§ 304

Kruununhaan tontin 1004/4 pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen muuttaminen (Kruununhaka, Lampan talon tontti 1004/4)

HEL 2012-007160 T 10 01 01 02

Päätös

Lautakunta päätti muuttaa Hotelli Helena Oy:lle 31.12.2067 saakka vuokratun 1. kaupunginosan (Kluuvi) korttelissa nro 1004 sijaitsevan tontin nro 4 (ns. Lampan talo, noin 957 m², Pohjoisesplanadi 5, Helenankatu 2) maanvuokrasopimusta nro 21747 seuraavasti:

1      

Huhtikuun 1. päivästä 2013 alkaen tontin vuosivuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin, jossa lokakuu 1951 on 100 siten, että perusvuosivuokra on 6 139 euroa vuodessa sekä sitä vastaava perusindeksi 100. Kunkin kalenterivuoden toisen neljänneksen alusta seuraavan kalenterivuoden ensimmäisen neljänneksen loppuun laskettava vuosivuokra tarkistetaan kertomalla perusvuosivuokra luvulla, joka saadaan jakamalla edellisen kalenterivuoden keskimääräinen elinkustannusindeksi perusindeksillä 100.

Tontille asemakaavamuutoksessa nro 12094 osoitetun lasikatteisen rakennusalan osalta ei peritä erikseen vuokraa.

Vuokra maksetaan vuosittain neljässä yhtä suuressa erässä. Eräpäivät ovat 2.1., 1.4., 1.7. ja 1.10.

Vuosivuokra 31.3.2013 saakka on 111 239 euroa.

Vuokrasta peritään kuitenkin puolet (50 %) jäljempänä kohdassa 2 sanottujen rakennustöiden aikana, enintään kuitenkin kahden vuoden ajan tämän maanvuokrasopimuksen muutoksen allekirjoittamisesta.

Vuokralainen on velvollinen heti kirjallisesti ilmoittamaan rakennustöiden valmistumisesta kiinteistöviraston tonttiosastolle.

Vuokranantajalla on oikeus tarkistaa vuokraa vuokra-alueen käyttötarkoituksessa, kaavamääräyksissä, rakennusoikeudessa tai muussa sellaisessa seikassa tapahtuvien muutosten johdosta.

Ellei vuokraeriä tai muita sopimukseen perustuvia saatavia suoriteta eräpäivänä, vuokralainen on velvollinen maksamaan erääntyville saataville eräpäivästä maksupäivään korkoa ja perimispalkkiota kaupunginhallituksen vahvistaman päätöksen mukaisesti.

2      

Vuokralainen peruskorjaa tontilla olevan suojellun arvorakennuksen ulkoasultaan ja muuttaa sen tilat katutason osalta pääosin ravintola- ja/tai myymälätilaksi ja muiden kerrosten osalta pääosin toimistotiloiksi kahden vuoden kuluessa tämän maanvuokrasopimuksen muutoksen allekirjoittamista asemakaavamuutoksen nro 12094 osoittamalla tavalla.

Vuokralainen vastaa kaikista peruskorjauksen ja muutosten suunnittelusta ja toteuttamisesta aiheutuvista kustannuksista.

Vuokralainen hankkii kustannuksellaan hankkeen toteuttamiseksi tarvittavat viranomais- ja muut luvat.

Vuokranantaja voi hakemuksesta pidentää mainittua rakentamisaikaa.

Jos vuokralainen laiminlyö edellä ensimmäisessä kappaleessa määrätyn velvollisuutensa, vuokranantajalla on oikeus irtisanoa sopimus.

3      

Edellä 1 ja 2 kohdassa sanotut ehdot korvaavat 16.4.2008 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen nro 21747 ensimmäisessä ja 19. pykälässä sanotut ehdot.

4      

Muutoin noudatetaan 16.4.2008 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen nro 21747 ehtoja.

5      

Tämän maanvuokrasopimuksen muutoksen saa allekirjoittaa, kun asemakaavamuutos nro 12094 on tullut voimaan ja vuokralainen on saanut po. tontin vuokraoikeuteen kiinnitettyjen kaikkien panttivelkakirjojen haltijoiden kirjalliset suostumukset edellä esitetylle maanvuokrasopimuksen muutokselle.

Lisäksi tämän maanvuokrasopimuksen muutoksen allekirjoittamisen edellytyksenä on, että po. tontin nykyinen vuokralainen Hotelli Helena Oy:n konkurssipesä myy ensin samassa allekirjoitustilaisuudessa Hartwall Capital Oy Ab:lle po. tontilla omistamansa Lampan talon ilman omistuksenpidätysehtoa.  

Lopuksi lautakunta toteaa, että kaupunki myi keväällä 2008 Hotelli Helena Oy:lle Etelä-Esplanadilla Kauppatoria vastapäätä sijaitsevan suojellun Lampan talon ja vuokrasi sille pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella sitä koskevan tontin korkeatasoisen hotellin toteuttamista ja hotellitoimintaa varten. Hotelli Helena Oy asetettiin kuitenkin konkurssiin maaliskuussa 2011 ja rakennustyöt jäivät kesken. Konkurssipesän on tarkoitus myydä omistamansa Lampan talo ja siirtää sitä koskeva maanvuokrasopimus Hartwall Capital Oy Ab:lle rakennuksen korjaamiseksi ja muuttamiseksi ensimmäisen kerroksen osalta ravintolaksi ja ylempien kerrosten osalta toimistoiksi edellyttäen, että maanvuokrasopimus saadaan muutettua edellä esitetyllä tavalla. Samalla maanvuokrasopimuksen vuokraa ja sen ehtoja tarkistetaan, koska rakennuksen pääkäyttötarkoitus muuttuu asemakaavamuutoksella hotellista toimistoksi.

Esittelijä

osastopäällikkö

Juhani Tuuttila

Lisätiedot

Pasi Lehtiö, kiinteistölakimies, puhelin: 310 36448

pasi.lehtio(a)hel.fi

Liitteet

Otteet

Päätösehdotus

Lautakunta päättänee muuttaa Hotelli Helena Oy:lle 31.12.2067 saakka vuokratun 1. kaupunginosan (Kluuvi) korttelissa nro 1004 sijaitsevan tontin nro 4 (ns. Lampan talo, noin 957 m², Pohjoisesplanadi 5, Helenankatu 2) maanvuokrasopimusta nro 21747 seuraavasti:

1      

Huhtikuun 1. päivästä 2013 alkaen tontin vuosivuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin, jossa lokakuu 1951 on 100 siten, että perusvuosivuokra on 6 139 euroa vuodessa sekä sitä vastaava perusindeksi 100. Kunkin kalenterivuoden toisen neljänneksen alusta seuraavan kalenterivuoden ensimmäisen neljänneksen loppuun laskettava vuosivuokra tarkistetaan kertomalla perusvuosivuokra luvulla, joka saadaan jakamalla edellisen kalenterivuoden keskimääräinen elinkustannusindeksi perusindeksillä 100.

Tontille asemakaavamuutoksessa nro 12094 osoitetun lasikatteisen rakennusalan osalta ei peritä erikseen vuokraa.

Vuokra maksetaan vuosittain neljässä yhtä suuressa erässä. Eräpäivät ovat 2.1., 1.4., 1.7. ja 1.10.

Vuosivuokra 31.3.2013 saakka on 111 239 euroa.

Vuokrasta peritään kuitenkin puolet (50 %) jäljempänä kohdassa 2 sanottujen rakennustöiden aikana, enintään kuitenkin kahden vuoden ajan tämän maanvuokrasopimuksen muutoksen allekirjoittamisesta.

Vuokralainen on velvollinen heti kirjallisesti ilmoittamaan rakennustöiden valmistumisesta kiinteistöviraston tonttiosastolle.

Vuokranantajalla on oikeus tarkistaa vuokraa vuokra-alueen käyttötarkoituksessa, kaavamääräyksissä, rakennusoikeudessa tai muussa sellaisessa seikassa tapahtuvien muutosten johdosta.

Ellei vuokraeriä tai muita sopimukseen perustuvia saatavia suoriteta eräpäivänä, vuokralainen on velvollinen maksamaan erääntyville saataville eräpäivästä maksupäivään korkoa ja perimispalkkiota kaupunginhallituksen vahvistaman päätöksen mukaisesti.

2      

Vuokralainen peruskorjaa tontilla olevan suojellun arvorakennuksen ulkoasultaan ja muuttaa sen tilat katutason osalta pääosin ravintola- ja/tai myymälätilaksi ja muiden kerrosten osalta pääosin toimistotiloiksi kahden vuoden kuluessa tämän maanvuokrasopimuksen muutoksen allekirjoittamista asemakaavamuutoksen nro 12094 osoittamalla tavalla.

Vuokralainen vastaa kaikista peruskorjauksen ja muutosten suunnittelusta ja toteuttamisesta aiheutuvista kustannuksista.

Vuokralainen hankkii kustannuksellaan hankkeen toteuttamiseksi tarvittavat viranomais- ja muut luvat.

Vuokranantaja voi hakemuksesta pidentää mainittua rakentamisaikaa.

Jos vuokralainen laiminlyö edellä ensimmäisessä kappaleessa määrätyn velvollisuutensa, vuokranantajalla on oikeus irtisanoa sopimus.

3      

Edellä 1 ja 2 kohdassa sanotut ehdot korvaavat 16.4.2008 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen nro 21747 ensimmäisessä ja 19. pykälässä sanotut ehdot.

4      

Muutoin noudatetaan 16.4.2008 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen nro 21747 ehtoja.

5      

Tämän maanvuokrasopimuksen muutoksen saa allekirjoittaa, kun asemakaavamuutos nro 12094 on tullut voimaan ja vuokralainen on saanut po. tontin vuokraoikeuteen kiinnitettyjen kaikkien panttivelkakirjojen haltijoiden kirjalliset suostumukset edellä esitetylle maanvuokrasopimuksen muutokselle.

Lisäksi tämän maanvuokrasopimuksen muutoksen allekirjoittamisen edellytyksenä on, että po. tontin nykyinen vuokralainen Hotelli Helena Oy:n konkurssipesä myy ensin samassa allekirjoitustilaisuudessa Hartwall Capital Oy Ab:lle po. tontilla omistamansa Lampan talon ilman omistuksenpidätysehtoa.  

Lopuksi lautakunta toteaa, että kaupunki myi keväällä 2008 Hotelli Helena Oy:lle Etelä-Esplanadilla Kauppatoria vastapäätä sijaitsevan suojellun Lampan talon ja vuokrasi sille pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella sitä koskevan tontin korkeatasoisen hotellin toteuttamista ja hotellitoimintaa varten. Hotelli Helena Oy asetettiin kuitenkin konkurssiin maaliskuussa 2011 ja rakennustyöt jäivät kesken. Konkurssipesän on tarkoitus myydä omistamansa Lampan talo ja siirtää sitä koskeva maanvuokrasopimus Hartwall Capital Oy Ab:lle rakennuksen korjaamiseksi ja muuttamiseksi ensimmäisen kerroksen osalta ravintolaksi ja ylempien kerrosten osalta toimistoiksi edellyttäen, että maanvuokrasopimus saadaan muutettua edellä esitetyllä tavalla. Samalla maanvuokrasopimuksen vuokraa ja sen ehtoja tarkistetaan, koska rakennuksen pääkäyttötarkoitus muuttuu asemakaavamuutoksella hotellista toimistoksi.

Tiivistelmä

Kruununhaassa Etelä-Esplanadilla sijaitsevan Hotelli Helena Oy:lle 31.12.2067 saakka vuokratun ns. Lampan talon tontin 1004/4 maanvuokrasopimusta nro 21747 esitetään muutettavaksi niin, että suojellun arvorakennuksen toiseen ja kolmanteen kerrokseen toteutetaan toimistotiloja aikaisemmin sovitun hotellin sijasta. Rakennuksen ensimmäiseen katutasokerrokseen toteutetaan edelleen ravintola- ja/tai myymälätiloja, jotta ympäristöä saadaan elävöitettyä kaupungin edellyttämällä tavalla. Edellä sanottujen töiden yhteydessä arvorakennus peruskorjataan ulkoasultaan. Vuokralainen suorittaa peruskorjauksen ja muutostyöt kahden vuoden kuluessa maanvuokrasopimuksen muutoksen allekirjoittamisesta. Maanvuokrasopimuksen vuokraa korotetaan, koska rakennuksen pääkäyttötarkoitus muuttuu asemakaavamuutoksella hotellista toimistoksi.

Kaupunki myi keväällä 2008 Hotelli Helena Oy:lle Etelä-Esplanadilla Kauppatoria vastapäätä sijaitsevan suojellun Lampan talon ja vuokrasi sille pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella sitä koskevan tontin hotellin toteuttamista ja hotellitoimintaa varten. Hotelli Helena Oy asetettiin kuitenkin konkurssiin maaliskuussa 2011 ja rakennustyöt jäivät kesken. Konkurssipesän on tarkoitus myydä omistamansa Lampan talo ja siirtää sitä koskeva maanvuokrasopimus Hartwall Capital Oy Ab:lle rakennuksen korjaamiseksi ja muuttamiseksi, mikäli maanvuokrasopimus saadaan muutettua edellä esitetyllä tavalla.

Esittelijä

Hakemus

Hotelli Helena Oy:n konkurssipesä esittää 10.5.2012 päivätyssä hakemuksessa, että sille pitkäaikaisesti vuokratun ns. Lampan talon tontin 1004/4 maanvuokrasopimusta nro 21747 muutettaisiin niin, että se sallisi toteuttaa rakennuksen toiseen ja kolmanteen kerrokseen toimistoja. Rakennuksen ensimmäinen katutasossa oleva kerros tulisi kuitenkin edelleen toteuttaa ravintola- ja/tai myymälätiloiksi, jotta ympäristöä saadaan elävöitettyä kaupungin edellyttämällä tavalla. Suojeltu rakennus tulisi ulkoasultaan peruskorjata sekä muuttaa sen tilat edellä sanottuun käyttöön kahden vuoden kuluessa maanvuokrasopimuksen muutoksen allekirjoittamisesta.

Hotelli Helena Oy:n konkurssipesä toteaa hakemuksessa, että se on tehnyt esisopimuksen Hartwall Capital Oy Ab:n kanssa omistamansa Lampan talon rakennuksen myymisestä ja sitä koskevan kaupungilta vuokratun tontin maanvuokrasopimuksen siirtämisestä. Hartwall Capital Oy Ab:n tarkoituksena on peruskorjata ja käyttää rakennusta edellä sanotulla tavalla. Myynnin edellytyksenä on hankkeen mahdollistavan asemakaavamuutoksen voimaantulo ja maanvuokrasopimuksen ehtojen muuttaminen käyttötarkoituksen ja toteutusajan osalta.

Hakemus on liitteenä nro 1.

Kaupunginhallituksen varauspäätös

Kaupunginhallitus päätti 11.12.2006 (1526 §) varata 31.8.2006 päättyneen tarjouskilpailun nojalla 1. kaupunginosan korttelin nro 4 tontin nro 4 ja sillä olevan rakennuksen Helsingin Taidesisustus / Kari Management Company Oy:lle 31.10.2007 saakka sekä muuten seuraavilla ehdoilla:

1      

Varaus on voimassa ehdolla, että:

- tarjouksen mukaisen peruskorjaushankkeen mahdollistava asemakaavan muutos tulee voimaan

- kaupunginvaltuusto hyväksyy tontin vuokrausperusteet

- varauksensaaja asettaa rakennuksen kaupan ja tontin vuokrauksen vakuudeksi 100 000 euron vakuuden. Vakuus vapautetaan rakennuksen kaupan ja tontin vuokrasopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä. Vakuutta ei vapauteta, mikäli sopimusta ei synny varauksensaajasta johtuvasta syystä.

2      

Rakennukset peruskorjataan varauksensaajan toimesta pääosin hotelliksi laadittavan asemakaavan muutoksen ja varauksensaajan tekemän ostotarjouksen mukaisesti.

3      

Suunnittelu on tehtävä yhteistyössä kaupunkisuunnitteluviraston, kiinteistöviraston ja kaupunginmuseon kanssa.

4      

Varauksensaaja hankkii kustannuksellaan peruskorjaushankkeen toteuttamiseksi tarvittavat viranomais- ja muut luvat.

5      

Kaupunki pidättää varausaikana itselleen oikeuden hyödyntää rakennuksen huonetiloja muun muassa vuokraamalla niitä rakennusten kulloinkin voimassa olevan käyttötarkoituksen mukaisesti.

6      

Varauksensaajan on varausaikana selvitettävä rakennusten tekninen kunto ja soveltuvuus aiottuun käyttötarkoitukseen. Kaupunki luovuttaa tätä varten varauksensaajan käyttöön hallussaan olevat kiinteistöä ja rakennuksia koskevat suunnitelmat ja asiakirjat.

Varauksensaajan on sovittava kiinteistöviraston kanssa varausaikana tehtävistä rakenteiden avauksista ja muista niihin verrattavista tutkimuksista ennen sanottuihin toimenpiteisiin ryhtymistä.

7      

Kaupunki myy rakennukset varauksensaajalle tämän 31.8.2006 tekemän tarjouksen mukaisella 3 200 000 euron kauppahinnalla sekä ehdolla, että maanvuokra lasketaan pitäen perusteena 800 euroa/k-m² suuruista rakennusoikeuden pääoma-arvoa, josta vuosivuokra on 5 %. Vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin.

8      

Rakennusten luovutusta koskeva kauppakirja on allekirjoitettava ja kauppahinta maksettava viimeistään kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun tontille laadittava asemakaavan muutos on tullut voimaan. Samalla sovitaan luovutuksen muut ehdot.

Jos kauppa viivästyy myyjästä johtumattomasta syystä, varauksensaajalta peritään 5 % vuotuista korkoa kauppahinnasta, maanvuokran osuus sekä rakennuksen ylläpidosta aiheutuvat kustannukset em. ajankohdasta lukien.

9      

Rakennus luovutetaan tyhjänä, vuokrasopimuksista vapaana ja siinä kunnossa, kuin se on luovutushetkellä.

10     

Varauksensaaja vastaa kaikista peruskorjaushankkeen toteuttamisesta ja suunnittelusta aiheutuvista kustannuksista.

11     

Kaupunki ei vastaa varauksensaajalle mahdollisesti aiheutuvista kustannuksista tai vahingoista siinä tapauksessa, että rakennusten luovutusta koskevaa sopimusta tai tontin pitkäaikaista maanvuokrasopimusta ei voida solmia.

12     

Lisäksi varauksessa noudatetaan soveltuvin osin, mitä tarjouspyyntöasiakirjoissa on sanottu.

Samalla kaupunginhallitus päätti oikeuttaa kiinteistölautakunnan tarvittaessa, asemakaavan voimaantulon lykkääntyessä, jatkamaan varausta 30.6.2008 saakka.

Lisäksi kaupunginhallitus päätti kehottaa kaupunkisuunnittelulautakuntaa laatimaan varaajan luonnossuunnitelman toteuttamisen mahdollistavan asemakaavan muutosehdotuksen.

Kaupunginvaltuuston vahvistamat tontin vuokrausperusteet

Kaupunginvaltuusto päätti 28.11.2007 oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan kaupunginhallituksen 11.12.2006, 1526 § nimeämälle varauksensaajalle Helsingin Taidesisustus / Kari Management Company Oy:lle 1. kaupunginosan (Kluuvi) korttelin nro 4 tontin nro 4 (Pohjoisesplanadi 5) toimitilarakennusta varten lautakunnan määräämästä ajankohdasta alkaen 31.12.2067 saakka seuraavin ehdoin:

1      

Tontin vuosivuokra määrätään pitäen perusteena 800 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa. Vuokra määräytyy 5 prosentin korkokannan mukaan ja se sidotaan elinkustannusindeksiin ”lokakuu = 100”.

2      

Muutoin voidaan noudattaa liike- ja toimistotonttien vuokrasopimuslomakkeen ehtoja sekä kiinteistölautakunnan päättämiä lisäehtoja.

Kaupunginhallituksen päätös rakennuksen myymisestä

Kaupunginhallitus päätti 3.12.2007, 1531 § oikeuttaa kiinteistölautakunnan myymään kaupunginhallituksen 11.12.2006 pöytäkirjan 1526 §:n kohdalla nimeämälle varauksensaajalle Helsingin Taidesisustus / Kari Management Company Oy:lle 1. kaupunginosan korttelin nro 4 tontilla nro 4 (Pohjoisesplanadi 5) sijaitsevan Lampan talo -nimisen rakennuskokonaisuuden 3 200 000 eurolla sekä seuraavin edellytyksin ja ehdoin:

1      

Tarjouksen mukaisen peruskorjaushankkeen mahdollistava asemakaavan muutos nro 11623 on tullut voimaan.

2      

Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt tontin vuokrausperusteet niin, että vuokra-aika on 31.12.2067 saakka ja maanvuokra lasketaan pitäen perusteena 800 euroa/k-m² suuruista rakennusoikeuden pääoma-arvoa, josta vuosivuokra on 5 %. Vuokra sidotaan elinkustannus-
indeksiin ”lokakuu 1951 = 100”.

3      

Varauksensaaja on asettanut rakennusten kaupan ja tontin vuokrauksen vakuudeksi 100 000 euron vakuuden. Vakuus vapautetaan rakennusten kaupan ja tontin vuokrasopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä. Vakuutta ei vapauteta, mikäli sopimusta ei synny varauksensaajasta johtuvasta syystä.

4      

Rakennusten luovutusta koskeva kauppakirja on allekirjoitettava ja kauppahinta maksettava viimeistään kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun tontille laadittava asemakaavan muutos nro 11623 on tullut voimaan.

Jos kauppa viivästyy myyjästä johtumattomasta syystä, varauksensaajalta peritään 5 % vuotuista korkoa kauppahinnasta, maanvuokran osuus sekä rakennusten ylläpidosta aiheutuvat kustannukset em. ajankohdasta lukien.

Samanaikaisesti rakennusten luovutusta koskevan kauppakirjan allekirjoittamisen kanssa on allekirjoitettava edellä kohdan 2 mukainen tontin maanvuokrasopimus.

5      

Ostaja peruskorjaa rakennuskokonaisuuden pääosin hotelliksi laadittavan asemakaavan muutoksen nro 11623 ja tämän tekemän ostotarjouksen mukaisesti.

Ostaja vastaa kaikista peruskorjaushankkeen toteuttamisesta ja suunnittelusta aiheutuvista kustannuksista.

Suunnittelu on tehtävä yhteistyössä kaupunkisuunnitteluviraston, kiinteistöviraston ja kaupunginmuseon kanssa.

Ostaja hankkii kustannuksellaan peruskorjaushankkeen toteuttamiseksi tarvittavat viranomais- ja muut luvat.

6      

Rakennukset luovutetaan tyhjinä, vuokrasopimuksista vapaina ja siinä kunnossa, kuin ne ovat luovutushetkellä.

Tontin vuokraaminen ja sillä olevan rakennuksen myyminen

Lautakunta päätti 5.2.2008, 63 § vuokrata Kari Management Company Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun (sittemmin Hotelli Helena Oy) 1. kaupunginosan (Kruununhaka) korttelin nro 1004 tontin nro 4 (noin 957 m², Pohjoisesplanadi 5/Helenankatu 2) toimitilakäyttöä varten ajaksi 31.3.2008 - 31.12.2067 seuraavin ehdoin:

1      

Huhtikuun 1. päivästä 2009 alkaen vuosivuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin, jossa lokakuu 1951 on 100 siten, että perusvuosivuokra on 4 735 euroa vuodessa sekä sitä vastaava perusindeksi 100, ja että kunkin kalenterivuoden toisen neljänneksen alusta seuraavan kalenterivuoden ensimmäisen neljänneksen loppuun laskettava vuosivuokra tarkistetaan kertomalla perusvuosivuokra luvulla, joka saadaan jakamalla edellisen kalenterivuoden keskimääräinen elinkustannusindeksi perusindeksillä 100.

Perittävä vuokra ajalta 31.3.2008 - 31.3.2009 on 79 667 euroa kuitenkin niin, ettei ennen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamista edeltävältä ajalta peritä vuokraa.

Tontille asemakaavamuutoksessa nro 11623 osoitetun lasikatteisen rakennusalan osalta ei peritä erikseen vuokraa.

Vuokra maksetaan vuosittain neljässä yhtä suuressa erässä. Eräpäivät ovat 2.1., 1.4., 1.7. ja 1.10.

2      

Vuokralaisella on oikeus vuokranantajaa kuulematta siirtää vuokraoikeus toiselle.

3      

Vuokralainen peruskorjaa tontilla sijaitsevan ja eri kauppakirjalla ostamansa rakennuskokonaisuuden pääosin hotelliksi 31.12.2010 mennessä asemakaavan muutoksen nro 11623 ja tämän tekemän ostotarjouksen mukaisesti.

Vuokralainen vastaa kaikista peruskorjaushankkeen toteuttamisesta ja suunnittelusta aiheutuvista kustannuksista.

Suunnittelu on tehtävä yhteistyössä kaupunkisuunnitteluviraston, kiinteistöviraston ja kaupunginmuseon kanssa.

Vuokralainen hankkii kustannuksellaan peruskorjaushankkeen toteuttamiseksi tarvittavat viranomais- ja muut luvat.

Vuokranantaja voi hakemuksesta pidentää mainittua rakentamisaikaa.

Jos vuokralainen laiminlyö edellä määrätyn rakentamisvelvollisuutensa, vuokranantajalla on oikeus irtisanoa sopimus.

4      

Vuokra-alueella sijaitseva rakennus on suojeltu (sr-1). Rakennusta ei saa ilman kaupungin lupaa kokonaan tai osittain purkaa.

Jos rakennus osaksi tai kokonaan palaa tai muutoin tuhoutuu, rakennus on rakennettava uudelleen kolmen vuoden kuluessa.

Vuokranantaja voi hakemuksesta pidentää mainittua rakentamisaikaa.

Jos vuokralainen laiminlyö edellä määrätyn rakentamisvelvollisuutensa, vuokranantajalla on oikeus irtisanoa sopimus.

5      

Tontille asemakaavamuutoksessa nro 11623 osoitettu lasikatteisen rakennusalan tulee olla yleisölle avointa.

6      

Vuokra-alueen maaperän ei tiedetä olevan pilaantunut.

7      

Vuokralaisella on etuoikeus vuokra-ajan päättyessä saada vuokra-alue uudelleen vuokralle, jos se vuokrataan samanlaiseen tarkoitukseen.

Jos vuokralainen haluaa käyttää mainittua etuoikeutta, tämän on kirjallisesti ilmoitettava siitä vuokranantajalle viimeistään yhtä (1) vuotta ennen vuokra-ajan päättymistä mainitun oikeuden menettämisen uhalla.

8      

Tontilla sijaitseva rakennus siirtyy korvauksetta vuokranantajalle maanvuokrasopimuksen päättyessä. Rakennuksen tulee olla luovutushetkellä kohtuullisessa kunnossa huomioon ottaen rakennuksen elinkaari ja voimassa olevat suojelumääräykset. Lisäksi vuokra-alue ja rakennus tulee olla siivottu irtaimesta omaisuudesta luovutushetkellä.

9      

Tätä sopimusta koskevat riitaisuudet pyritään ratkaisemaan neuvotteluteitse.

Jos vuokralainen ei noudata tätä sopimusta tai niiden nojalla annettuja määräyksiä, vuokralainen voidaan velvoittaa maksamaan vuokran-
antajalle sopimussakkona kulloinkin enintään 250 000 euroa.

10     

Maanvuokrasopimus tulee allekirjoittaa samanaikaisesti tontilla sijaitsevan rakennuksen myyntiä koskevan kauppakirjan kanssa ja viimeistään 10.4.2008.

11     

Maanvuokrasopimuksen saa allekirjoittaa vain, jos Lampan talon ostajana on Kari Management Company Oy perustettavan yhtiön lukuun.

12     

Muutoin noudatetaan liike- ja toimistoalueen vuokrasopimuslomakkeen ehtojen 1 §:n 5 ja 6 kohtia, 3 §:n 2-6 kohtia, 4 §, 5 §:n 1 ja 2 sekä 4-7 kohtia, 6 §, 9 §, 10 §, 12 §, 13 §, 14 §:n 1-3 kohtia, 17 §:n 2-6 kohtia, 18 §, 20 § ja 22 §.

Tonttia koskeva maanvuokrasopimus nro 21747 allekirjoitettiin 16.4.2008 samanaikaisesti tontilla olevan rakennuksen (Lampan talon) kauppakirjan kanssa.

Maanvuokrasopimus ja kauppakirja ovat liitteinä nrot 2 ja 3.

Asemakaava ja sen muuttaminen

Kaupunginvaltuusto päätti 28.11.2007 hyväksyä 1. kaupunginosan korttelin nro 4 tontin nro 4 asemakaavan muutoksen kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston 14.12.2006 päivätyn ja 4.10.2007 muutetun piirustuksen nro 11623 mukaisena. Asemakaavamuutos tuli lainvoimaiseksi 8.1.2008 ja se on kuulutettu voimaan 11.1.2008.

Asemakaavan muutos mahdollistaa entisen hallinto- ja virastokäytössä olleen rakennuksen muuttamisen (YH) toimitilakäyttöön (KTY).

Asemakaavan muutoksessa tontin rakennusoikeus on 1 986 k-m². Tontilla saa olla julkisia palvelutiloja, myymälä-, hotelli-, koulutus- ja näyttelytiloja, kokoontumistiloja, kahvila- ja ravintolatiloja sekä vapaa-ajan toimintaa palvelevia tiloja. Katuun rajoittuvat ensimmäisen kerroksen tilat tulee varata myymälä- tai ravintolatiloiksi. Pihan saa kattaa kevyellä lasikatteella rakennusoikeuden lisäksi edellyttäen, että rakennussuojelu- ja paloturvallisuusnäkökohdat otetaan huomioon. Pihan ja sen lasikatetun osan tulee olla yleisölle avointa tilaa. Rakennus kuuluu historiallisesti, kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokkaaseen alueeseen. Rakennus on suojeltu sr-1 -merkinnällä.

Hotelli Helena Oy:n konkurssipesän aloitteesta kaupunkisuunnitteluvirasto on sittemmin käynnistänyt asemakaavamuutoksen nro 12094, minkä mukaan tontilla sijaitsevan rakennuksen toiseen ja kolmanteen kerrokseen voisi sijoittaa myös toimistotiloja. Lisäksi pääkäyttötarkoitusta palvelevia kokous- ja edustustiloja voisi toteuttaa kadunvarsirakennuksen varsinaisten kerrosten yläpuoliseen ullakkotilaan 199 k-m² sen estämättä, mitä asemakaavassa on muutoin määrätty rakennuksen suurimmasta kerrosluvusta. Varsinainen rakennusoikeus on edelleen 1 986 k-m², mikä vastaa olemassa olevan rakennuksen kerrosalaa.

Kaupunginvaltuusto hyväksyi 25.4.2012 asemakaavamuutoksen. Asemakaavamuutos ei ole vielä lainvoimainen.

Molemmat asemakaavakartat ovat liitteinä nrot 4 ja 5.

Maanvuokrasopimuksen muuttaminen

Esittelijä toteaa, että kaupunki myi keväällä 2008 Hotelli Helena Oy:lle Etelä-Esplanadilla Kauppatoria vastapäätä sijaitsevan suojellun Lampan talo -nimisen arvorakennuksen ja vuokrasi sille pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella sitä koskevan tontin hotellin toteuttamista ja hotellitoimintaa varten. Hotelli Helena Oy asetettiin kuitenkin konkurssiin maaliskuussa 2011 ja rakennustyöt jäivät kesken.

Esittelijän mielestä Hotelli Helena Oy:lle 31.12.2067 saakka vuokratun tontin 1004/4 maanvuokrasopimusta nro 21747 voitaisiin muuttaa päätösehdotuksesta ilmenevällä tavalla. Tonttiosasto on neuvotellut hakijan ja hankkeen toteuttajan kanssa suojellun arvorakennuksen toisen, kolmannen ja ullakkokerroksen toteuttamiseksi toimistotiloiksi aikaisemmin sovitun hotellin sijasta. Rakennuksen ensimmäinen katutasokerros toteutetaan kuitenkin edelleen ravintola- ja/tai myymälätiloiksi, jotta ympäristöä saadaan elävöitettyä kaupungin edellyttämällä tavalla. Edellä sanottujen töiden yhteydessä arvorakennus peruskorjataan ulkoasultaan. Peruskorjaus ja muutostyöt suoritetaan kahden vuoden kuluessa maanvuokrasopimuksen muutoksen allekirjoittamisesta.

Tontin nykyinen vuosivuokra 85 798,20 euroa perustuu pääkäyttötarkoitukseksi sovittuun hotellitoimintaan, asemakaavan nro 11523 mukaiseen 1 986 k-m²:n rakennusoikeuteen, viiden prosentin tuottoon ja noin 47,68 e/k-m² (ind. 1951 = 100) suuruiseen hotellirakennusoikeuden pääoma-arvoon (1 986 k-m² x 47,68 e/k-m² x 0,05 x ind. 18,12). Edellä sanottu pääoma-arvo on nykyrahassa noin 885 euroa/k-m² (47,68 e/k-m² x ind. 18,57). 

Esittelijän mielestä nyt esitettävän tontin maanvuokrasopimuksen muutoksen yhteydessä vuokraa tulisi kuitenkin korottaa. Uudessa asemakaavamuutoksessa nro 12094 tontin rakennusoikeus on kasvanut 199 k-m²:llä, koska ullakkotiloihin on sallittu sijoittaa toimistojen neuvottelu- ja kokoustiloja. Lisäksi asemakaavamuutos mahdollistaa sijoittaa tontilla olevan rakennuksen 1. kerroksen yläpuolisiin kerroksiin myös toimistotiloja. Tonttiosastolle esitettyjen suunnitelmien mukaan 1. kerros muutetaan ravintola- ja myymälätilaksi (675 k-m²) ja asemakaavan mukaisesti sisäpiha katetaan lasikatteella, mitä ei lasketa tontin rakennusoikeuteen. Lisäksi rakennuksen 2. ja 3. kerros sekä ullakkotilat muutetaan toimistotiloiksi ja niitä palveleviksi kokous- ja neuvottelutiloiksi (1 510 k-m²).

Esittelijä toteaa, että toimistorakennusoikeuden pääoma-arvo on keskustan kiinteistömarkkinoilla keskimäärin 25 prosenttia korkeampi kuin hotellirakennusoikeuden pääoma-arvo. Tontin vuokran perusteena olevan pääoma-arvon tulisi siten toimistorakennusoikeuden osalta olla nykyrahassa 1 114 euroa/k-m² (60 e/k-m² x ind. 18,57) Vuokra nousisi siten nykyisestä 85 798,20 eurosta 111 239 euroon (1. kerroksen tilat 675 k-m² x 47,68 e/k-m² + ylempien kerrosten tilat 1 510 k-m² x 60 e/
k-m² x 0,05 x ind. 18,12).

Esittelijän mielestä esitettyä maanvuokrasopimuksen muutosta ei tulisi kuitenkaan allekirjoittaa ennen kuin asemakaavamuutos nro 12094 on tullut voimaan ja vuokralainen on saanut po. tontin vuokraoikeuteen kiinnitettyjen kaikkien panttivelkakirjojen haltijoiden kirjalliset suostumukset edellä esitetylle maanvuokrasopimuksen muutokselle.

Lisäksi esitetyn maanvuokrasopimuksen muutoksen allekirjoittamisen edellytyksenä olisi, että po. tontin nykyinen vuokralainen Hotelli Helena Oy:n konkurssipesä myy ensin samassa allekirjoitustilaisuudessa Hartwall Capital Oy Ab:lle po. tontilla omistamansa Lampan talon ilman omistuksenpidätysehtoa.

Esittelijä

osastopäällikkö

Juhani Tuuttila

Lisätiedot

Pasi Lehtiö, kiinteistölakimies, puhelin: 310 36448

pasi.lehtio(a)hel.fi

Liitteet

Otteet

.