§ 511

Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle Keski-Pasilan tornialueen arkkitehtuuri- ja toteutuskilpailun voittajasta sekä toteuttamista varten tarvittavien maa-alueiden luovuttamisesta

HEL 2016-011649 T 10 01 01 00

Esitys

Kaupunkiympäristölautakunta päätti panna asian viikoksi pöydälle.

Esittelijä

kaupunkiympäristön toimialajohtaja

Mikko Aho

Lisätiedot

Tuukka Toropainen, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 34244

tuukka.toropainen(a)hel.fi

Dan Mollgren, tiimipäällikkö, puhelin: 09 310 37326

dan.mollgren(a)hel.fi

Päivi Ahlroos, projektinjohtaja, puhelin: 09 310 23661

paivi.ahlroos(a)hel.fi

Muutoksenhaku

Esitysehdotus

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle että

        Keski-Pasilan tornialueen arkkitehtuuri- ja toteutuskilpailun voittajaksi valitaan YIT Rakennus Oy suunnitteluratkaisullaan Trigoni

        kaupunki myy YIT Rakennus Oy:lle kiinteistöstä 91-17-9903-5 noin 1 925 m² määräalan, kiinteistöstä 91-432-1-26 noin 1 025 m² määräalan ja kiinteistöstä 91-17-9901-0 pysyvän käyttö- ja hallintaoikeuden noin 1 091 m²:n suuruiseen määräalaan ja allekirjoittaa sitä koskevan kiinteistökaupan esisopimuksen liitteenä 1 olevan tarjouksen ja liitteenä 2 olevan toteutussopimuksen mukaisin ehdoin. Kaupungin osuus tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta on vähintään 12 386 056 euroa

        kaupunki allekirjoittaa liitteenä 2 olevan toteutussopimuksen

        kaupunki maksaa kilpailuun osallistuneelle kilpailijaryhmälle Skanska Talonrakennus Oy:lle, Skanska CDF Oy:lle ja Sato Oyj:lle yhteensä 50 000 euron kilpailupalkkion Etelä-Pasila –nimisen kilpailuehdotuksen jättämisestä

        tonttipäällikkö tai määräämänsä oikeutetaan allekirjoittamaan edellä sanottu toteutussopimus ja kiinteistökaupan esisopimus sekä tekemään niihin vähäisiä muutoksia. 

Tiivistelmä

Helsingin kaupunki järjesti yhteistyössä Suomen valtion, jota edustaa Senaatti-kiinteistöt (jäljempänä myös ”Senaatti”) Pasilan sillan eteläpuolelle sijoittuvasta alueesta arkkitehtuuri- ja toteutuskilpailun. Kilpailun suunnittelualue koostui kolmesta osasta (länsialue, keskialue ja itäalue), joista käytetään yhteistä nimitystä Keski-Pasilan tornialue. Tornialueen rakentaminen käynnistyy Veturitien kiertoliittymän ja Pasilankadun väliin sijoittuvalta aloitusalueelta. Aloitusalue on esitetty liitteessä 5.

Kilpailu käynnistyi 24.1.2017. Kilpailun tavoitteena oli löytää tornialueelle korkeatasoinen suunnitelma sekä ostaja ja toteuttaja tornialueen aloitusalueelle.

Kaksivaiheisena käydyn kilpailun toiseen vaiheeseen valittiin laatuarvioinnin perusteella neljä kilpailijaa, joista sitovan tarjouksen aloitusalueen ostamisesta ja toteuttamisesta jätti kaksi kilpailijaa. Kaupungin ja Senaatin edustajista koostunut arviointiryhmä esittää kilpailun voittajaksi ja tornialueen aloitusalueen toteuttajaksi YIT Rakennus Oy:tä kilpailuehdotuksellaan Trigoni.

Aloitusalueen toteuttaminen edellyttää asemakaavan laatimista. Toteutettavaksi esitettävän aloitusalueen kokonaiskerrosala on noin 67 000 k-m², josta enintään 60 % toteutetaan asuntotuotantona, muun osan koostuessa liike-, toimisto- ja hotellitiloista. Kilpailun voittajalla on toteutussopimuksen mukaan neuvottelumahdollisuus aloitusalueen eteläpuolella sijaitsevaan länsialueen eteläosaan, jonka toteuttaminen voisi mahdollisesti tapahtua osin samanaikaisesti aloitusalueen kanssa. Kokonaisuudessaan Tornialueen länsialue sisältää voittajaehdokkaan suunnitteluratkaisun mukaisesti noin 120 000 k-m².

YIT Rakennus Oy maksaa tarjouksensa mukaan aloitusalueen toteuttamiseen luovutettavista tonteista sekä pysyvistä käyttö- ja hallintaoikeuksista kaupungille ja Senaatille vähintään 37 158 167 euroa, josta kaupungin osuus on 1/3 ja Senaatin 2/3. Näin ollen kaupungin osuus myyntitulosta on ainakin vähintään 12 386 056 euroa. Myyntitulojen jakautuminen perustuu kaupunginvaltuuston 17.5.2017 § 246 hyväksymään kaupungin ja valtion väliseen Keski-Pasilan osayleiskaava-aluetta koskevaan yhteistyösopimukseen.

Keski-Pasilan tornialueen rakentaminen on merkittävä osa Keski-Pasilan kaupunkikuvallista ilmettä. Kilpailun voittajaksi esitettävä suunnitteluratkaisu täyttää kaupunkikuvalliset, laadulliset ja toiminnalliset tavoitteet, jotka kilpailulle asetettiin. Kilpailun toisessa vaiheessa käytyjen toteutussopimusneuvottelujen yhteydessä on pyritty varmistamaan, että voittajaehdotus on toimiva ja toteutuskelpoinen esitetyssä muodossaan.

Aloitusalueesta tulee muodostumaan urbaaninen sekoittunut asuin- ja toimitila-alue, josta on hyvät liikenneyhteydet niin seudullisesti kuin valtakunnallisestikin. Pasilan siltaan rajoittuva aloitusalue on merkittävä jatkumo Keski-Pasilan kasvamiselle etelän suuntaan.

Aloitusalueen tontteja sekä pysyviä käyttö- ja hallintaoikeuksia koskevat kiinteistökaupat on tarkoitus tehdä vuoden sisällä alueen asemakaavan lainvoimaistumisesta. Rakentamisen on tarkoitus käynnistyä vuonna 2021. Tavoitteena on, että aloitusalue olisi valmis kokonaisuudessaan vuonna 2027. Valmistuessaan se tarjoaa noin 500 asuntoa, 300 hotellihuonetta sekä työpaikan noin 1 000 ihmiselle.

Esittelijän perustelut

Helsinki High-rise -kilpailu

Kaupunki ja Senaatti järjestivät yhteistyössä Pasilan sillan eteläpuolelle sijoittuvasta alueesta arkkitehtuuri- ja toteutuskilpailun ”Helsinki High-rise –kilpailu”. Kilpailun suunnittelualue koostui kolmesta osasta (länsialue, keskialue ja itäalue), joista käytetään yhteisesti nimitystä Keski-Pasilan tornialue. Tornialueen rakentaminen käynnistyy Veturitien kiertoliittymän ja Pasilankadun väliin sijoittuvalta aloitusalueelta. Tarkoituksena on jatkaa Keski-Pasilan laajentumista Pasilan sillan eteläpuoliselle alueelle vireänä ja urbaanina kaupunkiympäristönä.

Valtio omistaa aloitusalueesta noin 60 % ja kaupunki 40 %.

Kaksivaiheisena käydyn kilpailun ensimmäinen kilpailuvaihe päättyi toukokuussa 2017. Ensimmäisessä vaiheessa kilpailijoiden tuli antaa suunnitelmaehdotuksensa koko kilpailualueelle. Arvioinnissa länsialueelle esitetyn suunnitelman painoarvo oli 70% ja kokonaisratkaisun 30 %. Suunnitelmaehdotusten arviointikriteerit jakautuivat; kaupunkitilalliseen laatuun (50%), toiminnallisuuteen (30%) ja toteutettavuuteen (20%).  Suunnitelmaehdotukset arvioitiin ensimmäisessä vaiheessa salaisena, minkä jälkeen nimikuoret avattiin. Kilpailun arviointiryhmä valitsi laatuarvioinnin perusteella kilpailun toiseen vaiheeseen ehdotukset: Kvartsi (Sponda Oyj), Trigoni (YIT Rakennus Oy), Silva (Fira Oy, NREP Oy ja Bonava Oy) ja Etelä-Pasila (Skanska Talonrakennus Oy, Skanska CDF Oy ja Sato Oyj).

Kilpailun toinen vaihe käynnistyi syksyllä 2017. Kaupungin ja Senaatin edustajista koostunut ohjausryhmä neuvotteli kunkin toiseen vaiheeseen edenneen kilpailijan kanssa toteutussopimuksen. Sopimusneuvottelut kestivät yhteensä noin 8 kuukautta. Lisäksi kilpailun toisessa vaiheessa käytiin läpi eri asiantuntijoiden toimesta suunnitelman toimivuutta ja toteutuskelpoisuutta muun muassa tornien paloteknisestä näkökulmasta. 

Neuvotteluissa saavutettiin yhteisymmärrys kahden kilpailijan (suunnitelmat Trigoni ja Etelä-Pasila) kanssa. Molemmilta kilpailijoilta pyydettiin sopimusneuvottelujen päättymisen jälkeen tarjousta aloitusalueen toteuttamisesta ja ostamisesta. Molemmat kilpailijat jättivät määräaikaan mennessä tarjouksen aloitusalueen toteuttamisesta.

Esityksen liitteessä 4 on kuvattu pääpiirteittäin kilpailun vaiheet.

Kilpailun toisen vaiheen arviointi

Kilpailun toisen vaiheen arvioinnissa keskityttiin länsialueeseen painottaen aloitusalueen ratkaisuja. Aloitusalueen painoarvo arvioinnissa oli 80 % ja muun länsialueen, kokonaisratkaisun 20 %. Toisessa vaiheessa jätettyjen suunnitteluratkaisujen arvostelukriteereinä olivat arkkitehtoninen laatu (painoarvo 60 %) ja toiminnallisuus (painoarvo 40%), jotka pitivät sisällään seuraavia kokonaisuuksia:

Arkkitehtoninen laatu

        kaupunkirakenteellinen kokonaisuus

        suhde ympäristöön

        omaleimaisuus, alueen identiteettiä luovat ratkaisut

        rakennukset ja niiden keskinäiset suhteet

        kaupunkitilan monimuotoisuus ja viihtyisyys, sisä- ja ulkotilojen liittyminen toisiinsa

        laatu vaiheittaisessa toteutuksessa

Toiminnallisuus

        kokonaisratkaisun toimivuus

        liike- ja palvelutoimintojen sisältö, sijoittuminen ja suhde kokonaisuuteen

        muiden toimintojen luonteva sijoittuminen

        jalankulun ja liikennejärjestelyjen toimivuus

        huollon ja logistiikan sujuvat järjestelyt

        toiminnallinen laatu eri toteutusvaiheissa

Tarjotut suunnitteluratkaisut

”Trigoni”

YIT Rakennus Oy:n tarjouksen sisältämän suunnitteluratkaisun ja toteutussopimuksen mukaisesti Keski-Pasilan tornialueen Aloitusalueelle esitetään toteutettavaksi kaksi tornirakennusta sekä niitä yhdistävä jalustaosa. Jalustaosaan on esitetty toteuttavan pääasiallisesti liiketiloja, torneihin puolestaan sekoittuneesti asuin- hotelli-, toimisto- ja liiketiloja. Suunnitteluratkaisussa on esitetty alueen korkeimpaan torniin (180 metriä) kaksikerroksinen ravintolatila kerroksiin 50 ja 51.

YIT Rakennus Oy:n tarjous on esityksen liitteenä 1. Suunnitteluratkaisun arkkitehtuurista on vastannut suomalainen arkkitehtitoimisto Lahdelma & Mahlamäki arkkitehdit. Lisäksi kohteen suunnitteluun on osallistunut suuri määrä suomalaisia sekä kansainvälisiä asiantuntijoita.

Toteutettavaksi esitettävän aloitusalueen rakennusoikeus on noin 67 000 k-m². Rakennusoikeus koostuu liiketiloista noin 11 000 k-m², toimistotiloista 8 000 k-m², hotellitiloista 12 000 k-m² ja asuintiloista 36 000 k-m². Lisäksi alueelle tulee kerrosalaan kuulumattomia huolto-, varasto-, väestönsuoja-, pysäköinti- ja yleiseen jalankulkuun tarkoitettuja tiloja. Suunnitteluratkaisun mukaisesti asuntojen osuus rakennusoikeudesta on noin 54 %.

Aloitusalue käynnistää tornitalorakentamisen Pasilassa luoden Pasilalle uudenlaista identiteettiä ja vahvaa omaleimaisuutta. Neuvotellun toteutussopimuksen mukaisesti kilpailun voittajaehdokkaalla on neuvottelumahdollisuus aloitusalueen eteläpuoliseen alueeseen, jonne kilpailija on esittänyt suunnitteluratkaisussa kolmea tornirakennusta, siten kuin jäljempänä tässä esityksessä kerrotaan. Kokonaisuudessaan aloitus- ja optioalue käsittää noin 120 000 k-m². Aloitusalueen rakentamisen on tarkoitus käynnistyä vuonna 2021 ja YIT Rakennus Oy:n tavoitteena on, että aloitusalue olisi kokonaisuudessaan valmis vuonna 2027.

”Etelä-Pasila”

Määräaikaan mennessä tarjouksensa aloitusalueesta jätti myös kilpailija Skanska Talonrakennus Oy, Skanska CDF ja Sato Oyj ehdotuksellaan Etelä-Pasila. Kilpailijan ehdotus sisältää aloitusalueelle kolme eri hahmoista tornia, joiden yhteenlaskettu rakennusoikeus oli noin 73 000 k-m².

Etelä-Pasilan esittämän suunnitteluratkaisun mukaisesti aloitusalueella olisi asuintiloja lähes 44 000 k-m², liiketiloja lähes 4 000 k-m² sekä toimistotiloja vajaat 26 000 k-m². Suunnitteluratkaisun identiteettinä toimisi jokaisen tornin oma vahva luonne sekä ympäristöä yhdistävänä tekijänä vehreyden säilyttäminen mahdollisimman laajassa mittakaavassa.

Suunnitteluratkaisussa rakentamisen on esitetty käynnistyväksi aloitusalueen korkeimmasta tornista Pasilan piirtäjästä. Pasilan piirtäjä sisältää 43 kerrosta pääasiallisesti asuintiloja sekä yläkerroksiin sijoittuvan julkisen kylpylän. Lähes samanaikaisesti käynnistyvä Spiraalitorni esitetään kokonaisuudessaan toimistotorniksi, jonka kattokerrokseen esitetään sijoitettavan ravintolatiloja. Suunnitteluratkaisun kolmas torni, Ratapuiston torni oli 28-kerroksinen sisältäen pääasiallisesti asuintiloja. Suunnitteluratkaisussa torniaukio esitetään sijaitsevan Pasilan siltaa alemmassa tasossa, jota reunustaa kauppahalli.

Arviointiryhmän arviointi ja esitys kilpailun voittajaksi

Arviointiryhmän suorittamassa arvioinnissa suunnitteluratkaisu Trigoni sai kokonaispisteet 4,1/5 ja suunnitteluratkaisu Etelä-Pasila 3,4/5. Arviointiryhmä kuuli kilpailun toisen vaiheen arvioinnissa kahta Suomen arkkitehtiliiton nimeämää edustajaa, kaavoituksen asiantuntijaa, liikenteen asiantuntijaa, maisemasuunnittelun asiantuntija, kestävän kehityksen asiantuntijaa sekä kahta liiketalouden asiantuntijaa.

Kaupungin ja Senaatin edustajista koostunut arviointiryhmä arvioi 14.9.2018 laatuarvioinnin perusteella parhaaksi suunnitteluratkaisuksi Trigonin. Kilpailun toisen vaiheen arviointipöytäkirja allekirjoitettiin 28.9.2018. Arviointiryhmän arviointipöytäkirja on esityksen liitteenä 3.

Kilpailijoiden tarjoamat suunnitteluratkaisut ovat pääpirteittäin nähtävissä osoitteessa https://helsinki.emmi.fi/l/B6KDKZQRqXzH.

Esittelijän mielestä Keski-Pasilan tornialueen arkkitehtuuri- ja toteutuskilpailun voittajaksi tulisi valita YIT Rakennus Oy:n kilpailuehdotuksellaan Trigoni.

Suomen valtion ja kaupungin väliset sopimuksen Keski-Pasilan alueesta

Keski-Pasilan rakentaminen perustuu valtion ja kaupungin välillä laadittuihin sopimuksiin. Ensimmäinen tähän liittyvä sopimus on vuonna 2002 solmittu aiesopimus, jossa sovittiin alueen rakentamisesta sen jälkeen, kun Keski-Pasilan alaratapihaa ei Vuosaaren uuden sataman valmistuessa enää tarvita kantakaupungin satamien tavaraliikennejärjestelyihin. Kyseinen sopimus on korvattu vuonna 2017 allekirjoitetulla Keski-Pasilan osayleiskaavan mukaisen alueen kattavalla yhteistyösopimuksella.

Keski-Pasilan osayleiskaavan aluetta koskevassa yhteistyösopimuksessa todetaan, että koko sopimusalueelle kaavoitettavan uudis- ja lisärakennusoikeuden arvo jaetaan Senaatin ja kaupungin kesken siten, että ensimmäisen 250 000 k-m²:n uudis- ja lisärakennusoikeuden arvosta kaupungin osuus 16,16 % ja Senaatti-kiinteistöjen osuus 83,84%. Siltä osin kuin sopimusalueen uudis- ja lisärakennusoikeus ylittää 250 000 k-m², arvo jaetaan osapuolten kesken siten, että Senaatin osuus siitä on 2/3 ja kaupungin osuus 1/3.

Keski-Pasilan keskustakorttelia koskevassa valtion ja kaupungin yhteistyösopimuksessa sovittiin, että kaupungin osuus keskustakorttelin rakennusoikeuden myyntihinnasta 1/3 alueelle toteutettavien merkittävien infrakustannusten vuoksi. Kaupungin keskustakorttelista saama etupainotteinen myyntisaaminen huomioidaan seuraavissa Keski-Pasilan osayleiskaavan mukaisen sopimusalueen kiinteistökaupoissa.

Päivämäärään 23.10.2018 mennessä valtio ja kaupunki ovat luovuttaneet Keski-Pasilan osayleiskaavan alueelta yhteensä 217 000 k-m² uudis- ja lisärakennusoikeutta. Keski-Pasilan ratapihakortteleiden alueella tapahtuvista tontinluovutuksista johtuen, edellä mainittu 250 000 k-m² rajapyykki ylitettäneen ennen lopullisten kiinteistökauppojen tekemistä aloitusalueen tonteista sekä pysyvistä käyttö- ja hallintaoikeuksista. Tästä johtuen tulonjako aloitusalueen rakennusoikeuksista tapahtuu siten, että kaupunki saa myyntitulosta 1/3 ja Senaatti 2/3.

Senaatti-kiinteistöt, Liikennevirasto ja kaupunki ovat allekirjoittaneet vuonna 2017 Keski-Pasilan tornialueen suunnitteluun ja toteutukseen liittyvän yhteistyösopimuksen. Kyseisessä sopimuksessa on tarkemmin sovittu alueella noudatettavista tontinluovutusperiaatteista ja kilpailuiden järjestämisestä. Lisäksi sopimuksessa on sovittu Helsinki High-rise –kilpailun järjestämisen organisoinnista ja alueen luovuttamisesta rakentamista varten.

Edellä mainituista keskustakorttelia koskeva yhteistyösopimus on hyväksytty kaupunginhallituksessa 5.3.2012 § 248. Muiden yhteistyösopimusten osalta hyväksyminen on tapahtunut kaupunginvaltuustossa 17.5.2017 § 246.

Kiinteistökaupat, kauppahinta ja sen maksaminen

Kilpailun voittajaksi esitettävän YIT Rakennus Oy:n suunnitteluratkaisun mukaisen aloitusalueen pinta-ala on kokonaisuudessaan noin 10 400 m². Aloitusalueelle on tarkoitus kaavoittaa kaksi tonttia, joista ensimmäisen ”1A” pinta-ala on noin 6 552 m² ja joka muodostuu kiinteistöistä 91-432-1-23 (6 340 m²) ja 91-432-1-26 (212 m²). Aloitusalueen toisen tontin ”1B” pinta-ala on noin 2 765 m² ja se muodostuu kiinteistöistä 91-432-1-23 (27 m²), 91-432-1-26 (813 m²) ja 91-17-9903-5 (1 925 m²).

Edellä mainittujen alueiden lisäksi suunnitteluratkaisun mukaiseen alueeseen kuuluu myös Pasilan siltaan rajoittuva alue, johon toteuttaja tarvitsee pysyvän käyttö- ja hallintaoikeuden. Pysyvän käyttö- ja hallintaoikeuden kattavan alueen pinta-ala on noin 1 096 m² ja se muodostuu kiinteistöistä 91-17-9901-0000 (1 091 m²) ja 91-410-1-4 (5 m²). 

Edellä mainitut alueet ovat Senaatin tai kaupungin omistuksessa.

Ennen lopullisen kiinteistökaupan tekemistä kaupunki ja Senaatti sitoutuvat hakemaan aloitusalueelle sitovan tonttijaon ja lohkomisen, jolloin kaupan kohteena on tulevan asemakaavan mukaiset tontit.

Kaupungin tulisi myydä YIT Rakennus Oy:lle aloitusalueen toteuttamista varten omistamastaan kiinteistöstä 91-17-9903-5 noin 1 925 m² määräala, kiinteistöstä 91-432-1-26 noin 1 025 m² määräala ja kiinteistöstä 91-17-9901-0 pysyvä käyttö- ja hallintaoikeus noin 1 091 m²:n suuruiseen määräalaan sekä allekirjoittaa sitä koskeva kiinteistökaupan esisopimus liitteenä 1 olevan tarjouksen ja liitteenä 2 olevan toteutussopimuksen mukaisin ehdoin. Kaupungin osuus tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta on vähintään 12 386 056 euroa.

Kiinteistökauppoja koskevat kauppakirjat on tarkoitus allekirjoittaa vuoden kuluessa asemakaavan lainvoimaiseksi tulosta. Rakentaminen käynnistyy koko aloitusalueen kattavan jalustaosan rakentamisella, mistä johtuen ostaja on velvollinen ostamaan aloitusalueen rakennusoikeuden kokonaisuudessaan samanaikaisesti.

Kiinteistökaupassa noudatettavien hintojen osalta noudatetaan kaupunginvaltuuston tammikuussa 2017 (Kvsto 18.1.2017 § 12) tekemää päätöstä rakennusoikeuksien kiinteistä yksikköhinnoista:

        asuntorakennusoikeus 860 euroa/k-m²

        liikerakennusoikeus 645 euroa/k-m²

        toimistorakennusoikeus 540 euroa/k-m²

        hotellirakennusoikeus 540 euroa/k-m²

Edellä mainituista rakennusoikeuksien yksikköhinnoista on ennen kaupunginvaltuuston päätöstä teetetty ulkopuolisen asiantuntijan arviolausunto käyvistä markkina-arvoista, mistä johtuen hintoja voidaan kaupungin puolesta pitää hyväksyttävinä.

Tarjouksen ja sen liitteenä olevan suunnitteluratkaisun mukaisesti aloitusalueen tonttien sekä pysyvien käyttö- ja hallintaoikeuksien yhteenlaskettu alustava kauppahinta on 43 187 920 euroa. Toteutussopimuksessa on otettu huomioon suunnitteluratkaisun muuntojoustavuus, mikä mahdollistaa suunnittelun edetessä tietyt muutosmahdollisuudet. Mikäli hanke toteuttaa muutosmahdollisuudet täysimääräisesti toteutussopimuksessa sovituin tavoin, on yhteenlaskettu alustava kauppahinta vähintään 37 158 167 euroa. 

Yksikköhinnat ja kauppahinnat ovat esitetty tammikuun 2017 elinkustannusindeksin tasossa ja niitä korotetaan em. ajankohdan ja kauppahinnan kunkin erän maksun välisellä indeksin pisteluvunmuutoksella. Kauppahinta ei kuitenkaan alene elinkustannusindeksin pisteluvussa alaspäin mahdollisesti tapahtuvien muutosten johdosta.

YIT Rakennus Oy on velvollinen suorittamaan toteutussopimuksen ja kiinteistökaupan esisopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä kaupungille ja Senaatille etumaksuna 10 % tarjouksen mukaisesta aloitusalueen tonttien sekä pysyvien käyttö- ja hallintaoikeuksien yhteenlasketusta alustavasta kauppahinnasta. Loppukauppahinnan maksu tulee tonteittain suorittaa seuraavasti:

        10 % kiinteistökaupan allekirjoitustilaisuudessa

        20 % 36 kuukauden kuluessa kiinteistökaupan allekirjoittamisesta

        20 % 48 kuukauden kuluessa kiinteistökaupan allekirjoittamisesta

        30 % 60 kuukauden kuluessa kiinteistökaupan allekirjoittamisesta

        10 % 78 kuukauden kuluessa kiinteistökaupan allekirjoittamisesta.

Ostaja on velvollinen toimittamaan myyjille toteutussopimuksen mukaisesti maksamattomalle kauppahinnalle turvaavan vakuuden (kiinteistöpantti tai pankkitakaus).

Ostovelvoiteautopaikkojen lunastaminen Triplasta

Keski-Pasilan keskustakorttelia koskevassa kaupungin, Senaatin, Liikenneviraston ja YIT Rakennus Oy:n välisessä toteutussopimuksessa on sovittu YIT Rakennus Oy toteuttaa Triplaan 700 velvoiteautopaikkaa tornialueen asuntojen ja toimistojen tarpeita varten. Senaatti ja kaupunki ovat sitoutuneet 3.3.2016 allekirjoitetun Keski-Pasilan keskuksen ja tornialueen välisen yhteisjärjestelysopimuksen mukaisesti velvoittamaan tornialueen tulevat tontinostajat lunastamaan mainitut autopaikat.

Kilpailuohjelmassa kaupunki ja Senaatti ovat määränneet, että edellä mainituista autopaikoista 600 autopaikkaa osoitetaan tornialueen länsialueelle. Toteutussopimuksessa on sovittu, että aloitusalueen toteuttaja lunastaa kilpailun voittajaehdotuksen suunnitteluratkaisun mukaisesti aloitusalueen käyttöön tarvittavia ostovelvoiteautopaikkoja 344 kappaletta (noin 15,48 miljoona euroa, alv. 0%).

Länsialueen eteläosan neuvottelut

Senaatin, kaupungin ja YIT Rakennus Oy:n välillä laaditun toteutussopimuksen mukaisesti YIT Rakennus Oy:llä on mahdollisuus neuvotella aloitusalueen eteläpuolelle suunnitteluratkaisussa esitettyjen kolmen tornin toteuttamisesta ja ostamisesta. Osapuolten tavoitteena on, että edellä sanottu alue toteutetaan YIT Rakennus Oy:n toimesta aloitusalueen rakentamisen jälkeen tai osin limittäin aloitusalueen rakentamisen kanssa. Neuvottelut käydään aloitusaluetta koskevissa periaatteellisissa raameissa huomioiden eteläosan erityispiirteet. Lisäksi neuvottelut koskevat mm. eteläosan rakentamisen vaiheistusta, aikataulua ja rakennusoikeuksista maksettavaa hintaa.

Länsialueen eteläosaa koskevista neuvotteluista on tarkoitus laatia osapuolten välillä neuvotteluaikataulu kuuden kuukauden kuluessa toteutussopimuksen allekirjoittamisesta.  Mikäli osapuolet eivät pääse yhteisymmärrykseen eteläosan esisopimuksen ja toteutussopimuksen ehdoista aloitusalueen toteutussopimuksessa määritetyssä ajassa, Senaatilla ja kaupungilla on mahdollisuus luovuttaa länsialueen eteläosa kolmannelle toteutettavaksi. Mahdollinen neuvottelutulos saatetaan toimivaltaisen toimielimen käsiteltäväksi.

Valtion ja kaupungin velvollisuudet ja vastuut toteutussopimuksen mukaan

Senaatti ja kaupunki sitoutuvat toteutussopimuksessa sovitulla tavalla aktiivisesti myötävaikuttamaan siihen, että yhteistyössä YIT Rakennus Oy:n kanssa saadaan mahdollisimman nopeasti voimaan asemakaava, joka mahdollistaa YIT Rakennus Oy:n esittämän suunnitteluratkaisun toteuttamisen aloitusalueelle. Tavoitteena on, että rakentamista varten tarvittava asemakaava tulee voimaan vuonna 2020.

Toteutussopimuksen mukaisesti YIT Rakennus Oy, kaupunki ja Senaatti perustavat kohteen suunnittelua ja toteutusta varten projektiryhmän, jonka tarkoituksena on valvoa hankkeen suunnittelun ja rakentamisen vaiheita. Projektiryhmätyöskentelyssä käydään läpi toteutussopimuksen mukaisuuden seuraamisen kannalta keskeiset toteutussuunnitelmat ja rakennuslupasuunnitelmien osat sekä niiden muutokset ennen viranomaiskäsittelyä ja rakentamisen käynnistymistä.  

Myyjät ovat sitoutuneet korvaamaan ostajalle mahdollisesta maaperän pilaantuneisuudesta puhdistamiskustannukset toteutussopimuksessa esitetyllä tavalla. Lisäksi myyjät ovat sitoutuneet korvaamaan maaperässä olevista jätteistä aiheutuvat kustannukset, mikäli ne ylittävät yhteensä 100 000 euroa, kuitenkin enintään 450 000 euroon saakka. Kaupungin ja Senaatin välisen yhteistyösopimuksen mukaisesti kumpikin osapuoli vastaa edellä mainituista kustannuksista täysimääräisesti omistamansa alueen osalta.

Toteutussopimus

Toteutussopimuksessa on sovittu alueen toteuttamisesta ja alueiden luovuttamisesta. Toteutussopimus on esityksen liitteen2. Lisäksi liitteenä 4 on muistio, jossa kuvattu pääpiirteittäin toteutussopimuksen sisältöä.

Toteutussopimus on tarkoitus allekirjoittaa kaupungin, Senaatin ja YIT Rakennus Oy:n välillä tammikuussa 2019, edellyttäen että eduskunta on hyväksynyt valtion maiden osalta kiinteistökaupan ja kaupungin päätös kilpailun voittajasta toteutussopimuksen allekirjoittamisesta on tullut lainvoimaiseksi. Samanaikaisesti toteutussopimuksen kanssa allekirjoitetaan kiinteistökaupan esisopimus.

Tarkemman jatkosuunnittelun edetessä joudutaan toteutussopimukseen todennäköisesti tekemään muutoksia. Kaupunkiympäristölautakunta tulisi tämän vuoksi oikeuttaa tekemään toteutussopimukseen tarvittavat muutokset, edellyttäen kuitenkin, ettei sopimuskokonaisuus muutu olennaisesti.

Kilpailupalkkion maksaminen

Kaupunginvaltuuston vahvistamassa Helsinki High-rise –kilpailuohjelmassa kaupunki ja Senaatti-kiinteistöt ovat varanneet kilpailun toisessa vaiheessa sitovan ostotarjouksen jättäneille kilpailijoille 300 000 euroa (100 000/kilpailija).

Kilpailun toisessa vaiheessa sitovan tarjouksen jätti voittajaehdokkaan lisäksi kilpailijaryhmä Skanska Talonrakennus Oy, Skanska CDF Oy ja Sato Oyj suunnitteluratkaisullaan Etelä-Pasila. Kilpailijaryhmä on osallistunut täysipainoisesti kaikkiin neuvotteluihin ja tuottanut kilpailun vaatimukset täyttävät Keski-Pasilan tornialueen aloitusaluetta koskevan suunnitteluratkaisun. Mainitusta johtuen kilpailijaryhmälle on perusteltua maksaa arviointiryhmän esityksen mukaisesti kilpailuohjelmassa määritelty kilpailupalkkio 100 000 euroa kokonaisuudessaan, jolla kilpailijaryhmä voi kattaa osan kilpailukustannuksistaan. Kaupungin osuus kilpailupalkkiosta on ½ ja Senaatti-kiinteistöjen osuu ½.

Esittelijä

kaupunkiympäristön toimialajohtaja

Mikko Aho

Lisätiedot

Tuukka Toropainen, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 34244

tuukka.toropainen(a)hel.fi

Dan Mollgren, tiimipäällikkö, puhelin: 09 310 37326

dan.mollgren(a)hel.fi

Päivi Ahlroos, projektinjohtaja, puhelin: 09 310 23661

paivi.ahlroos(a)hel.fi

Liitteet

Oheismateriaali

Muutoksenhaku

Otteet

Tiedoksi

Kaupunkiympäristön toimiala

Päätöshistoria

Kaupunginhallitus 25.06.2018 § 464

Kaupunginhallitus 23.01.2017 § 61

Kaupunginhallitus 09.01.2017 § 12

Kaupunginhallitus 19.12.2016 § 1140

Kaupunginvaltuusto 18.01.2017 § 12

Kiinteistölautakunta 03.11.2016 § 451