Täydennysrakennusprojektin kulku

Täydennysrakentamishanke voi käynnistyä monella tavalla. Kuva Tapulikaupungista. Kuva: Patrik Lindstrom  


Täydennysrakentamishanke voi käynnistyä monella tavalla. Kun kyseessä on aiemmin rakennettu yksittäinen tontti, aloite lisärakentamiseen tulee yleensä kiinteistön omistajalta tai tontin vuokralaiselta. Kun kyseessä on laajemman alueen kehittäminen tai kaupungin omistuksessa oleva tontti, jonka käyttöä on tarkoituksenmukaista muuttaa, kaupunki itse käynnistää asemakaavan muutosprosessin. Tietoa täydennysrakentamisen mahdollisuuksista voi aluksi hankkia omatoimisesti, mutta jo varhaisessa vaiheessa kannattaa hyödyntää asiantuntija-apua projektin onnistumisen varmistamiseksi.

Täydennysrakentamisprojektin vaiheet ja kesto riippuvat siitä, onko rakentaminen voimassa olevan asemakaavan mukaista (eli onko esimerkiksi tontilla valmiina tarpeeksi käyttämätöntä rakennusoikeutta) sekä uuden rakentamisen määrästä ja rakentamistavasta. Nopeimmillaan projekti voi kestää pari vuotta, mutta yleensä useita vuosia.

Tavallisesti tontilla ei ole tarpeeksi käyttämätöntä rakennusoikeutta ja aiottu rakentaminen poikkeaa merkittävästi asemakaavasta. Silloin täydennysrakentamisprojekti edellyttää asemakaavamuutosta. Vähäisempien poikkeamisten ollessa kyseessä asemakaavamuutoksen sijaan voidaan tehdä poikkeamispäätös. Poikkeamiseen tarvitaan aina perustelut ja ennen poikkeamispäätöshakemusta on neuvoteltava rakennusvalvontaviranomaisen kanssa. Joissakin tilojen käyttötarkoituksen muutoksissa pelkkä rakennusluvan hakeminen voi riittää. Lisätietoa rakennusluvista ja poikkeamispäätöksistä löytyy rakennusvalvonnan verkkosivuilta ja palvelupiste Tellingistä.

Riittävä viestiminen on tärkeää täydennysrakentamisprojektin eri vaiheissa. Taloyhtiön asukkaat on pidettävä ajan tasalla projektin kulusta ja rakentamisvaiheeseen siirrettäessä myös naapureille on välitettävä tietoa projektista. Rakentamisen suorittava yhtiö on velvoitettava viestimään projektista naapurustoon.

  1. Kiinnostus ja tiedonhaku
  2. Yhteydenotto kaupunkiin
  3. Yhtiökokouksen päätös suunnittelun aloittamisesta ja viitesuunnittelu
  4. Hankesuunnitelma ja hankkeen rahoituksesta päättäminen
  5. Asemakaavamuutos
  6. Rakennusluvan haku
  7. Hankkeen toteutus

1. Kiinnostus ja tiedonhaku

Kipinä täydennysrakentamiseen tulee usein yhtiön asukkaalta, hallituksen jäseneltä tai isännöitsijältä: herää kysymys, olisiko tontille mahdollista rakentaa lisää. Usein kiinnostus liittyy tulossa olevien remonttien rahoittamiseen täydennysrakentamisesta saatavilla tuloilla.

Helsingin kaupungin karttapalvelusta löytyy paljon tietoa omasta tontista, esimerkiksi voimassa oleva asemakaava sekä tietoa lähiympäristöstä ja vireillä olevista suunnitelmista. Tontin rakennusoikeuden määrä selviää asemakaavasta. Taloyhtiöllä voi olla asiakirjat tontin jo käytetystä rakennusoikeudesta (rakennuslupa-asiakirjat). Jäljellä oleva rakennusoikeus kannattaa kuitenkin varmistaa kaupungin rakennusvalvonnasta.

Kannattaa etukäteen miettiä toivotun uuden rakentamisen määrää ja vaihtoehtoja: onko toiveissa vaikkapa ullakkorakentaminen tai kenties uusi rakennus? Muutaman uuden asunnon rakentaminen voi olla kannattavaa esimerkiksi tiiviisti rakennetuilla keskusta-alueilla, kun taas väljemmillä esikaupunkialueilla on yleensä kannattavampaa rakentaa kerralla enemmän. Isännöitsijältä voidaan myös selvittää, onko tontilla käyttämättömiä autopaikkoja vai onko paikoista kenties pulaa. Jos taloyhtiöllä on tiedossa olemassa oleva rakennus, joka sopisi omalle tontille, sen osoite kannattaa kirjata muistiin: kaupunki voi myöhemmin selvittää niiden suunnittelijat ja rakentajat taloyhtiön tulevia tarjouspyyntöjä varten.

Kun taustoitus on tehty, asia viedään taloyhtiön hallituksen kokoukseen, jossa päätetään, lähdetäänkö asiaa selvittämään pidemmälle.

2. Yhteydenotto kaupunkiin

Kun päätös lisärakentamismahdollisuuksien selvittämisestä on tehty, taloyhtiön hallitus ottaa yhteyttä kaupunkiin. Jos kyseessä on lähinnä nykyisen rakennuksen sisällä tapahtuvat muutokset tai ullakkorakentaminen, otetaan yhteyttä rakennusvalvonnan neuvontaan Tellinkiin ohjeiden saamiseksi. Kaupungin ullakkotiimi neuvoo ullakkorakentamiseen liittyvissä asioissa.

Yleensä täydennysrakentamishankkeissa tarvitaan lisää rakennusoikeutta. Tällöin taloyhtiö ottaa yhteyttä täydennysrakentamisen neuvontaan. Kaupungin yhteyshenkilö hankkii rakennuspaikasta tietoa muilta kaupungin asiantuntijoilta, kuten kyseisen alueen kaavoittajalta, maankäytön sopimuksista vastaavalta henkilöltä ja rakennuslupaviranomaiselta. Tietojen perusteella hän arvioi alustavasti onko täydennysrakentaminen mahdollista ottaen huomioon esimerkiksi rakentamiseen vaikuttavat suojelunäkökulmat ja ympäristötekijät.

Seuraavaksi kaupungin yhteyshenkilö järjestää tapaamisen taloyhtiön hallituksen ja tarvittavien kaupungin edustajien kanssa. Alueen kaavoituksesta vastaava henkilö kertoo tapaamisessa alustavasti, millainen lisärakentaminen yhtiön tontilla on mahdollista ja mitä reunaehtoja siihen liittyy. Tapaamisessa voidaan keskustella myös maankäyttösopimuksesta (omistustontit) tai täydennysrakentamiskorvauksesta (kaupungin vuokratontit) sekä hankkeen etenemisestä. Joskus keskusteluissa voi löytyä aivan uudenlaisiakin ratkaisuvaihtoehtoja, esim. mahdollisuus muodostaa uusi tontti asuntotontin osasta ja viereisestä kaupungin maa-alueesta. Tapaamisesta tehdään muistio, joka sisältää perustellun ja alustavan kannanoton täydennysrakentamisen mahdollisuuksista ja reunaehdoista.

3. Yhtiökokouksen päätös suunnittelun aloittamisesta ja viitesuunnittelu

Kaupungin edustajien ja taloyhtiön hallituksen tapaamisesta laadittua muistiota voidaan hyödyntää yhtiökokouksessa keskustelun pohjana. Yhtiökokouksessa tehdään päätös, teetetäänkö täydennysrakentamisesta viitesuunnitelma taloyhtiön kustannuksella. Viitesuunnitelman avulla voidaan hahmottaa, minkä kokoinen uusi rakennus tai laajennus olisi, miten se sijoittuisi tontille sekä esitetään esim. pysäköintipaikkojen sijainti. Viitesuunnitelmaa käytetään apuna (ja muokataan tarvittaessa), kun keskustellaan taloyhtiön asukkaiden ja kaupungin viranomaisten kanssa. Viitesuunnitelman laatii arkkitehti. Alkuvaiheen viitesuunnittelua ja hankesuunnittelua tarjoavat monet arkkitehtitoimistot ja rakennusalan muut konsulttitoimistot. Joillakin rakennusliikkeillä on täydennysrakentamisen palveluita hankkeen aivan alkuvaiheesta toteutukseen saakka.

4. Hankesuunnitelma ja hankkeen rahoituksesta päättäminen

Kun viitesuunnitelmasta on päästy yhteisymmärrykseen, suunnittelua tarkennetaan hankesuunnittelulla. Hankesuunnitelmassa rakennushankkeelle asetetaan laajuutta, tarkoituksenmukaisuutta, laatua, kustannuksia, ajoitusta ja ylläpitoa koskevat täsmälliset tavoitteet sekä määritellään rakennuspaikka, hankkeen toteutustapa ja mahdolliset rakentamista koskevat rajoitteet. Hankesuunnitelman laatijalta vaaditaan monipuolista suunnitteluosaamista ja kustannustietoa. Hankesuunnitelman avulla arvioidaan, onko täydennysrakentamishanke taloyhtiölle kannattava. Kannattavuuteen vaikuttavat monet seikat, kuten kohteen sijainti ja laajuus sekä esimerkiksi autopaikkavaateet.

Omistustonteilla kannattavuuteen voivat vaikuttaa tontin omistajan maksettavaksi lankeavat maankäyttökorvaukset.

Kaupungin vuokratontilla mahdollinen täydennysrakentamiskorvaus otetaan huomioon kannattavuutta arvioitaessa. Kaupunki voi maksaa täydennysrakentamisesta korvauksia silloin, kun uusi rakennusoikeus tulee kaupungin vapaaseen hallintaan. Joskus sovitaan, että taloyhtiö myy syntyvän rakennusoikeuden. Hankesuunnitteluvaiheessa on syytä selvittää uuden rakennusoikeuden hallinta kaupungin maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -yksikön kanssa.

Hankesuunnitelman voi laatia esimerkiksi viitesuunnitelman tehnyt konsultti tai se voidaan tilata suunnittelupalveluita tarjoavalta rakennusliikkeeltä. Kun hankesuunnitelma on valmis, sen pohjalta tehdään päätös, haetaanko kaupungilta asemakaavamuutosta tai, mikäli uusi rakentaminen ei vaadi kaavamuutosta, rakennuslupaa. Päätöksen tekee yhtiökokous.

Tässä vaiheessa yhtiön pitää päättää myös hankkeen jatkorahoituksesta sekä tulevan rakennusoikeuden käyttämisestä. Yhtiölle tulee kuluja muun muassa suunnittelukustannuksista. Uusi rakennusoikeus vaikuttaa myös tontin kiinteistöveroon asemakaavan tultua lainvoimaiseksi.

Taloyhtiö ei lähtökohtaisesti voi itse toimia rakennuttajana. Yhtiökokous voi jo ennen kaavamuutosta valtuuttaa yhtiön hallituksen neuvottelemaan esisopimuksesta tulevan rakennusoikeuden myymiseksi rakennuttajalle (sijoittaja tai perustajaurakoitsija). Esisopimuksessa määritellään rakennusoikeuden hinta ja muut ehdot. Suunnittelukulut ja maankäyttömaksut voidaan sisällyttää rakennusoikeuden hintaan, jolloin taloyhtiön ei tarvitse ottaa lainaa niiden rahoittamiseksi. Lopullinen kiinteistökauppa toteutuu sovittujen ehtojen mukaan, kun kaava on lainvoimainen.

Mikäli esisopimus rakennusoikeuden myynnistä tehdään, rakennuttaja kiinnittää hankkeeseen suunnittelijat ja muut tarvittavat asiantuntijat. Esisopimukseen kannattaa kirjata kaikki taloyhtiön kannalta oleelliset ehdot. Sopimuksia laadittaessa taloyhtiön kannattaa käyttää asiantuntija-apua. Esimerkiksi Kiinteistöliitto Uusimaa tarjoaa jäsenilleen neuvontaa.

5. Asemakaavamuutos

Omistustontin asemakaavamuutosta hakee kaupungilta maanomistaja. Maanomistaja neuvottelee asemakaavaprosessin aikana kaupungin tontit-yksikön kanssa maankäyttösopimuksista. Mikäli maanomistaja saa kaavamuutoksesta merkittävää hyötyä, maanomistajan tulee osallistua yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin. Hyöty määritellään tapauskohtaisesti riippuen muun muassa rakennuspaikan sijainnista ja rakentamisen edellyttämistä järjestelyistä. Lisätietoa maankäyttösopimuksista.
 
Kaupungin vuokratontin tapauksessa hakijana voi olla kaupunki tai tontin vuokrannut taloyhtiö.  Kaupungin vuokratontilla oleva taloyhtiö neuvottelee asemakaavoituksen aikana  tontit-yksikön kanssa yhtiölle maksettavasta täydennysrakentamiskorvauksesta. Korvauksen määrään voivat vaikuttaa esimerkiksi autopaikkojen siirtämisestä syntyvät kustannukset.

Kaavamuutoshakemuksen jälkeen kyseisestä alueesta vastaava asemakaavayksikkö aloittaa kaavan laatimisen. Työ tehdään tiiviissä yhteistyössä kaavamuutoksen hakijan ja hakijaa edustavien suunnittelijoiden kanssa. Kaavamuutos on monivaiheinen prosessi, joka sisältää erilaisia selvityksiä ja kestää yleensä noin kaksi vuotta, mutta joskus useita vuosia, muun muassa muutosalueen laajuudesta ja mahdollisista kaavavalituksista riippuen.

Kaavamuutosta käsitellään kaupunkiympäristölautakunnassa, kaupunginhallituksessa ja lopuksi kaupunginvaltuustossa. Asemakaavaprosessin aikana kaupunkilaisia kuullaan ja heillä on mahdollisuus vaikuttaa kaavaan. Uusi asemakaava tulee voimaan kaupunginvaltuuston hyväksymispäätöstä seuraavan valitusajan jälkeen, mikäli kaavasta ei valiteta. Muussa tapauksessa kaavamuutos viedään oikeuskäsittelyyn. Mikäli taloyhtiöllä ei ole esisopimusta hankkeen rakennuttamisesta, taloyhtiö joutuu itse kantamaan riskin kaavamuutoksen mahdollisista viivästymisistä ja omista suunnittelukuluistaan.
Lisätietoa kaavoituksesta ja siihen osallistumisesta.

Mikäli taloyhtiöllä on esisopimus rakennusoikeuden myynnistä, voidaan lopullinen kauppa toteuttaa asemakaavan tultua lainvoimaiseksi. Taloyhtiö saa rakennusoikeudesta sopimuksen mukaisen korvauksen. Uuden tontin ja rakennusoikeuden hallinta siirtyy ostajalle, joka huolehtii rakennusluvan hankkimisesta.

6. Rakennusluvan haku

Täydennysrakentamishankkeen rakennuslupasuunnitelmien laatijaksi palkataan pääsuunnittelusta ja rakennussuunnittelusta vastaava henkilö, joka on tavallisimmin arkkitehti. Arkkitehti laatii luonnossuunnitelmat ja neuvottelee viranomaisten kanssa.

Rakennuslupatasoisten suunnitelmien tekemiseksi tarvitaan useiden suunnittelijoiden työpanosta, joten rakennusprojektilla tulee olla ammattitaitoinen vetäjä. Projektin johtotehtäviä tarjoavat rakennusalan konsulttitoimistot ja rakennusliikkeet. Rakennusluvan hakijana on aina kiinteistön omistaja tai haltija eli taloyhtiö. Taloyhtiötä edustaa yleensä isännöitsijä tai esim. sijoittaja/pienurakoitsija, jolle rakennusoikeus on myyty. Jos täydennysrakennetaan muodostettavalle uudelle tontille, on rakennusluvan hakijana uuden tontin omistaja.

Ennen rakennusluvan hakemista käydään alueen lupakäsittelijän kanssa ennakkoneuvottelu, jossa on mukana hankkeen pääsuunnittelija sekä rakennusluvan hakija. Ennakkoneuvottelussa selvitetään, täyttävätkö suunnitelmien lähtökohdat luvan saamisen edellytykset ja tarvittavat viranomaiskäsittelyt (esimerkiksi poikkeamispäätös).

Kaupungin vuokratontille pitää rakennusluvan hakemista varten hankkia uutta rakentamista vastaava vuokrasopimus. Kaupunki maksaa sovitun täydennysrakentamiskorvauksen pitkäaikaisen vuokrasopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä.

7. Hankkeen toteutus

Talonrakennushankkeen toteutussuunnitelmat laaditaan yleensä aivan pieniä hankkeita lukuun ottamatta rinnakkain rakennuslupasuunnitelmien kanssa. Hankkeen laadusta ja laajuudesta riippuen tarvitaan useita eri suunnittelijoita. Viimeistään tässä vaiheessa taloyhtiön tulee etsiä hankkeelle rakennuttaja. Sijoittajan löytäminen valmiin asemakaavan rakennusoikeudelle saattaa olla vaikeampaa kuin ennen kaavamuutosta.

Rakennustyö voidaan käynnistää kun asemakaava on lainvoimainen, hanke on saanut rakennusluvan ja tarvittavat suunnitelmat valmiit. Toteutusvaiheessa taloyhtiöllä ei ole juuri mahdollisuutta vaikuttaa rakennustyöhön ja sen aikatauluihin. Rakentamista koskee kuitenkin suuri määrä ohjeita ja velvoitteita ja hyvällä yhteistyöllä rakentamisen haitat taloyhtiölle jäävät lyhytaikaisiksi.



JAA
13.03.2018 15:28