§ 318

Kiinteistö Oy Viikin Kaislikon oikaisuvaatimus kiinteistölautakunnan päätöksestä koskien yhtiölle vuokratun teollisuustontin vuokrasopimuksen muuttamista (Viikki, tontti 36012/3)

HEL 2014-003673 T 10 01 01 02

Kiinteistökartta 103/678 499, Säynäslahdentie 12

Päätös

Kiinteistölautakunta päätti hylätä Kiinteistö Oy Viikin Kaislikon tekemän oikaisuvaatimuksen kiinteistölautakunnan päätöksestä 3.4.2014 (189 §) muuttaa Helsingin kaupungin 36. kaupunginosan (Viikki) korttelin nro 36012 tontin nro 3 vuokrasopimusta esittelijän esittämin perusteluin.

Esittelijä

osastopäällikkö

Juhani Tuuttila

Lisätiedot

Henna Vennonen, tonttiasiamies, puhelin: 310 36464

henna.vennonen(a)hel.fi

Hanneli Alho, kiinteistölakimies, puhelin: 310 64159

hanneli.alho(a)hel.fi

Liitteet

Otteet

Päätösehdotus

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Esittelijän perustelut

Taustaa

Kiinteistölautakunta päätti 12.12.2013 hyväksyä Viikinrannan teollisuusalueen vuokrausperusteet. Niiden perusteella tonttien vuokrasopimuksia voidaan muuttaa siten, että vuokra tarkistetaan nykyhintatasoon ja että vuokrasopimuksen päättymispäiväksi merkitään 31.12.2034. Näiden lisäksi vuokrasopimuksia muutettaessa tai uusittaessa vuokrasopimuksiin lisätään ehdot koskien maaperän puhtauteen ja kunnostukseen kustannuksineen liittyviä vastuita ja velvoitteita.

Kiinteistölautakunta päätti 3.4.2014 (189 §) muuttaa Kiinteistö Oy Viikin Kaislikko -nimiselle yhtiölle vuokratun Viikinrannan teollisuusalueen tontin 36012/3 vuokrasopimusta (sop. nro 11199, laskutustunnus T1136-13) edellä esitetyin perustein. 

Vuokrasopimuksessa on vapaa siirto-oikeus.

Oikaistavaksi vaadittu päätös

Kiinteistölautakunta päätti 3.4.2014 (189 §) Kiinteistö Oy Viikin Kaislikko –nimisen yhtiön hakemuksesta muuttaa yhtiölle vuokratun Viikinrannan teollisuusalueen tontin 36012/3 vuokrasopimusta siten, että se päättyy 31.12.2034. Päätöksen mukaista vuokrasopimuksen muutosta ei ole allekirjoitettu.

Yhtiö on toimittanut kiinteistölautakunnalle osoitetun 3.5.2014 päivätyn oikaisuvaatimuksen lautakunnan vuokrasopimuksen muuttamista koskevasta päätöksestä. Oikaisua vaaditaan kiinteistölautakunnan 3.4.2014 (189 §) tekemän Kiinteistö Oy Viikin Kaislikon vuokrasopimusta koskevan päätöksen kohtiin 3 ja 4, joissa asetetaan maaperän puhtauteen ja kunnostukseen liittyvät vuokralaisen vastuut ja velvoitteet. Ehdot koskevat sekä aikaisempien että uuden vuokrasopimuksen aikuista pilaantumista. Yhtiö ilmoittaa, ettei se voi hyväksyä ehtoja, ja pyytää niitä oikaistaviksi.

Oikaisuvaatimuksen tekemisen edellytykset

Kuntalain 89 §:n mukaan mm. kunnan lautakunnan päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla. Oikaisuvaatimuksen voi tehdä asianosainen tai kunnan jäsen (KuntaL 92 §).

Kuntalain 93 §:n mukaan oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Asianosaiselle lähetetään päätöstä koskeva pöytäkirjanote oikaisuvaatimusohjeineen tai valitusosoituksineen erikseen tiedoksi kirjeellä. Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä (KuntaL 95 §). Tiedoksisaantipäivää ei oteta lukuun määräaikaa laskettaessa (MääraikaL 2 §).

Kiinteistölautakunnan oikaisuvaatimuksen kohteena olevan päätöksen pöytäkirjanotteet on lähetetty 16.4.2014. Oikaisuvaatimus on toimitettu kirjeitse Helsingin kaupungin kirjaamoon 5.5.2014 ja se on näin ollen saapunut määräajassa.

Päätöstä voidaan vaatia oikaistavaksi sekä laillisuus- että tarkoituksenmukaisuusperusteella.

Oikaisuvaatimuksen arviointi

Oikaisuvaatimus on 5.5.2014 kaupungille saapuneena tehty määräajassa. Oikaisuvaatimuksen esittäjä Kiinteistö Oy Viikin Kaislikko on vuokrauspäätöksen tarkoittaman yksityisoikeudellisen vuokrasopimuksen sopijapuolena asianosainen.

Perusteluna oikaisuvaatimukselleen yhtiö ilmoittaa, että se on ostanut kiinteistön ja vuokraoikeuden vuonna 1998. Tällöin omistajan ja vuokraoikeuden haltijan vaihtuessa oli todettu, ettei uudella tontin vuokraoikeuden haltijalla ole mitään tekemistä maan mahdollisen saastuneisuuden kanssa, vaan aiempi haltija otti vastuun mahdollisesta ongelmasta.

Esittelijä toteaa, ettei ole olemassa perusteita kumota vuokrauspäätöstä sen vuoksi, että se olisi syntynyt virheellisessä järjestyksessä tai että se olisi lainvastainen.

Toisaalta esittelijä toteaa, että päätöksen mukainen sopimus syntyy vasta, kun myös toinen sopijaosapuoli on sitoutunut sopimuksia noudattamaan. Sopimuksen yksityisoikeudellinen arviointi on siten tässä vaiheessa ennenaikaista, sillä lautakunnan päätöksen mukaista vuokrasopimuksen muutosta ei ole vielä allekirjoitettu. Toisaalta sopimuksen yksityisoikeudellinen lainmukaisuus ei myöskään kuulu hallinnollisessa muutoksenhakumenettelyssä ratkaistavaksi.

Yhteenvetona esittelijä toteaa, ettei ole esitetty perustetta muuttaa tai kumota oikaisuvaatimuksen kohteena olevaa kiinteistölautakunnan päätöstä.

Lopuksi

Selvyyden vuoksi esittelijä vielä toteaa, että vuokrattaessa tontteja maanvuokrasopimusten vakioehtoihin kuuluvat velvoitteet ja vastuut koskien maaperän puhtautta ja kunnostusta vuokra-ajalla ja vuokra-ajan päättyessä. Jos voimassa olevaa vuokrasopimusta muutetaan eikä siinä ennestään ole nykymuotoisia maaperän puhdistamiseen liittyviä ehtoja, lisätään ne sopimusmuutoksen yhteydessä.

Kun vuokraoikeuteen on myönnetty vapaa siirto-oikeus, on vuokralaisella oikeus siirtää vuokrasopimus oikeuksineen ja velvoitteineen kolmannelle kaupunkia kuulematta. Tällöin myös vastuu maaperän puhdistamisesta siirtyy uudelle vuokralaiselle.

Voimassa olevan vuokraoikeuden haltija on vastuussa kaupunkiin nähden vuokraoikeuteen liittyvissä velvoitteissa. Vuokraoikeuden siirron yhteydessä ostaja ottaa vastattavakseen vuokraoikeuteen liittyvistä velvoitteista. Ostaja ja myyjä voivat erikseen sopia poikkeavista vuokraehdoista. Oikaisuvaatimuksen mukaan alueen aiempi haltija onkin siirron yhteydessä ottanut vastuun maaperän pilaantumisesta. Tästä huolimatta nykyinen vuokralainen on vastuussa kaupungille alueen maaperän puhdistamisesta ja voi vaatia omaan sopimukseensa perustuen vuokraoikeuden myynyttä yritystä puhdistamaan alueen. 

Alueen nykyinen haltija voi vaatia entistä vuokraoikeuden luovuttajaa puhdistamaan maaperän heidän keskinäisen sopimuksensa ohella myös ympäristönsuojelulainsäädännön perusteella. Ympäristönsuojelulain 75 §:n mukaan maaperän puhdistamisesta vastaa ensisijaisesti pilaaja ja vasta sen jälkeen alueen haltija eli vuokralainen.

Esittelijä

osastopäällikkö

Juhani Tuuttila

Lisätiedot

Henna Vennonen, tonttiasiamies, puhelin: 310 36464

henna.vennonen(a)hel.fi

Hanneli Alho, kiinteistölakimies, puhelin: 310 64159

hanneli.alho(a)hel.fi

Liitteet

Otteet

Päätöshistoria

Kiinteistölautakunta 03.04.2014 § 189

HEL 2014-003673 T 10 01 01 02

Kiinteistökartta 103/678 499, Säynäslahdentie 12

Päätös

Kiinteistölautakunta päätti muuttaa Kiinteistö Oy Viikin Kaislikolle (Y-tunnus 2347664-2) teollisuus- ja varastotarkoituksiin vuokratun Helsingin kaupungin 36. kaupunginosan (Viikki) korttelin nro 36012 tontin nro 3 (pinta-ala 1 963 m², os. Säynäslahdentie 12) vuokrasopimusta (sop. nro 11199, laskutustunnus T1136-13) 1.5.2014 alkaen seuraavin ehdoin muiden ehtojen pysyessä ennallaan:

1      

Huhtikuun 1. päivästä 2015 alkaen vuosivuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin, jossa lokakuu 1951 on 100 siten, että perusvuosivuokra on 1 050 euroa vuodessa ja sitä vastaavan perusindeksi 100. Kunkin kalenterivuoden toisen neljänneksen alusta seuraavan kalenterivuoden ensimmäisen neljänneksen loppuun laskettava vuosivuokra tarkistetaan kertomalla perusvuosivuokra luvulla, joka saadaan jakamalla edellisen kalenterivuoden keskimääräinen elinkustannusindeksi perusindeksillä 100.

Vuokra maksetaan vuosittain neljässä yhtä suuressa erässä. Eräpäivät ovat 2.1., 1.4., 1.7. ja 1.10.

Vuosivuokra 31.3.2015 saakka on 20 003 euroa. Perittävä vuosivuokra 1.5.2014 - 31.3.2015 väliseltä ajalta on 18 336 euroa. 

2      

Vuokrasopimus päättyy 31.12.2034 entisen 31.12.2020 asemesta.

3      

Vuokralainen on vuokra-ajan päättymiseen mennessä velvollinen esittämään kaupungille riittävän selvityksen sekä aikaisempien että tämän vuokrasopimuksen aikana alueella harjoitetusta toiminnasta sekä alueella säilytetyistä jätteistä tai aineista, jotka voivat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista. Tarvittaessa vuokralaisen on tutkittava alueen maaperä.

Mikäli vuokra-alue tai osa siitä on tämän tai aikaisempien sopimuksien mukaisina vuokra-aikoina pilaantunut, vuokralainen on vuokra-ajan päättyessä velvollinen kunnostamaan vuokra-alueen maaperän siten, ettei sen pilaantumisesta myöhemminkään aiheudu lisäkustannuksia alueen rakentamiselle. Vuokralainen on velvollinen esittämään kiinteistöviraston tonttiosastolle kunnostuksen loppuraportin.

4      

Alue on ollut vuokrattuna vuodesta 1979 lähtien (sop. nro 11199). Kyseisen vuokrasopimuksen voimassaoloaikana vuokra-alueella on todettu pilaantuneisuutta ja alue on osittain kunnostettu Uudenmaan ympäristökeskuksen 20.10.2004 antaman päätöksen YS 1232 mukaisesti. Alueen maaperässä on edelleen ylemmän ohjearvon ylittäviä öljyhiilivetypitoisuuksia.

Vuokralainen vastaa kustannuksellaan koko em. vuokrasuhteen aikana tapahtuneesta vuokra-alueen maaperän pilaantumisesta sekä alueella olevien jätteiden poistamisesta.

Esittelijä

vs. osastopäällikkö

Esko Patrikainen

Lisätiedot

Henna Vennonen, tonttiasiamies, puhelin: 310 36464

henna.vennonen(a)hel.fi