§ 295

Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle uusien vuokrausperiaatteiden määräämiseksi Kannelkorttelin pohjoisosan asuntotonteille (Kaarela, Kannelmäki, tontit 33130/10, 33130/11, 33130/18 ja 33130/19)

HEL 2022-005405 T 10 01 01 02

Kantelettarentie ja Vanhaistentie

Esitys

Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että

        Kannelmäessä, Kaarelan kaupunginosassa, sijaitsevien asemakaavan muutokseen nro 12381 sisältyvien asuinkerrostalotonttien (AK) 33130/10, 33130/11, 33130/18 ja 33130/19 tai niistä muodostettavien tonttien ja määräosien vuokrausperiaatteet vahvistetaan liitteen 1 mukaisesti myöhemmin päätettävästä ajankohdasta lukien 31.12.2085 saakka.

Esittelijä

kaupunkiympäristön toimialajohtaja

Ville Lehmuskoski

Lisätiedot

Maria Mannisto, tonttiasiamies, puhelin: 310 36454

maria.mannisto(a)hel.fi

Liitteet

Muutoksenhaku

Otteet

Esitysehdotus

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Tiivistelmä

Neljälle Kannelmäen entisen ostoskeskuksen alueella sijaitseville asuinkerrostalotonteille (AK) esitetään vahvistettavaksi uudet vuokrausperiaatteet, jotka korvaavat kaupunginvaltuuston tonteille 19.4.2017 vahvistamat vuokrausperiaatteet.

Ostoskeskuksen alueelle laaditussa asemakaavan muutoksessa alueelle on merkitty rakennusoikeutta yhteensä 29 600 k-m², josta asuinkerrosalaa on 26 850 k-m² ja liiketilojen kerrosalaa 2 750 k-m².  

Kaupungin kokonaisuudessaan omistamasta kaavamuutoksen mukaisesta alueesta on jo vuokrattu ja myyty rakennusoikeutta yhteensä 17 800 k-m². Luovuttamatta on alueen pohjoisosan asuntotontit, joiden yhteenlaskettu rakennusoikeus on 11 800 k-m². Tonttien rakentaminen on alueen eteläosaan valmistuvien hankkeiden myötä siirtymässä pohjoisosan asuntotonteille ennen 1.7.2022, mistä syystä niille on ajankohtaista vahvistaa päivitetyt vuokrausperiaatteet noudattaen kaupunginhallituksen 1.4.2019 päättämiä kaupungin tontinluovutuksen maapoliittisia periaatteita.

Vapaarahoitteiseen omistus- ja vuokra-asuntotuotantoon varatuille tonteille esitettävä vuokraushinta on johdettu vertailukelpoisista kohteista maksetuista kauppahinnoista. Säänneltyyn tuotantoon varattujen kohteiden osalta esitetään noudatettavaksi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) vuodelle 2022 määrittelemää Kannelmäen enimmäishintaa ja siihen perustuvaa vuokrausperiaatetta.

Vuokrausperiaate vastaa rakennusoikeuden nykyarvoa noin 813 e/k-m² vapaarahoitteisen asuntotuotannon osalta ja säädellyn asuntotuotannon osalta ara-alennuksen aikana 470 e/k-m².

Esitettävien vuokrausperiaatteiden laskennallinen vastikevaikutus olisi vapaarahoitteisessa asuntotuotannossa noin 3,25 e/asm²/kk ja säädellyssä eli asumisoikeus- ja pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotannossa noin 1,87 e/asm²/kk ns. ara-alennuksen aikana (elinkustannusindeksin pisteluku 2084).

Liikerakennusoikeuden osalta esitettävä vuokrausperuste vastaa rakennusoikeuden yksikköhintaa 640 e/k-m² päivittäistavarakauppana käytettävän rakennusoikeuden osalta ja muiden liiketilojen osalta 330 e/k-m².

Esittelijän perustelut

Varauspäätökset

Kaupunginhallitus päätti 17.8.2015 (749 §) varata Kannelmäen liikerakennusten tontit 33130/1 ja 33131/1 kumppanuuskaavoitusta ja asuntohankkeiden suunnittelua varten 31.12.2020 saakka mm. seuraavasti:

        Kiinteistö Oy Vanhaistentie 3:n osalta varaus kohdistuu ainoastaan tonttiin 33131/1 ja Kannelmäen ostoskeskus Oy:n varaus ainoastaan tonttiin 33130/1.
 

        Varausalueelle vastaisuudessa kaavoitettavasta asuinrakennusoikeudesta vähintään noin 20 % tulee toteuttaa valtion tukemana vuokra-asuntotuotantona (ns. pitkä korkotuki) ja enintään noin 80 % sääntelemättömänä asuntotuotantona. Kaupungin niin vaatiessa em. noin 20 %:n osuus asuinrakennusoikeudesta tulee toteuttaa hintakontrolloituna omistusasuntotuotantona.  
 

        Asuinrakennusoikeudesta vähintään noin 35 % tulee toteuttaa omistusasuntotuotantona. Mikäli varausalueelle ei toteuteta valtion tukemaa vuokra-asuntotuotantoa, asuinrakennusoikeudesta vähintään 50 % tulee toteuttaa omistusasuntotuotantona.  
 

        Varauksensaajat ovat velvollisia hyväksyttämään mahdollista valtion tukemaa tuotantoa varten valittavan yhteistyökumppanin kiinteistöviraston tonttiosastolla.  
 

        Varauksensaajat vastaavat kustannuksellaan muun ohella kaikista tonttien rakentamiskelpoiseksi saattamisen edellyttämistä rakennusten purku- ja muista toimenpiteistä.
 

        Varausalue tulee pyrkiä toteuttamaan vaiheittain siten, että alueella nykyisin olevat keskeiset kaupalliset palvelut voidaan kohtuudella turvata rakentamisen aikana.

Kiinteistölautakunta päätti 9.3.2017 (107 §) muun muassa muuttaa kaupunginhallituksen 17.8.2015 tekemää päätöstä siten, että varauksensaajaksi tuli purkautuneiden Kiinteistö Oy Vanhaistentie 3:n ja Kannelmäen ostoskeskus Oy:n sijaan Pohjola Rakennus Oy:n perustamat asunto-osakeyhtiöt. Lisäksi esitykseen sisältyi esitys kaupunginhallitukselle myyntivaltuuksien saamisesta varausalueeseen sisältyneen liiketontin (AL) 33130/6 myymiseksi varauksensaajalle siten hinnoiteltuna, että tonttiin sisältyneen asuinrakennusoikeuden osalta hinta on 540 euroa/k-m². Liike- tai niihin verrattavien tilojen osalta sekä toimistotilojen ja muiden vastaavien tilojen osalta perittäväksi kauppahinnaksi esitettiin 325 euroa/k-m². 

Tonttipäällikkö päätti 11.6.2020 (36 §) tarkentaa Kannelmäen vanhan ostoskeskuskorttelin rahoitus- ja hallintamuotoa koskevia edellä mainittuja varauspäätöksiä tonttikohtaiseksi. Päätöksen mukaan tonteille 33130/10 ja 11 toteutetaan vapaarahoitteista omistusasuntotuotantoa ja tontin 33130/9 yhteensä 5 700 k-m²:n suuruisesta rakennusoikeudesta 1 500 k-m² voi olla vapaarahoitteista vuokra-asuntotuotantoa, muun rakennusoikeuden eli 4 200 k-m²:n ollessa pitkällä korkotuella toteutettavaa asumisoikeus- ja vuokra-asuntotuotantoa.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Kaupunginvaltuusto hyväksyi 31.8.2016 Kannelmäen ostoskeskuksen asemakaavan muutoksen nro 12381. Asemakaava on tullut lainvoimaiseksi 14.10.2016.

Kannelkorttelin pohjoisosan tonttien pinta-alat, osoitteet, rakennusoikeudet, kaavamerkinnät sekä hallinta- ja toteutusmuodot ilmenevät liitteestä 2.

Ehdotetut vuokrausperiaatteet

Vertailutiedot

Vertailutietoina todettakoon, että kaupunginvaltuusto päätti 16.2.2022 (31 §) vahvistaa Kuninkaantammessa sijaitsevien asuinkerrostalotonttien vuokrausperiaatteet seuraavasti:

        Asuinkerrostalotonttien (AK) 33414/1, 33415/1, 33416/1 ja 33419/1 tai niistä muodostettavien tonttien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana hintakontrolloidun (puoli-hitas) tai sääntelemättömän asuntotuotannon osalta vähintään 33 euroa, mikä vastaa rakennusoikeuden yksikköhintaa 688 e/k-m² (ind. 2/2022=2084).
 

        Kuninkaantammessa uusimmissa vertailukaupoissa kerrostalotonttien yksikköhinnat ovat olleet tasolla 677 - 727 e/k-m² + purkukustannukset.
 

        Kuninkaantammen alueen hintatasoa on tonttimaan osalta pidetty Kannelmäkeä edullisempana.  

Kohteiden arvoon vaikuttavat muun muassa seuraavat tekijät:

        Kannelmäki on perinteisesti ollut ns. halvemman hintaluokan asuinalue, mutta uusia kerrostaloja alueelle ei ole rakennettu vuosiin ennen arvion kohteena olevaa korttelia.
 

        Hyvä saavutettavuus julkisilla liikennevälineillä. Rautatieasemalle on matkaa noin 600 metriä ja korttelin vierestä kulkee bussireitti.
 

        Kannelmäessä on hyvät kaupalliset palvelut kauppakeskus Kaaressa, jonne kohteesta on matkaa noin 700 metriä.
 

        Kohde sijaitsee valmiiksi rakennetussa kaupunkirakenteessa. Kun arvion kohteena oleva kortteli on rakennettu, niin lähiympäristössä ei ole odotettavissa häiriötä aiheuttavaa rakentamista toisin kuin monella pitkään rakenteilla olevalla uudella asuinalueella.
 

        Rakennettavat rakennukset tulevat olemaan 5–8 -kerroksisia, mikä on rakennuskustannusten kannalta optimaalinen kerroskorkeus.
 

        Tontin rakennettavuus on keskimääräistä parempi, paalutusta ei tarvita. Toisaalta autopaikkojen rakentaminen pihakannen alle vaatii louhintaa.
 

        Arvion kohteessa autopaikat sijoittuvat omalle tontille maan alle tulevaan lämpimään/puolilämpimään halliin, jonne pääse hissillä kustakin asuinkerrostalosta. Tämä lienee paras mahdollinen ratkaisu autopaikkojen myyntiä/vuokrausta ajatellen, vaikka pihakannen alainen ratkaisu on maantasoratkaisua merkittävästi kalliimpi.

Esitettävät vuokrausperiaatteet

Tontit 33130/10, 33130/11 ja 33130/19

Otsikossa mainitut tontti on varattu sääntelemättömään asuntotuotantoon. Tonttien vuokraushinnan määrittämiseksi maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit-yksikkö on tilannut kiinteistöalan riippumattomalta ammatilliselta toimijalta (Catella Property Oy) arviolausunnon tonttien asuinrakennusoikeuden markkina-arvosta. Vuokrausperiaatteiden määrittelyssä ei oteta huomioon varauksensaajan vastuulla olevia kustannuksia tonttien rakentamiskelpoiseksi saattamisesta.

Asuinkerrostalotonttien (AK) 33130/10, 33130/11 ja 33130/19 tai niitä muodostettavien tonttien ja määräosien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana vähintään 39 euroa.

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen kuten varastojen, saunojen, talopesuloiden, harraste-, kokoontumis- tai vastaavien yhteistilojen osalta ei peritä maanvuokaa.

Vuokrausperiaatteen mukainen laskennallinen k-m² hintatasossa (2/2022, ind. 20,84) olisi noin 813 euroa. Maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin olisi tällöin luokkaa 3,25 e/m²/kk.

Tontti 33130/18

Säädeltyyn tuotantoon varatun rakennusoikeuden osalta vuokrausperiaatteet perustuvat Aran pitkän korkotuen asuntotuotannolle määrittelemiin rakennusmaan vuotta 2022 koskeviin aluekohtaisiin enimmäishintoihin, joissa huomioidaan tontin tuleva hallinta- ja rahoitusmuoto, sijainti, tuleva rakennustyyppi (kerrostalo/pientalo) sekä mahdolliset aran hyväksymät hintaa korottavat erityistekijät. Erityisiä hintaa korottavia tekijöitä ei korttelin 33130 osalta ole osoitettavissa.

Otsikossa mainitun tontin yhteensä 5 105 k-m² suuresta rakennusoikeudesta 900 k-m² on osoitettu käytettäväksi liikerakentamiseen. Asemakaava mahdollistaa päivittäistavarakaupan sijoittumisen tontille. Pääosa tontin rakennusoikeudesta eli 4 205 k-m² on varattu toteutettavaksi pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantona tai asumisoikeustuotantona.

Asuntotontin (AK) 33130/18 tai siitä muodostettavien tonttien ja määräosien vuosivuokra esitetään määrättävän pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana valtion korkotukeman asumisoikeus- ja vuokra-asuntotuotannon osalta vähintään 28 euroa.

Tontille mahdollisesti toteutettavista päivittäistavarakaupan tiloista vuosivuokra esitetään määrättävän pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 31 euroa. Tontille toteutettavista liike-, muista myymälä-, näyttely-, toimisto- tai muista vastaavista tiloista vuosivuokra esitetään määrättävän pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 16 euroa.

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen kuten varastojen, saunojen, talopesuloiden, harraste-, kokoontumis- tai vastaavien yhteistilojen osalta ei peritä maanvuokaa.

Asuntotontin vuosivuokrasta esitetään perittäväksi 80 % siltä ajalta, jona tontille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tontille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea).

Tontin laskennallinen k-m² hintatasossa (2/2022, ind.20,84) olisi esitetyn mukaisesti noin 588 euroa ilman ns. Ara-alennusta ja Ara-alennuksella noin 470 euroa.  Maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin valtion tukemissa asumisoikeus- ja vuokra-asunnoissa olisi tällöin noin 2,33 e/asm²/kk ilman Ara-alennusta ja 1,87  e/m²/kk Ara-alennuksen aikana.

Yleistä

Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia nro 18) mukaan asuntotontin vuosivuokra on 4 % tontin laskennallisesta hinnasta, mikä määräytyy tontin pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisesti.

Vuokra-ajaksi esitetään kaikkien tonttien osalta noin 60 vuotta siten, että vuokra-aika alkaisi myöhemmin päätettävästä ajankohdasta ja päättyisi 31.12.2085.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun1 §:n mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet.

Esittelijä

kaupunkiympäristön toimialajohtaja

Ville Lehmuskoski

Lisätiedot

Maria Mannisto, tonttiasiamies, puhelin: 310 36454

maria.mannisto(a)hel.fi

Liitteet

Muutoksenhaku

Otteet

Tiedoksi

Kanslia/Villeneuve, Nelskylä, Linden ja Sippola-Alho

Kymp/Maka/Make/Mannisto ja Tuurala