KAUPUNGINVALTUUSTON ASIAKIRJAT

KAUPUNGINHALLITUKSEN EHDOTUKSET

11 - 2009

KOKOUSKUTSU
Kokousaika	3.6.2009 klo 18
Kokouspaikka	Vanha Raatihuone, Aleksanterinkatu 20
Käsitellään	Tällä esityslistalla mainitut asiat
	Kaupunginvaltuuston puheenjohtaja

Asia

Sivu

PUHEENJOHTAJA

1

Nimenhuuto, laillisuus ja päätösvaltaisuus

1

2

Pöytäkirjan tarkastajien valinta

2

SIVISTYS- JA HENKILÖSTÖTOIMI

3

Käräjäoikeuden lautamiehen valinta

3

KAUPUNKISUUNNITTELU- JA KIINTEISTÖTOIMI

4

Vuokrausperusteet Viikin tiedepuiston kahdelle asuinkerrostalotontille

4

5

Länsisataman vesialueen asemakaavan hyväksyminen sekä Kampin katualueen ja Länsisataman kortteleiden nro 20257 - 20260 ym. alueiden (Jätkäsaarenkallio ja Hietasaari) asemakaavan muuttaminen (nro 11770)

11

6

Hitas-järjestelmän kehittäminen

45

1

NIMENHUUTO, LAILLISUUS JA PÄÄTÖSVALTAISUUS

2

PÖYTÄKIRJAN TARKASTAJIEN VALINTA

3

KÄRÄJÄOIKEUDEN LAUTAMIEHEN VALINTA

Khs 2009-550

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee

1 myöntää Timo Elolle vapautuksen käräjäoikeuden lautamiehen tehtävästä ja

2 valita Heikki J. Lehden (s. 16.2.1956) käräjäoikeuden lautamieheksi vuoden 2012 lopussa päättyväksi toimikaudeksi.

Lisätiedot:
Mickwitz Leena, kaupunginsihteeri, puhelin 310 36054

Timo Elo pyytää (13.5.2009) vapautusta käräjäoikeuden lautamiehen tehtävästä.

Khs ilmoittaa, että Kvsto valitsi 11.2.2009 (asia 13) Timo Elon käräjäoikeuden lautamieheksi toimikaudeksi 2009–2012. Kvston olisi valittava uusi lautamies hänen tilalleen.

4

VUOKRAUSPERUSTEET VIIKIN TIEDEPUISTON KAHDELLE ASUINKERROSTALOTONTILLE

Khs 2009-1107

KHS Kaupunginvaltuusto oikeuttanee kiinteistölautakunnan vuokraamaan 36. kaupunginosan (Viikki, Latokartano) korttelin nro 36189 tontit nro 4 ja 5 lautakunnan määräämästä ajankohdasta alkaen 31.12.2098 saakka seuraavin ehdoin:

1 Asuinkerrostalotonttien (AK) vuosivuokrat määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951 = 100" pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana 25 euroa.

Tonteille toteutettavien monikäyttö- ja liiketilojen osalta peritään asuintiloja vastaavaa vuokraa.

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi mahdollisesti rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei peritä maanvuokraa.

2 Omasta tai vuokralaisen aloitteesta vuokranantajalla on oikeus tarkistaa edellä mainituin perustein määräytyvää tontin maanvuokraa 1.1.2030, 1.1.2060 ja 1.1.2090 alkaen käypää maanhintaa vastaavaksi.

Kun tontin vuokraa tarkistetaan, tontin vuosivuokra on neljä prosenttia tontin käyvästä hinnasta. Jos Helsingin kaupunginvaltuusto päättää myöhemmin muuttaa tonttien vuokrauksissa käytettävää prosenttiperustetta, käytetään vuokraa tarkistettaessa kulloinkin voimassa olevan yleispäätöksen mukaista prosenttiperustetta.

Jos sopimuspuoli ei hyväksy esitettyä vuokrankorotusta tai -alennusta, tällä on oikeus saattaa asia kolmijäsenisen sovittelulautakunnan ratkaistavaksi. Vuokranantaja ja vuokralainen valitsevat kumpikin sovittelulautakuntaan yhden jäsenen. Nimetyt jäsenet valitsevat lisäksi yhden jäsenen toimimaan puheenjohtajana. Sovittelulautakunnan työskentelyssä noudatetaan soveltuvin osin välimiesmenettelystä annetun lain periaatteita.

3 Muuten noudatetaan soveltuvin osin tavanomaisia asunto-tonttien vuokrausehtoja, kaupunginvaltuuston ja kaupunginhallituksen päättämiä asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyä koskevia ehtoja sekä kiinteistölautakunnan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja, joita määriteltäessä tulee ottaa huomioon kaupunginvaltuuston 13.5.2009 hyväksymät energiatehokkuusvaatimuksia koskevat toivomusponnet.

Lisätiedot:
Härmälä Timo, kaupunginsihteeri, puhelin 310 36028

LIITTEET	Liite 1	Sijaintikartta
	Liite 2	Kopio asemakaavan muutoksesta nro 11450

Khs toteaa, että esitys tarkoittaa vuokrausperusteiden määräämistä Viikin paikalliskeskukseen muodostettaville kahdelle viisikerroksisten kerrostalojen asuinkerrostalotontille.

Tonteista toinen on varattu Hitas-ehdoin vapaarahoitteisten omistusasuntojen rakennuttamista varten. Kyseessä on kerrostalojen kehittämishanke, jota varten on varausehtojen mukaan perustettava oma valvontatyöryhmänsä ja josta on laadittava seurantatutkimus.

Toinen tonteista on varattu vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen rakennuttamista varten ilman hitas-ehtoja.

Rakennustyöt tonteilla on tarkoitus aloittaa syksyllä 2009, minkä vuoksi tonteille tulisi nyt määrätä vuokrausperusteet. Molempien tonttien rakennusoikeudeksi on merkitty 5 700+200+100 k-m². Ensimmäinen luku osoittaa asuntokerrosalan enimmäismäärän, toinen monikäyttötilojen vähimmäismäärän ja kolmas luku liiketilojen vähimmäismäärän.

Tonttien vuosivuokra esitetään määrättäväksi pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951 = 100" pistelukua 100 vastaavaa hintaa 25 euroa/k-m² asuin-, monikäyttö ja liiketilojen osalta. Vastaava hinta nykytasossa on 434 euroa/k-m². Maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin olisi 1,73 euroa/h-m²/kk. Hinnat on määritelty ottaen huomioon tonttien sijainti ja vertaamalla vastaavien tonttien vuokrauksessa sovellettuja hintoja.

Latokartanon asemakaava-alueilla on sovellettu enintään 100 vuoden maanvuokrasopimuksia niihin liittyvine 30 vuoden välein tehtävine määräaikaisine vuokrantarkistuksineen.

Kiinteistölautakunta toteaa (28.4.2009) mm. seuraavaa:

Tiivistelmä Helsingin kaupungin 36. kaupunginosan (Viikki) Viikin paikalliskes-kuksen asemakaavan muutos nro 11450 on tullut lainvoimaiseksi 4.8.2006. Asemakaavan muutoksella on tarkoitus muodostaa kaksi uudisrakennettavaa enintään viisikerroksisten kerrostalojen asuinkerros-talotonttia (AK, V), tontit 36189/4 ja 5.

Tontti 36189/4 on varattu NCC Rakennus Oy:lle vapaarahoitteisten omistusasuntojen rakennuttamista varten noudattaen hitas I -ehtoja. Kyseessä on kerrostalojen kehittämisrakentamishanke, jota varten on varausehtojen mukaan perustettava oma valvontatyöryhmänsä ja josta on laadittava seurantatutkimus.

Tontti 36189/5 on varattu Keskinäiselle vakuutusyhtiö Fennialle
vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen rakennuttamista varten ilman
hitas-ehtoja.

Rakennustyöt tonteilla on tarkoitus aloittaa syksyllä 2009, minkä vuoksi tonteille tulisi nyt määrätä vuokrausperusteet.

AK-tonttien 36189/4 ja 5 vuosivuokra esitetään määrättäväksi pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951 = 100" pistelukua 100 vastaavaa hintaa 25 euroa/k-m² asuin-, monikäyttö- ja liiketilojen osalta. Nämä hinnat olisivat nykyhintatasossa (indeksi 1734) noin 434 euroa/k-m².

Maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin olisi tällöin 1,73 euroa/h-m²/kk.

Tonttien 36189/4 ja 5 vuokra-ajaksi esitetään noin 90 vuotta.

Varauspäätökset ja kehittämisrakentamishanke

Khs päätti 11.6.2007 (880 §) varata tontin 36189/4 NCC Rakennus Oy:lle vapaarahoitteisten omistusasuntojen rakennuttamista varten noudattaen hitas I -ehtoja sekä ehdolla, että varauksensaaja sitoutuu 29.8.2006 solmitun pysäköintisopimuksen noudattamiseen. Kohde on kerrostalojen kehittämisrakentamishanke. Varauksensaajan tulee tehdä hankkeesta seurantatutkimus ja raportoida tutkimuksen tulokset kaupungille. Hanketta seuraamaan ja valvomaan tulee perustaa työryhmä, johon rakennuttaja ja kaupunki nimeävät edustajansa. Kohde tulee suunnitella yhteistyössä tontin 36189/5 varaajan kanssa. Suunnittelussa on noudatettava Viikin rakentamistapaohjeita.

Khs päätti 11.6.2007 (880 §) varata tontin 36189/5 Keskinäiselle vakuutusyhtiö Fennialle vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen rakennuttamista varten ilman hitas-ehtoja ehdolla, että varauksensaaja sitoutuu 29.8.2006 solmitun pysäköintisopimuksen noudattamiseen. Kohde tulee suunnitella yhteistyössä tontin 36189/4 varaajan kanssa. Suunnittelussa on noudatettava Viikin rakentamistapaohjeita.

Khs päätti 16.2.2009 (235 §) jatkaa tontin 36198/4 ja 36198/5 varausaikaa mainittujen varauksensaajien kanssa entisin ehdoin 31.12.2009 saakka.

NCC:lle varatulla tontilla 36189/4 on tarkoitus toteuttaa kerrostalojen kehittämishanke. ”Itsenäinen kerrostaloasunto” -hankkeessa toiminnallisena ideana on tuoda kaikki mahdolliset toiminnot asuntojen yhteyteen ja siten lisätä asuntokohtaista itsenäisyyttä ja joustoa yksilöllisempiin asumisratkaisuihin. Jokaisen asunnon yhteydessä on noin 5 m²:n suuruinen irtaimistovarasto, joka aukeaa joko eteiseen tai porrashuoneeseen. Parvekeratkaisuilla pyritään löytämään omakotitalon terassin avara luonne. Teknisin ratkaisuin ja huoneistokohtaisin kulutusmittauksin huolehditaan käyttökustannusten kohdentumisesta, tavoitteena asumisvaiheen säästöt.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Kvston 21.6.2006 hyväksymän ja 4.8.2006 lainvoimaiseksi tulleen asemakaavan muutoksen nro 11450 mukaan tontit 36189/4 ja 5 ovat enintään viisikerroksisten asuinkerrostalojen kortteli-aluetta (V, AK).

Molempien tonttien rakennusoikeudeksi on merkitty 5 700+200+100
k-m². Ensimmäinen luku osoittaa asuntokerrosalan enimmäismäärän, toinen monikäyttötilojen vähimmäismäärän ja kolmas luku liiketilojen vähimmäismäärän. Rakennuksen katutasossa saa olla liiketilaa ja julkisia palvelutiloja sekä lähipalvelutiloja ja yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevia tiloja.

Ensimmäisessä kerroksessa sijaitsevia asuinhuoneistoja ja liiketiloja saa väliaikaisesti käyttää sosiaalipalvelun tiloina.

Ulkoseinien eteen saa rakentaa asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi viherhuoneita, lasikuisteja, lasitettuja parvekkeita ja luhtikäytäviä, joita varten ei tarvitse rakentaa autopaikkoja.

Asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi saa rakentaa yhteensä enintään 15 % sallitusta kerrosalasta asumista palvelevia asunnon ulkopuolisia varasto-, huolto-, askartelu-, kerho-, sauna-, yms. tiloja asuinrakennusten kaikkiin kerroksiin ja talousrakennuksiin.

Saunoja aputiloineen saa rakentaa ullakolle sen estämättä mitä suurimmasta sallitusta kerrosluvusta on määrätty.

Autopaikkanormi on AK-korttelialueella asuntotonttien osalta 1 ap/
100 k-m². Kaikki AK-korttelin 36189 autopaikat tulee sijoittaa LPA-kort-telialueelle 36187.

Tontin 36189/4 pinta-ala on noin 3 924m² ja osoite on Maaherrantie 1B. Tontin 36189/5 pinta-ala on noin 3 870m² ja osoite on Maaherrantie 1A. Tontteja ei ole vielä merkitty kiinteistörekisteriin.

Maaperätiedot ja rakennettavuus

Tehdyn rakennettavuusselvityksen mukaan tonttien 36189/4 ja 5 maa-perä koostuu humuskerroksen tai täytemaakerroksen alapuolella savi-kerrostumasta, jonka paksuus vaihtelee neljästä kolmeentoista metriin. Maaperä on routivaa ja kuormitettaessa kokoonpuristuvaa. Perustamiskustannuksiin sisältyvät paalutuskustannukset nousevat hieman tavanomaista korkeammiksi maaperästä johtuen.

Tiedossa ei ole, että alueella olisi harjoitettu toimintaa, jonka johdosta olisi syytä epäillä maaperän taikka pohjaveden pilaantuneen.

Ehdotetut vuokrausperusteet

Vertailutiedot

Vuokran vertailutietoina todetaan, että Kvsto vahvisti 17.5.2006 (139 §) Viikin Latokartano V -alueen asuinkerrostalotonttien (AK) vuokrausperusteeksi virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavan 26 euroa/k-m².

Edelleen vertailutietona todetaan, että Kvsto vahvisti 28.11.2007 (317 §) Viikin Viikinmäen länsiosan kolmen asuinkerrostalotontin vuokrausperusteeksi virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavan 28 euroa/k-m².

Vuokra Tontit 36189/4 ja 5 sijoittuvat Viikin paikalliskeskukseen, joka on rakenteilla Lahdenväylän, Pihlajamäentien ja Viikintien risteykseen. Asuin-kortteli on rajattu yhtenäisillä taloriveillä pohjoiseen, kauppakeskuksen liikenteeseen ja pysäköintitaloon päin. Kortteli avautuu etelään Viikin peltomaisemaan. Korttelin ja liikenneväylän välissä on talousrakennusten rivistö tai aita melusuojana.

Palveluiden saatavuus ja julkisen liikenteen yhteydet ovat nykyisellään hyvät. Alueen sijaintiin ei kuitenkaan liity erityisiä rakennusoikeuden yksikköhintaa korottavia tekijöitä. Vähäisenä rakennusoikeuden yksikköhintaa alentavana tekijänä voitaneen pitää tavanomaista hieman korkeampia perustamiskustannuksia.

Edellä esitetyt vertailutiedot ja mainitut seikat huomioon ottaen kiinteistölautakunnan mielestä AK-tonttien 36189/4 ja 5 vuosivuokra voitaisiin määrätä pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951 = 100" pistelukua 100 vastaavaa hintaa 25 euroa/k-m² asuin-, monikäyttö ja liiketilojen osalta. Nämä hinnat olisivat nykyhintatasossa (indeksi 1734) 434 euroa/k-m². Maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin olisi 1,73 euroa/h-m²/kk.

Kaavaan merkityn kerrosalan lisäksi mahdollisesti rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta vuokraa ei perittäisi.

Vuokrausperusteiden määrittelyssä on huomioitu samalle tai vastaavalle alueelle aiemmin vahvistetut vuokrausperusteet pyrkien yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun.

Kvston 1.10.1980 (asia nro 18) tekemän päätöksen mukaan asuntotontin vuosivuokra on neljä prosenttia tontin laskennallisesta hinnasta, jos kokonaiskerrosalasta yli puolet on asuntokerrosalaa.

Vuokra-aika

Latokartanon asemakaava-alueilla I - V on sovellettu Kvston 29.11.1995 (372 §) tekemää päätöstä enintään 100 vuoden maan-vuokrasopimuksista ja määräaikaisista vuokrantarkistuksista.

Latokartano I -alueen maanvuokrasopimukset päättyvät 31.12.2096. Latokartano II - V -alueiden maanvuokrasopimukset päättyvät 31.12.2098. Tonttien maanvuokria tarkistetaan em. Kvston 29.11.1995 tekemän päätöksen mukaisesti 30 vuoden välein.

Kiinteistölautakunnan mielestä tontit 36189/4 ja 5 tulisi vuokrata 31.12.2098 saakka.

5

LÄNSISATAMAN VESIALUEEN ASEMAKAAVAN HYVÄKSYMINEN SEKÄ KAMPIN KATUALUEEN JA LÄNSISATAMAN KORTTELEIDEN NRO 20257 - 20260 YM. ALUEIDEN (JÄTKÄSAARENKALLIO JA HIETASAARI) ASEMAKAAVAN MUUTTAMINEN (NRO 11770)

Khs 2008-986

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee hyväksyä 20. kaupunginosan vesialueen asemakaavan sekä 4. kaupunginosan katualueen ja 20. kaupunginosan kortteleiden nro 20257−20260 ja korttelin nro 20017 tontin nro 12 ja korttelin nro 20019 tontin nro 1, korttelin nro 20262 tontin nro 1 osan sekä satama-, katu-, tori-, liikenne-, vesi- ja suojaviheralueiden asemakaavan muutoksen (muodostuvat uudet korttelit 20800–20820) kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston 7.2.2008 päivätyn ja 11.12.2008, 23.3.2009 ja 25.5.2009 muutetun piirustuksen nro 11770 (osat 1 ja 2) mukaisena.

Lisätiedot:
Sippola-Alho Tanja, kaupunginsihteeri, puhelin 310 36024

LIITTEET	Liite 1	Asemakaavakartta nro 11770 (Jätkäsaari ja Hietasaari)
	Liite 2	Havainnekuva (Jätkäsaari ja Hietasaari)
	Liite 3	Kaupunkisuunnittelulautakunnan esitys 7.2.2008: Jätkäsaarenkallion ja Hietasaaren asemakaava- ja asemakaavan muutosehdotus (nro 11770), erillinen liite
	Liite 4	Kaupunkisuunnittelulautakunnan lausunto 11.12.2008: Jätkäsaarenkallion ja Hietasaaren asemakaava- ja asemakaavan muutosehdotuksesta annetut lausunnot (nro 11770), erillinen liite
	Liite 5	Kaupunkisuunnitteluviraston lausunto 23.3.2009: Jätkäsaarenkallion ja Hietasaaren asemakaava- ja asemakaavan muutosehdotuksesta annetut lausunnot (nro 11770), erillinen liite

20. kaupunginosan (Länsisatama) vesialueen asemakaavaehdotus sekä 4. kaupunginosan (Kamppi) katualueen ja 20. kaupunginosan (Länsisatama) kortteleiden nro 20257−20260 ja korttelin nro 20017 tontin nro 12 ja korttelin nro 20019 tontin nro 1, korttelin nro 20262 tontin nro 1 osan sekä satama-, katu-, tori-, liikenne-, vesi- ja suojaviheralueiden asemakaavan muutosehdotus (muodostuvat uudet korttelit 20800–20820)

Khs toteaa, että alue sijaitsee pääosin Länsisataman kaupunginosassa ja pieneltä osin Kampin kaupunginosassa. Alue rajautuu koillisessa Ruoholahdenrantaan rajautuviin kortteleihin ja idässä mereen Hietalahdessa. Luoteessa alueen rajana on Ruoholahden toteutetut asuinkorttelit. Lounaassa alueen rajaus kulkee Jätkäsaaren osayleiskaavan mukaista Länsisatamankadun linjausta pitkin.

Khs toteaa lisäksi, että Kvsto on 29.4.2009 merkinnyt tiedoksi maankäytön ja asumisen toteutusohjelman 2008–2017 seurantaraportin 3.4.2009. Samalla Kvsto on päättänyt täsmentää maankäytön ja asumisen toteutusohjelman tavoitekohtaa 5, Uustuotannon keskikokotavoitteet, seuraavasti:

– Asuntojen kokojakauman tulee vastata kysyntää.

– Omistusasuntotuotannossa ja osaomistusasuntotuotannossa tavoitteena on keskimäärin 75 huoneistoneliömetrin keskipinta-ala kaupunginosatasolla. Keskipinta-alatavoitetta ei sovelleta vuokra-asuntotuotannossa eikä asumisoikeusasuntotuotannossa.

– Keskipinta-alatavoitetta ohjataan ensisijaisesti tontinluovutuksella ottaen huomioon kulloinenkin huoneistotyyppikysyntä ja toteuttamisedellytykset. Kaavamerkintää käytetään vain poikkeustapauksissa.

– Voimassa olevissa asemakaavoissa esitetyistä asuntojen keskikokoa ohjaavista määräyksistä voidaan myöntää poikkeamislupa kaupunginhallituksen päätöksellä.

Asemakaavaehdotus sisältää kaavamääräyksen, jonka mukaan ”AK- ja AL-korttelialueilla asuntojen keskikoon on oltava vähintään 75 m². Määräys ei koske vuokra-asuntotuotantoa.” Onkin oletettavissa, että pitkään tavoitteena ollut vuokra-asuntotuotannon lisääminen on toteutumassa ja että etenkin pienehköjä vuokra-asuntoja rakennetaan vilkkaasti.

Khs katsoo, että kaavamääräys nykyisessä muodossaan on tarpeellinen, jotta Jätkäsaaren uusi kaupunginosa voisi olla myös lapsiperheiden asuinalue. Tavoitteena on selkeästi perhe-asuntojen lisääminen alueella.

Khs toteaa kuitenkin, että mikäli etenkin Hitas-asuntojen toteuttamisedellytykset alueella niin vaativat, 75 m²:n keskikokosäännöksestä on mahdollista poiketa kaupunginhallituksen päätöksellä. Kaikissa tapauksissa harkintavaltaa on poikkeamisessa rakennuslautakunnalla, joka voi nk. vähäisen poikkeamisvaltansa perusteella myöntää enintään noin 7 %:n suuruisia poikkeamisia keskikokotavoitteesta.

Khn vähemmistön (Kantola, Kopra, Laakso, Mäenpää, Peltokorpi, Puoskari ja Vesikansa) mielestä kaupunginvaltuustolle olisi tullut tehdä esittelijän ehdotuksen mukainen esitys, jossa kaavamerkinnässä AK- ja AL-korttelialueilla on 75 m²:n keskipinta-alavaatimus.

Tiivistelmä Asemakaava- ja asemakaavan muutosehdotus mahdollistavat pääosin tavarasatamakäytössä olleen alueen pohjoisimman osan muuttamisen asuin- ja työpaikka-alueeksi. Jätkäsaari täydentää merkittävästi Helsingin kantakaupunkia osana haluttuja merellisiä asuinalueita. Tämä asemakaavan muutos on ensimmäinen, joka valmistellaan kesällä 2006 voimaan tulleen Jätkäsaaren osayleiskaavan pohjalta.

Kaavan ensimmäisenä tavoitteena on laajentaa kantakaupunkia Jätkäsaareen. Kaupunkirakenteen ominaispiirteitä ovat tiiviit korttelit, maantasokerroksen liiketilat kokoojakatujen varsilla, rikas kattokerrosten maailma sekä sekoittuneet toiminnot. Kerrostaloasumisen kehittäminen on tärkeä osa jatkosuunnittelua ja rakentamisen ohjausta.

Toisena tavoitteena on rakentaa kaupunginosa, jossa myös lapsiperheet viihtyvät. Kantakaupungin lapsiluku on vähentynyt jatkuvasti. Lapsille turvallisessa kaupungissa päähuomio on liikenteessä ja siihen liittyvissä ratkaisuissa.

Kolmantena tavoitteena on toimiva joukkoliikenne. Jätkäsaaren joukkoliikenneratkaisu perustuu raitiovaunuliikenteeseen. Tavoitteena on mahdollisimman monipuolinen liikenneverkko ja tiheä vuoroväli.

Myös muistumia tavarasatamatoiminnoista säilytetään. Kaava-alueella sijaitsevat kaikki Jätkäsaaren suojeltavat rakennukset. Säilytettäviin kuuluvat laiturirakenteet ja viimeinen jäljelle jäänyt satamanosturi.

Kaavaehdotus osoittaa rakennusoikeutta asumiselle yhteensä 248 620 k-m², liiketiloille 18 190 k-m², toimistotiloille 36 650 k-m², hotellikäyttöön 63 411 k-m² ja julkisille rakennuksille 52 300 k-m². Aluetehokkuus on e = 1.27 ja keskimääräinen korttelitehokkuus e = 2.5. Kokonaiskerrosala on 419 171 m².

Alueen pinta-ala on 37,65 ha, josta maa-aluetta 33,6 ha ja vesialuetta 4,05 ha. Mechelininkadun katualueen osuus kokonaisalasta on 3,8 ha. Valtaosa alueesta on tavarasatamaan kuulunutta asfalttikenttää. Alueella toimii edelleen Helsingin toinen matkustajasatama.

Tavarasatamatoiminnot siirtyivät Vuosaareen 28.11.2008. Alue rakennetaan vaiheittain vuosina 2009–2017.

Lyhennelmä kaupunkisuunnittelulautakunnan esityksestä 7.2.2008

ja lautakunnan lausunnosta 11.12.2008 sekä kaupunkisuunnitteluviraston

lausunnosta 23.3.2009

Khs toteaa, että kaupunkisuunnittelulautakunta on 7.2.2008 esittänyt Khlle em. alueen asemakaava- ja asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston 7.2.2008 päivätyn piirustuksen nro 11770 mukaisena.

Lautakunnan päätös syntyi äänestyksen jälkeen.

Keskustelun kuluessa jäsen Puoskari jäsen Helistön kannattamana ehdotti, että asia palautetaan uudelleen valmisteltavaksi siten, että alueen asukaspysäköinnin pysäköintinormi palautetaan normista 1 autopaikka/115 k-m² normiin 1 autopaikka/150 k-m² ja että alueen pyörätiet sijoitetaan omille kaistoilleen ajoneuvoliikenteen yhteyteen.

Suoritetussa äänestyksessä esittelijän ehdotus voitti äänin 5–4 (Helistö, Alku, Buttler, Puoskari).

Lautakunta on antanut 11.12.2008 lausunnon pyydettyjen lausuntojen johdosta ja esittänyt kaavaehdotuksen hyväksymistä kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston 7.2.2008 päivätyn ja 11.12.2008 muutetun piirustuksen mukaisena. Muutoksia oli pidettävä olennaisina, minkä vuoksi uusi nähtävillä pito ja tarkistetut lausunnot olivat tarpeen.

Tällöin lautakunta hyväksyi yksimielisesti jäsen Palmroth-Leinon jäsen Helistön kannattamana tekemän seuraavan ehdotuksen.

Tonttien autopaikkamääräyksiä koskevasta asemakaavamääräyksestä

”Jos tontilla on kaupungin vuokra-asuntoja, voidaan niiden osalta toteuttaa autopaikkoja 20 % määräyksiä vähemmän”, poistetaan sana kaupungin.

Kaupunkisuunnitteluvirasto on 23.3.2009 antanut lausunnon muutetusta ehdotuksesta pyydettyjen lausuntojen ja muistutuksen johdosta. Virasto on esittänyt em. asemakaava- ja asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston 7.2.2008 päivätyn ja 11.12.2008 ja 23.3.2009 muutetun piirustuksen mukaisena.

./. Kaupunkisuunnittelulautakunnan esitys 7.2.2008 ja lausunto 11.12.2008 sekä kaupunkisuunnitteluviraston lausunto 23.3.2009 on jaettu valtuutetuille erillisinä liitteinä.

Lähtökohdat

Aloite Kaavoitustyö on käynnistetty kaupungin aloitteesta.

Maakuntakaava

Uudenmaan maakuntakaavassa (vahvistettu 8.11.2006) suunnittelualue on taajama-aluetta.

Yleiskaava

Helsingin yleiskaava 2002:ssa (Kvsto 26.11.2003, tullut kaava-alueella voimaan 23.12.2004) alue on asuin- ja työpaikka-aluetta. Yleiskaavassa Jätkäsaari on rajattu suunnittelualueeksi, jossa maankäyttömuotojen ja niiden välisten suhteiden sijainti ja rajaukset ratkaistaan yksityiskohtaisella kaavoituksella.

Jätkäsaaren alueelle on laadittu osayleiskaava, jonka Kvsto hyväksyi 21.6.2006 ja joka on tullut voimaan 18.8.2006. Osayleiskaavassa kaava-alue on pääosin kerrostalovaltaista, toiminnoiltaan sekoittunutta kaupunkirakennetta palveluineen ja työpaikkoineen. Keskellä on suuri puisto. Matkustajasatama jatkaa Jätkäsaaren ja Hernesaaren ranta-alueilla.

Asemakaavat

Alueella on osittain voimassa 12.12.1979 vahvistettu asemakaavan muutos nro 8043. Siinä alue on satama-aluetta ja satamatoimintaa palvelevien varastorakennusten korttelialuetta.

Alueella on lisäksi osittain voimassa 27.1.1981 vahvistettu asemakaavan muutos nro 8337, 16.1.1991 vahvistettu asemakaavan muutos nro 9590, 7.6.1993 vahvistettu asemakaava ja asemakaavan muutos nro 10030 ja 12.3.1997 vahvistettu asemakaavan muutos nro 10451 sekä 30.10.2004 vahvistettu asemakaavan muutos nro 11030.

Mechelininkadun katu- ja liikennealueella on voimassa 4.9.1992 vahvistettu asemakaava ja asemakaavan muutos nro 9771 sekä osittain myös 6.10.1999 vahvistettu asemakaavan muutos nro 10748. Vanhin alueella voimassa oleva asemakaava nro 117 on vuodelta 1916, ja se koskee Ruoholahdenrannan katualuetta. Satama-alueen raideliikennettä koskee 30.8.1968 vahvistettu asemakaava ja asemakaavan muutos nro 6000.

Kaupunkisuunnittelulautakunnan aiemmat päätökset

Lautakunta hyväksyi 12.4.2007 Jätkäsaaren aloitusalueen asemakaava- ja asemakaavan muutosluonnoksen laadittavan ehdotuksen pohjaksi.

Lisäksi lautakunta päätti yksimielisesti antaa seuraavat jatkosuunnittelua koskevat ohjeet:

1 Asemakaavaa laadittaessa tulee ottaa huomioon uudet pysäköinnin laskentaohjeet. Pysäköintiratkaisujen tulee olla tasapuoliset ja toimivat. Pysäköinti tulee mahdollisimman suuressa määrin sijoittaa rakennusten ja tonttien alle.

2 Asemakaavamerkintöihin lisätään, että valtaosa katoista pitää olla muita kuin tasakattoja.

3 Selvitetään energiasäästörakentamista alueella.

4 Selvitetään alueella olevan vanhan puhelinkioskin suojelutarve.

5 Sisääntuloportin tornitalojen arkkitehtuurin tulee sopeutua kantakaupungin ilmeeseen. Rakennusten arkkitehtuurista jatkosuunnitteluohjeet.

6 Tutkitaan autoilun ja pyöräilyn sijoittamista samalle väylälle.

7 Lisäksi lautakunta esittää, että kaupunkisuunnitteluvirasto selvittää voidaanko autopaikkojen rakentamiskustannukset kohdistaa käyttäjille.

Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti 7.6.2007, että Jätkäsaaren joukkoliikennejärjestelmän suunnittelua jatketaan lautakunnan listatekstissä esitetyn raitioliikennevaihtoehdon 2 pohjalta.

Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi 20.9.2007 Mechelininkadun julkisen ulkotilan ympäristösuunnitelman Itämerenkadun ja Jätkäsaarenlaiturin välillä jatkosuunnittelun pohjaksi.

Päätös syntyi kahden äänestyksen jälkeen.

Keskustelun kuluessa jäsen Helistö ehdotti jäsen Puoskarin kannattamana, että asia pannaan pöydälle.

Suoritetussa äänestyksessä ehdotus hylättiin ja lautakunta päätti jatkaa käsittelyä äänin 6–3 (Helistö, Buttler, Puoskari).

Keskustelun kuluessa jäsen Helistö ehdotti jäsen Puoskarin kannattamana, että asia palautetaan uudelleen valmisteltavaksi siten, että selvitetään ratkaisuja, joissa jalankulkua ei johdeta uuden siltamaisen kadun alta.

Suoritetussa äänestyksessä esittelijän ehdotus voitti äänin 6–3 (Helistö, Buttler, Puoskari).

Kaupunkisuunnittelulautakunta palautti 20.12.2007 Jätkäsaarenkallion ja Hietasaaren asemakaava- ja asemakaavan muutosehdotuksen (nro 11750) uudelleen valmisteltavaksi siten, että raitiovaunuliikenne sijoitetaan koko alueella omalle kaistalleen.

Päätös syntyi äänestysten jälkeen:

Keskustelun kuluessa jäsen Puoskari varajäsen Buttlerin kannattamana ehdotti, että asia palautetaan uudelleen valmisteltavaksi siten, että alueen asukaspysäköinnin pysäköintinormi palautetaan normista 1 autopaikka/115 k-m² normiin 1 autopaikka/150 k-m².

Suoritetussa äänestyksessä esittelijän ehdotus voitti äänin 5–4 (Helistö, Kolbe, Buttler, Puoskari).

Keskustelun kuluessa jäsen Puoskari varajäsen Buttlerin kannattamana ehdotti, että asia palautetaan uudelleen valmisteltavaksi siten, että alueen pyörätiet sijoitetaan omille kaistoilleen ajoneuvoliikenteen yhteyteen.

Suoritetussa äänestyksessä esittelijän ehdotus voitti äänin 5–4 (Helistö, Kolbe, Buttler, Puoskari).

Keskustelun kuluessa jäsen Puoskari varajäsen Buttlerin kannattamana ehdotti, että asia palautetaan uudelleen valmisteltavaksi siten, että raitiovaunuliikenne sijoitetaan koko alueella omalle kaistalleen.

Suoritetussa äänestyksessä Puoskarin ehdotus voitti äänin 6–3 (Lahti, Sandbacka, Anttila).

Alueen yleiskuvaus

Jätkäsaaressa sijaitsevalla kaava-alueella on tähän saakka toiminut pääosa Helsingin tavarasatamasta, joka on siirtynyt Vuosaareen 24.11.2008. Alueella jatkaa toimintaansa toinen matkustajasatama. Tavarasataman rakennusten purkutyöt on aloitettu. Kaava-alue rajautuu pohjoisessa Ruoholahden asuinkortteleihin ja Mechelininkadun ja Hietalahden rannan kautta Hietalahteen.

Koko Jätkäsaaren alue on alkujaan koostunut kolmesta saaresta, jotka olivat Jätkäsaari, Hietasaari ja Saukko. Luonnonympäristöstä ei ole mitään näkyvissä. Puita alueella kasvaa vain muutamia. Maapohja on pääosin täyttöä ja tasaista asfalttikenttää. Tavarasataman rakentaminen alueelle alkoi vuonna 1913. 1990-luvun puolivälissä Jätkäsaaressa käynnistettiin matkustajaliikenne pääosin Helsingin ja Tallinnan välillä.

Jätkäsaaren vanhimmat rakennukset sijaitsevat aloitusasemakaavan alueella. Entinen, talletusvarasto Tarmonkujalla, vuonna 1972 rakennettu ”Bunkkeri”, on Jätkäsaaren suurin rakennus, n. 40 000 brm2. Rakennusta ei suojella, mutta sille suunnitellaan uutta käyttöä. Lars Sonckin vuosina 1935 ja 1923 suunnittelemat makasiinirakennukset sekä Laivapojanaukiolla sijaitseva sataman hallintorakennus (1929) on jo suojeltu nykyisissä asemakaavoissa rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaina. Kaupunginmuseon lausunnon mukaan huutokonttori (1937 ja 1955) on suojeltava rakennus. Lisäksi Sonckin hallintorakennuksen edessä oleva betoninen, 1930-luvulta peräisin oleva puhelinkioski on kaupunginmuseon mukaan suojeltava. Nostureita Jätkäsaaressa oli kuusikymmenluvulla enimmillään yli kuusikymmentä. Kaava-alueella on jäljellä enää yksi nosturi, joka liittyy suojeltaviin makasiineihin.

Jätkäsaaren ajoneuvoliikenteestä suuri osa on ollut raskasta liikennettä, jota ovat sataman lisäksi aiheuttaneet Saukonpaadessa sijaitsevat yritykset. Alueen kevyen liikenteen väylät ovat Laivapojankadulla jatkuen kadulta pohjoiseen kohti Ruoholahtea. Matkustajasatamaan johtaa kevyen liikenteen yhteys Mechelininkadulta alueen itärantaa pitkin. Kaava-alueen pohjoisreunassa Laivapojankadun suuntaisesti on Ruoholahden asukkaiden pysäköintialue.

Matkustajasatamaa palvelevat tällä hetkellä bussilinjat 15 ja 15A. Raitiolinja 6 liikennöi kaava-alueen itäreunassa Ruoholahdenrantaan. Raitiolinja 8:n päätepysäkki on Ruoholahdessa Itämerenkadun päässä.

Alueella on nykyisiä toimintoja palvelevat yhdyskuntateknisen huollon verkostot. Satamalaitureita on rakennettu 1920-luvulta lähtien ja osa niistä on jätetty täyttömaiden alle.

Keskeiset ympäristötekijät

Alueen rakennettavuus on perustamisen kannalta vaihteleva. Vanhojen saarien kohdalla luonnonmaakerrokset ja louhittu kalliopohja ovat lähellä maanpintaa ja rakennettavuus hyvä. Muutoin alue on suurelta osin täyttömaata.

Maaperän pilaantuneisuutta on alueella tutkittu n. 210 tutkimuspisteestä, jotka kattavat koko kaava-alueen. Pilaantuneisuustiedot tarkentuvat maaperän kunnostamisen yhteydessä. Maaperän pilaantuneisuus on epätasaisesti ja satunnaisesti esiintyvää sekä haitta-aineittain että alueellisesti. Jätkäsaaren alueella merkittävin pilaantunut alue on entinen 1940-luvulle asti käytössä ollut kaatopaikka, jonka pohjoisreunan arvioidaan ulottuvan kaava-alueen eteläosaan. Pohjavedessä on havaittavissa pintavesille tyypillisiä alkuaineita ja niiden yhdisteitä ja talousvesinormit ylittäviä hiilidioksidipitoisuuksia kesäaikaan.

Länsisataman alusliikenne aiheuttaa kaasu- ja hajupäästöjä. Näitä on tutkittu päästömittauksilla ja leviämismallinnuksilla. Alusten kaasumaiset päästöt jäävät kaikkien ohjearvotasojen alapuolelle. Myös häiritsevä hajuhaitta jää suositustasoa vähäisemmäksi.

Tällä hetkellä alueen melulähteitä ovat tavarasataman liikenne, toiminta ja alukset, matkustajasataman liikenne ja alukset sekä Hernesaaren helikopterikenttä. Päiväaikana ei ole varsinaisia meluongelmia nykyisillä asuinalueilla.

Alueen nykyinen maanpinnan korkeusasema on pääosin +2,2…+3,5. Kaava-alueella suunniteltu maanpinnan korkeustaso ylittää tason +2,75 lukuun ottamatta Jätkäsaarenlaiturin laiturialuetta ja suojeltujen makasiinirakennusten itäpuolta. Uudisrakentaminen suunnitellaan siten, että meriveden pinta voi nousta tasolle +2,75 ilman että se aiheuttaa haittaa rakenteille, viihtyvyydelle tai terveydelle.

Jätkäsaaren osayleiskaavavaiheen mukaiselle kaupunkirakennemallille tehtiin tuulisuuskartoitus sekä tuulen ja pakkasen yhteisvaikutuksen arviointi tuulitunnelikokeen, tuulitilaston ja lämpötilatilaston avulla. Kaava-alue on tuulisuuden kannalta samanlainen kuin nykyinen Ruoholahden tai Hietalahden alue. Tuulisuudella on vaikutusta viihtyvyyteen lähes koko Jätkäsaaren alueella. Tulosten perusteella rakennuksilla ja umpikorttelirakenteella on selvä tuulelta suojaa antava vaikutus.

Tavoitteet Jätkäsaari on Helsingin yksi merkittävimmistä rakentamiskohteista 2010-luvulla. Asemakaava- ja asemakaavan muutosehdotuksen tavoitteena on muuttaa pääosin tavarasatamakäytössä ollut alue viihtyisäksi ja eläväksi osaksi Helsingin merellistä kantakaupunkia. Tavoitteena on toiminnallisesti monipuolinen kaupunginosa, jossa työ, asuminen, vapaa-aika ja virkistys lomittuvat toisiinsa.

Jätkäsaaren kantakaupunkimaisen rakenteen ominaispiirteitä ovat tiiviit korttelit, maantasokerroksen liiketilat kokoojakatujen varsilla, rikas kattokerrosten maailma sekä sekoittuneet toiminnot. Lisäksi raitiovaunuliikenteeseen perustuva joukkoliikenneratkaisu korostaa alueen yhteyttä vanhaan kantakaupunkiin. Jätkäsaaren omaleimaisuutta korostavat muistumat tavarasatamatoiminnoista, joita pyritään säästämään. Tavoitteena on säilyttää sataman jäljiltä jäämä ”karheus” ja avomeren läsnäolo pitkine näkymineen myös uuden alueen kaupunkikuvassa.

Kaava-alueella sijaitsevat kaikki Jätkäsaaren suojeltavat rakennukset. Arvokkaimmat talot suojellaan ja käyttökelpoiset rakennukset säilytetään ja niille etsitään uusi käyttö. Myös laiturirakenteet merkintöineen ja viimeinen jäljelle jäänyt satamanosturi suojellaan asemakaavassa.

Tavoitteena on rakentaa kaupunginosa, joka on houkutteleva lapsiperheille. Kerrostaloasumisen kehittäminen on eräs jatkosuunnittelun ja rakentamisen ohjauksen painopisteistä. Tavoitteena on lisätä perheasuntojen tarjontaa kantakaupungissa. Liikenneturvallisuutta tarkastellaan nimenomaan lasten näkökulmasta. Lapsille turvalliseksi, esteettömäksi ja viihtyisäksi suunniteltu kaupunki on hyvä asua ja toimia kaikkien ikä- ja liikkujaryhmien kannalta. Alueen suunnittelussa otetaan huomioon myös ikääntyneiden suhteellisen osuuden kasvaminen. Esteettömyyttä korostetaan ja tullaan toteuttamaan rakentamisen kaikilla osa-alueilla.

Tavoitteena on rakentaa kestävän kehityksen mukaiseen liikenneratkaisuun painottuva kaupunginosa. Osana Jätkäsaaren suunnittelua on laadittu selvitys liikkumisen ohjauksen soveltuvuudesta alueella.

Asemakaava- ja asemakaavan muutosehdotus

Käsiteltävänä olevan asemakaavan pohjalta rakennetaan n. 40 % Jätkäsaaren kokonaiskerrosalasta. Alueen keskelle rakennetaan ensimmäinen osa Hyväntoivonpuistosta. Puiston ympärille muodostuu laaja autoton alue. Kaupunkimaiset, katulinjaan rakennetut korttelit ovat Jätkäsaarelle tunnusomaisia. Alueen kortteleiden silhuetti säilytetään Helsingin kantakaupungille tyypillisesti melko tasakorkuisena. Korkeimmat rakennukset, kaksi hotellitornia, jotka ovat alueen korkeimmat rakennukset, toimivat sisääntuloportteina alueen koilliskulmassa.

Alueelle rakennetaan peruskoulu, lastentalo, kolme pysyvää päiväkotia sekä kattavat kaupalliset palvelut kokoojakatujen varsille. Bunkkeriin rakennetaan liikunta- ja nuorisokulttuurin keskus. Liiketilat sijoittuvat pääosin kokoojakatujen eli Tyynenmerenkadun, Välimerenkadun ja Länsisatamankadun katutasoon. Toimitiloja sijoitetaan kokoojakatujen varsille ja sataman puoleiselle alueelle lisäämään toimintojen monipuolisuutta alueella.

Mitoitus Alueen pinta-ala on 37,6 ha, josta maa-aluetta on 33,7 ha ja vesialuetta 3,9 ha. Alueesta lähes 4 ha on Mechelininkadun katualuetta, jossa lähinnä muutetaan liikennejärjestelyjä.

Alueen yhteenlaskettu rakennusoikeus on 419 171 k-m², joka jakautuu seuraavasti:

Asunnot	248 620 k-m²	n. 6 400 asukasta
Liiketilat	18 190 k-m²	n. 350 työpaikkaa
Toimistot	36 650 k-m²	n. 750 työpaikkaa
Hotellit	63 411 k-m²	350–450 huonetta
Julkiset rakennukset	52 300 k-m²

Säilyviä rakennuksia on 55 921 k-m², jotka sisältyvät kerrosaloihin.

Aluetehokkuus e = 1.27 ja asuinrakennusten korttelialueiden keskimääräinen tehokkuus e = 2.5.

Asuinrakennusten korttelialueet (AK ja AKS)

Hietasaaren ja Jätkäsaarenkallion alue muodostuu kahdesta rivistä kantakaupunkimaisia umpikortteleita, joiden välissä kulkevat polveilevat kevyen liikenteen raitit avautuen tonttikatujen risteyskohdissa pieniksi aukioiksi. Kujien toisella puolella olevat rakennusmassat ovat kantakaupungin ratkaisuista poikkeavia, n. 2 ½-kerroksisia rakennuksia, jotka tuovat valoa ja väljyyden tuntua kapeille kujille.

Asuinrakennukset ovat räystäslinjaan asti pääasiassa 5–6-kerroksisia. Näiden kerrosten yläpuolella kaksi ylintä kattokerrosta muodostavat oman miljöönsä ehjän räystäslinjan yläpuolella. Asuinrakennusten kattomaailma on rikas ja hengeltään ”pariisilainen”, positiivisella tavalla levoton. Kattokerrosten rakennusmassat terassipihoineen jäsentyvät pien- ja rivitaloille tyypilliseen tapaan. Ratkaisulla luodaan uudentyyppisiä asuntoratkaisuja kerrostalorakentamiseen.

Kokoojakaduilla asuinrakennusten ensimmäiset kerrokset on varattu liiketiloiksi. Toinen kerros voi olla joko asuin- tai toimistokäytössä. Lisäksi pieniä aukioita tonttikatujen varsilla elävöitetään kaavoittamalla niitä rajaavien rakennusten ensimmäisiin kerroksiin pieniä liike- ja asukaspalvelutiloja.

Asuinkortteleiden pihat rakennetaan toisiinsa rajautuvien tonttien osalta yhteisiksi leikki- ja ulko-oleskelutiloiksi. Jokaiselle sisäpihalle tulee olla vähintään yksi esteetön yhteys katualueelta ulkotilassa. Osa alueen päiväkodeista on integroitu asuinkortteleihin.

Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueet (AL)

Korttelissa 20801 on parhaillaan käynnissä kilpailu energiatehokkaasta rakentamisesta ja arkkitehtuurista (nk. Sitran hanke). Korttelin eri toiminnat voivat integroitua yhteen ja korttelin sisäiseen rakenteeseen haetaan kilpailun avulla uusia ratkaisuja.

Hotellirakennusten korttelialueet (KL-1)

Kortteleiden 20007 ja 20803 hotellit torneineen Jätkäsaarenlaiturin ja Välimerenkadun liittymässä muodostavat porttiaiheen korostaen Jätkäsaareen saapumista. Tornit ovat 16-kerroksisia. Niiden arkkitehtuurin tulee sopeutua kantakaupungin ilmeeseen hahmoltaan ja materiaaleiltaan.

Lars Sonckin suunnittelemissa makasiineissa asemakaava mahdollistaa rakennusten yhdistämisen toisiinsa yksikerroksisella osalla. Pohjoisempaan rakennukseen saa sijoittaa myös toimistotiloja.

Toimitilarakennusten korttelialueet (KTY)

Länsisataman kaupunginosan suuret toimistotalot on keskitetty Ruoholahteen ja Salmisaareen. Jätkäsaaressa laajimmat toimistokorttelit ovat sataman läheisyydessä ja rajoittavat myös laivamelun leviämistä asuin- ja virkistysalueelle. Kantakaupungissa toiminnot ovat sekoittuneita. Asuinkorttelien varjoisimmissa kulmissa on korttelialueet n. 4 500 k‑m²:n suuruisille toimitilarakennuksille.

Yleisten rakennusten korttelialueet (YU, YO, YL, Y)

Korttelissa 20802 sijaitsevan huutokonttorin 1930-luvulla rakennettuun osaan suunnitellaan Jätkäsaaren suunnittelua ja rakentamista esittelevää informaatiokeskusta. 1950-luvun 3-kerroksiseen osaan on tulossa Jätkäsaaren pelastusasema.

Korttelin 20820 matala osa on osoitettu isolle, viiden ryhmän päiväkodille. Korttelin piha-alueesta suuri osa kuuluu päiväkodin tonttiin. Muut alueen päiväkodit ovat asuinrakennusten korttelialueilla.

Jätkäsaaren ensimmäinen peruskoulu (8 000 k-m²) sijaitsee korttelissa 20810. Sen itäpuolella sijaitsee liikuntataloksi suunniteltu Bunkkeri, jolloin koulu ei välttämättä tarvitse omia liikuntatiloja. Mm. alkuopetusta ja päiväkotitoimintaa sisältävä Lastentalo (3 000 k‑m²) on samassa korttelissa liikuntatalon kanssa.

Sataman talletusvarasto, Bunkkeri on osoitettu liikunta- ja nuorisotiloiksi. Rakennuksessa on tilaa myös kirjastolle ja nuorisotiloille. Näiden lisäksi rakennuksessa on tilaa yksityisille toimijoille vuokrattavaksi.

Lähipalvelurakennusten korttelialue (PL)

Välimerenkadun varrelle, kortteliin 20017 voidaan sijoittaa raitiotiesähkön syöttöasema, sähkömuuntamo, muita teknisiä tiloja sekä kahvila.

Autopaikkojen korttelialueet (LPA, LPA-1)

Korttelissa 20017 sijaitseva pysäköintilaitos ja pysäköintipaikat säilyvät nykyisellään. Korttelin 20007 pysäköintialue laajenee n. 25 autopaikalle ja korttelin 20019 pienenee noin sadalla autopaikalla. Hietasaaren puolella osa tonttikatujen kadunvarsipaikoista on merkitty autopaikkojen korttelialueiksi (LPA) kaupungin vuokra-asuntotuotantoa varten.

Kadut ja aukiot

Jätkäsaaressa julkiset tilat muodostuvat tiiviin korttelirakenteen rajaamista katutiloista ja aukioista, jotka ovat luonteeltaan kaupunkimaisia. Kaupunkikuvallisissa ratkaisuissa lähtökohtana on keskustaan liittyvien vanhojen asuinalueiden henki, meren läheisyys ja satama-alueen muistumat. Alueen pääkadut ovat bulevardikadun moderneja sovelluksia. Niitä reunustavat köynnösistutetut ristikkopylväät, jotka toimivat samalla sekä raitiovaunuliikenteen ajojohtojen kannatinpylväinä että valaisinpylväinä. Tonttikadut päättyvät puiston reunalle kevyen liikenteen jatkuessa puiston läpi. Aukiot muodostavat erilaisten kaupunkitilojen sarjan asuinalueiden keskellä sekä ranta-alueilla.

Mechelininkadun liittymässä ajoneuvoliikenteen sujuvuutta parannetaan poistamalla toinen Jätkäsaaren liittymistä ja kadun linjausta muutetaan sujuvammaksi. Mechelininkadun alittava kevyen liikenteen yhteys, Länsilinkki suunnitellaan aukiomaisena, osin vihreänä kaupunkitilana. Liikennesilta toteutetaan ympäristötaideteoksena.

Puistoalueet (VP)

Kaava-alueen keskelle rakennetaan uuden kaupunginosapuiston ensimmäinen osa. Puistossa maanpintaa nostetaan nykyisestä n. +3 tasosta korkeimmillaan noin tasoon +10. Hyväntoivonpuisto yhdistää Ruoholahden asuinkorttelit rantaan osayleiskaava-alueen eteläpäässä ja on samalla Jätkäsaaren yksi tärkeistä tunnistettavuustekijöistä. Puiston läpi kulkee esteetön pääreitti, joka johtaa alueen muihin puistoihin ja meren rantaan. Kevyen liikenteen väylät jatkuvat puistosta silloilla Länsisatamankadun ja Välimerenkadun ylitse.

Puistossa on mm. kolmen päiväkodin piha-alueet ja pelikenttä. Välimerenkadulta rakennetaan puiston kautta maanalainen ajoyhteys kalliopysäköintilaitokseen. Länsisatamankadun pelikentän alle rakennetaan maanalainen pysäköintilaitos. Puiston itäreunan alle on varauduttu rakentamaan vielä yksi maanalainen pysäköintilaitos, johon on yhteys Hietasaaren asuntokortteleista. Pysäköintilaitoksista on käynti- ja kuiluyhteyksiä puiston viereisiin rakennuksiin. Länsisatamankadun varrella on pysäköintilaitokseen liittyen varaus liiketilalle.

Maanalaisten pysäköintilaitosten ajoyhteydet vaikuttavat olennaisesti puiston muotoiluun, puiston ja katujen rajakohdan kaupunkikuvaan sekä kevyen liikenteen yhteyksiin. Tuki- ja luiskarakenteet ja niihin liittyvä maastonmuotoilu käsitellään ympäristötaiteen keinoin.

Liikenne Jätkäsaaren suurimmat liikennemäärät ovat kaava-alueella sijaitsevalla Jätkäsaarenlaiturilla, jonne koko Jätkäsaaren rakennuttua tulee liikenne-ennusteen mukaan n. 20 000 autoa vuorokaudessa. Saukonpaadesta Ruoholahteen rakennettavaa Crusellinsiltaa tulee käyttämään n. 10 000 ajoneuvoa vuorokaudessa. Alueen tonttikatujen ajoneuvoliikenne tulee olemaan vähäistä, koska läpikulkuliikennettä ei ole.

Alueen katuverkko on hierarkkinen. Alueen pääkadut ovat vaihtelevasti n. 24–30 m leveitä kokoojakatuja, joihin kapeammat tonttikadut liittyvät. Ajoneuvoliikenteen osalta tonttikadut ovat umpikatuja, mutta kevyen liikenteen reitit jatkuvat katkeamattomina puistoon ja sen poikki. Tonttikadut risteävät sekä Jätkäsaarenkallion että Hietasaaren asuinalueiden keskellä kulkevien kevyen liikenteen raittien kanssa. Aukiomaisissa risteyksissä kevyt liikenne on etusijalla.

Katualueet ovat mahdollisimman kapeita kaupunkimaisen liikenneympäristön aikaansaamiseksi ja ajonopeuksien hillitsemiseksi. Miltei kaikkien katujen molemmilla puolilla on kadun suuntaista pysäköintiä. Kokoojakaduilla jalankulku ja pyöräily on eroteltu. Pyöräliikenne on yksisuuntaista. Hyväntoivonpuiston kevyen liikenteen esteetön pääreitti jatkuu alueen läpi pohjoiseen Ruoholahden metroasemalle.

Pyöräily

Asemakaavaehdotusta laadittaessa tutkittiin kaupunkisuunnittelulautakunnan kehotuksesta kahta vaihtoehtoa kokoojakatujen pyöräilyliikennettä varten. Vaihtoehdossa 1 pyöräliikenne on yksisuuntaisena pyörätienä jalankulkureitin vieressä. Vaihtoehdossa 2 yksisuuntaiset polkupyöräkaistat on sijoitettu ajoväylän yhteyteen.

Vaikka pyöräliikenne on ajoväylän yhteydessä sujuvampaa, pyöräkaistat jalankulun vieressä on turvallisempi ratkaisu, koska alueella on päädytty kadunvarsipysäköintiin. Lisäksi vaihtoehto on turvallisempi yli 12‑vuotiaalle lapselle, joka ei saa enää ajaa jalkakäytävällä. Lapset ovat tärkeä teema koko Jätkäsaaren alueen suunnittelussa, joten liikenneratkaisussa korostetaan lasten kannalta turvallisia ratkaisuja. Lisäksi pyörätie jalkakäytävän yhteydessä jatkaa kaupungissa jo omaksuttua logiikkaa. Helsinkiä on arvosteltu liian monien erilaisten ratkaisujen käytöstä pyöräteillä.

Vaihtoehtotarkastelua varten kartoitettiin kokemuksia myös niistä Euroopan maista, joissa pyöräilyn asema liikennemuotona on vahvempi kuin Suomessa. Hollannin suunnitteluohjeet eivät liikenneturvallisuussyistä suosittele pyöräkaistoja, mikäli niiden vieressä on pysäköintiä. Vanhoissa pyöräilykulttuurikaupungeissa, kuten Kööpenhaminassa ja Amsterdamissa, pyöräkaistat ovat olleet lähinnä tilapäisratkaisuja.

Kaupunkisuunnittelulautakunnan hyväksymä asemakaavaehdotus on vaihtoehdon 1 mukainen, missä pyöräily on jalkakäytävän yhteydessä.

Joukkoliikenne

Jätkäsaaren kaavoituksessa on alusta alkaen ollut tavoitteena mahdollisimman hyvä joukkoliikenne. Yhdessä liikennelaitoksen kanssa on selvitetty Jätkäsaaren alueen tulevia joukkoliikennejärjestelyjä. Vaihtoehtotarkasteluissa tutkittiin sekä busseihin että raitiovaunuihin perustuvia vaihtoehtoja. Linjastovaihtoehdoista parhaimmaksi osoittautui keskustayhteyksiä ja metroliityntää tukeva raitioliikennevaihtoehto.

Kaupunkisuunnittelulautakunnan ja joukkoliikennelautakunnan hyväksytyssä vaihtoehdossa raitiolinjat 6 ja 9 jatkavat Jätkäsaareen keskustan suunnasta ja raitiolinja 8 jatkaa Ruoholahdesta joko Jätkäsaareen tai Salmisaareen.

Joukkoliikennejärjestelyjen vaiheittaista rakentamista on valmisteltu yhdessä liikennelaitoksen kanssa. Koska sekä alueelle jäävä matkustajasatama että ensimmäiset rakennushankkeet keskittyvät alueen itälaidalle, alueen ensimmäinen raitiovaunulinja on suunniteltu Tyynenmerenkadulle. Yhteys kulkee suoraan Ruoholahdenkatua Kamppiin ja edelleen rautatieasemalle. Jätkäsaaren päätepysäkki sijaitsee ensimmäisessä vaiheessa Länsiterminaalin läheisyydessä.

Raitiotiet sijaitsevat Jätkäsaaren kokoojakatujen keskellä omilla kaistoillaan. Pysäkit on sijoitettu keskeisesti siten, että kävelyetäisyys asunnoista ja työpaikoilta on alle 300 m. Kaavassa on osoitettu liiketilaa pysäkkien läheisyyteen.

Kaupunkisuunnittelulautakunta palautti 20.12.2007 asemakaavaehdotuksen (nro 11750) uudelleen valmisteltavaksi siten, että raitiovaunuliikenne sijoitetaan koko alueella omalle kaistalleen. Päätös koski Välimerenkatua, jota tässä asemakaavaehdotuksessa on levennetty välillä Laivapojankatu–Hyväntoivonpuisto siten, että raitiovaunuliikenteelle on omat kaistat koko kadun pituudella.

Liikkumisen ohjaus

Liikkumisen ohjauksella tarkoitetaan yksin omalla autolla ajamiselle vaihtoehtoisten kulku- ja toimintatapojen edistämistä ja rohkaisemista siten, että henkilöautoliikenne sekä siitä aiheutuvat haitat vähenevät.

Asemakaavatyön yhteydessä on selvitetty, mitä liikkumisen ohjauksen keinoja erityisesti Jätkäsaaressa voitaisiin soveltaa. Tällaisia asemakaavassa toteutettuja toimenpiteitä ovat mm: jalankulkua ja pyöräilyä suosivat katuverkon suunnitteluratkaisut ja korkeatasoinen joukkoliikenne pysäkkiratkaisuineen. Monia toimenpiteitä suunnitellaan myöhemmässä vaiheessa, kuten yhteiskäyttöauton käyttömahdollisuutta ja Ruoholahden metroaseman pyörien liityntäpysäköintiä. Joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen informaatiotarjonta ja pysäkkipalvelut ovat myös jatkosuunnittelussa tärkeitä.

Pysäköinti ja huoltoliikenne

Alueen autopaikkavelvoitetta on asemakaavassa tarkistettu lausuntojen pohjalta. Entinen asukaspysäköintivelvoite 1 autopaikka/115 k-m² on muutettu muotoon vähintään 1 autopaikka/125 k-m², joka on sama kuin muualla keskusta-alueella. Vuokra-asuntotuotannon osalta sallitaan toteuttaa 20 % vähemmän autopaikkoja.

Lähes kaikilla kaduilla on vieras- ja asiointipysäköintiä kadun molemmin puolin. Asukas- ja työmatkapysäköinti on lähes kokonaan maanalaisissa laitoksissa. Jätkäsaaressa kaikki pysäköinti on maksullista.

Alueella oleva kallioresurssi hyödynnetään n. 900 autopaikan pysäköintilaitokseen, kunnallistekniikan työtukikohdaksi ja jäteasemaksi. Ajoyhteys laitokseen on Välimerenkadulta. Pysäköintilaitos palvelee pääasiassa Jätkäsaarenkallion alueen asukaspysäköintiä. Työtukikohta on kaupungin käyttöä varten ja se varustetaan myös yhteisväestönsuojaksi. Maanalaisista tiloista on hissi-, porras- ja kuiluyhteyksiä maanpäällisiin rakennuksiin.

Jätkäsaareen rakennetaan alueellinen jätteen putkikeräysjärjestelmä, mikä vähentää huomattavasti jäteautoliikennettä asuntokortteleissa. Pienten liiketilojen, toimistotilojen ja päiväkotien huolto tapahtuu pääosin katualueilta. Hotellien huolto hoidetaan tonttien alueilla.

Julkiset palvelut

Jätkäsaaren kaava-alueen tuleva peruskoulu (8 000 k-m²) sijaitsee Hietasaaren alueella Bunkkerin vieressä. Bunkkerin pohjoispuolella sijaitsevassa lastentalossa (3 000 k-m²) on peruskoulun alkuopetusta ja päiväkotitoimintaa. Koulun sisäliikuntatilat on tarkoitus sijoittaa viereiseen Bunkkeriin rakennettavaan liikuntakeskukseen ja ulkoliikuntapaikat koulun eteläpuolelle kaavoitettavaan liikuntapuistoon.

Päiväkotien osalta vakiintuneeksi lapsimääräksi on arvioitu n. 570 alle kouluikäistä lasta, joista 1–6-vuotiaita olisi yhteensä 485. Päiväkotipaikkojen tarpeeksi arvioidaan 90 % päivähoitopaikoista, jolloin pysyvien päiväkotipaikkojen tarve on 280. Pysyviä päiväkoteja tulee lastentalo mukaan lukien neljä. Tilapäisiä päiväkoteja tarvitaan yksi. Lisäksi varaudutaan ryhmäperhepäiväkoteihin.

Erilaisten harrastus- ja kulttuuriyhteisöjen ylläpitämien vapaa-ajan toimitilojen lisäksi varataan asukastiloja asukkaiden omaehtoista toimintaa varten. Asukastilat on mahdollista sijoittaa rakennuksiin tonttien yhteisinä Hietasaarenkujan ja Jätkäsaarenkujan aukioiden varrelle.

Bunkkeriin, alueen suurimpaan rakennukseen, esitetään erilaisten liikuntapalvelujen, palloilutilojen ja liikuntasalien sekä uimahallin sijoittamista. Uimahalli palvelee kaikkia eteläisiä kaupunginosia. Bunkkeriin tulee erilaisia palloilu- ja tanssisaleja, kuntosali sekä tiloja taistelu-urheilulajeille. Liikuntakeskus liittyy luontevasti rakennuksen eteläpuolelle suunniteltuun liikuntapuistoon.

Alueen pohjoisosaan, vanhaan huutokonttorin rakennukseen sijoittuu Jätkäsaaren pelastusasema. Tontille voi sijoittaa myös pelastusajoneuvojen polttoaineenjakelupisteen. Pelastusaseman sijoittaminen Huutokonttoriin on kaupunkirakenteen sekoittuneiden toimintojen tavoitteiden mukainen.

Kaupalliset palvelut

Kaava-alueella liiketilat sijoittuvat pääosin kokoojakatujen varsille katutasoon. Alueella on lisäksi kolme hotellitonttia liiketilavarauksineen. Matkailu tulee olemaan merkittävä alueen toimintoja leimaava tekijä. Länsisataman matkustajamäärät ovat korkeat ja määrä on ollut tasaisesti kasvussa.

Suojelukohteet

Lars Sonckin suunnittelemat satamamakasiinit on suojeltu jo vuoden 1979 asemakaavassa merkinnällä ark. Rakennuksille on nyt merkitty suojelumääräys sr-1. Sonckin suunnittelema entinen sataman hallintorakennus Ruoholahden rajalla sekä huutokonttori on merkitty suojelumääräyksellä sr-2. Puhelinkioski sataman hallintorakennuksen vieressä säilytetään ja kunnostetaan.

Yhdyskuntatekninen huolto

Ruoholahden nykyiseen asuinalueeseen liittyvä osa voidaan liittää nykyisiin vesihuollon verkostoihin pienin muutoksin. Muuta aluetta varten tarvitaan uusi verkosto, mutta nykyistä verkostoa voidaan käyttää rakentamisen alkuvaiheessa hyväksi. Alueen tulvareitit sijaitsevat yhtä lukuun ottamatta kaduilla ja raiteilla. Sadevesiviemäreiden korkeusasema pyritään pääsääntöisesti sijoittamaan merivedenpinnan yläpuolelle.

Kaikki rakennukset on mahdollista liittää kaukolämpöverkostoon. Alue ei tarvitse omaa sähköasemaa.

Jätkäsaarenkallion maanalaisen pysäköintilaitoksen yhteyteen on suunniteltu rakennusviraston varikkoa ja jäteasemaa. Jäteasema tulee palvelemaan koko Jätkäsaaren aluetta.

Alueen suunnittelussa on varauduttu nykyaikaisen tietoliikenneverkoston rakentamiseen.

Kalliotiloja voidaan varustaa väestönsuojiksi, jotka kattavat suojatarpeen lähes koko kaava-alueella lukuun ottamatta hotellikortteleita.

Maaperän rakennettavuus ja puhtaus

Maaperän pilaantuneisuus joudutaan ottamaan huomioon koko kaava-alueella. Jätkäsaarenkallion ja Hietasaaren alueelle on laadittu kohdekohtaiseen riskinarviointiin perustuva yleissuunnitelma pilaantuneen maan puhdistamisesta ja hyötykäytöstä. Puistoalueelta on asemakaavassa varattu alueita pilaantuneen maan sijoittamiseksi.

Alueella käytetään pääasiallisena perustamistapana maanvaraista perustamista. Osaksi joudutaan käyttämään paaluperustusta. Pohjarakennuskustannukset ovat n. 35–200 euroa/k-m² riippuen kerrosten lukumäärästä. Edullisimmat rakennuspaikat sijaitsevat Hietasaaren ja Jätkäsaaren kohdilla ja kalleimmat rakennuspaikat saarten välisessä painanteessa. Kunnallistekniikka voidaan rakentaa maanvaraisesti. Jätkäsaarenlaiturin nykyiset rantamuurit ovat käyttökelpoisia.

Meluntorjunta

Kaava-alueelle on tehty useita meluselvityksiä ja meluntorjuntasuunnitelmia eri suunnitteluvaiheissa ja niitä tarkentaen. Lähtökohtana on ollut matkustajasataman jääminen alueelle ja sen kehittäminen pääasiassa nykyisen terminaalin eteläpuolella ja Hernesaaren puolella. Korttelirakenteen suunnittelussa on pidetty tärkeänä rajoittaa kokoojakatujen ja matkustajasataman melun leviämistä asuntoalueelle ja Hyväntoivonpuistoon.

Ajoneuvoliikenne aiheuttaa meluhaittaa kokoojakatujen varsilla. Rakennuskorttelit on suljettu katujen suuntaan ja niiden pihoille liikenteen äänet eivät juuri yllä. Liikuntapuiston pohjoisosaan leviää melua sekä Valtamerenkadulta että Länsisatamankadulta. Koulun lähistöllä keskiäänitaso on 45–50 dB, joka on alle ohjearvotason 55 dB.

Päiväaikana matkustajasataman laivat eivät aiheuta merkittävää meluhaittaa. Ainoastaan korttelin 20809 kadun puoleisella osalla laiva- ja satamamelu ylittää 60 dB(A) katutasossa sekä päivällä että yöllä. Melualueella sijaitsevan asuinrakennuksen osalta meluntorjunta on otettu huomioon kaavamääräyksissä.

Matkustajasatamassa yöpyvä alus aiheuttaa melua sataman lähistöllä, mikäli apukonetta käytetään. Kortteleiden sisäpihoille melu ei yllä, mutta lähimpien kortteleiden ylimmissä kerroksissa parvekkeet tulee sijoittaa suojaiselle puolelle. Sataman puoleisten seinärakenteiden suunnittelussa tulee ottaa huomioon laivakoneen äänen taajuusalue, joka poikkeaa liikennemelun taajuusalueesta.

Nimistö Nimistötoimikunnan päätöksen mukaan (7.6.2006) kaava-alueen uudet pääkadut ovat Välimerenkatu ja Tyynenmerenkatu.

Välimerenkadun poikkikadut ovat Malagankatu ja Livornonkatu ja Tyynenmerenkadun poikkikadut Juutinraumankatu, Suezinkatu, Kap Hornin katu ja Rionkatu.

Nimistössä jo ennestään esiintyvä Länsisatamankatu jatkuu kaava-alueen länsireunassa. Sen poikkikatu on Hyväntoivonkatu.

Aluetta kaarevalinjaisena halkaiseva puisto on Hyväntoivonpuisto.

Alueen kevyen liikenteen kujat ovat Hampurinkuja, Jätkäsaarenkuja, Hietasaarenkuja ja Länsisatamankuja.

Nimistötoimikunnan perusteluna ovat Helsingin Sataman kauppamerenkululle tärkeät reitit, paikat ja kaupungit sekä alueelle täyttömaan alle piiloon jääneiden saarten nimet.

Nimistötoimikunnan päätöksen mukaan (12.12.2007) Mechelininkadun eteläpään katuaukio on Länsilinkki.

Toteuttamisen vaikutukset

Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen ja rakennettuun ympäristöön

Kaavan toteuttaminen muuttaa alueen kokonaan entisestä. Aidattu ja ulkopuolisilta suljettu tavarasatama muuttuu toiminnalliseksi ja rakenteelliseksi osaksi Helsingin merellistä kantakaupunkia. Asuinkerrosalan merkittävä lisäys alueella vahvistaa kantakaupunkia toiminnallisesti. Kaavaehdotuksessa on otettu huomioon kantakaupunkimaisen rakenteen ja mittakaavan jatkuminen Jätkäsaaressa.

Alueen rakentuminen vahvistaa myös Ruoholahden asemaa osana kantakaupunkia. Mechelininkadun uusien liikenne- ja ympäristöjärjestelyjen myötä sekä Ruoholahti että Jätkäsaari ovat toiminnallisesti paremmin yhteydessä kantakaupunkiin. Myös Ruoholahden viheralueet täydentyvät Hyväntoivonpuiston toteuduttua.

Ilmastonmuutoksen vaikutusten hallinta ja energiaa säästävä

rakentaminen

Jätkäsaaren rakentaminen edesauttaa tiiviin yhdyskuntarakenteen muodostumista Helsingin kantakaupunkiin. Suunnitteluratkaisut tukevat jalankulkua ja pyöräilyä. Raitiovaunuliikenteeseen perustuva joukkoliikenneratkaisu mahdollistaa monipuolisen ja tehokkaan liikenneverkon.

Jätkäsaaren mittakaavassa kaava-alue on ”sisämaakaava”, sillä ainoa rantakaistale on 90 vuotta sitten rakennettu osa Hietalahden rantaa ja Jätkäsaaren tulevat kaava-alueet suojaavat sitä Lauttasaarensalmen suunnasta. Kaavaa suunniteltaessa on otettu huomioon mahdollinen meren pinnan kohoaminen ja muutokset sateiden rankkuudessa ja toistuvuudessa. Tuulisuuden vaikutuksia on tutkittu tuulitunnelikokeella ja kokeen tulosten perusteella arvioitiin myös pakkasen vaikutusta viihtyisyyteen.

Asemakaava mahdollistaa matalaenergiarakentamisen. Kaupungilla on maanomistajana mahdollisuus vaikuttaa rakentamisen tapaan tontinluovutusehdoilla.

Ilmastonmuutosten vaikutusten hallintaa ja energiaa säästävää rakentamista on käsitelty laajemmin kaavaehdotuksen selostuksessa.

Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen

Jätkäsaaren ja muiden kantakaupungin ranta-alueiden rakentaminen aiheuttaa merkittäviä muutoksia Helsingin julkiseen liikenteeseen. Julkisen liikenteen tarjontaa on tavoitteena parantaa kokonaisuutena. Uusia kävely- ja pyöräteitä rakennetaan. Mechelininkadun alittava kevyen liikenteen reitti parantaa yhteyksiä Jätkäsaaresta ja Ruoholahdesta keskustan suuntaan.

Jätkäsaaren tuottama ajoneuvoliikenne tulee tavarasataman poistuttua aluksi vähenemään ja rakentamisen edistyessä se vähitellen taas kasvaa nykyistä liikennemäärää suuremmaksi. Toisaalta, jos vastaava kerrosala rakennettaisiin väljemmin ja kauemmas keskustasta, olisi henkilöautoliikenteen lisäys huomattavasti suurempi. Mikäli keskustatunnelia ei rakenneta, kasvaa Länsisatamankadun ja Crusellinsillan liikenne ja vastaavasti Jätkäsaarenlaiturin liikenne pienenee näille kaduille edellä esitetyistä liikennemääristä. Mechelininkadun ja Jätkäsaarenlaiturin risteys selkiytyy. Tämän kaavan toteutumisen aikana liikennemäärät eivät nouse yhtä suuriksi kuin tavarasataman ollessa vielä toiminnassa.

Alueelle rakennetaan uusi ja nykyaikainen kunnallistekniikka, johon naapurialueiden on mahdollista liittyä.

Vaikutukset luontoon, maisemaan ja kaupunkikuvaan

Asemakaavan toteutuessa uutta puistoa rakennetaan yhteensä 6,5 ha.

Luonnonolosuhteista merkittävin on tuulisuus: avomereltä asti tuulella on avoimet etenemisreitit. Tiivis rakentaminen helpottaa alueen tuulisuusolosuhteita.

Hietalahdenaltaan maisemassa rakentamisen aiheuttama muutos on merkittävä: avoin satamakenttä poistuu ja tilalle tulee kaupunkimainen julkisivu. Avoimet näkymät merelle vaihtuvat kantakaupunkimaiseen maisemaan. Tärkeimmät, pitkät näkymät keskustan suunnasta merelle säilyvät.

Vaikutukset ihmisten terveyteen

Jätkäsaaren osayleiskaavan laatimisen yhteydessä on varsin laajasti selvitetty ympäristöterveydellisiä vaikutuksia. Selvityksiä on asemakaavaa laadittaessa täydennetty. Suunnittelun yhteydessä tehtiin selvitys laivamelusta, ulkoseinien seinärakenteista ja ääneneristävyydestä. Kaavaehdotuksessa noudatetaan selvityksen ohjeita. Autoliikennemelun torjumiseen riittävät normaalit rakenneratkaisut, sillä liikennemäärät ja ajonopeudet ovat alhaisia. Länsisataman matkustajasataman linjaliikenteen ja risteilyalusliikenteen kaasupäästöt eivät aiheuta terveyshaittaa tai merkittävää viihtyvyyshaittaa. Pilaantunut maaperä kunnostetaan asemakaavan maankäytön edellyttämään tasoon.

Vaikutukset eri väestöryhmien toimintamahdollisuuksiin lähiympäristössä,
sosiaalisiin oloihin ja kulttuuriin

Kantakaupungin asuinalueet saavat uutta elinvoimaa ja vahvistuvat asukasluvun kasvaessa, ja Helsingin ydinkeskustan palvelut saavat lähietäisyydellä uusia käyttäjiä. Kaupunkirakenteen eheytyminen, palvelujen ja joukkoliikenneyhteyksien lisääntyminen parantavat myös ympäröivien alueiden asukkaiden toimintamahdollisuuksia. Nykyiset kantakaupungin asukkaat saavat uusia palveluja Jätkäsaaresta. Kaupunkirakenteen muutos vaikuttaa myös myönteisen mielikuvan syntymiseen alueesta.

Ruoholahden reuna-alueiden asukkaille kaavan toteutuminen on suuri muutos. Vaikka asukkaiden toimintamahdollisuudet paranevatkin, kokonaisen kaupunginosan rakentaminen ennen avoimempaan maisemaan on kuitenkin sosiaalisiin oloihin vaikuttava tekijä.

Asemakaavan muutoksen toteutuessa kantakaupunkiin rakentuu alue, joka on tasa-arvoinen ja esteetön kaikkien ikä- ja käyttäjäryhmien kannalta.

Yhdyskuntataloudelliset vaikutukset

Jätkäsaaren muuttaminen asuin- ja toimitila-alueeksi edellyttää kunnallistekniikan rakentamista samassa tahdissa. Viihtyisän asuin- ja työpaikkaympäristön aikaansaamiseksi täyttö- ja viheralueet on rakennettava jo varhaisessa vaiheessa, koska niiden merkitys on keskeinen.

Helsingin yleiskaavan 2002 yhdyskuntataloudellisten vaikutusten selvityksen mukaan Jätkäsaaren osayleiskaava-alue kuuluu hintaluokkaan ”kallis”, koska rakentamisen hintaa nostavat lähinnä alueen esirakentamisesta (ruoppaus, täytöt ja tiivistys) ja pilaantuneen maaperän kunnostamisesta aiheutuvat kustannukset.

Kaupungin talouteen kohdistuvien rakennuskustannusten osalta Jätkäsaaren osayleiskaava-aluetta voidaan kuitenkin kuvata keskihintaiseksi, koska kaupunkiin kohdistuvien kustannusten osuus rakentamisen kokonaiskustannuksista on edellä mainitun selvityksen mukaan keskimäärin 330 euroa/k-m².

Jätkäsaaren aloitusalueen keskimääräisiä kustannuksia nostavat peruskoulun rakentaminen ja liikuntakeskuksen saneeraus, jotka ovat molemmat kalliita kaupungin rahoittamia hankkeita. Ne palvelevat koko Jätkäsaaren aluetta.

Kalliopysäköintilaitoksen, maanalaisen huoltotukikohdan ja jätteenkeräysjärjestelmän rakentaminen ovat koko Jätkäsaaren aluetta palvelevia etupainotteisia investointeja. Pysäköintilaitoksen sisustaminen voidaan tehdä pysäköinti- ja väestönsuojatarpeen edellyttämässä tahdissa. Jätteenkeräyksessä voidaan alkuvaiheessa hyödyntää esimerkiksi tilapäisiä siirrettäviä jätekatoksia, mutta keräysputkisto ja jätekeskus tulee ottaa käyttöön parin vuoden kuluessa ensimmäisten kortteleiden valmistumisesta.

Toiminnallisen ja taloudellisen vertailun perusteella asemakaavassa on esitetty toteutettavaksi Jätkäsaarenkallion asuinkortteleiden pysäköinti kalliotilassa ja samaa ajoyhteyttä hyödynnetään myös rakennusviraston maanalaisen työtukikohdan ja jäteaseman liikennöintiin. Tässä vaihtoehdossa eri toimintojen tilatarve voidaan ratkaista, sillä työtukikohdalle ja jäteasemalle ei ole maanpäällisiä tontteja. Vertailun suunnitelmaan sisältyy 932 autopaikkaa, joiden kustannus on n. 36 500 euroa autopaikkaa kohti. Pysäköinnin kokonaispinta-ala on 31 800 m². Pysäköinnin kustantavat asunto- ja kiinteistöyhtiöt. Valitun vaihtoehdon huonona puolena voidaan pitää hankkeen suurta laajuutta ja kokonaishintaa. Jotta se olisi myös käytännössä edullisempi vaihtoehto, tulee kaikki maanalaiset toiminnot toteuttaa.

Aloitusalueella maaperän puhdistamisen ja pohjarakentamisen lisäkustannukset ovat koko Jätkäsaaren alueen keskiarvoa pienempiä.

Arvio kaupungille tulevista kustannuksista kaava-alueella, ei sisällä arvonlisäveroa:

Kunnallistekniikka
Mechelininkatu (eritasoliittymä), kadut, sillat ja aukiot	11,0 milj. euroa
Kadut, aukiot, raitit, ulkovalaistus	8,0 milj. euroa
Puistoalueet ja niiden sillat	5,1 milj. euroa
Vesihuolto ja aluekuivatus	5,8 milj. euroa
Kaukolämpö ja kaukojäähdytys	3,3 milj. euroa
Sähkönjakeluverkko	3,4 milj. euroa
Raitiotiet, pysäkit ja sähkönsyöttöasema	7,4 milj. euroa
Palvelurakentaminen
Kunnallistekniikan työtukikohta, kalliotila	13,8 milj. euroa
Päiväkodit	5,6 milj. euroa
Lastentalo	8,4 milj. euroa
Koulu	20,8 milj. euroa
Liikuntakeskus, kirjasto- ja nuorisotilat	70,0milj. euroa
Yleistasaustäytöt	1,8 milj. euroa
Pilaantuneen maaperän kunnostaminen	7,8 milj. euroa
Yhteensä	172,2 milj. euroa

(alv 0 %, hintataso 2/08, rakennuskustannusindeksi 112,5, 2005 = 100)

Muiden toimijoiden kustannuksia
Kalliopysäköintilaitos, 932 autopaikkaa	34,0 milj. euroa
Yhteisväestönsuoja, 5 600 sp.	4,7 milj. euroa
Jäteasema, kalliotila 2050 h-m^2	8,6 milj. euroa
Yhteensä	47,3 milj. euroa

Kerrosneliömetriä kohden kaupungin kustannukset ovat n. 410 euroa (alv 0 %), kun kokonaiskerrosala on 419 171 m². Laajempaa aluetta palvelevan koulun ja bunkkerin kustannukset ovat 90 milj. euroa eli 52 % kokonaiskustannuksista. Jos koulun ja bunkkerin kustannuksia ei laskettaisi tälle asemakaava-alueelle, olisivat kaupungin kustannukset n. 195 euroa/k-m².

Toteutus Alueen toteuttaminen edellytti tavarasatamatoimintojen siirtymistä Vuosaaren uuteen satamaan loppuvuonna 2008, jolloin rakentamisen valmistelu on alkanut satamaradan purkamisella ja maaperän kunnostuksella sekä tarvittavilla täyttötöillä. Alue rakennetaan vaiheittain vuosina 2009–2017.

Alueelle on laadittu katuympäristösuunnitelma katupiirustusten pohjaksi. Alueelle tullaan laatimaan korttelikohtaiset rakentamistapaohjeet.

Talous- ja suunnittelukeskuksen kehittämistoimistossa on toteutusta varten Länsisatama-projekti. Myös kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston Länsisatama-projekti osallistuu aktiivisesti toteutuksen koordinointiin.

Jätkäsaaren ensimmäisten kortteleiden valmistumisen yhteyteen (alkaen noin vuonna 2010) huutokonttoriin on suunniteltu laajaa kaupunkirakentamisnäyttelyä, jonka ytimen muodostaa toteutuva kaupunkirakenne. Lisäksi siihen kytkeytyy näyttelyjä ja tapahtumia sekä kokonaisuuden markkinointi. Rakentamisnäyttely on osa Jätkäsaaren laajempaa markkinointistrategiaa.

Osallistuminen, viranomaisyhteistyö ja vuorovaikutus

Viranomaisyhteistyö

Kaavamuutoksen valmistelun yhteydessä on tehty viranomaisyhteistyötä Helsingin Energian, pelastuslaitoksen, ympäristökeskuksen, rakennusviraston, talous- ja suunnittelukeskuksen, liikennelaitoksen, liikuntaviraston, kiinteistöviraston tonttiosaston ja geoteknisen osaston, kaupunginmuseon, rakennusvalvontaviraston, Turvatekniikan keskuksen sekä Uudenmaan ympäristökeskuksen kanssa.

Helsingin kaupungin palveluhallintokuntien välinen seminaari Jätkäsaaren suunnittelusta on pidetty keskimäärin puolen vuoden välein ja tarvittaessa useammin. Seminaareissa on käsitelty muun muassa alueelle tulevia palveluita ja Jätkäsaareen jäävän matkustajasataman toimintaa sekä tarpeellisten selvitysten laatimista. Ympäristön häiriötekijöiden tutkimuksia on tarkennettu ja päiväkotien tarpeesta on käyty myös erillisiä keskusteluja sosiaaliviraston edustajien kanssa.

Asukasyhteistyö, osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä

asemakaava- ja asemakaavan muutosluonnos

Osallistuminen ja vuorovaikutus on järjestetty 10.3.2005 lähetetyn osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Sitä sekä kaavan lähtökohtia ja tavoitteita esiteltiin keskustelutilaisuudessa 29.3.2005. Tilaisuudesta laadittiin muistio, joka oli luettavissa myös kaupunkisuunnitteluviraston kotisivuilla.

Ruoholahti–Jätkäsaari-seuran aloitteesta tehtiin keväällä 2005 yhdessä asukkaiden kanssa Ruoholahdessa kahtena iltana kävelyretki, johon halukkaat saivat osallistua ja kertoa mielipiteitään toteutetuista ratkaisuista. Lisäksi yhteistyössä nuorisoasiainkeskuksen kanssa Ruoholahdessa asuvat lapset ja nuoret nimesivät Ruoholahdesta mielestään viihtyisiä ja ikäviä kohtia ja arvioivat muutenkin aluetta lasten näkökulmasta.

Asemakaava- ja asemakaavan muutosluonnos sekä selostusluonnos ovat olleet nähtävänä kaupunkisuunnitteluvirastossa, Ruoholahdessa kanavakeskus Wellamossa ja Ruoholahden koulun kirjastossa 21.2.–7.3.2007. Luonnosta koskeva yleisötilaisuus pidettiin 26.2.2007.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ja ensimmäisestä kaavaluonnoksesta saadut 34 mielipidettä on käsitelty asemakaavaluonnoksen käsittelyn yhteydessä 12.4.2007.

Erityisesti Jätkäsaaren pohjoisosaan tulevan uuden hotellitontin vuoksi valmisteilla oleva asemakaava asetettiin uudelleen nähtäville 12.–23.11.2007. Asiasta pidettiin myös yleisötilaisuus 21.11.2007. Kirjallisia mielipiteitä saatiin yhteensä 20. Lisäksi suunnitelmia on esitelty kaupunginosayhdistysten kokouksissa ja keskustelutilaisuuksissa.

Esitetyt mielipiteet

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ja ensimmäisestä kaavaluonnoksesta saadussa 34 mielipiteessä huomautusten aiheita olivat muun muassa liikennekysymykset, päiväkotien huolto ja sisääntulon tornit, joista saatiin sekä positiivista että negatiivista palautetta.

Mechelininkadun eteläpään suunnitelmista saapui sekä puoltavia että vastustavia mielipiteitä. Mechelininkadun alittava kevyen liikenteen yhteys on ollut suunnitelmissa jo osayleiskaavavaiheessa. Mechelininkadun eteläpäätä ei kuitenkaan voida jättää ennalleen, koska nyt kaavoitetaan alkuosaa uudesta n. 15 000 asukkaan kaupunkialueesta, jonka liikennejärjestelyjen sujuvuus on turvattava ja myös uudet raitiovaunulinjat rakennettava.

Tontin 20007/15 hotellirakennusta (VI–VIII kerrosta) ja sisääntulon yhteyteen suunniteltuja tornirakennuksia, joista toinen on edellä mainitulla hotellitontilla, pidettiin joidenkin mielipiteiden mukaan liian korkeina. Hotellirakennusta on madallettu kaavaehdotukseen, mutta torneista todettiin, että ne on suunniteltu yhdeksi Jätkäsaaren identiteettitekijäksi ja niiden korkeuksia on jo madallettu luonnosvaiheen jälkeen.

Lisäksi suunnitelmaa on kritisoitu liian kaupunkimaisesta ja tiiviistä rakentamisesta, riittämättömistä puistoalueista, matkustajasataman liikenteen tuomista ongelmista, koirapuiston aiheuttamista häiriöistä sekä pysäköintipaikkojen vähyydestä, liiallisesta raitiolinjojen määrästä ja sijainnista asuntokaduilla. Toisissa kannanotoissa toivottiin, että raitiotieliikenneratkaisusta pidetään kiinni. Lisäksi toivottiin, että suunnitelmat toteutettaisiin korkeatasoisina. Kaupunkimaisuutta pidettiin hyvänä. Lisäksi otettiin kantaa alueen liittymisestä keskustatunneliin.

Kannanotot otettiin huomioon asemakaavaehdotuksen valmistelussa mahdollisuuksien mukaan.

./. Kannanotot ja kaupunkisuunnittelulautakunnan vastineet niihin on selostettu lautakunnan esityksessä 7.2.2008 Khlle.

Ehdotuksen nähtävillä olot, muistutus ja lausunnot sekä kaavaehdotukseen

tehdyt muutokset

Ehdotuksen nähtävillä olo ja lausunnot

Ehdotus (piirustus nro 11770/7.2.2008) on ollut julkisesti nähtävillä 25.4–26.5.2008. Ehdotusta vastaan ei tehty muistutuksia.

Ehdotuksesta on pyydetty kiinteistölautakunnan, yleisten töiden lautakunnan, satamalautakunnan, ympäristölautakunnan, pelastuslautakunnan, liikuntalautakunnan, kaupunginmuseon johtokunnan, talous- ja suunnittelukeskuksen, Helsingin Energian, Helen Sähköverkko Oy:n, Helsingin Veden, opetusviraston ja sosiaaliviraston sekä Uudenmaan ympäristökeskuksen lausunnot.

Lausunnoissa todettiin mm., että rakentamisen tarkka koordinointi, pysäköinti- ja jätehuoltojärjestelmän hallinta ja toteuttamisen koordinointi ovat jatkossa olennaisia tavoitteiden toteutumisen kannalta. Kustannuksia lisäävät pysäköintiratkaisut ja muut kaavaratkaisut ovat haaste kohtuuhintaiselle asuntotuotannolle ja riski toteutukselle aikataulussa. Samoin pienten KTY-tonttien ja kokoojakatujen varsien liiketilojen toteutumista kaavan mukaan pidettiin kyseenalaisena. Lausuntojen mukaan kaavamääräysten väljentäminen voisi parantaa tilannetta.

Pysäköintikysymykset olivat esillä useassa lausunnossa. Todettiin, että pysäköinnin järjestäminen kustannustehokkaasti on toteuttamisen kannalta keskeistä ja pysäköinnin kustannuspaine asuntorakentamiselle suuri. Pysäköintiratkaisuista Jätkäsaarenkallion puolella tulee päättää vasta selvitysten valmistuttua. Autopaikkavelvoitetta ehdotettiin tarkistettavaksi asuntotuotannon osalta.

Asemakaavaa ehdotettiin päivitettäväksi jo käynnissä olevien suunnitteluhankkeiden mukaan. Lisäksi lausunnoissa käsiteltiin sataman ja pelastuslaitoksen toiminnan varmistamista, pelastusreittejä, Mechlininkadun liittymän toimivuutta, ympäristöhaittojen torjuntaa, rakentamisaikaisten ympäristövaikutusten huomioon ottamista sekä ilmastonmuutoksen vaikutusten hallitsemisen arviointia.

Kaupunkisuunnittelulautakunnan vastineessa lausuntoihin todetaan mm., että asemakaavaehdotuksen asuinkortteleiden periaateratkaisut on jo määritelty Kvston hyväksymässä Jätkäsaaren osayleiskaavassa, jossa tavoitteena on kantakaupungin laajentuminen Jätkäsaareen sekä toiminnoiltaan että rakenteeltaan ja kaupunkikuvaltaan. Yhteisjärjestelyt ja rakentamisen tarkka koordinointi ovat haasteena seuraavissa suunnitteluvaiheissa ja toteutuksessa.

Tavoitteena on kantakaupunkimaisen monipuolinen, elävä kaupunkirakenne, ei pelkkä asuinalue. Tämän vuoksi on perusteltua, että liiketilat ovat katujen varsilla ja toimitilarakennuksia sijoitetaan asuinrakennusten kanssa samoihin kortteleihin. Korttelit ovat toimivia, vaikka KTY:llä merkityt tontit eivät toteutuisikaan asuinrakennusten kanssa samassa aikataulussa.

Kaavaehdotuksessa oli esitetty maanalainen huoltokatu, johon oli kaksi ajoyhteyttä kokoojakaduilta. Huoltokadulta oli edelleen ajoyhteydet 900-paikkaiseen pysäköintilaitokseen, rakennusviraston työtukikohtaan ja jäteasemalle. Suunnitelmaa (vaihtoehto 1) on kehitetty edelleen siten, että toinen pääasiassa henkilöautoliikennettä palveleva ajoyhteys on poistettu, pysäköintilaitoksen pohjapinta-alaa on vähennetty, mutta korkeutta ja pysäköintitasojen lukumäärää on lisätty, yhteisväestönsuoja on siirretty pysäköintilaitoksesta työtukikohtaan. Kalliotilan tilankäytön tehokkuus on näin parantunut ja kuiluyhteyksiä on voitu vähentää. Pysäköintipaikkojen vaihtoehtoinen sijoittaminen Jätkäsaarenkallion kortteleiden kellareihin ja pihakannen alle tutkittiin myös tarkemmin (vaihtoehto 2). Sen sijaan rakennusviraston työtukikohdalle ja jäteasemalle ei löydetty maanpäällistä vaihtoehtoa tältä kaava-alueelta, joten ne on esitetty vertailussa maanalaisina. Yhteisväestönsuojan rakentamatta jättäminen edellyttäisi talokohtaisia väestönsuojia peruskouluun, lastentaloon ja liikuntakeskukseen.

Kalliotilavaihtoehdon 1 vertailukustannus on 59,6 milj. euroa ja kellaripysäköinnin + kalliotilavaihtoehdon 2 vertailukustannus 61,1 milj. euroa. Asuinkortteleiden pysäköinnin osuus on vaihtoehdossa 1 n. 34,0 milj. euroa (36 500 euroa/autopaikka, 932 autopaikkaa, kokonaisala 31 800 m²) ja vaihtoehdossa 2 n. 32,7 milj. euroa (35 400 euroa/autopaikka, 924 autopaikkaa, kokonaisala 27 900 m²). Vertailun perusteella asemakaavassa on esitetty toteutettavaksi vaihtoehto 1, jossa Jätkäsaarenkallion asuinkortteleiden pysäköinti on kalliotilassa ja samaa ajoyhteyttä hyödynnetään myös rakennusviraston maanalaisen työtukikohdan ja jäteaseman liikennöintiin. Tässä vaihtoehdossa eri toimintojen tilatarve voidaan ratkaista ja se on kokonaiskustannuksiltaan hieman edullisempi kuin vertailuvaihtoehto. Autopaikan vertailukustannus on valitussa vaihtoehdossa n. 1 200 euroa suurempi eli n. 3,4 %. Valitun vaihtoehdon huonona puolena voidaan pitää hankkeen suurta laajuutta ja kokonaishintaa. Jotta se olisi myös käytännössä edullisempi vaihtoehto, tulee kaikki maanalaiset toiminnot toteuttaa.

Kalliotilojen rakentamista ei voida tarkastella pelkästään yksittäisten tonttien pysäköintipaikkojen rakennuskustannusten kannalta. Kaikkien edellä mainittujen toimintojen tilatarpeet pitää ratkaista, pitää toimintojen ympäristöhaitat mahdollisimman vähäisinä ja asuinkortteleiden liikenneturvallisuus hyvänä.

Lausuntojen johdosta tehdyt muutokset

Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti 11.12.2008 muuttaa asemakaavan muutosehdotusta lausuntojen johdosta seuraavasti:

Entinen asukaspysäköintivelvoite 1 autopaikka/115 k-m² on muutettu muotoon vähintään 1 autopaikka/125 k- m² ja kaupungin vuokra-asuntojen osalta sallitaan 20 % vähemmän autopaikkoja kuin mitä normi osoittaa.

Asuntojen keskipinta-alaa koskevaa määräystä on muutettu siten, että se on vähintään 75 m² eikä määräys koske vuokra-asuntotuotantoa.

Korttelissa 20007 sijaitseva hotellitoiminnan korttelialueen kerrosala kasvaa 25 000 m²:stä 35 000 m²:iin. Lisäksi alue jaetaan tontinvaraajan toiveiden mukaisesti kahdeksi tontiksi 15 ja 16, koska hotellihanke on tarkoitus toteuttaa kahdessa vaiheessa. Kerrosalan lisääntyessä Välimerenkadulla kerroskorkeus muuttuu 7:stä 8:ksi. Tornin osalta määräystä on muutettu niin, että suurin sallittu kerrosluku on 16. Entinen määräys koski vesikaton ylintä sallittua korkotasoa +54.0, mikä tarkoittaa n. 15:tä kerrosta. Muutokset on tarkoitus toteuttaa Välimerenkadun ja Jätkäsaarenlaiturin puolella, jotta niistä on mahdollisimman vähän haittaa pohjoispuolella sijaitsevalle asuinkerrostalon asukkaille. Hotellitornin kerroksen enimmäispinta-alaksi on muutettu 500 m², määräys koskee myös tonttia 20803/1.

Huutokonttoriin tontille 20802/3 on tulossa pelastusasema ja asemakaavaa on muutettu pelastuslaitoksen suunnitelmien mukaan. Tontin pinta-ala kasvaa hieman. Lisäksi muutoksia on tehty ympäröivillä katualueilla pelastuslaitoksen toimintaedellytysten varmistamiseksi.

Kortteli 20801 on muutettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi. Edellisessä ehdotuksessa korttelissa oli erilliset tontit toimitilarakennusten ja asuinkerrostalojen korttelialueille. Samalla korttelin kerrosala kasvaa 20 200 m²:stä 22 000 m²:iin. Korttelissa on tarkoitus järjestää kilpailu Sitran toimesta energiatehokkaasta toimisto- ja asuinrakentamisesta.

Tontin 20811/2 (Bunkkeri) osalta on lisätty määräyksiin merkintä, joka sallii muidenkin palvelu- ja toimitilojen sijoittamisen YU-korttelialueelle.

Tontit 20007/12 ja 14, 20019/5 sekä 20809/3 on muutettu asuntolakäyttöön kaavamerkinnällä AKS.

Varaus toiselle maanalaisen huoltokadun ajoyhteydelle on poistettu, sillä jatkosuunnitelmissa sitä ei pidetty välttämättömänä. Lisäksi on tarkistettu huoltotunnelin ja kalliotilan muita merkintöjä, maanalaisten pysäköintilaitosten rajauksia sekä kuilujen sijainteja. Hietasaaren puolelle kaavaan on lisätty maanalaisia, pysäköintilaitosten välisiä ajoyhteyksiä koskeva määräys ja määräys, jolla varmistetaan pysäköintilaitosten kantavien rakenteiden riittävyys puiston ja istutettavien korttelipihojen sekä pelastusteiden kannalta.

Edelleen on lisätty määräys, joka sallii tuuligeneraattori- ja aurinkopaneelirakenteiden tai muiden energiaa tuottavien ratkaisujen integroimisen rakennuksiin.

Muut tarkistukset asemakaavan muutosehdotukseen

Lisäksi asemakaavan muutosehdotusta on tarkistettu seuraavasti:

Tontilla 20803 /1 kerrosalaa on tarkistettu tontinvaraussuunnitelmien mukaisesti. Kerrosalan kasvu on 4 800 m² (10 000 m²:stä 14 800 m²:iin). Lisäksi tornin korkeutta koskevaa määräystä on muutettu vastaamaan korttelin 20007 tornin määräystä.

Tonteilla 20803/2 ja 3 (Sonckin makasiinit) tonttien rajoja ja kaavamääräyksiä on tarkistettu vastaamaan rakennusten nykyisiä suunnitelmia.

Hyväntoivonpuiston osalta kaavamääräyksiä on tarkistettu tämänhetkisten suunnitelmien mukaan yhteistyössä rakennusviraston kanssa.

Tontin 20811/2 (Bunkkeri) määräyksiä on tarkistettu hankesuunnitelmien mukaisiksi. Tonttiin liittynyt pysäköintilaitos on poistettu kaavasta. Bunkkerin pysäköinti tullaan järjestämään kaava-alueen eteläpuolella urheilupuiston yhteydessä. Kerrosluku on muutettu 6:sta 7:ään, mikä mahdollistaa katolle rakentamisen.

Hietasaaren tonttikatujen Juutinraumankatu, Suezinkatu, Kap Hornin katu ja Rionkatu välillä Hietasaarenkuja–Hyväntoivonpuisto asukaspysäköintiä koskevaa määräystä on muutettu siten, että kadut on merkitty osittain LPA-korttelialueiksi. Jalankulku on rasitteena LPA-tontilla.

Kerrosaloja ja pinta-aloja on tarkistettu miltei kaikkien korttelialueiden osalta. Katusuunnitelmien edetessä katualueen rajoja on tarkistettu. Lisäksi on tehty muita teknisiä tarkistuksia. Asemakaavaselostusta on täydennetty asemakaavakarttaan tehtyjen tarkistusten perusteella.

Kokonaiskerrosala kasvaa muutosten myötä 15 541 m²:llä. Muutos kohdistuu lähinnä hotellikerrosalan kasvuun.

Muutokset olivat olennaisia, joten ehdotus tuli asettaa uudelleen nähtäville.

Muutetun ehdotuksen nähtävillä olo ja lausunnot

Muutettu ehdotus (piirustus nro 11770/7.2.2008, 11.12.2008) on ollut julkisesti nähtävillä 9.1.–9.2.2009. Ehdotusta vastaan on tehty yksi muistutus.

Muutetusta ehdotuksesta on pyydetty kiinteistöviraston, talous- ja suunnittelukeskuksen, rakennusviraston, Helsingin Sataman, ympäristökeskuksen, kaupunginmuseon, Helsingin Veden, Helsingin Energian, Helen Sähköverkko Oy:n, opetusviraston, sosiaaliviraston, pelastuslaitoksen ja liikuntaviraston sekä Uudenmaan ympäristökeskuksen lausunnot. Kaupunginmuseo ilmoitti, ettei asiasta ole lausuttavaa. Opetusvirasto ei antanut lausuntoa.

Muistutus

xxxxx xxxxxxxx, xxxx xxxxxxxxxx ja xxxxx xxxxxxx mainitsevat 5.2.2009 päivätyssä muistutuksessaan, että ”Baltirail ry:llä ei ole huomautettavaa itse asemakaavaehdotuksesta, koska yhdistyksen aikanaan ehdottamat maankäytön ja liikenteen tavoitteet eivät enää tämän kaava-alueen ratkaisuilla ole vaikutettavissa. Yhdistyksen toiminnan kannalta oleellista on, että Keski-Pasilassa ei tunnelin nousulinjauksessa ole teknisiä esteitä. Kysymys liittyy siihen, että Keski-Pasilan osayleiskaavan ajantasaisuus tulee selvittää muidenkin seikkojen osalta (mm. Lentokenttärata, Pisara-rata ja Metro).

Länsisatamaan kohdistuu toki matkustajalauttaliikenteen yhteystarve kaukojunille; samassa yhteydessä voi tarvittaessa olla myös vertikaaliyhteys Suomenlahden rautatietunnelista laivaterminaaliin.

Yhdistys esittää, että kaupunkisuunnittelulautakunta kehottaisi kaupunkisuunnitteluvirastoa laatimaan esiselvityksen Suomenlahden rautatietunnelin huomioon ottamisesta Keski-Pasilan yleiskaavan tarkistamistarvetta varten.”

Khs toteaa, että muistutus ei kohdistu tähän kaava-alueeseen. Asia on toimitettu jatkovalmisteluun ja vastauksen antamista varten kaupunkisuunnitteluviraston liikennesuunnitteluosastolle.

Lausunnot

Lausunnoissa käsiteltiin lähinnä jo aiemmissa lausunnoissa esille tulleita asioita, kuten kalliotilojen rakentamisen korkeita kustannuksia ja vaihtoehtoisten ratkaisujen mahdollistamista, asuntojen keskipinta-alaa, pysäköintinormia, sataman toimintamahdollisuuksien turvaamista ja matalaenergiarakentamista.

Asemakaava- ja asemakaavan muutosehdotusta ei muutettu lausuntojen johdosta. Kaupunkisuunnitteluvirasto on kuitenkin tehnyt kaavamääräyksiin joitakin muutoksia. Asemakaavaselostusta on täydennetty asemakaavakarttaan tehtyjen muutosten perusteella.

Kaupunkisuunnitteluviraston tekemät muutokset ovat seuraavat:

– Katualueella sijaitsevan, olemassa olevan rakennusalan kerrosala, 320 k-m², on lisätty kokonaiskerrosalaan.

– Kaavamääräyksiin on muutettu asukkaiden kerho- ja kokoontumistilat asukkaiden harraste- ja kokoontumistiloiksi.

– Asemakaavamääräys ”YU -korttelialueella autopaikat tulee sijoittaa kaava-alueen eteläpuolelle tulevan liikuntapuiston yhteyteen. Autopaikkoja ei saa sijoitta piha-alueelle” on muutettu muotoon ”YU -korttelialueella autopaikkoja ei saa sijoittaa piha-alueelle”.

Tehdyt muutokset eivät ole olennaisia, joten ehdotusta ei tarvitse asettaa uudelleen nähtäville.

6

HITAS-JÄRJESTELMÄN KEHITTÄMINEN

Khs 2008-1122

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee muuttaa kaupungin omistamille vuokratonteille rakennettujen asuntojen hinta‑ ja laatutason sääntelyjärjestelmää eli Hitas‑järjestelmää seuraavasti:

1 Uudistuksen voimaantulovaiheessa hintasääntelyn vaikutuksen piirissä olevat Hitas-yhtiöt:

- Hitas-sääntelystä vapautuminen on mahdollista yhtiön hakemuksesta 30 vuoden kuluttua asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistumisesta.

- Sääntelystä vapautumisen yhteydessä yhtiön hallitseman tontin maanvuokra korotetaan 0–30 prosentilla sen mukaan kuinka suuri alueen kaikkien asuntojen keskimääräisen tilastollisen neliöhinnan (markkinahinnan) ja yhtiön keskimääräisen laskennallisen enimmäishinnan erotus on rajoituksista vapautumisen hetkellä.

- Maanvuokrasopimuksessa noudatetaan muutoin entisiä ehtoja.

2 Uudistuksen voimaantulovaiheessa hintasääntelyn vaikutuksen ulkopuolella olevat Hitas-yhtiöt

Yhtiöille, joiden asuntojen keskimääräinen laskennallinen enimmäishinta ylittää kyseisen postinumeroalueen kaikkien asuntojen keskimääräisen tilastollisen neliöhinnan (markkinahinnan) silloin kun asunto-osakeyhtiön viimeisin rakennusvaihe on vähintään 30 vuotta vanha, ilmoitetaan, että kaupunki ei enää vahvista yhtiön osakkeiden enimmäishintoja ja käytä yhtiöjärjestyksen mukaista lunastusoikeuttaan. Maanvuokrasopimuksessa noudatetaan muutoin entisiä ehtoja.

3 1.1.2011 lukien valmistuneet Hitas-yhtiöt

Hitas-rajoitukset päättyvät 30 vuoden kuluttua asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistumisesta. Tällöin yhtiön hallitseman tontin maanvuokra korotetaan samalle tasolle kuin vuokraushetkellä vallinneen käytännön mukainen sääntelemättömän tontin vertailuvuokra.

Tulevassa Hitas-järjestelmässä uuden Hitas-tuotannon osalta käytetään asuntojen enimmäishinnan laskennassa asuntojen hintaindeksiin ja rakennuskustannusindeksiin perustuvia laskentatapoja seuraavasti:

– Rakennusaikaisia korkoja ei lisätä asuntojen hintoihin.

– Talon valmistumisen jälkeen tehtyjä huoneistokohtaisia parannuksia ei lisätä asuntojen hintoihin.

Lisäksi rakennuskustannusindeksiin perustuvassa laskentatavassa nykyisistä laskentaperusteista poiketen

– indeksitarkistuksen laskenta alkaa aina yhtiön viimeisen vaiheen valmistumisesta

– rakennusten arvosta ei tehdä poistoja.

Uusia Hitas-asuntoja myytäessä myyjän on varmistettava ostajalta ja kiinteistövirastolta, ettei ostaja omista pysyvästi toista Hitas-asuntoa. Kiinteistöviraston asuntoasiainosasto voi velvoittaa myyjän asettamaan kaupan ehdoksi, että aiempi Hitas-asunto on myytävä ennen kuin kauppa uudesta asunnosta tulee lopulliseksi.

4 Rajahinta

Jos Hitas-asunnon laskennallinen huoneistoneliön enimmäishinta on alempi kuin kaikkien Hitas-yhtiöiden keskimääräisten enimmäishintojen keskiarvo, enimmäishinta lasketaan enimmäishintojen keskiarvon mukaan. Näin määräytyvää hintaa kaupunki käyttää myös lunastushintana silloin, kun kaupunki lunastaa tällaisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet yhtiöjärjestyksessä säännellyllä tavalla, ellei yhtiöjärjestyksen mukaan laskettava lunastushinta ole korkeampi.

5 Kaikki Hitas-yhtiöt

Rakennusaikaiset muutos- ja lisätyöt lisätään tämän päätöksen voimaantulon jälkeen ilman omavastuuosuutta asunnon alkuperäiseen hankinta-arvoon ennen indeksitarkistusta, jos asunnon omistaja esittää niistä riittävän selvityksen.

Asunnon enimmäishintaan lisätään huoneistokohtainen osuus mahdollisten yhtiökohtaisten parannusten ja peruskorjausten arvosta siltä osin kuin samaan aikaan tehtyjen toimenpiteiden kustannukset ylittävät 30 euroa yhtiön huoneistoalaneliömetriä kohden. Lisättyä kustannusosuuden arvoa tarkistetaan indeksillä toimenpiteen valmistumisesta lukien kuten asunnon hankinta-arvoa.

Ennen 1.1.2011 valmistuneissa yhtiöissä rakennuskustannusindeksiin perustuvassa laskentatavassa menetellään kuten nytkin, eikä myöskään edellä tarkoitettua omavastuuta tällöin sovelleta.

Jos yhtiö on edellä mainittujen perusteiden mukaan vapautunut Hitas-sääntelyn mukaisesta asuntojen enimmäishinnan sääntelystä, kaupunki ei enää käytä yhtiöjärjestykseen perustuvaa lunastusoikeutta niitä myytäessä ja suostuu yhtiön pyytäessä sen yhtiöjärjestyksen muuttamiseen siten, että lunastusoikeutta koskevat kohdat siitä poistetaan.

Samalla kaupunginvaltuusto päättänee oikeuttaa kiinteistölautakunnan tekemään Hitas‑järjestelmän piirissä oleviin maanvuokrasopimuksiin tämän päätöksen edellyttämät muutokset.

Lisätiedot:
Härmälä Timo, kaupunginsihteeri, puhelin 310 36028

LIITTEET	Liite 1	Päätöksenteon vaiheet (Hitas-järjestelmä)
	Liite 2	Hitas-järjestelmän kehittäminen (kaupunginvaltuuston 18.3.2009 palauttama esitys)
	Liite 3	Asuntolautakunnan Hitas-järjestelmän kehittämistä koskeva esityslistateksi 22.4.2008
	Liite 4	VTT:n tutkimus 8.11.2007, miten konvergenssikerroin vaikuttaa eri vaihtoehtoisilla indeksilaskentatavoilla ja eri alueilla Hitas-enimmäishintaan verrattuna alueen markkinahintaan
	Liite 5	Tilastotietoja Hitas-yhtiöistä ja -asunnoista
	Liite 6	Maanvuokrien korotusten vaikutus esimerkkitapauksissa
	Liite 7	Kiinteistölautakunnan Hitas-järjestelmän kehittämistä koskeva esityslistateksti 2.12.2008
	Liite 8	Hitas- kyselyä koskeva yhteenveto 14.11.2008
	Liite 9	Viimeisen kysymyksen vastauksia koskeva tiivistelmä
	Liite 10	Talous- ja suunnittelukeskuksen lausunto Hitas-järjestelmän kehittämisestä 30.5.2008
	Liite 11	Hallintokeskuksen oikeuspalveluiden lausunto Hitas-järjestelmän kehittämisestä 29.5.2008
	Liite 12	Tietokeskuksen lausunto Hitas-järjestelmän kehittämisestä 26.5.2008

Khs toteaa esityksen pääpiirteistä tiivistäen seuraavaa:

Tiivistelmä Kaupunki on soveltanut hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmää vuodesta 1978 tontteja vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon vuokratessaan. Järjestelmän tavoitteena on ollut tarjota kuntalaisille laadukkaita kohtuuhintaisia omistusasuntoja. Tämä on tapahtunut luovutushintoja säännellen siten, että asunnot pysyisivät kohtuuhintaisina koko olemassaolonsa ajan ja myös jälleenmyyntitilanteissa.

Kun asuntojen hinnat vapailla markkinoilla ovat kallistuneet voimakkaasti ja samalla on tapahtunut hintojen alueellista eriytymistä, osa Hitas-yhtiöistä ja -asunnoista on säännellyltä luovutushinnaltaan jäänyt erittäin paljon jälkeen alueensa yleisestä hintatasosta. Erityisen ongelman on muodostanut se, että osa taloista on valmistunut voimakkaan suhdannemuutoksen eri vaiheissa. Tästä on osin sattumanvaraisesti seurannut suuria eroja keskenään näennäisesti toisiaan vastaavien kohteiden Hitas-luovutushintaan, mihin myös Eduskunnan apulaisoikeusasiamies on kiinnittänyt huomiota.

Tilanteen korjaamiseksi valmisteltiin esitys, joka luottamushenkilökäsittelyssä muuttuneena eteni kaupunginvaltuustoon ja palautettiin sitten uudelleen valmisteltavaksi seuraavien kolmen valmistelukehotuksen kera:

1 Hitas-asunnon laskennallinen huoneistoneliön enimmäishinta tasaa nykyistä paremmin eri vuosina valmistuneiden Hitas-asuntojen välisiä enimmäishinnan eroja,

2 Hitas-asunnon laskennalliseen enimmäishintaan lasketaan nykyistä paremmin mukaan asunto-osakeyhtiön tekemät remontit, ja

3 uuden Hitas-asunnon ostaja ei omista pysyvästi toista Hitas-asuntoa.

Asia on palautuksen jälkeen valmisteltu uudelleen palautuspäätös huomioon ottaen seuraavasti:

Asuntojen Hitas-luovutushinta on viime vuosina määräytynyt asuntojen markkinahintaindeksiin suhteutettuna. Jotta tästä aiheutuneet asuntojen väliset sattumanvaraiset suuret erot saataisiin korjattua, esitetään ns. rajahintavertailun käyttöönottoa. Rajahinnan soveltaminen merkitsisi sitä, että jos Hitas-asunnon laskennallinen huoneistoneliön enimmäishinta on alempi kuin Hitas-yhtiöiden keskimääräisten enimmäishintojen keskiarvo (= rajahinta), enimmäishinta laskettaisiin rajahinnan mukaan. Tällä hetkellä kaikkien yhtiöiden enimmäishintojen keskiarvo on n. 2 740 euroa/huoneistoneliömetri.

Edelleen pidetään kuitenkin tarpeellisena mahdollistaa se, että yli kaksikymmentä vuotta vanhat Hitas-yhtiöt voivat irtautua järjestelmästä tietyin maanvuokraa koskevin seuraamuksin. Tässä katsotaan, että aika on riittävän pitkä estämään laskelmointi asunnon arvonnousulla, mutta mahdollistetaan asunnonvaihto muuttuneissa elämäntilanteissa ilman, että asuntojen väliset hintaerot muodostavat ylitsepääsemätöntä estettä.

Nykymenettelyssä markkinahintaindeksiä käytettäessä asunnon Hitas-luovutushintaan lisätään mahdollisten yhtiökohtaisten parannusten arvo siltä osin kun samaan aikaan tehtyjen parannustoimenpiteiden kustannukset ylittävät 150 euroa (omavastuu) yhtiön huoneistoalaneliömetriä kohden. Yhtiökohtaisten parannusten arvosta lasketaan huoneiston osuus. Näiden parannusten arvoa korottava vaikutus poistetaan hinnasta tasapoistoin 15 vuodessa. Yhtiökohtaisten parannusten arvosta lasketaan huoneiston osuus ilman indeksikorotusta ja poistoja.

Taloyhtiön remonttien osalta esitetään, että yhtiön teettämien parannusten ja peruskorjausten omavastuuosuus alennettaisiin 30 euroon huoneistoneliömetriltä, ja vain vuosikorjausten tyyppiset kustannuksiltaan vähäiset omavastuuosuuden alittavat korjaus- ja uusimistoimenpiteet sekä hankinnat jätettäisiin huomioon ottamatta. Muut parannukset ja peruskorjaukset otettaisiin enimmäishintaa korottavina huomioon siten, että niihin tehtäisiin indeksitarkistus kuten asunnon hankinta-arvoon.

Sen estämiseksi, ettei Hitas-asuntojen uustuotanto muodostuisi sijoituskohteeksi, esitetään, että uustuotantokohteen rakennuttajan/myyjän tulee edellyttää varmistavan ostajalta ja kiinteistövirastolta, ettei ostaja omista pysyvästi toista Hitas-asuntoa. Yksityiskohtainen täytäntöönpano mahdollisesti tarvittavine poikkeuksineen jätettäisiin kiinteistöviraston tehtäväksi.

Khs toteaa Hitas-järjestelmän kehittämisen taustasta ja syistä seuraavaa:

Hitas-järjestelmän periaatteet

Kaupunki on vuodesta 1978 soveltanut kaupungin omistamille vuokratonteille rakennettujen asuntojen hinta‑ ja laatutason sääntelyjärjestelmää eli Hitas‑järjestelmää. Järjestelmän tavoitteena on ollut tarjota kuntalaisille laadukkaita kohtuuhintaisia omistusasuntoja ja myös valvoa, että ne pysyvät kohtuuhintaisina koko olemassaolonsa ajan. Hintasääntely on kohdistunut sekä uusiin että vanhoihin Hitas‑asuntoihin ja sen tarkoituksena on ollut turvata, että asuntojen hinnat perustuvat niiden todellisiin tuotantokustannuksiin. Siksi asuntojen jälleenmyyntihintaa on pyritty kontrolloimaan siten, että se olisi edelleen myytäessäkin suhteessa alkuperäisiin tuotantokustannuksiin. Viime vuodet jälleenmyyntihintaa määritettäessä alkuperäinen hankinta‑arvo on suhteutettu asuntojen markkinahintojen kehitykseen.

Jälleenmyyntihinnan määräytyminen ja siihen liittyvät ongelmat

Jälleenmyyntitilanteissa asunnon velaton enimmäishinta eli ns. Hitas-hinta lasketaan huoneiston alkuperäisen hankinta‑arvon, kauppahinnan maksuerille laskettavan koron, markkinahintoihin perustuvan asuntojen hintaindeksin muutosten ja yhtiö- ja huoneistokohtaisten parannusten perusteella.

Hitas-asuntojen alkuperäinen hankintahinta vaihtelee kuitenkin erittäin paljon riippuen valmistumisajankohdan suhdannetilanteesta ja tehdyistä suunnitteluratkaisuista. Ongelmia on aiheuttanut erityisesti Hitas-hankinta-arvon päättämisen ja valmistumisajankohdan eriaikaisuus, joka on saattanut olla 1,5–2,5 vuotta. Tällä on ollut jälleenmyyntihinnan laskennassa nopeiden suhdannekäänteiden aikana suuri merkitys etenkin kun laskennassa sovelletaan asuntojen hintaindeksiä talon valmistumisesta lähtien. Korkeasuhdanteen aikana asuntojen hinnat ovat korkealla ja indeksi myös tästä johtuen korkealla tasolla. Asuntojen hintaindeksiä käytettäessä vaikutus korostuu erityisesti tilanteissa, joissa asunnon hankintahinta vahvistetaan korkeasuhdanteessa ennen suhdannekäännettä.

Aluekohtaisia indeksejä ei ole käytössä eivätkä asuntojen Hitas-enimmäishintoihin vaikuta sijainti eivätkä huoneistokohtaiset tekijät muuten kuin alkuperäisen hankinta‑arvon ja mahdollisesti hyväksyttävien yhtiö- ja huoneistokohtaisten parannusten perusteella. Alueilla, joilla vanhojen asuntojen hintataso on lähinnä niiden sijainnista johtuen erityisen korkea, ero tuotantokustannuksiin perustuvien hankintahintojen ja alueen vanhassa asuntokannassa toteutuvien markkinahintojen välillä on muodostunut suureksi. Kiinteistöviraston asettaman työryhmän selvityksessä vuodelta 2007 todettiinkin, että kalleimmilla alueilla, Kamppi, Katajanokka, Ruoholahti, hintasääntelyn vaikutus oli suuri, koska asuntojen markkinahinnat ovat näillä alueilla nousseet suhteellisesti eniten. Näillä alueilla Hitas‑asuntojen kauppojen määrä on jäänyt vähäiseksi ja hintojen epäsuhta on osaltaan vaikeuttanut asunnonvaihtoa silloinkin, kun talouskunnilla olisi siihen tarvetta.

Noin kaksi kolmasosaa Hitas‑asunnoista oli samaan aikaan käytännössä hintasääntelyn vaikutuksen ulkopuolella verrattaessa Hitas‑asuntojen laskennallisia enimmäishintoja kunkin alueen asuntojen keskimääräiseen markkinahintaan.

Taloyhtiöissä tai asunnoissa tehtävät parannukset ja peruskorjaukset eivät myöskään ole kaikilta osin heijastuneet täysimääräisesti hyväksyttäviin jälleenmyyntihintoihin, mikä on osin jarruttanut tarpeellistenkin korjaustoimenpiteiden tekemistä yhtiöissä.

Eduskunnan apulaisoikeusasiamiehen päätös

Asuntojen hintaindeksin käyttöönoton jälkeen joukko Hitas-asunnon omistajia ja yksi taloyhtiö kantelivat asiasta Eduskunnan oikeusasiamiehelle, koska indeksin käyttöönotto johti kantelijoiden mielestä eriarvoisuuteen Hitas-enimmäishinnan laskennassa.

Eduskunnan apulaisoikeusasiamies teki 22.6.2006 kanteluiden johdosta päätöksen, jossa mm. totesi pitävänsä Hitas-enimmäishintojen asuntojen markkinahintaindeksiin perustuvaa laskentajärjestelmää perustuslain yhdenvertaisuusperiaatteen ja hallinnossa noudatettavan tasapuolisen kohtelun periaatteen kannalta varsin ongelmallisena. Hän esitti käsityksenään, että asiassa tulisi vielä etsiä sellaista ratkaisua, joka turvaisi nykytilannetta paremmin eri aikoina ja erityisesti vuosina 1988–1990 valmistuneiden Hitas-asuntojen omistajien yhdenvertaisen ja tasapuolisen kohtelun enimmäishintoja määritettäessä.

Eduskunnan apulaisoikeusasiamies esitti, että Helsingin kaupunki ottaisi harkittavaksi, miten Hitas-enimmäishintojen määrittämistä koskevaa järjestelmää voitaisiin vielä kehittää edellä tarkoitettujen epäkohtien korjaamiseksi sekä pyysi kaupunginhallitusta 31.5.2007 mennessä ilmoittamaan, mihin toimenpiteisiin hänen päätöksensä on mahdollisesti antanut aihetta.

MA-ohjelman kehotus

Helsingin kaupunginhallitus toimitti Eduskunnan oikeusasiamiehelle Valtion teknillisen tutkimuskeskuksen (VTT) Hitas-järjestelmään sisältyvästä jälleenmyyntihintojen sääntelystä tekemän tutkimusraportin ilmoituksin, että kaupungin ”Laadukkaan asumisen Helsinki, Maankäytön ja asumisen toteutusohjelma 2008–2017”- luonnoksessa edellytettiin, että ohjelmakauden alussa selvitetään Hitas-järjestelmän kehittämistarpeet mm. mahdollisuus määrätyn ajan esimerkiksi 25–30 vuoden kuluttua vapauttaa kohde Hitas-sääntelystä.

Kvston 13.2.2008 hyväksymässä maankäytön ja asumisen toteutusohjelmassa 2008–2017 (MA-ohjelma) todettiin, että Hitas‑järjestelmää jatketaan ohjelmakauden ajan, mutta velvoitettiin tuomaan Kvstolle esitys järjestelmän kehittämisestä.

Khs toteaa, että edellä esitetyistä syistä Hitas-järjestelmään liittyvien epäkohtien korjaamiseksi on etsitty parannuskeinoja. Valmistelun tuloksena oli uudistusesitys, jonka sisältö sittemmin päätöksenteossa muuttui. Liitteessä esitetään päätöksenteon vaiheet.

Palautuspäätös sisälsi seuraavat valmistelukehotukset:

Hitas-järjestelmä tulee kehittää siten, että

1 Hitas-asunnon laskennallinen huoneistoneliön enimmäishinta tasaa nykyistä paremmin eri vuosina valmistuneiden
Hitas-asuntojen välisiä enimmäishinnan eroja,

2 Hitas-asunnon laskennalliseen enimmäishintaan lasketaan nykyistä paremmin mukaan asunto-osakeyhtiön tekemät remontit, ja

3 uuden Hitas-asunnon ostaja ei omista pysyvästi toista Hitas-asuntoa.

Khs toteaa, että palautuspäätöksen valmistelukehotusten johdosta asiaa on valmisteltu seuraavasti:

1 Eri aikoina valmistuneiden Hitas-asuntojen enimmäishintojen

eron nykyistä parempi tasaaminen

Nykytilanne

Tässä on kysymys juuri enimmäishinnan määritysperusteeksi vuonna 2004 käyttöön otettuun asuntojen hintaindeksiin, ts. markkinahintaindeksiin, liittyvästä ongelmasta, johon myös Eduskunnan oikeusasiamies päätöksessään kiinnitti huomiota.

Erityisesti noususuhdanteessa vuosina 1988–1990 valmistuneiden asuntojen enimmäishinnat ovat nousseet suhteellisesti vähemmän muihin verrattuna, eikä tällöin ole kysymys niinkään aluekohtaisista eroista vaan ajankohtaan liittyvän jyrkän suhdannekäänteen heijastuksesta enimmäishintojen määritykseen. Niinpä samoilla alueilla saattaa olla asuntoja, joiden enimmäishinnat poikkeavat olennaisesti toisistaan vain siksi, että ne ovat valmistuneet suhdannekäänteen eri vaiheissa.

Esimerkiksi 1980–1990-luvulla markkinahintaindeksi on ollut ajankohtana 8–10/1989 korkeimmillaan 237.7 ja sen jälkeen laskenut siten, että on saavuttanut saman tason uudelleen vasta 5/2000, jolloin indeksiluku oli 237.9. Tämä tarkoittaa sitä, että huoneiston hinta on koko ajan laskenut ja saavuttanut uudelleen alkuperäisen (ensimmäisen hyväksytyn) hinnan vasta yli 10 vuoden kuluttua asunnon valmistumisesta.

Laskusuhdanteen aikana indeksi on ollut alimmillaan 2–4/1993 (118.0), joten silloin valmistuneille asunnoille muodostuu suhteellisesti suurin indeksin vaihtelu, kuten myös kaikkein vanhimmille Hitas-asunnoille, joiden valmistumisajankohtana indeksiluku on ollut matala.

Esimerkki

	Asunto 1	Asunto 2
Asunnon koko	88 m²	93 m²
Valmistunut (indeksi)	27.10.1989 (237.7)	31.3.1993 (118.0)
Laskentapäivä (indeksi)	25.3.2009 (353.0)	25.3.2009 (353.0)
Alkuperäinen hankinta-arvo	110 735 (1258 e/m²)	87 454 (940 e/m²)
Rak.aik. korko (6 %)	3 220	1 692
Perushinta	113 955	89 146
Indeksin muutos	55 276	177 537
Enimmäishinta 3/2009	169 231 (1923 e/m²)	266 683 (2868 e/m²)
(Laskukaava)	(353.0*113 955/237.7)	(353.0*89 146/118.0)

Esimerkki on samalta postinumeroalueelta ja molemmat rivitaloasuntoja.

Tulevaisuudessa eteen saattaa uudelleen tulla ainakin osittain vastaavia tilanteita, kun indeksi on laskusuunnassa. Esimerkiksi touko-heinäkuussa 2007 valmistuneen, 200 000 euron perushintaisen asunnon enimmäishinta on tällä hetkellä lähes sama kuin valmistuessaan (3/2009, 353.0 *200 000/352.8 = 200 113 euroa), mutta vastaavasti jos asunto on valmistunut myöhemmin, esimerkiksi elo-lokakuussa 2008, hinta on jo laskenut alkuperäisestä (353.0 *200 000/371.5 = 190 040 euroa). Siis n. 10 000 euroa neljässä kuukaudessa, koska indeksi on laskenut kaksi kertaa asuntojen valmistumisen jälkeen.

Enimmäishinta lasketaan aina myös yhtiöjärjestyksen mukaisella rakennuskustannusindeksiin perustuvalla tavalla. Koska rakennuskustannusindeksi ei ole laskenut yhtä jyrkästi kuin markkinahintaindeksi, todellinen hinnanlasku ei ole noin suurta. Myös rakennuskustannusindeksi on kuitenkin viime kuukausina ollut laskeva.

Muutosehdotus

Rajahinta

Rajahinnalla tarkoitetaan tässä Hitas-yhtiöiden keskimääräisten enimmäishintojen keskiarvoa. Rajahinnan soveltaminen merkitsisi sitä, että jos Hitas-asunnon laskennallinen huoneistoneliön enimmäishinta on alempi kuin rajahinta, enimmäishinta laskettaisiin rajahinnan mukaan.

Rajahinnan soveltaminen poistaisi pääosin useilla postinumeroalueilla esiintyvät ja eduskunnan oikeusasiamiehen päätöksessäkin tarkoitetut epäjohdonmukaisuudet.

Rajahinnan käyttöönoton jälkeen hintasääntelyn vaikutuksen piiriin jäisi silti edelleen n. 30 prosenttia kaikista Hitas-asunnoista ja vastaavasti 21 prosenttia 20 vuotta vanhoista asunnoista.

Ensimmäisellä kalleusalueella Kampissa, Katajanokalla ja Ruoholahdessa sijaitsevat Hitas-yhtiöt jäisivät edelleen kokonaisuudessaan hintasääntelyn vaikutuksen piiriin, muilla Helsingin kalleusalueilla hintasääntelyn vaikutus olisi vähäisempi.

Hitas-yhtiöiden keskihinnat 31.12.2008

– kaikki yhtiöt (594 yhtiötä, 19 673 as.)	2 738,83 euroa/m²
– 20 vuotta vanhat (287 yhtiötä, 9 388 as.)	2 639,53 euroa/m²

Jos rajahinnaksi asettuisi 2 800 euroa, vaikutus olisi seuraava:

1 Kaikki Hitas-yhtiöt (594 yhtiötä, 19 673 asuntoa)

Keskimääräiseltä Hitas-enimmäisneliöhinnaltaan alle 2 800 euron yhtiöitä on 356 kpl, 11 353 asuntoa (57.7 %).

– alin n. 1 780 euroa/m² (valmistunut 31.8.1988; Mellunkylä)

– ylin n. 4 650 euroa/m² (valmistunut 29.9.1995; Kulosaari)

Mikäli 2 800 euron rajahintaa sovellettaisiin, hintasääntelyn vaikutuksen piiriin jäisi näistä yhtiöistä edelleen 21 prosenttia asunnoista, kun rajahintaa verrataan alueen kaikkien asuntojen keskineliöhintaan.

Jos lisäksi otetaan huomioon ne yhtiöt, joiden laskennallinen keskimääräinen Hitas-neliöhinta on vähintään 2 800 euroa, mutta joiden enimmäishinta kuitenkin alittaa alueen kaikkien asuntojen keskimääräisen hinnan, kaikki ensimmäisen kalleusalueen asunnot ja vielä n. 60 prosenttia toisen kalleusalueen asunnoista olisi edelleen hintasääntelyn piirissä.

Kalleusalue	Yhtiöt lkm	Asunnot lkm	%-osuus alueen Hitas-asunnoista (kaikki)
Helsinki 1	38	2490	100.0
Helsinki 2	72	2104	58.9
Helsinki 3	25	1079	16.5
Helsinki 4	16	199	2.8
Yhteensä	151	5872	29.8

2 20 vuotta vanhat yhtiöt (287 yhtiötä, 9 388 asuntoa)

Keskimääräiseltä Hitas-enimmäisneliöhinnaltaan alle 2 800 euron yhtiöitä on 214 kpl, 6 943 asuntoa (74.0 %).

– alin n. 1 780 euroa/m² (valmistunut 31.8.1988; Mellunkylä)

– ylin n. 4 120 euroa/² (valmistunut 11.11.1982; Katajanokka)

Hintasääntelyn vaikutuksen piiriin jäisi 20 vuotta vanhoista yhtiöistä edelleen n. 18 prosenttia, kun rajahintaa verrataan alueen kaikkien asuntojen keskineliöhintaan. Jos lisäksi otetaan huomioon ne yhtiöt, joiden laskennallinen keskimääräinen Hitas-neliöhinta on vähintään 2 800 euroa, mutta joiden enimmäishinta kuitenkin alittaa alueen kaikkien asuntojen keskimääräisen hinnan, hintasääntelyn vaikutus olisi seuraavanlainen:

Kalleusalue	Yhtiöt lkm	Asunnot lkm	%-osuus alueen Hitas-asunnoista (20 vuotta)
Helsinki 1	17	851	100.0
Helsinki 2	26	919	56.6
Helsinki 3	3	48	1.4
Helsinki 4	12	153	4.3
Yhteensä	58	1971	21.0

Rajahinnan soveltaminenkaan ei kuitenkaan tuo ratkaisua suureen hintaeroon alueilla, joilla vanhan Hitas-sääntelemättömän asuntokannan markkinahinnat ovat nousseet suhteessa voimakkaimmin. Näillä alueilla Hitas‑asuntojen kauppoja syntyy erittäin vähän ja hintojen epäsuhta on osaltaan vaikeuttanut asunnonvaihtoa silloinkin, kun talouskunnilla olisi siihen tarvetta. Tämän vuoksi pidetään edelleen tarpeellisena mahdollistaa yli 20 vuotta vanhojen yhtiöiden irtaantuminen Hitas-sääntelystä. Tässä yhteydessä tontinvuokraa tulisi kuitenkin tarkistaa suhteessa alueen Hitas-luovutushintojen ja asuntojen markkinahintojen väliseen eroon jäljempänä esitettävällä tavalla.

2 Asunto-osakeyhtiön teettämien parannusten ja peruskorjausten

parempi huomioon ottaminen Hitas-asunnon laskennallista enim-

mäishintaa määritettäessä

Nykytilanne

Markkinahintaindeksillä laskettaessa enimmäishintaan lisätään mahdollisten yhtiökohtaisten parannusten arvo siltä osin kun samaan aikaan tehtyjen parannustoimenpiteiden kustannukset ylittävät 150 euroa (omavastuu) yhtiön huoneistoalaneliömetriä kohden. Yhtiökohtaisten parannusten arvosta lasketaan huoneiston osuus. Näiden parannusten arvoa korottava vaikutus poistetaan hinnasta tasapoistoin 15 vuodessa.

Rakennuskustannusindeksillä enimmäishintaa laskettaessa yhtiökohtaisiksi parannustoimenpiteiksi hyväksytään sellaiset korjaus-, uusimis- tai lisäystoimenpiteet, joilla rakennuksen laatu- ja varustetaso paranee alkuperäiseen tasoon verrattuna tai, jotka parantavat olennaisesti kiinteistön toiminnallista asuttavuutta tai viihtyisyyttä ja lisäävät kiinteistön arvoa. Yhtiökohtaisten parannusten arvosta lasketaan huoneiston osuus ilman indeksikorotusta ja poistoja.

Muutosehdotus

Asunto-osakeyhtiön teettämien parannusten ja peruskorjausten omavastuuosuus tulisi alentaa 30 euroon huoneistoneliömetriltä, ja vain vuosikorjausten tyyppiset kustannuksiltaan vähäiset omavastuuosuuden alittavat korjaus- ja uusimistoimenpiteet sekä hankinnat jätettäisiin huomioon ottamatta. Muut parannukset ja peruskorjaukset otettaisiin enimmäishintaa korottavina huomioon siten, että niihin tehtäisiin indeksitarkistus kuten asunnon hankinta-arvoon.

3 Uuden Hitas-asunnon ostaja ei omista pysyvästi toista Hitas-asuntoa

Muutosehdotus

Uusien Hitas-asuntojen rakennuttajia on lukumääräisesti vähän; asuntotuotantotoimisto, Avara-Suomi Oy, Sato-Rakennuttajat Oy, VVO-Rakennuttaja Oy. Yksittäisiä Hitas-asunto-osakeyhtiöitä rakennuttavat lisäksi ajoittain esimerkiksi YIT Oyj, Asuntosäätiön Rakennuttaja sekä NCC Rakennus. Rakennuttajien ohjeistus on siksi järjestettävissä suhteellisen vaivattomasti.

Uudistusesityksessä esitetään, että uustuotantokohteen rakennuttajan/myyjän tulee edellyttää varmistavan ostajalta ja kiinteistövirastolta, ettei ostaja omista pysyvästi toista Hitas-asuntoa. Myyjän ja ostajan väliseen kauppakirjaan tulee tarvittaessa lisätä maininta, että tehdyn kaupan ehtona on nykyisen Hitas-asunnon myyminen ennen kuin kauppa uudesta tulee lopulliseksi.

Rakentamisaikana sama omistaja voisi omistaa useamman Hitas-asunnon, koska kauppa tehdään yleensä jo vuosi jopa kaksi vuotta ennen asunnon valmistumista. Samoin on syytä ottaa huomioon erilaiset perhetilanteet, joista voi täysin hyväksyttävästi johtua se, että samalla omistajalla on useampi kuin yksi Hitas-asunto. Yksityiskohtainen täytäntöönpano jätettäisiin kiinteistöviraston tehtäväksi.

4 Eräitä lisähuomioita

Rakennusaikaiset muutos- ja lisätyöt

Urakoitsijalta tai rakennuttajalta rakentamisen aikana tilatut muutos- ja lisätyöt otetaan enimmäishinnan laskennassa huomioon huoneistokohtaisina parannuksina. Markkinahintaindeksin mukaisella laskentatavalla kustannusten omavastuuosuus on 100 euroa/huoneistoalaneliömetri ja vain omavastuuosuuden ylittävät kustannukset vaikuttavat enimmäishintaa korottavasti, tasapoistoin 10 vuoden ajan.

Etenkin viime vuosina on yleistynyt, että Hitas-asunnon ostajilla on mahdollisuus valita mm. kaluste-, varuste- ja pintamateriaaleja sekä pohjavaihtoehtoja kohteelle suunnitelluista eritasoisista ja erihintaisista vaihtoehdoista.

Vanhoja ja uusia Hitas-yhtiöitä tulisi käsitellä uudistuksen voimaantulon jälkeen yhdenvertaisella tavalla, jolloin rakennusaikaiset muutos- ja lisätyöt lisätään asunnon alkuperäiseen hankinta-arvoon ennen indeksitarkistusta.

Täytäntöönpano Asuntolautakunnan tulee päättää uusien hintaperusteiden voimaantulosta, kun tarvittavat muutokset Hitas-enimmäishintojen laskennan tekniseen toteuttamiseen on tehty, ja samalla antaa tarkemmat ohjeet uudistusten voimaantulosta ja soveltamisesta Hitas-yhtiöille kehotuksin huolehtia niiden tiedottamisesta asukkaille. Kiinteistölautakunnan tulee valmistella tarpeelliset ohjeet Hitas-järjestelmästä irtautuvien yhtiöiden tontinvuokrien tarkistamiseksi. Näistä on tarkoitus antaa ohjeet asian täytäntöönpanopäätöksellä.

Khn vähemmistön (Hakola, Oker-Blom, Peltokorpi, Rauhamäki, Rihtniemi, Räty ja Urho) mielestä kaupunginvaltuustolle olisi tullut tehdä esittelijän ehdotuksen mukainen, seuraavan sisältöinen ehdotus:

Kaupunginvaltuusto päättänee muuttaa kaupungin omistamille vuokratonteille rakennettujen asuntojen hinta‑ ja laatutason sääntelyjärjestelmää eli Hitas‑järjestelmää seuraavasti:

1 Uudistuksen voimaantulovaiheessa hintasääntelyn vaikutuksen piirissä olevat Hitas-yhtiöt:

- Hitas-sääntelystä vapautuminen on mahdollista yhtiön hakemuksesta 20 vuoden kuluttua asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistumisesta.

- Sääntelystä vapautumisen yhteydessä yhtiön hallitseman tontin maanvuokra korotetaan 0–30 prosentilla sen mukaan kuinka suuri alueen kaikkien asuntojen keskimääräisen tilastollisen neliöhinnan (markkinahinnan) ja yhtiön keskimääräisen laskennallisen enimmäishinnan erotus on rajoituksista vapautumisen hetkellä.

- Maanvuokrasopimuksessa noudatetaan muutoin entisiä ehtoja.

2 Uudistuksen voimaantulovaiheessa hintasääntelyn vaikutuksen ulkopuolella olevat Hitas-yhtiöt

Yhtiöille, joiden asuntojen keskimääräinen laskennallinen enimmäishinta ylittää kyseisen postinumeroalueen kaikkien asuntojen keskimääräisen tilastollisen neliöhinnan (markkinahinnan) silloin kun asunto-osakeyhtiön viimeisin rakennusvaihe on vähintään 20 vuotta vanha, ilmoitetaan, että kaupunki ei enää vahvista yhtiön osakkeiden enimmäishintoja ja käytä yhtiöjärjestyksen mukaista lunastusoikeuttaan. Maanvuokrasopimuksessa noudatetaan muutoin entisiä ehtoja.

3 1.1.2011 lukien valmistuneet Hitas-yhtiöt

Hitas-rajoitukset päättyvät 20 vuoden kuluttua asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistumisesta. Tällöin yhtiön hallitseman tontin maanvuokra korotetaan samalle tasolle kuin vuokraushetkellä vallinneen käytännön mukainen sääntelemättömän tontin vertailuvuokra.

Tulevassa Hitas-järjestelmässä uuden Hitas-tuotannon osalta käytetään asuntojen enimmäishinnan laskennassa asuntojen hintaindeksiin ja rakennuskustannusindeksiin perustuvia laskentatapoja seuraavasti:

– Rakennusaikaisia korkoja ei lisätä asuntojen hintoihin.

– Talon valmistumisen jälkeen tehtyjä huoneistokohtaisia parannuksia ei lisätä asuntojen hintoihin.

Lisäksi rakennuskustannusindeksiin perustuvassa laskentatavassa nykyisistä laskentaperusteista poiketen

– indeksitarkistuksen laskenta alkaa aina yhtiön viimeisen vaiheen valmistumisesta

– rakennusten arvosta ei tehdä poistoja.

Uusia Hitas-asuntoja myytäessä myyjän on varmistettava ostajalta ja kiinteistövirastolta, ettei ostaja omista pysyvästi toista Hitas-asuntoa. Kiinteistöviraston asuntoasiainosasto voi velvoittaa myyjän asettamaan kaupan ehdoksi, että aiempi Hitas-asunto on myytävä ennen kuin kauppa uudesta asunnosta tulee lopulliseksi.

4 Rajahinta

Jos Hitas-asunnon laskennallinen huoneistoneliön enimmäishinta on alempi kuin kaikkien Hitas-yhtiöiden keskimääräisten enimmäishintojen keskiarvo, enimmäishinta lasketaan enimmäishintojen keskiarvon mukaan. Näin määräytyvää hintaa kaupunki käyttää myös lunastushintana silloin, kun kaupunki lunastaa tällaisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet yhtiöjärjestyksessä säännellyllä tavalla, ellei yhtiöjärjestyksen mukaan laskettava lunastushinta ole korkeampi.

5 Kaikki Hitas-yhtiöt

Rakennusaikaiset muutos- ja lisätyöt lisätään tämän päätöksen voimaantulon jälkeen ilman omavastuuosuutta asunnon alkuperäiseen hankinta-arvoon ennen indeksitarkistusta, jos asunnon omistaja esittää niistä riittävän selvityksen.

Asunnon enimmäishintaan lisätään huoneistokohtainen osuus mahdollisten yhtiökohtaisten parannusten ja peruskorjausten arvosta siltä osin kuin samaan aikaan tehtyjen toimenpiteiden kustannukset ylittävät 30 euroa yhtiön huoneistoalaneliömetriä kohden. Lisättyä kustannusosuuden arvoa tarkistetaan indeksillä toimenpiteen valmistumisesta lukien kuten asunnon hankinta-arvoa.

Ennen 1.1.2011 valmistuneissa yhtiöissä rakennuskustannusindeksiin perustuvassa laskentatavassa menetellään kuten nytkin, eikä myöskään edellä tarkoitettua omavastuuta tällöin sovelleta.

Jos yhtiö on edellä mainittujen perusteiden mukaan vapautunut Hitas-sääntelyn mukaisesta asuntojen enimmäishinnan sääntelystä, kaupunki ei enää käytä yhtiöjärjestykseen perustuvaa lunastusoikeutta niitä myytäessä ja suostuu yhtiön pyytäessä sen yhtiöjärjestyksen muuttamiseen siten, että lunastusoikeutta koskevat kohdat siitä poistetaan.

Samalla kaupunginvaltuusto päättänee oikeuttaa kiinteistölautakunnan tekemään Hitas‑järjestelmän piirissä oleviin maanvuokrasopimuksiin tämän päätöksen edellyttämät muutokset.