7

Kaupunkisuunnittelulautakunnan esitys Roihuvuoren lasitusliikkeen ja Stadin ammattiopiston tonttien asemakaavan muutokseksi (nro 12378) (a-asia)

HEL 2015-002796 T 10 03 03

Ksv 1090_3, Roihuvuorentien ja Itäväylän risteysalueen kaakkoispuolella

Esitysehdotus

Kaupunkisuunnittelulautakunta esittää kaupunginhallitukselle

        8.12.2015 päivätyn 43. kaupunginosan (Herttoniemi, Roihuvuori) korttelin 43223 tontin 1 ja puistoalueen asemakaavan muutosehdotuksen nro 12378 hyväksymistä
 

        asemakaavan muutosehdotuksen asettamista nähtäville 30 päiväksi maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 §:n mukaisesti.

Samalla lautakunta päättää

        että kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää ehdotuksesta tarvittavat lausunnot
 

        valtuuttaa kaupunkisuunnitteluviraston tekemään ehdotukseen vähäisiä muutoksia ja tarkistuksia, jotka eivät olennaisesti muuta ehdotuksen sisältöä.

Tiivistelmä

Asemakaavan muutos mahdollistaa toimitilojen rakentamisen omalle tontilleen sekä oppilaitosrakennuksen suojelemisen ja laajentamisen omalla tontillaan. Toimitilatontilla kerrosalaa on 3500 k-m² ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia teollisuus-, toimisto-, myymälä- ja varastorakennuksia tai niiden yhdistelmiä varten. Tonttiin liitetään pieni osa eteläpuolista ammattioppilaitoksen tonttia. Katuyhteys toimitilatontille järjestetään Roihuvuorentieltä. Stadin ammattiopiston noin 17 000 k-m² laajuinen rakennus sekä tontin pihamateriaaleja ja -rakenteita suojellaan. Oppilaitosta varten on osoitettu noin 2000 k-m² kokoinen suojeltuun rakennukseen sopiva laajennusosa.

Esittelijän perustelut

Asemakaavan muutos on valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden ja oikeusvaikutteisen yleiskaavan mukainen ja edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista.

Asemakaavan muutos on tehty kaupungin aloitteesta. Kaavamuutos on tehty yhteistyössä lasitusliikkeen yrittäjän kanssa, joka on jättänyt kiinteistövirastolle hakemuksen alueen varaamiseksi yrityksen uusien tilojen suunnittelua varten.

Alue sijaitsee Roihuvuorentien ja Itäväylän katualueen risteyksen kaakkoispuolella.

Lähtökohdat

Maakuntakaavassa alue on taajatoimintojen aluetta ja tiivistettävää aluetta. Helsingin yleiskaava 2002:ssa alue on kerrostalovaltaista aluetta, jota kehitetään asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen sekä virkistyksen käyttöön ja ympäristöhaittoja aiheuttamattomaan toimitilakäyttöön. Alueella ovat voimassa olevat asemakaavat vuosilta 1955 ja 1975. Kaavojen mukaan alue on puistoa ja yleisten rakennusten korttelialuetta sekä vähäisesti voimansiirtoaluetta (VS). Yleisten rakennusten tontilla 43223/1 (Prinsessantie 2) on rakennusoikeutta 18 983 k-m² (e = 0.75), josta on toteutunut 16 984 k-m². Kaupunki omistaa alueen ja rakennukset.

Nykyään suunnittelualueella on 1970-luvulla rakennettu ammattiopiston rakennus piharakenteineen, jolla on todettu olevan monia arvoja. Itäväylän katualueen tuntumassa on puistoaluetta, jolla on suojaviheralueen luonteisena vähän käyttöarvoa. Alueen läheisyyteen sijoittuvat Herttoniemen yritysalue ja Roihupellon teollisuusalue. Alueen etelä- ja itäpuolella on Roihuvuoren kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittävä esikaupunkialue. Liikenneyhteydet ovat hyvät eri kulkumuodoilla. Lähin metroasema on Siilitie ja sen etäisyys kaava-alueelta on noin 1000 metriä. Ammattioppilaitoksessa on käynnistynyt useita vuosia kestävä peruskorjaus. Roihuvuoren yleisilme on vehreä ja sisäiset näkymät kulkuväylillä pitkiä.

Kaavoitettava alue rajoittuu vilkkaisiin liikenneväyliin. Alue on yhdyskuntateknisen huollon verkoston piirissä. Maaperä jakaantuu tiiviin kerroksen yläpuoliseen siltti- ja hiekka-alueeseen, siltti ja hiekkakerroksen yläpuoliseen täytemaa-alueeseen ja kallion yläpuoliseen täytemaa-alueeseen. Perustamisolosuhteet ovat hyvät. Osa kaava-alueesta on Itäväylän ja Roihuvuorentien melualueella ja moottoriajoneuvoliikenne heikentää ilmanlaatua kadun läheisyydessä.

Asemakaavan muutoksen sisältö ja perustelut

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on luoda edellytyksiä työpaikkojen ja palvelutason säilymiselle kaupunginosassa hyvien liikkumisyhteyksien läheisyydessä. Itäväylän katualueen varren tuntumassa pääosin nykyisellä viheralueella on toimitilarakennusten korttelialue (KTY). Tonttiin liitetään osa viereistä oppilaitoksen tonttia. Rakennusalalle saa rakentaa ympäristöhäiriötä aiheuttamattomia teollisuus-, myymälä-, liike- ja varastorakennuksia sekä niiden yhdistelmiä. Kerrosalaa on 3500 k-m². Rakennuksen julkisivuista, korkeudesta ja kattomuodosta on annettu määräyksiä. Katuyhteys tontille on Roihuvuorentieltä. Pysäköinti on pihalla maantasossa. Asemakaavan muutosta varten Arkkitehtitoimisto Jukka Turtiainen teki viitesuunnitelman (8.1.2015).

Nykyinen ammattioppilaitoksen tontti on opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialue, jossa piha-alueilla on rakennustaiteellisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokkaita pintamateriaaleja ja rakenteita, joiden ominaispiirteet tulee korjaus- ja muutostöissä säilyttää (YO/s). Rakennus suojellaan sr-2 määräyksellä, joka liittyy julkisivun osiin, massoitteluun sekä eräisiin sisätiloihin. Lisäksi ammattioppilaitoksen nykyiselle noin 17 000 k-m² kokoiselle rakennukselle on määrätty länsipäätyyn mahdollista laajennusta varten rakennusala noin 2000 k-m². Laajennukselle on annettu muun muassa julkisivuja, kerroslukua ja korkeutta koskevia määräyksiä. Katuyhteys tontille on nykyisellä paikallaan Prinsessantieltä. Mahdollisen laajennuksen jälkeen liittymä on Roihuvuorentieltä. Pysäköintipaikkojen sijaintia ei ole muutettu. Kannanoton perusteella todettiin tarve ammattiopiston rakennuksen ja siihen liittyvien piharakenteiden suojelulle. Ehdotuksen valmistelua varten neuvottelujen jälkeen ammattioppilaitoksen mahdollisen laajennuksen viitesuunnitelman teki P&R Arkkitehdit Oy (8.10. ja 19.10.2015). Roihuvuorentien varteen on annettu tontin osien määräys, joissa puustoa on hoidettava elinvoimaisena ja tarvittaessa uudistaa siten, että sen maisemallinen arvo säilyy, jolla luodaan edellytyksiä säilyttää kadun varren vehmasta luonnetta.

Alue on rakentamistarkoituksiin sopivaa ja perustettavissa tukipaaluin tai kantavan laatan varaan, lopullinen perustamisratkaisu tulee tehdä tarkempien maaperätutkimusten perusteella. Alueella on olemassa oleva teknisen huollon verkosto, asemakaavan toteuttaminen edellyttää tietoliikennekaapelin siirtämisen sekä tonttiliitoksen korvaavan yhteyden toteuttamista tai Roihuvuorentiellä olevan hulevesiviemärin muutoksen.

Melutarkastelut on tehty tavoitevuoden 2040 liikennemääräennusteilla. Suunnitellun rakennuksen julkisivuille kohdistuvat keskiäänitasot ovat Itäväylän puoleisella enimmillään 75 dB, Roihuvuorentien puoleisella julkisivulla enimmillään 69…71 dB ja rakennuksen sisäpihan puoleisella julkisivulla enimmillään 57…60 dB. Itäväylän puoleiselle julkisivulle määrätään äänitasoerovaatimus, jotta varmistutaan melun ohjearvotason 45 dB saavuttaminen toimistohuoneissa. Oppilaitoksella on peruskorjaukseen rakennuslupa, jossa meluhaittojen vaikutus on huomioitu.

Asemakaavamuutoksen vaikutukset ja kustannukset

Työpaikkojen, yritystoiminnan ja palvelujen säilyminen sekä edistäminen kaupunginosassa hyvien liikenneyhteyksien varressa ja julkisen liikenteen läheisyydessä on tarkoituksenmukaista maankäyttöä.

Asemakaavan toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia ilman arvonlisäveroa seuraavasti:

        tietoliikennekaapelien siirrosta 10 000 euroa sekä

        hulevesijärjestelyjen muutoksista Roihuvuorentiellä ja ammattiopiston piha-alueella arviolta 200 000 euroa.

Toteutus

Oppilaitoksen peruskorjaus tarvitsee toimitilatontiksi kaavoitettua tonttinsa osaa työmaajärjestelyihin. Siten tontin osa voidaan saattaa rakentamiskelpoiseksi ja luovuttaa peruskorjauksen valmistuttua. Kiinteistöviraston tulee sopia tontinluovutuksen ja peruskorjauksen aikataulujen yhteensovittamisesta.

Suunnittelun vaiheet ja vuorovaikutus

Kaavoitustyö on käynnistetty kaupungin aloitteesta.

Kaavamuutos on tehty yhteistyössä lasitusliikkeen yrittäjän kanssa, joka on jättänyt kiinteistövirastolle hakemuksen alueen varaamiseksi yrityksen uusien tilojen suunnittelua varten.

Vireilletulosta on ilmoitettu osallisille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä, jonka mukana lähetettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja valmisteluaineisto (päivätty 29.4.2015).

Osallistuminen ja vuorovaikutus on järjestetty osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Sitä sekä kaavan lähtökohtia ja tavoitteita sekä valmisteluaineistoa esiteltiin asukastilaisuudessa 19.5.2015 ja valmisteluaineisto on ollut nähtävillä myös Roihuvuoren kirjastossa.

Viranomaisyhteistyö

Kaavamuutoksen valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä seuraavien viranomaistahojen kanssa: Helen Oy, Helsingin seudun liikenne ­kuntayhtymä (HSL), Helsingin seudun ympäristöpalvelut ­kuntayhtymä (HSY), Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus), kaupunginmuseo, kiinteistöviraston tilakeskus, kiinteistöviraston tonttiosasto, opetusvirasto, pelastuslaitos, rakennusvirasto, ympäristökeskus, Stadin ammattiopisto ja Stadin aikuisopisto.

Viranomaisten kannanotot kohdistuivat lasitusliikkeen tonttiliittymän vaikutukseen bussiliikenteeseen, bussipysäkin tilavaraukseen mahdollisten pysäkin parantamistoimenpiteiden jälkeen, bussiliikenteen toimintaedellytysten turvaamiseen rakennusaikana, oppilaitoksen huomattavan rakennus- ja kulttuurihistorialliseen arvoon, oppilaitoksen laajentamiseen, oppilaitoksen peruskorjauksen työmaajärjestelyiden tilantarpeeseen tontilla, oppilaitostontin käyttämättömän rakennusoikeuden säilyttämiseen ja autopaikkavaatimuksiin.

Helsingin seudun liikenne- kuntayhtymän (HSL) ilmoittamat asiat on otettu huomioon kaavaehdotusta valmisteltaessa. Ajoratapysäkille jää edelleen tilaa katualueella ja kaavaehdotukseen katualuetta on levennetty verrattuna voimassa olevaan kaavaan. Kaupunginmuseon kannanoton johdosta kaavaehdotuksessa on ammattiopiston rakennusta koskeva suojelumääräys sr-2 ja korttelialuetta koskeva määräys YO/s, jolla säilytetään ensisijaisesti pihan pintamateriaaleja, muotoja ja rakenteita. Alueen ympäristökuvaa ylläpidetään ja Roihuvuorentien varren vehreä luonne säilytetään puuistutusalueen määräyksellä. Tilakeskuksen ja opetusviraston  ilmoittamat asiat on otettu huomioon kaavan valmistelussa. Kiinteistöviraston tulee yhteen sovittaa ammattioppilaitoksen peruskorjauksen ja toimitilatontin luovutuksen aikataulut.

Viranomaisten kannanotot ja lausunnot ovat liitteenä.

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään tiivistelmät viranomaisten kannanotoista sekä niiden vastineet laajemmin. Vuorovaikutusraportin liitteenä on muistio keskustelutilaisuudesta.

Jatkotoimenpiteet

Ehdotus koskee valtion ylläpitämään kiinteistörekisteriin kuulumatonta aluetta.

Kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää ehdotuksesta Helen Oy:n ja Helen Sähköverkko Oy:n, HSY:n vesihuollon, kiinteistölautakunnan/kiinteistöviraston, yleisten töiden lautakunnan/rakennusviraston, opetuslautakunnan/opetusviraston, pelastuslautakunnan ja ympäristölautakunnan/ympäristökeskuksen, rakennuslautakunnan/rakennusvalvontaviraston, Helsingin seudun liikenne ­kuntayhtymä (HSL) sekä Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen (ELY) sekä muut mahdollisesti tarvittavat lausunnot

Asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymisestä päättää kaupunginvaltuusto.

Esittelijä

asemakaavapäällikkö

Olavi Veltheim

Lisätiedot

Petteri Erling, arkkitehti, puhelin: 310 37467

petteri.erling(a)hel.fi

Jussi Jääskä, liikenneinsinööri, puhelin: 310 37129

jussi.jaaska(a)hel.fi

Mervi Nicklen, maisema-arkkitehti, puhelin: 310 37221

mervi.nicklen(a)hel.fi

Riitta Salastie, arkkitehti, rakennussuojelu, puhelin: 310 37218

riitta.salastie(a)hel.fi

Peik Salonen, insinööri, teknistaloudellinen suunnittelu, puhelin: 310 37248

peik.salonen(a)hel.fi

Liitteet

Muutoksenhaku

Tiedoksi

Kaupunginkanslia/Erroll, Hakola