4

Periaatteet käyttötarkoituksen muutoksille toimitiloista asumiseen kantakaupungin rajatulla alueella (a-asia)

Pöydälle 28.03.2017

HEL 2016-012616 T 10 03 03

Ksv 4464_1, karttaruutu 670490x10

Päätösehdotus

Kaupunkisuunnittelulautakunta päättää hyväksyä noudatettavaksi 28.3.2017 päivätyt periaatteet käyttötarkoituksen muutoksille toimitiloista asumiseen rajatulla kantakaupungin alueella (liite 1).

Samalla lautakunta päättää, että periaatteet tuodaan uuden kaupunkiympäristölautakunnan käsittelyyn syksyn 2017 aikana huomioiden kaupungin uuden strategian linjaukset.

Tiivistelmä

Periaatteet koskevat käyttötarkoituksen muutoksia toimitiloista asumiseen kantakaupungin rajatulla alueella kaupunginosissa 1.–15., 18. ja 22. (liite 1). Ne on määritelty uuden yleiskaavan (kaupunginvaltuusto 26.10.2016), koko kantakaupungin alueellisen tarkastelun ja niihin liittyvien selvitysten sekä asiantuntijalausuntojen perusteella.

Periaatteet koostuvat alueellisten periaatteiden vyöhykekartasta määräyksineen sekä hankekohtaisen esiselvityksen vaatimuksesta, joiden perusteella käyttötarkoituksen muutoksen mahdollisuudet määritellään tapauskohtaisesti.

Periaatteiden tavoitteena on turvata yleiskaavan mukaisesti pitkällä tähtäimellä pääkaupungin keskusta-alueen elinvoimaisuus.

Toimistotilan määrän vähenemisellä on vaikutuksia kaupunkitalouteen. Periaatteiden keskeisimmät vaikutukset ovat muutosten kohdentaminen ja vaikutusten hallitseminen.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Kantakaupunki on toiminnallisesti, taloudellisesti ja kulttuurisesti merkittävä kokonaisuus koko Suomen mittakaavassa. Alue on myös pääkaupunkiseudun merkittävin työpaikka-alue. Alue on houkuttelevaa monien eri toimintojen näkökulmasta myös kansainvälisesti.

Kantakaupungissa suurin osa toimitiloista on toimistotiloja. Toimistotilaa on yhteensä noin 3,2 milj. k-m2. Kantakaupungin pääkäyttötarkoituksen mukaisten toimistotilojen keskimääräinen vajaakäyttöaste on 8,4 %.

Kantakaupunkiin on rakennettu uutta toimistotilaa 2003–2015 noin 150 000 k-m2 (mm. Töölönlahden ja OP Pohjolan hankkeet). Toimitiloja on muuttunut (2003–2015) asumiseen noin 240 000 k-m2. Muutosprosessissa olevien hankkeiden (n. 30 kpl/180 000 k-m²) sekä kyselyjen määrä (n. 70 kpl/370 000 k-m²) on kasvanut kiihtyvällä tahdilla.

Kantakaupungissa ja sitä ympäröivillä alueilla kaavalliset resurssit ja uudisrakentamisen potentiaali koskevat pääosin asuinrakentamista.

Esittelijän perustelut

Periaatteet käyttötarkoituksen muutoksille toimitiloista asumiseen ovat oikeusvaikutteisen yleiskaavan mukaisia ja edesauttavat kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista. Periaatteet ovat uuden yleiskaavan (kaupunginvaltuusto 26.10.2016) tavoitteiden sekä keskustaa (C1) ja kantakaupunkia (C2) ja toimitila-aluetta koskevien yleiskaavamääräysten mukaisia. Lisäksi periaatteet on määritelty koko kantakaupungin alueellisen tarkastelun ja niihin liittyvien selvitysten sekä asiantuntijalausuntojen perusteella.

Toimitilojen muuttaminen asumiseen on koko kaupunkia koskeva ilmiö ja muutokset kuuluvat kaupunkirakenteen luonteeseen. Hyvän kaupungin toiminnallinen rakenne muuntuu ja joustaa tilanteiden mukaan. Sekä asumisen että työpaikkojen lisääminen on kaupungin strategisten tavoitteiden ja yleiskaavan mukaista. Uuden yleiskaavan tavoitteiden mukaan on kuitenkin erityisen tärkeää huolehtia siitä, että keskeisillä alueilla on riittävästi monipuoliselle elinkeinoelämälle soveltuvia tiloja. Periaatteilla turvataan riittävän toimitilatarjonnan säilyminen erityisesti jo olemassa olevissa keskittymissä ja joukkoliikenteellä hyvin saavutettavissa paikoissa. Koko Helsingin alueella toimistotilan huippukysynnän arvioidaan kohdistuvan kantakaupungin alueelle. Periaatteilla kannustetaan kehittämään ja modernisoimaan toimitilapalveluita niillä alueilla, joilla on muuten rajoitetusti potentiaalia uuteen toimitilaan suhteessa kysyntään.

Periaatteet koostuvat Alueelliset periaatteet -vyöhykekartasta määräyksineen sekä hankekohtaisen esiselvityksen vaatimuksesta. Päätöksenteko hankkeesta edellyttää esiselvityksen tekemistä. Hankkeita arvioidaan tapauskohtaisesti. Tapauskohtainen harkinta perustuu kohteen sijoittumiseen vyöhykekartalla sekä esiselvityksen johtopäätöksiin. Esiselvityksen on osoitettava, ettei muutos ole eri osa-alueita koskevien tavoitteiden vastainen eikä sillä ole haitallisia vaikutuksia.

Maankäytöllisesti merkittävät käyttötarkoituksenmuutokset vaativat aina asemakaavamuutoksen. Muutoksia ja niiden kokonaisvaikutuksia seurataan vuosittain sekä osa-alueittain, että koko kantakaupungin tasolla ja ne otetaan huomioon hankkeiden esiselvityksissä ja niiden johtopäätöksissä.

Periaatteet eivät määrittele uudisrakentamisen hankkeita tai muun alueellisen suunnittelun tavoitteita eivätkä kaupungin strategisiin tavoitteisiin perustuvaa kaavoitusta. Periaatteet eivät myöskään koske niitä hankkeita, joiden käyttötarkoitusten muutos on edennyt asemakaavamuutosprosessissa ennen periaatteiden hyväksymistä.

Periaatteiden tavoitteena on turvata yleiskaavan mukaisesti pitkällä tähtäimellä pääkaupungin keskusta-alueen elinvoimaisuus. Kantakaupungin saavutettavia ydinalueita on tavoitteena kehittää Suomen merkittävimpänä työpaikka-alueena sekä elinvoimaisena tieteen, kulttuurin, vapaa-ajan ja matkailun alueena, jossa on monipuolisia palveluja. Keskustaa ympäröivät kantakaupungin asuinalueet on tavoitteena säilyttää erityispiirteineen monipuolisina ja toiminnallisesti sekoittuneina alueina. Paikallisten yritystihentymien säilymistä ja syntymistä tuetaan.

Periaatteiden avulla muutoksia voidaan ohjata hallitusti ja joustavasti, kaupunkirakenteen kokonaisuuden toimivuuden kannalta tulevat rakenteelliset muutokset ja vaikutukset huomioon ottaen. Periaatteiden avulla voidaan ennakoiden viestiä kiinteistön omistajille, sijoittajille ja toimijoille muutospotentiaalia sekä käsitellä yksittäisiä hankkeita osana kaupunkirakenteen toiminnallista kokonaisuutta.

Vaikutusten arviointi

Kantakaupunki on selvitysten mukaan toimistotilan voimakkaan kysynnän aluetta tulevaisuudessakin. Erityisesti kantakaupungin osalta toimistotilan määrän vähenemisellä on vaikutuksia kaupunkitalouteen. Kaupunkituottavuuden kasvun ja yleiskaavan tavoitteiden toteutumisen näkökulmasta erilaisille yrityksille soveltuvien toimitilojen väheneminen on negatiivista kehitystä.

Periaatteiden keskeisimmät vaikutukset ovat muutosten kohdentaminen ja vaikutusten hallitseminen. Riittävä toimitilatarjonta edesauttaa työpaikkojen säilymistä ja syntymistä ja arvonlisäyksen muodostumista.

Periaatteissa mahdollistetaan kuitenkin toimitilarakennusten käyttötarkoituksen muutoksia laajalla alueella, millä saattaa olla ennakoimattomia, paikallisia vaikutuksia. Sekoittuneisuuden asteen väheneminen kauempana ydinalueista saattaa vaikuttaa mm. kaupallisten palvelujen määrään ja kirjoon sekä edullisemman toimitilan saatavuuteen ja siten pienempien ja aloittelevien yritysten toimintaedellytyksiin.

Muutosten seuraaminen ja kokonaisvaikutusten arvioiminen ovat tärkeä osa periaatteiden soveltamista käytännössä.

Suunnittelun vaiheet

Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti 13.12.2016 palauttaa ”Periaatteet käyttötarkoituksen muutoksille toimitiloista asumiseen kantakaupungin rajatulla alueella” uuteen valmisteluun siten

        että jatkovalmistelussa tehdään tarkemmat lisäselvitykset muun muassa kaupunkitalouden ja yritysarviointien osalta.

        että jatkovalmistelussa arvioidaan uudelleen vyöhykkeen 1 tarpeellisuus ja molempien vyöhykkeiden osalta mahdollisuudet lisätä rajoitusten joustavuutta.

Samalla lautakunta esitti, että erikseen selvitetään, olisiko juridisesti mahdollista päättää kaavamaisesta arvonnousun leikkaamisesta muutettaessa toimitiloja asunnoiksi.

Lautakunta päätti kehottaa kaupunkisuunnitteluvirastoa tuomaan asian lautakunnan uuteen käsittelyyn viimeistään maaliskuussa 2017.

Viranomais- ja muu yhteistyö

Periaatteiden valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kiinteistöviraston, kaupunginkanslian ja rakennusvalvontaviraston kanssa. Lisäksi alueen tulevaisuuden palvelutarpeita on selvitetty opetus- ja varhaiskasvatusvirastosta.

Kaupunkisuunnitteluvirasto on käynyt läpi Helsingin kauppakamarin edustajien kanssa Kauppakamarin jäsenten palautetta ja kehittämisehdotuksia, jotka on otettu huomioon periaatteiden uudelleenvalmistelussa.

Esittelijä

virastopäällikkö

Mikko Aho

Lisätiedot

Hanna Pikkarainen, toimistoarkkitehti, puhelin: 31037027

hanna.pikkarainen(a)hel.fi

Kerttu Kurki-Issakainen, arkkitehti, puhelin: 310 37349

kerttu.kurki-issakainen(a)hel.fi

Janne Prokkola, toimistopäällikkö, puhelin: 310 37233

janne.prokkola(a)hel.fi

Sinikka Lahti, arkkitehti, puhelin: 310 37478

sinikka.lahti(a)hel.fi

Mikko Jääskeläinen, erityisasiantuntija, puhelin: 310 37449

mikko.jaaskelainen(a)hel.fi

Anne Karlsson, johtava yleiskaavasuunnittelija, puhelin: 310 37444

anne.karlsson(a)hel.fi

Elina Luukkonen, yleiskaavasuunnittelija, puhelin: 310 37073

elina.luukkonen(a)hel.fi

Liitteet

Muutoksenhaku

.