TOIMITILAMARKKINAT

Toimitilamarkkinoillakin käänne parempaan

Helsingin keskustan vuokrat ja käyttöaste ovat olleet nousussa viime vuoden lopussa ja kuluvan vuoden alkupuolella. Helsingin keskustan toimistomarkkinoita kuvaavan KTI:n vuokraindeksin pistelukuun kirjattiin positiivinen etumerkki ensimmäistä kertaa sitten vuoden 2001. Varovainen nousu kertoo piristyneestä tilakysynnästä vuokramarkkinoilla.

Uusia vuokrasopimuksia on Helsingin keskustassa alkanut neliömäärillä mitattuna selkeästi edellisiä tarkastelujaksoja enemmän. Ydinkeskustan ja sitä ympäröivien alueiden välinen vuokraero on myös lähtenyt monen vuoden tauon jälkeen kasvuun, mikä kuvastaa keskustan vetovoiman lisääntymistä. Myös joillakin Espoon käyttöasteongelmista kärsineillä alueilla on merkkejä piristyneestä tilakysynnästä. KTI:n Toimitilabarometri kertoo positiivista tarinaa myös lähitulevaisuudesta: alan asiantuntijat uskovat tyhjien tilojen vähenemiseen ja vuokratasojen nousuun nyt vahvemmin kuin vuosiin.

Tyhjät toimitilat

PKS:lla tyhjillään olevien toimitilojen osuus (%) toimitilakannasta

Lähde: KTI ja Catella

Jo joitakin vuosia jatkunut vuokramarkkinoiden eriytyminen laadukkaiden ja heikompilaatuisten tilojen välillä näyttää jatkuvan edelleen. Uudet, tehokkaat ja modernit toimistotilat houkuttelevat maksuhaluista kysyntää. Sen sijaan hieman heikommin varustellun, pohjaratkaisuiltaan vanhentuneen ja sijainniltaan heikomman tilan vuokralainen on edelleen vahvoilla neuvotteluissa. Yritykset arvostavat mm. tehokkaita pohjaratkaisuja ja laadukasta sisäilmaa, ja ovat niistä halukkaita myös maksamaan.

Vuokraerot ydinkeskustan ja muun Helsinginniemen välillä ovat siis pitkästä aikaa hieman kasvaneet ydinkeskustan vuokrien käännyttyä nousuun ja muun Helsinginniemen vuokrien pysytellessä ennallaan. Kantakaupungin reuna- alueilla – Pasilassa, Vallilassa, Sörnäisissä ja Lauttasaaressa – vuokrat ovat puolestaan olleet nousussa ja vuokrasopimusaktiviteetti vireää. Uusia sopimuksia on tehty ripeään tahtiin etenkin Ruoholahdessa, jossa vuokralaisille ovat kelvanneet sekä uudet että hieman vanhemmatkin tilat. Tästä johtuen vuokratasojen hajonta on melko suurta, ja keskiluvut ovat pysytelleet ennallaan.

Toimistotilojen vuokrat Helsingin ydinkeskustassa

Indeksi I/93=100

Lähde: KTI

Ruoholahden käyttöaste pysyttelee korkeana. Pitkään ongelmissa painiskelleella Pitäjänmäelläkin uusia toimistosopimuksia on tehty melko paljon. Valtaosa uusista sopimuksista on tehty alueen vanhemmasta tilakannasta ja siksi vuokratasot ovat varsin maltillisia. Koko kaupungin tasolla toimistojen vajaakäyttö on Catellan mukaan laskenut noin 7,5 prosenttiin, eli selkeästi vuoden takaista tasoa alemmaksi. Muutos on varsin huomattava, kun otetaan huomioon että vuoden aikana on pääkaupunkiseudulla tullut markkinoille reilusti yli 100 000 neliötä uutta toimistotilaa.

Koko Helsingin tasolla liiketilojen vuokrasopimusaktiviteetti on kohtuullisen normaalilla tasolla. Vuokratasot ovat ydinkeskustan ja kauppakeskusten ulkopuolella pysytelleet melko vakaina.

Helsingissä merkittävä hanke Kampin kauppakeskus avattiin maaliskuun alussa. Ensimmäisen kuukauden aikana Kampissa oli hieman yli kolme miljoonaa kävijää. Kampissa on yhteensä noin 35.000 neliömetriä vuokrattavaa liiketilaa. Kampin kauppakeskuksessa toimii 150 yritystä. Kauppakeskuksen lisäksi Kampissa on kaukoliikenteen ja Espoon liikenteen bussiterminaalit, 250 auton pysäköintilaitos, metron uusi sisäänkäynti sekä toimistoja ja asuntoja. Kampin uudet torit ja aukiot valmistuivat alkukesästä.  Kampin toimistokiinteistöt jäävät vielä SRV:n omistukseen. Kampin kauppakeskuksen osakekannan ostivat englantilainen kiinteistö-sijoitusyhtiö Boultbee (80 %) ja The Royal Bank of Scotland (20 %). Kauppahinta oli 345 miljoona euroa.

Espoon toimistomarkkinoilla on tehty kohtuullisen vilkkaasti uusia vuokrasopimuksia. Joillakin alueilla – esimerkiksi Pohjois-Tapiolassa ja Leppävaarassa – vuokrat ovat aivan hienoisesti nousseet, mutta pääosin vuokratasot ovat pysytelleet ennallaan. Käyttöasteongelmat jatkuvat edelleen tietyillä alueilla. Tyhjillään on etenkin vanhempaa tilakantaa, jossa vuokratasotkin ovat edelleen joustaneet hieman alaspäin. Koko kaupungin tasolla toimistojen vuokrausaste on KTI:n vuokratietokannan mukaan vain hieman yli 80 prosenttia. Leppävaaran tuntumaan on myös suunnitteilla Evatan SuperLife Lab –hanke, joka tuottaisi täysin uudentyyppisen vapaa-ajankohteen Suomeen laskettelukeskuksineen, surffialtaineen ja IMAX-elokuvateattereineen

Myös Vantaalla on solmittu uusia toimistovuokrasopimuksia kohtuullisen ripeään tahtiin. Sopimuksia on kuitenkin tehty pääosin hieman vanhemmasta tilakannasta, ja siksi vuokratasot ovat olleet melko maltillisia. Lentokentän alueen vuokratasot ovat kuitenkin pysytelleet korkeahkoina. Toimitilabarometriin vastanneet asiantuntijat ennakoivat tulevalle puolivuotisjaksolle hieman positiivisempaa kehitystä myös Vantaalla. Kehittämistoiminta Vantaalla keskittyy edelleen Lentokentän alueelle. Viimeisimpänä hankkeena on julkistettu SRV:n ja Lentoasemakiinteistöjen World Trade Center –hanke, jonka seurauksena alueelle nousee kaksi 12-kerroksista, n. 12 000 neliön toimistotaloa.

Espoossa toimitilarakentaminen vilkasta

Pääkaupunkiseudulla aloitettiin 1 120 000 kerrosneliömetrin rakentaminen toimitilarakennuksiin kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Espoon osuus oli 42 prosenttia ja siellä aloitettiin 470 000 kerrosneliömetrin rakentaminen. Kiinteistökehittäminen jatkuu aktiivisimmin Leppävaarassa, jonne Varma rakennuttaa 17-kerroksisen, yli 23 000 bruttoneliön Panorama Towerin. Rakennustyöt ovat käynnistyneet kevään aikana. Helsingissä aloitettiin 330 000 kerrosneliömetrin ja Vantaalla 320 000 kerrosneliömetrin rakentaminen.

Pääkaupunkiseudulla toimitilojen rakennuslupia myönnettiin 1 860 000 kerrosneliömetrin rakentamiselle kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Vantaan osuus oli puolet kyseistä määrästä. Espoon osuus 30 prosenttia eli 560 000 kerrosneliömetriä. Helsingissä myönnettiin lupia 370 000 kerrosneliömetrille muuhun kuin asuinrakentamiseen.

Luvan saaneet ja aloitetut

toimitilarakennukset pääkaupunkiseudulla

Lähde: Tilastokeskus