6

Poikkeamishakemus (Punavuori, Ratakatu 9) (b-asia)

HEL 2015-009421 T 10 04 01

Rakvv 5-2498-15-S 25.8.2015, Ksv 5044_18

Päätösehdotus

Kaupunkisuunnittelulautakunta päättää hylätä Kiinteistö Oy Helsingin Ratakatu 9:n asemakaavaa nro 11555 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemus koskee toimistorakennuksen 2.–5. kerroksen (1 120 k-m²) muuttamista asuntohotelliksi. Hakemuksen mukainen hanke edellyttäisi poikkeamista asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta (KT, toimistorakennusten korttelialue) ja suojelumääräyksestä (sr-1).

Hakija

Kiinteistö Oy Helsingin Ratakatu 9 (jättöpäivämäärä 25.8.2015, täydennetty 25.2.2016 siten, että poikkeamista haetaan myös asemakaavan suojelumääräyksestä)

Rakennuspaikka

5. kaupunginosan (Punavuori) korttelin 94 tontti 8

Hakemus

Toimistorakennuksen osittainen (1 120 k-m²) käyttötarkoituksen muuttaminen pysyvästi asuntohotellikäyttöön poiketen voimassa olevan asemakaavan käyttötarkoituksesta sekä rakennuksen pihajulkisivua koskevasta suojelumääräyksestä (sr-1).

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että toimitiloilla ei ole kysyntää. Käyttötarkoituksen pitäminen asemakaavan mukaisina toimistotiloina jättäisi tilat tyhjilleen, mikä olisi uhka tilojen säilymiselle. Hakijan mukaan rakennuksen tilajakoa voidaan osin palauttaa lähemmäs alkuperäistä. Toisin kuin katujulkisivu, pihajulkisivu kestäisi hakijan mukaan pieniä muutoksia.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Alueella on voimassa 6.6.2007 vahvistettu asemakaava nro 11555. Asemakaavan mukaan tontti kuuluu toimistorakennusten korttelialueeseen (KT). Rakennus on suojeltu rakennustaiteellisesti, historiallisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokkaana merkinnällä sr-1. Rakennuksessa ei saa tehdä sellaisia korjaus- tai muutostöitä, jotka heikentävät rakennuksen historiallista arvoa tai muuttavat arkkitehtuurin ominaispiirteitä. Korjaus- ja muutostöiden yhteydessä rakennuksen julkisivut, ikkunat, ovet, vesikatto ja rakenteet materiaaleineen, väreineen ja yksityiskohtineen on korjattava alkuperäistoteutuksen mukaisesti. Rakennuksen arvokkaat sisätilat: sisäänkäyntiaula ja porrashuone lasiseinineen ja pintamateriaaleineen tulee säilyttää. Muissa korjaus- ja muutostöissä tulee pyrkiä säilyttämään alkuperäinen tilajako.

Helsingin yleiskaava 2002:ssa alue on kerrostalovaltaista asumisen ja toimitilan aluetta.

Helsingin uudessa yleiskaavaehdotuksessa (kaupunkisuunnittelulautakunnan päätös 10.11.2015) alue on merkitty kantakaupungiksi (C1). Aluetta kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Lisäksi määräyksessä todetaan, että rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava kantakaupungille ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen sekä liike- ja toimitilojen riittävä määrä. Käyttötarkoituksen muutosten yhteydessä tulee tehdä alueellinen tarkastelu.

Helsingin kantakaupungin alue on Helsingin ja koko pääkaupunkiseudun merkittävin työpaikkakeskittymä. Suuri osa koko Helsingin seutukunnan arvonlisäyksestä eli bkt:sta tuotetaan Helsingin keskustassa ja sen lähettyvillä. Alueella on muuta kaupunkia ja seutua selvästi korkeampi vuokrataso. Koko pääkaupunkiseudun mittakaavassa erityisesti toimistotilojen vajaakäyttö on ollut hitaassa kasvussa viime vuodet. Ydinkeskustan ja kantakaupungin vajaakäyttö on kuitenkin pysynyt kohtuullisella tasolla, toimistojen osalta vajaakäyttö oli keväällä 2016 ns. laajan keskustan osalta 8,8 % kun se koko pääkaupunkiseudun osalta oli 13,3 % ja suurimmillaan 24,2 % Leppävaarassa (Catella Oy). Kantakaupungin vuokrataso on myös pitänyt hyvin pintansa. Kantakaupungin yritysrakenne on hyvin pienyritysvaltaista.

Tontti rajautuu alueeseen, joka on Museoviraston inventoinnissa (RKY) sisällytetty valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen luetteloon (Johanneksen kirkko ympäristöineen).

Tontilla sijaitsee Alvar Aallon suunnittelema vuonna 1951 valmistunut toimistorakennus, nk. Insinööritalo. Rakennus on ollut useiden eri järjestöjen toimitiloina ja lisäksi Alvar Aallon oma toimisto on sijainnut rakennuksessa. Alimpien kerrosten juhlatilat ja ravintola kabinetteineen on aiemmin toiminut järjestöjen edustustiloina ja sittemmin elokuvateatterina ja yökerhona.

Rakennuksen kadunvarren puoleinen osa on 6-kerroksinen ja pihasiipi on 1–2 -kerroksinen. Lisäksi maan alla on kolme kellarikerrosta. Kadunvarren rakennuksessa on punatiiliset nauhaikkunajulkisivut ja ylin kerros on sisäänvedetty.

Rakennuksen alakerrokset ja kadun puolen julkisivu vaurioituivat tulipalon seurauksena vuonna 1997, minkä vuoksi rakennuksessa tehtiin mittavia korjaustöitä. Hakemuksen kohteena olevissa kerroksissa on tällä hetkellä toimistohuoneita, mutta tilat ovat hakijan ilmoituksen mukaan tyhjillään.

Hakijan tarkoituksena on muuttaa rakennuksen 2.–5. kerros toimistoista asuntohotelliksi. Alustavissa suunnitelmissa on esitetty 5 hotellihuoneistoa kerrosta kohti, jolloin myös uusia märkätiloja on rakennettava. Suunnitelmassa hissiaulaa ja keskikäytävää on kavennettu alkuperäiseen suunnitelmaan verrattuna. Varapoistumisporras on sijoitettu pihajulkisivulle. Uusi varapoistumisporras edellyttäisi muitakin julkisivumuutoksia pihan puolella (mm. ikkunoiden kääntäminen peilikuvaksi, nykyisen tikkaan ja paloparvekejärjestelmän poisto). Lisäksi pihajulkisivuun on esitetty uusia tuloilmaritilöitä.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä (9.9.2015). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 2 kpl.

Alvar Aalto -säätiö korostaa muistutuksessaan, että muutoksen kohteena olevien kerrosten alkuperäinen toteutus, myöhemmät muutokset ja tämänhetkinen säilyneisyys tulisi selvittää, jotta esitettyä suunnitelmaa voitaisiin arvioida suhteessa säilyttämistavoitteisiin ja asemakaavamääräyksiin. Suunnitelmat eivät Alvar Aalto-säätiön näkemyksen mukaan ota huomioon rakennuksen ominaisuuksia tai sen historiallista merkitystä. Pihajulkisivun muutokset, nauhaikkunalinjan rikkominen uusilla ovilla ja varatietikasrakenteen korvaaminen uudella portaalla on ristiriidassa julkisivuja koskevan suojelumääräyksen kanssa. Suojelumääräyksestä ei tule Alvar Aalto -säätiön mukaan poiketa.

Muistutuksessa huomautetaan, että sisätilojen muutosten osalta käytävätilojen ja aulojen niukka mitoitus ei vastaa tavoitetasoa, jota alkuperäisten suunnitelmien arkkitehtoninen ja esteettinen laatu edellyttää.

Alvar Aalto -säätiön mukaan esitetty käyttötarkoitus saattaa olla kohteelle mahdollinen, mikäli suojellun rakennuksen ominaisuudet voidaan huomioida uutta käyttöä valikoitaessa.

Säätiön näkemyksen mukaan toimistorakennus ansaitsee - kovista kokemuksistaan huolimatta - osallisiltaan alkuperäisen suunnittelun tavoitteita vastaavaa kunnianhimoa ja sitä vastannutta arkkitehtonista laatua. Suojelurakennuksen arkkitehtuurisuunnittelu vaatii tyystin erilaista otetta, kuin nyt käsillä olevan hankkeen liki vuoden kestäneissä vaiheissa on ollut. Alvar Aalto -säätiö vastustaa esitellyn suunnitelman toteuttamista.

Toisen muistuttajan mielestä hakemuksessa esitetty perustelu toimitilojen vähäisestä kysynnästä ei ole sellainen maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämä erityinen syy, joka yksinään mahdollistaisi asemakaavasta poikkeamisen. Lisäksi kyseisellä alueella toimitilojen kysyntä on muistuttajan mukaan lähtökohtaisesti korkealla tasolla.

Muistuttaja korostaa, että kyseisellä rakennuksella on merkittävä arvo Helsingin kulttuurihistorian ja rakennusperinnön kannalta. Kyseessä on maamme arvostetuimman arkkitehdin, Alvar Aallon suunnittelema rakennus, eikä käyttötarkoituksen muutosta tulisi ylipäätään sallia. Muistuttaja pitää myös asuntohotellia kyseenalaisena toimintana, kun se yhdistetään samassa kiinteistössä toimivaan yökerhoon.

Lisäksi muistuttaja on huolissaan alueen asukaspysäköintipaikkojen riittävyydestä etenkin ilta- ja yöaikaan, sillä hän arvelee asuntohotellin asiakkaiden pysäköintitarpeen osuvan samaan vuorokaudenaikaan kuin alueen asukkaiden.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot pelastuslaitokselta, kaupunginmuseolta, kiinteistövirastolta sekä Uudenmaan elinkeino-, liikenne ja ympäristökeskukselta.

Pelastuslaitos toteaa lausunnossaan (29.9.2015), että mikäli rakennus muutetaan hotellikäyttöön, rakennus on varustettava kahdella erillisellä määräykset täyttävällä poistumistiellä. Poikkeamispäätöshakemuksen yhteydessä esitetyissä asiapapereissa ei ole esitetty uusia poistumisteihin liittyviä järjestelyjä verrattuna rakennusvalvontaviraston Teknisen Neuvottelulautakunnan kokoukseen 7.5.2015. Nyt esitettyjen asiapapereiden mukaisella tavalla rakennusta ei voida ottaa hotellikäyttöön.

Edellä mainitussa teknillisen neuvottelukunnan kokouksen pöytäkirjassa todetaan mm. että rakennus on kuusikerroksinen, eikä siten ole pieni. Rakennuksen jokaiselta poistumisalueelta tulee olla vähintään kaksi erillistä, tarkoituksenmukaisesti sijoitettua uloskäytävää. Varatie ikkunan kautta ei ole riittävä toiseksi uloskäytäväksi.

Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan (5.10.2015), että poikkeamishakemuksen liitteenä oleva suunnitelma on joiltain osin parantunut 25.11.2014 päivättyihin suunnitelmiin verrattuna. Poikkeamishakemusasiakirjoihin liitetty suppea historiikki ei kuitenkaan kaupunginmuseon näkemyksen mukaan ole riittävä, jotta voitaisiin arvioida toimistokerrosten säilyneisyyttä ja suunnitelmien suhdetta suojelumääräyksen edellyttämiin alkuperäisratkaisuihin.

Kerrosten tilajako ei mitä ilmeisimmin olisi alkuperäisen suunnitelman tai toteutuksen mukainen, vaikka suojelumääräyksen mukaan alkuperäiseen tilajakoon tulisi pyrkiä. Hissiaulojen pienentäminen esitetyllä tavalla muuttaisi aulat hahmoltaan ainoastaan käytävän jatkoksi. Kaupunginmuseo huomauttaa, että hissiaulaa ja sen muotoa on alun perin korostettu käytävästä ja huonetiloista poikkeavalla lattiamateriaalilla, joka porrashuoneen tasanteiden ja porrassyöksyjen tapaan on tummanharmaata mosaiikkibetonia. Myös keskikäytävää on kavennettu suunnitelmassa merkittävästi. Nykyisiä tai alkuperäisiä toimistotilojen väliseiniä tai huonetiloja ei suunnitelmien mukaan jäisi lainkaan.

Myöskään pihan puoleiseen julkisivuun esitettyjen ovi- ja ikkunamuutosten ja uusien rakenteiden osalta suunnitelma ei ole rakennuksen tiukan suojelumääräyksen eli alkuperäistoteutuksen mukainen. Uusi kierreporras olisi muodoltaan alkuperäisestä olennaisesti poikkeava, voimakas aihe julkisivussa. Kaupunginmuseo katsoo, että alkuperäinen paloparvekkeiden ja -tikkaiden kokonaisuus on Aallon toimistossa yksityiskohtia myöten tähän kohteeseen suunniteltu ja siten ainutkertainen. Teräsrakenteisten paloparvekkeiden ja -tikkaiden, ilmeeltään hyvin kevyt ja ilmava kokonaisuus on myös yksi rakennuksen säilyneimpiä rakenteita. Myös ilmanvaihtoon liittyvät uudet ritilät olisivat näkyvä lisä julkisivuun.

Kaupunginmuseo katsoo, että suunnitelman tilajäsentelyssä tai muissakaan esitetyissä ratkaisuissa ei ole löydettävissä Insinööritalon alkuperäiselle arkkitehtuurille ominaisia piirteitä, suunnittelun ja toteutuksen korkeaa laatutasoa, joiden tulisi olla muutosta ohjaavina tekijöinä.

Kaupunginmuseo katsoo, että ennen poikkeamispäätöshakemuksen hyväksymistä suunnitelmia tulee edelleen kehittää. Muuttuneessa kokonaisuudessa alkuperäisten rakennusosien, rakenteiden ja yksityiskohtien merkitys korostuu. Myös suojelumääräys painottaa alkuperäisen suunnitelman ja kokonaisuuden arvoa. Kaupunginmuseon näkemyksen mukaan myös uuden kerrostuman tulee tukeutua rakennuksen ominaisluonteeseen, tavoitteenaan alkuperäisen arkkitehtuurin laatutaso. Muutoksesta huolimatta rakennuksesta tulee tulevaisuudessakin välittyä Alvar Aallon Insinööritaloon alun perin luoma ainutlaatuinen, arvokas ja harkittu luonne.

Kiinteistövirasto on ilmoittanut, että asiassa on käytävä neuvottelut tontinomistajan osallistumisesta yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin.

Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus toteaa lausunnossaan (19.10.2015), että poikkeamispäätöksen perusteluiden pohjaksi selvitystä sisätiloista, niiden säilyneisyydestä, muutoksista ja hankkeen vaikutuksista niihin tulee täydentää sekä pihan puolen poistumistieratkaisua kehittää arvokkaan julkisivun paremmin huomioivaksi.

ELY-keskus toivoo tarkennuksia lähtöaineistoon, jotta alkuperäisen suunnitelman tilaohjelma, pinnat, materiaalit ja rakenteet huomioidaan ja palautetaan mahdollisissa muutostöissä sellaisella tarkkuudella, jota Alvar Aallon arkkitehtuuri edellyttää.

Pihan puolen julkisivumuutoksien poistumistieportaineen katsotaan olevan alkuperäistä ratkaisua voimakkaasti muuttava elementti ja ELY-keskus suhtautuu siihen kriittisesti.

Lisäksi ELY-keskus muistuttaa lähes kaikkien Alvar Aallon suunnittelemien Helsingissä sijaitsevien rakennusten olevan joko asemakaavalla tai rakennusperinnön suojelusta annetun lain säännösten nojalla suojeltuja.

Hakijan vastine

Hakijalle on annettu mahdollisuus antaa vastaus poikkeamispäätöshakemukseen annetuista lausunnoista ja muistutuksista. Hakija toteaa vastineessaan (27.11.2015), että tilojen pitäminen toimistoina jättäisi tilat tyhjilleen, mikä olisi kaupunginmuseon lausunnon mukaan uhka tilojen säilymiselle.

Sisätilojen säilyneisyystarkastelun ongelmana on tiedon puute ja sen vuoksi säilyneisyys on jäänyt pitkälti päätelmien varaan. Tarkastelua voidaan täydentää Alvar Aalto -museosta saadun alkuperäisen työ- ja huoneselityksen mukaisesti. Hakija toteaa, että suunnitelmassa noudatetaan pääpiirteissään alkuperäistä huonejakoa, käytäviä ja hissiaulaa voidaan kohtuullisesti leventää esitetystä ja siirtää pystykuilut huoneiden puolelle. Materiaalit ja detaljit valitaan käytettävissä olevan tiedon mukaan alkuperäisiä vastaavista. Muutoksen alaiset tilat eivät hakijan mukaan alun perinkään kuuluneet rakennuksen merkittävimpiin sisätiloihin ja sen lisäksi niissä on tehty useita tilamuutoksia ja ne ovat kunnostamisen tarpeessa.

Pihajulkisivun varatietikkaat lienevät alkuperäiset, vaikka alkuperäisissä pohjapiirustuksissa on esitetty kaksivartinen ulkoporras. Alustavissa suunnitelmissa esitetty kierreporras voidaan muuttaa suoraksi, kaksivartiseksi portaaksi. Hakija katsoo, että muut pihajulkisivuun kohdistuvat toimenpiteet (uudet tuloilmaritilät ja yhden ikkunalinjan pystyjaon muuttaminen peilikuvaksi sekä sen kapeamman osan muuttaminen oveksi portaille) ovat vähäisiä.

Perustelut

Poikkeamista ei voida myöntää, koska käyttötarkoituksen muuttaminen on vastoin alueen suunnittelutavoitteita.

Pihajulkisivuun sekä toimistokerrosten käytävä- ja aulatiloihin esitetyt muutokset ovat alkuperäiseen suunnitelmaan verrattaessa merkittäviä ja siten asemakaavan suojelumääräyksen vastaisia. Hakijan antamassa vastineessa ja täydennetyn hakemuksen perusteluissa sekä neuvotteluissa on tuotu esille mahdollisuus muuttaa suunnitelmia siten, että suojeluarvoja olisi mahdollista säilyttää enemmän. Poikkeamishakemukseen liitetyssä suunnitelmassa ei kuitenkaan ole osoitettu, miten käyttötarkoituksen muutos voitaisiin toteuttaa suojeluarvoja vaarantamatta. Suunnitelman ratkaisu ei myöskään täytä määräyksiä henkilöturvallisuuden kannalta.

Toimistokiinteistö sijaitsee alueella, jossa tavoitteena on nykyisen työpaikkamäärän säilyttäminen ja mahdollisuuksien mukaan myös kasvattaminen. Toimitilojen muuttaminen asumiseen on ilmiönä laaja, joten poikkeamisen myöntämisellä voi osana kokonaisuutta olla merkittäviä vaikutuksia ja se aiheuttaisi haittaa kaavoitukselle. Tämän vuoksi käyttötarkoituksen muutos edellyttäisi laajempaa tarkastelua ja asemakaavan muutosta.

Helsingin valmisteilla olevassa yleiskaavassa alue on merkitty kantakaupunki-merkinnällä, jonka tavoitteena on toiminnallisesti monipuolinen keskusta-alue. Kaikissa käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava kantakaupungille ominaisen sekoittuneen rakenteen säilyminen. Ratakatu sijaitsee työpaikkavaltaisen ydinkeskustan ulkopuolella ja tällä alueella yksittäistenkin muutosten painoarvo on merkittävä. Työpaikkojen säilyminen tukee myös alueen nykyisten kaupallisten palvelujen säilymistä.

Pienten ja keskisuurten yritysten toimintaedellytysten turvaaminen on osa koko kaupungin strategisia tavoitteita. Kantakaupungin kohtuullisen edullisen toimitilavarannon väheneminen vaikuttaa olennaisesti kantakaupungin pienyrittäjien toimintamahdollisuuksiin, jos tarjolla ei ole enää tarpeen mukaan muuntuvia toimitiloja. Vaikka asuntohotelli lasketaan liiketoiminnaksi, on alueella kuitenkin kysyntää myös tavalliselle toimistotilalle, jollaiseksi rakennuksen kyseiset kerrokset on alun perin suunniteltu ja toteutettu. Ko. tilat sopivat hyvin erityisesti pienten yritysten käyttöön. Kiinteistöä on mahdollista suojelumääräysten puitteissa kehittää ja tarvittaessa jakaa pienempiin, helpommin vuokrattaviin toimitilayksiköihin.

Edellä lausuttu huomioon ottaen haettu toimenpide aiheuttaa haittaa alueiden käytön järjestämiselle ja vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista.

Poikkeamisen myöntämiselle ei ole oikeudellisia edellytyksiä eikä maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämää erityistä syytä.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Kaupunkisuunnittelutoimen johtosääntö 6 § kohta 19a
Rakennusvalvontataksa 2016, 8 ja 17 §

Maksu

750 euroa

Jatkotoimenpiteet

Hakemuksen mukainen käyttötarkoituksen muutos edellyttäisi sopimusneuvottelujen käynnistämistä kunnallistekniikan kustannuksiin osallistumisesta, mutta, koska poikkeamishakemusta ei hyväksytä, ei sopimusneuvotteluille ole tarvetta.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää.

Kuulutusteksti kirjaamoon

Esittelijä

asemakaavapäällikkö

Olavi Veltheim

Lisätiedot

Sinikka Lahti, arkkitehti, puhelin: 310 37478

sinikka.lahti(a)hel.fi

Liitteet

Muutoksenhaku

Otteet

Tiedoksi

Kaupunkisuunnitteluvirasto/Koski, Mehtonen, Wiberg

Rakennusvalvontavirasto/Tuija Tynkkynen

Kiinteistövirasto/Tapio Laalo