Helsingin kaupunki

Pöytäkirja

32/2018

1 (4)

Kaupunkiympäristölautakunta

 

 

 

 

Asia/15

 

20.11.2018

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§ 589

Kaavatontin 46053/14 uudelleenvuokraaminen Viidentalo Oy:lle (Pitäjänmäki, kaavatontti 46053/14)

HEL 2018-011406 T 10 01 01 02

Höyläämötie 11

Päätös

Kaupunkiympäristölautakunta päätti:

        vuokrata uudelleen Viidentalo Oy:lle (Y-tunnus: 0221624-3) teollisuus- ja varastotarkoitukseen Helsingin Pitäjänmäellä sijaitsevan korttelin 46053 kaavatontin 14 (pinta-ala 4 582 m², os. Höyläämötie 11, laskutustunnus T1146-19) liitteenä 1 olevan maanvuokrasopimusluonnoksen mukaisesti.

        oikeuttaa tonttipäällikön tai tämän valtuuttaman allekirjoittamaan edellä mainitun maanvuokrasopimuksen ja tekemään siihen vähäisiä muutoksia.

L1146-58

Esittelijä

kaupunkiympäristön toimialajohtaja

Mikko Aho

Lisätiedot

Jukka Helenius, kiinteistölakimies, puhelin: 09  310 74013

jukka.helenius(a)hel.fi

Liitteet

1

Maanvuokrasopimusluonnos

2

Vuokrasopimuksen liite 1

Muutoksenhaku

Oikaisuvaatimusohje, kaupunkiympäristölautakunta

Otteet

Ote

Otteen liitteet

Vuokralainen

Oikaisuvaatimusohje, kaupunkiympäristölautakunta

Maka/Make

 

Päätösehdotus

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Esittelijän perustelut

Taustaa

Vuokralainen pyytää päätösehdotuksen mukaisen tontin uudelleenvuokrausta.

Tontti on tällä hetkellä vuokrattu vuokralaiselle 1.1.1986 – 31.12.2020. Vuokra-alueesta on ollut voimassa aikaisempia maanvuokrasopimuksia, joista ensimmäinen alkoi 1.1.1956 (sopimusnumero 7029).

Tontti 46053/14 kuuluu asemakaavan nro 11472 mukaiseen toimitilarakennusten korttelialueeseen (KTY). Lisäksi rakennuksiin saa sijoittaa julkisia palvelutiloja, liike-, toimisto- ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia teollisuus- ja varastotiloja, opetus-, koulutus-, studio-, ja näyttelytiloja, kokoontumistiloja, kahvila- ja ravintolatiloja sekä liikunta- ja vapaa-ajan toimintaa palvelevia tiloja. Rakennuksen pohjakerrokseen saa sijoittaa myymälätiloja. Päivittäistavaramyymälätiloja saa olla yhteensä enintään 500 k-m².

Kaavatontti 46053/14 muodostuu aiemmasta rekisteritontista 46024/5 ja noin 510 m² suuruisesta määräalasta Munkkiniemen kylän tilasta 1:1172. Vuokra-alue pienenee uudelleenvuokrauksen yhteydessä 4 917 m²:sta 4 582 m²:een, koska vuokra-alueen luoteisosasta liitetään alue Höyläämötien katualueeseen. Vuokra-alueen pienenemisen johdosta vuokralaisen rakentama ajoluiska jää osittain katualueelle, mistä on otettu maanvuokrasopimukseen rasitteenluonteinen ehto.

Tontin 46053/14 pinta-ala on 4 582 m² ja rakennusoikeus 10 459 k-m².

Tontilla sijaitsee vuokralaisen 9 180 k-m²:n suuruinen teollisuusrakennus ja .195 k-m² suuruinen autotallirakennus.

Uudelleen vuokraaminen perusteltua

Tontin uudelleen vuokraaminen vuokralaiselle 31.12.2048 saakka on perusteltua.

Tontti sijoittuu uudessa yleiskaavassa toimitila-alueelle, eikä asemakaavapalvelun mukaan tontin käyttötarkoitukseen kohdistu po. aikana muutostarpeita.

Lisäksi vuokratun tontin ja sillä olevan rakennuksen kunto on riittävä ympäristö ja uusi vuokra-aika huomioon ottaen, vuokralainen on täyttänyt nykyisen vuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa ja kaupunki ei tarvitse tonttia muuhun käyttöön.

Vuokran tarkistaminen tarpeen

Tällä hetkellä tontin voimassa olevan maanvuokrasopimuksen perusvuosivuokra on 2 894,51 euroa elinkustannusindeksissä 1951 = 100 ja perittävä vuosivuokra noin 49 000 euroa (10 459 k- m² x 94 euroa/k- m² x 0,05).

Esitettävän tontin uudelleenvuokrauksen yhteydessä on tarpeen tarkastaa vuosivuokraa niin, että uusi perusvuosivuokra on 7 954 euroa elinkustannusindeksissä 1951 = 100 ja uusi vuosivuokra noin 155 501 euroa.

Uusi vuosivuokra perustuu maanpäällisen rakennusoikeuden 8 256 k-m²:n osalta pääoma-arvoon 17 euroa/k-m² ja maanalaisen rakennusoikeuden 2 203 k-m²:n osalta pääoma-arvoon 8,50 euroa /k-m² elinkustannusindeksissä 1951 = 100 sekä viiden prosentin tuottoon. Nykyrahassa pääoma-arvo (indeksi 1955) on maanpäällisen rakennusoikeuden osalta noin 332 euroa/k-m² ja maanalaisen rakennusoikeuden osalta noin 166 euroa/k-m².

Uusi vuosivuokra perustuu ulkopuolisen asiantuntijan (Newsec Valuation Oy, 23.12.2015) tekemään arvioon ja siihen, että vuokra-aluetta käytetään rajoitetusti pelkästään teollisuus- ja varastotarkoitukseen tontin kaavamerkinnästä (KTY) huolimatta, joka sallisi myös toimistorakentamisen. Vuokra-alueella oleva rakennus on tällä hetkellä teollisuus- ja varastokäytössä, eikä se nykyisenlaisena sovellu moderniin toimistokäyttöön, joten vuokralaisella ei ole kilpailumahdollisuuksia lähistöllä sijaitsevien modernien toimistorakennusten rinnalla. Maanvuokran korotus on teollisuuskäytössäkin kolminkertainen entiseen vuokraan nähden, joten toimistokäyttöä vastaavan maanvuokran periminen olisi vuokralaisen kannalta kohtuutonta rakennuksen tosiasiallinen käyttötarkoitus huomioon ottaen. Rakennusta ei olla lähivuosina muuttamassa puhtaaksi toimistorakennukseksi, mutta tähänkin vaihtoehtoon on varauduttu sopimusehdolla, jonka mukaan rakennusoikeudesta vähintään 50 % tulee olla teollisuus- tai vastaavassa käytössä.

Koska vuokralainen hakee vuokraamansa tontin uudelleen vuokraamista hyvissä ajoin etukäteen ennen nykyisen vuokra-ajan päättymistä, edellä sanotun vuokran tarkistamisen on syytä tulla voimaan vasta nykyisen vuokrasopimuksen vuokra-ajan päättymishetken mukaan. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että edellä sanotusta tarkistetusta uudesta vuosivuokrasta peritään 32 prosenttia nykyisen vuokra-ajan päättymispäivään eli 31.12.2020 saakka.

Uudelleenvuokrausta koskevat muut sopimusehdot

Päätösesityksessä esitettävään uudelleenvuokraukseen otetaan liitteenä olevan vuokrasopimusluonnoksen mukaiset ehdot.

Vuokrasopimusluonnoksen maaperäehdossa on otettu huomioon, että tontti on ollut aiemmin vuokrattuna po. käyttötarkoitukseen ja sillä sijaitsee jo vuokralaisen rakennus/rakennuksia.

Esittelijä

kaupunkiympäristön toimialajohtaja

Mikko Aho

Lisätiedot

Jukka Helenius, kiinteistölakimies, puhelin: 09  310 74013

jukka.helenius(a)hel.fi

Liitteet

1

Maanvuokrasopimusluonnos

2

Vuokrasopimuksen liite 1

Muutoksenhaku

Oikaisuvaatimusohje, kaupunkiympäristölautakunta

Otteet

Ote

Otteen liitteet

Vuokralainen

Oikaisuvaatimusohje, kaupunkiympäristölautakunta

Maka/Make

 

.

 

Postiosoite

Käyntiosoite

Puhelin

Y-tunnus

Tilinro

PL 58200

Sörnäistenkatu 1

09 310 1691

0201256-6

FI06 8000 1200 0626 37

00099 HELSINGIN KAUPUNKI

Helsinki 10

Faksi

 

Alv.nro

kaupunkiymparisto@hel.fi

https://www.hel.fi/

 

 

FI02012566