31
ESITYS TONTTIEN VARAAMISESTA ETERALLE VIIKIN LATOKARTANOSTA PUUELEMETTITEKNIIKAN KEHITTÄMISTÄ JA VAPAARAHOITTEISTA VUOKRA-ASUNTOTUOTANTOA VARTEN (36245/1 JA 2)
Kv 2010-286
Kiinteistökartta J6 S2, Von Daehnin katu, Nils Westermarkin kuja
EHDOTUS Lautakunta päättänee esittää kaupunginhallitukselle, että Viikin Lato-kartanon korttelin nro 36245 tontit nro 1 ja 2 varattaisiin Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Eteralle yhteistyökumppaneinaan Metsäliitto Osuuskunta ja Peab Oy puuelementtitekniikan kehittämistä ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen rakennuttamista varten.
Lisäksi lautakunta päättänee esittää kaupunginhallitukselle, että varauksensaaja voi vaihtoehtoisesti toteuttaa korttelin nro 36245 tonttien nro 1 ja 2 rakennusoikeudesta, 8 000 k-m2:stä, noin 1 100 k-m2 vapaarahoitteisena omistusasuntotuotantona ilman Hitas-ehtoja.
Edelleen lautakunta päättänee esittää kaupunginhallitukselle, että varauksensaajan tulee noudattaa Viikin Latokartano V-rakennustapa-ohjetta sekä olla suunnittelussa yhteistyössä Viikin alueellisen yhteistyöryhmän kanssa.
Vielä lautakunta päättänee esittää kaupunginhallitukselle, että varaus on voimassa 31.12.2012 saakka.
Lopuksi lautakunta päättänee esittää kaupunginhallitukselle, että Skanska Kodit Oy:n hakemus ei anna aihetta toimenpiteisiin.
Pöytäkirjanote kaupunginhallitukselle.
Lisätiedot:
Kivelä Tuomas, tonttiasiamies, puhelin 310 36455
|
LIITTEET |
Liite 1 |
Eteran, Finnforestin, Peab Oy:n ja Arkkitehtitoimisto HMV Oy:n kirje |
|
|
Liite 2 |
|
|
|
Liite 3 |
|
|
|
Liite 4 |
|
|
|
Liite 5 |
|
|
|
Liite 6 |
|
|
|
Liite 7 |
ESITTELIJÄ
Tiivistelmä Kiinteistölautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Eteralle yhteistyössä Metsäliitto Osuuskunnan ja Peab Oy:n kanssa varattaisiin Viikin Latokartanosta vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen rakennuttamista varten kaksi tonttia 36245/1 ja 2, joille rakennetaan yhteensä 116 asuntoa. Näistä 106 asuntoa tulisi puukerrostaloihin ja kymmenen paritaloihin. Nämä paritaloihin tulevat asunnot voidaan toteuttaa vaihtoehtoisesti omistusasuntoina. Varauksensaajien tarkoituksena on kehittää kohteessa uutta puuelementtitekniikkaan perustuvaa pienkerrostaloratkaisua. Ensimmäisiä taloja on tarkoitus alkaa rakentaa jo tänä keväänä. Koko kohde valmistunee kahden vuoden kuluessa.
Kohde koostuu kahdesta tontista
Asemakaavassa tontit 36245/1 ja 2 on merkitty asuintalojen korttelialueeksi (A). Tonttien rakennusalojen kerrosluku on II - III ja tonttien rakennusoikeus yhteensä 8 000 k-m2. Tonteille voi rakentaa erillistaloja, paritaloja, kytkettyjä pientaloja, rivitaloja ja pienkerrostaloja. Asuntojen vähimmäiskeskikokoa ei asemakaavassa ole määritelty. MA-ohjel-man tavoitteiden mukainen asuntojen vähimmäiskeskikoko 75 asuntoneliötä ei koske vuokra-asuntotuotantoa.
Esityksessä 116 asunnoista on 106
pienkerrostaloissa ja kymmenen paritaloissa. Asuntojen keskikooksi tulee noin
69 k-m2 eli noin 55
as-m2, mikä on nykyisin melko tavanomainen koko vuokra-asuntotuo-tannossa.
Paritaloissa olevat pientaloasunnot olisivat tyyppiä 4h+k+s ja niiden koko
olisi 96,5 as-m2, joten niiden koko ylittäisi keskikokovaatimuksen,
jos ne toteutettaisiin omistusasuntoina.
./. Kohteen sijainti selviää esityslistan liitteestä 2.
./. Alueen asemaakaavan ote on esityslistan liitteenä 3.
Tontinluovutuskilpailuun ei saatu ehdotuksia
Lautakunta päätti järjestää 2.10.2007 tonteilla 36245/1 ja 2 tontinluovutuskilpailun vapaarahoitteisesta omistusasuntotuotannosta Hitas-ehdoin. Kilpailu päättyi 4.4.2009, mutta kilpailuun ei jätetty yhtään ehdotusta. Latokartanon alueen vielä myymättömät suuret Hitas-asunnot sekä laman alkaminen lienevät olleet syynä kiinnostukseen puuttumiseen. Tuolloin sekä rakennuttajat että urakoitsijat käytännössä lopettivat uusien omistusasuntokohteiden aloittamisen ja hankkimisen.
Skanska esitti asumisoikeusasuntoja ja rakennusoikeuden pienentämistä
Kilpailun epäonnistumisen jälkeen alettiin Viikin aluerakennusprojektin johdolla yhteistyössä tonttiosaston kanssa etsiä kohteelle uutta sopivaa varaajaa ja rakennuttajaa. Neuvotteluja käytiin pitkään Skanskan kanssa, joka tutki ja suunnittelutti kohdetta toteutuskelpoiseksi. Ideana oli toteuttaa tonteille aiemman tavoitteen mukaisesti Hitas-omistusasun-totuotantoa. Lopulta Skanska kuitenkin ehdotti kohteen toteuttamista asumisoikeusasuntotuotantona ja edellytti asemakaavan muuttamista siten, että tonttien rakennusoikeutta pienennettäisiin olennaisesti. Skanskan esitykseen ei tonttiosastolla katsottu olevan perusteltua suostua. Hakemus ei siis antane aihetta toimenpiteisiin eli se on syytä hylätä.
./. Skanskan hakemus on esityslistan liitteenä 6.
Puukerrostalorakentamisen kehittämishanke
Myöhemmissä yhteydenotoissa ja neuvotteluissa tonteille on löytynyt kiinnostunut toteuttajataho Metsäliitto Osuuskunta, joka on kerännyt yhteistyöryhmän johon kuuluvat Peab Oy ja Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Etera.
./. Esityslistan liitteenä 1 on yhteistyöryhmän hakemus tonttien varaamisesta.
Kaupungin käytännön mukaan tontit varataan niiden tulevalle vuokraajalle tai ostajalle, siis tässä tapauksessa Eteralle. varauspäätöksessä lienee kuitenkin syytä mainita yhteistyökumppanit, joista siis Metsäliitto on hankkeen ideoija ja kokoaja.
Puun käyttö kerrostaloissa on jäänyt kertaluonteiseksi
Kirjeessään hakijat kertovat, että puun käyttö (kerrostalo) rakentamisessa on Suomessa edelleen marginaalista verrattuna naapurimaahan Ruotsiin tai moniin Keski-Euroopan maihin. Puun käytön lisääminen on erityisen tärkeää sekä kansantaloudellisesti että erityisesti ilmaston lämpenemisen vuoksi. Puurakentamisen hiilijalanjälki on merkittävästi betonirakentamista pienempi.
Aikaisemmat puurakentamisen kehityshankkeet Suomessa ovat jääneet kertatuotteiksi ilman massaräätälöinnin mukanaan tuottamaa kilpailuetua. Nykyisillä tekniikoilla ja organisaatioilla toteutettujen laajojen puukohteiden työmaaprosessit eivät ole kilpailukykyisiä muiden materiaalien kuten esimerkiksi betonitekniikan työmaaprosessien kanssa.
Hankkeella olisi merkitystä pilottina
Kirjeessään hakijat esittävät lisäksi, että hankkeen aikana nostetaan puuelementtitekniikkaan pohjautuvan kerrostalojärjestelmän tuotanto-tehokkuus ja koko puurakentamishankkeen tehokkuus kilpailukykyiselle tasolle. Puisen pienkerrostalokonseptin toteutukseen kerätään alan osaavien toimijoiden verkosto edelleen kehittämisen ja vastaavien rakennushankkeiden toteuttamisen mahdollistamiseksi myös jatkossa.
Kansantaloudellisesti on tärkeää lisätä puujalosteiden vientiä. Vientitavoitteissa onnistuessaan rakennuskonsepti avaa ovia mekaanisen metsäteollisuuden korkean jalostusasteen rakennustuotteiden viennille Venäjälle laajassa mittakaavassa. Toteutettavat projektit toimivat tärkeimpinä kehityksen eteenpäin viejinä ja toteutetut projektit tehokkaimpana markkinointina. Tämän tavoitteen saavuttamiseksi Viikin pilottihanke on tärkeä.
Hankkeen aikana tuotteistetaan puurunkoinen pienkerrostalo. Tuote tarjotaan valmiina palvelukonseptina. Muita vastaavia kerrostalohankkeita on jo toteutettu muun muassa Ruotsissa ja kokemukset niistä ovat rohkaisevia.
Varausaika ja -ehdot Kirjeessään hakijat esittävät, että kohteen rakentaminen voisi alkaa jo keväällä 2010. Tavoite on haasteellinen. Todennäköisesti hanke toteutetaan useassa vaiheessa, joten varausaikaa lienee syytä antaa 31.12.2012 saakka.
Varauksen ehtoihin on sisällytetty Viikin Latokartano V-rakennustapa-ohjeiden noudattaminen. Ohjeet sisältävät myös Viikin ekologisen rakentamisen kriteerit. Suunnittelussa tulee olla yhteistyössä Viikin alueellisen yhteistyöryhmän kanssa.
Mahdollinen omistusasuntotuotanto
Kirjeessään yhteystyökumppanit toteavat, että mikäli kytkettyjen pientalojen toteutus ei ole järkevää pienkerrostalokonseptin ratkaisuin, pohditaan ko. tontinosan irrottamista ja myyntiä.
Tällä tarkoitettaneen korttelin tonttijaon tekemistä niin, että suunnitelluille paritaloille muodostettaisiin oma tontti tai tontteja, ja ne toteutettaisiin omistusasuntotuotantona. Tämä on esittelijän mielestä mahdollista. Nämä suurehkot pientaloasunnot olisivat ehkä luontevammin omistusasuntoja kuin osa vuokra-asuntokohdetta. Kadun toiselle puolelle on rakennettu kaupungin vuokraamille tonteille omakotitaloja.
Tässä hankkeen mahdollisessa osakohteessa ei liene tarpeen noudattaa hitas-ehtoja. Tämä tontti tai nämä tontit voitaisiin joko myydä tai vuokrata myöhemmin esitettävin ehdoin, jotka vastaavat omakotitonteilla noudatettavaa käytäntöä.
Tonttien luovuttaminen vapaarahoitteiseen vuokra-asuntotuotantoon
Vakuutusyhtiöt ja eläkelaitokset ovat useimmiten edellyttäneet tonttien luovutusta myymällä. Tähän myös Etera on ilmoittanut pyrkivänsä. Nyt esillä olevien tonttien luovutusperiaatteista tehdään esitys myöhemmin noudattaen kaupunginhallituksen päättämiä periaatteita. Asia on jäänyt kaupunginhallituksessa pöydälle 8. ja 15.2.2009.
Lautakunta esitti kaupunginhallitukselle 8.12.2009, että vapaarahoitteiseen vuokra-asuntotuotantoon luovutettavien tonttien luovutusten valmistelussa noudatettaisiin seuraavia pääperiaatteita:
- Tontit luovutetaan vuokraamalla siten, että vuokralaisella on tonttiin osto-oikeus.
- Maanvuokra määrätään pitäen perusteena kulloinkin kyseessä olevan alueen sääntelemättömään asuntotuotantoon luovutettavien tonttien hintatasoa ja noudattaen kaupungin tavanomaisia hinnoitteluperiaatteita.
- Tontille rakennettavat asunnot on tontin
vuokra-aikana
pidettävä vapaarahoitteisessa vuokra-asuntokäytössä.
- Vuokralaisen maanvuokrasopimukseen perustuva osto-oikeus on voimassa enintään 5 vuotta maanvuokrasopimuksen mukaisen vuokra-ajan alkamisesta.
Kehittyvä kerrostalohanke
Hakijat ovat ilmoittaneen haluavansa liittyä Kehittyvä kerrostaloprojektiin. Päästäkseen projektiin mukaan tulee toimittaa erityinen Kehittyvä kerrostalo -tontinvarauksen liitelomake täytettynä.
./. Esityslistan liitteinä 4 ja 5 ovat asiaan liittyvät lomakkeet.
Tällaisessa tapauksessa, jossa varauksen saaja valitaan ilman tontin-luovutuskilpailua, varauksensaajan kanssa solmitaan erityinen varaussopimus, jossa määritetään mm. kehittämisteeman toteutukseen ja valvontaan liittyvät varauksensaajan velvollisuudet.
Hakemusta on syytä puoltaa
Esittelijä pitää kohteen esittämistä varattavaksi Eteralle ja sen yhteis-työkumppaneille perusteltuna, mielenkiintoisena ja tärkeänä puukerrostalojen elementtirakentamisen kehittämishankkeena. Lisäksi näin todennäköisesti saadaan alueen viimeiset tontit rakennettua ja Viikin Latokartanon alue vähitellen valmiiksi. Tämän lisäksi alueella on enää yksi kohde varaamatta ja siitäkin on esitys tehtynä erikseen.