Helsingin kaupunki

Esityslista

6/2014

1 (1)

Kiinteistölautakunta

 

 

 

 

To/2

 

20.3.2014

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2

Kiinteistölautakunnan lausunto kaupunginhallitukselle Koskelan varikkoalueen toteutuskilpailun järjestämisestä sekä esitys kaupunginhallitukselle kilpailualueen tonttien varaamiseksi

HEL 2013-014452 T 02 08 00

Kiinteistökartta 89/677498 ja 103/678498, Koskelantie, Kustaa Vaasan tie, Valtimontie

Päätösehdotus

A

Kiinteistölautakunta päättänee antaa kaupunginhallitukselle Koskelan varikkoalueen toteutuskilpailun järjestämisestä seuraavan lausunnon:

Liikennelaitos-liikelaitoksen johtokunta päätti 19.12.2013 (205 §) esittää kaupunginhallitukselle, että Liikennelaitos-liikelaitos (jäljempänä HKL) oikeutetaan järjestämään Koskelan varikkoalueen kehittämishanketta koskevan toteutuskilpailun noudattaen kilpailullista neuvottelumenettelyä. Sijaintikartta ja kuva varikkoalueesta ovat liitteinä nrot 1 - 2.

Tämän johdosta HKL tulee toimimaan toteutuskilpailun järjestäjänä ja kiinteistölautakunta tonttien (rakennusoikeuksien) myyjänä.

Koskelan varikko on Helsingin tärkein raitiovaunuvarikko. Tuleviin maankäyttöhankkeisiin liittyen Helsingin raitiotieliikennettä lisätään voimakkaasti seuraavan 20 vuoden aikana. Linjaston laajentamiseksi tarvitaan nykyistä enemmän raitiovaunuja. Nykyiset raitiovaunuhallit on tarkoitus purkaa ja korvata vaiheittain rakennettavalla Kustaa Vaasan tien varteen suunnitellulla hallilla.

HKL:n tarkoitus on keskittää kaikki Vallilan ja Koskelan varikkotoiminnat Koskelaan rakennettavalle uudelle varikolle. HKL saavuttaa synergiaetuja raitioliikenteen toimintojen keskittämisellä kahdesta toimipisteestä yhteen. Lisäksi kiinteistövirasto ja kaupunkisuunnitteluvirasto voivat tulevaisuudessa kehittää ja hyödyntää Vallilan varikon aluetta HKL:n toiminnan siirtyessä Koskelaan.

Koskelan varikon alueesta (kilpailualueesta) suunnitellaan myös kantakaupunkiin liittyvä uusi, korkeatasoinen ja vetovoimainen asunto-, liike- ja toimistoalue. Alueelle on tarkoitus kaavoittaa liike- ja toimitiloja enintään arviolta 30 000 k-m² ja Koskelantien varrelle asuntoja.

Hankekuvauksen mukaan kilpailu järjestetään julkisena hankintana, koska kilpailun voittaja toteuttaa samassa yhteydessä alueelle HKL:n käyttöön vuokrattavan raitiovaunuvarikon. Hankintamenettelynä käytetään kilpailullista neuvottelumenettelyä, ja toteuttajan valintaperusteena on kokonaistaloudellinen edullisuus.

Hankekuvauksen mukaan tarjousten vertailuperusteet ovat 1) Koskelan varikkoalueen toteuttamisesta kaupungille tulevat kustannukset ja tulot (painoarvo 30 %), 2) uuden raitiovaunuvarikon tilojen ja alueiden pitkäaikaisesta (40 vuotta) vuokrauksesta HKL:lle aiheutuvat kustannukset (painoarvo 30 %), 3) Koskelan varikkoalueen kaupunkikuvallinen ja arkkitehtoninen ratkaisu (painoarvo 30 %) ja 4) Koskelan varikkoalueen energiatehokkuus (painoarvo 10 %). Arviointi- ja vertailuperusteet täsmennetään kilpailullisessa neuvottelumenettelyssä lähetettäessä tarjouskilpailuun osallistujille lopulliset tarjouspyynnöt.

Ottaen huomioon hankkeen sisältö ja osatekijöiden merkitys kaupungille hankekuvauksen vertailuperusteita ja niiden painoarvoa tulee tarkistaa siten, että ne ovat 1) tonttien (rakennusoikeuksien) yhteenlaskettu hinta esimerkiksi tarjouksen sisältämän luonnossuunnitelman (k-m²) perusteella (30 %), 2) uuden raitiovaunuvarikon pitkäaikaisesta vuokrauksesta (40 vuotta) HKL:lle aiheutuvat kustannukset (painoarvo 40 %) ja 3) Koskelan varikkoalueen laatukriteerit, kuten toiminnallisuus, kaupunkikuva, arkkitehtuuri ja ekologisuus (30 %). Pasilan keskustakorttelin toteutuskilpailun yhteydessä käytettiin vastaavia kohtien 1 ja 3 mukaisia vertailuperusteita.

Helsingin kaupunki omistaa Koskelan varikkoalueen (kilpailualueen).

Kiinteistövirasto tulee yhteistyössä HKL:n kanssa valmistelemaan liitteestä nro 3 (Koskelan varikko, maankäytön periaatteet 24.9.2013, ksv/kantakaupunkitoimisto) ilmenevien Koskelan toteutuskilpailun kilpailualueen tonttien (suunniteltujen toimitilarakennusten KTY ja asuinrakennusten A tonttien) ja maanalaisten tilojen (autopaikoitus) luovutusperiaatteet ennen varsinaisen hankintamenettelyn käynnistämistä. Myytäville tonteille (rakennusoikeuksille) tullaan määrittelemään vähimmäishinnat, kuten Pasilan toteutuskilpailussa. Mikäli tonteista tarjotaan vähimmäishintoja enemmän, se huomioidaan tarjouksia vertailtaessa ja arvioitaessa kokonaistaloudellista edullisuutta edellä mainittujen vertailuperusteiden ja painoarvojen mukaisesti. Samalla kiinteistöviraston on mahdollista esittää tarvittaessa hankekuvaukseen muitakin tarkistuksia. Tällöin hankintamenettelyyn osallistuvien tiedossa on etukäteen tonttien luovutusperiaatteet, vähimmäishinnat ja keskeiset ehdot. Kilpailualueen nykyisiin mahdollisiin voimassa oleviin sopimuksiin tulee tehdä samalla toteutuskilpailun ja tonttien myynnin edellyttämät tarvittavat muutokset ja tarkistukset.

Kilpailualueen tontit on tarkoitus varata toteutuskilpailun jälkeen kilpailun voittajalle. Tämän jälkeen kilpailun voittajan kanssa tehdään tonteista kiinteistökaupan esisopimus/esisopimukset, jossa sovitaan tarkemmin tonttien myymisestä ja ehdoista. Tonttien varaus- ja luovutusehdoilla varmistetaan osaltaan, että kilpailun voittaja toteuttaa alueelle voittaneen toteutusehdotuksen ja mahdollisten jatkosuunnitteluohjeiden mukaisen hankkeen.

Voittaneen toteutusehdotuksen perusteella laadittavan asemakaavan muutosehdotuksen johdosta varikkoalueen rakennusoikeus tulee kasvamaan. Alueelle tullaan toteuttamaan myös uusia asuntoja. Tämän vuoksi laadittava kaavamuutos luo siten edellytykset lisärakentamiselle ja kaupungin kehittämiselle sekä lisää samalla kaupungin tontin luovutukseen liittyviä tuloja sekä maanarvoa.

Lautakunnalla ei ole muuten huomauttamista Koskelan toteutuskilpailun järjestämisestä.

B

Kiinteistölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle liitteestä nro 3 ilmenevälle suunnittelulle kilpailualueelle muodostettavien tonttien varaamista Koskelan varikkoalueen toteutuskilpailun järjestämistä varten seuraavin ehdoin:

1

Kilpailualueelle muodostettavat tontit luovutetaan myymällä.

2

Mahdollinen asuinrakennusoikeus toteutetaan sääntelemättömänä omistus- ja/tai vuokra-asuntotuotantona ilman Hitas-ehtoja.

3

Lopullinen hankekuvaus sekä kilpailuasiakirjat laaditaan yhteistyössä kiinteistöviraston tonttiosaston ja kaupunkisunnitteluviraston kanssa.

4

Tonttien luovutushinnat vahvistaa kaupunginvaltuusto.

5

Kaupunginhallitus oikeuttaa tonttiosaston hyväksymään kiinteistötoimen osalta hankekuvauksen ja lopulliset kilpailuasiakirjat. 

6

Varausalueelle toteutettavien asuinrakennusten suunnittelussa ja rakentamisessa tulee kiinnittää erityistä huomiota energiatehokkuutta parantaviin ratkaisuihin. Rakennusten tulee täyttää A-energiatehokkuusluokalle asetetut vaatimukset vuoden 2008 määräystasossa, ellei kiinteistölautakunta erittäin painavasta varauksensaajasta riippumattomasta syystä toisin päätä.

Varauksensaaja on velvollinen viimeistään hakiessaan varausalueen asuntotonttien ostamista esittämään kiinteistöviraston tonttiosastolle energiatodistuksesta annetun lain (487/2007) mukaisen varausalueelle rakennettavaa rakennusta koskevan energiatodistuksen ja rakennusvalvontaviraston lomakkeista löytyvällä (www.rakvv.hel.fi) laskentatyökalulla laaditun energiaselvityksen tai muun rakennuksen energiatehokkuutta osoittavan kiinteistöviraston tonttiosaston hyväksymän selvityksen.

Kaupungilla on oikeus seuraamuksitta pidättäytyä varausalueen asuntotonttien luovuttamisesta, mikäli varauksensaajan hanke ei täytä edellä mainittua vaatimusta eikä kiinteistölautakunta myönnä vaatimuksesta poikkeusta.

7

Mahdollisessa sääntelemättömässä omistusasuntotuotannossa tontille toteutettavasta asuinhuoneistoalasta vähintään 40 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Näiden asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 75 h-m².

8

Varauksensaajat ovat velvollisia noudattamaan kulloinkin voimassa olevaa kiinteistöviraston tonttiosaston kaupungin tonttien rakennuttajille laatimaa toimintaohjetta (liite nro 4, 11.3.2013 ”Kaivu- ja louhintatoimenpiteiden suorittaminen sekä kaadettavat puut).

Esittelijän perustelut

Lausuntopyyntö

Kaupunginkanslia on pyytänyt kiinteistölautakuntaa antamaan Koskelan varikkoalueen toteutuskilpailun järjestämisestä lausunnon kaupunginhallitukselle 20.3.2014 mennessä.

Asian tausta

Liikennelaitos-liikelaitoksen johtokunta päätti 19.12.2013 (205 §) esittää kaupunginhallitukselle, että Liikennelaitos-liikelaitos (jäljempänä HKL) oikeutetaan järjestämään Koskelan varikkoalueen kehittämishanketta koskevan toteutuskilpailun noudattaen kilpailullista neuvottelumenettelyä.

Tämän johdosta HKL tulee toimimaan toteutuskilpailun järjestäjänä ja kiinteistölautakunta tonttien (rakennusoikeuksien) myyjänä.

Hankekuvauksen mukaan kilpailu järjestetään julkisena hankintana, koska kilpailun voittaja toteuttaa samassa yhteydessä alueelle HKL:n käyttöön vuokrattavan raitiovaunuvarikon. Hankintamenettelynä käytetään kilpailullista neuvottelumenettelyä, ja toteuttajan valintaperusteena on kokonaistaloudellinen edullisuus.

Kilpailun alussa ehdokkaita pyydetään ilmoittautumaan osallistumishakemuksen jättämisellä kilpailuun ja esittämään alustavan ideasuunnitelman keskuksen toteuttamisesta. Kaupunki valitsee kolme parasta ideasuunnitelmaa tehnyttä ja asetetut vähimmäisvaatimukset täyttävää ehdokasta hankkeen toteuttamista koskeviin neuvotteluihin.

Ideasunnitelma käsittää koko kilpailualueen yksityisine ja HKL:n varikon osineen. Ideasuunnitelman tavoitteena on laatia kilpailualueelle toiminnallinen ja kaupallinen konsepti, jossa kuvataan alustavasti alueelle tulevien toimintojen sijainnit, sisältö ja luonne. Ideasuunnitelman vertailuperusteina ovat esitetty kaupallinen ja toiminnallinen konsepti, ideasuunnitelman kehityskelpoisuus sekä kaupunkikuvallinen ja kaupunkirakenteellinen ratkaisu.

Kaupungin nimeämä kilpailuryhmä neuvottelee erikseen kunkin kolmen ehdokkaan kanssa valmiiksi kaupungin tavoitteiden ja vaatimusten mukaisen Koskelan varikkoalueen kokonaisvaltaisen toteutusratkaisun ja sitä koskevan toteutussopimusehdotuksen. Neuvottelujen lähtökohtana on hankekuvaus ja neuvottelukumppanin laatima ideasuunnitelma.

Kaupunki pyytää neuvottelujen päätyttyä kirjallisella tarjouspyynnöllä kultakin neuvottelukumppanilta kirjallisen tarjouksen tämän ratkaisuvaihtoehdosta ja sitä koskevasta toteutussopimusehdotuksesta sekä raitiovaunuvarikon vuokrasopimusehdotuksesta. Kaupunki valitsee kilpailun voittajaksi kokonaistaloudellisesti edullisimman tarjouksen tehneen tarjoajan.

Hankekuvauksen mukaan tarjousten vertailuperusteet ovat 1) Koskelan varikkoalueen toteuttamisesta kaupungille tulevat kustannukset ja tulot (painoarvo 30 %), 2) uuden raitiovaunuvarikon tilojen ja alueiden pitkäaikaisesta (40 vuotta) vuokrauksesta HKL:lle aiheutuvat kustannukset (painoarvo 30 %), 3) Koskelan varikkoalueen kaupunkikuvallinen ja arkkitehtoninen ratkaisu (painoarvo 30 %) ja 4) Koskelan varikkoalueen energiatehokkuus (painoarvo 10 %).

Arviointi- ja vertailuperusteet täsmennetään kilpailullisessa neuvottelumenettelyssä lähetettäessä tarjouskilpailuun osallistujille lopulliset tarjouspyynnöt.

Ottaen huomioon hankkeen sisältö ja osatekijöiden merkitys kaupungille hankekuvauksen vertailuperusteita ja niiden painoarvoa tulee tarkistaa siten, että ne ovat 1) tonttien (rakennusoikeuksien) yhteenlaskettu hinta esimerkiksi tarjouksen sisältämän luonnossuunnitelman (k-m²) perusteella (30 %), 2) uuden raitiovaunuvarikon pitkäaikaisesta vuokrauksesta (40 vuotta) HKL:lle aiheutuvat kustannukset (painoarvo 40 %) ja 3) Koskelan varikkoalueen laatukriteerit, kuten toiminnallisuus, kaupunkikuva, arkkitehtuuri ja ekologisuus (30 %). Pasilan keskustakorttelin toteutuskilpailun yhteydessä käytettiin vastaavia kohtien 1 ja 3 mukaisia vertailuperusteita.

Kaupunki allekirjoittaa tarjouskilpailun voittajan kanssa tämän antaman tarjouksen mukaisen Koskelan varikkoalueen toteutussopimuksen edellyttäen, että valintapäätös on lainvoimainen ja kaupunginvaltuusto on hyväksynyt kilpailun voittajan valinnan ja myöntänyt määrärahat HKL:n omiin varikon toiminnan hankintoihin. Toteuttaja hankkii kaupungilta alueen toteuttamiseen tarvittavat korttelit ja rakennukset sekä toteuttaa alueen valmiiksi. HKL ja toteuttaja tekevät vuokrasopimuksen raitiovaunuvarikon käyttöön vuokrattavista tiloista ja alueista.

Esittelijän mielestä lautakunnan tulisi antaa kaupunginhallitukselle ehdotuksen mukainen lausunto ja esitys.

Esittelijä

osastopäällikkö

Juhani Tuuttila

Lisätiedot

Martti Tallila, johtava kiinteistölakimies, puhelin: 310 36449

martti.tallila(a)hel.fi

Liitteet

1

Sijaintikartta

2

Kuva Koskelan varikkoalueesta

3

Kuva suunnitellusta kilpailualueesta (Maankäytön periaatteet 24.9.2013, ksv_kantakaupunkitoimisto)

4

Tonttiosaston toimintaohje 11.3.2013

Otteet

Ote

 

Kaupunginhallitus

 

.

 

Postiosoite

Käyntiosoite

Puhelin

Y-tunnus

Tilinro

PL 2214

Fabianinkatu 31 D

+358 9 310 1671

0201256-6

FI4780001370069628

00099 HELSINGIN KAUPUNKI

Helsinki 10

Faksi

 

Alv.nro

tontti@hel.fi

http://www.hel.fi/kv/tontti

+358 9 310 36380

 

FI02012566