§ 548

Laajasalo, Svanströminkuja 5, poikkeamishakemus

HEL 2022-007442 T 10 04 01

Asiointitunnus LP-091-2022-04435, hankenumero 5049_109

Päätös

Kaupunkiympäristölautakunta päätti hyväksyä 49. kaupunginosan (Laajasalo) korttelin 80 tonttia 15 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 12228 seuraavasti:

        Tontin yhteenlaskettu rakennusoikeus (3 190 k-m²) saadaan ylittää 640 k-m² (20,1 %), jolloin se on yhteensä 3 830 k-m².

        Tontin kokonaisrakennusoikeus saadaan jakaa rakennusaloille seuraavasti: tontin pohjoisen rakennusalan rakennusoikeus (800 k-m²) saadaan ylittää 700 k-m², jolloin se on yhteensä 1 500 k-m². Täten tontin eteläiselle rakennusalalle jää 2 330 k-m² rakennusoikeutta.

        Tontin pohjoispuolisen rakennusalan suurin sallittu kerrosluku (III) saadaan ylittää kahdella kerroksella.

        Tontin etelänpuolisen rakennusalan suurin sallittu kerrosluku (VII) saadaan ylittää yhdellä kerroksella.

        Rakennukset saavat ylittyä enintään 1,5 m rakennusalan rajasta.

        Asemakaavan salliessa parvekkeiden ulottuvan 2,0 m rakennusalan rajasta, saavat parvekkeet ulottua enintään 3,5 m rakennusalan rajasta.

        Parvekkeiden ja viherhuoneiden julkisivupintaa koskevasta määräyksestä saadaan poiketa siten, että parvekevyöhykkeen leveys ja sijoittuminen julkisivupintaan nähden voi vaihdella.

        Autopaikkojen vähimmäismäärästä saadaan poiketa siten, että tontin käyttöön rakennetaan asuintonttien pysäköintipaikkamäärien laskentaohjeen (Kslk 15.12.2015 § 411) muun erityisasumisen mitoituksen mukaisesti yhteensä vähintään 20 ap.

Maksu

1 297 euroa

Hakija

Helsingin kaupungin asunnot Oy

Rakennuspaikka

49. kaupunginosan (Laajasalo) korttelin 80 tontti 15

Hakemus

Hakija hakee lupaa asuinkerrostalon (3 826 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 12228 siten, että:

        Tontin rakennettava asuntokerrosala on n. 3 826 k-m² (n. 2 326 m²+ n. 1 500 m²). Tontin rakennusoikeus jakautuu siten, että n. 64 k-m² seitsemänkerroksisen rakennusalan rakennusoikeudesta on siirretty kolmikerroksiselle rakennusalalle ja lisäksi rakennusoikeus ylittyy n. 636 k-m², joka on n. 19,9 % sallitusta rakennusoikeudesta.

        Tontin korkeamman rakennusosan suurin sallittu kerrosluku on VII ja matalamman rakennusosan III. Suunnitteluratkaisussa korkeammassa rakennusosassa on kahdeksan kerrosta, matalammassa rakennusosassa on rinteeseen osittain uppoava pohjakerros ja neljä asuinkerrosta. Korkeampi rakennusosa ylittää kaavan salliman kerroslukumäärän yhdellä ja matalampi rakennusosa kahdella kerroksella.

        Tontin rakennusala ylitetään paikoitellen vähäisessä määrin.

        Poiketaan määräyksestä, jonka mukaan parvekkeet saavat ulottua enintään 2 m rakennusalan rajan ulkopuolelle tontilla. Suunnitteluratkaisussa parvekkeet ylittävät paikoitellen rakennusalan rajan vähäisessä määrin.

        Poiketaan määräyksestä ”uudisrakennusten parvekkeiden ja viherhuoneiden tulee muodostaa yhtenäisen rakennuksen levyisen metalli- ja lasirakenteisen julkisivupinnan, joiden metalliosien tulee olla valkoiset” siten, että parvekevyöhykkeen etäisyyttä rakennuksen päätyjen julkisivupinnasta on vaihdeltu.

        Poiketaan autopaikkojen vähimmäismäärästä (vähintään suurempi luvuista 1 ap/100 k-m² tai 0,7 ap/asunto) siten, että tontin pysäköintilaitokseen rakennetaan yhteensä 73 keskitetysti nimeämätöntä autopaikkaa, joista tontin 49080/16 asuntojen käyttöön tulee vähintään 50 ap.

        Poiketaan määräyksestä ”Autopaikkoja tulee rakentaa vähintään suurempi luvuista 1 ap / 100 k-m² tai 0,7 ap / asunto ja lisäksi vieraspaikkoja vähintään 1 ap / 1 000 k-m². Jos tontilla on kaupungin vuokra-asuntoja, voidaan autopaikkojen määrä vähentää 20 %:lla”. Tontin seniorivuokra-asuntojen käyttöön tulevien autopaikkojen laskennassa on käytetty normia 1 ap / 240 k-m². Tontin asuntojen käyttöön tulee 20 autopaikkaa tontille 49080/16 rakennettavaan 73 autopaikan pysäköintilaitokseen.

Hakija perustelee rakennusoikeuden sekä sallitun kerrosluvun ylitystä sillä, että suunnitteluratkaisun avulla on pystytty säilyttämään hankkeen kaupunkikuvallinen laatutaso. Nykyisten rakennusten keskelle sijoitettavan rakennuksen hahmosta on saatu lisäkerrosten ansiosta visuaalisesti keveämpi.

Hakija perustelee rakennusalan rajan ylittämistä sillä, että siten etäisyydet tontin 49080/14 nykyisiin rakennuksiin saadaan säilytettyä riittävinä ja rakennukseen saadaan tarkoituksenmukainen asuntojakauma.

Hakija perustelee parvekkeiden sallittua suurempaa etäisyyttä rakennusalan rajasta sillä, että näin parvekkeiden syvyys olisi vähintään 2 m ja niiden käytettävyys olisi hyvä.

Hakija perustelee poikkeamisesta määräyksestä ”uudisrakennusten parvekkeiden ja viherhuoneiden tulee muodostaa yhtenäisen rakennuksen levyisen metalli- ja lasirakenteisen julkisivupinnan, joiden metalliosien tulee olla valkoiset” sillä, että ratkaisun avulla on kevennetty rakennusten päätyjen massoittelua. Ratkaisun avulla uudisrakennukselle on pyritty luomaan yhtenäinen ja selkeä ilme.

Hakija perustelee poikkeamista autopaikkojen määrästä siten, että hanke saa ARA:n erityisryhmien investointiavustusta. Sen asunnot on suunnattu ikääntyneille ja yhteistilat on suunniteltu siten, että ne mahdollistaisivat palvelujen tarjoamisen asukkaille (ikääntyneiden välimuodon asuminen). Asukkaiden heikentynyt liikkumiskyky on huomioitu kiinnittämällä erityistä huomioita kohteen esteettömyyteen. Hekan senioritalojen paikat valitaan hyvien liikenneyhteyksien varrelta ja tässä tapauksessa etäisyys lähimmälle bussipysäkille on melkein sama kuin etäisyys asukkaiden käyttöön tontille 49080/16 rakennettavaan 73 autopaikan pysäköintilaitokseen. Suunnitelmassa hankkeelle on osoitettu vieraspaikat mukaan lukien yhteensä 20 autopaikkaa: asunnoille 3 826 k-m² x 1 ap / 240 k-m² = 16 ap (15,94) + vieraspaikat 3 826 k-m² x 1 ap / 1000 k-m² = 4 ap (3,83).

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 22.10.2014 vahvistettu asemakaava nro 12228. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK).

Tontin pohjoisosassa on enintään kolmikerroksisen rakennuksen rakennusala, jolle on osoitettu 800 k-m² rakennusoikeutta. Tontin eteläosassa, on enintään seitsemänkerroksisen rakennuksen rakennusala, jolle on osoitettu 2 390 k-m² rakennusoikeutta.

Sisääntulokatokset, parvekkeet, viherhuoneet ja kuistit saavat ulottua enintään 2 metriä rakennusalan rajan ulkopuolelle. Uudisrakennusten parvekkeiden ja viherhuoneiden tulee muodostaa yhtenäisen rakennuksen levyisen metalli- ja lasirakenteisen julkisivupinnan, joiden metalliosien tulee olla valkoiset.

Autopaikkoja tulee rakentaa vähintään suurempi luvuista 1 ap / 100 k-m² tai 0,7 / asunto ja lisäksi vieraspaikkoja vähintään 1 ap / 1 000 k-m². Jos tontilla on kaupungin vuokra-asuntoja, voidaan autopaikkojen määrää vähentää 20 %:lla.

Rakennuspaikka on osa asemakaavassa osoitettua ohjeellista tonttia 49020/12. Erillisessä tonttijaossa nro 13594 ohjeellinen tontti on sittemmin jaettu tontteihin 14, 15 ja 16. Poikkeaminen koskee lohkottua tonttia 49080/15.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi (A3), jota kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa 0,4–1,2.

Nykytilanteessa tontilla on kasvillisuutta, asfaltoitua pihaa sekä jätekatos.

Tontille on tehty 10.6.2022 (49-0986-21-S, LP-091-2020-11157) rakennusvalvontapäällikön poikkeamispäätös, jossa on hyväksytty asemakaavassa 7-kerroksiseksi määritellyn rakennusalan toteuttaminen kerrosta korkeampana, 8-kerroksisena, sekä matalamman osan toteuttaminen kerrosta korkeampana, nelikerroksisena.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Rakennuspaikkaa ympäröivät tontit ovat hakijana toimivan Helsingin kaupungin omistuksessa. Ympäröivät asuintontit ovat hakijana toimivan Helsingin kaupungin asunnot Oy:n hallinnassa. Koska tontilla ei ole lain edellyttämiä naapureita, naapurikuulemista ei ole toteutettu.

Hakemuksesta on tiedotettu alueen asukasyhdistykselle Laajasalo – Degerö Seura ry:lle kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (6.7.2022). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle alueelle.

Laajasalo – Degerö Seura ry esittää muistutuksessaan, että Laajasalossa palvelujen määrä ja laatu, mm. terveys, koulutus, liikunta, ei ole pysynyt asukasmäärän lisääntymisen tahdissa, vaan palvelut ovat jääneet pahasti jälkeen asukkaiden tarpeista. 

Seuran mukaan suuri syy siihen on ollut kaavoituksessa määriteltyjen kerrosalamäärien jatkuva ylittäminen mm. poikkeamisluvilla. Se on johtanut kaavoissa mitoitettujen palvelujen riittämättömyyteen, koska ylirakentamisen vuoksi asukasmäärät ylittävät suunnitellut mitoitukset.

Muistutuksen mukaan haettu poikkeaminen n. 20 % kerrosalaylityksineen vaarantaa ja haittaa kaavoituksen toteutumista, eikä siihen tule suostua. Kerroslukujen nostaminen kahdeksaan ja viiteen vaatisi kaavamuutoksen. Korkean osan kerrosluvun nosto aiheuttaisi merkittävän maisemahaitan Laajasalossa Suomenlinnan maailmanperintömaisemassa.

Muistutuksen mukaan hakemuksen perustelut ovat kovin keksittyjä ja totuuden vastaisia, ei rakentamisen korkeampi, paksumpi ja suurempi määrä paranna ympäristöä tai arkkitehtuuria, vaan päinvastoin. Asemakaavan mukainen toteutus olisi paljon parempi. Suunnitelmat tulee palauttaa uuteen valmisteluun laadittavaksi voimassa olevan asemakaavan mukaisesti.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista. Hakija ilmoittaa vastineessaan, että rakennuksen 8-kerroksisen osan suunniteltu räystäskorko on +46.805. Vuonna 2020 hyväksytty Gunillantien pohjoispuolelle sijoittuvaa korttelia 49077 koskeva asemakaava 12568 mahdollistaa rakennuksen vesikaton korkeimmaksi korkeusasemaksi + 51.8. Molemmissa kortteleissa uusien rakennusten kattomuoto tulee olemaan tasakatto.  8-kerroksisenakin suunniteltu rakennus tulee olemaan matalampi kuin alueelle rakennettavat muut uudisrakennukset, eikä siis tule muodostamaan maisemahaittaa Suomenlinnan maailmanperintömaisemassa.

Matalampi rakennusosa jää viisikerroksisenakin matalammaksi kuin suurkorttelissa sen pohjoispuolella sijaitsevat 1969 ja 1970 valmistuneet naapurirakennukset.

Kerrosalan ylitys on käsitelty kaupungin alueryhmässä, jossa on asiantuntemusta tarkastella hakemusta myös palveluverkon kestävyyden näkökulmasta. Suunniteltu hanke soveltuu ikääntyneiden välimuodon asumiseen, eli asukkaiden tarvitsemia palveluita on mahdollisuus tarjota myös kohteeseen tuotuna.

Seniorit, kuten kaikki uudet asukkaat, tukevat omalta osaltaan ostovoiman lisäyksellä lähialueiden kaupallisia palveluja ja usein seniorit erityisesti suosivat lähipalveluita niiden helpomman saavutettavuuden vuoksi. Seniorit eivät lisää kuormitusta päiväkodeissa ja kouluissa.

Hanke edistää Helsingin kaupungin strategisia tavoitteita monella tapaa. Se lisää asuntotuotantoa täydennysrakentamiseen soveltuvassa sijainnissa ja tuottaa asuntoja senioreille. Tämä edistää helsinkiläisten yhdenvertaisuutta ja hyvinvointia sekä mahdollistaa kohtuuhintaisen esteettömän asumisen. Senioreiden siirtyessä heille erityisen hyvin soveltuviin asuntoihin, vapautuu heiltä muusta asuntokannasta asuntoja esimerkiksi lapsiperheiden tarpeisiin.

Helsingin asuntotuotanto on suunnittelun ohjauksessa pyrkinyt noudattamaan asemakaavan henkeä ja poikkeamaan sen määräyksistä vain erityisen harkitusti, jotta alueelle saataisiin toteutettua Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) hyväksynnän täyttäviä laadukkaita senioriasuntoja.

Hakemuksesta ei ole pyydetty lausuntoja.

Käsittely

Esteelliset: Kari Pudas (hallintolain 28§:n 1 mom 5 kohta)

Esittelijä

kaupunkiympäristön toimialajohtaja

Ville Lehmuskoski

Lisätiedot

Katariina Hirvonen, suunnittelija, puhelin: 310 21300

katariina.hirvonen(a)hel.fi

Suvi Huttunen, arkkitehti, puhelin: 310 37335

suvi.huttunen(a)hel.fi

Liitteet

Muutoksenhaku

Otteet

Päätösehdotus

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Esittelijän perustelut

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska hankkeen voidaan katsoa sopeutuvan kaupunkikuvallisesti ja maankäytöllisesti alueelle sekä asemakaavan tavoitteisiin. Hanke edistää Helsingin kaupungin strategisia tavoitteita. Se lisää asuntotuotantoa täydennysrakentamiseen soveltuvassa sijainnissa ja tuottaa asuntoja senioreille. Tämä edistää helsinkiläisten yhdenvertaisuutta ja hyvinvointia sekä mahdollistaa kohtuuhintaisen esteettömän asumisen.

Suunnittelun ohjauksessa on pyritty noudattamaan asemakaavan henkeä ja poikkeamaan sen määräyksistä harkitusti, jotta alueelle saataisiin toteutettua Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) hyväksynnän täyttäviä laadukkaita senioriasuntoja.

Tontin yhteenlaskettu rakennusoikeus saadaan ylittää, sillä esitetty kokonaisratkaisu huomioi asemakaavan tavoitteet.

Matalamman rakennusosan kerrosluvun ylitys kahdella kerroksella ei aiheuta merkittävää kaupunkikuvallista tai varjostavaa vaikutusta. Kerrosluvun ylittäminen kahdella kerroksella on kaavan hengen mukainen sekä kaupunkikuvallisesti perusteltavissa oleva ratkaisu. Rakennuksen 8-kerroksisen osan suunniteltu räystäskorko on +46.805. Vuonna 2020 hyväksytty Gunillantien pohjoispuolelle sijoittuvaa korttelia 49077 koskeva asemakaava 12568 mahdollistaa rakennuksen vesikaton korkeimmaksi korkeusasemaksi + 51.8.   Molemmissa kortteleissa uusien rakennusten kattomuoto tulee olemaan tasakatto. 8-kerroksisenakin suunniteltu rakennus tulee olemaan matalampi kuin alueelle rakennettavat muut uudisrakennukset, eikä siis tule muodostamaan maisemahaittaa Suomenlinnan maailmanperintömaisemassa. Matalampi rakennusosa jää viisikerroksisenakin matalammaksi kuin suurkorttelissa sen pohjoispuolella sijaitsevat 1969 ja 1970 valmistuneet naapurirakennukset.

Asuinkerrostalojen rakennusalan raja saadaan ylittää, koska ratkaisu toteuttaa asemakaavan tavoitteita sekä mahdollistaa parempien asuntopohjien aikaansaamisen.

Poikkeaminen määräyksestä, jonka mukaan parvekkeet saavat ulottua enintään 2 m rakennusalan rajan ulkopuolelle, voidaan sallia. Hakijan alustavissa suunnitelmissa esittämä poikkeama on vähäinen. Poikkeaminen parvekkeiden ja viherhuoneiden muodostamaa julkisivulinjaa koskevasta määräyksestä voidaan sallia. Hakijan alustavissa suunnitelmissa esittämä parvekelinja ulottuu ja sijoittuu molemmissa taloissa julkisivupintaan nähden vaihtelevasti. Ratkaisu on muilta osin asemakaavan tavoitteiden mukainen ja ilmeeltään yhtenäinen. Poikkeaminen voidaan sallia, koska ratkaisun voidaan katsoa olevan kaupunkikuvallisesti laadukas.

Autopaikkojen enimmäismäärästä voidaan poiketa, koska hakijan esittämä ratkaisu on asuintonttien pysäköintipaikkamäärien laskentaohjeen (Kaupunkisuunnittelulautakunta 15.12.2015 § 411) muun erityisasumisen mitoituksen mukainen. Tontille rakennetaan kaupunginvaltuuston päätöksen (25.8.2022 § 256) mukaisesti senioreille suunnattuja vuokra-asuntoja.

Hakija on hakenut poikkeamista myös porrashuoneiden kerrosaloja koskevasta asemakaavamääräyksestä. Porrashuoneiden kerrosalan ylitys on kaavan mukainen, joten määräyksestä ei tarvitse poiketa. Ko. määräyksen mukaan porrashuoneiden kerrosalan ylitys voi olla 5 % suurempi, mikäli sillä saavutetaan erityistä hyötyä rakennus- tai asuntotyyppien kehittämisessä.

Poikkeamisen erityinen syy on asemakaavan toteutumisen edistäminen.

Haettu toimenpide ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §
Hallintosääntö 16 luku 1 § 2 mom. kohta 15a
Rakennusvalvontataksa 2022, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Esittelijä

kaupunkiympäristön toimialajohtaja

Ville Lehmuskoski

Lisätiedot

Katariina Hirvonen, suunnittelija, puhelin: 310 21300

katariina.hirvonen(a)hel.fi

Suvi Huttunen, arkkitehti, puhelin: 310 37335

suvi.huttunen(a)hel.fi

Liitteet

Oheismateriaali

Muutoksenhaku

Otteet

Tiedoksi

Kymp/Aska poikkeamispäätös tiedoksianto

Kymp/Rakennusvalvontapalvelu tiedoksianto

Valmistelija tiedoksianto