§ 313

Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallituksen elinkeinojaostolle alueen varaamiseksi Peab Invest Oy:lle pakastamohanketta varten (Tukkutori, Hermanni)

HEL 2020-006363 T 10 01 01 00

Esitys

Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallituksen elinkeinojaostolle Tukkutorin alueen varaamista Peab Invest Oy:lle (y-tunnus 1773022-9), ja siirrettäväksi perustettavalle yhtiölle Peab Kiinteistökehitys Oy:lle, pakastamohankkeen kehittämistä ja toteutusedellytysten jatkoselvittämistä varten (kehittämisvaraus) seuraavin ehdoin:

        Varauksessa on kaksi suunnittelualuetta, liitekartan 2 mukaiset rakennusalue 1 ja 2 tontista 21274/10, joita molempia tutkitaan, ja kaupunki päättää hankkeen lopullisesta sijoittumisesta tehtävien selvitysten perusteella.

        Kehittämisvaraus on voimassa 31.12.2021 saakka, mutta kaupungilla on oikeus varauksensaajan 31.12.2020 mennessä esittämien suunnitelmien jälkeen pienentää varausaluetta siten kuin liitteenä 3 olevissa erityisissä varausehdoissa on todettu.

        Varauksensaaja on velvollinen noudattamaan liitteen 3 erityisiä ja yleisiä varausehtoja.

Käsittely

Asian aikana kuultavana oli yksikön päällikkö Elina Siltanen. Asiantuntija poistui kuulemisensa jälkeen kokouksesta.

Esittelijä

kaupunkiympäristön toimialajohtaja

Mikko Aho

Lisätiedot

Jukka Helenius, kiinteistölakimies, puhelin: 09  310 74013

jukka.helenius(a)hel.fi

Liitteet

Muutoksenhaku

Otteet

Esitysehdotus

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Tiivistelmä

Tukkutorin alueella on tarvetta uudelle pakastamorakennukselle, sillä vanha pakastamo pitää purkaa turvallisuusriskiksi todetun ammoniakkia sisältävän kylmäjärjestelmän ja huonon teknisen kunnon johdosta. Purkutoimiin ei voida kuitenkaan ryhtyä ennen korvaavien tilojen rakentamista. Pakastamohankkeen edistämiseksi esitetään varausta Peab Invest Oy:lle ja siirrettäväksi perustettavalle yhtiölle Peab Kiinteistökehitys Oy:lle. Varausaikana tutkittaisiin mahdollisuutta sijoittaa pakastamorakennus vaihtoehtoisilla alueille, ja näihin liittyviä liikenne- ja pysäköintijärjestelyjä, sekä uutta toteuttamismallia. Suunnittelun lähtökohtana on, että kaupunki vuokraa rakennettavasta pakastamosta osuuden, ja vuokraa sitten näitä tiloja edelleen alueen pienyrittäjille.

Esittelijän perustelut

Pakastamon nykytilanne

Helsingin Tukkutorin nykyisin käytössä oleva pakastamo pitää purkaa sen turvallisuusriskiksi todetun kylmäjärjestelmän sekä huonon teknisen kunnon johdosta. Pakastamon kylmäaineena käytetty ammoniakki on ympäristöriski eikä se sovellu käytettäväksi asutuksen lähellä. Pakastamosta ei saada korjausinvestoinneinkaan toiminnallisesti, energiankäytöllisesti ja elintarvikevalvonnallisesti toimivaa kokonaisuutta. Sen tilat eivät ole muunneltavuudeltaan ja varastointiteknologialtaan tämän päivän edellytysten mukaisia.

Jotta Tukkutori voi säilyä ja kehittyä aktiivisena elintarviketeollisuuden ja -kaupan alueena, tarvitaan pakastamolle korvaavat tilat alueelta ennen kuin nykyinen pakastamo voidaan purkaa. 

Edellytysinvestoinnit ja aiempi hanke

Kaupunginhallitus hyväksyi 10.12.2018 (§ 48) Tukkutorin uuden pakastamon 9.4.2018 päivätyn edellytysinvestointien hankesuunnitelman siten, että hankkeen rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 9 830 000 euroa lokakuun 2017 kustannustasossa. Edellytysinvestointihanke on osa Tukkutorin alueen kehittämistä aktiiviseksi elintarvikekaupan alueeksi. Vanhan, elinkaarensa päässä olevan pakastamokokonaisuuden purkaminen ja sen korvaaminen uudella nykyaikaisella pakastamolla parantaa Tukkutorin alueen yrittäjien toimintamahdollisuuksia ja on yksi edellytys alueen tukkutoritoiminnan säilymiselle ja kehittymiselle.

Edellytysinvestointeja koskeva hanke toteutetaan esirakentamishankkeena. Hanke käsittää nykyisen pakastamorakennuksen purun sekä purun aiheuttamat muutostyöt muissa rakennuksissa, jotka tukeutuvat pakastamorakennuksen teknisiin järjestelmiin. Lisäksi hanke käsittää Tukkutorin alueen ajoneuvoliikenteen siirron kulkemaan asemakaavamääräysten mukaisesti keskitetysti Vanhan talvitien kautta, kun nykyinen pakastamo Sörnäistenkadun varrella voidaan purkaa, sekä muut toimenpiteet, jotka Tukkutorin alueella on tehtävä, kun vanha pakastamo puretaan. Edellytysinvestointeihin sisältyvät myös uuden pakastamon rakentamisen edellyttämät purkutyöt, pilaantuneen maan poisto sekä lämpö- ja viemärilinjojen ja kaapeleiden siirto rakennuspaikalla. Nykyisin paikalla oleville torimyynti- ja autopaikoille toteutetaan korvaava sijoitus Tukkutorin alueella. Pakastamon uudisrakennuksen yhteydessä toteutetaan Tukkutorin aluetta palveleva uusi pysyvä jäteasema. Jäteasemakustannukset sisältyvät edellytysinvestointihankkeen suunnitelmiin ja budjettiin, mutta se ei ole toiminnallinen osa uutta pakastamoa.

Peab Oy voitti kaupungin järjestämän urakkakilpailun uuden pakastamorakennuksen toteuttamisesta (Kaupunginympäristön toimialan rakennukset ja yleiset alueet -palvelun tekninen johtaja 12.2.2019, § 17) ja on toiminut urakoitsijana edellytysinvestoinneissa toteuttaen ne vuoden 2019 aikana osittain valmiiksi, sisältäen muun muassa korvaavan torimyyntialueen ja parkkipaikat, osittaiset aluetekniikan siirrot sekä vanhaa pakastamoa väliaikaisesti korvaavassa rakennuksessa tehdyt muutostyöt.

Hanketta suunniteltiin alun perin keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön lukuun ja omistukseen. Kiinteistöosakeyhtiön oli tarkoitus toteuttaa rakennushanke ja vastata rakennuksen ylläpidosta. Kiinteistöosakeyhtiön osakkaina olisivat olleet Helsingin kaupunki sekä alueella toimivia yksityisiä elintarvikealan yrityksiä, ja hanketta oli tarkoitus viedä eteenpäin, kun osakkaaksi tulevien yrittäjien sitoutuminen olisi ollut varmistettu. Valitettavasti yrittäjät kuitenkin vetäytyivät hankkeesta kustannusten noustua liian suuriksi, eikä hanketta voitu toteuttaa.

Hakemus ja uuden hankkeen kuvaus

Peab Invest Oy pyytää 5.3.2020 päivätyllä hakemuksellaan Tukkutorin alueen varaamista pakastamohankkeen jatkoselvitystä varten 31.12.2021 asti. 

Peab-konserni, johon Peab Invest Oy sekä perustettava yhtiö Peab Kiinteistökehitys Oy kuuluvat, on yksi Pohjoismaiden suurimmista rakennusyhtiöistä. Konsernin liikevaihto oli vuonna 2018 noin 5,2 miljardia euroa ja se työllistää Pohjoismaissa noin 15 000 henkilöä, joista Suomessa noin 750 henkilö. Peab-konsernin Suomen pääkonttori sijaitsee Helsingin Pitäjänmäessä.

Aiemman hankesuunnitelman kaaduttua Peab on esittänyt kaupungille 2019 vaihtoehtoista hankemallia. Uudessa hankemallissa hakija perustaisi kiinteistöyhtiön ja toteuttaisi ja rahoittaisi hankkeen itsenäisesti tai kumppanin kanssa. Pakastamon käyttäjät solmisivat tilojen vuokrasopimukset kiinteistöyhtiön kanssa eivätkä tulisi sen osakkaiksi, kuten aiemmassa mallissa, ja Helsingin Tukkutori olisi yksi vuokralaisista. Hakijan on tarkoitus varausaikana jatkaa hankkeen suunnittelua, sitouttaa osapuolet hankkeeseen, neuvotella hankkeen rahoitus ja solmia vuokra- sekä muut mahdolliset sopimukset.

Hakemus on esityksen liitteenä 4.

Kaava- ja kiinteistötilanne

Tontti 21274/10 ja varausalue on asemakaavassa merkitty elintarviketeollisuuden ja tukkukaupan toimintaa palvelevien teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi (TE). Yleiskaavassa alue on toimitila-aluetta. Kaupunki omistaa varausalueen maa-alueet.

Varausehdot

Varausehtojen mukaan alueelle tulee suunnitella kylmä- ja pakkasvarasto, joka palvelee alueen toimijoita ja edistää alueen yritysten toimintamahdollisuuksien säilymistä. Suunnittelun lähtökohtana on, että kaupunki vuokraa rakennettavasta pakastamosta osuuden, ja vuokraa sitten näitä tiloja edelleen alueen pienyrittäjille. Kaupunki ja varauksensaaja neuvottelevat varausaikana mainittujen tilojen vuokraamisesta, ja kaupungilla on oikeus päättää varaus kesken varausajan, jos neuvottelutulokseen ei päästä.

Varauksensaajan tulee laatia kaksi erilaista suunnitteluratkaisua ja kiinnittää erityistä huomiota yhteistyöhön kaupungin ja alueen yrittäjien kanssa sekä ratkaisujen vaikutukseen Tukkutorin alueen kokonaislogistiikkaan ja liikennejärjestelyihin. Kaupunki päättää hankkeen lopullisesta sijoittumisesta tehtävien selvitysten perusteella.

Lisäksi varauksensaaja on velvollinen esittämään 31.12.2020 mennessä ehdotuksen uudesta hankemallista, pakastamorakennuksesta ja siitä, aletaanko hanketta toteuttamaan rakennusalue 1:lle vai 2:lle. Kaupungilla on oikeus tässä yhteydessä pienentää varausaluetta siten, että jompikumpi rakennusalueista poistetaan varausalueesta siten kuin liitteenä 3 olevissa erityisissä varausehdoissa on todettu.

Varausehdot ovat liitteenä 3. 

Varauksen valmistelu ja vaikutukset

Varausesitys on valmisteltu yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialalla. Hakemuksessa esitetty pakastamohanke mahdollistaisi alueen tukkutoritoiminnan säilymisen ja kehittymisen, parantaisi alueen turvallisuutta ja alueella toimivien pienyrittäjien asemaa, mikä on kaupungin elinkeinopoliittisten linjausten mukaista. 

Toimivalta

Kaupunginhallituksen elinkeinojaosto päättää hallintosäännön 8 luvun 2 § 1 momentin 7 kohdan mukaan kaupungin omistamien yritys- ja teollisuustonttien varaamisesta elinkeinotoiminnan tarpeisiin.

Esittelijä

kaupunkiympäristön toimialajohtaja

Mikko Aho

Lisätiedot

Jukka Helenius, kiinteistölakimies, puhelin: 09  310 74013

jukka.helenius(a)hel.fi

Liitteet

Muutoksenhaku

Otteet

.