KAUPUNGINVALTUUSTON ASIAKIRJAT

LUETTELO VUONNA 2005 TEHDYISTÄ KIINTEISTÖKAUPOISTA

Khs 2006-1399

Kiinteistölautakunta toteaa (23.5.2006) seuraavaa:

Tiivistelmä Kvsto edellytti vuonna 1993, että sille esitetään vuosittain luettelo edellisenä vuonna tehdyistä kiinteistökaupoista.

Vuonna 2005 Helsingin kaupunki sai kiinteistöjen myynneistä tuloja yhteensä 98,3 milj. euroa, josta Kamppi–Töölönlahti-rahastoon siirrettiin 0,4 milj. euroa. Talousarvion mukaisiksi myyntituloiksi muodostui siten 97,9 milj. euroa. Vuoden 2005 talousarvion kiinteistöjen myyntitulotavoite 39 milj. euroa ylitettiin 58,9 milj. eurolla. Tämä ylitys käytetään maan rakentamiskelpoiseksi saattamiseen, kuten esirakentamiseen ja maaperän puhdistamiseen.

Suurimmat kaupat olivat Eiranrannasta myydyt neljä tonttia, joista kertyi viime vuonna kaupungille tuloja yhteensä n. 44 milj. euroa.

Vuonna 2005 kiinteistöjen hankintaan käytettiin yhteensä 2 milj. euroa. Tonttien rakentamiskelpoisiksi saattaminen ja maaperän puhdistaminen voidaan myös tulkita maanhankinnaksi. Tähän käytettiin viime vuonna 5,4 milj. euroa. Kiinteistöjen hankintaan käytettiin siis yhteensä 7,4 milj. euroa.

Vuonna 2005 tehtyjen aluevaihtojen arvo oli n. 1,8 milj. euroa.

Kvsto on edellyttänyt saavansa tässä yhteydessä myös tietoja maan hinnan kehityksestä. Pientalotonttien hinnat nousivat Helsingissä viime vuonna n. 19 % ja kerrosneliön keskimääräinen hinta oli 830 euroa.

Kvston ponsi edellyttää luetteloa kiinteistökaupoista

Kvston 26.5.1993 hyväksymän toivomusponnen mukaisesti tulee Kvstolle esittää luettelo edellisen vuoden kiinteistökaupoista.

./. Liitteenä 1 olevista taulukoista ilmenevät kiinteistöjen ostojen, myyntien ja vaihtojen kohteet, ostajat ja myyjät, kauppahinnat, pinta-alat, rakennusoikeudet, yksikköhinnat, käyttötarkoitukset sekä osoitteet.

./. Liitteenä 2 olevista kuvioista ilmenevät kiinteistöjen ostojen ja myyn-tien euromäärät vuosina 2001–2005. Maanhankinnan kuluiksi on kuviossa esitetty myös esirakentamisen kustannukset. Kuviossa on erikseen näytetty Kamppi–Töölönlahti-rahastoon siirretyt tulot. Kuviossa on käytetty kaupungin tilinpäätöksen mukaisia arvoja, jotka ovat suurempia kuin vain kiinteistöjen myyntien ja hankintojen yhteenlasketut arvot, koska tilinpäätöslukuihin sisältyvät lisäksi vaihdot bruttomääräisinä sekä maankäyttösopimuksien tuotot ja kustannukset.

Myyntitulotavoite ylitettiin

Vuoden 2005 talousarvioon oli kiinteistöjen myyntituloksi merkitty
39 milj. euroa. Liitteenä 1 olevissa taulukoissa on myyntituloja 98 296 624 euroa. Vaihdoissa luovutetun omaisuuden arvo oli lisäksi 1 746 436 euroa. Vaihtojen välirahat sisältyvät myyntituloihin. Yhteensä myyntituloja on siten 100 043 060 euroa.

Kaupungin kirjanpidossa kiinteistöjen myynnin tuloiksi kirjattiin kuitenkin yhteensä 99 546 573 euroa, koska tulot lasketaan kirjanpitolain mukaisesti arvokirjauksien perusteella.

Kamppi–Töölönlahti-rahastoon siirrettiin 420 470 euroa, joten varsinaiseksi myyntituloksi voidaan laskea 97 876 154 euroa. Kun tästä vielä vähennetään aluevaihdoissa kaupungin luovuttamien alueiden arvo 1 746 436, jää kaupungin kassaan saaduksi rahaksi 96 129 718 euroa, joten kiinteistöjen myyntitulojen ylitykseksi muodostui 57 129 718 euroa.

Suurimmat kaupat olivat asuintonttien myynnit Eiranrannasta Tarkala Oy:lle 19,8 milj. eurolla ja Apollo-Rakenne Oy:lle 18,7 milj. eurolla, NCC Rakennus Oy:lle 9,9 milj. eurolla sekä SRV Westerlund Oy:lle
5,5 milj. eurolla. NCC Rakennus Oy:n kanssa tehty kauppa kirjautuu vasta vuoden 2006 myyntituloihin, joten se ei näy viime vuoden myyntituloissa. Viime vuonna Eiranrannan tonttien myynneistä kertyi siten tuloja yhteensä 44 milj. euroa.

Myyntitulon ylitys käytetään maan hankintaan esirakentamalla ym. tavoilla

Talousarvion tavoitteen ylittävää kiinteistöjen myyntituloa voidaan Kvston 27.8.1997 tekemän periaatepäätöksen mukaan käyttää kiinteistöjen hankintaan ja maan rakentamiskelpoiseksi saattamiseen, vaikka varsinaista rahastoa ei katsottu tähän tarkoitukseen voitavan perustaa. Tavoitteen ylittävät myyntitulot on käytetty tai tullaan käyttämään näihin tarkoituksiin.

Maata hankittiin ostoin, vaihdoin sekä esirakentamisella ja puhdistamisella

Liitteessä 1 olevissa taulukoissa kiinteistöjen ostojen kauppahintojen summa on yhteensä 309 591 euroa. Yksittäisten kauppojen hinnat vaihtelevat 0 eurosta 152 000 euroon. Viimeksi mainittu kauppa oli virkistysalueen osto eräältä perikunnalta.

Lunastuskorvauksia maksettiin yhteensä 320 833 euroa. Aluevaihdoissa kaupungin saamien alueiden arvo on yhteensä 1 334 121 euroa. Kiinteistöjen hankinnasta koitui kaupungille siten yhteensä 1 964 545 euron menot.

Maanhankintamenoihin voidaan lisäksi laskea tonttien rakentamiskelpoiseksi saattamisen, esirakentamisen ja maaperän kunnostamisen kustannukset, jotka olivat viime vuonna yhteensä 5 430 455 euroa.

Vuonna 2005 käytettiin maanhankintaan eli ostoihin ja maaperän parantamiseen yhteensä 7,4 milj. euroa.

Vaihdot Liitteen 1 taulukoissa esitetään ostojen ja myyntien lisäksi myös tehdyt aluevaihdot. Niiden arvot on edellä luettu ostoihin ja myynteihin. Vaihtojen arvo oli yhteensä 1 746 436 euroa. Suurin vaihto tehtiin valtion kanssa. Vaihdossa kaupunki sai neljä asuintonttia Helsingistä ja kolme Vantaalta. Kaupunki puolestaan luovutti valtiolle metsäalueita n. 221 ha Nuuksion kansallispuistoa varten. Em. vaihdon arvo oli 963 400 euroa.

Kaupungin tilinpäätös ja luettelo kiinteistökaupoista eivät kuvaa aivan samaa asiaa.

Kuten edellä olevasta selviää, kaupungin vuoden 2005 tilinpäätöksen luvut ja kiinteistöviraston kokoamien liitteenä 1 olevien taulukkojen summat eivät ole eivätkä voikaan olla aivan samoja, koska niissä tilastoidaan eri asioita. Liitteessä olevissa taulukoissa kerrotaan kaupungin saamien ja luovuttamien kiinteistöjen kauppakirjan mukaiset kauppa-hinnat, kun taas kirjanpidossa käytetään lisäksi kirjanpitolain mukaisesti mm. luovutettujen alueiden hankinta-arvoja ja myyntivoittoja ja -tappioi-ta sekä muita arvojen kirjauksia, kuten maankäyttösopimuksien tuottoja ja kustannuksia.

Eri tilastojen lähtökohtana ovat kuitenkin samat vuonna 2005 tehdyt kiinteistökaupat, joista tässä yhteydessä esitetään Kvston ponsien edellyttämä luettelo sekä tiedot maan hinnan kehityksestä.

Myyntitulotavoite saavutettiin

Vuoden 2004 talousarviossa myyntitulotavoite oli 53,5 milj. euroa. Vuodelle 2005 asetettiin 39 milj. euron tavoite, mikä saavutettiin. Vuodelle 2006 kiinteistöjen myyntitulotavoite on 49 milj. euroa.

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee merkitä tiedoksi kiinteistölautakunnan selvityksen vuonna 2005 tehdyistä kiinteistökaupoista.

Lisätiedot:
Venesmaa Riitta, vs. kaupunginsihteeri, puhelin 169 2252

LIITTEET	Liite 1	Taulukot vuonna 2005 tehdyistä kiinteistökaupoista
	Liite 2	Kaavio Helsingin kaupungin kiinteistöjen myynnistä ja -hankinnasta
	Liite 3	Kaavio pientalotonttien rakennusoikeuden keskihinnan kehityksestä Helsingissä 1980 - 2005
	Liite 4	Kaavio pientalotonttien kauppahinnoista Helsingissä kaupunginosittain vuosina 2004 ja 2005

ETU-TÖÖLÖN OPINTOTOIMINTAA PALVELEVAN TONTIN 13411/24 VUOKRAUSPERUSTEIDEN MÄÄRÄÄMINEN JA VUOKRAAMINEN OSTO-OPTIOLLA

Khs 2006-1718

13. kaupunginosan (Etu-Töölön, Leppäsuon) korttelin nro 13411 tontti nro 24, Leppäsuonkatu 11

Kiinteistölautakunta toteaa (20.6.2006) seuraavaa:

Tiivistelmä Helsingin yliopiston ylioppilaskunnalle (HYY) ja Helsingin kauppakorkeakoululle (HKKK) esitetään vuokrattavaksi pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella Etu-Töölön tontti 411/24. Ostajien tarkoitus on rakentaa tontille Domuksen palvelukokonaisuuteen liittyen kauppakorkeakoulun opetustoimintaa palvelevia tiloja, opiskelijoiden kokoontumistiloja ja päivittäistavarakaupan tilat. Rakennustyöt on tarkoitus käynnistää vuoden 2006/2007 vaihteessa, jolloin tilat voidaan ottaa käyttöön syksyllä 2008.

Tontti esitetään vuokrattavaksi siten, että vuokralaisella on osto-optio, joka päättyy kolmen vuoden kuluttua pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen solmimisesta.

Varauspäätös Lautakunta päätti 5.11.2002 varata Helsingin yliopiston ylioppilaskunnalle Etu-Töölön tontin 411/21 opiskelijoiden toiminta- ja järjestötilojen suunnittelua varten 31.12.2004 saakka sekä muuten seuraavin ehdoin:

1 Tontille rakennettava niin sanottu ”kolmas ylioppilastalo” on suunniteltava yhteistyössä kaupunkisuunnitteluviraston ja kiinteistöviraston tonttiosaston kanssa.

Rakennuksen suunnittelussa on lisäksi otettava huomioon Helsingin kauppakorkeakoulun tilatarpeet Leppäsuon
alueella ja osa rakennettavan uudisrakennuksen tiloista on varauksensaajan ja kauppakorkeakoulun yhdessä erikseen sopimalla tavalla varattava mainittuja tilatarpeita varten.

2 Varauksensaajan on laadittava hankkeesta erillinen toteutus- ja rakentamisaikataulu.

Aikataulu on toimitettava tiedoksi kiinteistöviraston tontti-osastolle niin hyvissä ajoin, että tarvittavat vuokrasopimus- ja muut kiinteistöjärjestelyt sekä maaperän mahdollinen kunnostaminen voidaan suorittaa ennen rakennustöihin ryhtymistä.

Lautakunta on sittemmin 8.12.2004 jatkanut varausta asemakaavan muutoksen viivästymisen johdosta entisin ehdoin 31.12.2006 saakka.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Leppäsuon tontilla 411/24 (entinen tontti 21) on voimassa asemakaavan muutos nro 11402, joka sai lainvoiman 11.11.2005. Tontti kuuluu opintotoimintaa palvelevien rakennusten (YOK) korttelialueeseen. Rakennusoikeus on maan päällä 2 660 k-m² ja maan alla 1 550 k-m². Tontin pinta-ala on 1 901 m².

Tontille saa rakentaa opetus-, kokoontumis- ja viihdetarkoituksia palvelevia tiloja, opintotoimintaa palvelevia toimistotiloja sekä liiketiloja. Liike-tilojen osuus tontin maanpäällisestä rakennusoikeudesta saa olla enintään 20 %. Lisäksi tontille saa sijoittaa maan alle opiskelu-, ravintola- ja kokoontumistiloja ja niihin liittyviä tilapäisiä työtiloja, autosuoja-, varasto-, huolto- ja teknisiä tiloja sekä väestönsuojatiloja.

Tontille voi rakentaa enintään kaksikerroksisen rakennuksen. Rakennus on suunniteltava viereisten rakennusten arkkitehtuuri huomioon ottaen ja korkeatasoisia julkisivumateriaaleja käyttäen. Pääasiallisen julkisivumateriaalin on oltava rappaus.

Autopaikkanormi on 1 ap/350 m² palvelu-, opinto-, kirjasto-, toimisto-, ravintola- ja kokoontumistilojen osalta ja 1 ap/150 m² liiketilojen osalta. Tontin autopaikat on asemakaavan muutoksessa merkitty viereisellä varauksensaajan omistamalla tontilla 23 olevaan maanalaiseen autosuojaan.

Rakennushanke HYY:n tarkoituksena on rakentaa Leppäsuolle uusi opiskelu- ja palvelukeskus ja samalla kehittää myös alueen yleistä asuttavuutta, toimivuutta ja viihtyvyyttä. Arkkitehtitoimisto Brunow & Maunula on yhteis-työssä kaupunkisuunnitteluviraston kanssa valmistellut HYY:n ja Helsingin kauppakorkeakoulun toimeksiannosta Leppäsuon Domus-kortteliin kehittämissuunnitelman.

Sen mukaisesti tontille 411/24 rakennettaisiin uudisrakennus, jonka suunnitelma perustuu rakennuksen tulevien käyttäjien, HYY:n ja kauppakorkeakoulun laatimiin tilaohjelmiin. HKKK sijoittaa rakennukseen n. 1 550 m²:n suuruiset opetus- ja niitä palvelevat aputilat, joihin on tarkoitus keskittää koulun MBA-ohjelmaan liittyvä opetus. Pääosa näistä sijoittuu Leppäsuonkadun suuntaisen siiven toiseen kerrokseen. Maantasossa ja ylemmässä kellarikerroksessa on HYY:n käytössä olevia opiskelijajärjestöjen tiloja, monitoimitilaa, kokoustiloja ja arkisto. Mechelininkadun varteen katutasoon on sijoitettu n. 500 m²:n suuruinen liiketila, johon on tarkoitus sijoittaa päivittäistavaramyymälä.

Hankkeen toteuttamista varten on tarkoitus perustaa HYY:n ja HKKK:n yhteinen kiinteistöyhtiö. Rakennustyöt tontilla on tarkoitus käynnistää vuoden vaihteessa 2006/2007, jolloin tilat voidaan ottaa käyttöön syys-lukukauden alkaessa vuonna 2008.

Maaperätiedot Tontin maaperä on osittain pilaantunut PAH-yhdisteillä alueella aikaisemmin harjoitetun toiminnan yhteydessä. Kunnostuksen suunnittelusta vastaa kaupunki. Kunnostus suoritetaan tontin rakentamisen yhteydessä ja siitä aiheutuvista lisäkustannuksista vastaa kaupunki.

Vuokrausperusteet Helsingin keskustassa on viimeisten kymmenen vuoden kuluessa luovutettu ainoastaan kaksi yleisten rakennusten tonttia. Kvsto oikeutti 8.10.1997 (asia 8) kiinteistölautakunnan vuokraamaan Kampin tontin 15a/14 Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Tennispalatsille. Museoiden hallinnassa olevien tilojen osalta vuokrausperusteena oli 276 euron suuruinen rakennusoikeuden pääoma-arvo, joka nykytasossa vastaa 313 euron suuruista pääoma-arvoa. Lisäksi Kvsto oikeutti 18.1.2006 (asia 8) lautakunnan luovuttamaan Kamppi–Töölönlahti-alueen maapoliittisen periaatesopimuksen nojalla Suomen valtiolle musiikkitalon tontin 2013/1. Tontin luovutusarvoksi on kirjattu 9,6 milj. euroa eli n. 343 euroa/k-m². Mainitulla pääoma-arvolla valtio vuokraa tontin edelleen sitä hallitsemaan perustetulle kiinteistöyhtiölle.

Leppäsuolla tontin 411/24 vuokrausperusteeksi esitetään asemakaavaan merkityn maanpäällisen rakennusoikeuden osalta 30,85 euroa/k-m² ja maanalaisen rakennusoikeuden osalta 15,42 euroa/k-m². Vastaavat pääoma-arvot ovat maanpäällisen rakennusoikeuden osalta 500 euroa/k-m² ja maanalaisen rakennusoikeuden osalta 250 euroa/ k‑m². Tontille mahdollisesti tulevien liiketilojen osalta (max. 20 % maanpäällisestä rakennusoikeudesta) ei ole tarkoituksenmukaista päättää erillistä vuokrausperustetta, koska kysymyksessä ei ole varsinainen liikepaikka.

Osto-optio Hankkeen toteuttajat ovat esittäneet, että he ovat halukkaita ensi sijassa ostamaan nyt puheena olevan tontin, koska se on osa samassa korttelissa olevaa HYY:n jo aikaisemmin kokonaan omistamaa Domus-kokonaisuutta ja mm. kohteen autopaikat on asemakaavassa sijoitettu nykyisen Domuksen kellaritiloihin.

Lautakunta toteaa, että puheena oleva yleistenrakennusten tontti on sekä teknisesti että toiminnallisesti osa HYY:n jo ennestään omistamaa Domus-kokonaisuutta eikä sitä voida jatkossakaan käyttää luontevasti muulla tavoin. Lautakunnan mielestä tontti voidaan sen vuoksi vuokrata osto-oikeudella, joka on voimassa kolme vuotta siitä, kun pitkäaikainen tontinvuokrasopimus on solmittu. Edellytyksenä on lisäksi, että tontti on rakennettu, rakennus on hyväksytty otettavaksi käyttöön ja sinne on sijoitettu Helsingin yliopiston ylioppilaskunnan ja Helsingin kauppakorkeakoulun toimintoja. Myyntihinta olisi vuokrausperusteita vastaava tontin pääoma-arvo, joka tarkistetaan indeksin nousun mukaisesti. Tällä hetkellä mainitulla perusteella laskettu tontin myyntihinta olisi 1 717 500 euroa.

Leppäsuonkatuun rajoittuva naapurikortteli 13414 kuuluu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeseen (AL). Korttelin kolmen tontin myynnistä järjestettiin kuluvan vuoden keväällä tarjouskilpailu, jonka perusteella tontit myydään edelleen rakennettaviksi vuoden 2007 aikana.

Lautakunta esittää, että se oikeutetaan vuokraamaan Etu-Töölön tontti 411/24 lautakunnan määräämästä ajankohdasta alkaen 31.12.2060 saakka päätösehdotuksen mukaisin ehdoin.

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan 13. kaupunginosan korttelin nro 411 tontin nro 24 lautakunnan määräämästä ajankohdasta alkaen 31.12.2060 saakka seuraavin ehdoin:

1 Tontin (YOK) vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana asemakaavaan merkityn maanpäällisen rakennusoikeuden osalta 30,85 euroa/k-m² ja asemakaavaan merkityn maanalaisen rakennusoikeuden osalta 15,42 euroa/k-m².

2 Vuokralaisella on oikeus ostaa vuokrakohde kaupungilta sen jälkeen, kun se on rakennettu, hyväksytty otettavaksi käyttöön ja sinne on sijoitettu Helsingin yliopiston ylioppilaskunnan ja Helsingin kauppakorkeakoulun toimintoja.

Kauppahinta perustuu elinkustannusindeksin pistelukua 100 vastaavaan yksikköhintaan 30,85 euroa/k-m² asema-kaavan merkityn maanpäällisen rakennusoikeuden osalta ja yksikköhintaan 15,45 euroa/k-m² asemakaavaan merkityn maanalaisen rakennusoikeuden osalta.

Mikäli osto-oikeutta ei ole käytetty kolmen vuoden kuluessa vuokrakauden alkamisesta lukien, osto-oikeus raukeaa.

3 Muutoin noudatetaan kaupungin tavanomaisia vuokraus-ehtoja ja kiinteistölautakunnan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja.

Lisätiedot:
Saarinen Erja, apulaiskaupunginsihteeri, puhelin 169 2361

LIITTEET	Liite 1	Sijaintikartta
	Liite 2	Kopio asemakaavan muutoksesta nro 11402

TOUKOLAN TONTTIEN 23100/5 - 20, KORTTELEIDEN 23102 - 23106, 23109 - 23112 JA 23114 YM. ALUEIDEN ASEMAKAAVAN MUUTTAMINEN (NRO 11492)

Khs 2006-202

23. kaupunginosan (Toukolan) korttelin nro 23100 tonttien nro 5–20, kortteleiden nro 23102–23106, 23109–23112 ja 23114 sekä katu- ja puistoalueiden asemakaavan muutosehdotus.

Aluetta rajaavat Roomankatu, Toukolankatu, Rajasampaanpuisto ja Toukolan rantapuisto.

Tiivistelmä Asemakaavan muuttaminen on seurausta alueen maaperän geoteknisistä ongelmista ja pyrkimyksestä välttää maanvahvistustoimenpiteistä aiheutuvia kohtuuttomia lisäkustannuksia voimassa olevan asemakaavan korttelialueen kaakkoisreunalla.

Asemakaavan muutos mahdollistaa alueen tarkoituksenmukaisen ja taloudellisen rakentamisen. Rakentamista on siirretty huonolta maaperältä paremmalle samalla korttelirakennetta vähäisessä määrin muuttaen. Rakentamisen kokonaisvolyymi ja ympäristötavoitteet säilyvät alkuperäisen asemakaavan mukaisina.

Asemakaavan perusteet

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (8.12.2005) mm., että asemakaavan muuttaminen on käynnistetty kaupungin aloitteesta.

Lähtökohdat

Yleiskaava

Helsingin yleiskaava 2002:ssa (Kvsto 26.11.2003, tullut kaava-alueella voimaan 23.12.2004) alue on kerrostalovaltaista aluetta, asuminen/toimitila. Nyt laadittu asemakaavan muutos on yleiskaavan mukainen.

Asemakaavat

Alueella voimassa oleva asemakaava on vahvistettu vuonna 1998. Asemakaavassa alue on asuinkerrostalojen, erityisasumista palvelevien kerrostalojen ja yleisten palvelurakennusten korttelialuetta sekä katu- ja puistoaluetta. Asuinrakennusten rakennusoikeus on yhteensä 96 200 k-m² ja julkisten palvelurakennusten rakennusoikeus yhteensä 15 050 k-m². Asuntotonteille saa rakentaa neljä–kuusikerroksisia rakennuksia, poikkeuksena Toukolankadun ja Kotisaarenkadun kulmauksessa oleva kymmenkerroksinen asuinrakennus. Julkisten palvelurakennusten tonteille saa rakentaa yksi–kaksikerroksisia rakennuksia. Kaikki autopaikat sijaitsevat kaupunkirakenteeseen lomitetuilla maanvaraisilla autopaikkatonteilla.

Maanomistus

Kaupunki omistaa kaava-alueen kokonaisuudessaan.

Alueen yleiskuvaus

Kaava-alue on osa Helsingin kantakaupungin itäistä rantavyöhykettä sijaiten suurten ulosmenoteiden ja Vanhankaupungin selän välisellä alueella. Hermannin rantatien ja Hämeentien varressa on teollisuus- ja varastokortteleita sekä teknisen huollon laitoksia. Niiden taakse, Vanhankaupungin selän rannalle, on 1980-luvulla muodostettu laajahko täyttöalue Kvston vuonna 1980 hyväksymän Hermannin–Arabianrannan osayleiskaavan pohjalta.

Kaava-alue on pääosin rakentamatonta ja sitä käytetään maaperän parantamiseen tähtäävien toimenpiteiden tukikohta-alueena. Ainoa itse alueella oleva rakennus on alkuaan vuonna 1982 hoitolaitokseksi valmistunut, vuosina 2000–2002 perusteellisesti muutettu ja lisärakennettu Arabianrannan peruskoulu. Rakennus on kaksikerroksinen ja julkisivuiltaan pääosin rapattu.

Kaava-alueen eteläpuolelle on rakentumassa ruotsinkielinen kampus. Ammattikorkeakoulu Arcada aloitti toimintansa syksyllä 2004 ja ammattikoulu Prakticum syksyllä 2005. Molemmat koulurakennukset ovat julkisivuiltaan pääosin rapattuja. Kaava-aluetta vastapäätä, Roomankadun varrelle on valmistumassa viisi- ja kuusikerroksiset punatiiliset opiskelija-asuinrakennukset.

Alueen tuntumassa, Hämeentien ja Toukolankadun välissä sijaitsee vuonna 2002 valmistunut asuntotuotantotoimiston rakennuttama viisi–kuusikerroksinen punatiilinen asuinrakennus sekä niin ikään punatiilinen kauppakeskus Arabia, joka on pääosin sijoittunut 1960-luvulla rakennettuun entiseen teollisuuskiinteistöön. Edelleen alueen tuntumassa sijaitsee rakennusviraston konevarikon laaja korttelialue eri-ikäisine, pääosin punatiilijulkisivuisine rakennuksineen.

Kokkosaarenkadun ja Arabianpolun varrella on neljä Arabianrannan asemakaavaan sisältynyttä punatiilistä pistetaloa, jotka ovat valmistuneet vuosina 2001–2003.

Palvelut Alueella sijaitsee peruskoulun ala-aste ja päiväkoti. Alueen välittömässä tuntumassa sijaitsee monipuolinen kauppakeskus kaksine päivittäistavaramyymälöineen ja monine erikoismyymälöineen.

Alueen joukkoliikenneyhteydet sekä raitiovaunuliikenteen että bussiliikenteen osalta ovat erittäin hyvät.

Luonnonympäristö

Alueella ei ole luonnonympäristöä.

Suojelukohteet

Alueella ei ole suojelukohteita.

Yhdyskuntatekninen huolto

Alueelle on 1990-luvulla laadittu kunnallistekninen yleissuunnitelma, jota tullaan tarkistamaan asemakaavan muutoksen pohjalta. Alueelle ja sen läheisyyteen on jo rakennettu teknisen huollon verkkoa alueen yleiskuvauksessa mainitun rakentamisen edellyttämässä laajuudessa.

Maaperä Alue on pääosin vanhaa vesialuetta, jota on täytetty jo 1800-luvulta lähtien sekalaisilla maamassoilla. Savikerrosten päälle aina 25 m:n syvyyteen kasatut täytöt on vuosien mittaan tehty pääosin ilman suunnitelmia. Mereen tehdyt pengerrykset ovat sorruttaneet ja työntäneet sivulle liejua ja savea sitä mukaa kun pengerrys on edennyt. Pengerrysten korkeudesta sekä lieju- ja savikerrosten paksuudesta riippuen pengermassa, joka on pääasiassa louhetta, ei kokonaisuudessaan ole tunkeutunut kantavaan pohjaan asti. Näin pengermassat ovat jääneet ”kellumaan” saven päälle. Penkereiden vakavuus on huono ja alue on hitaasti etenevässä painuma- ja vaakasiirtymätilassa. Pienikin rakennustoimenpide, joka muuttaa nykyistä tilannetta, johtaa kiihtyvään muodonmuutostilaan maapohjassa. Nykytilassaan onkin maapohjan varmuus alueellista sortumista vastaan tulevien rakenteiden kannalta liian alhainen. Erityisen ongelmallinen tässä mielessä on kaava-alueen itäreunalla sijaitseva ns. KTK-penger. Se kulkee lähes 800 m:n pituisena, Hämeentien suuntaisena, rakennettavan alueen ja puistoalueen välissä.

Maaperän epäpuhtaudet

Toukorannassa on tehty useita maaperän pilaantuneisuustutkimuksia eri vuosina. Alueella on todettu pääasiassa kohonneita raskasmetallipitoisuuksia sekä paikoitellen myös orgaanisten yhdisteiden, kuten öljyhiilivetyjen pitoisuuksia, jotka edellyttävät kunnostamista ennen alueen ottamista asuinkäyttöön.

Tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on luoda edellytykset alueen tarkoituksenmukaiselle ja taloudelliselle rakentamiselle.

Asemakaavan muutosehdotus

Yleisperustelu ja -kuvaus

Tutkittaessa alueen rakentamisedellytyksiä halvemmin menetelmin kuin mitä KTK-penkereen stabiiliksi saattaminen edellyttäisi, on päädytty uuteen ratkaisuun. Sen mukaan penkereen kuormaa vähennetään niin paljon, että sen aiheuttamat liikkeet maaperässä loppuvat. Käytännössä louhe poistetaan n. 6 m:n syvyydeltä ja se korvataan keveämmällä aineella, turpeella, joka vettyy pohjaveden ansiosta. Koska tällaiselle ”suolle” ei voi rakentaa, on asemakaavan rakennuskortteleita jouduttu siirtämään Hämeentien suuntaan, jolloin suurin osa kaava-alueesta on suunniteltu uudestaan.

Rakennuskortteleiden uudelleen muotoilun seurauksena korttelialueet supistuvat, jolloin vastaavasti Toukolan rantapuiston puistoalue laajenee. Toukolankadun puolella korttelialueen reunaa siirretään lähemmäksi katua poistamalla maantasoisten autopaikkojen korttelialueiden vyöhyke ja sijoittamalla autopaikat osin asuinkortteleiden pihamaan alle. Tämä ratkaisu on omiaan kiinteyttämään kaupunkikuvaa alueen keskeisen julkisen tilan varrella.

Arabianrannan koulun laajentamiselle varataan uusi paikka nykyisen koulurakennuksen viereen, Mertakadun kaakkoispuolelle, ja koulun laajentamiselle alun perin varattu tontinosa rakennuksen koillispuolella muutetaan liikuntapuistoalueeksi jo toteutettujen liikuntapaikkarakenteiden mukaisesti.

Asuin- ja liikkumisympäristön osalta asemakaavan muutoksessa noudatetaan muutoin voimassa olevan asemakaavan ympäristötavoitteita ja rakentamista ohjaavia periaatteita.

Mitoitus Asemakaavan muutoksen merkittävin määrällinen muutos on puistoalueen lisääntyminen kortteli- ja katualueiden kustannuksella n. 2,18 ha nykyiseen asemakaavaan verrattuna. Asuinkerrostalotonttien yhteenlaskettu rakennusoikeus on 85 900 k-m² (voimassa olevassa asemakaavassa 83 100 k-m²), erityisasumisen tonttien yhteenlaskettu rakennusoikeus 6 700 k-m²(voimassa olevassa asemakaavassa 13 100 k‑m²) ja julkisten palvelurakennusten tonttien yhteenlaskettu rakennusoikeus on 14 850 k-m²(voimassa olevassa asemakaavassa 15 050 k-m²).

Asuinkerrostalojen korttelialueet (AK)

Asuinkorttelialueet muodostavat katujen ja pysäköintialueiden rajaamina viisi suurkorttelia, jotka ovat kaupunkirakenteellisilta perusominaisuuksiltaan toistensa kaltaisia, mutta samalla jokainen kortteli on kooltaan ja ilmeeltään toisistaan poikkeava. Kunkin suurkorttelin piirissä on sekä lamelli- että pistetaloja ja näiden yhdistelmiä. Perusrakenne muodostuu Arabianrannan tapaan siten, että punatiiliset lamellitalot reunustavat kaupunkitilaa. Mantereen puolelle muodostetaan täsmällisiä katutiloja, joista avautuu sitä enemmän erisuuntaisia näkymiä mitä lähemmäksi rantapuistoa liikutaan.

Kortteleita halkoo ja yhdistää pituussuunnassa kävely- ja pyörätie, jolla huoltoajo on sallittu. Sen Hämeentien puoleisella puoliskolla kaikki lamellitalot ovat keskenään yhtä korkeita eli viisikerroksisia. Niiden omaleimaisuus syntyy lamellitalojen päälle Toukolankadun varrella rakennettavista ”kattoasunnoista” (”lofteista”). Nämä ovat kaksikerroksisia rivitaloja. Lofteista tulee näkyvä kaupunkikuvallinen korostus, koska väreiltään, muodoiltaan ja materiaaleiltaan ne eroavat alapuolella olevista punatiilirakennuksista. Lisäksi loftit tulevat useasta kohdasta ulkonemaan ulokkeina lamellitalon julkisivupinnan yli. Tästä loftien kattomaisemaa jäsentävästä teemasta tulee uuden alueen ominaisilme, joka jäsentää tavanomaista kerrostaloympäristöä.

Suurkortteleiden ja rantapuiston rajalla on korkeiden pistetalojen rivistö, jossa tornimaiset rakennukset tasavälein merkitsevät puiston ja rakennetun alueen rajan. Niillä tulee olemaan tärkeä tehtävä kaukomaisemassa kaupunkikuvallisina korostuksina ja maisemallisina elementteinä. Rakennusten korkeus määräytyy taloudellisista syistä sellaiseksi, että näihin pistetaloihin ei tarvitse rakentaa toista porrasyhteyttä kerroksista. Käytännössä katon ylin taso asettuu 29 m maanpinnan yläpuolelle näissä kahdeksankerroksisissa taloissa. Näihin rakennuksiin kiinni rakennettavat siivet ovat nelikerroksisia, kuten myös tornitalojen välissä olevat, pistetalopareista koostuvat ”kaupunkivillojen” ryhmät.

Suurkortteleiden perällä olevat pihat on Arabianrannan tavoin nostettu kerroksen verran kadunpintaa korkeammalle tarjoten tilat pysäköintilaitoksille. Näistä pihoista pysäköintitiloineen on muodostettu itsenäisiä yhteiskäyttöpihoja omilla tonteillaan.

Suurkortteleiden suunnittelussa on pidetty tärkeänä, että mahdollisimman monesta asunnosta avautuu näköaloja Vanhankaupunginselän avaraan maisematilaan. Samalla on turvattu asukkaiden kulkuyhteys rantapuistoon ilman että jouduttaisiin ylittämään ajoneuvoliikenteen katua. Asuntokerrosalaa on 85 900 m².

Erityisasumisen korttelialueet (AKS)

Kahteen suurkortteliin on sijoitettu erityisasumisen tontit. Ne on ajateltu ensisijaisesti opiskelija-asuntoja varten, mitä lähistön suuret korkeakoulu- ja ammattikorkeakoululaitokset erityisesti perustelevat. Näiden tonttien syvyys on muita asuntotontteja suurempi, mikä mahdollistaa sekä toimivan että taloudellisen rakentamisen Arabianrannan kokemuksia soveltaen. Mitoituksensa puolesta rakennukset soveltuvat myös muille pienasuntoja tarvitseville asukasryhmille. Erityisasumisen kerrosalaa on 6 700 m².

Asumista palvelevat yhteiskäyttöiset korttelialueet (AH)

Suurkortteleiden piha-alueet on merkitty asumista palveleviksi yhteiskäyttöisiksi korttelialueiksi Arabianrannan tapaan. Asemakaavakarttaan on merkitty ne tontit, joiden yhteisiä leikki- ja oleskelualueita varten korttelialue on varattu. Korttelialueiden korotetun pihamaan alle rakennetaan myös osa autopaikoista. Yhteispiha-alueet toteutetaan alueen palveluyhtiön toimesta.

Julkisten lähipalvelujen korttelialueet (YL)

Ehdotukseen sisältyy varaus alueen peruskoulua varten, kuten voimassa olevassa asemakaavassakin. Korttelialueen muoto ja sisältö ovat osin muuttuneet. Alueen peruskoulurakennus tulee laajentumaan yläasteella, mikä edellyttää sisäyhteyttä maan tasossa. Tämä toteutuu siirtämällä laajennusosa jo rakennetun koulun kaakkoispuolelle. Tämän tuntumaan, pallokentän ja rantapuiston väliin, on merkitty rakennusala lähinnä suurehkon päiväkodin tarpeita varten. Julkisten lähipalvelurakennusten kerrosalaa on 14 400 m².

Lähipalvelurakennusten korttelialue (PL)

Flooranpuistossa, Toukolankadun varrella on säilytetty yksikerroksista lähipalvelurakennusta varten varaus, joka soveltuu esimerkiksi alueella tarvittavalle seurakuntatilalle.

Toinen lähipalveluja varten varattu tontti sijaitsee suurkortteleita yhdistävän raitin varrella, Pariisinkujan ja Kotisaarenkadun risteyksen tuntumassa. Sen käyttö ei toistaiseksi ole tiedossa, vaan se on varauksena tuleville tarpeille. Lähipalvelurakennusten kerrosalaa on 450 m².

Katu- ja liikennealueet

Toukolankatu on kaava-alueen kokoojakatu. Alueen liikenne kulkee Toukolankadulta joko Kotisaarenkadun tai Kokkosaarenkadun kautta Toukolan alueelliselle kokoojakadulle, Hämeentielle.

Suurkortteleiden molemmilla puolilla on asuntokadut, joiden varsille sijoitetaan sekä osa suunnitteluohjeen mukaisista asukkaiden autopaikoista että vieraspysäköintipaikat. Suurkortteleiden läpi kulkevalla raitilla sallitaan myös huoltoliikenne. Näin alueen jätehuolto voi toteutua turvallisesti ilman että jätekuljetusautot joutuvat peruuttamaan.

Asuntokatujen päihin tulee suorakaiteen muotoiset kääntöpaikat. Näin kadut ovat ilmeeltään kantakaupunkimaisia.

Alueen pysäköintijärjestelmä koostuu AH-kortteleiden sisällä olevista maanpäällisistä pysäköintitiloista ja autopaikkojen korttelialueilla (LPA) olevista maantasoisista autopaikoista. Edellisiä on n. 250 ja jälkimmäisiä n. 500 paikkaa.

LPA-alueet sijaitsevat aina asuntokatujen päissä siten, että myös jalkakäytävät sijoittuvat näille alueille. Lisäksi LPA-alueita on asuntokatujen varsilla Arabianrannan jo toteutetun periaatteen mukaisesti. LPA-alueisiin sisältyvät myös varsinaisten autopaikkojen ja asuntotonttien väliset jalkakäytävät.

Puistot Alueen geotekniseen ratkaisuun liittyen Toukolan rantapuistoa on laajennettu ja se rajautuu suoraan korttelialueisiin. Puistoalueella, korttelialueiden vieressä kulkee puiston pääraitti, joka toimii pelastustienä mahdollisissa onnettomuustilanteissa. Pääraitti sijoittuu kokonaisuudessaan kovalle maaperälle. Pääraitti päättyy koulun välituntipihaan, eivätkä raskaat ajoneuvot edes hätätilanteessa voi jatkaa matkaansa tästä puistoon "suoalueen" yli.

Kouluratkaisun vuoksi on liikuntapuistona toimivaa Rajasampaanpuistoa laajennettu voimassa olevan asemakaavan mukaisen koulutontin alueelle jo toteutettujen kenttärakenteiden mukaisesti.

Flooranpuistoa on pienennetty ja se tulee toimimaan puistikkona ja pienenä asuintalojen reunustavana vehreänä kaupunkikuvallisena korostuksena Toukopuiston tapaan.

Palvelut Alueelle ei ole varattu erikseen korttelialueita edellä lueteltujen lähipalvelujen lisäksi. Kaava-alueen tuntumassa toimii jo nykyisin varsin monipuolinen kauppakeskus, joka tarjoaa kaikki tarvittavat päivittäistavarat ja lukuisia erikoisliikkeiden palveluja.

Yhdyskuntatekninen huolto

Kaava-alueelle on 1990-luvulla laadittu kunnallistekninen yleissuunnitelma, jota tullaan tarkistamaan asemakaavan muutoksen pohjalta.

Vesihuoltoa täydennetään siten, että saadaan toimiva jakeluverkko.

Viemäröinti toteutetaan erillisjärjestelmänä. Koillisosan jätevedet johdetaan viettoviemäreissä Toukolan haaratunneliin ja lounaisosan Kyläsaaren kautta Kyläsaari–Viikinmäki-viemäritunneliin ja sieltä edelleen Viikin puhdistamolle. Sadevedet kootaan rakennettaviin sadevesiviemäreihin ja johdetaan mereen.

Kaukolämpöverkkoa on rakennettu Kotisaarenkadulta Pariisinkujan kautta Kyläsaareen. Kotisaarenkadun johtoa voidaan hyödyntää myös jatkossa, mutta Pariisinkujalta rantapuistoon menevä johto-osuus on siirrettävä. Rakennettavat kaukolämpöjohdot noudattelevat uusia katulinjauksia. Sähkönsyöttö on Viikinmäen sähköasemalta.

Alue voidaan kytkeä kaasuverkkoon. Rakennettu kaasujohto on Hämeentiellä. Tietoliikenneverkko suunnitellaan katusuunnittelun yhteydessä.

Maaperän rakennettavuus ja puhtaus

Rakennettavuus

Täytemaan alapuolella olevien, erittäin heikosti kantavien ja painuma-alttiiden maakerrostumien vuoksi perustetaan rakennukset, pihat ja katualueet sekä muut kunnallistekniikkaan liittyvät rakenteet paaluilla, jotka ulotetaan kantavaan pohjamuodostumaan. KTK- ja Mertakadun penkereet esirakennetaan siten, että niiden aiheuttama maapohjan pysty- ja vaakasuuntainen siirtyminen lakkaa, jolloin kaava-alueella voidaan myös näiden läheisyydessä yleensä käyttää tavanomaisia paalutus- ja pohjarakennustekniikoita. Mertakadun penkereen päälle rakennettaessa ovat paksun kivipenkereen läpäisyyn soveltuvat pohjarakennusmenetelmät kuitenkin välttämättömiä.

Puhtaus

Alueen maaperää on jo osittain kunnostettu tontin 23114/1 osalta. Myös koulun läheisyydessä oleva Rajasampaanpuiston kenttä sekä Mertakadun ja Toukolankadun välinen osuus Berliininkadusta on kunnostettu jo aikaisemmin.

Brysselinkadun itäpäässä sijaitsevalla ns. koerakentamisalueella on maaperä kunnostettu koerakentamisen yhteydessä vuosina 2004–2005 ja Kotisaarenkatu 5:n tontilla on tehty kunnostustoimenpiteitä.

Muilta osin maaperän puhdistamisesta on laadittu kunnostussuunnitelma, jonka mukainen ympäristölupahakemus on vireillä Uudenmaan ympäristökeskuksessa. Kunnostus perustuu riskinarvioihin, joiden perusteella alueelle voidaan jättää mm. raskasmetalleilla pilaantunutta maata. Maaperän kunnostus toteutetaan pääosin alueen esirakentamistöiden yhteydessä.

Nimistö Alueen nimistö säilyy suurimmaksi osin ennallaan. Nimistöstä poistuvat uuden korttelirakenteen ”alle” jäävät Mertakatu, Mertapiha, Kotisaarenpuisto, Kuusiluodonkatu, Lammassaarenkatu ja Lammassaarenpiha. Uusia nimiä ovat Roomankuja, Brysselinkuja, Toukopolku, Flooranpolku ja Kokkosaarenpolku (nimistötoimikunta 9.11.2005).

Asemakaavan toteuttamisen vaikutukset

Arabianrannan uudisrakennusalueen ympäristövaikutukset selvitettiin laajalti asemakaavoituksen yhteydessä vuosina 1994–1998. Nämä arviot ovat edelleen ajankohtaisia, ja ne pätevät suurimmaksi osaksi myös asemakaavan muutokseen nähden. Vaikutuksia arvioidaan vain siltä osin kuin voimassa olevan asemakaavan vaikutukset muuttuvat.

Vaikutus kaupunkikuvaan

Asuinkorttelit muodostavat nyt melko säännöllisen, suorakulmaisen ja verkkomaisen rakenteen. Punatiiliset talot ovat kaikki yhtä korkeita ja viisikerroksisia julkiseen katutilaan päin. Koska pihoja on nostettu kerroksen verran katutasoon nähden, hahmottuvat pihamassat osin neli-, osin viisikerroksisina. Tämän tasaisen räystästason yläpuolella on rivitalo- tai huvilamaisia massoja, jotka muotonsa, värinsä ja ilmeensä puolesta ovat täysin erilaiset verrattuna niiden jalustana toimiviin rakennuksiin. Kun lisäksi nämä asuinrakennusmassat osin ”kurkottavat” ulos julkisivulinjasta, ne tulevat muodostamaan voimakkaasti näkyvän kaupunkikuvallisen elementin Toukolankadun julkisessa katutilassa. Alue tulee tätä kautta saamaan selkeän, muista alueista poikkeavan identiteetin.

Myös Toukolan rantapuiston suuntaan alue tulee saamaan uuden ilmeen. Neljän kahdeksankerroksisen pistetalon rivistö tulee ”kiinnittämään” rakennetun alueen laajaan, laakeaan maisematilaan. Kun aluetta tarkastellaan kaukaa, erityisesti Kulosaaren sillan ja Herttoniemen sillan suunnasta, nämä selkeästi muita korkeammat rakennukset antavat omaleimaisen ilmeen uudisrakennusalueelle. Se näyttäytyisi muuten kaukomaisemassa erilaisista rakennuksista koostuvana yhtenäisenä massana, ”talovarastona”.

Lähiympäristössä korostetaan edelleen sitä kaupunkiakselia, jonka toisena päätteenä on Maamme-laulun monumentti Kumtähden kentällä ja toisena päätteenä laaja vesipeili ja sen taustaseinämänä tiheä kasvillisuus rakennusviraston Kyläsaaren tukikohdan edessä. Vesiallas syntyy alueen geoteknisen kevennysrakentamisen yhteydessä.

Vaikutus virkistysaluetarjontaan

Puistoalueiden määrä lisääntyy 2,0 ha voimassa olevaan asemakaavaan nähden.

Vaikutukset yhdyskuntatalouteen

Alueen toteutuksesta kaupungille aiheutuvat kustannukset ilman arvonlisäveroa ovat n. 59 milj. euroa ja ne jakautuvat seuraavasti:

	Julkiset rakennukset (8 350 k-m²)	17,0 milj. euroa
	Kadut	3,0 milj. euroa
	Puistot	2,5 milj. euroa
	Vesihuolto	3,5 milj. euroa
	Kaukolämpö	2,0 milj. euroa
	Sähkö	1,0 milj. euroa
	Esirakentaminen	24,0 milj. euroa
	Pilaantuneen maaperän kunnostus	6,0 milj. euroa

Toteutuskustannukset kerrosneliömetriä kohti ovat n. 694 euroa, joita voidaan pitää suurina. Kustannuksia nostaa alueen esirakentaminen, jonka osuus kokonaiskustannuksista on n. 280 euroa/k-m², ja julkisten rakennusten rakentaminen, joiden osuus on n. 200 euroa/k-m².

Toteutus Alueen toteuttaminen edellyttää maaperän puhdistamista ympäristöluvan mukaisesti ja sen jälkeen tapahtuvaa esirakentamista. Nämä toimenpiteet on tarkoitus aloittaa keväällä 2006, ja työssä edetään Roomankadusta pohjoiseen.

Alueelle tullaan laatimaan lähiympäristön suunnitteluohje keväällä 2006.

Alue toteutetaan talous- ja suunnittelukeskuksen kehittämisosaston Arabia–Hermanni-aluerakentamisprojektin johdolla.

Suunnittelun vaiheet

Vireilletulo, osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja vuorovaikutus

Vireilletulosta ilmoitettiin vuoden 2005 kaavoituskatsauksessa.

Vireilletulosta on ilmoitettu osallisille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä, jonka mukana lähetettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelma (päivätty 12.9.2005).

Osallistuminen ja vuorovaikutus on järjestetty osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Sitä sekä kaavan lähtökohtia ja tavoitteita esiteltiin yleisötilaisuudessa 10.11.2005.

Asemakaavan muutosluonnos on ollut nähtävänä kaupunkisuunnitteluvirastossa ja Aralis-kirjastossa 31.10.–18.11.2005 ja osallisilla on ollut mahdollisuus ilmoittaa mielipiteensä siitä 18.11.2005 mennessä.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä asemakaavan muutosluonnoksesta ei ole esitetty mielipiteitä.

Tilastotiedot	Käyttötarkoitus	Pinta-ala ha	Kerrosala m²

	Asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK)	2,61	85 900
	Erityisasumisen korttelialuetta (AKS)	0,21	6 700
	Asumista palvelevaa yhteiskäyttöistä korttelialuetta (AH)	2,30
	Julkisten lähipalvelurakennusten korttelialuetta (YL)	1,68	14 400
	Lähipalvelurakennusten korttelialuetta (PL)	0,08	450
	Puistoaluetta (VP)	1,85
	Urheilu- ja virkistyspalvelualuetta (VU)	0,88
	Autopaikkojen korttelialuetta (LPA)	1,18
	Katualuetta	1,12

	Yhteensä	11,90	108 650

Ehdotus koskee valtion ylläpitämään kiinteistörekisteriin kuulumatonta aluetta.

Khs ilmoittaa, että ehdotus on ollut julkisesti nähtävänä 10.2.–13.3.2006, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla. Ehdotusta vastaan ei ole tehty muistutuksia.

Lisäksi ehdotuksesta on pyydetty pelastuslautakunnan, kiinteistölautakunnan, yleisten töiden lautakunnan, ympäristölautakunnan/ympäristökeskuksen, Helsingin Veden ja Helsingin Energian lausunnot.

Lausunnot Ympäristökeskuksella (8.3.2006) ja pelastuslautakunnalla (4.4.2006) ei ole huomautettavaa asemakaavan muutosehdotuksesta.

Kiinteistölautakunta mainitsee (21.3.2006) mm., että tontti 23100/6 (uusi 23100/38) on varattu asuntotuotantotoimistolle omistusasuntojen rakennuttamista varten hitas-ehdoin ja tontti 23102/1 (uusi 23100/34) valtion tukemien vuokra-asuntojen rakennuttamista varten.

Tontti 23103/1 (uusi 23100/45) on varattu Helsingfors Svenska Bostadsstiftelselle ja OP-eläkekassalle vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen rakennuttamista varten.

Puolet tontista 23100/8 (uusi 4 200 k-m²:n suuruinen rakennusala tontilla 23100/40) on varattu YIT Rakennus Oy:lle vapaarahoitteisten omistusasuntojen rakennuttamista varten hitas-ehdoin. Tämä varaus perustuu Arabianrannan pohjoisosassa järjestettyyn ”Avoimen teknologian kilpailuun”, jossa YIT teki toiseksi parhaaksi arvioidun ehdotuksen. Varaaja on kehitellyt ehdotustaan edelleen sopimaan nyt kyseessä olevalle tontille.

Ostaessaan seurakuntayhtymältä 29.4.2004 päivätyllä kauppakirjalla Viikin tontit 36226/6 ja 36234/2 kaupunki sitoutui myymään tontin 23100/16 (uusi 23100/63) kohdalta Berliininkadun ja Lontoonkadun välisen tulevassa asemakaavan muutoksessa muodostettavan tontin, jonka rakennusoikeus on n. 7 500 k-m².

Uudessa ehdotuksessa tontin 63 rakennusoikeus on 11 200 k-m², joten seurakuntayhtymälle myytävä tontti tulee rajata sopivan kokoiseksi, tai seurakuntayhtymälle voidaan myös myydä sovittua suurempikin tontti, jos hinnasta päästään molempia osapuolia tyydyttävään sopimukseen. Seurakuntayhtymälle myytävän tontin arvioitiin olevan rakennuskelpoinen vuosina 2005–2010, joten arviossa näytetään voitavan pysyä.

Muut alueen tontit ovat vielä varaamatta. Varausesityksiä voitaneen tehdä, kun seuraavan kerran käsitellään laajempaa asuntotonttien varaamista.

Koko alueen asuntorakennusoikeus pysyy muutoksesta huolimatta osapuilleen entisellään, vaikka korttelirakennetta tiivistetään ja puisto-alue kasvaa. Maantasoisia autopaikkoja on siirretty pihatasojen alle. Asemakaavan muutosesitys on siis lähinnä tekninen ja mahdollistaa useiden vireillä olevien hankkeiden sekä vielä varaamatta olevien tonttien toteuttamisen ja kaupungissa tärkeän asuntotuotannon.

Lautakunta puoltaa asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä, koska se mahdollistaa useiden asuntohankkeiden toteuttamisen ja Arabianrannan eteläosan rakentamisen valmiiksi tavoitteiden mukaisesti sekä geotekniikan osalta edullisemmin kuin voimassa olevassa kaavassa. Lautakunnan käsityksen mukaan alueesta on kehittymässä mielenkiintoinen, monipuolinen ja korkealaatuinen.

Helsingin Energia mainitsee (3.4.2006) mm., että asuntokortteleiden sisällä olevat kujat on rakennettava alueen katujen rakentamisen aikataulussa: Isoilla korttelialueilla läpi menevät kujat ovat katujen ohella keskeisiä sijoituspaikkoja muuntopiirien pienjänniteverkon kaapeleille. Helsingin Energialla ei ole kaavaehdotukseen muuta huomautettavaa.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (11.5.2006), että lausunnossa tarkoitetut kujat sijaitsevat yhteiskäyttöisillä AH-korttelialueilla, jotka alueellinen palveluyhtiö toteuttaa. Talous- ja suunnittelukeskuksen kehittämisosaston Arabia–Hermanni-aluerakentamisprojekti koordinoi kunnallisteknisten rakentamistoimenpiteiden rakentamisaikataulut.

Helsingin Energian lausunto ei anna aihetta muuttaa asemakaavan muutosehdotusta.

Yleisten töiden lautakunta mainitsee (23.3.2006) mm., ettei se pidä pientä Flooranpuistoa käytön kannalta tarpeellisena viheralueena ja ehdottaa puistoalueen liittämistä istutettavana alueen osana viereiseen lähipalvelurakennusten korttelialueeseen.

Uusien katujen sekä Toukolan rantapuiston suunnitelmat ovat valmiit.

Kaava-alueen uusien katujen rakentamiskustannukset ovat n. 2,5 milj. euroa. Esitettyjen uusien puistoalueiden investointikustannukset ovat n. 800 000 euroa. Ehdotuksen mukaisten viheralueiden ylläpitokustannukset kasvavat n. 20 000 eurolla vuodessa. Kustannusarviot eivät sisällä esirakentamiskustannuksia. Alueen esirakentamiseen on erikseen varattu 31,4 milj. euroa vuosille 2006–2010.

Lautakunta pitää kaupunkikuvan kannalta huomattavana parannuksena maantasoisten autopaikkojen sijoittamista asuinkortteleiden alle ja puoltaa ehdotuksen hyväksymistä em. huomautuksella.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (11.5.2006), että esitetty puisto on oleellinen osa Toukolankadun julkista kaupunkitilaa. Siinä toistuu Toukorannan eteläosassa oleva asetelma, jossa julkinen rakennus (Arcadan oppilaskuntatalo) ja viereinen puistikko (Toukopuisto) yhdessä laajentavat katutilaa mielenkiintoisella tavalla.

Asemakaavan muutoksen tavoitteena ei kuitenkaan ole ensisijaisesti lähipuiston rakentaminen, vaan julkisen tilan luominen. Tavoitteen selkeyttämiseksi puisto on muutettu katuaukioksi ja näin liitetty ympäröiviin katualueisiin. Tulevassa katusuunnitelmassa tullaan tarkentamaan aukion ympäristöllisiä tavoitteita mm. taiteellisen yhteistyöprojektin puitteissa.

Helsingin Vesi mainitsee (11.4.2006) mm., että aluetta varten on rakennettava uutta yleistä vesijohtoa n. 550 m, jätevesiviemäriä n. 120 m, sekavesiviemäriä n. 290 m ja sadevesiviemäriä n. 850 m. Vesihuollon rakentamiskustannukset ovat yhteensä n. 1,1 milj. euroa (alv = 0), jossa ei ole otettu huomioon esirakentamisen kustannuksia.

Helsingin Vesi puoltaa asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä huomautuksella, että tontille 23100/69 (koulutontti) on merkittävä vähintään 6 m leveä johtokuja yleistä sadevesiviemäriä varten, jotta Kokkosaarenpolulta voidaan johtaa sadevedet Berliininkadulle.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (11.5.2006) mm., että asemakaavan muutosehdotusta on tarkistettu Helsingin Veden esittämällä tavalla.

Asemakaavan muutosehdotukseen tehdyt muutokset

Asemakaavan muutosehdotukseen on yleisten töiden lautakunnan ja Helsingin Veden lausuntojen perusteella tehty seuraavat tarkistukset:

– Flooranpuisto on muutettu katuaukioksi, ja aukion nimi on muutettu Flooranaukioksi (Floraplatsen).

– YL-tontille 23100/69 on merkitty 6 m leveä johtokuja entisen Mertakadun kohdalle.

Asemakaavan muutosehdotukseen on lisäksi käynnissä olevan rakennus- ja kunnallisteknisen suunnittelun perustalta tehty seuraavat kaavatekniset tarkistukset:

– YL-tonttia 23100/43 on pienennetty AH-tonttia 23100/70 vastaavasti suurentaen. Tontin rakennusaloja on muotoiltu uudelleen ja sen enimmäiskerrosluku Kotisaarenkadun varrella on muutettu yhdestä kolmeksi. Näistä muutoksista on tiedotettu naapuritonttien 23100/42 ja 40 varaajille, eikä heillä ole ollut huomauttamista muutoksiin.

– YL-tonttia 23100/69 on muotoiltu uudelleen liittämällä siihen tontti 23127/1 sekä tonttien 23100/69 ja 23127/1 välinen Kokkosaarenkadun jalankulkukadun osuus. Lisäksi tonttia on supistettu Toukolan rantapuiston reunalla muuttamalla osa tonttia puistoksi. Kokkosaarenkadun itäpään poistettua jalankulkukatua korvaava jalankulkukatu on lisätty Rajasampaanpuiston etelälaidalle.

– AKS-tonttia 23100/65 on hieman supistettu viereisen pysäköintilaitoksen rakentamisen takia vastaavasti AH-tonttia 23100/67 kasvattaen.

– LPA-tonttien 23100/39 ja 68 rajaa on siirretty hieman puiston suuntaan pelastustien parantamiseksi.

– Kaikille Toukolan rantapuistoon rajautuville tonteille on merkitty kivikorimuuri, jonka yläpinnan on oltava n. 0,9 m viereisen puistokäytävän yläpuolella.

Seuraavien tonttien kerrosalat on tarkistettu suunnittelutilanteen mukaisesti ja ottaen huomioon sen kerrosalan, jonka asemakaavamääräysten mukaan saa rakentaa asemakaavakarttaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi:

– AK-tontin 23100/33 rakennusoikeus on vähentynyt 3 300 k‑m²:stä 3 050 k-m²:iin ja AK-tontin 23100/34 rakennusoikeus 7 200 k‑m²:stä 6 200 k-m²:iin.

– AK-tontin 23100/40 rakennusoikeus on kasvanut 4 200 k‑m²:stä 4 500 k‑m²:iin.

– AK-tontin 23100/42 rakennusoikeus on vähentynyt 14 100 k‑m²:stä 13 750 k-m²:iin.

– YL-tontin 23100/43 rakennusoikeus on kasvanut 700 k‑m²:stä 2 000 k‑m²:iin ja AK-tontin 23100/47 rakennusoikeus 3 450 k‑m²:stä 3 750 k‑m²:iin.

– AK-tontin 23100/49 rakennusoikeus on vähentynyt 11 200 k‑m²:stä 11 100 k-m²:iin, AKS-tontin 23100/50 rakennusoikeus 3 300 k‑m²:stä 2 800 k-m²:iin ja AK-tontin 23100/57 rakennusoikeus 9 900 k‑m²:stä 9 500 k-m²:iin.

– AK-tontin 23100/58 rakennusoikeus on kasvanut 3 450 k‑m²:stä 3 550 k‑m²:iin.

– AK-tontin 23100/63 rakennusoikeus on vähentynyt 10 200 k‑m²:stä 9 300 k-m²:iin.

– AKS-tontin 23100/65 rakennusoikeus on vähentynyt 3 400 k‑m²:stä 2 800 k-m²:iin.

– AK-tontin 23100/66 rakennusoikeus on kasvanut 3 600 k‑m²:stä 3 750 k‑m²:iin.

– YL-tontin 23100/69 rakennusoikeus on kasvanut 12 500 k‑m²:stä 13 700 k-m²:iin, mikä vastaa aiempaa tontin 23100/69 ja asemakaavan muutosehdotuksesta poistetun tontin 23127/1 yhteenlaskettua rakennusoikeutta.

Rakennusoikeuksien muutoksen johdosta alueen asuntokerrosala on vähentynyt 3 250 m², 93 600 m²:stä 90 350 m²:iin. Alueen yleisten rakennusten kerrosala on kasvanut 1 300 m², 14 400 m²:stä 15 700 m²:iin.

Asemakaavamääräyksiä on tarkistettu seuraavasti:

– Toukolan rantapuiston reunalla oleville rakennusaloille, joissa on f-merkintä, on lisätty määräys: ”Parvekkeita ei saa tukea maasta.” Samalla ylimmän kerroksen kattokorkeutta on laskettu 29 m:stä 28 m:iin. Edelleen f‑rakennusaloille on lisätty par-merkintä: ”Rakennusalan osa, jolla ylimmässä kerroksessa asuntoon saa rakentaa asuin-, työ- ja parvitiloja asemakaavakarttaan merkityn kerrosalan lisäksi enintään 2/3 yli 5 metriä korkean asuinhuoneiston pohjapinta-alasta.”

– AK- ja AKS-korttelialuetta koskeva määräys ”Rakennuksen katutasossa saa olla liiketiloja ja julkisia lähipalvelutiloja sekä kunnallistekniikkaa palvelevia tiloja” on muutettu muotoon: ”Rakennuksen kahdessa alimmassa kerroksessa saa olla liiketiloja ja julkisia lähipalvelutiloja sekä kunnallistekniikkaa palvelevia tiloja.”

– AH-korttelialuetta koskeviin määräyksiin on lisätty määräys: ”Saa rakentaa kunnallisteknisiä johtoja.”

Asemakaavamerkintöihin ja -määräyksiin on lisäksi tehty vähäisiä tarkistuksenluonteisia korjauksia, jotka eivät muuta ehdotuksen sisältöä.

Tehdyt muutokset eivät ole olennaisia, joten ehdotusta ei ole tarpeen asettaa uudelleen nähtäville.

Kaupunkisuunnitteluvirasto toteaa (29.6.2006) mm., että asemakaavakarttaan on epähuomiossa merkitty Brysselinkadun ja LPA-tontin 23100/55 välinen raja väärään kohtaan. Tästä syystä asemakaavan muutosehdotusta on muutettu siten, että kyseinen raja on siirretty 1,1 m koilliseen.

Korjaus on tehty asemakaavakarttaan ja asemakaavaselostuksen tilastolomakkeeseen.

Tehty muutos ei ole olennainen, joten ehdotusta ei tarvitse asettaa uudelleen nähtäville.

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee hyväksyä 23. kaupunginosan korttelin nro 23100 tonttien nro 5–20, kortteleiden nro 23102–23106, 23109–23112 ja 23114 sekä katu- ja puistoalueiden asemakaavan muutoksen kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston 8.12.2005 päivätyn ja 11.5.2006 ja 29.6.2006 muutetun piirustuksen nro 11492 mukaisena.

Lisätiedot:
Sippola-Alho Tanja, kaupunginsihteeri, puhelin 169 2244

LIITTEET	Liite 1	Asemakaavakartta nro 11492 (Toukolan tontit 23100/5 - 20 ym.)
	Liite 2	Havainnekuva (Toukolan tontit 23100/5 - 20 ym.)

PITÄJÄNMÄEN TONTIN 46146/5 ASEMAKAAVAN MUUTTAMINEN (NRO 11528)

Khs 2006-1243

46. kaupunginosan (Pitäjänmäen) korttelin nro 46146 tontin nro 5 asemakaavan muutosehdotus.

Joonaksenkuja 5

Tiivistelmä Asemakaavan muutoksessa suojellaan Alvar Aallon suunnittelema omakotitalo ja osoitetaan tontille alue, johon voi rakentaa uudisrakennuksen voimassa olevan asemakaavan rakennusoikeuden mukaisesti.

Asemakaavan perusteet

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (30.3.2006) mm., että Alvar Aalto Säätiö esitti 12.6.2000 kirjeessään Khlle, että vailla suojelua olevien Alvar Aallon suunnittelemien Helsingissä sijaitsevien kohteiden suojelu määriteltäisiin asemakaavassa. Khs päätti 18.12.2000, että kyseiset kohteet määrätään rakennuskieltoon.

Lähtökohdat

Yleiskaava

Helsingin yleiskaava 2002:ssa (Kvsto 26.11.2003, tullut kaava-alueella voimaan 23.12.2004) tontti on asumiseen varattua pientalovaltaista aluetta. Nyt laadittu asemakaavan muutos on yleiskaavan mukainen.

Asemakaavat

Alueella voimassa oleva asemakaava on vahvistettu vuonna 1975. Kaavan mukaan tontti on omakoti-, rivi- tai muiden kytkettyjen rakennusten korttelialuetta (AOR). Rakennusoikeus on esitetty tehokkuusluvulla e = 0.25.

Rakennuskiellot

Tontilla on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain 53 §:n 1 momentin mukainen rakennuskielto asemakaavan muuttamiseksi 18.12.2006 saakka.

Maanomistus

Tontti on yksityisomistuksessa.

Alueen yleiskuvaus ja rakennettu ympäristö

Tontilla sijaitsee Alvar Aallon suunnittelema vuonna 1955 valmistunut yksikerroksinen punatiilinen asuinrakennus, jossa on autotallin ja saunan muodostama kaksikerroksinen, osin hirsirakenteinen siipi. Lisäksi tontilla sijaitsee pieni talousrakennus. Tontin lähiympäristö on maastoltaan kumpuilevaa ja alueella kasvaa melko runsaasti puustoa ja muuta kasvillisuutta. Tontin kasvillisuus on havupuuvaltaista, lisäksi tontilla on huomattavia kasvillisuussommitelmia. Tontin pohjoispuolella on laaja Jyrkinkallio-niminen puisto. Viereisillä tonteilla ja lähiympäristössä on yksi- ja kaksikerroksisia omakoti- ja rivitaloja.

Tavoitteet Tavoitteena on, että tontilla sijaitseva asuinrakennus suojellaan ja tontille osoitetaan alue, jolle voi rakentaa uudisrakennuksen voimassa olevan asemakaavan rakennusoikeuden mukaisesti.

Asemakaavan muutosehdotus

Tontti on merkitty erillispientalojen korttelialueeksi, jolla ympäristö säilytetään. Tontin pinta-ala on 1 571 m². Tontilla oleva suojeltava rakennus on 162 k-m². Asemakaavan muutosehdotus mahdollistaa 230 k-m²:n kokoisen uudisrakennuksen rakentamisen. Voimassa olevan asemakaavan mukaisesti rakennusoikeus vastaa tonttitehokkuuslukua e = 0.25. Lisäksi tontille on esitetty 25 k-m²:n kokoinen talousrakennuksen rakennusala.

Tontilla sijaitseva rakennus on suojeltu sr-1-merkinnällä, jonka mukaan rakennus on rakennustaiteellisesti, historiallisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokas. Rakennusta ei saa purkaa eikä siinä saa tehdä sellaisia korjaus- tai muutostöitä, jotka tärvelevät tai muuttavat rakennuksen julkisivujen, vesikaton tai rakenteiden historiallista arvoa tai arkkitehtuurin ominaispiirteitä. Mikäli rakennuksessa on aiemmin tehty tällaisia toimenpiteitä, on ne korjaus- ja muutostöiden yhteydessä korjattava arkkitehtuurin ominaispiirteet palauttavalla tavalla. Rakennuksen alkuperäistoteutuksen mukaiset materiaalit, yksityiskohdat, ikkunat ja ovet tulee säilyttää.

Piha-alueen ominaispiirteet tulee säilyttää. Alueella kasvava puusto ja kasvillisuussommitelmat tulee säilyttää ja tarvittaessa uudistaa siten, että niiden kaupunkikuvallinen merkitys säilyy. Tontin saa aidata ainoastaan pensasaidalla. Tontille merkitylle rakennusalalle saa rakentaa yksikerroksisen asuinpientalon. Uudisrakennus tulee suunnitella siten, että se mittasuhteiltaan, materiaaleiltaan ja väreiltään sopeutuu tontilla sijaitsevan suojeltavan rakennuksen ominaisuuksiin. Kerrosalasta saa käyttää enintään 25 % asuntoa kohti ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomana työtilana.

Asemakaavan toteuttamisen vaikutukset

Asemakaavan toteuttaminen turvaa tontilla sijaitsevan omakotitalon säilymisen rakennustaiteellisesti, historiallisesti ja kaupunkikuvallisesti merkittävänä kohteena. Uudisrakentamisessa on otettava huomioon suojeltavan rakennuksen ominaispiirteet. Uudisrakennuksen rakennusala ja kerroskorkeus on määritelty sekä suojeltavan rakennuksen että lähiympäristön kannalta edulliseksi. Voimassa olevassa asemakaavassa määritelty rakennusoikeus säilyy.

Suunnittelun vaiheet

Vireilletulo, osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja vuorovaikutus

Vireilletulosta on ilmoitettu osallisille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä, jonka mukana lähetettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelma (päivätty 2.1.2006).

Osallistuminen ja vuorovaikutus on järjestetty osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti.

Asemakaavan muutosluonnos ja selostusluonnos ovat olleet nähtävänä kaupunkisuunnitteluvirastossa 17.1.–3.2.2006.

Viranomaisyhteistyö

Kaavamuutoksen valmistelun yhteydessä on tehty viranomaisyhteistyötä kaupunginmuseon kanssa.

Esitetyt mielipiteet

Kaavamuutoksen valmisteluun liittyen on asemakaavaosastolle saapunut kaksi mielipidekirjettä, jotka koskivat asemakaavan muutosluonnosta.

Lisäksi on käyty neuvotteluja Alvar Aalto Säätiön kanssa.

Länsi-Helsingin Omakotiyhdistys ry on ilmoittanut, että se puoltaa asemakaavan muutosta.

xxxxx ja xxxxxx xxxxxxxxx (tontin omistajat) ovat ilmoittaneet mielipiteenään asemakaavan muutosluonnoksesta, etteivät he vastusta rakennuksen määrittelemistä suojelukohteeksi. He edellyttävät kuitenkin, että rakennuskielto puretaan kaavamuutoksen yhteydessä, ja lisäksi, että rakennusoikeus määritellään vähintään nykyisen kaavatilanteen mukaisesti tehokkuusluvulla e = 0.25. Tontin omistajat toteavat, että luonnoksessa on määritelty uudisrakennuksen rakennusala ja kerrosluku sekä se, kuinka suuren osan rakennuksen suurimman kerroksen alasta saa ullakon tasolla käyttää kerrosalaan luettavaksi tilaksi. Tontin omistajat katsovat, ettei rakennuksen sijaintia ja pohjan muotoa tulisi uudessa kaavassa määritellä tontin omistajaa sitovalla tavalla, vaan kaavamääräys tulisi tältä osin toteuttaa ohjeellisena siten, että tontin omistaja voisi itse päättää rakennuksen tarkasta sijainnista ja pohjamuodosta. Tontin omistajat haluavat osaltaan ottaa uudisrakentamisessa huomioon suojeltavan rakennuksen ja tontin ominaispiirteet ja edellyttävät, että näitä seikkoja punnittaisiin myös rakennuslupaa myönnettäessä. Tontin omistajat edellyttävät, että samalla kun tontilla sijaitseva rakennus suojellaan, myös ympäröivä kaupunkirakenne ja pohjoispuolinen puistoalue säilyvät nykymuotoisina.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että kaavamuutoksen tultua hyväksytyksi rakennuskielto raukeaa. Kuitenkin tällöin tulee voimaan rakennuskielto siihen saakka, kunnes hyväksymispäätös on saanut lainvoiman. Kaavamuutoksessa on huolehdittu siitä, että nykyisessä asemakaavassa määritelty rakennusoikeus säilyy ennallaan. Se on kaavaehdotuksessa ilmaistu kerrosalamäärällä siten, että tontilla oleva suojeltava rakennus on kooltaan 162 k-m² ja uudisrakennus saa olla 230 k-m². Tämä vastaa voimassa olevan asemakaavan tehokkuuslukua e = 0.25. Rakennusalaa on muutettu siten, että se mahdollistaa uudisrakennuksen suunnittelun sijainnin ja pohjamuodon suhteen vapaammin. Uudisrakennuksen kerrosalamerkintä on muutettu, koska yksikerroksinen rakennus sopeutuu paremmin suojeltavaan kohteeseen ja lähiympäristöön. Uudisrakentamista koskevien asemakaavamääräysten noudattaminen on edellytys rakennusluvan myöntämiselle. Asemakaavan muutosehdotus koskee vain tonttia 46146/5, ympäröivillä alueilla jää voimaan nykyinen asemakaava.

Ehdotus koskee valtion ylläpitämään kiinteistörekisteriin kuulumatonta aluetta.

Khs ilmoittaa, että ehdotus on ollut julkisesti nähtävänä 19.5.–19.6.2006, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla. Ehdotusta vastaan ei ole tehty muistutuksia.

Lisäksi ehdotuksesta on pyydetty kiinteistöviraston, rakennusviraston ja kaupunginmuseon lausunnot.

Lausunnot Rakennusvirastolla ei ole (12.6.2006) huomautettavaa asemakaavan muutosehdotuksesta.

Kiinteistölautakunta mainitse (20.6.2006) mm., ettei asemakaavan muutos vaikuta rakennusoikeuden määrään. Uudisrakennus on toteutettava siten, että olemassa olevan rakennuksen ominaispiirteet säilyvät. Asemakaavan muutos ei siis lisää oleellisesti tontin arvoa, joten neuvotteluja arvonnoususta ei tule käynnistää.

Lautakunnalla ei ole huomauttamista asemakaavan muutosehdotuksesta.

Kaupunginmuseo mainitsee (3.7.2006) mm., että Joonaksenkuja 5:ssä sijaitsevan Alvar Aallon suunnitteleman omakotitalon suojelua ja tontin lisärakentamista määrittelevää asemakaavan muutosta valmisteltaessa on tehty yhteistyötä kaupunginmuseon kanssa. Museon näkemyksen mukaan muutosehdotuksen toteuttaminen turvaisi Joonaksenkuja 5:ssä sijaitsevan omakotitalon kulttuurihistoriallisten arvojen säilymisen. Kaupunginmuseo puoltaa asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä.

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee hyväksyä 46. kaupunginosan korttelin nro 46146 tontin nro 5 asemakaavan muutoksen kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston 30.3.2006 päivätyn piirustuksen nro 11528 mukaisena.

Lisätiedot:
Sippola-Alho Tanja, kaupunginsihteeri, puhelin 169 2244

LIITE

Asemakaavakartta nro 11528 (Pitäjänmäen tontti 46146/5)

VUOSAAREN TONTIN 54283/2 (FURUMO) ASEMAKAAVAN MUUTTAMINEN (NRO 11475)

Khs 2005-2553

54. kaupunginosan (Vuosaaren) korttelin nro 54283 tontin nro 2 asemakaavan muutosehdotus.

Furumonkuja 1, Gustav Pauligin katu 16

Tiivistelmä Julkisten lähipalvelujen korttelialue (YL) on muutettu asuinpientalojen korttelialueeksi (AP) ja jaettu kahdeksi tontiksi. Tavoitteena on saada tontti käyttöön ja suojeltu huvila säilymään ja saattaa Aurinkolahden pientaloalueen rakentaminen loppuun. Rakennusoikeus pienenee 50 k‑m². Vähennys kohdistuu suojeltavaan huvilaan, jossa rajoitetaan ullakon muuttamista kerrosalaksi. Uudisrakennuksen rakennusoikeus ei muutu.

Asemakaavan perusteet

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (3.11.2005) mm., että kaavoitustyö on käynnistetty kaupungin aloitteesta.

Lähtökohdat

Asemakaavat

Voimassa oleva asemakaava on vahvistettu vuonna 1999. Tontti on julkisten lähipalvelurakennusten korttelialuetta (YL). Tontti oli tarkoitettu mahdollista yksityistä päiväkotia varten. Tontilla oleva huvila on määrätty rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaana suojeltavaksi (sr-1) ja kaupunkikuvallisesti arvokkaita puita tontilla säilytettäväksi. Rakennusoikeus on 1 100 k-m²(e = 0.28) ja kerrosluku kaksi. Naapuritontit ovat asuinpientalojen korttelialuetta, jolla sallittu kerrosluku on kolme ja tonttitehokkuus keskimäärin e = 0.45.

Muut suunnitelmat ja päätökset

Aurinkolahden länsiosan rakentamistapaohje hyväksyttiin kaupunkisuunnittelulautakunnassa ja rakennuslautakunnassa vuonna 2000. Se sisältää ohjeita mm. tontin käsittelystä, julkisivumateriaaleista ja väreistä, kattomuodosta ja materiaaleista ja radonista.

Sosiaaliviraston päivähoidon vastuualueen tilahankeohjelmassa on tarkasteltu päivähoitoa vuoteen 2011 saakka. Aurinkolahteen rakennetaan kaksi uutta päiväkotia, ryhmäperhepäiväkoti ja leikkipuisto. Furumon tontin rakentaminen ei ole ohjelmassa. Alle kouluikäisten lasten määrä lähtee ennusteen mukaan laskuun vuonna 2011.

Y-tonttiselvitys, katsaus tyhjistä ja vajaasti rakennetuista tonteista Helsingissä vuonna 2005, on merkitty kaupunkisuunnittelulautakunnassa tiedoksi. Selvityksessä on todettu tontin 54283/2 muuttaminen asuinkäyttöön.

Maanomistus

Kaupunki omistaa alueen.

Nykytilanne

Tontti on viimeinen rakentamaton Aurinkolahden pientaloalueella. Tontilla oleva huvila on ollut tyhjillään 1990-luvun loppupuolelta alkaen. Pihapiirissä on vähäisessä määrin säilynyt istutuksia. Tontin pääosa on mäntyvoittoista metsää. Alueen maaperä on pääosin hiekkaa. Maanpinnan korkeus on +7,0–+5,0, laskien pohjoisesta etelään.

Ympäröivät pientalokorttelit on rakennettu kaksikerroksisina. Lähin päiväkoti ja koulu sijaitsevat Aurinkolahden puistotiellä n. 300 m:n päässä. Toinen koulu ja päiväkoti on tarkoitus rakentaa kaava-alueen itäpuoliseen kortteliin. Naapuruston kerrostaloihin on rakennettu katukerroksiin palvelutiloja, mm. elintarvikemyymälä, ravintoloita, päiväkoti ym. palvelutiloja. Paikalliskeskustasoiset kaupalliset palvelut ja sosiaali- ja terveyspalvelukeskus ovat Vuosaaren keskustassa.

Tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on saada huvila säilymään. Toinen tavoite on kaupunkikuvan eheyttäminen Gustav Pauligin kadulla rakentamalla valmiiksi kadunvarren viimeinen käyttämätön tontti.

Tavoitteita tontin käytölle ovat asettaneet lisäksi kiinteistövirasto, 450‑vuotistaiteilijatalosäätiö, kulttuuriasiainkeskus ja kaupunginmuseo. Kiinteistövirasto on esittänyt huvilan asuinkäyttöä ja taiteilijatalosäätiö ja kulttuuriasiainkeskus taiteilijoiden työtiloja alueen huviloihin. Kaupunginmuseo on asettanut huvilalle suojelutavoitteet.

Asemakaavan muutosehdotus

Yleisperustelu ja -kuvaus

Julkisten lähipalvelujen korttelialue muutetaan asuinpientalojen korttelialueeksi ja jaetaan kahdeksi tontiksi. Käyttö asumiseen täydentää pientaloalueen eikä tuo liikenteellisesti hiljaiselle alueelle asiointiliikennettä. Tontti jaetaan siten, että uudisrakennuksen tontilla tehokkuus on sama kuin viereisillä pientalotonteilla. Huvilalle, joka on suurin ja parhaiten säilynyt alueella, jää väljempi tontti.

Aurinkolahden länsiosan asemakaavassa on kolme julkisten lähipalvelujen tonttia. Yksi on käytössä (päiväkoti ja koulu Auringonpilkku). Päivähoidon tilahankeohjelman mukaan kumpaakaan jäljellä olevista tonteista ei tarvita. Tonteille ei ole löytynyt muitakaan kaupungin tai yksityisiä palveluhankkeita. Yhden varatontin Aurinkolahden puistotie 10:ssä (tontti 54276/2) katsotaan jatkossa riittävän mahdollisia tulevia palvelutarpeita varten.

Mitoitus Tontin pinta-ala on 0,4 ha. Rakennusoikeus on 1 050 k-m². Asukasluku on n. 25 henkeä. Keskimääräinen tonttitehokkuus on e = 0.26.

Asuinpientalojen korttelialue (AP)

Gustav Pauligin kadun varteen sijoittuu kaksikerroksinen rivitalo. Kadun puolella on etupihat viereisten rivitalojen tapaan. Rakennusoikeus on 750 k-m² ja tonttitehokkuus e = 0.45. Rakennukseen saa sijoittaa enintään kuusi asuntoa.

Huvila on suojeltu merkinnällä sr-1, rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus. Rakennukseen saa sijoittaa yhden asunnon sekä työtiloja. Tontin puustoa on määrätty säilytettäväksi. Rakennusoikeus on 300 k-m² ja tonttitehokkuus e = 0.13. Rakennusoikeus pienenee 50 k-m². Rakennusoikeuden pienentämisellä rajoitetaan ullakon muuttamista kerrosalaksi.

Liikenne Tonteille ajetaan Furumonkujalta. Pysäköinti on kujan varressa.

Suojelukohteet

Huvilan suojelumääräys sr-1 säilyy entisellään. Kaupunginmuseon esittämät tavoitteet näkyvät kaavassa lisäksi saunojen kieltämisenä päärakennuksessa, autokatosten kieltämisenä ja kerrosalan vähentämisenä, mikä rajoittaa ullakon muuttamista kerrosalaksi. Yksityiskohtia mm. sisustuksia ja pinnoitteita koskevat tavoitteet voidaan sisällyttää tontinluovutusehtoihin.

Yhdyskuntatekninen huolto

Jätehuolto sijoitetaan Furumonkujan puolelle.

Maaperän rakennettavuus ja puhtaus

Pohjamaa on kantavaa ja maanvarainen perustaminen on mahdollista. Kaava-alueella ei ole tiedossa pilaantunutta maaperää tai sellaista aiheuttavaa toimintaa.

Asemakaavan toteuttamisen vaikutukset

Edellytykset saada rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokas huvila säilymään paranevat, kun sen saa käyttää asunnoksi ja se saa oman tontin. Kaavan toteuttaminen vaikuttaa eheyttävästi Gustav Pauligin kadun kaupunkikuvaan. Yhdyskuntataloudellisesti on edullista käyttää rakenteen sisällä olevat tontit. Liikenteen ja teknisen huollon järjestelyihin ei tule muutoksia nykyiseen kaavaan verrattuna. Vaikutukset luontoon ja maisemaan ovat nykyisen kaavan kaltaiset. Tontti poistuu lähipalvelutonttivarannosta. Tarvelaskelmaan nähden Aurinkolahteen jää varalle yksi ylimääräinen palvelutontti (Aurinkolahden puistotie 10).

Suunnittelun vaiheet

Vireilletulo, osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja vuorovaikutus

Vireilletulosta on ilmoitettu osallisille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä, jonka mukana lähetettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelma (päivätty 2.3.2005).

Vireilletulosta ilmoitettiin myös vuoden 2005 kaavoituskatsauksessa.

Osallistuminen ja vuorovaikutus on järjestetty osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Sitä sekä kaavan lähtökohtia ja tavoitteita esiteltiin Vuotalossa 16.3.2005.

Osallisille lähetettiin asemakaavan muutosluonnoksen havainnekuva (kirje päivätty 19.5.2005).

Asemakaavan muutosluonnos ja selostusluonnos ovat olleet nähtävänä kaupunkisuunnitteluvirastossa ja Vuotalossa 1.–28.6.2005. Luonnosta esiteltiin Vuotalossa 8.6.2005.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa sekä asemakaavaluonnosta on esitelty myös Vuosaaren asukastoimikunnan kokouksissa.

Viranomaisyhteistyö

Kaavamuutoksen valmistelun yhteydessä on tehty viranomaisyhteistyötä kaupunginmuseon, kiinteistöviraston, 450-vuotistaiteilijatalosäätiön, kulttuuriasiainkeskuksen, rakennusvalvontaviraston, sosiaaliviraston ja talous- ja suunnittelukeskuksen kanssa.

Esitetyt mielipiteet

Kaavamuutoksen valmisteluun liittyen on kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosastolle saapunut 12 mielipidekirjettä, joista 4 koski osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa ja 8 asemakaavan muutosluonnosta. Lisäksi suullisia mielipiteitä on esitetty keskustelutilaisuudessa ja puhelimitse.

Sosiaalivirasto on ilmoittanut, ettei sillä ole huomautettavaa osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta eikä kaavaluonnoksesta.

Vuosaari-Seura ry, Vuosaaren asukastoimikunta ja Vuosaari-Säätiö rs ovat 29.3.2005 mielipiteenään osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ilmoittaneet, että ennen kaavamuutoksia tulee selvittää päiväkotien ja muiden palveluiden tarve. Hyvään kaavoituskäytäntöön kuuluu joustovaran jättäminen tuleville tarpeille, ja tehotontit eivät mahdollista monipuolisia ja turvallisia leikkipaikkoja lapsille.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että keväällä 2005 tarkistetun palveluverkkosuunnitelman mukaan sosiaalivirasto katsoo, että korttelitalo ja asukaspuisto Kanava (Aurinkotuulenkatu 13 ja Solvikinpuisto) sekä ryhmäperhepäiväkoti ja päiväkoti Inkivääri (Kanelikuja 1 ja Inkiväärikuja 3) ja tukeutuminen alueen lähipalveluihin riittävät kattamaan päivähoidon ja lapsiperheiden palvelujen tarpeen Aurinkolahdessa. Aurinkolahteen jää yksi palvelurakennusten korttelialue (Aurinkolahden puistotie 10) edelleen tonttivarantoon reserviin. Kaavamuutoksessa rakennusoikeus pienenee 50 k-m².

xxxx xxxxxxxx on 14.3.2005 ilmoittanut mielipiteenään osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta, että esimerkiksi jonkun huvilan alueelle ei olisi suuri projekti saada jonkinlainen leikkipuisto ja että päivähoidon tarve on arvioitu väärin.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että leikkipuisto on tulossa Solvikinpuistoon lasten päiväkoti Kanavan yhteyteen. Kanavan suunniteltu rakentamisaikataulu ajoittuu vuosille 2007–2009. Päivähoitopaikkojen osalta lautakunta viittaa Vuosaari-Seuralle antamaansa vastineeseen.

Asunto Oy Helsingin Kaunokki on 29.3.2005 ilmoittanut mielipiteenään osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta, että päivähoitopaikkoja ei ole riittävästi. Leikkipuisto tulee rakentaa pikaisesti ja vaikuttaa omituiselta, että olemassa olevien suunnitelmien palvelut muuttuvat kerrostaloiksi. Yhtiö toivoo, että päivähoitopaikkoihin ja virkistykseen liittyviä kaavamuutoksia ei toteuteta, vaan rakentamista nopeutetaan.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että kaavamuutosehdotus ei sisällä kerrostaloja. Päivähoitopaikkojen ja leikkipuiston osalta lautakunta viittaa Vuosaari-Seuralle ja xxxx xxxxxxxxxxxx antamiinsa vastineisiin.

xxxxx xxxxxxxxxx on 14.6.2005 ilmoittanut mielipiteenään asemakaavan muutosluonnoksesta, että päiväkodista tulee pitää kiinni, tonttia ei pidä pilkkoa eikä kolmikerroksinen rivitalo sovi alueelle.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että kaavamuutosehdotuksessa kerrosluku on laskettu kahteen. Suojellun huvilan kunnostaminen poikkeaa hankkeena uudisrakentamisesta siinä määrin, että on perusteltua tehdä huvilalle oma tontti. Päivähoitopaikkojen osalta lautakunta viittaa Vuosaari-Seuralle antamaansa vastineeseen.

Asunto Oy Helsingin Kaunokki on 18.6.2005 ilmoittanut mielipiteenään asemakaavan muutosluonnoksesta, että tonttia ei saa jakaa ja että se on liian ahdas huvilalle ja rivitalolle. Tontti pitää säilyttää palvelutonttina. On vaikea olla kaupungin kanssa samaa mieltä vähenevästä paikkatarpeesta. Huvila ja tontti sopisivat asukastaloksi. Onko selvitetty Pauligin kiinnostusta huvilan kunnostukseen. Huvilan "säilyttäminen" kolmikerroksisen rivitalon naapurissa on huvilan raiskaus.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että kaavamuutosehdotuksessa rakentamistehokkuus jää hieman nykyistä pienemmäksi. Päivähoitopaikkojen tarve alueella kasvaa vähemmän kuin nykyistä kaavaa tehtäessä arvioitiin. Päivähoidon osalta lautakunta viittaa Vuosaari-Seuralle antamaansa vastineeseen. Vuosaaren asukastalot on toteutettu kunkin alueen asunto- ja kiinteistöyhtiöiden yhdessä omistamien yhtiöiden kautta. Aurinkolahden rakennuttajat, joista Pro Paulig oli yksi, eivät halunneet perustaa yhtiötä omistamaan ja hallinnoimaan yhteistilaa. Asemakaavassa yhteistilaksi oli tarkoitettu Vanhakallio-huvila. Myöskään mitään kaupungin hallintokuntaa ei saatu yhteistilan ylläpitäjäksi. Kaavamuutosehdotuksessa tonttien kerrosluku on kaksi.

xxxx xxxxxxxx on 20.6.2005 ilmoittanut mielipiteenään asemakaavan muutosluonnoksesta, että hän on ostanut asunnon Furumonkuja 4:stä uskossa, että viereinen tontti säilytetään puistona. Nyt halutaan viedä viimeinenkin väljyys ja asuntojen eteen on tulossa pysäköintipaikkoja ja varastorakennus. Vähintään varaston paikka on uudelleen mietittävä.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että tontti ei missään vaiheessa ole ollut puistoa. Puisto on Furumonkuja 4:n itäpuolella. Väljyys pienenee muutoksessa hieman nykyiseen kaavaan verrattuna. Autopaikat sijoittuvat kadun varteen tai Furumonkuja 4:n autopaikkojen viereen. Idässä Furumonkuja 4:n tonttia vastaan on kaavaehdotuksessa istutettavaa aluetta. Huvila on suojeltu myös sisätiloiltaan, joten varastoja ja mm. sauna on sijoitettava talousrakennukseen, jolle ehdotuksessa on rakennusala päärakennuksen itäpuolella.

xxxx xxxxxxx on 22.6.2005 ilmoittanut mielipiteenään asemakaavan muutosluonnoksesta, että paras vaihtoehto on luopua lisärakentamisesta. Mahdollisen uuden asuinrakennuksen tulisi olla kaksikerroksinen. Jätekatokset ja pysäköintipaikat tulisi sijoittaa Furumonkujan tai Ljunghedankujan varteen. Huvilan varasto tulisi sijoittaa lähemmäs päärakennusta. Huvilan autopaikat tulee vähintään pensasaidalla erottaa Furumonkuja 4 tontista.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että kaavamuutosehdotuksessa lisärakentamista ei esitetä ja kerrosluku on kaksi. Autopaikkojen ja talousrakennuksen osalta lautakunta viittaa Jari Punkkiselle antamaansa vastaukseen. Ljunghedankuja on varattu jalankululle ja polkupyöräilylle. Kaavamuutosehdotuksessa on aitausmääräys.

xxxx xxxxxxxx on 26.6.2005 ilmoittanut mielipiteenään asemakaavan muutosluonnoksesta, että on järjetöntä piilottaa huvilat pois näkyvistä. Rakentamatta jääneiden alueiden muuttaminen asuntotonteiksi voi kostautua asuntojen hintojen putoamisella. Aluetta ei saa slummiuttaa.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että kaavamuutosehdotus jättää huvilan edustan vapaaksi päinvastoin kuin nykyinen kaava. Rivitalon tontin pohjoispäähän sijoittuvat autokatokset eivät matalina rakennuksina estä huvilan näkymistä Gustav Pauligin kadulle. Ei ole perusteita pitää pientaloa slummiuttavampana kuin palvelurakennusta.

xxxx xxxxxxxx on 29.6.2005 ilmoittanut mielipiteenään asemakaavan muutosluonnoksesta, että kaavamuutoksessa tulee ottaa huomioon voimassa olevan kaavan periaatteet. 2 ½-kerroksinen rivitalo poikkeaa lähipiirin taloista. Uudisrakennuksen sijoittelua on syytä harkita uudelleen.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että kaavamuutosehdotuksessa kerrosluku on kaksi ja kerrosala vähenee 50 k-m². Uudisrakennus on sijoitettu Gustav Pauligin kadun varteen, jotta huvilan edusta jää vapaaksi.

xxxxx ja xxxxxxx xxxxx ovat 6.7.2005 ilmoittaneet mielipiteenään asemakaavan muutosluonnoksesta, että pientaloalue on hyvin tiheästi rakennettu eikä pihojen ulkopuolista puistoa ole. Tontti tulee käyttää muutoin kuin lisärakentamiseen esimerkiksi asukastoimintaan ja saattaa nykyiset tilat käyttöön.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että Aurinkolahdessa kaikki nykyiset pientalotontit rajautuvat puistoon. Kaavamuutosehdotus ei sisällä lisärakentamista nykyiseen kaavaan nähden. Asukastilojen osalta lautakunta viittaa Asunto Oy Helsingin Kaunokille antamaansa vastaukseen.

Ehdotus koskee valtion ylläpitämään kiinteistörekisteriin kuuluvaa aluetta.

Khs ilmoittaa, että ehdotus on ollut julkisesti nähtävänä 16.12.2005–17.1.2006, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla. Ehdotusta vastaan ei ole tehty muistutuksia.

Lisäksi ehdotuksesta on pyydetty kiinteistöviraston, kaupunginmuseon ja sosiaaliviraston lausunnot.

Kirje Asunto Oy Helsingin Kaunokki (Gustav Pauligin katu 15) vastustaa (25.1.2006) asemakaavan muutosehdotusta, esittää asemakaavan säilyttämistä ennallaan ja toivoo Helsingin kaupungin ryhtyvän toimenpiteisiin Villa Furumon kunnostamiseksi. Tontti tulee säilyttää nykyisenä, eikä jakaa kahdeksi. Tontti olisi ahdas sekä 2,5–3-kerroksiselle rivitalolle että isolle huvilalle, joka ansaitsee tilavan ympäristön. Tontti tulee ensisijaisesti säilyttää palvelutonttina. Alueelle muuttaneet perheet olettavat niihin tulevan päiväkodit, kuten markkinointimateriaalissa ml.
asemakaava on ilmoitettu. Mikäli päivähoitotarve tyydytetään muulla tavalla, tulee tonteille miettiä muuta alueen väestöä palvelevaa toimintaa. Aurinkolahdesta puuttuu nk. asukastalo. Tontille saisi hyvän asukastalon ja riittävän ison leikkipihan ja puiston.

Kirjeessä Asunto Oy Helsingin Kaunokki käsittelee myös toista tonttia osoitteessa Aurinkolahden Puistotie 10, jonka osalta kaupunkisuunnitteluvirasto on antanut lausuntonsa Khlle.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (27.4.2006), että asemakaavan muutos tehdään, jotta huvilan kunnostus saadaan käyntiin. Nykyisen kaavan voimassa ollessa, vuodesta 1999, ei huvilalle eikä lähipalvelutontille ole löytynyt käyttäjää. Ratkaisuna on asuinkäyttö sekä erilliset tontit suojeluhuvilalle ja uudisrakennukselle.

Kaavamuutoksessa kerrosluku säilyy kahtena. Huvilan reviiriä avarretaan, kun uudisrakennuksen rakennusala ei enää muodosta L:n sakaraa huvilan eteen. Huvila saa väljän tontin (et = 0.13). Uudisrakennuksen tontin tehokkuus on sama kuin ympäröivissä pientalokortteleissa.

Aurinkolahden julkisten lähipalvelutonttien mitoitus perustui oletukseen, että alueelle olisi muuttanut nykyistä enemmän lapsiperheitä kun alueelle onkin muuttanut vanhempaa väestöä. Arvioidun tarpeen lisäksi osoitettiin kaavassa kaksi varatonttia. Näistä toinen, Furumo, ajateltiin mahdollista yksityistä päiväkotia varten.

Viimeisimmän Helsingin tietokeskuksen väestöennusteen mukaan Kallahden–Aurinkolahden päivähoitoalueella alle kouluikäisten määrä Kallahdessa vähenee suunnilleen saman verran kuin kasvu on Aurinkolahdessa. Kunnallisia päiväkoteja on yhdeksän, joista yksi Aurinkolahdessa. Sosiaalilautakunta on päättänyt esityksestä päiväkoti Inkiväärin ottamiseksi käyttöön Aurinkolahdessa syksyllä 2007. Sosiaaliviraston suunnitelmissa on myös päiväkoti Kanava Aurinkolahdessa. Hanke-esitysten tarvetta arvioidaan vuosittain. Lisäksi alueella on muita hoitomuotoja, kuten perhepäivähoitoa, ryhmäperhepäiväkoteja, pienpäiväkoteja ja ostopalvelupäivähoitoa.

Tonttivaranto on riittävä myös kaavamuutoksen jälkeen. Inkiväärin ja Kanavan tonttien lisäksi asemakaavassa on käyttämätön palvelutontti Aurinkolahden puistotie 10:ssä.

Vuosaaren asukastalot on toteutettu kunkin alueen asunto- ja kiinteistöyhtiöiden yhdessä omistamien yhtiöiden kautta, ei kaupungin palvelutarjontana. Aurinkolahdessa ei asukastaloa rakennuttajien toimesta syntynyt. Tarkoitukseen oli kaavassa varattu tontti 54281/1 eli Vanhakallio, jossa nyt toimii ravintola. Aurinkolahden puistotie 10:ssä on vireillä asemakaavan muutos, jossa kaavallinen valmius asukastaloon pidetään yllä. Furumo pientalokorttelin keskellä on tarkoituksenmukaista rauhoittaa asumiseen.

Näiden seikkojen perusteella lautakunta katsoo, että kirje ei anna aihetta muuttaa asemakaavan muutosehdotusta.

Lausunnot Kiinteistölautakunta mainitsee (24.1.2006) mm., että aloite asemakaavan muuttamisesta on tullut kiinteistöviraston tilakeskukselta ja tilakeskuksen edustaja on osallistunut asemakaavan muutoksen valmisteluun.

Tontilla oleva rakennus on nykykunnossaan käyttökelvoton. Tilakeskuksen esityksen taustalla oli huoli sr-1-merkinnällä suojellun rakennuksen turmeltumisesta korjauskelvottomaksi. Korjaustoimiin ei ole ollut mahdollista ryhtyä, koska voimassa olevan asemakaavan mukaista lähipalveluhanketta ei ollut tiedossa. Myöskään ei ole ollut kysyntää rakennuksen ostamiseksi ja korjaamiseksi yksityisenä hankkeena lähipalvelutarkoituksiin.

Kysyntää sen sijaan on ollut rakennuksen muuttamiseksi asuinkäyttöön. Se ei kuitenkaan ole ollut mahdollista ilman nyt käsittelyssä olevaa asemakaavan muutosta.

Alueen kaikki muut tontit on luovutettu myymällä ne vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon. Myös nämä tontit ja suunnitellulla tontilla 54283/6 oleva huvila olisi perusteltua myydä. Lautakunta on 24.1.2006 tehnyt Khlle esityksen suunniteltujen tonttien 54283/5 ja 6 varaamisesta myytäväksi tarjousten perusteella. Lautakunta järjestää tarjouskilpailut kaavan muutoksen saatua lainvoiman.

Lautakunta puoltaa asemakaavan muutosesitystä, koska se mahdollistaa tontilla olevan rakennuksen säilyttämisen ja korjaamisen asuntokäyttöön sekä mahdollistaa myös yhden uuden pientalotontin muodostamisen. Lautakunnalla ei ole huomauttamista asemakaavan muutosehdotuksesta.

Sosiaalivirasto mainitsee (18.1.2006) mm., että Aurinkolahteen suunniteltiin useita päiväkoteja, joista osasta hankkeista sosiaalivirasto on luopunut, kuten Furumon tontille suunnitellusta lasten päiväkodista ja asukaspuistosta. Suunnitelmat lasten palvelujen tarpeesta perustuivat oletukseen, että Aurinkolahteen olisi muuttanut nykyistä enemmän lapsiperheitä, kun alueelle onkin muuttanut vanhempaa väestöä.

Vuosaaressa alle kouluikäisiä 1–6-vuotiaita lapsia oli vuoden 2005 alussa 2625. Viimeisimmän Helsingin väestöennusteen mukaan vuoteen 2009 1–6-vuotiaiden lasten määrä kasvaa mutta kääntyy laskuun tämän jälkeen. Siten vuoteen 2015 mennessä alle kouluikäisiä on 2540. Lasten määrä lisääntyy erityisesti Aurinkolahden alueella. Vastaavasti viereisessä Kallahdessa alle kouluikäisten määrä kuitenkin vähenee suunnilleen saman verran kuin kasvu on Aurinkolahdessa vuoden 2005 alusta vuoteen 2015.

Kunnallisia päiväkoteja Vuosaaressa toimii 21, joista Kallahti-Aurinkolahti päivähoitoalueella toimii yhdeksän. Näistä yksi (Auringonpilkku) sijaitsee Aurinkolahden osa-alueella. Perhepäivähoitajia on 27 ja ryhmäperhepäiväkoteja neljä. Vuosina 2006 ja 2007 tilapäiseen päivähoidon tarpeeseen toteutetaan ryhmäperhepäiväkodit Omenamäki ja Inkivääri. Lisäksi pienpäiväkoti Helmi on aloittamassa toimintaansa helmikuussa 2006. Vuosaaressa ostopalvelupäivähoitoa on runsaasti. Kaikista kaupungin ostopalvelupäivähoidon lapsista lähes 20 % on Vuosaaren alueella.

Vuoden 2006 alusta Helsingin Diakonissalaitoksen ylläpitämä päiväkoti- ja avoin toiminta Villa Familiariksessa siirtyi sosiaaliviraston vastuulle. Villa Familiaris on lähellä uusia asuinalueita. Vuosaaressa avointa perhetoimintaa on perhepuisto Kajuutassa (Viettotalossa) Kallahdessa ja asukaspuisto Haruspuistossa Meri-Rastilassa. Leikkipuisto Lohikäärmeessä Keski-Vuosaaressa ja Mustakivessä Kallahdessa on runsaasti koululaisia mutta aamupäivisin myös avointa toimintaa perheille.

Sosiaalilautakunta päätti vuoden 2005 lopulla Aurinkolahteen sijoittuvan lasten päiväkoti Inkiväärin tarveselvityksestä ja esityksestä kiinteistölautakunnalle päiväkodin ottamiseksi käyttöön syksyllä 2007. Sosiaaliviraston suunnitelmissa on lisäksi kahden päiväkodin Kanavan ja Kurkimoision rakentaminen, joista Kanava sijaitsee Aurinkolahdessa. Myöhemmin tarkoituksena on toteuttaa pohjoisen ostoskeskuksen yhteyteen asukaspuisto. Hanke-esitysten tarvetta arvioidaan vuosittain.

Sosiaalivirastolla ei ole huomautettavaa kaavaehdotukseen.

Kaupunginmuseo mainitsee (16.1.2006) mm., että se on 16.6.1997 antanut kaupunkisuunnitteluvirastolle lausunnon Aurinkolahden kaava-alueen suojelutavoitteista. Se on esittänyt mm. tohtori Otto Donnerin 1905 rakennuttaman Furumon päärakennuksen ja siihen kuuluvan puutarhurin asunnon säilyttämistä ja suojelemista asemakaavassa merkinnällä sr-1. Museo on arvottanut Hietarannan (nyk. Lill-Kallvik) ja Furumon päärakennukset kulttuurihistoriallisesti merkittävine sisätiloineen erityisen arvokkaiksi. Aurinkolahden asemakaavaluonnoksesta antamassaan lausunnossa 29.1.1998 kaupunginmuseo esitti edelleen, että Furumon puutarhurin asunto merkittäisiin suojelluksi rakennukseksi. Tuomalla uudisrakentaminen lähelle suojelluiksi esitettyjä huviloita menetetään huvila-alueen alkuperäiseen luonteeseen sisältyviä arvoja. Tänään Furumon puutarhurinasuntoa ei enää ole, se on purettu ja huvilan ympärille on rakennettu tiivis rivitaloalue.

Museo on laatinut Furumon rakennuksesta 6.9.2005 suojelutavoitteet, jotka on otettu huomioon muutosehdotuksessa. Museolla ei ole huomauttamista huvilan käyttötarkoituksen muutokseen, jota se puoltaa.

Sen sijaan museo ei puolla Gustav Pauligin kadun varteen sijoitettua uudisrakentamista. Huvilan historiallinen yhteys mereen ja huvilakulttuurin ymmärrettävyys on jo katkennut ja siten huvilan asema ja merkitys on muuttunut ympäristön tehokkaan rakentamisen myötä. Alkuaan suurella tontilla vapaasti sijainnut huvila jäisi kaavan toteutuessa nykyistäkin ahtaammalle, uudisrakennusten puristuksiin ja sen fragmentaarinen asema korostuisi entisestään. Museo esittää, että vanhan rakennuksen ympäristö jäisi nykyiselleen eikä aluetta tiivistettäisi lisää. Museon näkemyksen mukaan paras ratkaisu huvilan ja asuinalueen kannalta on jättää kuuden asunnon rivitalo rakentamatta.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (27.4.2006), että kaavamuutoksella ei tiivistetä aluetta eikä rakennusoikeutta lisätä. Uudisrakennus on tärkeä aluekokonaisuuden osana.

Aiemmin huvila oli metsän ympäröimä. Huvilan ja rannan välinen alue oli mänty- ja kuusimetsää eikä raivattu puutarhamaiseksi päinvastoin kuin viereisillä huvilatiloilla. Huvilan eteläsivulla, metsään avatulla aukiolla, on jäänteitä istutuksista sekä pieni pengerrys. Tämä pihapiiri jää kaavamuutosehdotuksessa huvilan tontille. Huvila on suojeltu merkinnällä sr-1 ja museon muistio Furumon huvilan suojelutavoitteista liitetty osaksi kaavaselostusta.

Nyt huvilan ympärillä on pientaloja. Kaavamuutoksella tähdätään pientalokokonaisuuden valmiiksi saattamiseen. Kadunvarren uudisrakennus täydentää kaksikerroksisten talojen rivistön aluerakenteen kannalta keskeisen puistokadun varressa. Huvilan edustaa avarretaan nykyiseen kaavaan verrattuna, kun uudisrakennuksen rakennusala ei enää muodosta L:n sakaraa huvilan eteen.

Näiden seikkojen perusteella lautakunta katsoo, että lausunto ei anna aihetta muuttaa asemakaavan muutosehdotusta.

Khs toteaa päättäneensä 20.2.2006 varata Vuosaaren Aurinkolahdessa sijaitsevan korttelin nro 54283 suunnitellut tontit nro 5 ja 6 luovutettavaksi tarjouskilpailulla vapaarahoitteisten omistusasuntojen rakennuttamista ja huvilarakennuksen peruskorjaamista varten ehdolla, että asemakaavan muutos saa lainvoiman.

Samalla Khs päätti oikeuttaa kiinteistölautakunnan järjestämään tonteista tarjouskilpailut.

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee hyväksyä 54. kaupunginosan korttelin nro 54283 tontin nro 2 asemakaavan muutoksen kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston 3.11.2005 päivätyn piirustuksen nro 11475 mukaisena.

Lisätiedot:
Sippola-Alho Tanja, kaupunginsihteeri, puhelin 169 2244

LIITTEET	Liite 1	Asemakaavakartta nro 11475 (Vuosaaren tontti 54283/2)
	Liite 2	Havainnekuva (Vuosaaren tontti 54283/2)


KOKOUSKUTSU

Kokousaika	13.9.2006 klo 18
Kokouspaikka	Vanha Raatihuone, Aleksanterinkatu 20
Käsitellään	Tällä esityslistalla mainitut asiat

	Kaupunginvaltuuston puheenjohtaja