STADSFULLMÄKTIGES HANDLINGAR

FÖRSÄLJNING AV TOMTER FÖR FLERVÅNINGSHUS I ALKÄRR

Stn 2006-1813

Tomterna nr 15–17 och 19 i kvarteret nr 13414 i 13 stadsdelen (Främre Tölö); Norra Järnvägsgatan 1, Alkärrsgatan 10, Alkärrsgatan 12, Mechelingatan 3a, Mechelingatan 3b, Norra Järnvägsgatan 3

Fastighetsnämnden konstaterar (8.8.2006) följande:

Sammandrag Staden arrangerade ett anbudsförfarande om försäljning av tomterna 13414/15, 13414/16 och 13414/17 för flervåningshus i Alkärr i Främre Tölö 7.4.2006–26.5.2006. Anbudsförfarandet var öppet för byggherrar, byggfirmor och andra organisationer som kan bebygga tomterna. Det avgörande kriteriet var högsta budet på tomten. Anbuden skulle ges tomt för tomt. Anbud kunde ges på en eller flera tomter.

Staden fick anbud av tio olika anbudsgivare. Högsta budet på tomten 13414/15 var 11 687 000 euro, vilket motsvarar 2 015 euro/m² vy. Högsta budet på tomten 13414/16 var 11 060 000 euro, vilket motsvarar 2 304 euro/m² vy. Högsta budet på tomten 13414/17 var 12 908 800 euro, vilket motsvarar 2 017 euro/m² vy.

Alla ovanstående högsta bud kan godtas. Tomterna 15 och 17 föreslås bli sålda till SRV Westerlund Oy och tomten 16 till YIT Rakennus Oy, eftersom dessa kom med de högsta tomtvisa anbuden. Staden får sammanlagt 35 655 800 euro då den säljer de tre tomterna.

I anslutning till anbudsförfarandet erbjöd staden deltagarna köpoption på den s.k. spetstomten (den planerade tomten 13414/19 i den kommande detaljplaneändringen) i samma kvarter i hörnet av Norra Järnvägsgatan och Mechelingatan. Enligt villkoren för anbudsförfarandet säljer staden optionstomten till den som bjuder mest för vilken som helst av tomterna 15, 16 och 17 till det högsta bjudna priset per kvadratmeter våningsyta. Det sker först då detaljplaneändringen för optionstomten vunnit laga kraft.

Optionstomten föreslås nu bli reserverad åt och senare såld till YIT Rakennus Oy som bjudit det högsta priset per kvadratmeter våningsyta, 2 304 euro, för en av tomterna.

Fastighetsnämndens reserveringsbeslut

Nämnden reserverade 21.12.2004 området mellan Norra Järnvägsgatan, Mechelingatan och Alkärrsgatan för försäljning genom anbudsförfarande och för byggande av fritt finansierade särskilt högklassiga bostäder utan hitasvillkor. En förutsättning var att det undantag som krävs och den kommande detaljplaneändringen vinner laga kraft.

Tomter som säljs Tomterna som säljs ligger i stadskärnan av Helsingfors mellan Norra Järnvägsgatan, Mechelingatan och Alkärrsgatan. I området fanns tidigare Matkahuolto Oy:s fraktgodstjänst och området har använts också som parkering för bussar. Då den nya bussterminalen i Kampen öppnade år 2005, blev Alkärrsområdet ledigt för andra ändamål.

Tomterna 13414/15, 16 och 17 är kvartersområde för bostads-, affärs- och kontorsbyggnader (AL) och de har en sammanlagd byggrätt på 17 000 m² vy. Omkring 250 bostäder får byggas på tomterna.

Tomten 15 ligger vid Norra Järnvägsgatan 1. Ytan är 2 361 m² och byggrätten 5 800 m² vy.

Tomten 16 ligger vid Alkärrsgatan 10. Ytan är 2 241 m² och byggrätten 4 800 m² vy.

Tomten 17 ligger vid Alkärrsgatan 12/Mechelingatan 3b. Ytan är 1 903 m² och byggrätten 6 400 m² vy.

Köpoption Vid anbudsförfarandet erbjöd staden dessutom köpoption på den s.k. spetstomten som upptas i den kommande detaljplaneändringen i samma kvarter i hörnet av Norra Järnvägsgatan och Mechelingatan. Köpoptionen gäller den planerade tomten 13414/19 vid Mechelingatan 3a/Norra Järnvägsgatan 3.

Tomten kan säljas först då den kommande detaljplaneändringen har vunnit laga kraft.

I den kommande detaljplaneändringen omfattar tomten 19 ca 2 973 m². Här bestäms också den kommande byggrätten för tomten, preliminärt ca 9 700 m² vy.

Enligt villkoren för anbudsförfarandet reserveras tomten 19 för planering med köpoption åt den köpare som bjuder det högsta priset per kvadratmeter våningsyta för någon av tomterna 15, 16 eller 17. Om prisanbuden per kvadratmeter våningsyta är sinsemellan lika, säljs tomten till den som kommit med det högsta totala anbudet.

Om den som bjudit det högsta priset per kvadratmeter våningsyta inte vill köpa tomten 19, erbjuder staden tomten till den som bjudit det nästhögsta priset och vidare tills någon köper tomten. Om priset per kvadratmeter våningsyta då inte följer gängse prisnivå i området, förbehåller staden sig rätten att inte sälja optionstomten till någon av anbudsgivarna. Då kan staden överlåta tomten till tredje part på det sätt som staden finner för gott.

Detaljplaner och beslut om undantag

På tomterna 13414/15, 16 och 17 och optionstomten gäller detaljplaneändringen nr 10438, som är fastställd 25.2.1998. I området gäller dessutom detaljplanen nr 8277 för underjordiska lokaler, som är fastställd 22.10.1980. Tomterna är kvartersområde för bostads-, affärs- och kontorsbyggnader (AL). Bostäder får inte förläggas till första våningen mot Mechelingatan och det mesta av rummen i anslutning till gatuplanet skall byggas så att de kan användas som butik och för annan kundtjänst. I övrigt bestämmer detaljplanen inte hur byggrätten fördelar sig på tomterna för olika ändamål.

Tomterna har inte kunnat bebyggas, även om området haft en lagakraftvunnen detaljplan från 1998, eftersom området använts som bussparkering och där har funnits en godsstation. Då Kampenterminalen var färdig år 2005 förändrades situationen. Å andra sidan betydde principdiskussionen om centrumtunneln att bilplatserna för tomterna i fråga inte längre kunde förläggas under Norra Järnvägsgatan i enlighet med detaljplanen. Bilparkeringen måste alltså först lösas på något annat sätt.

Fastighetskontorets tomtavdelning och stadsplaneringskontorets detaljplaneavdelning lät Arkkitehtuuritoimisto B & M Oy utarbeta en separat plan med principer för hur tomterna 15–17 och optionstomten 19 skall bebyggas. I denna genomförandeplan granskas bl.a. en förläggning av bilplatserna för alla tomterna till kvartersområdet under ett gårdsplansdäck och delvis också under byggnaderna. Utredningen visar att ca 214 bilplatser kan förläggas till tomterna i en enplans parkeringsanläggning därifrån det kan anläggas smidiga utfarter både till gatunätet och till gårdsområdet och trapphusen i byggnaderna.

Stn beslöt 13.2.2006 bevilja tillstånd att avvika från detaljplanen nr 10438 på tomterna 15, 16 och 17 på villkor att byggandet följer principerna i genomförandeplanen 8.9.2005. Besluten om undantag gäller bl.a. förläggning av bilplatser till en kommande underjordisk parkeringsanläggning i kvarteret 13414, byggnadshöjden och byggnadsytornas gränser på tomterna 16 och 17. Beslutet om undantag på tomten 17 gör det vidare möjligt att förlägga bostäder till andra våningen också mot Mechelingatan. På tomterna 15 och 16 är det möjligt att använda vinden under yttertaket som bostadsvåningsyta, förutsatt att ytan hör till bostaden under denna. Fastighetskontoret har bett Stn komplettera beslutet om undantag på tomten 17 så att bostäder kan byggas på vinden också på denna tomt.

Stadsplaneringskontoret bereder en ändring av detaljplanen nr 10438 för tomten 13414/18. Detaljplaneändringen har som mål att ge stadsbilden i korsningen av Mechelingatan och Norra Järnvägsgatan ett lyft. Genom detaljplaneändringen fogas den öppna, planlagda men obebyggda platsen i korsningen till tomten 18. Därmed bildas den nya tomten 19 för bostads-, affärs- och kontorsbyggnader. Bilplatserna för tomten förläggs till en sammanhängande underjordisk parkeringsanläggning i kvarteret, vilken också används av tomterna 15, 16 och 17.

På tomterna gäller dessutom detaljplanen nr 8277 för metron, dvs. en underjordisk tunnel mellan nivåerna –15,0 och –2,0 på avsnittet Södra Järnvägsgatan–Sanduddsgatan.

Anbudsförfarande Anbudsförfarandet var öppet för byggherrar, byggfirmor och andra organisationer som kan bebygga tomterna. Tävlingen annonserades i Helsingin Sanomat och Hufvudstadsbladet 10.4.2006 och i Rakennuslehti 13.4.2006 samt på fastighetskontorets tomtavdelnings hemsidor från 7.4.2006. Dessutom sände tomtavdelningen 6.4.2006 ett brev till 30 byggfirmor, byggherrar och andra aktörer i branschen och bad dem delta i anbudsförfarandet.

Enligt anbudsförfrågan säljer staden varje tomt till högstbjudande. Av förfrågan framgick hur anbudet skulle ges och vad det skulle innehålla. På varje tomt skulle ett separat skriftligt anbud ges med uppgifter om det sammanlagda budet på tomten. Det var tillåtet att lämna bud på en eller flera tomter och anbudsvillkoren förbjöd inte försäljning av tomterna till endast en köpare. Staden förbehöll sig rätten att godkänna eller förkasta anbuden.

I anbudsförfrågan krävdes att anbudsgivaren skall ha den tekniska skicklighet, den erfarenhet och de ekonomiska och övriga förutsättningar som byggandet kräver. Vid behov skall en utredning om att anbudsgivaren uppfyller kraven ges staden. Anbudsgivarens allmänna kompetens bedöms enligt den situation som råder då anbudstiden löper ut, dvs. 26.5.2006.

Lämnade anbud Inom utsatt tid lämnade tio olika hugade köpare anbud: 8 anbud på tomten 15, 10 anbud på tomten 16 och likaså 10 anbud på tomten 17. Byggaktiebolaget Hartelas anbud på tomten 17 följde inte anbudsförfrågan, eftersom anbudets giltighetstid inte var så lång som anbudsprogrammet krävde. De övriga anbuden följer anbudsförfrågan. YIT Rakennus Oy och VVO-yhtymä Oyj/OP-gruppens försäkrings- och pensionssammanslutningar kom utöver tomtvisa anbud också med alternativa anbud på alla tomter som helhet.

I det alternativa anbudet bjöd YIT Rakennus Oy klumpsumman 37 000 000 euro för tomterna 15, 16 och 17. Anbudsgivaren har ställt som villkor att anbudet gäller endast om företaget inte samtidigt bjuder mest för var och en av tomterna för sig.

I anbudsförfrågan krävs att köpesumman meddelas tomt för tomt. YIT:s alternativa anbud följer alltså inte anbudsförfrågan. Om klumpsumman i alla fall fördelas på de aktuella tomterna enligt byggrätt, är SRV Westerlund Oy:s anbud högst på tomten 16. Enligt anbudsförfrågan säljs varje tomt till högstbjudande, vilket också det gör en försäljning enligt YIT:s alternativa anbud på tomthelheten omöjlig.

VVO Yhtymä Oyj och OP-gruppens försäkrings- och pensionssammanslutningar lämnade ett gemensamt tomtvist anbud och dessutom ett alternativt anbud på tomterna 15, 16 och 17 för klumpsumman 27 212 000 euro. Anbudet följer anbudsbegäran, för av det framgår hur klumpsumman fördelar sig på tomterna sinsemellan. Anbudet leder inte till köp, därför att priset på ingen av tomterna är högst i jämförelse med de övriga anbuden.

Köpanbuden på tomten 15 varierar mellan 6 269 800 och 11 687 000 euro och priset per kvadratmeter våningsyta mellan 1 081 och 2 015 euro.

Köpanbuden på tomten 16 varierar mellan 5 812 800 och 11 060 000 euro och priset per kvadratmeter våningsyta mellan 1 211 och 2 304 euro.

Köpanbuden på tomten 17 varierar mellan 6 176 000 och 12 908 800 euro och priset per kvadratmeter våningsyta mellan 965 och 2 017 euro.

Den sammanlagda köpesumman för tomterna uppgår till 35 655 800 euro.

Högsta anbuden som följer anbudsförfrågan

Tomten 15 SRV Westerlund Oy har bjudit mest för tomten, 11 687 000 euro, vilket motsvarar 2 015 euro/m² vy.

Tomten 16 YIT Rakennus Oy har bjudit mest för tomten, 11 060 000 euro, vilket motsvarar 2 304 euro/m² vy.

Tomten 17 SRV Westerlund Oy har bjudit mest för tomten, 12 908 800 euro, vilket motsvarar 2 017 euro/m² vy.

Som jämförelse kan nämnas priset per kvadratmeter våningsyta på de fyra tomter för flervåningshus som staden sålde i Eirastranden år 2005. Här blev genomsnittspriset 1 832 euro/m² vy. I Alkärr är motsvarande pris 2 097 euro enligt de ovanstående högsta tomtvisa anbuden. Om optionstomten, dvs. den fjärde tomten 19 tas med, stiger genomsnittspriset på byggrätt på Alkärrstomterna en aning.

De högsta anbuden på Alkärrstomterna är i fråga om priset per kvadratmeter våningsyta inbördes på samma nivå och de ger troligtvis en god bild av gängse prisnivå i området. Nämnden anser att de inlämnade högsta anbuden kan godtas och att tomterna kan säljas till högstbjudande SRV Westerlund Oy och YIT Rakennus Oy.

Nämnden anser att SRV Westerlund Oy och YIT Rakennus Oy fyller stadens krav på allmän behörighet hos anbudsgivaren och att tilläggsutredningar inte behövs.

Optionstomten säljs till YIT Rakennus Oy

YIT Rakennus Oy har bjudit det högsta priset per kvadratmeter våningsyta vid anbudsförfarandet, 2 304 euro. Därför föreslås optionstomten bli reserverad åt YIT Rakennus Oy för ordnande av en arkitekttävling för inbjudna och projektering samt senare såld till företaget för det bjudna priset och på villkor att den kommande detaljplaneändringen vinner laga kraft.

YIT Rakennus Oy har meddelat att det vill köpa optionstomten på de givna villkoren. Eftersom den slutliga tomten 19 kan bildas först då detaljplaneändringen vunnit laga kraft, ingås inget bindande föravtal om fastighetsaffären nu, utan tomten reserveras för den kommande köparen. I reserveringsavtalet införs dock i tillämpliga delar det som senare skrivs in i köpevillkoren.

Arkitekttävling för inbjudna

Enligt villkoren för anbudsförfarandet skall vinnarna i samarbete med staden ordna en arkitekttävling för inbjudna i syfte att trygga planeringen av ett högklassigt yttre och genomförande på tomterna 15, 16, 17 och 19. Tävlingen arrangeras av tomtköparna.

Reserveringsavtal och föravtal om fastighetsköp

Då anbudsförfarandet avslutats bör staden ingå föravtal om försäljning av tomterna 15, 16 och 17 med de godkända köparna, efter att Stge har godkänt affärerna. Ett reserveringsavtal om den planerade tomten 19 ingås efter att Stn har fattat beslut om tomtreserveringen.

Tomtreserveringsavtalet och föravtalen om fastighetsaffärerna träder i kraft då de är undertecknade och köparen vid undertecknandet har erlagt staden en handpenning som säkerhet för fyllande av avtalsvillkoren. Med stöd av föravtalen är handpenningen 20 % av det bjudna sammanlagda priset på tomten. För den planerade tomten 19 betalar reserveringsmottagaren en reserveringsavgift som är 10 % av köpesumman.

Köparna förbinder sig att följa genomförandeplanen 8.9.2005 som staden låtit utarbeta, besluten om undantag från detaljplanen nr 10438, byggprinciperna i övriga anbudshandlingar och planeringskoncepten i det vinnande förslaget i den pågående arkitekttävlingen för inbjudna.

Slutliga tomtaffärer och tidsschema för genomförandet

Köpebreven för tomterna 15, 16 och 17 skall undertecknas senast 1.7.2007, om inte staden av välgrundade skäl beviljar köparen förlängd frist.

Vid försäljningen av tomterna 15, 16, 17 och den planerade tomten 19 gäller de bjudna priserna till 31.12.2006. De bjudna priserna per kvadratmeter våningsyta höjs från 1.1.2007 med en 3 % årlig ränta fram till den dag då köpet ingås.

Byggarbetena på tomterna 15, 16 och 17 skall inledas senast 30.9.2008 och husen skall vara helt färdiga senast 31.12.2010. Om byggskyldigheten försummas, har staden rätt att ta ut avtalsvite på högst 3 565 000 euro eller 10 % av köpesumman för varje påbörjat kalenderår.

A Nämnden föreslår att byggaktiebolaget Hartelas anbud på tomten 13414/17 i Alkärr daterat 26.5.2006 förkastas, eftersom det strider mot anbudsförfrågan.

B Nämnden föreslår vidare att nämnden bemyndigas att sälja och överlåta

1 till SRV Westerlund Oy (FO-nummer 0868648-1) eller ett bolag som detta bildar tomten 13414/15 enligt tomtindelningen nr 10864 för köpesumman 11 687 000 euro

2 till YIT Rakennus Oy (FO-nummer 1565583-5) eller ett bolag som detta bildar tomten 13414/16 enligt tomtindelningen nr 10864 för köpesumman 11 060 000 euro

3 till SRV Westerlund Oy (FO-nummer 0868648-1) eller ett bolag som detta bildar tomten 13414/17 enligt tomtindelningen nr 10864 för köpesumman 12 908 800 euro.

Vidare gäller följande villkor:

1 De slutliga köpebreven undertecknas då Stges beslut om försäljningen vunnit laga kraft.

De slutliga affärerna skall dock ingås senast 1.7.2007, om inte staden på köparens begäran av välgrundade orsaker beviljar denne förlängd frist.

2 Vid affärerna gäller de ovannämnda köpesummorna till 31.12.2006. Köpesummorna höjs från 1.1.2007 med en 3 % årlig ränta fram till den dag då köpet ingås.

3 Köparen förbinder sig att följa villkoren och byggprinciperna i genomförandeplanen daterad 8.9.2005, i besluten om undantag från detaljplanen nr 10438 och i försäljningsbroschyren daterad 4.4.2006 samt planeringskoncepten i det vinnande förslaget i den pågående arkitekttävlingen för inbjudna.

Köparna är skyldiga att sinsemellan och i den omfattning som byggandet på tomterna kräver lösa och komma överens om bl.a. hur de underjordiska parkerings- och samlokalerna, de övriga samarrangemangen och de gemensamma konstruktionerna i kvartersområdena skall utföras samt hur användningen och underhållet av dem skall ordnas och hur kostnaderna i sammanhanget skall fördelas. Köparna skall sträva efter att ingå dessa inbördes avtal innan de slutliga tomtaffärerna ingås.

4 På tomterna skall det byggas fritt finansierade högklassiga ägar- eller hyresbostäder.

Byggarbetena skall inledas före 30.9.2008 och byggnaderna skall vara helt färdiga senast 31.12.2010. Staden kan senarelägga byggstarten eller bevilja förlängd byggtid, om byggandet fördröjs av omständigheter som inte beror på köparen.

Om byggskyldigheten försummas, har staden rätt att ta ut avtalsvite som är 10 % av köpesumman för tomten för varje påbörjat kalenderår.

5 Köparen har inte rätt att överföra rätter eller skyldigheter i detta föravtal på tredje part utan ett separat medgivande av staden.

6 Vidare gäller villkoren för föravtal om fastighetsaffärer i de separata bilagorna 1 och 2 till detta ärende på föredragningslistan, stadens sedvanliga villkor vid fastighetsaffärer samt av fastighetsnämnden eventuellt föreskrivna tilläggsvillkor.

C Nämnden föreslår samtidigt att nämnden bemyndigas att med SRV Westerlund Oy och YIT Rakennus Oy, eller bolag som dessa bildar, ingå föravtal om fastighetsaffärer enligt de principer som framgår av de separata bilagorna 1 och 2, göra upp de slutliga köpebreven utifrån föravtalen, vid behov göra smärre ändringar och justeringar i föravtalen och godkänna villkoren i de slutliga affärerna.

D Nämnden föreslår vidare att Stn beslutar reservera åt YIT Rakennus Oy tomten 13414/19 för byggprojektering från en av Stn bestämd tidpunkt till 1.7.2007 på följande villkor:

1 På tomten som reserveras skall det byggas fritt finansierade högklassiga ägar- eller hyresbostäder.

2 Reserveringsmottagaren har rätt och skyldighet att köpa tomten av staden efter att detaljplaneändringen för tomten vunnit laga kraft. Om parterna inte senare kommer överens om något annat beträffande tidpunkten för det slutliga köpet, skall köpet ingås inom tre månader efter att detaljplaneändringen för tomten har vunnit laga kraft, dock senast 31.12.2007.

3 Köpesumman för tomten bestäms utifrån priset 2 304 euro/m² vy och volymen byggrätt för tomten i den kommande detaljplanen. Priset per kvadratmeter våningsyta höjs från 1.1.2007 med en 3 % årlig ränta fram till den dag då köpet ingås.

4 Reserveringsmottagaren förbinder sig att följa villkoren och byggprinciperna i genomförandeplanen daterad 8.9.2005, i besluten om undantag från detaljplanen nr 10438 och i försäljningsbroschyren daterad 4.4.2006 samt planeringskoncepten i det vinnande förslaget i den pågående arkitekttävlingen för inbjudna.

Köparna är skyldiga att sinsemellan och i den omfattning som byggandet på tomterna kräver lösa och komma överens om bl.a. hur de underjordiska parkerings- och samlokalerna, de övriga samarrangemangen och de gemensamma konstruktionerna i kvartersområdena skall byggas samt hur användningen och underhållet av dem skall ordnas och hur kostnaderna i sammanhanget skall fördelas. Köparna skall sträva efter att ingå dessa inbördes avtal innan de slutliga tomtaffärerna ingås.

5 Reserveringsmottagaren har inte rätt att överföra rätter eller skyldigheter i detta reserveringsavtal på tredje part utan ett separat medgivande av staden.

6 Om reserveringsmottagaren avstår från projektet och inte köper tomten som reserveras i detta avtal eller på något annat sätt bryter villkoren i reserveringsavtalet eller föravtalet, är reserveringsmottagaren skyldig att betala staden utöver eventuellt skadestånd också avtalsvite som vid varje tid är högst 2 235 000 euro.

7 Vidare gäller villkoren i reserveringsavtalet i den separata bilagan 3 till detta ärende på föredragningslistan, stadens sedvanliga villkor vid fastighetsaffärer samt av fastighetsnämnden eventuellt föreskrivna tilläggsvillkor.

E Nämnden föreslår ytterligare att nämnden bemyndigas att förlänga reserveringen i det fall att en slutlig fastighetsaffär om den reserverade tomten inte kan ingås senast 31.12.2007.

F Nämnden föreslår ännu att nämnden bemyndigas att sälja och överlåta till YIT Rakennus Oy, eller ett bolag som detta bildar, den nya tomten 19, som bildas huvudsakligen av tomten 13414/18 i det ovannämnda reserveringsavtalet, på följande villkor:

1 Köpesumman för tomten bestäms utifrån priset 2 304 euro/m² vy och volymen byggrätt för tomten i den kommande detaljplanen. Priset per kvadratmeter våningsyta höjs från 1.1.2007 med en 3 % årlig ränta fram till den dag då köpet ingås.

2 Det slutliga köpet skall ingås inom tre månader efter att detaljplaneändringen för tomten har vunnit laga kraft. Om parterna inte senare kommer överens om något annat beträffande tidpunkten för det slutliga köpet, skall detta dock ingås senast 31.12.2007.

3 Vidare gäller villkoren för reserveringsavtal i den separata bilagan 3 till detta ärende på föredragningslistan, stadens sedvanliga villkor vid fastighetsaffärer samt av fastighetsnämnden eventuellt föreskrivna tilläggsvillkor.

G Nämnden meddelar slutligen att den beslutat konstatera att tomterna 13414/15 och 13414/17 föreslås bli sålda till SRV Westerlund Oy och tomten 13414/16 till YIT Rakennus Oy, eller till bolag som dessa bildar, utifrån det anbudsförfarande om tomter för flervåningshus i Alkärr som avslutades 26.5.2006 och att de övriga köpanbuden vid anbudsförfarandet inte denna gång föranleder vidare åtgärder.

Stn meddelar att om Stge godkänner förslaget om försäljning av tomterna i Alkärr, kommer Stn i sitt verkställighetsbeslut att reservera åt YIT Rakennus Oy tomten 13414/19 för byggprojektering från en av Stn bestämd tidpunkt till 31.12.2007 på följande villkor:

1 På tomten som reserveras skall det byggas fritt finansierade högklassiga ägar- eller hyresbostäder.

5 Reserveringsmottagaren har inte rätt att överföra rätter eller skyldigheter i detta reserveringsavtal på tredje part utan ett separat medgivande av staden.

Stn kommer samtidigt att bemyndiga fastighetsnämnden att förlänga reserveringen i det fall att en slutlig fastighetsaffär om den reserverade tomten inte kan ingås senast 31.12.2007.

STN Stadsfullmäktige torde besluta förkasta byggaktiebolaget Hartelas anbud på tomten 17 i kvarteret 13414 daterat 26.5.2006 och YIT Rakennus Oy:s alternativa anbud på Alkärrstomterna daterat 26.5.2006, eftersom de strider mot anbudsförfrågan.

Stadsfullmäktige torde samtidigt besluta bemyndiga fastighetsnämnden att sälja och överlåta:

1 till SRV Westerlund Oy (FO-nummer 0868648-1) eller ett bolag som detta bildar tomten nr 15 i kvarteret nr 13414 i 13 stadsdelen enligt tomtindelningen nr 10864 för köpesumman 11 687 000 euro

2 till YIT Rakennus Oy (FO-nummer 1565583-5) eller ett bolag som detta bildar tomten nr 16 i kvarteret nr 13414 i 13 stadsdelen enligt tomtindelningen nr 10864 för köpesumman 11 060 000 euro

3 till SRV Westerlund Oy (FO-nummer 0868648-1) eller ett bolag som detta bildar tomten nr 17 i kvarteret nr 13414 i 13 stadsdelen enligt tomtindelningen nr 10864 för köpesumman 12 908 800 euro.

Vidare gäller följande villkor:

1 De slutliga köpebreven undertecknas då stadsfullmäktiges beslut om försäljningen vunnit laga kraft.

De slutliga affärerna skall dock ingås senast 1.7.2007, om inte staden på köparens begäran av välgrundade orsaker beviljar denne förlängd frist.

2 Vid affärerna gäller de ovannämnda köpesummorna till 31.12.2006. Köpesummorna höjs från 1.1.2007 med en 3 % årlig ränta fram till den dag då köpet ingås.

4 På tomterna skall det byggas fritt finansierade högklassiga ägar- eller hyresbostäder.

Om byggskyldigheten försummas, har staden rätt att ta ut avtalsvite som är 10 % av köpesumman för tomten för varje påbörjat kalenderår.

5 Köparen har inte rätt att överföra rätter eller skyldigheter i detta föravtal på tredje part utan ett separat medgivande av staden.

Stadsfullmäktige torde vidare besluta bemyndiga fastighetsnämnden att med SRV Westerlund Oy och YIT Rakennus Oy, eller bolag som dessa bildar, ingå föravtal om fastighetsaffärer enligt de principer som framgår av de separata bilagorna 1 och 2 till detta ärende på föredragningslitan, göra upp de slutliga köpebreven utifrån föravtalen, vid behov göra smärre ändringar och justeringar i föravtalen och godkänna villkoren i de slutliga affärerna.

Stadsfullmäktige torde ytterligare besluta bemyndiga fastighetsnämnden att sälja och överlåta till YIT Rakennus Oy, eller ett bolag som detta bildar, den nya tomten 19 som bildas huvudsakligen av tomten nr 18 i kvarteret nr 13414 i 13 stadsdelen och som reserveras med beslut av stadsstyrelsen, på följande villkor:

Tilläggsuppgifter:
Venesmaa Riitta, stf. stadssekreterare, telefon 169 2252

BILAGOR	Bilaga 1	Föravtal om fastighetsaffär, YIT Rakennus Oy
	Bilaga 2	Föravtal om fastighetsaffär, SRV Westerlund Oy
	Bilaga 3	Reserveringsavtal
	Bilaga 4	Kartbilaga

ARRENDEGRUNDER OCH ETT FÖRAVTAL OM FÖRSÄLJNING AV EN AKTIESTOCK OCH UTARRENDERING AV EN TOMT MED KÖPOPTION

Stn 2005-2560

Tomten nr 10 i kvarteret nr 31109 i 31 stadsdelen (Drumsö); Ådstigen 3

Fastighetsnämnden konstaterar (22.8.2006) följande:

Nuläge Helsingfors stad har utarrenderat tomten 31109/6 (den nuvarande tomten 31109/10) på Drumsö till Fastighets Ab Svenska Handelsläroverket för utbildningsändamål till 31.12.2020.

Staden har med stöd av ett beslut av Stge 14.5.2003 (ärende 5) av Stiftelsen Arcada köpt hela aktiestocken i det ömsesidiga fastighetsaktiebolag som arrenderat tomten, för 3 363 759 euro. Köpet har att göra med att ett svenskt campus, Arcada Nova, skulle byggas i Arabiastranden. Staden äger följaktligen genom bolaget den forna läroanstaltsbyggnaden på tomten.

Byggnaden står nu i stort sett tom. Gymnastiksalen är uthyrd till idrottsverket.

Byggnaden behövs från hösten 2006 som tillfällig plats för daghemmen Lokki och Pajalahti på Drumsö.

Reserveringsbeslut Nämnden beslöt 2.3.2004 reservera tomten 31109/10 med byggnad för KJ-Case Oy och Ömsesidiga Pensionsförsäkringsbolaget Etera till 31.12.2004 bl.a. på villkor att största delen av byggnaden ändras till servicebostäder för seniorer och projektet också omfattar idrotts- och kurslokaler.

Enligt reserveringsvillkoren är avsikten att staden skall sälja byggnaden eller aktierna i Fastighets Ab Svenska Handelsläroverket då en detaljplaneändring vunnit laga kraft, förutsatt att en överenskommelse nås om villkoren för tomtöverlåtelsen.

Det bestämdes samtidigt att beslut om köpesumman för byggnaden och om överlåtelse och prissättning av tomten skulle fattas senare, då planeringen har avancerat tillräckligt långt och den behövliga detaljplaneändringen blivit utarbetad.

Ny användning för byggnaden och detaljplaneändring

Ömsesidiga Pensionsförsäkringsbolaget Etera är fortfarande intresserat av att ändra största delen av läroanstaltsbyggnaden på tomten till fritt finansierade servicebostäder för seniorer och bl.a. av att bevara och rusta upp gymnastiksalen i byggnaden. Enligt planerna kommer byggnaden att inrymma bostäder på ca 3 400 m² vy, andra lokaler på ca 1 900 m² vy och idrottslokaler på ca 700 m² vy. Med andra lokaler avses en läkarmottagning, lokaler för fysikalisk behandling o.dyl., matrum, korridorer och entréhallar.

Den tänkta tomtanvändningen kräver en detaljplaneändring genom vilken den nuvarande tomten för undervisningsbyggnader blir en tomt för specialbostäder eller något annat slags bostadstomt där servicebostäder för seniorer är tillåtna.

Stadsplaneringskontoret avgav 25.11.2005 utlåtande om möjligheter till en detaljplaneändring för tomten. Det anser att byggnaden inte kan användas för annat om inte detaljplanen ändras. Att det blir specialbostäder i byggnaden anses vara motiverat av flera orsaker. Det har kommit fram att intresset för och behovet av seniorbostäder är stort på Drumsö. Det råder stor brist särskilt på lokaler för inomhusidrott, och gymnastiksalen bör därför användas som sådan också i framtiden. Stadsplaneringskontoret bör få vara med och planera hur byggnaden skall användas för att de krav i detaljplanen som gäller fordonstrafik, parkering, skydd m.m. skall bli beaktade i tillräckligt god tid.

Föravtal om försäljning av aktiestocken och utarrendering av tomten med köpoption

Ömsesidiga Pensionsförsäkringsbolaget Etera föreslår att staden skall träffa ett föravtal med bolaget om att den till detta säljer hela aktiestocken i Fastighets Ab Svenska Handelsläroverket och med köpoption utarrenderar en nybildad tomt för specialbostäder eller något annat slags bostäder. Föravtalet behövs för en detaljplaneändring, och denna börjar beredas då det blivit klart att projektet genomförs, så snart avtalet är undertecknat.

Målet är att detaljplaneändringen skall bli färdig före utgången av år 2007. Det är meningen att den slutliga försäljningen av aktiestocken skall ske och att den nya tomt som bildas skall utarrenderas med köpoption inom fyra månader räknat från den dag detaljplaneändringen vinner laga kraft.

Föravtalet förfaller om detaljplaneändringen inte vunnit laga kraft 31.12.2008 och parterna inte separat kommer överens om att förlänga fristen. Parterna har inga på föravtalet baserade krav på varandra om avtalet förfaller.

Det är i föravtalet huvudsakligen fråga om två saker som hör till samma helhet och som Stge har befogenheter för. Aktiestocken i Fastighets Ab Svenska Handelsläroverket bör säljas och tomten utarrenderas på nytt samtidigt.

I och med att tomten utarrenderas för 60 år och det på en köpoption baserade kalkylmässiga försäljningspriset överstiger 3 000 000 euro måste saken godkännas av Stge.

Hur aktiestocken (byggnaden) prissätts

Ett försäljningspris på 1 250 000 euro har förhandlats fram för byggnaden på tomten 31109/10 (Ådstigen 3) på Drumsö. Det är tänkt att byggnaden skall överlåtas på så sätt att hela aktiestocken i Fastighets Ab Svenska Handelsläroverket säljs. Köpesumman är fast och skuldfri.

Aktierna berättigar till innehav av en byggnad på 5 760 m² som ägs av bolaget och är belägen på en till bolaget utarrenderad tomt. Byggnaden är gravationsfri. Bolaget har ingen annan egendom, inte heller skulder eller andra förpliktelser.

Nuvarande arrendeavtal

Staden har utarrenderat tomten 31109/6 på Drumsö till Fastighets Ab Svenska Handelsläroverket för utbildningsändamål till 31.12.2020.

Största delen av tomten 31109/6 blev genom tomtindelning nr 9176, som godkändes 3.6.1996 med stöd av detaljplaneändring nr 10337, den för undervisningsbyggnader avsedda tomten 31109/10 med byggrätt för 5 700 m² vy och en yta på 5 317 m². Återstoden av den gamla tomten 6 blev gatuområde för Ådstigen. Ändringen är inte införd i arrendeavtalet. Tomten 31109/10 är inte heller införd i fastighetsregistret.

Årsarrendet för tomten uppgår för närvarande till ca 4 700 euro.

Nytt arrendeavtal Då aktierna i Fastighets Ab Svenska Handelsläroverket, vilka berättigar till innehav av byggnaden, säljs förnyas samtidigt arrendeavtalet för tomten på basis av den planerade detaljplaneändringen. Bland annat markanvändningen och andra detaljer, såsom storleken på byggrätten, slås då fast.

Arrendegrunder Det föreslås efter förhandlingar att den planerade tomten för specialbostäder eller något annat slags bostäder skall utarrenderas för 60 år.

Det föreslås samtidigt att årsarrendet för tomten skall bestämmas så att poängtalet 1 607 för det officiella levnadskostnadsindexet ”februari 2006 = 1 607” motsvaras av ett kapitalvärde för byggrätten på 640 euro/m² vy i fråga om bostäder, 400 euro/m² vy i fråga om andra lokaler och 200 euro/m² vy i fråga om idrottslokaler.

Årsarrendet för tomten bör bestämmas utifrån de ovannämnda à-priserna (2/2006, index 1 607) justerade enligt det vid den tidpunkt arrendeavtalet träffas senast offentliggjorda poängtalet för levnadskostnadsindex. Minst det arrende som baserar sig på à-priserna tas dock ut.

Det nya årsarrendet för tomten uppgår till ca 123 000 euro uträknat enligt de ovannämnda kapitalvärdena för byggrätten (2/2006, index 1 607) och den planerade byggrätten för olika slags lokaler (bostäder på 3 400 m² vy, andra lokaler på 1 900 m² vy och idrottslokaler på 700 m² vy).

Det föreslås vidare att en andel av det nya årsarrendet som motsvarar årsarrendet i det nuvarande arrendeavtalet för tomten skall tas ut de första fem åren (ca 4 700 euro/år). Detta genomförs på så sätt att en nedsättning i det nya arrendet beviljas för perioden i fråga.

Bostadskomplement som byggs utöver den i detaljplanen angivna våningsytan beaktas inte då arrendet bestäms.

Enligt ett beslut som Stge fattade 1.10.1980 (ärende 18) skall årsarrendet motsvara 4 % av det kalkylmässiga tomtpriset i fråga om bostadstomter och 5 % i fråga om andra tomter.

Köpoption för tomten Tomten föreslås bli utarrenderad med en köpoption som gäller i fem år räknat från den dag arrendeavtalet undertecknas. Arrendetagaren har rätt att köpa tomten av staden för ett pris som baserar sig på de ovannämnda à-priserna för olika slags lokaler.

Köpesumman för tomten bör bestämmas utifrån de ovannämnda à-priserna (2/2006, index 1 607) justerade enligt det vid tidpunkten för köpet senast offentliggjorda poängtalet för index. Minst den köpesumma som baserar sig på à-priserna måste dock betalas. Köpesumman uppgår i prisnivån för februari 2006 till 3 076 000 euro om byggrätten för olika slags lokaler är den ovannämnda planerade.

Om den slutliga totala våningsytan i det lagakraftvunna bygglovet för tomten överstiger den maximala våningsytan i detaljplaneändringen har staden rätt att få en extra köpesumma som motsvarar den överstigande våningsytan.

Köparen är för att den eventuella extra köpesumman skall kunna slås fast skyldig att inom två månader räknat från den dag bygglovet för objektet vinner laga kraft underrätta fastighetskontorets tomtavdelning om den slutliga totala våningsytan (m² vy). Dessutom är köparen skyldig att betala fastighetskontorets tomtavdelning den eventuella extra köpesumman inom fem månader räknat från den dag bygglovet för objektet vinner laga kraft.

Arrendetagaren har rätt att köpa tomten efter att byggnaden på denna renoverats och fått ny användning. Om arrendetagaren inte utnyttjat köpoptionen inom fem år räknat från början av arrendetiden förfaller den.

Avsikten är att sedvanliga arrendevillkor för bostadstomter, sedvanliga villkor för stadens fastighetsaffärer och av fastighetsnämnden eventuellt föreskrivna tilläggsvillkor skall gälla i övrigt.

Tillfälligt behov av daghemslokaler

Daghemmen Lokki och Pajalahti på Drumsö behöver lokalerna vid Ådstigen 3 från hösten 2006.

Daghemmet Lokki har sammanlagt 105 vårdplatser uppdelade på 5 grupper. En ombyggnad inleds i slutet av år 2006 och arbetet blir klart i slutet av år 2007.

Daghemmet Pajalahti har 84 vårdplatser uppdelade på 4 grupper. Då byggnaden undersöktes våren 2006 upptäcktes det så stora mögelproblem att fortsatt permanent daghemsverksamhet är omöjlig i lokalerna utan grundliga reparationer. Miljöcentralen har gett en frist till 31.8.2006, varefter verksamheten måste flyttas till andra lokaler.

Byggnaden är en träbyggnad av baracktyp från 1974. Utredningar visar att det blir nästan lika dyrt att renovera den som att uppföra en ny byggnad. Med tanke på att det behövs fler daghemsplatser i området har det valts en lösning som går ut på att den nuvarande byggnaden rivs och en ny större byggnad för ett daghem med 126 vårdplatser uppdelade på 6 grupper uppförs på tomten.

Målet är att den nya byggnaden för daghemmet Pajalahti skall bli färdig senast i oktober 2008 och tagen i bruk i början av år 2009.

Det är tänkt att nybyggnadsprojektet skall genomföras i form av en totalentreprenad i enlighet med det preliminära tidsschemat, vilket betyder att entreprenaden är färdig i oktober–november 2008 och daghemmet kan inredas och är inflyttningsklart i december 2008. För att det preliminära tidsschemat skall hålla måste Stn fatta beslut om projektet och bygglov fås mycket snabbt.

Staden varken har eller känner till andra lokaler på Drumsö än läroanstaltsbyggnaden vid Ådstigen 3 när det gäller att hitta lokaler dit daghemsverksamheten kan förläggas utan att kostnaderna blir alltför höga. Daghemsverksamheten gör att byggnaden inte kan överlåtas för renovering förrän i början av år 2009, vilket är beaktat i punkt 10 i föravtalet. Avtalet utgör bilaga 3 till detta ärende på föredragningslistan.

Nämnden föreslår att den skall bemyndigas att träffa det föravtal som framgår av bilaga 3 till detta ärende på föredragningslistan. Avtalet går ut på att Ömsesidiga Pensionsförsäkringsbolaget Etera (FO-nummer 0117086-1) eller ett bolag som detta bildar köper hela aktiestocken i Fastighets Ab Svenska Handelsläroverket (FO-nummer 0122224-6), som är arrendetagare på tomten 31109/10 (Ådstigen 3) på Drumsö, och med köpoption arrenderar den tomt som bildas av tomten 31109/10 och reserveras för specialbostäder eller något annat slags bostäder.

Nämnden föreslår samtidigt att den skall bemyndigas att utifrån föravtalet träffa det slutliga avtalet om försäljning av aktiestocken, avtalet om utarrendering av tomten med köpoption och vid behov det slutliga avtalet om försäljning av tomten, likaså att vid behov göra ändringar och justeringar i föravtalet och att godkänna villkor i de slutliga avtalen om försäljning och utarrendering.

Nämnden föreslår dessutom att den skall bemyndigas att från en av nämnden bestämd tidpunkt till 31.12.2070 utarrendera den tomt som bildas av tomten 31109/10 (Ådstigen 3) på Drumsö och reserveras för specialbostäder eller något annat slags bostäder genom en detaljplaneändring, på följande villkor:

1 Årsarrendet för tomten bestäms så att poängtalet 1 607 för det officiella levnadskostnadsindexet ”februari 2006 = 1 607” motsvaras av ett kapitalvärde för byggrätten på 640 euro/m² vy i fråga om bostäder, 400 euro/m² vy i fråga om andra lokaler och 200 euro/m² vy i fråga om idrottslokaler.

Årsarrendet bestäms utifrån de ovannämnda à-priserna (2/2006, index 1 607) justerade enligt det vid den tidpunkt arrendeavtalet träffas senast offentliggjorda poängtalet för levnadskostnadsindex. Minst det arrende som baserar sig på à-priserna tas dock ut.

En andel av årsarrendet som motsvarar årsarrendet i det nuvarande arrendeavtalet för tomten (nr 7449) tas ut de första fem åren. Detta genomförs på så sätt att en nedsättning i det nya arrendet beviljas för perioden i fråga.

Bostadskomplement som byggs utöver den i detaljplanen angivna våningsytan beaktas inte då arrendet bestäms.

2 Arrendetagaren har rätt att köpa tomten av staden för ett pris som baserar sig på de ovannämnda à-priserna för olika slags lokaler (2/2006, index 1 607). Köpesumman bestäms utifrån de ovannämnda à-priserna justerade enligt det vid tidpunkten för köpet senast offentliggjorda poängtalet för index. Minst den köpesumma som baserar sig på à-priserna måste dock betalas.

Om den slutliga totala våningsytan i det lagakraftvunna bygglovet för tomten överstiger den maximala våningsytan i detaljplaneändringen har staden rätt att få en extra köpesumma som motsvarar den överstigande våningsytan.

Köparen är för att den eventuella extra köpesumman skall kunna slås fast skyldig att inom två månader räknat från den dag bygglovet för objektet vinner laga kraft underrätta fastighetskontorets tomtavdelning om den slutliga totala våningsytan (m² vy).

Köparen är skyldig att betala fastighetskontorets tomtavdelning den eventuella extra köpesumman inom fem månader räknat från den dag bygglovet för objektet vinner laga kraft.

3 Arrendetagaren har rätt att köpa tomten efter att byggnaden på denna renoverats och fått ny användning.

Om köpoptionen inte utnyttjats inom fem år räknat från början av arrendetiden förfaller den.

4 I övrigt gäller sedvanliga arrendevillkor för bostadstomter, sedvanliga villkor för stadens fastighetsaffärer och av fastighetsnämnden eventuellt föreskrivna tilläggsvillkor.

Stn meddelar att det är Stn som har beslutanderätten när det gäller att godkänna föravtalet vad försäljningen av aktierna i Fastighets Ab Svenska Handelsläroverket beträffar.

Om Stge godkänner förslaget att arrendegrunder skall bestämmas och tomten utarrenderas med köpoption kommer Stn vid verkställigheten av beslutet att bemyndiga fastighetsnämnden att träffa det föravtal som i form av ett utkast utgör bilaga 3 till detta ärende på föredragningslistan. Avtalet går ut på att hela aktiestocken i Fastighets Ab Svenska Handelsläroverket säljs till Ömsesidiga Pensionsförsäkringsbolaget Etera eller ett bolag som detta bildar.

Stn kommer samtidigt att bemyndiga fastighetsnämnden att utifrån föravtalet träffa det slutliga avtalet om försäljning av aktierna och att vid behov göra smärre ändringar och justeringar i föravtalet och köpeavtalet.

STN Stadsfullmäktige torde besluta bemyndiga fastighetsnämnden att från en av nämnden bestämd tidpunkt till 31.12.2070 utarrendera den tomt som bildas av tomten nr 10 i kvarteret nr 31109 i 31 stadsdelen och reserveras för specialbostäder eller något annat slags bostäder genom en detaljplaneändring, på följande villkor:

4 I övrigt gäller sedvanliga arrendevillkor för bostadstomter, sedvanliga villkor för stadens fastighetsaffärer och av fastighetsnämnden eventuellt föreskrivna tilläggsvillkor.

Stadsfullmäktige torde samtidigt besluta bemyndiga fastighetsnämnden att träffa det föravtal som i form av ett utkast utgör bilaga 3 till detta ärende på föredragningslistan och som går ut på att Ömsesidiga Pensionsförsäkringsbolaget Etera, eller ett bolag som detta bildar, med köpoption arrenderar den tomt som bildas av tomten nr 10 i kvarteret nr 31109 i 31 stadsdelen.

Stadsfullmäktige torde dessutom besluta bemyndiga fastighetsnämnden att utifrån föravtalet träffa ett arrendeavtal med köpoption för tomten, att vid behov göra smärre ändringar och justeringar i föravtalet och att godkänna villkor i arrendeavtalet.

Tilläggsuppgifter:
Venesmaa Riitta, stf. stadssekreterare, telefon 169 2252

BILAGOR	Bilaga 1	Karta över läget
	Bilaga 2	Kopia av detaljplaneändring nr 10337
	Bilaga 3	Utkast till föravtal

DETALJPLANEÄNDRING FÖR KVARTERET NR 33100 OCH PARK- OCH SKYDDSGRÖNOMRÅDEN M.FL. OMRÅDEN I KÅRBÖLE (TAVASTEHUSLEDEN PÅ AVSNITTET GAMLAS-HÅKANSÅKER) (NR 11549)

Stn 2006-1260

Förslag till detaljplaneändring för kvarteret nr 33100, park-, skyddsgrön- och gatuområden och genomfarts-, infarts- och omfartsväg i 33 stadsdelen (Kårböle)

Detaljplaneområdet omfattar ca 1,5 km av Tavastehusleden och lite av omgivningen. Det börjar i söder en halv kilometer före den planskilda korsningen i Gamlas och slutar i norr en halv kilometer före Vandagränsen.

Sammandrag Detaljplaneändringen gör det möjligt att bygga bullerskydd och ett tredje körfält åt båda hållen för kollektivtrafik. Vidare blir det möjligt att förbättra de bågformiga påfarts- och avfartsramperna i den planskilda korsningen i Gamlas.

Detaljplanegrunder Stadsplaneringsnämnden konstaterar (20.4.2006) att planläggningen har inletts på Vägförvaltningen/Nylands vägdistrikts initiativ.

Utgångspunkter

Generalplan

I Generalplan 2002 för Helsingfors (Stge 26.11.2003, trätt i kraft i detaljplaneområdet 23.12.2004) upptas området som motorgata.

Detaljplaner

I området gäller flera detaljplaner. Tavastehusleden från Kantelevägen norrut ingår i detaljplanen nr 8070 från 1980. Där är leden genomfarts-, infarts- och omfartsväg (LT) och en del reserveras som område för kraftöverföring. Östra delen av Kantelevägen omfattas också av denna detaljplan. LT-området söderut ingår i detaljplanen nr 6586, som är fastställd 1971, och där kallas det Nurmijärvivägen. Parkområdena utmed vägområdet ingår i detaljplanen nr 4242, fastställd 1957, och detaljplanen nr 7145, fastställd 1975. Kvarteret 33100 är kvartersområde för byggnader och anläggningar för kommunalteknik i detaljplanen nr 7750, fastställd 1977. Ett litet skyddsgrönområde väster om trafikområdet ingår i detaljplanen nr 8330, fastställd 1982.

Övriga planer och beslut

Vägförvaltningen/Nylands vägdistrikts vägplan för förbättring av riksväg 3 på avsnittet Gamlas–Gruvsta blev klar 1998. Stn avgav ett tillstyrkande utlåtande om planen 3.5.2000. Vägdistriktet har meddelat att det föreslår att vägplanen skall godkännas då detaljplanerna för området följer vägplanen.

Ägandeförhållanden

Staden äger området.

Allmän beskrivning av området

Området omfattar huvudsakligen trafikområdet för Tavastehusleden. I kvartersområdet finns Gamlas elunderstation. I områdets omedelbara närhet finns småhus, skyddsgrönområde och parkområde.

Trafik Tavastehusleden är landsväg som underhålls av staten. Den är riksväg på grund av sin betydelse för trafiken. Det uppstår trafikstockningar på det aktuella avsnittet under de livligaste timmarna.

Samhällsteknisk försörjning

Detaljplaneområdet omfattas av nätet för samhällsteknisk försörjning.

Miljöstörningar

Trafiken på Tavastehusleden orsakar avsevärda bullerolägenheter i omgivningen.

Mål Detaljplaneändringen har som mål att göra kollektivtrafiken smidigare och dämpa bullret för invånarna i närheten.

Förslag till detaljplaneändring

Allmän beskrivning och motivering

Förslaget bygger på vägplanen för förbättring av riksväg 3 från 1998. Ändringen är en förutsättning för att bullerskydd och kollektivtrafikkörfält skall kunna byggas på avsnittet Gamlas–Gruvsta.

Kvartersområde (ET)

Kvartersområdet för byggnader och anläggningar för kommunalteknik (YT) är ändrat till kvartersområde för byggnader och anläggningar för samhällsteknisk försörjning (ET) enligt de nuvarande disponeringsbeteckningarna. Av kvarterets utkant mot Tavastehusleden har en kilformad remsa ändrats till område för allmän väg (LT), för att det skall gå att bygga ett bullerskydd i trafikområdet. Reserverade platser för ledningar i kvartersområdet har flyttats enligt behov.

Område för allmän väg (LT)

Trafikområdesgränserna i den gällande detaljplanen har flyttats något på vissa ställen. Trafikområdet lite söder om undergången från Kalantistigen är breddat in på skyddsgrönområde i väster och parkområde i öster, för att busshållplatserna och bullerskydden skall ligga inom trafikområdet. Vid på- och avfarterna i den planskilda korsningen vid Kantelevägen är trafikområdet breddat in på parkområde i väster. Området med underfarten från Kantelevägen är breddat, eftersom det byggs ett nytt stråk i södra kanten av det. Trafikområdet söder om Kårbölevägen är breddat in på parkområde. Gränsjusteringarna är gjorda för att kollektivtrafikkörfälten och bullerskydden i vägplanerna samt de övriga förbättringarna skall kunna genomföras. Bullerskydden i trafikplanen upptas i trafikområdet.

Reserveringen av ett område för kraftöverföring i trafikområdet vid Kantelevägen norrut är struken, eftersom den är onödig. Namnet Nurmijärvivägen på trafikområdet söderut från Kantelevägen är ändrat till Tavastehusleden.

Också gränserna för gatuområdet och trafikområdet för Kantelevägen är justerade.

Område för närrekreation (VL)

Vid östra rampen i den planskilda korsningen vid Kantelevägen är en smal remsa trafikområde ändrat till område för närrekreation.

Skyddsgrönområde (EV)

Öster om Tavastehusleden är en liten del av parkområdet på båda sidor om Kårbölevägen ändrad till skyddsgrönområde och där reserveras plats för gång- och cykeltrafik.

Miljöstörningar

Tack vare de kommande bullerskydden minskar bullret längs Tavastehusleden avsevärt.

Konsekvenser av detaljplanen

Körfälten för kollektivtrafik gör denna smidigare. Också trafiken med privatbilar löper bättre, eftersom kapacitet frigörs på de nuvarande ytterfälten (de kommande mittfälten).

Gång- och cykeltrafiken i riksvägens riktning blir säkrare då korsandet av körbanan sker i skilda plan. Det blir bekvämare att gå och att cykla då stråken löper bakom bullerskydden. Norr om Kalantivägen flyttas stråket från västra till östra sidan av leden. På västra sidan dras stråket till det nuvarande gatunätet.

Tack vare de kommande bullerskydden understiger bullret på bostadsgårdarna längs leden statsrådets norm 55 dB. Minskningen är på flera ställen över 10 dB.

För att detaljplaneändringen skall kunna genomföras, krävs att ledningar för samhällsteknik i ET-området flyttas.

Riksväg 3 förbättras på avsnittet Gamlas–Gruvsta. Vägförvaltningen betalar lejonparten, Helsingfors och Vanda deltar i kostnaderna i sina respektive områden.

Genomförande Nylands vägdistrikt uppger att byggarbetena kan inledas tidigast 2007. Staden har reserverat finansiering för sin andel i flera investeringsprogram.

Första byggfasen gäller körfält för kollektivtrafiken, bullerskydd och gång- och cykelvägar.

Planeringsfaser

Frågan om en detaljplaneändring väckt, program för
deltagande och bedömning, växelverkan

Stadsplaneringskontorets detaljplaneavdelning har skickat ett skriftligt meddelande till intressenterna om att en detaljplaneändring är aktuell. Samtidigt fick de programmet för deltagande och bedömning, daterat 8.11.2004.

Deltagandet och växelverkan har ordnats i enlighet med programmet för deltagande och bedömning. Utkasten till detaljplaneändring och detaljplanebeskrivning hölls framlagda på stadsplaneringskontoret 17.11–3.12.2004.

Myndighetssamarbete

Stadsplaneringskontoret har samarbetat med följande myndigheter: Vägförvaltningen, Helsingfors Energi, Helsingfors Vatten, fastighetskontorets tomtavdelning, byggnadskontorets gatu- och parkavdelning, miljöcentralen, idrottsverket och utbildningsverket.

Framförda åsikter

I anslutning till detaljplaneberedningen har stadsplaneringskontorets detaljplaneavdelning fått sammanlagt 6 åsikter per brev och e-post. En gällde programmet för deltagande och bedömning och fem utkastet till detaljplaneändring. En muntlig åsikt har framförts per telefon.

Miljöcentralen meddelar att den inte har några invändningar mot programmet för deltagande och bedömning.

En företrädare för Vägförvaltningen/Nylands vägdistrikt föreslår i ett e-postmeddelande tre tekniska preciseringar av beteckningarna i utkastet till detaljplaneändring.

Stadsplaneringsnämnden konstaterar att alla preciseringar är beaktade i förslaget till detaljplaneändring.

Asunto Oy Helsingin Runosuoni, Runostigen 1, föreslår i en åsikt om utkastet till detaljplaneändring 4.12.2004 att detaljplanen skall innehålla ett tydligt krav på att bullerskyddet inte får vara väsentligt sämre vid korsningen av Tavastehusleden och Kantelevägen än utanför korsningsområdet.

Stadsplaneringsnämnden konstaterar att i förslaget till detaljplaneändring anges bullerplank och bullerräcken enligt vägplanen, vilka saknades i utkastet.

Asunto Oy Helsingin Vakkatie 8 föreslår i en åsikt om utkastet till detaljplaneändring 3.12.2004 att samtidigt som leden breddas, skall bullerbekämpningen skötas så effektivt som möjligt. Då stråket intill leden anläggs bör de fullväxta träden vid Vackvägen om möjligt bevaras och mellan stråket och tomterna bör skyddsplanteringar anges. Ytterligare för bostadsbolaget fram tekniska synpunkter på dräneringen.

Stadsplaneringsnämnden konstaterar att bullerskydden längs Tavastehusleden byggs i första fasen av vägförbättringsarbetena. På grund av det smala utrymmet kan det vara svårt att bevara träd då stråket intill leden anläggs. I den gällande detaljplanen anges en 8 m bred zon på tomtsidan och den skall planteras med täta träd och buskar eller bebyggas med en ekonomibyggnad. Därmed uppstår ett tillräckligt skydd mellan stråket och vistelsegårdarna. De tekniska synpunkterna på dräneringen som bostadsbolaget för fram hör till byggnadsprojekteringen.

xxxx xxxxxxxx meddelar 11.12.2004 att han och några invånare vid Runosångarvägen är oroliga för att bullerskydden inte skall vara tillräckligt höga i ändan av Arhippastigen och vid Runosångarvägen.

Stadsplaneringsnämnden konstaterar att på stället i fråga når kombinationen bullervall och bullerplank mer än 5 m över vägytan. Tack vare bullerskydden sjunker bullernivån med ca 10 dB i ändan av Arhippastigen och vid Runosångarvägen (från ca 65 dBA till ca 55 dBA).

xxxxx xxxxx meddelar 15.12.2004 per telefon att hon är orolig för att man från den kommande gång- och cykelbron över Kårbölevägen skall ha direkt insyn till vissa rum i familjens bostad.

Stadsplaneringsnämnden konstaterar att bron kommer att ligga ca 35 m från bostadshuset. I en tät stadsstruktur går det inte att undvika platser med insyn. Broräckets detaljer planeras i projekteringsfasen.

xxx xxxxxxx tillstyrker förslaget 18.11.2004.

Statistiska uppgifter	Disponering		Yta m²		Vånings-yta m²

	Kvartersområde för byggnader och anläggningar för samhällsteknisk försörjning (ET)	19 228		1 923
	Område för närrekreation (VL)	1 516
	Område för allmän väg (LT)	127 685
	Skyddsgrönområde (EV)	1 158
	Gatuområde	6 350
	Sammanlagt	155 937		1 923

Förslaget gäller område i statens fastighetsregister.

Stn meddelar att förslaget har hållits offentligt framlagt 19.5–19.6.2006, vilket kungjorts i enlighet med markanvändnings- och byggförordningen. Anmärkningar mot förslaget har inte gjorts.

Förslaget har vidare sänts för utlåtande till kollektivtrafiknämnden, nämnden för allmänna arbeten, miljönämnden/miljöcentralen, Helsingfors Vatten, Helsingfors Energi och Vägförvaltningen/Nylands vägdistrikt.

Utlåtanden Miljöcentralen har (27.6.2006) inga invändningar mot förslaget till detaljplaneändring.

Kollektivtrafiknämnden anför (10.8.2006) att den inte har några invändningar mot förslaget. Omläggningen av hållplatser och busskörfält enligt detaljplaneändringen ger en smidigare kollektivtrafik.

Nämnden för allmänna arbeten anför (24.8.2006) att Helsingfors stads andel av projektkostnaderna är ca 1,8 mn euro. Nämnden tillstyrker förslaget.

Helsingfors Vatten anför (24.8.2006) att det i området finns allmänna vattenledningar, avloppsledningar och dagvattenledningar. Ledningarna måste beaktas i den fortsatta planeringen, likaså måste bl.a. de kommande bullerskyddens, tilläggskörfältens och rampernas konsekvenser för det färdiga va-nätet granskas. Ledningsarrangemangen och -flyttningarna skall helt och hållet finansieras som en del av trafikledsprojektet. Byggnadskontoret skall reservera anslag för ledningsarrangemangen och -flyttningarna centraliserat. Planerna skall godkännas av Helsingfors Vatten.

Helsingfors Vatten tillstyrker förslaget med påpekandena ovan.

Vägförvaltningen/Nylands vägdistrikt anför (25.8.2006) att projektet hör till spetsprojekten inom temapaketet om främjande av kollektivtrafiken på de radiella huvudlederna i huvudstadsregionen, som ingår i PLJ 2002 (trafiksystemet i huvudstadsregionen), ett betänkande 10.2.2004 från en ministerarbetsgrupp och vägdistriktets verksamhets- och ekonomiplan för 2007–2011. Finansieringen av temat börjar 2007.

Vägdistriktet hoppas på att detaljplanen skall godkännas och vinna laga kraft så fort som möjligt. Först då den är godkänd kan Vägförvaltningens centralstyrelse fatta beslut om godkännande av vägplanen. Först efter det, så snart projektet beviljats finansiering, kan byggprojekteringen och byggarbetena inledas.

Nylands vägdistrikt har inga invändningar mot förslaget till detaljplaneändring.

Helsingfors Energi anför (16.8.2006) att reserveringen av ett område för kraftöverföring i trafikområdet från Kantelevägen norrut, som enligt detaljplanebeskrivningen är onödig, är struken i förslaget. Eftersom Helsingfors vidareutvecklas, är det i alla fall viktigt att använda området i fråga för att stärka elöverföringen i riktning västra Helsingfors som går via elunderstationen i Gamlas. Utvidgningsbehovet som förstärkandet för med sig är beaktat i ett anslutningsavtal mellan Fingrid Abp och Helsingfors Energi. Stamnätsbolaget Fingrid Abp understöder områdesreserveringen (ställningstagande till Helsingfors Energi 16.8.2006).

Stn konstaterar med hänvisning till Helsingfors Energis utlåtande att stadsplaneringskontoret 30.8.2006 har underhandlat med Helsingfors Energi om att kraftöverföringsområdet skall beaktas i den fortsatta planeringen och i den kommande planläggningen. Vid underhandlingarna ansåg parterna att beteckningen för ett kraftledningsområde med tanke på brådskan inte behöver tas med i den aktuella detaljplanen. Men i den fortsatta planeringen av trafikleden skall reserveringen för kraftledningen i vägområdet med omgivning beaktas. Tanken att bygga ut Gamlas elunderstation, som ligger inom detaljplanens influensområde, till en knutpunktsstation fanns med i planerna redan då stationen byggdes genom en reservering av ett ledningsområde intill Tavastehusleden. Genom denna åtgärd på omkring tio års sikt förbättras elöverföringsnätet i Helsingfors och anslutningarna till nätet i västra huvudstadsregionen och till stamnätet. Då saken blir aktuell utreder stadsplaneringskontoret behoven av omläggningar och inleder arbetet på nödvändiga detaljplaneändringar.

STN Stadsfullmäktige torde besluta godkänna detaljplaneändring för kvarteret nr 33100, park-, skyddsgrön- och gatuområden och genomfarts-, infarts- och omfartsväg i 33 stadsdelen enligt stadsplaneringskontorets detaljplaneavdelnings ritning nr 11549, daterad 20.4.2006.

Tilläggsuppgifter:
Sippola-Alho Tanja, stadssekreterare, telefon 169 2244

BILAGOR	Bilaga 1	Detaljplanekarta nr 11549 (Kårböle, kvarteret 33100 m.fl. områden och en del av Tavastehusleden)
	Bilaga 2	Bullerkarta utan bullerskydd i vägplanen (riksväg 3 mellan Gamlas och Gruvsta)
	Bilaga 3	Bullerkarta med bullerskydd i vägplanen (riksväg 3 mellan Gamlas och Gruvsta)
	Bilaga 4	Illustration utifrån vägplanen (riksväg 3 mellan Gamlas och Gruvsta, söder)
	Bilaga 5	Illustration utifrån vägplanen (riksväg 3 mellan Gamlas och Gruvsta, norr)

DETALJPLANEÄNDRING FÖR KVARTERET NR 45054 M.FL. OMRÅDEN I BOTBY (VANHALINNAHÖRNET) (NR 11506)

Stn 2003-1714

Förslag till detaljplaneändring för kvarteret nr 45054 och trafik- och gatuområden i 45 stadsdelen (Botby)

Området är beläget öster om Östra centrum, norr om korsningen mellan Ring I/Kvarnmästarvägen och Österleden.

Sammandrag Avsikten med detaljplaneändringen är att göra det möjligt att bygga bostäder och en ny hypermarket i det stora obebyggda området öster om Ring I/Kvarnmästarvägen.

Genom detaljplaneändringen omdisponeras kontors- och affärshuskvarteret 45054, som har byggrätt för 51 000 m² vy, så att en del av byggrätten kan användas för affärslokaler (23 900 m² vy i kvarteret och 1 200 m² på en bro) och en del för boende (23 300 m² vy bostäder och 1 900 m² vy affärs- eller arbetslokaler). Samtidigt förstoras kvarteret genom att 0,43 ha av trafikområdet invid fogas till detta.

Parkeringen förläggs till två våningar delvis under och delvis ovanför markytan. Hypermarketen förläggs till hörnet av korsningen mellan Ring I/Kvarnmästarvägen och Österleden och bostadshusen placeras invid Österleden, Vanhalinnavägen och Brahelinnavägen.

Byggrätten för området sjunker med 700 m² vy och maximiantalet våningar i kvarteret bibehålls så gott som oförändrat, frånsett en liten byggnadsdel vid Vanhalinnavägen. De olika höga byggnadsmassorna är placerade på andra ställen än enligt den gamla detaljplanen. Parkeringsvåningarna, som främst ligger ovanför markytan, och de höga affärslokalsvåningarna gör byggnadsmassorna större.

Detaljplaneändringen gör det också möjligt att bygga en täckt affärsbro från Östra centrum till det nya köpcentret, ovanför nivån +18,4. Likaså går det att bygga en biltunnel som förbinder parkeringsplanen i Östra centrum och kvarteret 45054 med varandra under jord.

Detaljplanegrunder Kiinteistö Oy Helsingin Vanhanlinnantie 3 anhåller (9.9.2003) om en sådan detaljplaneändring för sina tomter 45054/1 och 2 att det i kvarteret får byggas affärs- och kontorslokaler och bostäder på ett sätt som preciseras separat.

Stadsplaneringsnämnden konstaterar (15.12.2005) följande:

Utgångspunkter

Generalplan

I Generalplan 2002 för Helsingfors (Stge 26.11.2003, trätt i kraft i detaljplaneområdet 23.12.2004) är området reserverat för centrumfunktioner. Den detaljplaneändring som nu utarbetats följer generalplanen.

Detaljplaner

För tomten 45054/2 gäller en detaljplan fastställd 1993, enligt vilken tomten utgör kvartersområde för affärs- och kontorsbyggnader (K). Byggrätten uppgår till 45 000 m² vy och maximiantalet våningar är 6 och 8. Genom kvarteret har det i östvästlig riktning upptagits en områdesdel för allmän gång- och cykeltrafik. Vid denna är en genomgångsöppning i byggnaden angiven.

För tomten 45054/4 gäller en detaljplan fastställd 1998, enligt vilken också denna tomt utgör kvartersområde för affärs- och kontorsbyggnader (K). Byggrätten uppgår till 6 000 m² vy och maximiantalet våningar är 4 och 5. Norr om tomterna finns det i detaljplanerna ett gatuområde och ett parkeringsområde med en metrotunnel under.

Söder och väster om tomten 2 finns ett trafikområde (L) enligt en detaljplan fastställd 1961. På detta ställe är Ring I/Kvarnmästarvägen i en detaljplan fastställd 1998 delvis genomfarts- eller infartsväg med skydds- och frisiktområden (LT) och delvis gatuområde.

Ägandeförhållanden

Tomterna 45054/1 och 2 ägs av Kapiteeli Abp:s dotterbolag Kiinteistö Oy Vanhanlinnantie 3. Staden äger trafikområdet (L) och gatuområdet. Vägförvaltningen/Nylands vägdistrikt förvaltar området för genomfarts- eller infartsvägen (LT). LT-området övergår 1.1.2006 i vägdistriktets ägo då den nya landsvägslagen träder i kraft.

Allmän beskrivning av området

Området är beläget vid Ring I/Kvarnmästarvägen och Österleden. Det är obebyggt, men där finns tillfälligt en plantbutik, en butik för begagnade bilar och en parkeringsplats.

Byggd miljö

Norr om området finns det bostadshus i 4–7 våningar från 1960-talet och ett envånings kontorshus som tillhör Elisa. I öster finns Botby gårds metrostation på ca 80 m avstånd, kring metrostationen obebyggda kontorstomter och vid Vanhalinnavägen en servicestation på en kontorstomt. Söder om området finns Österleden och söder om denna, i Botby gård, bostadshus i fem våningar från slutet av 1990-talet. Söder och sydväst om området finns dessutom det stora korsningsområdet mellan Ring I/Kvarnmästarvägen och Österleden, för vilket det år 1995 godkändes en översiktsplan för en treplanskorsning. Söder om korsningen har Toyota en affärsbyggnad och Kesko ett oplanlagt område, där det på 1970-talet byggdes en Citymarket med undantagslov. Väster om området finns köpcentret Östra centrums ovala ända från 2001 och den förstorade delen av Botbyhöjdens köpcentrum Puhos från 1986.

Service Området är beläget inom Östra centrum, där alla offentliga och kommersiella tjänster finns inom en radie på en halv kilometer.

Trafik Trafikförbindelserna är ypperliga. Utöver huvudlederna finns Botby gårds metrostation intill detaljplaneområdet. Trafikvolymen under ett vardagsdygn på hösten uppgår till ca 42 100 fordon på Ring I/Kvarnmästarvägen och till ca 17 200 fordon på Österleden. Ungefär 500 m västerut, vid Östra centrums metrostation, finns ändhållplatserna för de flesta bussar inom matartrafiken i de östra områdena. Vid Botby gårds metrostation finns en hållplats för bussar i fjärrtrafik från Borgåhållet.

Naturmiljö Området sluttar svagt mot söder och där finns en gles växtlighet med buskar och några få träd.

Rekreationsområden i omgivningen

Kvartersområdet hänför sig på andra sidan Ring I/Kvarnmästarvägen till en effektiv stadsstruktur och gränsar till stora trafikleder, men på ca 500 m avstånd i olika riktningar finns det vidsträckta frilufts- och rekreationsområden. I nordväst finns Kvarnbäckens idrottspark, i norr går det att komma till rekreationsområdet i Svartbäcksdalen, i sydost finns Botby gårds idrottspark, Botby lekbacke och Botby lekäng. Därifrån går det att komma vidare till Botbyvikens strand. I sydväst finns Vänskapens park.

Samhällsteknisk försörjning

I näromgivningen finns ett komplett nät för samhällsteknisk försörjning. Det finns telefon- och elkablar i området. Större lokala avrinningsstråk finns i utkanten av området.

Mark Området befinner sig i en övergångszon mellan grov- och finkorning jord, där grundförhållandena varierar avsevärt. Skiktet av lös jord är som tjockast, ca 10 m, i södra delen av området. Inom lerområdet ligger grundvattenytan nära markytan.

I hörnet av Ring I/Kvarnmästarvägen och Vanhalinnavägen har Neste tidigare haft en servicestation. Marken i området sanerades 1994, ett av de första saneringsobjekten i Helsingfors. Då gjordes det ännu inte, såsom nu är brukligt, någon sådan slutrapport om saneringen som anger de resterande halterna. Vid Ring I/Kvarnmästarvägen har det uppenbarligen lämnats kvar grundvattenrör som medger observation. Det är möjligt att det vid grävningsarbetena i området ännu kommer fram oljig mark, och det bör finnas såväl ekonomisk som tidsmässig beredskap att sanera denna.

Miljöstörningar

Ring I/Kvarnmästarvägen och Österleden löper utmed kvartersområdet, och trafiken på vägarna medför buller och luftföroreningar. I norr, under Vanhalinnavägen och delvis under kvarteret 45054, finns metrobanan till Nordsjö, som orsakar vibrationer.

Mål Målet med detaljplaneändringen är att ändra en del av våningsytan i kvarteret till bostadsvåningsyta, att förbättra förutsättningarna för affärsbyggande i kvarteret och att göra det möjligt att förbinda kvarteret med köpcentret Östra centrum via en gångbro och en biltunnel.

Förslag till detaljplaneändring

Allmän motivering och beskrivning

I förslaget till detaljplaneändring har en del av trafikområdet vid Ring I/Kvarnmästarvägen och Österleden, vilket ingår i detaljplanen fastställd 1961, fogats till kvarteret 45054. Detta kvarter gränsar därmed till genomfarts- och infartsvägsområdet i detaljplanen fastställd 1998, vilket baserar sig på den 1995 godkända översiktsplanen för korsningen mellan Ring I/Kvarnmästarvägen och Österleden.

Kvarteret 45054 har tudelats. Delen närmast Ring I/Kvarnmästarvägen har upptagits som kvartersområde för affärsbyggnader (KL) och delen närmast Brahelinnavägen som kvartersområde för flervåningshus (AK). Den totala våningsytan i kvarteret sjunker med 700 m² vy, om bara bostäderna och affärslokalerna räknas, men utöver våningsytan har det tillåtits bl.a. bostadskomplement.

För kvartersområdet har i över tio år gällt en detaljplan som gör det möjligt att bygga affärs- och kontorslokaler. Detaljplanen har dock inte lett till att kvartersområdet har bebyggts. Under årens lopp har det utretts ett flertal projekt som kunde vara lämpliga i området och som hade krävt en ändring av detaljplanen. Alla projekt har hittills avbrutits på begäran av ägaren innan en egentlig detaljplaneändring har kommit i gång. Det aktuella projektet inleddes i och med att HOK-Elanto visade intresse för att i området bygga en storbutik för detaljhandel.

I början av arbetet på detaljplaneändringen utreddes ett alternativ enligt vilket det i sydvästra hörnet av kvarteret, nära korsningen mellan Ring I/Kvarnmästarvägen och Österleden, hade placerats ett kontorshus, varvid bostadsvåningsytan hade varit mindre. Det fanns dock inte någon i sikte för bygget av detta kontorstorn, och en mycket synlig del av kvartersområdet hade därför fortfarande förblivit obebyggd och omgivningen halvfärdig. I Östra centrum och vid metrobanan österut från Hertonäs finns det en obyggd kontorsvåningsyta på över 300 000 m² enligt gällande detaljplaner, och det är sannolikt att den trånga, dyra och svårbebyggda kontorstomten skulle ha bebyggts sist av de till buds stående alternativen. Det ansågs därför vara ändamålsenligt att utreda bostadsalternativet.

Detaljplaneändringen gör det möjligt att bygga en gångbro med affärslokaler till köpcentret Östra centrum över Ring I/Kvarnmästarvägen. Gångbron är förbunden med affärs- och kontorstomten 45054/5 och affärsvåningsytan på bron utgör en del av våningsytan för tomten. Ändringen gör det också möjligt att bygga en underjordisk biltunnel mellan parkeringsplanen i Östra centrum och kvarteret 45054.

Dimensioner

Området har en areal på 3,22 ha. Av detta utgör 2,7 ha kvartersområde, varav bostadskvarterens andel är 1,2 ha och affärshuskvarterens 1,5 ha. Trafik- och gatuområdena omfattar 0,5 ha.

Den totala våningsytan fördelas så att det i kvarteret finns 23 300 m² bostadsvåningsyta, 2 000 m² bostadskomplement och 1 900 m² vy för affärs- eller arbetslokaler i bottenvåningen. I kvartersområdet för affärsbyggnader finns det affärslokaler på 23 900 m² vy och i anslutning till den planerade bron till köpcentret Östra centrum affärslokaler på 1 200 m² vy. I kvartersområdet för flervåningshus motsvarar detta ett exploateringstal på 2,09 och i kvartersområdet för affärsbyggnader ett exploateringstal på 1,59 eller 1,67, då våningsytan för bron räknas med. Utöver dessa våningsytor tillåter ändringen två parkeringsvåningar under byggnaderna med en sammanlagd yta på ca 40 000 m². Av detta finns ca 30 000 m² ovanför markytan.

Kvartersområde för flervåningshus (AK)

Byggrätten har i kvartersområdet för flervåningshus angetts med talserien 23 300 + 1 900 +y2 000, där 23 300 står för bostadsvåningsytan och 1 900 för våningsytan för affärs- och arbetslokaler. Därutöver står y2 000 för bostadskomplement, såsom hobby- och klubblokaler m.m., gemensamma bastur för de boende med biutrymmen, tvättstuga, torkrum och förråd för utomhusredskap, såsom cykel- och barnvagnsförråd. Det är meningen att alla dessa biutrymmen skall vara belägna i gårdsnivån +12,0 eller högre. Andra förråd, såsom lösöresförråd och lokaler som behövs för fastighetsskötseln, får däremot byggas i parkeringsplanen utöver våningsytan. Avsikten med den fastställda byggrätten är att den byggnadsmassa som förläggs till gårdsnivån, dvs. ovanför nivån +12,0, skall motsvara mängden våningsyta i den ursprungliga detaljplanen.

I kvartersområdet för flervåningshus följer byggnadsytan gatugränserna, utom vid metrobanan, så att det uppstår ett slutet kvartersområde och innanför detta en gårdsplan som är skyddad mot buller och luftföroreningar. Byggnaden skall över hela sin längd uppföras intill byggnadsytans gräns mot gatan. För att byggnadsmassan skall bli lättare får där dock göras högst 5 m breda öppningar, som får sträcka sig från golvnivån i tredje bostadsvåningen (+18,00) uppåt.

Antalet bostadsvåningar i byggnaden från gårdsnivån uppåt varierar mellan sex och nio, mot Vanhalinnavägen finns det vid huvudingången till affärsbyggnaden en liten del med tio våningar. Yttertaket sjunker och stiger svagt i gatans riktning så att det bildar en sammanhängande takyta ovanför ett varierande antal våningar, som också omfattar halva våningar och loft.

Fasaderna skall vara murade på platsen av rödtegel eller murade på platsen och ljust rappade. Med tanke på differentieringen och variationen skall fasaderna bestå av också glas, metall och trä. Fasaderna på parkeringsvåningarna skall behandlas på samma sätt som de övriga fasaderna, men så att de mot Österleden och Ring I/Kvarnmästarvägen skall indelas i vertikal riktning med indragningar eller utsprång, genom byte av material eller på något annat liknande sätt. Våningarna ovanför nivån +30,0, dvs. i genomsnitt de två översta våningarna, skall dras in från den övriga fasaden med åtminstone 2 m mot gården och åtminstone 0,5 m mot gatan och behandlas på ett annat sätt än den övriga fasaden. Avsikten med att parkeringsvåningarna och de översta våningarna behandlas annorlunda är att undvika enformighet, ge fasaden stadga och lätta upp byggnaden. På gårdssidan kan det anläggas en ljusare och öppnare gårdsplan och i de översta bostäderna takterrasser.

Gårdsnivån utgör en omfattande, sammanhängande och skyddad gårdsplan ungefär en våning ovanför Vanhalinnavägen. Det får inte byggas stängsel vid tomtgränserna. Gårdsplanen nås via fyra gångöppningar från gatan, två med ramper och två med trappor. Gårdsplanen skall vara högklassigt anlagd. Eftersom det inte finns någon kvarterspark i närheten, skall gårdsplanen anläggas för de boendes behov och planteras med stora träd och rikligt med buskar och prydnadsväxter. Gårdsplanen är också tillräckligt stor och riktad mot söder och sydväst så att den får tillräckligt med solljus. Bilplatser får inte förläggas till gårdsplanen. Alla trappuppgångar i bostadshusen skall ha direkt utgång till gatuplanet eller ett fotgängarstråk vid gatan, till parkeringsplanen och till gårdsplanen.

Den genomsnittliga lägenhetsstorleken i kvarteret är åtminstone 65 m², vilket är 10 m² mindre än den i bostadsprogrammet angivna genomsnittsstorleken. Till följd av det centrala läget och närheten till metron lämpar sig bostäderna bäst för mindre hushåll. Tack vare den stora gårdsplanen lämpar sig bostäderna också väl för större hushåll.

Minst 90 % av bostäderna skall antingen vara genomgående eller vetta mot gården och balkongerna skall öppna sig mot innergården. Bostäderna får därmed tillräckligt skyddade utomhusplatser och kan vädras på gårdssidan. Högst 10 % av bostäderna får vetta enbart mot Vanhalinnavägen eller Brahelinnavägen, eftersom de yttre hörnen i den slutna byggnadsmassan annars kan medföra problem för bostadsprojekteringen. På dessa gator är trafikbullret och luftföroreningarna lägre än på Ring I/Kvarnmästarvägen och Österleden och medför inte några problem för boendet.

Det skall finnas gemensamma lokaler för de boende, såsom klubblokaler, bastur med biutrymmen, tvättstuga och torkrum, motsvarande sammanlagt 5 % av bostadsvåningsytan.

Bostadskvarteret är utsatt för trafikbuller och luftföroreningar. Kvarterets slutna form garanterar att bullret på gårdsplanen underskrider maximinivån 55 dBA. Kravet på ljudreduktion med 37 dBA i ytterväggarna mot Österleden och med 35 dBA mot Vanhalinnavägen och Brahelinnavägen skyddar bostäderna inomhus mot buller.

Vibrationerna från metrospåren via lerjorden kan i tillräcklig grad hindras från att fortplanta sig till bostäderna. Metrospåren försågs med dämpning vid detta kvarter redan då banan byggdes. Den lägsta tillåtna bostadsvåningen i kvartersområdet finns ovanför nivån +12,0.

En vibrations- och stomljudsutredning och en luftkvalitetsgranskning för kvarteret 45054 utgör bilaga till detaljplanebeskrivningen.

Minimiantalet bilplatser för såväl bostäderna som affärs- och arbetslokalerna är angivet som 1 bp/100 m² vy. Besöksplatser finns på gatorna.

Kvartersområde för affärsbyggnader (KL)

Kvartersområdet för affärs- och kontorsbyggnader är beläget på en synlig plats invid den stora vägkorsningen, där också trafikbullret är störst. Byggrätten för kvartersdelen har angetts med talserien 23 900 + 1 200, där det första talet avser våningsytan i kvartersområdet och det andra talet våningsytan för det utsprång som tillåts över Ring I/Kvarnmästarvägen. Med utsprånget avses den planerade gångbron till köpcentret Östra centrum där det utöver affärsvåningsytan skall byggas ett 5 m brett fotgängarstråk för allmän gångtrafik.

I den referensplan som utgjorde underlag för detaljplaneändringen i KL-kvartersområdet täcker den planerade affärsbyggnaden nästan hela kvartersområdet. Huvudplanet ligger ca 3,5 m ovanför Vanhalinnavägen och nås med rulltrappor. Antalet affärsvåningar är två och de har en våningshöjd på ca 6 m. Taket på huvuddelen av affärslokalerna byggs högst på nivån +26,5, vilket innebär att byggnaden i mitten av tomten blir ca 20 m hög. Vid Österleden och Ring I/Kvarnmästarvägen är det maximala höjdläget för taket +31,5. I denna del samlas takvåningens tekniska utrymmen. Ventilationskanalerna får höja sig 3 m ovanför taket.

Gång- och cykelstråket i östvästlig riktning har ändrats så att det blir ett för gångtrafik reserverat stråk inne i affärsbyggnaden. Gångtrafiken leds från den planerade bron över Ring I/Kvarnmästarvägen genom det nya köpcentret till Vanhalinnavägen. Gångvägen är stängd när köpcentret är stängt och då är fotgängarna hänvisade enbart till Vanhalinnavägen–Åbohusvägen.

Fasaderna på affärsbyggnaden skall bestå av metall och glas, i någon mån tillåts en på platsen murad yta av rödtegel. I fasaden mot bostadskvarterets gårdsplan tillåts fönster eller ljusöppningar av ogenomskinligt glas, t.ex. glastegel.

En nödväg från affärsbyggnaden får ledas genom bostadskvarteret till gatan.

Parkeringsvåningar

Parkeringsvåningarna ligger under såväl bostads- som affärskvartersområdet på den ungefärliga nivån +5,5, som är den lägsta nivån för Österleden vid kvarteret, och +8,7, som är den genomsnittliga nivån för Vanhalinnavägen vid kvarteret. Mot Österleden blir det därmed två parkeringsvåningar ovanför markytan. Infarten sker från Vanhalinnavägen till parkeringsplatserna för affärsbyggnaden och från Brahelinnavägen till parkeringsplatserna för bostäderna, därifrån det också går att köra vidare till parkeringsplatserna för affärsbyggnaden. Servicetrafiken till affärsbyggnaden leds från Vanhalinnavägen. Servicefordonen till tomten beräknas uppgå till ca 25 om dygnet.

Brandmuren mellan parkeringsplatserna för bostadshuset och affärsbyggnaden får i parkeringsvåningarna ha ett annat läge än vid tomtgränsen, förutsatt att motsvarande säkerhetsnivå går att uppnå. I parkeringsvåningarna får det utöver våningsytan också finnas tekniska lokaler och lastnings- och lagerlokaler. Frånluftskanalerna från parkeringsvåningarna har upptagits nära Österleden, separat från parkeringsanläggningen för bostadskvarteret och från parkeringsanläggningen för affärsbyggnaden. De får ledas högst 3 m ovanför byggnadens tak.

Genomfarts- och infartsväg (LT), gatuområde och gång- och cykelbro

En del av trafikområdet för Ring I/Kvarnmästarvägen och en del av gatuområdet för Östergatan och Ring I/Kvarnmästarvägen hör till detaljplaneområdet. I denna del av väg- och gatuområdet tillåter detaljplaneändringen en gångbro med affärslokaler mellan köpcentret Östra centrum och den nya affärsbyggnaden i kvarteret 45054. Nivån för undre broytan är minst +18,40, om bron är av betong, och +19,40, om bron är av stål. Höjdskillnaden beror på de fria höjder som tillämpas inom vägområden. Under markytan upptar detaljplanen en biltunnel, som förbinder parkeringsplanen i det gamla köpcentret och den nya affärsbyggnaden med varandra.

Med hjälp av gångbron förbättras stråken för fotgängare över Ring I/Kvarnmästarvägen och den nya hypermarketen blir en del av köpcentret Östra centrum. Det har varit problematiskt att ta sig över Ring I på övergångsställena. Biltunneln gör det möjligt att balansera parkeringen och bli av med onödig trafik i gatuplanet. Planerna för bron bör godkännas av stadsplaneringskontoret innan de slås fast, eftersom den fordonsbro för Ring I/Kvarnmästarvägen som sannolikt kommer att byggas mellan gångbron och gatuplanet måste beaktas vid planeringen.

Vid Ring I/Kvarnmästarvägen och Österleden har det vid kvartersområdet reserverats ett område för allmän gång- och cykeltrafik.

I övrigt följer detaljplaneändringen den nuvarande detaljplanen inom LT- och gatuområdena. En företrädare för Vägverket/Nylands vägdistrikt har uppgett sig godkänna detaljplaneändringen.

Samhällsteknisk försörjning

Området fogas till de befintliga näten för samhällsteknisk försörjning. De nät som finns i mitten av området och vid dess västra och östra gräns flyttas bort inför byggarbetena. Detaljplanen har reserveringar för ledningsgränder och avrinningsstråk.

Marken; byggbarhet och eventuella föroreningar

Jordarterna i området är vanliga med tanke på byggbarheten och i största delen av området grundläggs byggnaderna på pålar. Vid planeringen av underjordiska lokaler bör det ägnas uppmärksamhet åt friktionsjordens goda vattenmatningsegenskaper, åt den höga nivån för grundvattenytan i kohesionsjorden och åt säkerställande av att befintliga konstruktioner fungerar.

Detaljplanen har en bestämmelse om behovet att sanera förorenad mark.

Miljöstörningar

Kvarteret omges av två allmänna vägar (Österleden och Ring I/Kvarnmästarvägen) och två gator (Vanhanlinnavägen och Brahelinnavägen). Den nuvarande och den prognostiserade trafikvolymen på lederna är följande (trafiken under ett vardagsdygn på hösten):

Fordon/dygn
	Nuvarande trafik		Prognos 2025
Ring I	42 100	42 000–57 000
Österleden	17 200	22 000
Vanhalinnavägen	10 200	15 000
Brahelinnavägen	3 300	5 000

Den lägre prognossiffran för Ring I/Kvarnmästarvägen beskriver det läge där en förbindelsegata från Viksvägen till Ring I har byggts.

Den affärsbyggnad som uppförs i västra delen av kvarteret skyddar det mesta av bostadskvarteret mot bullret från Ring I/Kvarnmästarvägen. Med en trafikvolym enligt prognosläget blir bullernivåerna vid bostadshusens fasader i nivå med första våningen följande:

Österleden	70,5 dBA
Vanhalinnavägen	66,5 dBA
Brahelinnavägen	65,5 dBA

De fasader i bostadskvarteret som är utsatta för trafikbuller skall ha en ljudisolation på 37 dBA mot Österleden och 35 dBA mot Vanhalinnavägen och Brahelinnavägen. De sammanbyggda flervåningshusen i bostadskvarteret skyddar gårdsplanerna mot trafikbuller.

Detaljplanen har en bestämmelse om läget för frånluftskanaler från parkeringsanläggningen och platserna för friskluftsintag till affärslokalerna.

Detaljplanen har en bestämmelse om att miljöstörningarna från spårtrafiken skall beaktas vid den fortsatta planeringen.

Konsekvenser av att detaljplanen genomförs

Konsekvenser för samhällsstrukturen och den byggda miljön

Detaljplanen leder till att bostadsvåningsytan ökar med 23 300 m², vilket innebär bostäder för ca 500 personer. Det finns färdiga tjänster för dem i näromgivningen. I synnerhet äldre boende i flervåningshusen i Botby gård och Botbyhöjden kan flytta till hus med hiss i deras egen hemmiljö.

Projektet höjer affärsvåningsytan med högst 27 000 m², dvs. med över 20 %. Det omfattande tillskottet till de nuvarande kommersiella tjänsterna i Östra centrum syns både där och i dess influensområde. Köpcentrets område utvidgas vid kanterna, vilket påverkar helheten Östra centrum och leder här till inbördes omställningar för de kommersiella lokalerna.

I dag är dagligvaruhandeln i Östra centrum koncentrerad till de inre delarna av köpcentret, det gäller dock inte dagligvaruhandeln i Citymarket och Botbyhöjdens köpcenter. Läget gynnar kunder som åker kollektivt, men är inte lika bekvämt för bilburna. I och med projektet förläggs en avsevärd del av dagligvaruhandeln till centrets utkanter, dit det är lätt att komma med bil. Det ger Östra centrum mera dragningskraft beträffande dagligvaruhandeln, men samtidigt flyttar det konsumtionen från närbelägna bostadsområden till den nya enheten. Då minskar bostadsområdenas konsumtionsandel och dagligvaruhandlarna på några kilometers avstånd från Östra centrum, särskilt i öster och norr i Botby gård, Botbyåsen och Kvarnbäcken, förlorar kunder.

Hypermarketen är en butikstyp med ett specialvarusortiment som knappast breddar det redan mångsidiga sortimentet i Östra centrum. Förläggningen av projektet till utkanten av Östra centrum innebär troligen ändå sådana omställningar för de kommersiella tjänsterna och uttryckligen specialhandeln, att det blir lokaler lediga för nya specialbutiker eller butikstyper. Därför får projektet troligtvis en indirekt mångsidig verkan på tjänsterna i Östra centrum.

Projektet förläggs till andra sidan av Ring I/Kvarnmästarvägen, dit man uttryckligen kommer med bil. Om projektet inte får till stånd en naturlig växelverkan med de övriga delarna av Östra centrum, blir det en separat del som utnyttjar Östra centrums läge och kunder, en skild hypermarket som i hög grad bygger på biltrafik och som inte kan dra nytta av Östra centrums starka sidor, en hög andel kollektivtrafik och en jämn fördelning av alla färdsätt. Gång- och cykeltrafiken, kollektivtrafiken och biltrafiken är jämnstarka i Östra centrum i dag.

För att projektet naturligt skall kunna fogas till den funktionella helheten i Östra centrum, krävs att det anläggs goda gång- och cykelvägar i de övriga delarna av Östra centrum. Då tjänar också kollektivtrafikkapaciteten projektet och fogar det till helheten.

Den byggda miljön kompletteras då det stora obebyggda kvarteret byggs. De via detaljplaneändringen möjliga nya byggnaderna spinner vidare på köpcentret Östra centrums centrumkaraktär öster om Ring I/Kvarnmästarvägen.

Konsekvenser för trafiken

Detaljplanen medför mer trafik på Vanhalinnavägen och Brahelinnavägen. För att olägenheterna av detta skall minska, förläggs infarterna till parkeringsanläggningarna så nära anslutningarna på Ring I/Kvarnmästarvägen och Österleden som möjligt, men dock så att infarterna till anläggningarna inte i väsentlig grad ökar stockningen i anslutningarna. I korsningen av Vanhalinnavägen och Brahelinnavägen reserveras plats för en rondell i syfte att dämpa körhastigheterna och underlätta gång- och cykeltrafiken som korsar vägarna.

Stora delar av trafiken från köpcentret kör ut på Brahelinnavägen, eftersom det är förbjudet att svänga till vänster vid utfarten till Vanhalinnavägen. Av bilarna på Brahelinnavägen fortsätter en del direkt till Österleden mot Borgå och en del mot Nordsjö och centrum. Redan i dag belastar trafiken västerut på Österleden anslutningen mellan Ring I/Kvarnmästarvägen och Österleden. Å andra sidan kan kapaciteten här höjas en aning genom reglering av körfälten för vändande bilar. Att förbinda parkeringsanläggningen i Vanhalinnahörnet med parkeringsanläggningarna i Östra centrum erbjuder rätt mångsidiga möjligheter till kundtrafik och kan bidra till att kundtrafikstockningarna i Östra centrum lättar.

Konsekvenser för stadslandskapet

I stadslandskapet får den kraftiga byggnadsmassan i Östra centrum och därmed den täta och höga stadsstrukturen ett tätt kvarter öster om Ring I/Kvarnmästarvägen som motvikt.

Konsekvenser för människornas hälsa och säkerhet

Trafiken ökar i och med detaljplaneändringen, men trafikbullret ökar inte väsentligt, eftersom den relativa trafikökningen jämfört med läget i dag är liten. Dessutom skyddar byggandet de nuvarande bostäderna vid Vanhalinnavägen mot trafikbullret från anslutningen mellan Ring I/Kvarnmästarvägen och Österleden. Å andra sidan skulle byggande enligt den gällande detaljplanen leda till ett liknande resultat.

Detaljplanen skapar i fråga om trafikbuller, miljöolägenheter av metron och luftkvaliteten förutsättningar att i den fortsatta planeringen uppnå miljöhygieniskt högklassiga förhållanden för boende och affärsverksamhet.

Nya bostäder nära Botby gårds metrostation ökar den sociala kontrollen i området och därmed tryggheten i gång- och cykeltunneln under Österleden intill metrostationen. Folk upplever tunneln som otrygg på kvällarna, eftersom det finns stora mörka obebyggda områden i närheten.

Konsekvenser för samhällsekonomin

Ändringar i de nuvarande systemen för samhällsteknisk försörjning och byggande av nya system uppskattas kosta enligt följande: datakommunikation 0,5 mn euro, vatten och avlopp 0,5 mn euro och energiförsörjning 0,1 mn euro.

Gatuarrangemangen på Vanhalinnavägen och Brahelinnavägen och den kommande rondellen i korsningen av dem uppskattas kosta 0,6 mn euro. I kalkylerna ingår inte gång- och cykelbron över Ring I/Kvarnmästarvägen.

Genomförande Markägaren har för avsikt att sälja tomterna till byggherrarna så snart detaljplaneändringen har vunnit laga kraft. Beträffande affärsbyggnaden har underhandlingar med köparen redan inletts. Underhandlingar med staden förs bl.a. om byggandet av gång- och cykelbron.

Planeringsfaser

Frågan om en detaljplaneändring väckt, program för
deltagande och bedömning, växelverkan

Att frågan om en detaljplaneändring väckts meddelades också i planläggningsöversikten för 2004.

Deltagandet och växelverkan har ordnats i enlighet med programmet för deltagande och bedömning.

Utkasten till detaljplaneändring och detaljplanebeskrivning hölls framlagda på stadsplaneringskontoret och kulturcentret Stoa 4–24.10.2005. Ett allmänt möte om detaljplaneutkastet hölls 4.10.2005.

Myndighetssamarbete

Stadsplaneringskontoret har samarbetet med följande myndigheter: Helsingfors Energi, Helsingfors Vatten, räddningsverket, miljöcentralen, byggnadskontoret, fastighetskontorets tomtavdelning, byggnadstillsynsverket och Vägverket/Nylands vägdistrikt.

Miljöcentralen påpekar 17.11.2003 i deltagande- och bedömningsfasen att detaljplaneområdet till största delen är korsningsområde som belastas av trafikolägenheter. Trafiken på Ring I/Kvarnmästarvägen uppgår i dag till 53 900 fordon och på Österleden till 16 500 fordon. Områden med trafikolägenheter passar inte för bostäder, vilket skall beaktas då disponeringen av området bedöms.

Stadsplaneringsnämnden konstaterar att under detaljplanearbetet har olägenheterna av fordons- och metrotrafiken utretts mycket i samarbete med miljöcentralen. Detaljplaneändringen skapar miljöhygieniska förutsättningar att bygga bostäder och affärslokaler i området.

Framförda åsikter

I anslutning till detaljplaneberedningen har stadsplaneringskontorets detaljplaneavdelning fått 5 skriftliga åsikter som alla lämnades under deltagande- och bedömningsfasen och gällde dels utgångspunkterna, dels trafiken. Muntliga åsikter har framförts vid det allmänna mötet och per telefon.

Puotila-Seura ry konstaterar i en åsikt 17.11.2003 om utgångspunkterna i området att projektet kunde upplåta lokaler för undervisning inom spetskompetens. I området råder underskott på arbetsplatser i förhållande till antalet bostäder. Polisen verkar i trånga lokaler och hälsostationen i svårtillgängliga lokaler. Byggandet i det stora kvarteret skyddar de gamla bostadshusen mot trafikbuller, om de höga byggnadsmassorna förläggs överlagt. Gångbron över ringvägen är ett riktigt val om affärsfunktionerna inte tar utrymme av gångbanan. Föreningen understryker särskilt att arbetsplatserna i området är för få.

Stadsplaneringsnämnden konstaterar att detaljplanen för tomten 45054/2 är fastställd 1993. Tomten har byggrätt för 45 000 m² vy och där får byggas affärs- och kontorslokaler. Trots det ypperliga läget och den gällande detaljplanen har ägaren inte fått någon lämplig användare eller förlagt arbetsplatser eller utbildningsplatser till tomten. Det halvfärdiga området stör omgivningen och detaljplaneändringen skapar bättre förutsättningar för mer varierande funktioner. Enligt detaljplanen finns det 37 100 m² obyggd kontorsvåningsyta på Botby gårds metrostation.

Elisa Networks Ab meddelar 13.11.2003 att det finns telenät i området och att det är tomtägaren som står för kostnaderna för flyttning av ledningarna o.dyl. arbeten.

Stadsplaneringsnämnden konstaterar att ett godkännande av detaljplaneändringen skapar förutsättningar för underhandlingar om kostnadsfördelningen.

xxxx xxxxx behandlar i ett skriftligt ställningstagande 17.11.2003 trafiken i hela det omgivande området. Han föreslår att Österleden grävs ner i marken så djupt som möjligt, för att Ring I inte skall behöva höjas vid Handelshusgatan. Som alternativ föreslår han att Ring I dras under kvarteret 45054 intill metrotunneln och löper i en tunnel fram till Nordsjö bro. På det sättet blir Sjöåkervägen en lugn bostadsgata mellan Österleden och Nordsjö bro och områden friläggs för bostadsbyggande.

Stadsplaneringsnämnden konstaterar att på stadsplaneringskontorets detaljplane- och trafikplaneringsavdelningar pågår en idégranskning gällande hela Östra centrum och också korsningen mellan Ring I/Kvarnmästarvägen och Österleden. Att dra Ring I/Kvarnmästarvägen under jord så att den löper intill metrotunneln är omöjligt, eftersom det inte finns plats för det.

xxxxx xxxxxxxxx önskar i ett meddelande 10.12.2003 att trafiken från köpcentret inte skall ledas till Vanhalinnavägen utan via Brahelinnavägen direkt till Österleden, eftersom bl.a. många skolelever dagligen korsar Vanhalinnavägen.

Stadsplaneringsnämnden konstaterar att åsikten är beaktad i planen så till vida att från parkeringen för bostadskvarteret kör man till Brahelinnavägen och från parkeringen för köpcentret kör man till antingen Brahelinnavägen eller Vanhalinnavägen. På det sättet avlastas Vanhalinnavägen.

Statistiska uppgifter	Disponering	Yta m²	Våningsyta m²
	Kvartersområde för flervåningshus (AK)	11 992	25 200
	Kvartersområde för affärsbyggnader (KL)	15 043	25 100
	Genomfarts- eller infartsväg (LT)	2 912
	Gatuområde	2 270

	Sammanlagt	32 217	50 300
	Dessutom lägenhetsyta		2 000

Förslaget gäller område i statens fastighetsregister.

Innan ärendet började behandlas, meddelade ordföranden Anttila att hon var jävig då hon hör till representantskapet för HOK-Elanto och ledamoten Arhinmäki att han var jävig då han är ersättare i representantskapet för HOK-Elanto. De lämnade mötesrummet för den tid ärendet behandlades.

Under det att ledamoten Sandbacka förde ordet valde nämnden enhälligt ledamoten Sandbacka till ordförande för behandlingen av ärendet.

Stn meddelar att förslaget har hållits offentligt framlagt 20.1–20.2.2006, vilket kungjorts i enlighet med markanvändnings- och byggförordningen. En anmärkning har gjorts mot förslaget, och den relateras nedan.

Förslaget har vidare sänts för utlåtande till räddningsnämnden, fastighetsnämnden, nämnden för allmänna arbeten, miljönämnden/miljöcentralen, kollektivtrafiknämnden, Helsingfors Vatten, Helsingfors Energi, Vägförvaltningen/Nylands vägdistrikt och Nylands miljöcentral. För utlåtandena redogörs nedan.

Anmärkning Kapiteeli Abp föreslår i sin anmärkning (20.2.2006) att förslaget till detaljplaneändring borde ändras enligt följande:

Kvartersområde för affärsbyggnader (KL)

I KL-kvartersområdet skall det vara möjligt att utöver våningsytan bygga gallerior, butiksgångar med hissar och trappor för kunderna, täckta lastningsplatser och tekniska lokaler i alla våningar.

Den del av servicegården som finns i trafikområdet skall få byggas utan tak. Denna del fungerar betydligt bättre utan pelare.

Separata ytor skall inte anges för frånluftskanalerna från parkeringsplanen.

Högsta nivån för yttertaket till affärsbyggnadsdelen skall höjas från +31,50 till +32,0, för att det skall gå lättare att bygga ett ventilationsmaskinrum. Ovanför nivån +26,5 för den intilliggande byggnadsytan skall det få byggas glastäckta konstruktioner. Konceptet förbättrar såväl utsikten från bostäderna mot köpcentret som trivseln i köpcentret.

I KL-kvartersområdets vägg mot bostadsgården skall det få finnas genomskinliga fönsterytor. Bestämmelsen om fasadmaterial skall ändras så att materialen skall vara metall och glas och i liten utsträckning tegel.

Kvartersområde för flervåningshus (AK)

Våningsytan för tomten skall räknas utifrån utvecklingsplanen. Bestämmelsen om gemensamma lokaler skall få lydelsen: ”skall utanför bostaden belägna utrymmen såsom hobby-, klubb- och motsvarande utrymmen, för invånarna gemensamma bastur med hjälputrymmen samt tvättstuge- och torkutrymmen byggas sammanlagt minst 1 % av bostadsvåningsytan”.

Bestämmelsen om medelstorleken på bostäderna skall strykas. I fråga om läget passar kvartersområdet utomordentligt väl för enpersonsbostäder, som det råder brist på.

Linjen för gatufasaden skall inte dras in ovanför nivån +30,0. Fasadmaterialet skall vara detsamma både ovanför och under den ungefärliga nivån +30,0. Nivån för högsta punkten i bostadskvarteret skall ändras till +48,0 i enlighet med förplanen.

Bestämmelsen om byggande på gården skall få lydelsen: ”skall gårdsdäcket huvudsakligen byggas och planteras för lek och vistelse. På gårdsdäcket får inte placeras bilplatser. På jordkullar på gårdsdäcket skall byggas minst 1 000 m² planteringsunderlag för buskar, prydnadsväxter och gräsmatta. På detta område skall finnas planteringsdjup för minst åtta träd”. Planteringskullarna höjer trivseln på gården avsevärt och de minskar inte användbarheten och byggbarheten i området under däcket, vilket är fallet med planteringsunderlag som sänks ner i gårdsdäcket.

Stadsplaneringsnämnden konstaterar (15.6.2006) att våningsytan för hela området sjunker med 700 m². I den gamla detaljplanen tilläts utöver byggrätten endast bastur på vinden. I förslaget får det i bostadskvartersområdet utöver bostads- och affärsvåningsytan byggas 2 000 m² vy gemensamma lokaler och biutrymmen för de boende. På det sättet sjunker inte den totala byggvolymen i kvartersområdet. Dessutom förstorar de många bilplatserna och höga våningarna i affärslokalerna byggnadsmassorna jämfört med massorna i den gamla detaljplanen.

Kvartersområde för affärsbyggnader (KL)

Bestämmelsen om servicegården ändras så att lokalerna skall byggas innanför fasaden, men de behöver inte täckas.

Ytorna för frånluftskanaler från parkeringsplanen kan inte ändras på. Platsen för kanalerna bestämdes av Kapiteeli i anslutning till ett konsultarbete som utredde luftkvaliteten. Kalkylerna i utredningen bygger på de utgångspunkter som Kapiteeli gett och lösningarna i detaljplaneändringen åter på resultaten av utredningen. Nylands miljöcentral påtalar i sitt utlåtande om detaljplaneförslaget partikelutsläppen, vilket betyder att frånluftskanalerna inte kan flyttas förrän en ny utredning av luftkvaliteten har gjorts. Nivån på yttertaket till affärsbyggnaden kan höjas till +32,0 och inne i kvarteret och mot Vanhalinnavägen får den höjas från +26,5 till +28,5.

Genomskinliga fönster får inte finnas på affärsbyggnadens vägg mot bostadsgården. Gården är halvprivat område mot vilket fönster i allmänna lokaler inte skall vetta. Bestämmelsen om fasadmaterial kan ändras på det sätt som Kapiteeli önskar.

Kvartersområde för flervåningshus (AK)

I de gällande detaljplanerna ingår ett allmänt krav på att enbart klubblokaler skall omfatta 1 % av våningsytan. I förslaget krävs att sammanlagt minst 5 % av våningsytan reserveras för klubbrum, bastur och tvättstugor. Då man tillämpar byggnadstillsynsverkets föreskrifter om ytan klubbrum, bastur och tvättstugor i flervåningshus, blir summan ca 5 %. Då talen slås ihop till ett enda i detaljplanen, kan en större flexibilitet mellan rummen uppnås.

I nya detaljplaner och detaljplaneändringar är bostäderna i allmänhet i snitt 75 m². I det aktuella förslaget är storleken mindre på grund av att kvarteret ligger så centralt intill metrostationen, och medelstorleken kan inte förminskas ytterligare.

Bestämmelserna om gatufasaderna och byggnadshöjderna ändras inte.

Bestämmelsen om planteringar på gårdsdäcket ges den form som Kapiteeli önskar, men orden ”minst åtta träd” byts ut mot ”minst åtta medelstora lövträd”.

Utlåtanden Miljöcentralen (8.3.2006), räddningsnämnden (14.3.2006) och Helsingfors Energi (20.3.2006) har inga invändningar mot förslaget till detaljplaneändring.

Fastighetsnämnden konstaterar (25.4.2006) att tomtägaren och staden kommer att ingå ett områdesbyte för att detaljplaneändringen fastighetstekniskt skall gå att genomföra. Tomtägaren överlåter till staden områden som hänförs till gatuområdena för Vanhalinnavägen och Brahelinnavägen, staden överlåter till tomtägaren områden som hänförs till KL-tomten 45054/5 och AK-tomten 45054/6. Nämnden har inga invändningar mot själva förslaget till detaljplaneändring.

Detaljplaneändringen höjer värdet på de nuvarande tomterna avsevärt, och därför måste sådana underhandlingar med markägaren föras som förutsätts i Stns markpolitiska beslut 9.2.2004.

Utifrån underhandlingarna med tomtägaren har ett avtalsutkast utarbetats. Behandlingen av detaljplaneändringen bör inte gå vidare förrän avtalet med markägaren har ingåtts.

Stadsplaneringsnämnden konstaterar (15.6.2006) att fastighetsnämnden tillstyrkt förslaget till avtal med markägaren 25.4.2006.

Kollektivtrafiknämnden konstaterar (6.4.2006) att den inte har några invändningar mot förslaget och att detaljplaneområdet ligger intill ypperliga kollektivtrafikförbindelser intill Botby gårds metrostation. Med tanke på skötseln av kollektivtrafiken är det bra att markanvändningen effektiveras i områden där befintliga kollektivtrafiktjänster kan utnyttjas. Detaljplaneändringen tar fasta också på goda fotgängarförbindelser, eftersom det får byggas en gångbro över Ring I som förbinder området med köpcentret Östra centrum.

Stadsplaneringsnämnden konstaterar (15.6.2006) att enligt detaljplaneändringen är det möjligt, men inte obligatoriskt, att dra en gångbro över Ring I/Kvarnmästarvägen. Det är osannolikt att bron byggs redan i samband med uppförandet av affärsbyggnaden i kvarteret 45054. Den byggs eventuellt senare.

Nämnden för allmänna arbeten anför (30.3.2006) att detaljplaneområdet huvudsakligen är korsningsområde som belastas av trafikolägenheter. Sådana områden är en utmaning om det skall byggas bostäder där. Trafikolägenheterna skall särskilt beaktas i bostadsplaneringen. Om bostäder förläggs till en byggnadsdel som gränsar direkt till Österleden, är det troligen bäst att byggnadsdelen får sidokorridorer. Det skall likaså övervägas om massan kunde omdisponeras t.ex. för kontor. Beträffande korsningen av Ring I och Österleden finns det planer för utvidgade behov i framtiden. Det är allt skäl att beakta dessa reserveringar redan i den föreliggande detaljplaneändringen.

Stadsplaneringsnämnden konstaterar (15.6.2006) att i detaljplanearbetet undersöktes flera disponeringar för kvarteret, bl.a. kontorsändamål. I Östra centrum finns för närvarande två så gott som tomma kontorshus (sammanlagt ca 15 800 m² vy), dessutom finns det enligt de gällande detaljplanerna flera obebyggda kontorstomter (sammanlagt ca 21 100 m² vy). För närvarande finns det ingen efterfrågan på kontorstomter i Östra centrum. I den gällande detaljplanen upptas kvarteret 45054 som kvartersområde för affärs- och kontorsbyggnader. Intill Ring I/Kvarnmästarvägen fanns en plats för en byggnadsmassa i 8 våningar. Den detaljplanen har varit fastställd för en del av kvarteret redan 13 år, för en del 8 år, men ingen har byggt någonting.

Om det i detaljplaneändringen upptogs kontor mot Österleden, skulle byggrätten också här bli länge outnyttjad. Då kunde inte heller bostäder byggas mot Vanhalinnavägen och Brahelinnavägen, eftersom byggnadsmassan mot Österleden skyddar bostadsgården mot buller och luftföroreningar. Området skulle förbli halvfärdigt flera år framöver. Likaså vore det vara orimligt att markägaren inte fick utnyttja sin bostadsbyggrätt för att det inte byggts något kontorshus.

Ur stadsbildssynpunkt är sidokorridorskonceptet mot Österleden troligen enformigare än en bostadsfasad. Med tanke på bostäderna är trapphuskonceptet bättre i ett hus i detta väderstreck. I detaljplaneändringen ingår en bestämmelse om att ingen bostad får vetta enbart mot Österleden, utan bostäderna är antingen genomgångsbostäder eller så vetter de enbart mot gården. Balkongerna skall vara mot gården. Fasad mot Österleden ger i alla fall bostäderna ett mervärde, trots att de boende kanske inte vill öppna fönstren på den sidan. Ljuset kommer från två håll in i bostäderna, grundplanen blir mera funktionell, i sydväst har åtminstone de högsta våningarna utsikt mot sjön. En bestämmelse om bullerdämpning i fasaderna skyddar bostäderna mot buller från Österleden.

Nylands vägdistrikt besitter/äger korsningen mellan Ring I/Kvarnmästarvägen och Österleden. Beträffande arrangemangen i korsningen har planläggaren underhandlat direkt med vägdistriktet. Vägdistriktet motsätter sig inte detaljplaneändringen i sitt utlåtande om förslaget, utan konstaterar att beträffande alla planer för Ring I och Österleden eller planer som påverkar lederna skall intensivt samarbete idkas med Nylands vägdistrikt redan i planeringsfasen, såsom hittills har skett.

Översiktsplanerna och rumsreserveringsplanerna för ändring av korsningen mellan Ring I/Kvarnmästarvägen och Österleden till planskild korsning är beaktade i förslaget till detaljplaneändring.

Helsingfors Vatten anför (18.5.2006) att i detaljplanebeskrivningen presenteras ett antytt vatten- och avloppsnät i detaljplaneområdet och byggkostnaderna i sammanhanget. En tillförlitlig kalkyl över de totala va-kostnaderna kräver dock en noggrannare översiktsplan för va-systemet och en markbyggnadsplan.

Utifrån en preliminär granskning måste det i detaljplaneområdet dras ca 125 m ny allmän vattenledning, ca 65 m avloppsledning och ca 220 m dagvattenavlopp. De sammanlagda kostnaderna för nya va-ledningar uppgår till ca 160 000 euro.

För att detaljplaneområdet skall bli byggbart krävs att det befintliga va-nätet flyttas utanför byggnadsytorna. Omkring 275 m huvudvattenledning och ca 55 m avloppsledning måste flyttas till ledningsgränden mot Österleden i kvarteret 45054. Omkring 195 m öppet dike måste flyttas till ledningsgränden mot Kvarnmästarvägen och till utkanten av Vanhalinnavägen och samtidigt rörläggas. Dessutom måste ca 40 m huvudvattenledning flyttas till utkanten av Vanhalinnavägen. De sammanlagda kostnaderna för flyttning av ledningar uppgår till ca 310 000 euro.

Kostnaderna för det allmänna va-systemet i området är 9,30 euro/m² vy, vilket ligger under medelnivån.

Den ovannämnda flyttningen av va-ledningar i detaljplaneområdet och en eventuell flyttning av ledningar till följd av affärs- och gångbron över Ring I/Kvarnmästarvägen och körtunneln skall finansieras av andra medel än sådana som är reserverade för vattenverksfunktioner i enlighet med ett Stn-beslut 5.5.1997.

Området för en ledningsgränd mot Kvarnmästarvägen på tomten 45054/5 måste breddas så att alla samhällstekniska ledningar kan dras i gränden. Utrymmesreserveringen skall gälla minst 8 m.

För att detaljplaneekonomin och genomförbarheten skall kunna bedömas närmare, skall det i den fortsatta planeringen göras mer detaljerade tekniska utredningar om byggbarheten och översiktsplaner för va-systemet.

Helsingfors Vatten tillstyrker förslaget till detaljplaneändring med påpekandena ovan.

Stadsplaneringsnämnden konstaterar (15.6.2006) att bredden på ledningsgränden mot Ring I har påverkats av dels den samhällstekniska försörjningen, dels gång- och cykeltrafiken och det nya köpcentret. När allt kommer omkring är platsen stadslikt ”trång”. Enligt referensplanen för den samhällstekniska försörjningen ryms de tilltänkta ledningarna och kablarna i en 5 m brett grändområde, då skall visserligen det trånga rummet beaktas i genomförandeplaneringen och byggandet.

Nylands miljöcentral tar i sitt utlåtande (20.3.2006) fasta på flera omständigheter. Beträffande förorenad mark skall det område där servicestationen verkat undersökas. Innan detaljplanen godkänns skall det vara säkert att marken är tillräckligt ren att bebyggas i enlighet med detaljplaneändringen. Det förorenade området skall få beteckningen saa och en bestämmelse om att området skall undersökas och vid behov saneras innan byggarbetena inleds.

Bullerutredningen är knapp utom beträffande stomljuden. I detaljplanebeskrivningen beskrivs bullernivåerna vid bostadshusets fasader för första våningen. Bullernivån måste granskas också för de övriga våningarna. Bestämmelserna måste kompletteras med en passus om att balkonger inte får byggas mot gatan. KL-kvartersområdet omges av tre livligt trafikerade vägar. Särskilt intill korsningarna bör bullret granskas och en bestämmelse om att konstruktionerna skall vara ljudisolerade skall läggas till, om bullernormen 45 dB(A) för affärs- och kontorsrum hotar att överskridas.

I detaljplanematerialet ingår en utredning av luftkvaliteten. I den konstateras att resultaten av modellkalkyler sannolikt underskattar partikelhalterna per timme och dygn, eftersom partikelmätningar i trafikmiljöer i huvudstadsregionen ger vid handen att de genomsnittliga halterna PM10 per dygn i värsta fall kan överskrida rekommendationerna och gränsvärdena. Nylands miljöcentral anser att det förblir oklart om detaljplanen fyller kravet på innehåll beträffande hälsa i markanvändnings- och bygglagen.

I vibrations- och stomljudsutredningen konstateras att i bostäderna i första våningen närmast metrotunneln underskrids rekommendationen 35 dB nätt och jämnt.

Nylands miljöcentral anser att byggandet av bostäder i området som är utsatt för trafikbuller, partikelutsläpp, skakningar och stombuller inte är en god lösning med tanke på en trivsam och hälsosam livsmiljö. Om det är säkert att kravet på innehåll beträffande hälsa uppfylls och bostadsbyggande fortfarande är aktuellt, bör detaljplanen utvecklas t.ex. så att boendet förläggs endast till de översta våningarna. Våningarna under kan vara affärs- och/eller kontorslokaler.

Bestämmelser skall trygga kvaliteten på inomhusluften, t.ex. genom att friskluftsintagen placeras på taket eller mot gården också i bostadskvarteret och inte bara i KL-kvarteret som i förslaget.

Stadsplaneringsnämnden konstaterar (15.6.2006) att förslaget till detaljplaneändring är utarbetat i nära växelverkan med Helsingfors stads miljöcentral. Flera konsultutredningar om miljöstörningar och bekämpning av dem har utförts. Det gäller utredningar om metrons skakningar och stomljud (Vibkon Oy), luftkvaliteten (Meteorologiska institutet) och bullret (stadsplaneringskontorets eget arbete) och dessutom områdets verksamhetshistoria i syfte att utreda förekomsten av eventuell förorenad mark i området (stadsplaneringskontoret och stadens miljöcentral). Utredningarna har gett vid handen att bostäder kan byggas i enlighet med detaljplaneändringen. Stadens miljöcentral har inte heller någonting att invända mot förslaget till detaljplaneändring.

Beträffande förorenad mark ingår en bestämmelse om att det skall klarläggas huruvida det finns behov av att iståndsätta nedsmutsad mark innan tillstånd att inleda markarbeten beviljas. Bestämmelsen är avsevärt strängare än den som Nylands miljöcentral föreslår.

Omfattande och arbetskrävande bullerundersökningar och utredningar utifrån terrängmodeller behövs inte på sådana platser inom detaljplaneområdet där bullernivåerna kan räknas ut även med enklare metoder. Bullernivåerna är uträknade på första våningens nivå, för där är bullernivån högst och bestämmer kraven på bullerdämpning utmed hela fasaden. I våningarna högre upp är bullernivån lägre, för avståndet till bullerkällan växer. Inne i affärs- och kontorslokalerna överskrider bullret inte normen 45 dB med normala fönster- och väggkonstruktioner (bullret vid fasaderna mot Ring I och Österleden 70–71 dB). Därför behövs inget krav på bullerbekämpning.

Enligt en bestämmelse finns balkongerna mot gården, om bostaden har fasad mot gården. På grund av byggnadsytans form får 10 % av antalet bostäder vetta enbart mot Vanhalinnavägen eller Brahelinnavägen. I bestämmelsen ingår nu ett krav att de balkonger som måste byggas mot gatan skall inglasas. Ekvivalentbullernivåerna på dagen på balkongerna till hörnlägenheterna mot Vanhalinnavägen förutspås uppgå till 62–66 dB och på balkongerna i hörnet av Brahelinnavägen och Österleden till 66–67 dB. Inglasningen sänker nivåerna till under 60 dB på balkongerna och höjer balkongväggens isoleringsförmåga för rummen med ca 6–12 dB.

I vibrations- och stomljudsutredningen konstateras att i bostäderna i första våningen närmast metrotunneln kan rekommendationen 35 dB underskridas.

En ny bestämmelse anger att friskluftsintagen placeras på taket eller mot gården också i kvartersområdet för bostäder.

Utredningarna visar att den fysiska lösningen i förslaget till detaljplaneändring kompletterad med de ovannämnda justeringarna i bestämmelserna fyller innehållskravet beträffande hälsa.

I fråga om kontors- och affärslokaler i de nedersta våningarna i byggnaden vid Österleden hänvisar nämnden till sitt svar på utlåtandet från nämnden för allmänna arbeten.

Vägförvaltningen/Nylands vägdistrikt konstaterar (5.4.2006) att vägdistriktet och staden tillsammans utreder i vilken ordning projekten kring östra ändan av Ring I skall genomföras. Efter det är det meningen att inleda översiktsplaneringen av en planskild korsning på Österleden. En förbindelsegata på avsnittet Österleden–den planskilda korsningen mellan Stensbölevägen och Ring I skulle avlasta Österleden och östra ändan av Ring I.

Mellan Östra centrum och detaljplaneområdet föreslås en tunnel och en gångbro. Gångbron och dess höjd är ytterst kritiska element med tanke på den planerade långa bron över Österleden. Körbron leder den ständigt växande trafikströmmen direkt från Ring I till Sjöåkervägen och gör därmed plankorsningen mera fungerande. Höjderna under gångbron och körbron skall vara anpassade också för specialtransporter. När det gäller alla planer för Ring I och Österleden eller planer som påverkar lederna skall intensivt samarbete redan i planeringsfasen bedrivas med Nylands vägdistrikt. Vid behov skall ett planeringsavtal ingås med vägdistriktet.

Vid planeringen av väg- och gatuarrangemangen i området skall särskild vikt fästas vid fotgängarnas och cyklisternas säkerhet och möjligheter att ta sig fram och vid en smidig kollektivtrafik.

Nylands vägdistrikt har inte i sin verksamhets- och ekonomiplan reserverat anslag för kostnaderna för de väg- och gatuarrangemang som byggandet för med sig. Staden måste ta hand om kostnaderna.

Nylands vägdistrikt har inga övriga invändningar mot förslaget till detaljplaneändring i denna fas av planeringen.

Stadsplaneringsnämnden konstaterar (15.6.2006) att gångbron får byggas från nivån +18,40 uppåt, om den är av betong, och från nivån +19,40, om den är av stål. Vägytan här ligger i dag på nivån +5,8–+6,8. I området för allmän väg är det meningen att bygga en bro över gatuområdet för Åbohusvägen enligt den godkända rumsreserveringsplanen för korsningen Ring I–Österleden. Höjden under bron är tillräcklig, dvs. 5,3 m, vilket också föreslås i utrymmesreserveringsplanerna för anslutningarna från Gårdsbackavägen och Kvarnbäcksvägen till Ring I.

Enligt en bestämmelse skall gångbroplanerna godkännas vid stadsplaneringskontoret.

Beträffande alla planer för Ring I och Österleden eller planer som påverkar lederna idkas intensivt samarbete med Nylands vägdistrikt redan i planeringsfasen.

Tillägg och preciseringar i förslaget till detaljplaneändring

Med anledning av anmärkningen och utlåtandena har följande ändringar gjorts i förslaget:

Kvartersområde för affärsbyggnader (KL)

Högsta taknivån mot Ring I/Kvarnmästarvägen och mot Österleden är höjd från +31,5 till +32,0 och inne i kvarteret och mot Vanhalinnavägen från +26,5 till +28,5.

En ny bestämmelse anger att servicegården skall byggas innanför fasaderna men inte behöver täckas.

Beträffande KL-kvartersområdet är bestämmelsen om fasadmaterial ändrad så att materialen skall vara metall och glas och i liten utsträckning rödtegel.

Kvartersområde för flervåningshus (AK)

Ett krav har lagts till om att balkonger mot gatan skall glasas in.

Ett krav har lagts till om att friskluftsintagen skall placeras på taket eller mot gården.

Bestämmelsen om planteringar på gårdsdäcket har fått lydelsen: ”- - -På jordkullar på gårdsdäcket skall byggas minst 1 000 m² planteringsunderlag för buskar, prydnadsväxter och gräsmatta. På detta område skall finnas planteringsdjup för minst åtta medelstora lövträd”.

Ändringarna är inte väsentliga och förslaget behöver inte läggas fram på nytt.

Ordföranden Anttila i egenskap av ledamot i representantskapet för HOK-Elanto och vice ordföranden Rauhamäki i egenskap av ledamot i förvaltningsrådet för HOK-Elanto anmälde jäv och lämnade mötesrummet för den tid ärendet behandlades.

STN Stadsfullmäktige torde besluta godkänna detaljplaneändring för kvarteret nr 45054 och trafik- och gatuområden i 45 stadsdelen enligt stadsplaneringskontorets detaljplaneavdelnings ritning nr 11506, daterad 8.12.2005 och ändrad 15.6.2006.

Tilläggsuppgifter:
Sippola-Alho Tanja, stadssekreterare, telefon 169 2244

BILAGOR	Bilaga 1	Detaljplanekarta nr 11506 (Botby, kvarteret nr 45054 m.fl. områden)
	Bilaga 2	Illustration (Botby, kvarteret nr 45054 m.fl. områden)

DETALJPLANEÄNDRING FÖR TOMTERNA 45083/1-4 OCH KVARTEREN 45084-45087 M.FL. OMRÅDEN I BOTBY (OMRÅDET KRING VIOLVÄGEN) (NR 11349)

Stn 2005-331

Förslag till detaljplaneändring för tomterna nr 1–4 i kvarteret nr 45083 och kvarteren nr 45084–45087 och gatu- och parkområden i 45 stadsdelen (Botby)

Violvägen, Sandarvsvägen, Hökblomstervägen

Sammandrag Ett förslag till detaljplaneändring har utarbetats där tomtexploateringstalet är höjt från 0,20 till 0,25. Av bostadshusen i området är 76 % ursprungliga från återuppbyggnadstiden. I området finns frodig växtlighet. Genom detaljplanebestämmelser och skyddsbeteckningar skall de för området karakteristiska husen bevaras, nybyggnaderna till form och material smälta in i området och de karakteristiska planteringarna och en del träd bevaras trots kompletteringsbyggandet. Planteringar och träd skall också förnyas efter byggandet.

Invånarnas största oro i processen med växelverkan var frågan hur området skall kunna bevaras och exploateringen samtidigt höjas, då miljön består av dels många ursprungliga hus, dels frodig växtlighet och rymliga gårdar. Den andra frågan var vad skyddsbeteckningen sr-3 betyder i praktiken då reparationerna inleds. Rekommendationer om reparationer bifogas detaljplanebeskrivningen.

Detaljplanegrunder Stadsplaneringsnämnden konstaterar (27.1.2005) att ägaren till tomten 45085/2 5.9.2001 anhållit om en sådan detaljplaneändring för tomten att exploateringstalet höjs från 0,20 till 0,25. Också ägarna till tomten 45083/4 har 11.12.2001 anhållit om en sådan detaljplaneändring för tomten att exploateringstalet höjs från 0,20 till 0,25 eller 0,30. Enligt Generalplan 2002 skall hela området utvecklas så att dess värden och egenskaper bevaras.

Utgångspunkter

Generalplan

I Generalplan 2002 för Helsingfors (Stge 26.11.2003) upptas området som småhusdominerat bostadsområde. Området betecknas som kulturhistoriskt, arkitektoniskt och för landskapskulturen viktigt och det skall utvecklas så att områdets värden och egenskaper bevaras.

Detaljplaner

För området gäller detaljplanen nr 10122 som är fastställd 12.1.1994. Den gäller dock inte tomterna 45086/16 och 17 som har en detaljplan, nr 10595, som är fastställd 17.6.1998. Enligt detaljplanerna är tomtraden norr om Hökblomstervägen och tomtraden öster om Violvägen kvartersområde för småhus (AP), där det högsta tillåtna våningstalet är två och exploateringstalet 0,25. Resten av området är kvartersområde för fristående småhus (AO), där det högsta tillåtna våningstalet är en och en halv och exploateringstalet 0,20. I hörnet av Sandarvsvägen och Hökblomstervägen finns ett kvartersområde för kyrkor och andra församlingsbyggnader med tomtexploateringstalet 0,25. På AO-tomterna anges byggnadsytan som två separata ytor som är lite större än byggnaderna, medan det på AP-tomterna anges bara en byggnadsyta.

Byggförbud

Området är belagt med byggförbud enligt 53 § 1 mom. i markanvändnings- och bygglagen för ändring av detaljplanen.

Ägandeförhållanden

De flesta tomterna är privatägda, men varaktigt utarrenderade. Staden äger tomterna 45086/16 och 17 och gatuområdena.

Allmän beskrivning av området

Området är småhusområde, utom en tomt för allmänna byggnader. De flesta husen är från 1950-talet. Senare har det byggts egnahemshus som smälter in i det ursprungliga byggnadsbeståndet och också några avvikande byggnader. Växtligheten är frodig särskilt längs gatan och träden är höga.

Byggd miljö

Det finns 35 ursprungliga småhus från återuppbyggnadstiden, 5 hus som smälter in i omgivningen och 6 hus som avviker från den. De senare är främst från 1970-talet, medan de nyare husen är anpassade till det ursprungliga byggnadsbeståndet. I området finns vidare en gammal butiksbyggnad och en offentlig byggnad, Jehovas vittnens Rikets sal. De ursprungliga husen från 1950- och 1960-talen bildar i allmänhet enhetliga grupper på ca 4–5 hus. Hökblomstervägen utgör ett undantag, för varannan byggnad norr om den är riven och i stället har det byggts ett avvikande hus på 1970-talet. Utanför detaljplaneområdet söder om Hökblomstervägen finns tvåvånings radhus från 1990-talet med gaveln mot Hökblomstervägen. Tack vare formen, färgsättningen och detaljerna passar husen in bland dem från 1950- och 1960-talen.

Service Området ligger nära Botby gårds metrostation, till den offentliga och kommersiella servicen i Östra centrum är avståndet ca 700 m. Busslinjerna nr 95 och 97 kör intill området till Östra centrum. Väster om området finns Vartiokylän ala-asteen koulu och norr om den en svensk låg- och högstadieskola. Ungefär 300–400 m söder om Österleden finns ett daghem och Puotilan ala-asteen koulu och Vartiokylän yläasteen koulu.

Naturmiljö och gårdar

Växtligheten i området är frodig och träden stora. Tre tydliga lokala karaktärsdrag kan skönjas: klippta häckar och gårdar framför husen längs gatan, höga synliga träd och trädgårdar. Gatumiljön får i hög grad sin prägel av klippta hagtornshäckar som finns på nästan varje tomtgräns mot gatan, på några tomter är det någon annan buske som utgör häck. Utöver vanliga trädslag som björk och gran växer här mera sällsynta arter, t.ex. ek, bok och en och dessutom rara ädelträd som europeisk silvergran, douglasgran, cembratall och pelarasp. En del av träden är lika gamla som de första husen i området. Invånarna har av allt att döma fått planteringsråd eller så har plantor levererats hit då området bebyggdes. På så gott som varje tomt finns det synliga fruktträd, främst äppelträd, och bärbuskar från de ursprungliga nyttoträdgårdarna.

Skyddsobjekt

I området finns 34 egnahemshus i rätt ursprunglig form från återuppbyggnadstiden. Värda att bevara är likaså de klippta häckarna i gatubilden och de stora sällsynta träden.

Samhällsteknisk försörjning

Detaljplaneområdet omfattas av näten för samhällsteknisk försörjning.

Marken Området sluttar åt sydost, åt det håll där friktionsjord i övre branten söker sig under lermark.

Mål Planeringen har som mål att göra det lättare att bevara de ursprungliga husen och naturmiljön, men samtidigt att göra tomterna mera användbara genom att tomtexploateringstalet höjs från 0,20 till 0,25.

Förslag till detaljplaneändring

Allmän motivering och beskrivning

I förslaget är alla tomterna AO-tomter, kvartersområde för fristående småhus. Avsikten är att också 1950-talshusen norr om Hökblomstervägen bevaras och att kompletteringsbyggandet sker i den tidens stil. Likaså bevaras 1960-talshusen öster om Violvägen.

Exploateringen är 0,25 i hela området. Alla rätt ursprungliga bostadshus från återuppbyggnadstiden har skyddsbeteckningen sr-3. Ett av de ursprungliga husen är så pass ombyggt att det inte skyddas. Flera bestämmelser gäller växtligheten.

Dimensioner

Området omfattar ca 5,6 ha. Den sammanlagda tomtytan är 50 400 m². Kvarters- och tomtgränserna har inte justerats. Den sammanlagda byggrätten för tomterna är 12 609 m² vy.

Den sammanlagda ytan på de tomter som i den gamla detaljplanen har exploateringen 0,20 uppgår till 36 290 m². Detaljplaneändringen tillför dessa tomter 1 815 m² ny våningsyta. Av en bilaga till detaljplanebeskrivningen framgår hur våningsytan ändras på respektive tomter.

Kvartersområde för fristående småhus (AO)

Två delar av kvartersområdet är ändrade från kvartersområde för småhus (AP) till kvartersområde för fristående småhus (AO). Här finns 7 hus med beteckningen sr-3. Enligt den gällande detaljplanen är det möjligt att bygga radhus här, men då kan de ursprungliga husen inte bevaras. Alla tomter har exploateringen 0,25. Utöver våningsytan får det byggas ett garage på 21 m² och en glasveranda på högst 10 m² per bostad. För 34 tomter stiger exploateringen från 0,20 till 0,25. I hela området är våningstalet 1u 2/3, vilket betyder envåningshus där 2/3 av vinden får anslås för boende. Det gäller både gamla och nya hus.

Skyddsobjekt

34 bostadshus har skyddsbeteckningen sr-3: ”Ur omgivningens och ur kulturhistorisk synpunkt värdefull byggnad. Byggnaden får inte rivas utan tillstånd av byggnadsnämnden. Byggnadsnämnden kan ge rivningstillstånd endast om tvingande skäl föreligger. Tillbyggnader samt yttre reparationer och ändringar skall harmoniera med byggnadens stil”. Husen har bedömts vara reparationsdugliga på utsidan. I detaljplanebeskrivningen finns en bilaga med rekommendationer till reparationsanvisningar som gäller hus med beteckningen sr-3.

Naturmiljö och gårdar

Växtligheten skyddas med beteckningar och bestämmelser. Den kommer att krympa i och med de nya byggnaderna, bilplatserna och gårdsvägarna. De för landskapet viktigaste naturelementen kan i alla fall bevaras. Dit hör de klippta hagtornshäckarna, trädgårdarna framför husen och de stora träden. På tomtgränsen mot gatan löper en 4 m bred planteringsremsa som skall ha en klippt häck intill gatan och ett träd. För stora träd gäller bestämmelsen ”skall det på området befintliga landskapsmässigt värdefulla trädbeståndet bevaras livskraftigt och vid behov förnyas så att dess landskapsmässiga betydelse kvarstår”. I bestämmelserna sägs också att garage och ekonomibyggnader som kan byggas utanför byggnadsytan i första hand skall förläggas så att träd inte fälls eller skadas. Nya träd eller buskar skall planteras i stället för dem som tas bort.

Bilplatser

Bilplatsnormen i AO-kvartersområden är i regel 1 bp/bostad och dessutom rum för en tillfälligt parkerad bil per bostad. Den vanligaste tomtstorleken är 1 000–1 300 m², eller 500–650 m² om tomten är delad. Det betyder att det i regel finns två bostäder på en odelad och en bostad på en delad tomt. Bostadshusen är 120–170 m² vy på grund av begränsningar i bestämmelserna. Det betyder 4 bilplatser per ursprunglig tomt. Då skyddsmålen för husen och naturmiljön beaktas, kan fler bilplatser på tomterna inte bli aktuella. Området ligger intill mycket goda allmänna kommunikationer och alla nödvändiga offentliga och kommersiella tjänster finns i den närmaste omgivningen, vilket minskar behovet av bilplatser.

Antal bostäder

I förslaget till detaljplaneändring finns en ny beteckning som tillåter en bostad per varje full tomtyta på 500 m². Eftersom tilläggsbyggrätten i den gamla detaljplanen har utnyttjats bara i fyra fall, kan det byggas 32 nya småhus jämfört med den nuvarande situationen. Om något av de fem envåningshusen med platt tak från 1970-talet rivs, kan det byggas två småhus i stället på tomten i fråga. Husen som avviker från omgivningen kan enligt bestämmelserna visserligen repareras och utvidgas i husets stil.

Kvartersområde för kyrkor och andra församlingsbyggnader (YK)

I kvartersområdet står Jehovas vittnens Rikets sal. Detaljplanen ändras inte i fråga om tomten.

Område för närrekreation (VL)

Området för närrekreation, som i detaljplaneändringen upptas i korsningen av Violvägen och Sandarvsvägen, hör till ett vidsträcktare rekreationsområde med byggnadsyta för en transformatorstation.

Trafik Gatuområdena berörs inte av ändringen. Hökblomstervägen stängdes av då detaljplanen för kvarteret 45088 söder om den ändrades. Det innebär mindre genomfartstrafik i området. Genomfart är fortfarande möjlig på Violvägen, men det är en komplicerad och mindre lockande väg.

Samhällsteknisk försörjning

Elnäten skall förstärkas, eftersom användarna blir fler. Väster om Sandarvsvägen söder om Violvägens korsning upptas plats för en ny transformatorstation i rekreationsområdet. På samma ställe finns redan två små transformatorstationer.

Konsekvenser av detaljplanen

Konsekvenser för samhällsstrukturen och den byggda miljön

Områdets atmosfär blir tätare. De nya husen skall dock byggas egnahemslikt, i enlighet med den ursprungliga stilen i området. Detaljplaneändringen leder sannolikt till att allt fler hus från återuppbyggnadstiden bevaras.

Tack vare detaljplaneändringen kommer fler tomtägare sannolikt att dela sin tomt och utnyttja tillbyggnadsrätten, vilket innebär fler nya småhustomter nära goda kommunikationer och tjänster.

Konsekvenser för trafikarrangemangen

Detaljplaneändringens direkta inverkan på byggrätten är 1 815 m² ny bostadsvåningsyta, vilket motsvarar ca 12 egnahemshus på 150 m². Men planen kan också indirekt leda till att en del av byggrätten i den gamla detaljplanen byggs. Om all byggrätt byggs en dag, innebär det 42 nya egnahemshus och trafik enligt det. Gatuområdena i området är dock 10 m (Violvägen och Hökblomstervägen) och 12 m (Sandarvsvägen) breda. Den nya trafiken leder inte till stockningar.

Konsekvenser för naturen och landskapet

Som en följd av tillbyggandet kommer grönskan att minska. Det ryms mindre växtlighet på tomterna, och vid själva byggandet måste sådan växtlighet avlägsnas som kan ersättas med nya plantor efteråt. Områdets karaktär kommer att ändras i någon mån. Den viktigaste växtligheten kan dock bevaras, som de klippta häckarna, trädgårdarna på framsidan och de stora träden mot gatan. För att områdets karaktär skall bevaras är invånarnas förståelse och vilja väsentliga. Detaljplaneändringen är ett steg i den riktningen.

Genomförande Området förtätas långsamt i den takt de privata markägarna önskar.

Planeringsfaser

Frågan om detaljplaneändring väckt, program för deltagande
och bedömning, växelverkan

Detaljplaneändringen blev aktuell hösten 2001 på två tomtägares initiativ. Enligt Generalplan 2002 skall området bevaras. Våren 2003 utfärdades byggförbud i området för uppdatering av detaljplanen i fråga om byggnadsskyddet.

Intressenterna har underrättats om att frågan om detaljplaneändring väckts. Med brevet från stadsplaneringskontorets detaljplaneavdelning 13.10.2003 sändes samtidigt programmet för deltagande och bedömning. Detaljplaneändringen tillkännagavs också i planläggningsöversikten för 2003.

Utkastet till detaljplaneändring hölls framlagt på stadsplaneringskontoret 18.5–28.6.2004. Under planläggningsprocessen har det hållits två invånardiskussioner och 20 skriftliga åsikter från intressenter har lämnats in. Dessutom har många personer ringt, särskilt i processens början.

Myndighetssamarbete

Myndigheterna i fråga har underrättats om detaljplaneändringen i anslutning till programmet för deltagande och bedömning. Helsingfors Energi har kommenterat saken. Eftersom ändringen gäller främst höjning av byggrätten och enbart privatägd mark och inte påverkar stadens mark väsentligt, har de övriga myndigheterna inte tagit ställning i saken. Byggnadstillsynsverket har kommenterat utkastet till reparationsanvisningar för byggnader med beteckningen sr-3.

Alternativa lösningar i detaljplanen

Då detaljplanen utarbetades undersöktes möjligheten att höja byggrätten såväl för tomter med exploateringen 0,20 som för tomter med exploateringen 0,25. På tomterna 45087/2–6 och 19 norr om Hökblomstervägen och tomterna 45086/10–12 och 17 öster om Violvägen, som redan i den gamla detaljplanen har byggrätt enligt 0,25, bibehålls exploateringen. Norr om Hökblomstervägen finns tre skyddade hus och tre 1970-talshus som avviker från omgivningen. Öster om Violvägen finns skyddade hus på fyra tomter. På tomter med ett skyddat hus kan exploatering enligt 0,3 inte genomföras så att det gamla huset står kvar och ett nytt anpassas till omgivningen. Alla tomter föreslås byggrätt enligt talet 0,25.

Framförda åsikter

Under planläggningsprocessen har stadsplaneringskontorets detaljplaneavdelning fått 22 åsikter, varav 7 i början av processen och 15 om utkastet till detaljplaneändring. Vidare har muntliga åsikter framförts vid invånardiskussioner och per telefon. Två diskussioner har hållits, 27.10.2003 om utgångspunkterna och 17.5.2004 om utkastet till detaljplaneändring. Till tomtägarna i området sändes 26.5.2004 ett förtydligande brev om hur den ändrade byggrätten påverkar fastighetsskatten och ett utkast till anvisningar om reparation av hus med beteckningen sr-3.

Nedan refereras i korthet de kommentarer som gäller detaljplanens innehåll.

xxxxx xxxxx understöder tomtexploateringstalet 0,25.

xxxxx xxxxxxx anser att en tomtdelning och en ny väg till ändan av tomten förstör gårdsmiljön. Han motsätter sig att byggrätten höjs.

xxx xxxxxxxx understöder den höjda exploateringen och syftena i detaljplaneändringen.

xxxxxx xxxxxxxx förundrar sig över hur en höjd tomtexploatering skall kunna främja en sådan utveckling i området att dess värden och egenskaper bibehålls.

xxx xxxxx och xxxxx xxxxxxxx välkomnar exploateringstalet 0,25, men motsätter sig att deras hus skyddas.

xxx och xxxxx xxxxxxx understöder byggnadsskyddet. De anser att en höjning av exploateringen strider mot skyddsbehovet och tanken att bevara andan i området. En höjd exploatering kan leda till att folk vill bygga till.

xxxxxx och xxxxx xxxxxxxxx understöder höjningen av byggrätten, men motsätter sig byggnadsskyddet. De anser att området bevaras via normalt bygglovsförfarande. Om man vill skydda någonting, är det huset och den stora tomten som skall skyddas. De övriga kommentarerna i brevet gäller utkastet till reparationsanvisningar.

xxx ja xxxxx xxxxx understödet byggnadsskyddet, men önskar att också de stora tomterna skyddas. De nöjer sig med exploateringstalet 0,20, men motsätter sig inte en höjning på granntomterna.

xxxxxxxx xxxxxxx-xxxx anser att områdets karaktär förändras, om det byggs fler hus. Hon anser att en diskussionsspalt med temat skyddade bostadsområden kunde öppnas på internet.

xxxxx och xxxxxx xxxxxxx kommenterar reparationsanvisningarna. De är mycket nöjda med genomfartsförbudet på Hökblomstervägen.

xxxxx xxxxx understöder höjningen av byggrätten.

xxxxxx xxxxxxxx anser att detaljplaneändringen strider mot generalplanen. Höjningen av byggrätten förstör både miljön och det nuvarande byggnadsbeståndet. Området kring Violvägen gränsar till ett obebyggt utbrutet område som kunde bebyggas i stället för gårdarna på egnahemstomterna. Detaljplaneändringarna för småhusområden i västra Helsingfors utarbetas tomtvis. Stadsplaneringen i Helsingfors borde bli mer västerländsk och gynna småhusboende. Förstörandet av småhusområden skall börja på stadens mark, inte på privat mark. Detaljplaneändringen kränker skyddet av privat egendom i grundlagen.

xxxxx xxxxxxx önskar en noggrannare illustration av hur en nybyggnad ryms på tomten. Han motsätter sig höjningen av byggrätten.

xxxxx xxxxxx vill inte att invånarna i området skall försättas i en ojämlik situation då den stränga skyddsplanen genomförs. Han kommenterar också reparationsanvisningarna.

xxx xxxxxxx kommenterar reparationsanvisningarna.

xxxx xxxxxxxx och xxxxx xxxxxxxx kommenterar reparationsanvisningarna.

xxxxxx och xxxxx xxxxxxxxxx anser att det gröna och luftiga skall värnas om. De önskar inget beslut om byggnadsskydd, detaljplanebestämmelserna kan trygga ett tillräckligt skydd. Höjningen av exploateringstalet ändrar avsevärt på områdets karaktär. Detaljplanens syften och genomförbarhet går i verkligheten stick i stäv sinsemellan. De kommenterar också reparationsanvisningarna.

xxxx och xxxxx xxxx undrar om det är nödvändigt med skydd. Orättvisa uppstår i området då en del får tillbyggnadsrätt, andra inte. Tillbyggande ändrar på andan i frontmannaområdet. Husen norr om Hökblomstervägen bör inte skyddas, eftersom området söder om vägen redan är förstört. Klara anvisningar hur de avvikande husen skall utvidgas har inte getts. De nya hus som detaljplaneändringen tillåter är större än de hus som skall skyddas. Skyddet och höjningen av byggrätten går stick i stäv sinsemellan. Paret Lind kommenterar reparationsanvisningarna ingående. Till sist tackar paret på förhand för att området förstörs.

xxxxxx och xxxx xxxxxxxx konstaterar att skyddet och det tätare byggandet inte går att genomföra utan att området förändras. De önskar att byggrätten höjs då tomtägaren vill det. Ytterväggarna bör bestå av puts eller tegel.

Vid invånardiskussionen 27.10.2003 var de viktigaste frågorna följande: varför höjs byggrätten, varför vill staden skydda husen, vilket slags skydd är det fråga om, vad får man ändra i ett skyddat hus, hur påverkas fastighetsskatten (det är en börda särskilt för de ursprungliga invånarna, frontmännen), vad kommer skyddet att kosta ägaren, skyddet är välkommet, varför får man inte bygga radhusliknande bostäder i en våning, får husen från 1960- och 1970-talen rustas upp och utvidgas.

Vid invånardiskussionen 17.5.2004 ställdes många frågor om reparationsanvisningarna då utkastet till dem presenterades. Andra frågor gällde rivning, körbara vägar till bakre delen av tomterna, skydd, höjning av byggrätten, eventuell avstängning av gator eller inskränkning av gatubredden, ändrad beskattning. Vid diskussionen uppmanades privatpersonerna att skicka skriftliga åsikter om detaljplaneutkastet, för att beredarna skulle få rätta uppgifter om vad invånarna tycker. Den lokala fastighetsföreningen lovade hålla ett särskilt möte för invånarna och sända in en egen skrivelse.

Stadsplaneringsnämnden anser att det är klart att området förändras i och med tillbyggandet. Avsikten har aldrig varit att göra det till ett museum, utan utveckla det så att värdena och egenskaperna bibehålls.

Avsikten med beteckningarna och bestämmelserna i detaljplaneändringen är först och främst en behärskad förändring som respekterar värdena. Därför används skyddsbeteckningen sr-3 och reparationsanvisningar i anslutning till den och dessutom ingår bestämmelser om att växtligheten skall beaktas. De viktigaste elementen i miljön, de ursprungliga husen från återuppbyggnadstiden, de klippta häckarna längs gatan, trädgårdarna framför husen och en stor del av de stora träden, kan bevaras. Trots det kan det byggas nya hus i bortre delen av tomterna. Förändringen sker långsamt, på flera tomter kommer ägarna inte att bygga nytt på många år.

Att höja byggrätten då tomtägaren så önskar, innebär en lång planläggningsprocess för varje ändring för sig. Processen kan ytterligare fördröjas flera år av grannarnas motstånd. Däremot behöver tomtägaren inte genast utnyttja byggrätten, utan först då den behövs. Enligt detaljplaneändringen får ett nytt hus vara högst 13 m långt och gaveln högst 8 m bred, dvs. högst 170 m². Ett sådant hus ryms endast på de största tomterna. En del av tilläggsbyggrätten kommer säkerligen att utnyttjas till att utvidga ett gammalt hus en aning.

Skyddsbeteckningen sr-3 är mildast i kategorin. Skyddet gäller utomhusarkitekturen. Reparationsanvisningarna, som kommenterats i många skriftliga åsikter, har justerats i viss mån. Anvisningarna är avsedda som principer vid bygglovsbehandlingen. Det viktigaste i byggnadsskyddet är att det används material som passar byggnadens stil, konstruktioner som är främmande i området skall undvikas. Ett normalt bygglovsförfarande är inget skydd mot främmande material eller konstruktioner.

Tomtägarna behandlas sinsemellan rättvist, eftersom alla tomterna föreslås få byggrätt enligt exploateringstalet 0,25. Största delen av husen har beteckningen sr-3. De hus som avviker från det övriga byggnadsbeståndet får enligt bestämmelserna repareras och utvidgas på ett sätt som passar deras stil.

Det ovannämnda utbrutna området där en person föreslår nya tomter i stället för tätare boende, upptas i detaljplanen som rekreationsområde. Området behövs för skolan intill och för barnen i omgivningen. Det bör sättas i stånd för att det skall kunna utnyttjas effektivare.

Detaljplaneändringen kränker på inget sätt den i grundlagen tryggade rätten till egendom.

Att öppna en diskussionsspalt på internet hade varit tekniskt möjligt, men oändamålsenligt i början av sommaren och dessutom hade den varit tidskrävande att upprätthålla. Diskussioner har förts med tomtägaren på platsen.

Vartio- ja Mellunkylän kiinteistöyhdistys ry har sänt två skrivelser (19.11.2003 och 28.6.2004).

I fastighetsföreningens första skrivelse sägs att området skall bevaras grönt och luftigt bebyggt. Under planläggningen önskas närmare utredningar om det följande:

- Vad betyder skyddsbeteckningarna sr-2 och sr-3 konkret?

- Hur passar de kommande husen ihop med de gamla?

- En hurdan detaljplanebestämmelse kan ge samma skydd som en skyddsbeteckning?

- Stadsplaneringskontoret bör göra modeller eller datorbaserade illustrationer med exploateringen 0,20 resp. 0,25.

- Hur mycket ökar trafiken då invånarantalet fördubblas?

- Hur ser en sådan detaljplanelösning ut där exploateringen höjs tomt för tomt?

- Hur mycket stiger fastighetsskatten?

- Får man bygga en bostad per varje tomtyta på 400 m²?

Dessutom frågas om samarbetet med fastighetsägarna enbart fyller lagens formaliteter. En ny slags fortgående process med växelverkan där också byggnadstillsynsverket är med efterlyses. Vidare konstateras att det finns olika uppfattningar om exploateringstalet, 0,20 eller 0,25, och om nödvändigheten av skyddsbestämmelser.

I fastighetsföreningens andra skrivelse konstateras att växelverkan har framskridit mycket väl. Men i slutfasen av planläggningen och i byggnadstillsynsprocessen bör de framförda åsikterna beaktas.

Fastighetsföreningen föreslår att normala detaljplanebeteckningar skall användas i stället för skyddsbeteckningar och att reparationsanvisningarna inte skall vara för detaljerade.

Syftena i generalplanen kan uppnås utan ställningstaganden som hänvisar till att området skulle göras till ett museum, vilket antyds ovan. Skyddet och höjningen av byggrätten går stick i stäv sinsemellan.

De flesta deltagare på fastighetsföreningens möte ansåg att en höjning av exploateringstalet till 0,25 är befogad. Föreningen föreslår en ny typs praxis där detaljplanen konstaterar att exploateringstalet kan höjas till 0,25, men beslutet fattas från fall till fall. Föreningen anser förfarandet vara administrativt lätt att tillämpa, eftersom det är fråga om ett principbeslut som gäller alla.

Fastighetsföreningen kommenterar också reparationsanvisningarna.

Fastighetsföreningen sammanfattar att invånarna inte önskar ett strängt skyddat museiområde. Området skall utvecklas som ett grönt och luftigt bebyggt egnahemsområde med hus som smälter väl in bland de gamla. Byggsättsdirektiven skall ändras så att de svarar mot dagens krav på boendestandard och beaktar byggnadsmaterialens utveckling under de senaste 50 åren. Samarbetet i växelverkan skall fortgå så att detaljplanen följer invånarnas åsikter och på det sättet utgör en god modell för utvecklingen i liknande områden.

Stadsplaneringsnämnden konstaterar att de viktigaste värdena och egenskaperna i området bibehålls i och med att husen skyddas och de klippta häckarna, trädgårdarna framför husen och de flesta stora träd bevaras. Förändringen kommer att ske långsamt, en del av de eventuella nya husen kommer inte att byggas på många år.

Utredningarna som fastighetsföreningen föreslår i den första skrivelsen är utarbetade i anslutning till planläggningsprocessen.

En normal detaljplanebeteckning utan skyddsbeteckning styr inte skyddet av ett hus. Har huset inte skyddsbeteckning, kan det exempelvis rivas och ett nytt hus byggas i stället. Sannolikheten för det stiger i takt med att husen blir äldre.

Föreningens förslag om en fastslagen princip där exploateringen höjs till 0,25, men detaljplaneändringarna görs tomt för tomt, är tekniskt möjligt. Det medför dock mångdubbelt arbete, då varje detaljplan kräver att hela planläggningsprocessen följs. Dessutom är förfarandet så till vida osmidigt att tomtägaren inte kan få detaljplaneändringen då han eller hon önskar, för processen kan räcka år. Däremot behöver tomtägaren inte utnyttja byggrätten, men den finns där om den behövs.

Att låta växelverkan pågå tills alla invånare är nöjda med detaljplanen är av allt att döma omöjligt i praktiken. Såsom föreningen själv konstaterar i båda skrivelserna är tomtägarna sinsemellan oense om höjningen av byggrätten och om byggnadsskyddet. Största delen av tomtägarna understöder höjningen och många understöder byggnadsskyddet.

Utkast till reparationsanvisningar

Utkastet till reparationsanvisningar utarbetades på begäran av intressenterna och föreningen, då de ville veta vad beteckningen sr-3 betyder. Anvisningarna är avsedda som rekommendation för bygglovsmyndigheterna, som har kommenterat dem. Anvisningarna börjar med en allmän förklaring för invånarna om det utmärkande för återuppbyggnadstiden. Efter det redogörs för vilka material som bör användas och hur uterummen bör behandlas. Anvisningarna gäller bara utsidan och uterummen. Inomhus får man ändra och reparera hur man vill och installera alla moderna bekvämligheter.

I fortsättningen vore det allt skäl att närmare undersöka vilka småhus från återuppbyggnadstiden som kunde repareras och hur uterummen kunde behandlas så att värdena och egenskaperna i området bibehålls. I det sammanhanget borde det bestämmas vilka nya material och byggmetoder som passar för husen i fråga. Det är ett så vitt arbete, att det inte låter sig göra inom ramen för en enskild detaljplaneändring. Inte heller är det enbart stadsplaneringskontorets uppgift, det kräver flera samarbetande instanser.

I anslutning till denna detaljplaneändring har det varit möjligt att utarbeta endast en principiell rekommendation för reparationsanvisningar. Därför är det inte ändamålsenligt att kommentera alla åsikter om material och moderna lösningar i skrivelserna.

Statistiska uppgifter	Markanvändning	Yta ha	Våningsyta m²

Kvartersområde för fristående småhus (AO)	4,92	12 307
Kvartersområde för kyrkor och andra församlingsbyggnader (YK)	0,12	302
Område för närrekreation (VL)	0,02
Gatuområde	0,54

Sammanlagt	5,60	12 609

Stn meddelar att förslaget har hållits offentligt framlagt 4.3–5.4.2005, vilket kungjorts i enlighet med markanvändnings- och byggförordningen. Ett skriftligt meddelande om framläggandet har sänts till markägare eller markinnehavare som bor på annan ort. En anmärkning mot förslaget har gjorts och den relateras nedan.

Förslaget har vidare sänts för utlåtande till miljönämnden/miljöcentralen, fastighetsnämnden, nämnden för allmänna arbeten och stadsmuseet.

Anmärkning Xxxxxx xxxxxxxx anser (2.4.2005) att förslaget till detaljplaneändring strider mot den gällande generalplanen och den gällande bygglagstiftningen.

I beredningen har områdets natur- och kulturmiljö behandlats ytligt utan kännedom om hur detaljplanen kommer att påverka omgivningen. Områdets kulturhistoria har inte utretts, inte heller har landskapskulturen behandlats på något sätt. Vilka element som ingår i landskapskulturen och vilka kulturvärden som kommer att gå förlorade har inte utretts. Xxxxxx xxxxxxxx anser att detta kommer fram i nämndens text, passusen om att det i fortsättningen vore allt skäl att närmare undersöka vilka småhus från återuppbyggnadstiden som kunde repareras och hur uterummen kunde behandlas så att värdena och egenskaperna i området bibehålls. Det är ett så vitt arbete, att det inte låter sig göra inom ramen för en enskild detaljplaneändring.

Den gällande bygglagen kräver att miljö-, landskaps- och kulturvärdena i området som planläggs utreds. I planläggningen har det inte getts någon bild av hur den totala byggrätten med tillhörande garage och täckta bilplatser i detaljplaneområdet påverkar växtligheten och därmed landskapskulturen.

Xxxxxxxx anser att planläggaren medvetet har vilselett stadsplaneringsnämnden genom att missförstå åsikterna som lämnats under beredningen.

Stadsplaneringsnämnden konstaterar (15.6.2006) följande:

Generalplan

I Generalplan 2002 för Helsingfors upptas området kring Violvägen som småhusdominerat område för boende. Vidare betecknas området som kulturhistoriskt, arkitektoniskt och för landskapskulturen viktigt område, som skall utvecklas så att områdets värden och egenskaper bevaras. Enligt generalplanen är landskapskultur kulturhistoriska miljöer som valts utifrån kriterier som betonar trädgårds- och parkkultur.

Utredning av landskapsvärdena

I generalplanen upptas sammanlagt 18 arkitektoniskt, kulturhistoriskt och för landskapskulturen värdefulla småhusområden från 1940–1950-talen. Stadsplaneringskontoret har gjort en noggrannare utredning som bygger på granskning av värdena i dessa småhusområden (stadsplaneringskontorets utredningar 2003:11 och 12, från Korsuvägen till Mårdgränd, del 1 och 2). Enligt utredningen har sju småhusområden i Helsingfors bevarats som sammanhängande boendemiljöer: Britas, Landboasvägen, Martas, Vedakärrsvägen, Byalagsvägen, Västra Hertonäs och Hästbergsvägen. Områdena är välbevarande miljöhelheter som kan anses viktiga för landskapskulturen i Helsingfors, tidstypiska, representativa och värda att skyddas.

I Helsingfors finns det många områden med olika skikt och områden som redan delvis byggts om. De har en avsevärd lokal betydelse, och målet med utvecklingen av dem är att bevara gamla hus, att trygga hela husgruppers, gatuvyers och gatumiljöers fortbestånd och att anpassa tillbyggandet till de befintliga byggnaderna i fråga om utsida och storlek. Området Violvägen–Sandarvsvägen hör till de delvis ombyggda områdena där utvecklingsmålet är att bevara särdragen trots det täta tillbyggandet.

Beaktande av värdena i området

Tillbyggandet ändrar på områdets nuvarande karaktär, men förslaget till detaljplaneändring är utarbetat så att förändringarna skall vara behärskade. Förändringarna sker långsamt under årens, kanske årtiondenas, lopp och på den tiden hinner ny växtlighet ersätta den gamla. Området Violvägen–Sandarvsvägen ligger nära Botby gårds metrostation och all service i Östra centrum, vilket gör det motiverat att förtäta det. Detaljplaneändringen utgår från två ansökningar om ändring av exploateringen från 0,20 till 0,25. Under beredningen fick detaljplaneavdelningen ta emot flera åsikter som var dels för, dels mot en högre exploatering. Dessutom var en del åsikter för byggnadsskydd, en del mot det. Detaljplaneändringen har i alla fall tillfredsställt de flesta, eftersom de övriga personerna som framfört åsikter inte har gjort anmärkning mot förslaget. På 13 tomter höjdes exploateringen till 0,25 redan 1992.

Skyddsbeteckningarna och de övriga bestämmelserna i förslaget är ägnade att bidra till att de befintliga husen bevaras och inte rivs. De till beskrivningen bifogade reparationsanvisningarna för de hus som föreslås bli skyddade, är en viktig del som klarlägger och stöder värnandet om husens specifika karaktär. Tillbyggandet och nybyggandet utgår från byggnadsmassor, material, takformer och taklutningar som för närvarande är typiska i området. Vidare har tilläggsbyggrätten spritts ut på tomten så att det byggs två separata hus av samma typ omgivna av gårdsområde.

Via flera beteckningar och bestämmelser i förslaget skall också särdragen i omgivningen beaktas. Gatumiljön bevaras grönskande och en skyldighet att bevara eller förnya det i landskapet värdefulla trädbeståndet anges.

Området skulle sannolikt förändras mera om detaljplanen inte ändrades nu. Enligt exploateringen 0,20 får det enligt den gällande detaljplanen byggas ett hus till på så gott som varje tomt, men de befintliga husen och träden har inga skyddsbeteckningar. Också bestämmelserna om planteringar och bevarande av träd är strängare nu än i den gällande detaljplanen.

Stadsmuseet konstaterar i sitt utlåtande att kompletteringsbyggandet ofrånkomligen kommer att förtäta områdets ursprungliga, rymliga stadsstruktur och övergripande grönskande yttre. Generalplanemålet att bevara områdets specifika karaktär står därför i strid med det tillåtna tillbyggandet, vilket konstateras i detaljplanebeskrivningen. Stadsmuseet anser i alla fall att de föreslagna skyddsbeteckningarna är befogade och tillstyrker förslaget till detaljplaneändring.

Den i anmärkningen citerade passusen om att en närmare undersökning av reparation av småhus och behandling av uterum är ett för vitt arbete är ryckt ur sitt sammanhang. Under beredningen utarbetades på invånarnas begäran reparationsanvisningar för de byggnader som har skyddsbeteckningen sr-3 och de närmaste uterummen till dem. Flera personer som kom med åsikter i beredningsfasen kommenterade anvisningarna. Kommentarerna gällde reparationsmaterial och -metoder. Beredaren bemötte kommentarerna med att konstatera att vid detaljplaneberedningen har det inte gått att närmare undersöka hur reparationer och uterum, dvs. terrasser, verandor och balkonger, skall utföras.

Detaljplaneändringen följer Generalplan 2002 och markanvändnings- och bygglagen.

Vilseledande av nämnden

Planläggaren har inte fört den nya nämnden bakom ljuset. Xxxxxx xxxxxxxx skriver i sin åsikt om detaljplaneutkastet att området kring Violvägen samtidigt gränsar på en sida till ett obebyggt utbrutet område. Av åsikten framgår inte närmare vilket område som åsyftas. Hela norra sidan av detaljplaneområdet gränsar till ett rekreationsområde, som också Xxxxxxxxs tomt gränsar till.

Xxxxxxxx säger i anmärkningen att han i åsikten inte avsett detta rekreationsområde, utan ett område på sammanlagt ca 4 ha söder om Vanhalinnavägen och norr om Österleden. Det gäller kvarteret 45054, som ägs av Kapiteeli Oy, och kvarteren 45246, 45247 och 45257 vid norra ingången till Botby gårds metrostation. Mellan området och detaljplaneområdet finns en parkdunge, Vanhalinnavägen och Hökblomstervägen och kvarteren 45088 och 45089. Området som Xxxxxxxx avser är inget utbrutet område, utan där gäller detaljplanerna nr 10097 (fastställd 3.11.1993), nr 10510 (fastställd 19.10.1998) och nr 10898 (godkänd av Stge 20.4.2001).

I detaljplanerna upptas kvarteren som kvartersområde för kontors- och affärsbyggnader. För kvarteret 45054, som omfattar ca 2,1 hektar och 51 000 m² vy och ägs av Kapiteeli Oy, har utarbetats en detaljplaneändring som stadsplaneringsnämnden 15.12.2005 föreslår att skall godkännas. Enligt förslaget omdisponeras hälften av byggrätten för flervåningshus och hälften för affärsbyggnader. Behandlingen av detaljplaneändringen pågår.

Nämnden anser att anmärkningen inte föranleder ändringar i det föreliggande förslaget till detaljplaneändring.

Utlåtanden Miljöcentralen anför (13.4.2005) att miljönämnden 12.4.2005 beslöt låta miljöcentralen avge utlåtandet. Miljöcentralen har inga invändningar mot förslaget.

Nämnden för allmänna arbeten tillstyrker (28.4.2005) förslaget.

Fastighetsnämnden anför (3.5.2005) att stadens tomter 45086/16 och 17 är utarrenderade och att arrendeavtalen kommer att justeras i fråga om arrendebeloppet då arrendetagaren anhåller om bygglov. Nämnden tillstyrker förslaget.

Stadsmuseet anför (16.5.2006) att målet för detaljplaneändringen är att effektivera markanvändningen, bevara de för området typiska husen och anpassa nybyggnaderna till området i fråga om form och material. En annan strävan är att bevara växtligheten i området och vid behov förnya den trots kompletteringsbyggandet.

I Generalplan 2002 för Helsingfors upptas området kring Violvägen som kulturhistoriskt, arkitektoniskt och för landskapskulturen viktigt område som skall utvecklas så att områdets värden och egenskaper bevaras. Stadsmuseet konstaterar, som i sina tidigare utlåtanden om förslag till detaljplaneändring för småhusområden från återuppbyggnadstiden, att kompletteringsbyggandet ofrånkomligen kommer att förtäta områdets ursprungliga, rymliga stadsstruktur och övergripande grönskande yttre. Målet i generalplanen att bevara områdets specifika karaktär står därför i strid med det tillåtna tillbyggandet, vilket konstateras i detaljplanebeskrivningen. I förslaget till detaljplaneändring eftersträvas i alla fall möjligheter att bevara den för områdets karaktär väsentliga frodiga växtligheten och de i landskapet värdefulla träden genom beteckningar och bestämmelser.

De 34 småhusen från 1950- och 1960-talen vid Violvägen, Sandarvsvägen och Hökblomstervägen föreslås bli skyddade med beteckningen sr-3 som i miljön och för kulturhistorien värdefulla byggnader. Husen har bibehållit sina ursprungliga särdrag och bildar välbevarade helheter längs gatorna. Museet anser de föreslagna skyddsbeteckningarna därför befogade. Vidare är också de övriga bestämmelserna ägnade att bidra till att de befintliga husen bevaras och inte rivs. De till beskrivningen bifogade reparationsanvisningarna för de hus som föreslås bli skyddade är en viktig del som klarlägger och stöder värnandet om husens specifika karaktär. Tillbyggandet och nybyggandet utgår från byggnadsmassor, material, takformer och taklutningar som för närvarande är typiska i området. Vidare har tilläggsbyggrätten spritts ut på tomten så att de gamla bostadshusen bibehåller karaktären av huvudbyggnader omgivna av gamla trädgårdar.

Stadsmuseet tillstyrker förslaget.

STN Stadsfullmäktige torde besluta godkänna detaljplaneändring för tomterna nr 1–4 i kvarteret nr 45083 och kvarteren nr 45084–45087 och gatu- och parkområden i 45 stadsdelen enligt stadsplaneringskontorets detaljplaneavdelnings ritning nr 11349, daterad 27.1.2005.

Tilläggsuppgifter:
Sippola-Alho Tanja, stadssekreterare, telefon 169 2244

BILAGOR	Bilaga 1	Detaljplanekarta nr 11349 (Botby, tomterna 45083/1-4 m.fl. områden, området kring Violvägen)
	Bilaga 2	Illustration (Botby, tomterna 45083/1-4 m.fl. områden, området kring Violvägen)


KALLELSE TILL SAMMANTRÄDE

Tid	27.9.2006 kl. 18
Plats	Gamla Rådhuset, Alexandersgatan 20
Ärenden	Enligt denna föredragningslista

	Stadsfullmäktiges ordförande