Päätöksenteko taloyhtiössä

Erilaiset lisä- ja täydennysrakentamistilanteet edellyttävät erilaisia päätöksentekomenettelyjä yhtiökokouksessa. On huomattava, että myös asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voi olla päätöksentekoa koskevia säännöksiä, joita pitää noudattaa.

Lähtökohtana hankkeiden toteuttamiselle on aina se, että taloyhtiö ei voi toimia rakennuttajana, vaan rakennusoikeus myydään ulkopuoliselle toimijalle. Yhtiön hallussa olevan tilan myynti tapahtuu suunnatulla osakeannilla. Taloyhtiöön tulee näin uusia osakashallinnassa olevia huoneistoja. Uusien osakkeiden merkintähintana saadut varat ovat yhtiölle verovapaata pääomasijoitusta.

Jos taloyhtiöllä on suuri tontti, voi olla mahdollista lohkoa tontti kahteen osaan ja myydä uusi tontti esimerkiksi rakennusliikkeelle. Tällaisesta omaisuuden myynnistä saatu tulo on yhtiölle veronalaista tuloa. Omaisuudesta saadusta myyntihinnasta ei kuitenkaan veroteta erikseen, vaan myyntituotto on myyntitilikauden tuloa muiden tulojen ja kulujen ohessa. Jos myynnistä saadut varat käytetään samalla tilikaudella esimerkiksi vuosikuluna vähennettävään korjausurakkaan, ei myynnistä tällöin synny myyntitilikaudelta verotettavaa voittoa.

Uusi asunto-osakeyhtiö samalle tai uudelle tontille

Jos asunto-osakeyhtiön kiinteistöstä erotetaan osa, joka myydään esimerkiksi uuden asunto-osakeyhtiön perustamista varten, voidaan päätös lähtökohtaisesti tehdä yhtiökokouksessa enemmistöllä. Kiinteistön osa voidaan erottaa esimerkiksi lohkomalla tai uusi rakennus voidaan rakentaa samalle tontille hallinnanjakosopimuksin. Jos kiinteistön osan luovuttamisen johdosta yhtiöjärjestykseen joudutaan tekemään muutoksia, tulee muutokseen saada 2/3 määräenemmistö yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista. Enemmistöpäätös voidaan tehdä, kun luovutus koskee vain sellaista kiinteistön osaa, jossa ei ole osakkeenomistajien hallinnassa olevia tiloja, eikä luovutus vaikuta olennaisesti osakkeenomistajien huoneistojen käyttämiseen. Jos nämä kriteerit eivät täyty, vaaditaan päätökseen kaikkien osakkeenomistajien suostumus.

Osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaate saattaa myös edellyttää, että päätös vaatii yksittäisen osakkeenomistajan suostumuksen. Näin voi olla esimerkiksi tilanteessa, jossa luovutettavalle alueelle voidaan rakentaa rakennus, joka peittää vain jonkin osakehuoneiston näköalaa tai uudisrakennus tulisi muuten hyvin lähelle jotakin osakehuoneistoa. Luovutuksen vaikutusta osakkeenomistajan aseman arvioidaan objektiivisesti arvioitavissa olevien seikkojen perusteella eli sen perusteella, miten toimenpide vaikuttaa osakehuoneistojen arvoon. 
 

Uusi rakennus osaksi samaa yhtiötä

Jos uudesta rakennuksesta tulee osa olemassa olevaa taloyhtiötä, yhtiökokous päättää rakennusoikeuden myymisestä ja tähän liittyvästä yhtiöjärjestysmuutoksesta sekä päättää uusien osakkeiden antamisesta. Päätös vaatii 2/3 määräenemmistön yhtiökokouksessa. Lisäksi päätös saattaa vaatia jonkun tai joidenkin osakkeenomistajien nimenomaisen suostumuksen tilanteissa, joissa uusi rakennus esimerkiksi varjostaa huomattavasti jotakin huoneistoa ja vaikuttaa siten huoneiston arvoon. Vaikutuksen tulee kuitenkin olla objektiivisesti arvioiden olennainen.

Jos rakennukset ovat keskenään hyvin eri-ikäisiä ja eritasoisia, on järkevää sisällyttää yhtiöjärjestykseen myös määräys, jonka mukaan rakennusten kunnossapitokustannukset eriytetään rakennuskohtaisesti.

Lisäkerros, rakennuksen jatkaminen, asuntoja ullakkokerrokseen, kellarikerros asumiseen

Pienimuotoisemmassa rakentamisessa, kuten ullakkorakentamisessa, edetään päätöksenteossa vastaavalla tavalla kuin kokonaan uuden rakennuksen rakentamisessa. Yhtiökokous päättää 2/3 määräenemmistöllä yhtiöjärjestysmuutoksesta ja uusien osakkeiden antamisesta.

Asuintalon työ- tai liiketilan muuttaminen asumiskäyttöön

Aloite asunto-osakeyhtiössä sijaitsevan osakashallinnassa olevan liikehuoneiston tai muun vastaavan muuttamisesta asuinkäyttöön tulee yleensä ko. huoneiston osakkeenomistajalta. Päätöksenteko edellyttää tässäkin vaihtoehdossa yhtiöjärjestysmuutosta, joka vaatii ko. huoneiston osakkeenomistajan suostumuksen lisäksi 2/3 määräenemmistöä yhtiökokouksessa.

Päätöksessä on otettava huomioon, onko asuinhuoneistoksi muutettavasta liikehuoneistosta maksettu voimassaolevan yhtiöjärjestyksen mukaan ns. jyvitettyä, esimerkiksi kaksinkertaista, vastiketta verrattuna asuinhuoneistoihin. Käyttötarkoitusmuutoksen yhteydessä jyvitetyt vastikkeet jäävät pääsääntöisesti ennalleen, sillä jyvityksen poistaminen vaatii kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen.

Ennen yhtiökokouksen päätöksentekoa on myös otettava selville, onko huoneiston rakennusoikeudellinen käyttötarkoitus muutettavissa. Yhtiöjärjestyksestä ilmenevän ja rakennusluvan mukaisen käyttötarkoituksen pitäisi olla yhteneväisiä.

Teksti: Annika Kemppinen / Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva




JAA
08.05.2018 10:51