustuvia velvoitteitaan, kaupungilla on oikeus seuraamuksitta pidättäytyä tonttien luovuttamisesta siihen saakka kunnes laiminlyönti on korjattu. Kaupungilla on lisäksi oikeus seuraamuksitta pidättäytyä kokonaisuudessaan tonttien luovuttamisesta, mikäli toteutussopimus rakennuttajan olennaisen laiminlyönnin johdosta irtisanotaan.

Kvsto on 13.5.2009 (104 §) vahvistanut tarjouspyyntöön sisältyvien vuokrattavien tonttien vuokrausperusteet 31.12.2070 saakka. Asuinkerrostalotonttien vuosivuokra määräytyy pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana 35 euroa ja pysäköintitonttien osalta 1 euroa/m². Mainitut rakennusoikeuden yksikköhinnat vastaavat pääoma-arvoa (ind. 1735) noin 607 euroa/k-m² ja 17,35 euroa/m².

Tonttien vuokrauksissa noudatetaan kiinteistölautakunnan vahvistamia asuntoalueen ja autopaikoitusalueen maavuokrasopimuslomakkeen vakioehtoja sekä kiinteistölautakunnan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja. Lisäehdot perustuvat esimerkiksi voimassa olevaan asemakaavaan ja sen määräyksiin, tarjouspyyntöön sekä toteutussopimukseen. Kvston 3.6.2009 (136 §) tekemä päätös Hitas-ehtojen muuttamisesta otetaan samoin huomioon vuokrausehdoissa.

Myytävät AK-tontit 20029/6, 7, 9 ja 10 ja kiinteistökaupan esisopimukset

Kilpailun voittajan kanssa tehdään tarjouskilpailun ehtojen mukaisesti maakaaren muotomääräyksen mukaiset kiinteistökaupan esisopimukset. Esisopimukset allekirjoitetaan toteutussopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä. Esisopimusten noudattamisen vakuudeksi tarjouskilpailun voittaja suorittaa käsirahan, joka on 400 000 euroa kultakin myytävältä tontilta, eli yhteensä 1,6 miljoonaa euroa. Käsiraha on osa kauppahintaa.

Mikäli tarjouskilpailun voittaja luopuu tonttien toteuttamisesta eikä osta kyseisiä tontteja taikka muuten rikkoo esisopimusten ehtoja, kaupungilla on oikeus periä sopimussakkoa kunkin tontin osalta käsirahan verran.

Kiinteistökaupan esisopimuksissa ja tonttien lopullisissa kauppakirjoissa noudatetaan kaupungin tavanomaisesti käyttämiä ehtoja sekä kiinteistölautakunnan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja. Esisopimuksiin sisällytetään muun ohella ehdot kaupungin oikeudesta pidättäytyä tonttien luovuttamisesta.

Tonttien lopullisiin kauppakirjoihin sisällytetään ehto, jonka mukaan kaupungilla on oikeus seuraamuksitta purkaa tontin kauppa, mikäli tontti luovutetaan rakentamattomana eteenpäin ilman kaupungin suostumusta. Kaupungilla on myös oikeus purkaa tontin kauppa, mikäli tontin rakentamista ei ole määräajassa aloitettu eikä kaupunki myönnä määräaikaan pidennystä. Kaupungilla on edelleen oikeus seuraamuksitta purkaa tontin kauppa, mikäli toteutussopimus irtisanotaan ennen tontin rakentamisen aloittamista. Purkavilla ehdoilla pyritään varmistamaan tonttien rakentaminen myös omistusoikeuden siirtymisen jälkeen.

Tonttien kauppahinnan määräytyminen ja myyntiperiaatteiden vahvistaminen

Nyt käyty tarjouskilpailu poikkeaa tonttien kauppahinnan muodostumisen osalta varsin merkittävästi kaupungin aiemmin järjestämistä ostotarjouskilpailuista, ja määräytyy tonteille rakennettavien asuntojen ym. velattoman kokonaismyyntihinnan sekä voittaneessa ostotarjouksessa ilmoitetun prosenttiosuuden, 33,71 %, perusteella. Kauppahinta määritetään tonttikohtaisesti, eli jokaiselle tontille erikseen, käyttäen kaikkien neljän AK-tontin osalta samaa prosenttilukua.

Tonttien kauppahinnan muodostumista voidaan havainnollistaa esimerkillä. Jos tontille rakennettavien asuntojen, autopaikkojen, liiketilojen ym. yhteenlasketuksi velattomaksi kokonaismyyntihinnaksi todetaan saatavan selvityksen perusteella esim. 20 miljoonaa euroa ja voittaneen ostotarjouksen mukainen prosenttiluku on 33,71 %, on kyseisestä tontista perittävä kauppahinta noin 6,74 miljoonaa euroa (20 miljoonaa euroa x 33,710 %).

Kiinteistölautakunta toteaa, että tämän uuden tyyppisen tarjouskilpailun yhtenä keskeisenä tavoitteena on ollut edistää omistusasuntotuotantoa myös vallitsevassa laskusuhdanteessa. Kiinteistölautakunta pitää prosenttiperusteista tonttien kauppahinnan määräytymistapaa perusteltuna ottaen erityisesti huomioon nykyinen ja todennäköisesti myös lähivuosina vallitseva taloudellinen taantuma sekä korttelin nro 20029 poikkeuksellisen pitkä toteutusaika. Kun tonttien kauppahinta on sidottu asuntojen hintakehitykseen, jakavat kaupunki ja tarjouskilpailun voittaja osan asuntomarkkinoilla vallitsevien epävarmuustekijöiden tuomista riskeistä. Mikäli asuntojen hinnat laskevat, laskee myös kaupungin tonteista saama myyntitulo. Jos puolestaan asuntojen hinnat nousevat, myös tonteista saatava kauppahinta kasvaa.

Kiinteistölautakunta toteaa lisäksi, että edellä kuvattua prosenttiperusteista tonttien kauppahinnan määräytymistä on aiemmin kokeiltu onnistuneesti mm. Aurinkolahden aloitusalueella. Tällöin kaupunki kuitenkin määritteli prosenttiosuuden itse etukäteen eikä kyseessä ollut ostotarjouskilpailu.

Tonttien kauppahinnan määräytymistavasta johtuen tonttien lopullinen kauppahinta ei kuitenkaan ole vielä tiedossa, vaan selviää lopullisesti vasta, kun tonteille rakennettavat asunnot tulevat myyntiin, eli vuosien 2012 ja 2013 aikana. Koska kauppahintaa koskevat ehdot tulevat kirjattaviksi kilpailun voittajan kanssa tehtävään kiinteistökaupan esisopimukseen, kiinteistölautakunta esittää, että tonttien kauppahinnan määräytymisperusteet hyväksyttäisiin nyt ja lautakunta oikeutettaisiin tekemään aikanaan lopulliset tonttikaupat päätösehdotuksesta ilmenevin ehdoin.

OULUNKYLÄN KORTTELIN NRO 28247 JA PUISTOALUEEN ASEMAKAAVAN MUUTTAMINEN (NRO 11842)

Khs 2008-2562

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee hyväksyä 28. kaupunginosan (Oulunkylä, Metsälä) korttelin nro 28247 ja puistoalueen asemakaavan muutoksen kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston 6.11.2008 päivätyn piirustuksen nro 11842 mukaisena.

Lisätiedot:
Sippola-Alho Tanja, kaupunginsihteeri, puhelin 310 36024

LIITTEET	Liite 1	Asemakaavakartta nro 11842 (Oulunkylän kortteli 28247 ym.)
	Liite 2	Havainnekuva (Oulunkylän kortteli 28247 ym.)

Niittyläntie 10

Tiivistelmä Asemakaavan muutos mahdollistaa 4-kerroksisen toimitilarakennuksen rakentamisen. Nykyisen asuin-, liike- ja toimistorakennuksen korttelialueen käyttötarkoitus muutetaan toimitilarakennusten korttelialueeksi ja tonttia laajennetaan puistoalueelle. Tonttitehokkuus nostetaan nykyisestä e = 0.40:stä e = 1.00:aan ja kerrosluku nykyisestä kahdesta neljään. Puistoaluetta muutetaan korttelialueeksi 608 m². Rakennusoikeus on 2 816 k-m², josta lisäystä on 1 933 k-m².

Asemakaavan perusteet

Altair Oy pyytää (28.6.2007) omistamansa tontin 28247/3 asemakaavan muuttamista siten, että tonttia laajennettaisiin puistoalueelle, käyttötarkoitus muutettaisiin toimitilarakennusten korttelialueeksi, tonttitehokkuus nostettaisiin nykyisestä e = 0.40:stä e = 1.00:aan ja kerrosluku nostettaisiin nykyisestä kahdesta kolmeen, osittain neljään.

Tontti on hyvä ja näkyvä rakennuspaikka omailmeiselle toimitalolle yhden tai useamman pienen tai keskisuuren yrityksen käyttöön. Vilkkaan liikenteen vuoksi tontin kehittäminen asuntotonttina on vaikeaa ja lopputulos meluaitoineen olisi huono. Paremmin tontti olisi jäsennettävissä rakennuksen mittakaavan ja käytön kannalta osaksi Asesepäntien eteläpuolista toimipaikka-aluetta.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (13.11.2008) mm. seuraavaa:

Lähtökohdat

Yleiskaava

Helsingin yleiskaava 2002:ssa (Kvsto 26.11.2003, tullut kaava-alueella voimaan 23.12.2004) alue on pientalovaltaista aluetta, jota kehitetään mm. ympäristöhaittoja aiheuttamattomaan toimitilakäyttöön. Nyt laadittu asemakaavan muutos on yleiskaavan mukainen.

Asemakaavat

Alueella on voimassa asemakaava nro 8756 (vahvistettu 2.11.1983). Kaavan mukaan tontti 28247/3 (korttelissa vain yksi tontti) on asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta, tonttitehokkuus e = 0.4 ja kerrosluku kaksi. Laajennusalue on puistoa.

Maanomistus

Tontti on yksityisomistuksessa. Kaupunki omistaa puistoalueen.

Alueen yleiskuvaus

Suunnittelualue rajautuu etelä-, länsi- ja pohjoissivuiltaan puistoalueeseen ja itäsivultaan Niittyläntien katualueeseen. Tontin etelä-, länsi- ja pohjoispuolen puistokaistaleilla on kevyen liikenteen väylät. Tontille on vuosina 1948 ja 1952 rakennettu kaksi puolitoistakerroksista omakotitaloa ja talousrakennus. Rakennukset ovat huonokuntoisia eikä niillä ole rakennushistoriallista tai kaupunkikuvallista suojeluarvoa. Niittyläntien itäpuolella on kaksikerroksinen liike- ja asuinrakennus ja Asesepäntien kulmatontilla kaksikerroksinen liike- ja toimistorakennus. Pohjoispuolella on kaksikerroksinen rivitalo.

Palvelut Kilometrin säteelle mahtuu Käpylän asema isoine päivittäistavaramyymälöineen ja Maunulan pieni päivittäistavaramyymälä. Runsaan kilometrin päässä Maunulan keskustassa on mm. iso päivittäistavaramyymälä ja apteekki. Alueelta on hyvät julkisen liikenteen yhteydet.

Luonnonympäristö

Tontilla on eri-ikäisiä lehtipuita ja länsipuolen puistoalueella tiheään istutettuja kuusia. Puusto lähes peittää näkyvistä tontilla olevat vanhat rakennukset.

Yhdyskuntatekninen huolto

Kaava-alue on yhdyskuntateknisen huollon verkoston piirissä.

Maaperä Olemassa olevien tietojen mukaan alueen maaperä on savea, savikerroksen arvioitu paksuun on 3–5 m.

Ympäristöhäiriöt

Läheisten katujen liikenne aiheuttaa alueelle melu-, pakokaasu- ja hiukkaspäästöjä. Kaava-alue sijaitsee kokonaisuudessaan yli 55 dB:n päiväajan melualueella, eikä se sovellu hyvin nykyiseen käyttöönsä.

Tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa 4-kerroksisen toimitilarakennuksen rakentaminen Niittyläntien ja Asesepäntien kulmauksessa olevalle tontille.

Asemakaavan muutosehdotus

Yleisperustelu ja -kuvaus

Tontti sijaitsee vilkasliikenteisen Asesepäntien varressa Veturitien/Rajametsäntien risteyksen tuntumassa ja on liikenteellisesti hyvin saavutettavissa. Liikenteestä huomattava osa on läheisen maaliikennekeskuksen raskasta liikennettä. Liikenne aiheuttaa tontille melua ja päästöjä eikä tontti sovellu asuinrakentamiseen. Asemakaavan muutosehdotuksessa on Niittyläntiehen rajoittuvaa tonttia laajennettu etelään ja länteen puistoalueelle ja käyttötarkoitus muutettu asuin- ja liikerakennusten korttelialueesta toimitilarakennusten korttelialueeksi. Rakennusala on osoitettu tontin eteläreunaan, jolloin rakennus ei peitä itäpuolella olevan liike- ja asuinrakennuksen näkymiä länteen.

Mitoitus Uuden tontin pinta-ala on 2 816 m². Puistoaluetta on muutettu korttelialueeksi 608 m². Tehokkuuden e = 1.00 mukainen rakennusoikeus on 2 816 k-m².

Toimitilarakennusten korttelialue (KTY)

Rakennuksiin saa sijoittaa julkisia palvelutiloja, liike-, toimisto- ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia teollisuus- ja varastotiloja, studio- ja näyttelytiloja.

Tonttitehokkuus on nostettu e = 0.40:stä e = 1.00:aan. Tontin rakennusoikeus on 2 816 k-m², josta lisäystä on 1 933 k-m². Suurin sallittu kerrosluku on neljä. Rakennusala on merkitty tontin eteläreunaan. Etelärajan osalla rakennus on rakennettava kiinni rakennusalan rajaan. Rakennusalalle on merkitty rakennuksen vesikaton ylin korkeusasema. Rakennuksen päädyt on käsiteltävä julkisivun tavoin. Tontin etelä- ja lounaisrajalle on merkitty puilla ja pensailla istutettava alueen osa ja luoteis- ja koillisrajalle pensailla istutettava alueen osa. Piha on rajattava puistoa ja katualuetta vastaan 0,8–1,2 m korkealla muurilla. Pihatila on järjestettävä viihtyisäksi istutuksin ja korkeatasoisin materiaalein. Autopaikat on tontilla asiakaspysäköintiä lukuun ottamatta sijoitettava kellarikerrokseen. Autopaikkojen vähimmäismäärä on 1 autopaikka/60 k-m². Tontille on sijoitettava vähintään 30 polkupyöräpaikkaa.

Liikenne Tontti liittyy ympäröivään liikenneverkkoon Niittyläntiellä, jonka liikennemäärä on n. 500 ajoneuvoa/vrk. Asesepäntiellä liikennemäärä on n. 19 300 ajoneuvoa/vrk ja Rajametsäntiellä 3 500 ajoneuvoa/vrk.

Tontin suunnitellut toiminnot tuottavat liikennettä noin 100 ajoneuvoa/vrk. Liikenne Niittyläntiellä on nykyisin vähäinen, joten tontin vaikutus kadun liikennemäärään on suurehko. Liikennemäärä pysyy kuitenkin yhä melko pienenä. Liikenteen lisääntyminen kohdistuu pääosin Krämertintien ja Asesepäntien väliselle osuudelle Niittyläntiellä ja pääosa tontin liikenteestä tulee suuntautumaan Asesepäntien suuntaan. Tontin vaikutukset Krämertintien liikenteeseen ovat pienehköt.

Niittyläntien ja Asesepäntien liittymän liikenneturvallisuutta on selvitetty ja kaupunkisuunnitteluviraston liikennesuunnitteluosasto on laatinut ehdotuksia liittymän sujuvuuden ja turvallisuuden parantamiseksi.

Yhdyskuntatekninen huolto

Alue on liitettävissä olemassa olevaan yhdyskuntatekniseen verkostoon.

Maaperän rakennettavuus ja puhtaus

Rakennukset perustetaan tukipaaluin kantavan maan varaan.

Olemassa olevien tietojen mukaan aluetta ei ole käytetty sellaisiin toimintoihin, joista olisi aiheutunut maaperän pilaantuneisuutta.

Ympäristöhäiriöt

Suunnitellun toimitilarakennuksen Asesepäntien puoleiselle julkisivulle on arvioitu kohdistuvan suurimmillaan noin 69 dB päiväajan keskiäänitaso. Melutason ohjearvo liike- ja toimistohuoneissa arvioidaan saavutettavan tavanomaisilla rakenteilla. Mikäli meluisimman julkisivun puolelle kuitenkin sijoitetaan hiljaisempia ääniolosuhteita vaativia opetus- ja kokoontumistiloja, on suunnittelussa syytä varautua ulkoseinän kokonaisääneneristävyydelle 32–35 dB.

Asemakaavan toteuttamisen vaikutukset

Asemakaavan toteutuessa tontilta puretaan kaksi huonokuntoista pientaloa. Puistoaluetta muutetaan tonttimaaksi, rakennusoikeus kasvaa ja tontin käyttötarkoitus muuttuu. Tontin eteläreunaan sijoittuva toimitilarakennus suojaa osaltaan takana olevia asuinrakennuksia liikennemelulta. Rakennuksen aiheuttama varjostus lähimmälle liike- ja asuinrakennukselle (Krämertintie 1) on vähäinen johtuen rakennuksen sijainnista tontin eteläreunassa ja etäisyydestä naapuritaloon. Naapuritalon näkymät länteen toimitilarakennuksen pohjoispuolelta muuttuvat nykyistä väljemmiksi puuston harvetessa. Niittyläntien liikenne lisääntyy lähinnä tontin kohdalla.

Suunnittelun vaiheet

Vireilletulo, osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja vuorovaikutus

Vireilletulosta on ilmoitettu osallisille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä, jonka mukana lähetettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelma (päivätty 15.5.2008).

Osallistuminen ja vuorovaikutus on järjestetty osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti.

Asemakaavan muutosluonnos ja selostusluonnos ovat olleet nähtävänä kaupunkisuunnitteluvirastossa ja Oulunkylän kirjastossa 26.5.–18.6.2008. Luonnosta koskeva esittelytilaisuus pidettiin Oulunkylän kirjastossa 2.6.2008.

Viranomaisyhteistyö

Kaavamuutoksen valmistelun yhteydessä on tehty viranomaisyhteistyötä mm. kiinteistöviraston tonttiosaston, rakennusviraston katu- ja puisto-osaston, rakennusvalvontaviraston, ympäristökeskuksen, kaupunginmuseon, Helsingin Energian ja Helsingin Veden kanssa.

Ympäristökeskus on ilmoittanut, ettei sillä ole huomautettavaa osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta.

Kaupunginmuseo on ilmoittanut, ettei se näe estettä Niittyläntie 10:ssä sijaitsevien rakennusten purkamiselle.

Esitetyt mielipiteet

Kaavamuutoksen valmisteluun liittyen on kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosastolle saapunut 4 mielipidekirjettä, jotka koskivat asemakaavan muutosluonnosta. Lisäksi suullisia mielipiteitä on esitetty kaavamuutoksen esittelytilaisuudessa ja puhelimitse.

Hitek Oy toteaa 23.5.2008 päivätyssä sähköpostikannanotossaan, että kaavaluonnos on selkeä ja hyvä. Se rajaa ja jäntevöittää hyvin risteysalueen kaupunkikuvaa, jos vertaa tätä nykyiseen kaavaan. Kyseinen tontti on ikään kuin risteysalueen merkki ja vaihettumisvyöhykettä toimipaikka-, asuin- ja puistoalueen raja-alueella. Tontti on hyvä toimitalon paikka. Rakennusoikeuden ja kerrosluvun mukainen rakennus on sopivan kokoinen – ei liioiteltu, vaan hyvin mitoitettu tälle paikalle.

Koillis-Helsingin Yrittäjät ry ilmoittaa sähköpostiviestissään 12.6.2008, ettei sillä sinänsä ole huomautettavaa asemakaavan muutosehdotuksesta ja kyseisen alueen rakentamisesta. Kuitenkin on otettava huomioon riittävät pysäköintimahdollisuudet tonteilla. Polttoaineiden hinnat nyt ja tulevaisuudessa nousevat ja lisäävät kustannuksia. Pysäköintitilojen maan vuokrat eivät saisi olla yhtä suuria kuin rakennetun tontin vuokrat. Yksityisautoilua ei saisi nyt ja tulevaisuudessa rajoittaa tällaisilla keinotekoisilla keinoilla. Julkinen liikenne ei tule saavuttamaan kaikkien tarpeita, näin ollen tarvitaan myös työmatkaliikenteessä yksityisautoja.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että asemakaavan muutosehdotukseen merkitty autopaikkamäärä perustuu lautakunnan 14.6.2007 hyväksymiin ohjeisiin. Alue on hyvin saavutettavissa sekä julkisella liikenteellä että henkilöautolla.

Asunto Oy Krämerintie 1 pitää 23.6.2008 päivätyssä mielipiteessään Niittyläntie 10 pientalotontin käyttötarkoituksen muuttamista toimitilakäyttöön perusteettomana ja katsoo sen heikentävän pientaloalueen kehitystä niin toiminnallisesti kuin kaupunkikuvallisesti. Metsälän pientaloalue rajoittuu Rajametsäntiehen ja Asesepäntiehen. Kyseiseen tonttiin on suunniteltu liitettäväksi kaupungin puistoalue, joka pienenee miltei puoleen. Alueen puistoaluetta ei saa yhtiön mielestä pienentää entisestään. Rakennusoikeuden merkittävästä nostamisesta on naapurikiinteistöille haitallisia vaikutuksia. Vaikutukset kohdistuvat asumisviihtyvyyteen mm. maiseman heikentymisenä sekä liikenteen ja varjoisuuden lisääntymisenä.

Yhtiö on ymmärtänyt, että kaupungin poliittiset päätöksentekijät pyrkisivät asuinrakennustuotannon lisäämiseen kaupungin alueella. Nyt kyseessä oleva asemakaavan muutosesitys on selkeässä ristiriidassa kaupungin luottamusmiesjohdon linjausten kanssa. Ei ole kaupungin edun mukaista suostua kyseisen tontin omistajan toiveisiin nostaa rakennusoikeutta 0.40:stä 1.00:aan, koska yksinomaan tontin omistajan tuottojen maksimoinnin turvaaminen ei voi olla kriteerinä kaupungin tehdessä kaavapäätöksiä.

Metsälä-seura ry vastustaa 23.6.2008 päivätyssä kannanotossaan asemakaavan muutosta ja katsoo, että voimassa olevassa asemakaavassa vuodelta 1983 tontille on jo annettu varsin laajat käyttöoikeudet ympäröivä pientaloalue ottaa huomioon. Myös vuoden 2002 yleiskaava tukee voimassa olevaa asemakaavaa pientalovaltaisen alueen säilyttämiseksi ja kehittämiseksi. Haettu muutos on selkeästi ristiriidassa asemakaavan ja yleiskaavan tavoitteiden kanssa.

Kaavamuutos olisi toteutuessaan sekä toiminnallisesti että varsinkin mittakaavallisesti ristiriidassa Metsälän pientalovaltaisen alueen kanssa. Näillä tavoitteilla olevalle hankkeelle tulisi hakea rakennuspaikkaa sellaiselta alueelta, jossa niille on jo luotu valmiit edellytykset kokonaisvaltaisella kaavoituksella.

Seura ei voi hyväksyä kaavoitettujen puistoalueiden liittämistä tonttiin, kun kysymyksessä on ainoastaan rakennusoikeuden maksimointi. Myös liikenne on otettava huomioon. Liikennemäärien kasvu ja pysäköinti tulevat vaikuttamaan Metsälän liikenteeseen. Toinen väylä Tinasepäntieltä Asesepäntielle on jo nyt ongelmallinen.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa mm., että Yleiskaava 2002:ssa alue on pientalovaltaista aluetta, jota kehitetään mm. ympäristöhaittoja aiheuttamattomaan toimitilakäyttöön. Metsälän pientaloalueen voidaan tässä katsoa lännessä rajoittuvan pohjoispäästään suljettuun Niittyläntiehen, jonka varressa olevat tontit voimassa olevissa asemakaavoissa ovat lähinnä asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta.

Tontti 28247/3 on voimassa olevassa, vuonna 1989 vahvistuneessa asemakaavassa asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (AL), kuten myös pohjoinen naapuritontti. Niittyläntien itäpuolella olevat tontit ovat jo vuoden 1953 asemakaavassa olleet asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta.

Tontti on notkelmassa vilkasliikenteisen Asesepäntien varressa Veturitien/Rajametsäntien risteyksen tuntumassa (n. 20 000 ajoneuvoa/vrk). Liikenteestä huomattava osa on läheisen maaliikennekeskuksen raskasta liikennettä. Liikenne aiheuttaa tontille melua ja päästöjä. Asuinrakentamiseen tontti ei sovellu.

Voimassa olevan asemakaavan mukaisella käyttötarkoituksella, pientaloalueen mukaisella tonttitehokkuudella e = 0.4 ja tontin muodolla nykyisen tontin rakennusoikeus jää sijainnin huomioon ottaen tehottomaksi. Tontin länteen päin kapeneva muoto perustuu vanhaan Asesepäntien linjaukseen, jossa se taittui Niittyläntien risteyksen jälkeen vinosti luoteeseen. Ennen alueen katuverkon muutoksia, mm. Metsäläntien, Veturitien ja Rajametsäntien eteläosan rakentamista, Niittyläntie toimi läpiajettavana kokoojakatuna Asesepäntiestä pohjoiseen.

Asemakaavan mukaisilla puistokaistaleilla ei rakennusviraston katu- ja puisto-osaston mukaan ole merkitystä virkistysalueina, ennemminkin ne voidaan katsoa nykyisten liikenneväylien suojaviheralueiksi, jotka on rakennettu risteysalueen järjestelyn yhteydessä.

Asemakaavan muutoksen mukainen rakennus sijoittuu tontin eteläreunaan. Rakennuksen pääty sijoittuu keskimäärin vastapäisten liike/
asuinrakennuksen (As Oy Krämerintie 1, Niittyläntie 11) ja liike/toimistorakennuksen (Niittyläntie 9) väliin, osittain eteläisimmän asunnon eteen. Etäisyys asuinrakennuksen seinään on kuitenkin n. 30 m. Asuinrakennuksen länsipuolella, Niittyläntien katualueella jalkakäytävän ja tonttirajan välissä olevalla viherkaistaleella on suurikokoisia, varjostavia lehtipuita. Näkymä toimitilarakennuksen pohjoispuolelta länteen säilyy nykyistä väljempänä puiden vähetessä.

Tontin toimintojen tuoma Niittyläntien liikenteen lisäys (n. 100 ajoneuvoa/vrk) kohdistuu pääosin Krämertintien ja Asesepäntien väliselle osuudelle Niittyläntiellä ja pääosa tontin liikenteestä tulee suuntautumaan Asesepäntien suuntaan.

Tontin laajennusten hinta määräytyy tulevan rakennusoikeuden mukaan. Esitetty tontin laajennus ja tehokkuuden nosto mahdollistavat taloudellisen kokoisen toimitilarakennuksen rakentamisen vilkasliikenteisen kokoojakadun varteen risteysalueen tuntumaan.

Ehdotus koskee valtion ylläpitämään kiinteistörekisteriin kuulumatonta aluetta.

Khs ilmoittaa, että ehdotus on ollut julkisesti nähtävänä 12.12.2008–16.1.2009, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla. Ehdotusta vastaan on tehty kaksi jäljempänä selostettua muistutusta.

Lisäksi ehdotuksesta on pyydetty Uudenmaan ympäristökeskuksen, yleisten töiden lautakunnan ja kiinteistölautakunnan jäljempänä selostetut lausunnot.

Muistutukset Metsälä-seura ry toteaa (17.12.2008) mm., että Metsälän pientaloalueeksi tulisi katsoa Asesepäntien pohjoispuoli eikä sitä tule rajoittaa Niittyläntiehen. Viereisellä tontilla Niittyläntiellä on asuinrakennus (rivitalo). Oikealla suunnittelulla asuinrakentaminen on mahdollista tällekin tontille. Seuran mielestä suunniteltu rakennus on ylimitoitettu pientaloalueelle verrattuna Niittyläntien kahteen kaksikerroksiseen toimistotaloon.

Rakennus tulisi aiheuttamaan merkittäviä ongelmia Metsälän liikenteeseen ja vaikutukset kohdistuisivat Niittyläntietä ja Asesepäntietä laajemmalle. Metsälästä etelään päin vilkasliikenteiselle Asesepäntielle on käytössä kaksi poistumisväylää: Niittyläntie ja Tinasepäntie. Asesepäntien liikennemääriin vaikuttaa osaltaan maaliikennekeskus, joka on tosin asteittain siirtymässä Vuosaareen viimeistään vuonna 2014. Liikennemäärät eivät kuitenkaan tule pienenemään Asesepäntiellä, liikenteen luonne vain muuttuu. Tähän vaikuttaa jo nyt nähtävissä oleva Hakamäentien ruuhkautuminen Mäkelänkadun risteyksessä. Tulevaisuudessa osa itään ja pohjoiseen suuntautuvasta liikenteestä tulee varmasti hakeutumaan reitille Hakamäentie–Veturitie–Asesepäntie–Tuusulantie–(Kehä l).

Rakennusoikeuden perusteella uudisrakennuksessa tulee työskentelemään useita satoja henkilöitä, joiden automäärä tulee olemaan merkittävä alueen kokoon nähden. Tonttiliittymän ja Asesepäntien risteyksen etäisyys on erittäin lyhyt. Vaikka Asesepäntietä tultaisiin parantamaan, niin risteykset pysyvät ongelmallisina. Uudisrakennuksen myötä pysäköinti tulee myös aiheuttamaan Niittyläntien tukkeutumista, koska tontilla olevia pysäköintipaikkoja ei mitoiteta todellisen automäärän mukaan. Tällöin Niittyläntien varsi tulee varmasti olemaan täyteen pysäköity, mikä vaikuttaa osaltaan myös lähiristeysten tukkeutumiseen.

Seuran mukaan kaupungin liikennesuunnittelija kävi tutustumassa Tinasepäntien ja Asesepäntien risteykseen. Hän piti risteystä erittäin ongelmallisena. Jos myös Niittyläntien ja Asesepäntien risteykseen kohdistetaan painetta, Metsälän liikenne vaikeutuu kohtuuttomasti. Jos näin käy, niin on varmaa, että liikenne uudisrakennuksesta tulee suuntautumaan myös Krämertintien suuntaan mm. rakennuksessa työskentelevien henkilöiden ja mahdollisten asiakkaiden pyrkiessä alueelta kohti pohjoista.

Metsälän alueen automäärän huomattava kasvu uudisrakennuksen myötä on omiaan aiheuttamaan ongelmia myös alueen asukkaiden liikkumiseen turvallisesti jalan tai polkupyörillä. Alueella asuu runsaasti lapsiperheitä.

Seura esittää, että kaavaehdotuksessa tarkoitetun tontin rakennusoikeutta ei nosteta vaan se pidetään järkevällä tasolla ympäröivään alueeseen nähden ja uudisrakennuksen kerroskorkeus rajoitetaan kahteen.

Seura myös huomauttaa siitä, että yksi mielipiteen antaja Hitek Oy ja hakija Altair Oy ovat samojen henkilöiden omistuksessa. Tämä mielipide tulisi siten jättää huomioon ottamatta.

Asunto Oy Krämerintie 1 toteaa (30.12.2008) mm., että se pitää Niittyläntie 10:n pientalotontin käyttötarkoituksen muuttamista toimitilakäyttöön perusteettomana. Se heikentää niin toiminnallisesti kuin kaupunkikuvallisesti pientaloalueen kehitystä.

Metsälän pientaloalue rajoittuu Rajametsäntiehen ja Asesepäntiehen. Kyseiseen tonttiin on suunniteltu liitettäväksi kaupungin puistoalue, joka pienenee miltei puoleen. Alueen vähäistä puistoaluetta ei saa pienentää entisestään.

Asunto-osakeyhtiö ei hyväksy tontin huomattavaa rakennusoikeuden lisäystä. Rakennusoikeuden nostamisesta on naapurikiinteistöille haitallisia vaikutuksia, joita ei voida pitää vähäisinä. Vaikutukset kohdistuvat asumisviihtyvyyteen mm. maiseman heikentymisenä sekä varjoisuuden ja Niittyläntien liikenteen lisääntymisenä.

Asunto-osakeyhtiö on ymmärtänyt, että Helsingin kaupungin poliittiset päätöksentekijät pyrkisivät asuinrakennustuotannon lisäämiseen kaupungin alueella. Nyt kyseessä oleva asemakaavan muutosesitys on selkeässä ristiriidassa kaupungin luottamusmiesjohdon linjausten kanssa.

Asunto-osakeyhtiö katsoo, ettei ole kaupungin edun mukaista suostua kyseisen tontin omistajan toiveisiin nostaa rakennusoikeutta 0.40:stä 1.00:aan, koska yksinomaan tontin omistajan tuottojen maksimoinnin turvaaminen ei voi olla kriteerinä kaupungin tehdessä kaavapäätöksiä.

Kaupunkisuunnittelulautakunta pitää (11.6.2009) asemakaavan muutosehdotusta edelleen perusteltuna ja esittää vastineenaan muistutuksiin asiakohdittain seuraavaa:

Kaavat

Helsingin yleiskaava 2002:ssa alue on pientalovaltaista aluetta, jota kehitetään asumisen ohella mm. ympäristöhaittoja aiheuttamattomaan toimitilakäyttöön. Metsälän pientaloalueen voidaan tässä katsoa lännessä rajoittuvan pohjoispäästään suljettuun Niittyläntiehen, jonka varressa olevat lähimmät tontit voimassa olevissa asemakaavoissa ovat toimistorakennusten sekä asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta.

Kortteli 28247 on voimassa olevassa, vuonna 1989 vahvistuneessa asemakaavassa asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (AL), kuten myös pohjoinen naapurikortteli 28263 Niittyläntien varressa. Kaavassa ei rajoiteta asuinrakentamisen määrää ja kyseisessä korttelissa koko rakennusoikeus on käytetty asumiseen. Myös Niittyläntien itäpuolella olevat lähimmät tontit ovat jo vuoden 1953 asemakaavassa olleet asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta. Tonteille osoitteissa Krämertintie 2 ja Niittyläntie 9 on rakennettu toimistorakennukset ja tontilla Krämertintie 1 on asuin- ja liikerakennus, jossa katutasossa on liiketilaa ja toisessa kerroksessa ylempänä olevan pihan tasossa neljä rivitalohuoneistoa.

Korttelin laajennus, rakennusoikeus ja tehokkuus

Esitetty korttelin laajennus sekä kerrosluvun ja tehokkuuden nosto mahdollistavat taloudellisesti kannattavan toimitilarakennuksen rakentamisen vilkasliikenteisen kokoojakadun varteen risteysalueen tuntumaan. Korttelin laajennusten hinta määräytyy tulevan rakennusoikeuden mukaan. Kortteliin muodostuu arviolta 57 työpaikkaa (1 työpaikka/50 k‑m²).

Korttelin sijainti ja tarkoituksenmukainen rakentaminen

Kaavamuutoskortteli on notkelmassa vilkasliikenteisen Asesepäntien varressa Veturitien/Rajametsäntien risteyksen vieressä. Liikenteestä (n. 20 000 ajoneuvoa/vrk) huomattava osa on läheisten maaliikennekeskuksen ja postin lajittelukeskuksen raskasta liikennettä. Liikenne aiheuttaa kortteliin melua ja päästöjä. Asuinrakentamiseen kortteli soveltuu huonosti. Pohjoinen naapurikortteli Niittyläntiellä on jo kauempana ja ylempänä Asesepäntiestä, jolloin liikenteen melu ja päästöt tontilla ovat vähäisemmät. Rajametsäntien liikennemäärä on huomattavasti pienempi kuin Asesepäntien. Suunniteltu toimistotalo myös vähentää liikennemelua pohjoisessa naapurikorttelissa.

Voimassa olevan asemakaavan mukainen tonttitehokkuus (e = 0.40) ja tontin muoto huomioon ottaen rakennusoikeus jää tontin sijaintiin nähden tehottomaksi. Tontin länteen päin kapeneva muoto perustuu vanhaan Asesepäntien linjaukseen, jossa se taittui Niittyläntien risteyksen jälkeen vinosti luoteeseen. Ennen alueen katuverkon muutoksia, mm. Metsäläntien, Veturitien ja Rajametsäntien eteläosan rakentamista, Niittyläntie toimi läpiajettavana kokoojakatuna Asesepäntiestä pohjoiseen.

Kaupungin tavoitteet

Kaupungin tavoitteena on asuinrakentamisen lisääminen tarkoitukseen sopivilla alueilla. Vilkasliikenteisten väylien ja risteysten tuntumassa olevilla helposti saavutettavilla tonteilla, kuten Niittyläntie 10:ssä, liikennemelu sekä liikenteen aiheuttamat päästöt ja laskeumat puoltavat toimitilarakentamista.

Kaupunkikuva

Kaupunkikuvan kannalta näkyvän sijainnin hyödyntäminen tehokkaalla ja laadukkaalla rakentamisella on perusteltua. Esitetty rakennus muodostaa Metsälän teollisuusalueen rakennusten kanssa näkyvän porttiaiheen Asesepäntielle.

Puistoalueet

Asemakaavan mukaisilla puistokaistaleilla ei rakennusviraston katu- ja puisto-osaston mukaan ole merkitystä virkistysalueina. Yleisten töiden lautakunta esittää kyseisen puiston merkitsemistä suojaviheralueeksi EV.

Varjostus

Asemakaavan muutoksen mukainen rakennus sijoittuu korttelin eteläreunaan. Rakennuksen pääty sijoittuu keskimäärin vastapäisten liike/asuinrakennuksen (Asunto Oy Krämerintie 1, Niittyläntie 11) ja liike/toimistorakennuksen (Niittyläntie 9) väliin, osittain eteläisimmän asunnon eteen. Etäisyys asuinrakennuksen seinään on kuitenkin n. 30 m. Asuinrakennuksen länsipuolella, Niittyläntien katualueella jalkakäytävän ja Niittyläntie 11:n tonttirajan välissä olevalla viherkaistaleella on suurikokoisia, varjostavia lehtipuita. Näkymä toimitilarakennuksen pohjoispuolelta länteen on nykyistä väljempi kaava-alueen puiden vähetessä.

Liikenne

Pääosa korttelin liikenteestä tulee suuntautumaan Niittyläntieltä Asesepäntielle. Niittyläntien eteläpään liikennemäärä kasvaa selkeästi, mutta pysyy silti varsin ominaisena tämän tyyppiselle kadulle. Kasvu kohdistuu pääosin Asesepäntien ja Niittyläntien liittymään. Liikennemäärän kasvussa on otettava huomioon, että asuinalueen ja toimistotalon liikennevirrat ruuhka-aikoina ovat erisuuntaiset. Asesepäntien liikenteeseen korttelin liikenne tuo vain n. 0,5 %:n kasvun, joten sen vaikutus on hyvin pieni.

Asesepäntien liikennemäärä Niittyläntien kohdalla on vuoden 2008 tietojen mukaan n. 20 000 ajoneuvoa vuorokaudessa. Suurten liikennemäärien vuoksi liittyminen Niittyläntieltä Asesepäntien liikennevirtaan saattaa olla hankalaa. Lähistön valo-ohjatut liittymät kuitenkin rytmittävät Asesepäntien liikennettä siten, että sopiva rako yleensä löytyy melko nopeasti. Niittyläntien ja Asesepäntien liittymän toimivuutta on selvitetty ja Maunulan, Pirkkolan ja Metsälän liikenteenohjaussuunnitelmassa (kaupunkisuunnittelulautakunta 13.12.2007) on esitetty toimenpiteitä liittymän sujuvuuden ja turvallisuuden parantamiseksi. Nykyistä väljää liittymää supistetaan, jolloin myös jalankulku- ja pyöräliikenteen turvallisuus ja sujuvuus paranevat suojatien lyhentyessä. Jatkossa kuitenkin seurataan tarkemmin liittymän toimintaa, jottei liikenne siirtyisi ympäristön tonttikatuja kuormittamaan. Lisäksi kaupunkisuunnitteluviraston liikennesuunnitteluosasto tutkii mahdollisuuksia rakentaa korotetut suojatiet Asesepäntien pohjoispuolisten asuntokatujen Tinasepäntien ja Niittyläntien liittymiin jalankulku- ja pyöräliikenteen turvallisuutta lisäämään. Korotettu suojatie rauhoittaisi ajoneuvoliikennettä ja korostaisi kadun luonnetta rauhallisena tonttikatuna.

Krämertintien kautta pohjoisen suuntaan kohdistuvaa liikennettä pyritään rauhoittamaan ja ohjaamaan pääväylille uusien hidasteiden avulla. Asesepäntielle on esitetty uusi keskikorokkeellinen välisuojatie Tinasepäntien liittymän itäpuolelle, jolloin myös jalankulku- ja pyöräliikenteen turvallisuus ja sujuvuus kohentuvat. Myös liittymän toimivuus paranee.

Kaavan pysäköintipaikkojen määrittämisessä on käytetty kaupunkisuunnittelulautakunnan hyväksymää laskentaohjetta. Myös polkupyöräpaikkojen vähimmäismäärä on määritetty kaavassa.

Maaliikennekeskuksen ja lajittelukeskuksen
poistumisen vaikutus liikenteeseen

Yleiskaavassa maaliikennekeskuksen ja postin lajittelukeskuksen alueet on osoitettu kerrostalovaltaiseksi (asuminen toimitilat) ja pientalovaltaiseksi alueeksi. Maaliikennekeskuksen terminaalien maanvuokrasopimusten päättyessä vuonna 2015 on toiminta siirtymässä naapuri- tai kehyskuntiin. Maaliikennekeskukselle ei ole varattu aluetta Vuosaaren satama-alueelta. Myös postin lajittelukeskus on samaan aikaan siirtymässä Pohjois-Pasilasta todennäköisesti Vantaan logistiikkakeskukseen. Pohjois-Pasilan maankäytön muuttuessa myös Asesepäntien liikenteen luonne tulee muuttumaan raskaan liikenteen vähentyessä mutta liikenteen määrä tuskin vähenee.

Tuusulanväylän kääntämisen vaikutus liikenteeseen

Yleiskaavassa esitetty Tuusulanväylän mahdollinen kääntäminen tulevaisuudessa Metsälän teollisuusalueen eteläpuolelta Veturitien linjaan ja edelleen Hakamäentielle sekä Hakamäentien uudet liikennejärjestelyt tulevat vähentämään läpiajotarvetta Tuusulanväylältä Asesepäntien kautta Veturitielle.

Mielipiteet

Metsälän teollisuusalueella olevan kiinteistön 28267/12 (Niittyläntie 8) omistaja Hitek Oy (hakijan omistama) oli jättänyt kaavaehdotuksen valmisteluvaiheessa sitä puoltavan mielipiteen. Kaupunkisuunnittelulautakunta käsitteli esitetyt mielipiteet 13.11.2008 päättäessään puoltaa ehdotuksen hyväksymistä. Metsälä-seura ry:n vaatimuksesta jättää Hitek Oy:n mielipide huomioon ottamatta lautakunta toteaa, että osakeyhtiöt ovat itsenäisiä oikeushenkilöitä, joilla toimialastaan riippuen on oma näkökantansa asiaan.

Lausunnot Uudenmaan ympäristökeskus ilmoittaa (14.1.2009), ettei se lausu asemakaavan muutosehdotuksesta nro 11842.

Kiinteistölautakunta toteaa (3.2.2009) mm., että kaavamuutoksesta ei koidu tontin 28247/3 omistajalle Altair Oy:lle sellaista merkittävää arvonnousua, että Khn 9.2.2004 tekemän maapoliittisen päätöksen mukaiset neuvottelut tulisi käynnistää ja tehdä maankäyttösopimus. Kaavamuutoksen toteuttamiseksi kaupunki tulee myymään Altair Oy:lle kaupungin omistaman suunnitellun KTY-tontin 608 m²:n suuruisen osan sen jälkeen, kun kaavamuutos on tullut lainvoimaiseksi.

Lautakunnalla ei ole huomauttamista itse asemakaavan muutosehdotukseen.

Yleisten töiden lautakunta toteaa (19.2.2009), että asemakaavan muutoksesta ei aiheudu kustannuksia rakennusvirastolle. Jatkossa on pidettävä huolta siitä, että kevyen liikenteen toimivuus tontin lähiympäristössä taataan rakennustyön aikana ja sen jälkeen. Rakennushankkeen työmaa ei saa levitä yleiselle katu- tai puistoalueelle. Hakijan tulee kunnostaa kustannuksellaan hankkeen ympäröivälle puisto- ja katualueelle aiheuttamat vauriot. Asesepäntien ja Rajametsäntien risteyksen puiston merkitys virkistykseen on merkityksetön. Alue tulee merkitä suoja-alueeksi EV.

Lautakunta puoltaa asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä edellä esitetyin huomautuksin.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (11.6.2009) mm., että puistoalue ei kuulu kaava-alueeseen. Yleisten töiden lautakunnan esittämä vaatimus merkitä Asesepäntien ja Rajametsäntien risteyksen puistoalue suojaviheralueeksi (EV) voitaneen toteuttaa Asesepäntien parantamiseen mahdollisesti liittyvässä asemakaavan muutoksessa. Tässä vaiheessa käyttötarkoituksen muutos ei käytännössä liene oleellinen, koska alue on joka tapauksessa katu- ja puisto-osaston hoidettavana. Muutos edellyttäisi kaava-alueen laajentamista ja ehdotuksen asettamista uudelleen nähtäväksi.

Muistutukset ja lausunnot eivät anna aihetta muuttaa asemakaavan muutosehdotusta.

MALMIN TONTIN 38106/18 ASEMAKAAVAN MUUTTAMINEN (NRO 11895)

Khs 2009-1556

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee hyväksyä 38. kaupunginosan (Malmi, Ylä-Malmi) korttelin nro 38106 tontin nro 18 asemakaavan muutoksen kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston 4.6.2009 päivätyn piirustuksen nro 11895 mukaisena.

Lisätiedot:
Sippola-Alho Tanja, kaupunginsihteeri, puhelin 310 36024

LIITTEET	Liite 1	Asemakaavakartta nro 11895 (Malmin tontti 38106/18)
	Liite 2	Havainnekuva (Malmin tontti 38106/18)

Kirkonkyläntie 5

Tiivistelmä Asemakaavan muutos mahdollistaa kolmikerroksisen toimisto-, liike- ja hotellirakennuksen rakentamisen tontille siten, että Kirkonkyläntien puolen ensimmäinen kerros säilyy liiketiloina.

Asemakaavan perusteet

Kiinteistö Oy Kirkonkyläntie 5 pyytää (23.9.2008) otsikossa mainitun omistamansa tontin asemakaavan muuttamista siten, että tontille voidaan rakentaa kolmikerroksinen liike- ja toimistorakennus, jossa voi olla myös majoitustiloja.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (4.6.2009) mm. seuraavaa:

Lähtökohdat

Yleiskaava

Helsingin yleiskaava 2002:ssa alue on keskustatoimintojen aluetta.

Asemakaavat

Alueella on voimassa asemakaava nro 9387 (vahvistettu 9.12.1987). Kaavan mukaan tontille saa rakentaa enintään kolmikerroksisen liike- ja toimistorakennuksen. Kerrosalaa tontilla on 1 500 m².

Nykytilanne

Tontti on asuin- ja liikerakennusten korttelissa vilkkaasti liikennöidyn Kirkonkyläntien varrella. Tontilla on tällä hetkellä 1–2-kerroksinen liikerakennus. Rakennus on pihan puolella kerrosta korkeampi kuin katutasossa. Tontin koillisreunassa on ajoyhteys naapuritonteille ja pysäköintipaikkoja. Ympäröivät rakennukset ovat pääosin 2–4-kerroksisia liike- ja asuinrakennuksia.

Liikenne Tonttiin rajautuva Kirkonkyläntie on alueellinen kokoojakatu, jonka liikennemäärä on n. 12 800 ajoneuvoa/vrk. Tontin Kirkonkyläntien puoleisella sivulla on ajoneuvoliittymäkielto. Kirkonkyläntietä pitkin tulee kulkemaan lähivuosina seudullinen poikittaislinja Jokeri 2. Tontin eteläreunaa sivuavan Torikadun kautta kulkee suurin osa läheisen Ylä-Malmin torin huoltoliikenteestä.

Palvelut Rakennuksessa on tällä hetkellä liikkeitä, ravintola ja kellarikerroksessa yökerho. Kesäisin rakennuksen päädyssä toimii ravintolan ulkoterassi. Malmin keskustan palvelut ovat vieressä.

Yhdyskuntatekninen huolto

Kaava-alue on yhdyskuntateknisen huollon verkoston piirissä.

Maaperä Käytettävissä olevien maaperätietojen mukaan kohde sijaitsee hiekkaisella kitkamaa-alueella.

Ympäristöhäiriöt

Kirkonkyläntien liikenne aiheuttaa melua.

Tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa hotellin rakentaminen tontille toimisto- ja liiketilojen ohella. Lisäksi tavoitteena on laadukas rakentaminen kaupunkikuvallisesti tärkeässä paikassa.

Asemakaavan muutosehdotus

Liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K), jolle saa sijoittaa
hotellin

Muutosehdotuksessa tontin käyttötarkoitus laajenee niin, että tontille on mahdollista sijoittaa liike- ja toimistotilojen lisäksi myös hotelli. Ensimmäinen kerros varataan liiketiloille. Muihin kerroksiin ei liiketilaa saa sijoittaa.

Tontin koko on 1 161 m². Muutoksen jälkeen kerrosala on 2 650 m², josta lisäystä voimassa olevaan asemakaavaan nähden on 1 150 k-m².

Rakennuksen enimmäiskerrosluku on kolme ja räystään enimmäiskorkeus +11, mikä vastaa tontin eteläpuolella olevan kaupunkikuvallisesti tärkeän rakennuksen räystään korkeutta. Rakennuksen julkisivut on rapattava. Nykyisen rakennuksen ensimmäisen kerroksen linjakas julkisivu tulee säilyttää ennallaan. Tontille ei saa rakentaa terasseja eikä parvekkeita rakennuksen pihan puolelle

Liikenne Mahdollisen tulevan hotellin asiakasliikenne järjestetään Torikadun puolelta. Muu ajoneuvoliikenne tontille kulkee takapihan kautta. Ajoneuvoliittymäkielto Kirkonkyläntiellä säilyy nykyisellään.

Yhdyskuntatekninen huolto

Rakennus on liitettävissä olemassa olevaan yhdyskuntateknisen huollon verkostoon.

Maaperän rakennettavuus ja puhtaus

Käytössä olevien yleispiirteisten maaperätietojen perusteella rakennus voidaan perustaa maanvaraisesti. Lopullinen perustamistapa määritellään tonttikohtaisen pohjatutkimuksen perusteella. Kaava-alueelta ei ole tiedossa maaperää pilannutta toimintaa.

Ympäristöhäiriöt

Kaavassa edellytetään rakennuksen Kirkonkyläntien puoleisen ulkovaipan kokonaisääneneristävyyden mitoittamista päiväajan melutason 71 dB mukaan. Mitoitusperusteena käytettyä melutasoa määriteltäessä on otettu huomioon Kirkonkyläntien liikennemäärässä mahdollisesti tulevaisuudessa tapahtuva kasvu.

Asemakaavan toteuttamisen vaikutukset

Kolmikerroksisen liike-, toimisto- ja hotellirakennuksen rakentaminen tontille ei oleellisesti vaikuta asumiseen tai lisää liikennettä.

Suunnittelun vaiheet

Vireilletulo, osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja vuorovaikutus

Vireilletulosta on ilmoitettu osallisille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä, jonka mukana lähetettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelma (päivätty 19.1.2009).

Osallistuminen ja vuorovaikutus on järjestetty osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Asemakaavan muutosluonnos on ollut nähtävänä kaupunkisuunnitteluvirastossa ja Malmin kirjastossa 26.1.–13.2.2009 ja viraston internetsivuilla. Kaavan valmistelija oli tavattavissa kirjastossa 29.1.2009.

Esitetyt mielipiteet

Kaavamuutoksen valmisteluun liittyen on kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosastolle saapunut 2 mielipidekirjettä, jotka koskivat asemakaavan muutosluonnosta. Lisäksi suullisia mielipiteitä on esitetty keskustelutilaisuudessa ja puhelimitse.

Malmi-Seura toteaa (11.2.2009), että hotelli rakennetaan liikenteellisesti vilkkaaseen paikkaan, ja kysyykin, kuinka autoliikenne hoidetaan muuta liikennettä hankaloittamatta. Seuran mielestä erittäin keskeisellä paikalla olevan rakennuksen korottaminen on tehtävä siten, että se parantaa kaupunkikuvaa eikä muuta sitä sekavaksi. Lisäksi yleisen viihtyvyyden takia on huolehdittava, etteivät ravintola, yökerho ja hotelli samassa rakennuksessa aiheuta levottomuutta, rauhattomuutta ja turvattomuutta ympäristöön.

Ömsesidiga Fastighets Ab Malmeken - Keskinäinen kiinteistö Oy Malmitammi toteaa (11.2.2009), että se on hotellin rakentamista vastaan, koska hotelli parvekkeineen ei ainakaan vähennä nykyisen yökerhotoiminnan ja kesäisin terassitoiminnan aiheuttamaa melua, liikenne lisääntyy tonttien yhteisen ajoyhteyden osalla ja talon lasten leikkipaikka on muutaman metrin päässä hankkeesta. Kaupunki on vuokrannut yhtiölle asumiseen sopivan tontin.

Lisäksi Malmin Seudun Omakotiyhdistyksestä on esitetty suullisesti, että hotelli parantaa kaupunkikuvaa ja alueen palveluja.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että rakennus on kaavamääräyksin pyritty sovittamaan mahdollisimman hyvin kaupunkikuvaan. Rakennuksen räystäs ei saa ulottua eteläpuolisen naapuritalon räystästä ylemmäs. Rakennuksen julkisivut on rapattava ja Kirkonkyläntien puoleinen ensimmäisen kerroksen julkisivu on säilytettävä. Tontille ei saa rakentaa terasseja eikä rakennukseen parvekkeita pihan puolelle meluhaittojen minimoimiseksi.

Mahdollisen tulevan hotellin asiakasliikenne järjestetään Torikadun puolelta. Muu ajoneuvoliikenne tontille kulkee takapihan kautta. Ajoneuvoliittymäkielto Kirkonkyläntiellä säilyy nykyisellään.

Ehdotus koskee valtion ylläpitämään kiinteistörekisteriin kuulumatonta aluetta.

Khs ilmoittaa, että ehdotus on ollut julkisesti nähtävänä 7.8.–7.9.2009, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla. Ehdotusta vastaan ei ole tehty muistutuksia.

Lisäksi ehdotuksesta on pyydetty kiinteistölautakunnan, ympäristölautakunnan ja rakennusviraston lausunnot.

Lausunnot Kiinteistölautakunta toteaa (4.8.2009) mm., ettei maapoliittisia neuvotteluja ole syytä käydä, koska yksityiselle maanomistajalle ei aiheudu kaavamuutoksen johdosta Khn 9.2.2004 tekemän maapoliittisen päätöksen mukaista merkittävää hyötyä.

Lautakunnalla ei ole huomauttamista asemakaavan muutosehdotukseen.

Rakennusvirasto toteaa (10.8.2009) mm., ettei asemakaavan muutos aiheuta kustannuksia rakennusvirastolle. Virastolla ei ole huomautettavaa asemakaavan muutosehdotukseen.

Ympäristökeskus toteaa (24.8.2009) ympäristölautakunnan päättäneen 11.8.2009, että lausunnon antaa ympäristökeskus. Ympäristökeskuksella ei ole huomautettavaa asemakaavan muutosehdotukseen.

SUURMETSÄN TONTTIEN 41266/3 JA 41267/19 ASEMAKAAVAN MUUTTAMINEN (NRO 11871)

Khs 2009-519

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee hyväksyä 41. kaupunginosan (Suurmetsä, Puistola) korttelin nro 41266 tontin nro 3 ja korttelin nro 41267 tontin nro 19 asemakaavan muutoksen kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston 12.2.2009 päivätyn piirustuksen nro 11871 mukaisena.

Lisätiedot:
Sippola-Alho Tanja, kaupunginsihteeri, puhelin 310 36024

LIITTEET	Liite 1	Asemakaavakartta nro 11871 (Suurmetsän tontit 41266/3 ja 41267/19)
	Liite 2	Havainnekuva (Suurmetsän tontit 41266/3 ja 41267/19)

Terrintie 6, Mielikintie 9 ja 11

Tiivistelmä Asemakaavan muutos mahdollistaa n. 8 uuden erillispientalon rakentamisen suunnittelualueen tonteille.

Asemakaavan perusteet

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (12.2.2009) mm., että tonttien 41266/3 ja 41267/19 omistajat ovat hakeneet 19.2.2008, 21.7.2008 ja 28.10.2008 asemakaavan muuttamista siten, että tonttien nykyinen tehokkuusluku e = 0.2 nostetaan e = 0.25:een.

Lähtökohdat

Yleiskaava

Helsingin yleiskaava 2002:ssa (Kvsto 26.11.2003, tullut kaava-alueella voimaan 23.12.2004) alue on pientalovaltaista asuinaluetta.

Asemakaavat

Alueella on voimassa asemakaavat vuosilta 1979 ja 1985. Voimassa olevissa asemakaavoissa tontit on merkitty erillispientalojen korttelialueeksi (AO). Rakennusoikeus on merkitty tehokkuusluvulla e = 0.20. Tonttien pinta-alat ovat 2 103 m² ja 3 406 m². Rakennusoikeutta tonteilla on yhteensä 1 102 k-m². Suurin sallittu kerrosluku on kaksi.

Muut suunnitelmat ja päätökset

Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi 13.3.2008 tonttien 41265/7, 8 ja 10 (Mielikintie 3 ja 5) ja tontin 41266/4 (Mielikintie 7) asemakaavan muutosehdotuksen. Muutos mahdollistaa näille tonteille 9 uuden pientalon rakentamisen. Tontit sijaitsevat nyt käsillä olevan suunnittelualueen välittömässä läheisyydessä. Pientaloalueelle on tehty myös muita vastaavia tonttien tehokkuusluvun muutoksia e = 0.2:sta e = 0.25:een.

Alueen yleiskuvaus ja rakennettu ympäristö

Tontit sijaitsevat pientaloalueella Puistolassa. Tontilla 41266/3 on 1930-luvulta oleva asuinrakennus ja talousrakennus sekä 2000-luvulla valmistunut asuinrakennus. Tontilla 41267/19 on 1920-luvulla rakennettu pienehkö asuinrakennus ja sauna. Muilta osin tontti on rakentamaton.

Palvelut Alue sijaitsee n. 400–500 m:n etäisyydellä Puistolan asemasta ja siihen liittyvistä hyvistä kaupallisista palveluista.

Yhdyskuntatekninen huolto

Alue on yhdyskuntateknisen verkoston piirissä.

Maaperä Olemassa olevien tietojen mukaan alueen maaperä on savea. Savikerroksen arvioitu paksuus tiiviin kerroksen yläpuolella on 1–4 m.

Ympäristöhäiriöt

Suunnittelualue ei sijaitse lentomelualueella. Lentoreittien läheisyyden vuoksi yksittäiset lennot saattavat ajoittain aiheuttaa melua alueelle.

Tavoitteet Tavoitteena on, että Terrintien varteen ja Mielikintien eteläpuolelle syntyy elävä, nykyistä aluetta täydentävä pientalokokonaisuus.

Asemakaavan muutosehdotus

Yleisperustelu ja -kuvaus

Kahden pientalotontin tonttitehokkuutta nostetaan nykyisestä e = 0.20:sta e = 0.25:een. Suunnittelualueelle voidaan rakentaa n. 8 uutta erillispientaloa noudattaen yhtenäisiä rakennusperiaatteita.

Mitoitus Tonttien rakennusoikeus on merkitty tehokkuusluvulla e = 0.25. Tonttien pinta-alat ovat 2 103 m² ja 3 406 m². Rakennusoikeutta tonteille tulee yhteensä 1 377 k-m². Rakennusoikeuden lisäys on 275 k-m².

Erillispientalojen korttelialueet (AO)

Nykyiset 2 suurehkoa tonttia on jaettu 7 tonttiin. Mielikintien ja Terrintien varressa tonttien koko on 520–620 m². Rakennusoikeudet tonteilla ovat vastaavasti 130–155 k-m². Pensastien varren tontti 41266/11 sekä Mielikintiellä oleva takatontti ovat kooltaan suurempia ja näille on sijoitettavissa useampia asuinrakennuksia. Mielikintien varressa rakennukset sijoittuvat yhtenäiseen linjaan kadun varteen ja rakennuksien harja on kadun suuntainen. Terrintiellä ja Pensastiellä rakennuksien pääty on katua vasten.

Talousrakennuksille, joihin saa sijoittaa autosuoja-, varasto- ja saunatiloja, on varattu rakennusalat asuinrakennusten koillis- tai pohjoispuolelta. Näitä tiloja saa kerrosalan lisäksi rakentaa enintään 30 m²/asunto. Talousrakennukset ovat selvästi irti katulinjasta ja yhdessä päärakennuksen kanssa ne rajaavat tonteille suojaisan, hyvään ilmansuuntaan avautuvan oleskelupihan. Talousrakennuksen saa rakentaa vähintään 0,5 m:n päähän tontin rajasta. Ajoneuvoliittymät tonteille on Mielikintiellä rajattu yhtenäisesti talousrakennusten ja autotallien yhteyteen. Autopaikkoja tulee olla vähintään 1 autopaikka/asunto ja lisäksi tila yhden auton tilapäistä pysäköintiä varten.

Rakentamista on säädelty monin kaavamääräyksin pyrkien erityisesti katunäkymien osalta tiettyyn kaupunkikuvalliseen yhtenäisyyteen ja rauhallisuuteen. Asuinrakennusten päädyn enimmäisleveys on 8 m. Tämän mitan ja rakennusalan estämättä rakennukseen voidaan lisäksi liittää kuistitilaa enintään 8 m², ei kuitenkaan istutettavaksi merkitylle tontinosalle. Asuinrakennuksen kerrosalasta saa sijoittaa enintään 70 % yhteen kerrokseen.

Rakennusten julkisivumateriaalin tulee olla vaaleahkolla värisävyllä peittomaalattua lautaa tai rappausta. Asuinrakennuksissa tulee olla harjakatto, jonka kattokaltevuus on 1:1,5–1:2. Katemateriaali on väriltään tumma ja rakennuksissa on avoräystäät. Rakennusten enimmäiskorkeus on 6,5 m ja talousrakennusten 2,5 m. Tonteille saa rakentaa yhden asunnon kutakin tontin pinta-alan täyttä 400 m²:ä kohti.

Tontit on rajattava katuihin rajoittuvilta sivuiltaan pensasaidalla. Ajoaukkojen leveys saa olla enintään 4 m. Mikäli tontin muut rajat halutaan aidata, tulee aitana käyttää pensasaitaa.

Kaavamääräykset mahdollistavat tonteilla mm. Helsinki-pientalotyypin käytön.

Liikenne Rakennusviraston katu- ja puisto-osaston on tarkoitus käynnistää vuoden 2009 keväällä Terrintien, Mielikintien ja Pensastien katusuunnitelmien päivittäminen sekä Terrinkujan ja Pensaskujan katusuunnittelu. Jalkakäytävän rakentaminen ja katujen liikenneturvallisuutta koskevat toimenpiteet selvitetään suunnittelutyön yhteydessä.

Yhdyskuntatekninen huolto

Alueella on olemassa oleva yhdyskuntatekninen verkosto. Vesihuollon tonttiliittymiä tulee rakennettavaksi katualueelle. Rakentamisen kustannuksista vastaavat kyseisten tonttien rakentajat.

Maaperän rakennettavuus ja puhtaus

Rakennukset tulee perustaa pääasiassa tukipaaluin. Aluetta ei ole käytetty sellaisiin toimintoihin, joista olisi aiheutunut maaperän pilaantumista.

Ympäristöhäiriöt

Lentomelun torjumiseksi on asemakaavan muutosehdotuksessa määrätty, että asuinrakennusten kattorakenteiden, ulkoseinien sekä ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden tulee olla mitoitettu lentoliikenteen hetkellisiä melutasoja 75 dBA vastaan.

Asemakaavan toteuttamisen vaikutukset

Asemakaavan toteutuessa nykyinen vain osittain rakennettu ympäristö täydentyy uusilla pientaloilla. Laadukas uudisrakentaminen parantaa Mielikintien ja Terrintien katuympäristöjä. Täydennysrakentaminen ei aiheuta merkittävää liikenteen lisääntymistä alueella.

Suunnittelun vaiheet

Vireilletulo, osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja vuorovaikutus

Vireilletulosta on ilmoitettu osallisille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä, jonka mukana lähetettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelma (päivätty 17.11.2008).

Osallistuminen ja vuorovaikutus on järjestetty osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti.

Asemakaavan muutosluonnos on ollut nähtävänä kaupunkisuunnitteluvirastossa ja Tapulikaupungin kirjastossa 24.11.–12.12.2008 ja viraston internetsivuilla.

Viranomaisyhteistyö

Ympäristökeskus on ilmoittanut, ettei sillä ole huomautettavaa osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta. Kaavan laatimisen yhteydessä on tehty yhteistyötä rakennusviraston katu- ja puisto-osaston kanssa.

Esitetyt mielipiteet

Kaavamuutoksen valmisteluun liittyen on kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosastolle saapunut yksi mielipidekirje, joka koskee asemakaavan muutosluonnosta. Lisäksi suullisia mielipiteitä on esitetty puhelimitse.

xxxxx xxxxxxx on 11.12.2008 ilmoittanut, asemakaavan muutos on hyväksyttävissä, mutta sitä ei pidä hyväksyä ennen kuin Terrintien liikennejärjestelyistä on päätetty ja vaadittavat Terrintietä koskevat parannustyöt on saatettu loppuun.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että rakennusviraston katu- ja puisto-osaston on tarkoitus käynnistää vuoden 2009 keväällä Terrintien, Mielikintien ja Pensastien katusuunnitelmien päivittäminen sekä Terrinkujan ja Pensaskujan katusuunnittelu. Suunnittelun lähtökohtiin kuuluvat mm. jalkakäytävän rakentaminen Terrintien itäreunalle ja kadun reunatukien muuttaminen materiaaliltaan graniittisiksi. Katujen liikenneturvallisuutta koskevat toimenpiteet selvitetään suunnittelutyön yhteydessä. Savikolla sijaitsevilla kaduilla töyssyjen käyttö hidasteina ei ole mahdollista niistä kiinteistöille aiheutuvan tärinän johdosta.

Terrintien ja Mielikintien rakentaminen on katu- ja puisto-osaston alustavassa taloussuunnitelmaehdotuksessa vuonna 2010. Kadun viimeistely, kuten reunakivien asentaminen, tapahtuu kuitenkin vasta sen varteen sijoittuvien uudisrakennusten valmistuttua.

Ehdotus koskee valtion ylläpitämään kiinteistörekisteriin kuuluvaa aluetta

Khs ilmoittaa, että ehdotus on ollut julkisesti nähtävänä 20.3.–20.4.2009, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla. Ehdotusta vastaan ei ole tehty muistutuksia.

Lisäksi ehdotuksesta on pyydetty kiinteistölautakunnan, yleisten töiden lautakunnan, Helsingin Vesi -liikelaitoksen, Helsingin Energia ‑liikelaitoksen ja Helen Sähköverkko Oy:n lausunnot.

Lausunnot Helsingin Energialla -liikelaitoksella ja Helen Sähköverkko Oy:llä ei ole (4.5.2009) asemakaavan muutosehdotuksesta huomautettavaa.

Kiinteistölautakunta mainitsee (9.6.2009) mm., ettei yksityisille maanomistajille aiheudu kaavamuutoksen johdosta Khn 9.2.2004 tekemän maapoliittisen päätöksen mukaista merkittävää hyötyä, joten mainitun päätöksen mukaisia neuvotteluja ei ole syytä käydä.

Lautakunta puoltaa ehdotuksen hyväksymistä.

Helsingin Vesi -liikelaitos toteaa (11.5.2009) mm., että aluetta palvelevat yleiset vesijohdot ja viemärit on rakennettu valmiiksi eikä muutosehdotus edellytä niiden siirtämistä. Helsingin Vesi -liikelaitos puoltaa asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä.

Yleisten töiden lautakunta toteaa (14.5.2009) mm., että jalkakäytävien rakentaminen ja katujen liikenneturvallisuutta koskevat toimenpiteet ratkaistaan katusuunnittelun yhteydessä. Asemakaavan muutosehdotuksessa Mielikintien katualue on ainoastaan 6,5 m leveä korttelin 41267 kohdalla. Mitoitus ei ole riittävä eri toimintojen sijoittumiselle eikä se mahdollista jalkakäytävän rakentamista. Mielikinpolun raitti päättyy kohdakkain tonttien 41267/46 ja 48 sisäänajojen kanssa. Kevyen liikenteen turvallisen ylityksen järjestäminen on hankalaa suunnittelussa.

Muutosehdotuksessa ei ole muutettu voimassa olevan asemakaavan mukaisia katualueita. Terrintien ja Mielikintien suunnittelu ja rakentaminen on esitetty vuosille 2009–2011.

Lautakunta puoltaa asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä edellä mainituin huomautuksin.

Kaupunkisuunnitteluvirasto toteaa (14.5.2009), että Mielikintien katusuunnittelu on käynnistetty keväällä 2009 rakennusvirastossa. Katualueen suunnittelussa on tehty yhteistyötä kaupunkisuunnitteluviraston edustajien kanssa. Katusuunnitelman luonnoksessa Mielikintien katualueen 6,5 m leveälle osuudelle korttelin 41267 kohdalla ei ole suunniteltu erillistä jalkakäytävää. Jalkakäytävä on suunniteltu rakennettavaksi Mielikintiellä vain Terrintien itäpuoliselle osuudelle. Mielikinpolun raittia ei ole rakennettu, eikä sitä ole suunniteltu rakennettavaksi tässä vaiheessa.

Lausunnot eivät edellytä asemakaavan muutosehdotukseen muutoksia.


KOKOUSKUTSU

Kokousaika	7.10.2009 klo 18
Kokouspaikka	Vanha Raatihuone, Aleksanterinkatu 20
Käsitellään	Tällä esityslistalla mainitut asiat

	Kaupunginvaltuuston puheenjohtaja