§ 219

Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle asuntoreformitontin (AK) varaamiseksi Varte Oy:lle asuntohankkeiden suunnittelua varten (Vuosaari, Meri-Rastila, tontti 54246/1)

HEL 2022-003340 T 10 01 01 00

Meri-Rastilan tie

Esitys

Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että kaupunki varaa Varte Oy:lle (Y-tunnus 0974176-1) tontin 54246/1 seuraavasti:

        Varausalue on liitekartan 1 mukainen ja sisältää kaavatontin (AK) 54246/1 (pinta-ala 6 104 m², rakennusoikeus 12 100 k-m²), sijaintikartta liite 2.

        Varaus on voimassa 31.12.2025 saakka.

        Varauksessa noudatetaan liitteen 3 mukaisia erityisiä varausehtoja ja liitteen 4 mukaisia yleisiä varausehtoja, soveltuvin osin liitteen 5 mukaisia Kehittyvä Kerrostalo –hankkeiden lisäehtoja sekä liitteen 6 mukaista ohjetta ”kaivu- ja louhintatoimenpiteiden suorittaminen sekä kaadettavat puut” (15.10.2021).

Kaupunkiympäristölautakunta päätti samalla merkitä Helsingin kaupungin asuntotuotannon varauksen tonttiin 54246/1 päättyneeksi. (A1154-949)

Esittelijä

kaupunkiympäristön toimialajohtaja

Ville Lehmuskoski

Lisätiedot

Petra Santos, asiantuntija, puhelin: 09 310 31897

petra.santos(a)hel.fi

Liitteet

Muutoksenhaku

Otteet

Esitysehdotus

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Tiivistelmä

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle Vuosaaren Meri-Rastilan alueelta kaavatontin (AK) 54246/1 varaamista Varte Oy:lle (Y-tunnus 0974176-1) asumisoikeusasuntojen ja sääntelemättömien vapaarahoitteisten omistusasuntojen suunnittelua varten.

Varauksensaajan tulee toteuttaa hankkeet yhteistyössä Asuntoreformi Helsinki – asuminen 2020 -kilpailun voittaneen ehdotuksen ”Fröbelin palikat” suunnittelijoiden (MUUAN Oy) kanssa ja voittaneen ehdotuksen periaatteiden mukaisesti.

Tontti on tarkoitus myöhemmin luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (5 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vuokraamalla se pitkäaikaisesti. Vuokranmäärityksessä noudatetaan kaupunginvaltuuston 2.2.2022 (22 §) hyväksymiä periaatteita. Tontin markkina-arvon määrittäminen perustuu puolueettoman arvioijan laatimaan erilliseen selvitykseen tai puolueettoman arvioijan hyväksymään hinnoittelumalliin.

Helsingin kaupunki järjesti vuonna 2019 Asuntoreformi Helsinki – asuminen 2020 –kilpailun. Meri-Rastilaan sijoittuvan tontin (AK) 54246/1 osalta kilpailussa oli tarkoitus tutkia luonnonläheisen esikaupunkiasumisen kehittämistä. Kilpailun voittajatyöksi valikoitui ”Fröbelin Palikat”.

Tontti kuulutettiin haettaviksi vuoden 2019 varauskierroksen yhteydessä. Tonttiin kohdistui vain vähän kiinnostusta ja tontille ei löydetty soveltuvaa rakennuttajaa. Tästä syystä tontti varattiin Helsingin kaupungin asuntotuotannolle (Att). Kilpailuttamiseen liittyvien ongelmien takia yhteistyö Att:n ja kilpailun voittaneen ehdotuksen suunnittelijoiden kanssa ei ole mahdollista, joten Att luopuu tontinvarauksesta. Kilpailun uskottavuuden vuoksi kilpailun voittaneelle ehdotukselle tulee luoda toteuttamisedellytykset.

Esittelijän perustelut

Hakemus

Varte Oy pyytää 14.3.2022 päivätyllä hakemuksellaan, että sille varataan Vuosaaren Meri-Rastilan tontti 54246/1 asumisoikeusasuntojen ja sääntelemättömien vapaarahoitteisten omistusasuntojen sekä Kehittyvä kerrostalo -hankkeen suunnittelua varten. Asumisoikeusasunnot tulevat myöhemmin sovittavan yleishyödyllisen toimijan omistukseen.

Hanke toteutetaan yhteistyössä Asuntoreformi Helsinki - asuminen 2020 -kilpailun voittaneen ehdotuksen "Fröbelin palikat" suunnittelijoiden kanssa ja voittaneen ehdotuksen periaatteiden mukaisesti.

Hakemus on liitteenä 8.

Taustaa

Helsingin kaupunki järjesti vuonna 2019 Asuntoreformi Helsinki – asuminen 2020 -kilpailun. Kilpailu oli avoin arkkitehtuuri- ja ideakilpailu, jossa pyrittiin uudistamaan asuntosuunnittelussa vallitsevia käytäntöjä, sekä lisäämään asuntotuotannon monipuolisuutta ja asumisvaihtoehtoja asukkaille. Kilpailussa keskityttiin Helsingin asumisen haasteisiin, kuten laatuun sekä yhteiskunnallisten muutosten vaikutuksiin tulevaisuuden asumisen ratkaisuissa.

Kilpailussa oli kaksi erillistä kategoriaa: asumisen kehittämisideat ja kohdekohtaiset suunnitelmat. Suunnitelmaosuudessa kilpailun tavoitteiden mukaisia ratkaisuja tuli soveltaa jollekin kolmesta eri puolilla Helsinkiä sijaitsevista tonteista (Jätkäsaari, Meri-Rastila ja Pohjois-Pasila).

Yksi Asuntoreformi Helsinki – asuminen 2020 -kilpailun kortteleista sijaitsee Vuosaaren Meri-Rastilan itäosan kaava-alueella. Meri-Rastilan tontin (AK) 54246/1 osalta kilpailussa oli tarkoitus tutkia luonnonläheisen esikaupunkiasumisen kehittämistä siten, että Ison Kallahden puiston korttelissa pyrittiin löytämään merta ja monimuotoista puistoa hyödyntävää hyvää tulevaisuuden asumisenarkkitehtuuria. Kilpailun kohteelle asettamana erityiskysymyksenä olivat erityyppisten perheiden asumiskysymykset, ulkotilojen hyödyntäminen, joustavat, nykyrakentamisesta poikkeavat rakenneratkaisut ja suhde Meri-Rastilan kaupunkiuudistukseen ja alueen ominaispiirteisiin.

Kilpailun voittajatyöksi valikoitui ”Fröbelin palikat”, suunnittelutoimistona MUUAN Oy. Voittajatyön konsepti perustuu nelisakaraisten pientalojen muodostamaan kokonaisuuteen, joka varioituu taidokkaasti mittakaavaltaan kaupunkirakenteesta luontoon. Kilpailun arviointipöytäkirjassa kuvataan ehdotusta kauniiksi kokonaisuudeksi, joka kätkee harmonisen arkkitehtuurin sisälle taitavaa ja eläytyvää asuntosuunnittelua, ja jossa kaikki osa-alueet ovat kunnossa. Kaupunkikuvallisesti ehdotus kumpuaa arkkitehtuuriltaan Meri-Rastilan rakennuskannasta päivittäen sen arkkitehtuurin uudeksi. Asuntotypologinen oivallus pientalomaisen asuinolosuhteiden edistämisestä kerrostaloarkkitehtuurissa, jossa puoliyksityinen, välittävä kuisti julkisen porrashuoneen ja asunnon välissä toimii välittävänä tilana mahdollistaen kerrostalossa asumistyylin, jota yleensä arvostetaan pientalomaisessa asumisessa.

Tontti 54246/1 kuulutettiin haettavaksi asuntotonttien varauskierroksella 2019, jotta kilpailun voittaneelle ehdotukselle löydettäisiin toteuttaja. Tonttiin kohdistui vain vähän hakemuksia ja soveltuvaa kilpailun voittaneen ehdotuksen toteuttajaa ei haun kautta löydetty. Tontti päätettiin esittää varattavaksi Helsingin kaupungin asuntotuotannolle (Att). Kaupunginhallitus varasi 9.12.2019 (847 §) tontin Att:lle välimuodon asuntotuotantoon 31.12.2021 saakka. Tonttipäällikkö jatkoi 21.1.2022 (9 §) varausta 31.12.2022 saakka.

Varaus Att:lle oli kaksivaiheinen. Ensimmäisessä vaiheessa Att:n tuli tutkia edellytykset varaukselle hankintalain asettamissa rajoissa sekä toteutuskelpoisuuden kannalta. Mikäli edellytykset eivät täyty, on Att:lla oikeus luopua tontinvarauksesta ilman erillistä suostumusta. Mikäli ensimmäisessä vaiheessa asetetut edellytykset täyttyvät, on varauksensaaja velvollinen jatkosuunnittelussa toteuttamaan hankkeen yhteistyössä ’Asuntoreformi Helsinki – asuminen 2020’ -kilpailun voittaneen ehdotuksen ”Fröbelin palikat” suunnittelijoiden kanssa ja voittaneen ehdotuksen periaatteiden mukaisesti.

Att on selvittänyt edellytyksiä toteuttaa hanke kilpailuehdotuksen mukaisesti yhteistyössä kilpailun voittaneen suunnittelijoiden kanssa. Att luopuu tontinvarauksista kilpailuttamiseen liittyvien ongelmien takia, jotka eivät olisi mahdollistaneet varausehtojen mukaisesti kilpailun voittaneen ehdotuksen suunnittelijoiden käyttämistä hankkeessa.

Hallinta- ja rahoitusmuoto

Tonttia esitetään varattavaksi asumisoikeusasuntojen ja sääntelemättömien vapaarahoitteisten omistusasuntojen suunnittelemiseksi.

Asuinrakennusoikeudesta vähintään 40 % tulee toteuttaa asumisoikeusasuntoina ja vähintään 40 % sääntelemättöminä vapaarahoitteisina omistusasuntoina, siten että yhteenlaskettu rakennusoikeus vastaa kaavanmukaista rakennusoikeutta (11 800 k-m² + 300 k-m²).

Asumisoikeusasunnot osoitetaan Meri-Rastilan tien puoleiselle osalle tontista ja omistusasunnot puiston puolelle.

Asumisoikeusasuntojen toteuttamista varten valittava yhteistyökumppani tulee hyväksyttää tontit-yksiköllä.

Hallinta- ja rahoitusmuototarkastelu on tehty yhdessä kaupunginkanslian asuminen-yksikön kanssa. Varattavaksi esitettävien tonttien hallinta- ja rahoitusmuodot vastaavat AM-ohjelman mukaista tavoitetta.

Perheasunto- ja keskipinta-alavaatimukset

Asuinhuoneistoalasta vähintään 50 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Näiden asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 70 h-m². Yksiöiden keskipinta-alan tulee olla vähintään 30 h-m². Lisäksi jokaisessa rakennuksessa tulee olla monipuolisesti erityyppisiä ja -kokoisia asuntoja.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Meri-Rastilan itäosan alueelle on laadittu asemakaavan muutos nro 12570. Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavan muutoksen 15.10.2021. Asemakaavan muutos ei ole saanut lainvoimaa kaavavalituksesta johtuen.

Asemakaavan ja asemakaavamuutoksen tavoitteena on tiivistää olemassa olevaa kaupunkirakennetta hyvien liikenneyhteyksien yhteydessä sekä mahdollistaa alueen palveluiden kehittyminen.

Tontti (AK) 54246/1 sijoittuu Meri-Rastilan tien, Halkaisijantien ja meren rantaan johtavien reittien solmukohdan yhteyteen, rajautuen kolmelta sivultaan puistoalueeseen ja yhdeltä sivulta Meri-Rastilan tiehen.

Tontin rakennusoikeus on 12 100 k-m². Pääkäyttötarkoituksen mukainen rakennusoikeus asumiseen on enintään 11 800 k-m². Rakennusoikeudesta tulee vähintään 300 k-m² osoittaa liike-, toimisto-, työ-, tai palvelutilalle Meri-Rastilan tien varteen.

Korttelin 54246 kaavaratkaisu perustuu ’Asuntoreformi Helsinki - asuminen 2020’ -kilpailun voittaneeseen ehdotukseen. Kaavassa on määräys, joka mukailee kilpailuehdotuksen erityistä ideaa asuntoihin kytkeytyvistä monikäyttöisistä verannoista. Verannat lasketaan rakennusoikeuteen ja niitä tulee rakentaa vähintään puoleen asunnoista. Pysäköinti järjestetään korttelissa pihakannen alle.

Tontin varaaminen

Esittelijä esittää kaavatontin (AK) 54246/1 varaamista Varte Oy:lle päätösehdotuksen mukaisesti.

Tonttien luovuttamista koskevien kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien linjausten mukaisesti kaupunki varaa asuntotontit pääasiassa julkisten hakujen ja kilpailujen kautta. Linjausten ja niitä täydentävien soveltamisohjeiden kohdan 2.5 ”Asuntotonttien suoravaraukset” mukaan kaupunki voi varata yksittäisen asuntotontin suoravarauksena ilman julkista hakua tapauskohtaisesti arvioitavin erityisin perustein.

Tontti on kertaalleen kuulutettu haettavaksi, jolloin soveltuvaa varauksensaajaa ei löydetty ja tontti varattiin Att:lle. Att luopuu varauksesta, koska sillä ei ole edellytyksiä toteuttaa hanketta kilpailutyön mukaisesti muun ohella kilpailuttamiseen liittyvien ongelmien vuoksi.

Jotta järjestetyn kilpailun uskottavuus säilyy, kilpailun voittaneen ehdotuksen suunnittelijoille tulee antaa mahdollisuus toteuttaa hanke kilpailun ehdotuksen periaatteiden mukaisesti. Kauniin ehdotuksen taitavaa ja eläytyvää asuntosuunnittelua, joka sopii Meri-Rastilan uudistuvalle alueelle hienosti, halutaan myös edistää. Suunnittelijoille annettiin tilaisuus esittää määräaikaan mennessä uusi yhteistyökumppani hankkeen toteuttajaksi etukäteen sovituin reunaehdoin.

Yhdenvertaisen kohtelun vuoksi Meri-Rastilan korttelin voittajatyön suunnittelijoita tulee kohdella kuten Pasilan Postipuistoon sijoittuvien ’Asuntoreformi Helsinki – asuminen 2020’ –kilpailun tonttien voittajatyön suunnittelijaa. Att luopui Postipuiston asuntoreformitonttien varauksesta ja kaupunginhallitus varasi 22.11.2021 (881 §) tontit voittajatyön suunnittelijan yhteistyökumppaneille.

Tontit-yksikkö on arvioinut kilpailutyön ”Fröbelin palikat” suunnittelijoiden yhteistyökumppanin Varte Oy:n sopivaksi toteuttajaksi ja varauksensaajaksi tontille 54246/1.

Tontit-yksikkö neuvotteli kaupunginkanslian aluerakentaminen-yksikön, asemakaavoituksen, Att:n, kilpailun voittaneen ehdotuksen suunnittelijoiden sekä uuden esitetyn varauksensaajan kanssa vuoden 2021 ja kevään 2022 aikana tontinvarauksesta ja tontin toteuttamisesta voittajaehdotuksen periaatteiden mukaisesti.

Meri-Rastilan alue on nykyisellään hyvin vuokra-asuntopainotteinen. Alueella on muun muassa runsaasti Helsingin kaupungin vuokra-asuntoja. Alueen uudistamisen sekä sen arvostuksen lisäämiseksi Meri-Rastilan uusille tonteille tulee erityisesti osoittaa sääntelemätöntä ja välimuodon omistus- ja omistuspohjaista asuntotuotantoa. Vuokra-asuntotuotannon lisääminen alueelle ei ole toivottavaa.

Hienolla sijainnilla Ison Kallahden puiston laidalla ja lähellä merta sijaitseva nyt varattavaksi esitettävä tontti sopii erinomaisesti omistuspohjaiseen asuntotuotantoon. Hieno, voittajatyön mukainen Meri-Rastilan uudistuksen aloittava hanke toimii myös suunnannäyttäjänä alueen uudistukselle.

Asuntoreformi Helsinki – asuminen 2020 -kilpailun luonteen mukaisesti varauksensaajan tulee toteuttaa hankkeet yhteistyössä Asuntoreformi Helsinki – asuminen 2020 -kilpailun voittaneen ehdotuksen ”Fröbelin palikat” suunnittelijoiden (MUUAN Oy) kanssa ja voittaneen ehdotuksen periaatteiden mukaisesti. Hanke otetaan mukaan Kehittyvä kerrostalo -ohjelmaan.

Kaupunginhallitus on 13.12.2021 (940 §) päättänyt jatkaa taiteen prosenttiperiaatetta muun ohella erikseen sovittavilla kaupunkiuudistusalueilla. Meri-Rastilan alueella on päätetty ottaa käyttöön taiteen prosenttiperiaate. Varauksensaaja velvollinen maksamaan asemakaavassa varauksen kohteelle merkityn rakennusoikeuden mukaisesti Helsingin kaupungin kaupunginkanslian talous- ja suunnitteluosaston aluerakentamiselle tai muulle kaupungin ilmoittamalle taholle ympäristötaiteelliseen yhteistyöhön 10 e/k-m² ja indeksitarkistuksen tontin pitkäaikaisen vuokrasopimuksen allekirjoittamiseen mennessä.

Tonttia esitetään varattavaksi 31.12.2025 saakka.

Varaus perustuu Asuntoreformi Helsinki – asuminen 2020 voittajatyön toteutusedellytysten varmistamiseen, käytyihin neuvotteluihin, liitteen 7 mukaiseen voittaneeseen kilpailuehdotukseen sekä liitteenä 8 olevaan hakemukseen. Varaus toteuttaa kaupungin suoravarauksille asetetut ehdot sekä Meri-Rastilan alueelle asetut tavoitteet hallinta- ja rahoitusmuodon osalta.

Tonttien luovuttamista koskevien kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien tontinluovutusta koskevien linjausten perusteella suoravarauksen tekemisen edellytysten katsotaan täyttyvän seuraavin perustein:

        Tontti on kuulutettu kertaalleen haettavaksi, mutta soveltuvaa varauksensaajaa ei tuolloin saatu. 

        Asuntoreformi Helsinki - asuminen 2020’ –kilpailun Meri-Rastilan tontin voittajaehdotuksen toteutusedellytysten turvaaminen.

        Ko. kilpailun ja tulevien kaupungin järjestämien ideakilpailuiden uskottavuuden säilyminen.

        Yhdenvertainen kohtelu Pasilan Postipuiston vastaavanlaisen hankkeen kanssa.

        Asumisen ja sen laadun kehittämishanke, joka otetaan osaksi Kehittyvä kerrostalo –ohjelmaa.

Varausehdot

Tontinvarauksessa noudatettaisiin tonttia 54246/1 koskevia erityisiä varausehtoja, kaupungin tavanomaisia tontinvarausehtoja, soveltuvin osin Kehittyvä kerrostalo –hankkeiden erityisehtoja sekä kulloinkin voimassa olevaa kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun kaupungin tonttien rakennuttajille laatimaa toimintaohjetta "kaivu- ja louhintatoimenpiteiden suorittamisesta sekä kaadettavista puista" (15.10.2021).

Tonttien myöhempi luovuttaminen

Nyt varattaviksi esitettävä tontti on tarkoitus myöhemmin luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (5 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vuokraamalla se pitkäaikaisesti.

Vuokramäärityksessä noudatetaan kaupunginvaltuuston 2.2.2022 (22 §) hyväksymiä periaatteita. Tontin markkina-arvon määrittäminen perustuu puolueettoman arvioijan laatimaan erilliseen selvitykseen tai puolueettoman arvioijan hyväksymään hinnoittelumalliin.

Maanvuokraa peritään vähintään tontin asemakaavan osoittaman rakennusoikeuden mukaan, mikäli tämä rakennusoikeus ylitetään, peritään maanvuokraa myös ylityksen osalta.

Asemakaavan mukaan verannat lasketaan rakennusoikeuteen. Mikäli verannat toteutettaisiin asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden lisäksi, rakennusoikeuden ylityksen osalta niistä saatetaan periä maanvuokraa.

Vuokrausperiaatteet tullaan vahvistamaan pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen laadinnan yhteydessä.

Yksityiskohtaiset luovutusehdot vahvistetaan tonttien maanvuokrasopimusten hyväksymisen yhteydessä noudattaen kaupungin käyttämiä asuntotonttien ja asumista palvelevien tonttien yleisiä luovutusperiaatteita.

Toimivalta

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.

Esittelijä

kaupunkiympäristön toimialajohtaja

Ville Lehmuskoski

Lisätiedot

Petra Santos, asiantuntija, puhelin: 09 310 31897

petra.santos(a)hel.fi

Liitteet

Muutoksenhaku

Otteet

Tiedoksi

Kymp/Maka/Make/Pasuri, Pirtilä, Santos, Kumpula, Tuurala

Kaupunginkanslia/Taso/Karjalainen, Meuronen, Toivonen

Kaupunginkanslia/Linden, Nelskylä, Villeneuve, Sippola-Alho