7

Kulosaaren ostoskeskuksen (Svinhufvudintie 1) asemakaavaehdotus (nro 12452) ja sen asettaminen nähtäville (a-asia)

HEL 2015-008157 T 10 03 03

Ksv:n hankenumero 0785_18, karttaruutu 674500-675500

Päätösehdotus

Kaupunkisuunnittelulautakunta päättää

        asettaa 25.4.2017 päivätyn asemakaavan muutosehdotuksen nro 12452 julkisesti nähtäville 30 päiväksi maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 §:n mukaisesti. Asemakaavan muutos koskee 42. kaupunginosan (Kulosaari) korttelin 42408 tonttia 1 sekä katu- ja puistoaluetta.
 

        antaa vuorovaikutusraportista ilmenevät vastineet esitettyihin mielipiteisiin ja kannanottoihin. Päätösasiakirjat ja vuorovaikutusraportti ovat luettavissa kaupunkisuunnitteluviraston info- ja näyttelytila Laiturilla, Narinkka 2, sekä kaupunkisuunnitteluviraston internet-sivuilla: kohdassa Päätöksenteko

www.hel.fi/ksv

        että kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää ehdotuksesta tarvittavat lausunnot
 

        valtuuttaa kaupunkisuunnitteluviraston tekemään ehdotukseen vähäisiä muutoksia ja tarkistuksia, jotka eivät olennaisesti muuta ehdotuksen sisältöä
 

        kehottaa kaupunkisuunnitteluvirastoa laskuttamaan hakijalta Kustannukset -liitteen mukaiset asemakaavan laatimis- ja käsittelykustannukset asemakaavan hyväksymisen jälkeen
 

        merkitä tiedoksi laadittu korttelikortti, joka on kaavaselostuksen liitteenä.

Samalla lautakunta esittää kaupunginhallitukselle

        asemakaavan muutosehdotuksen nro 12452 hyväksymistä, mikäli ehdotuksesta ei tehdä maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n mukaisia muistutuksia eivätkä ehdotuksesta annetut lausunnot anna aihetta asian käsittelemiselle uudelleen kaupunkisuunnittelulautakunnassa.

Tiivistelmä

Asemakaavan muutos koskee Svinhufvudintie 1 tonttia sekä puisto- ja katualuetta. Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa Kulosaaren ostoskeskuksen purkaminen ja korvaaminen katutason liiketiloilla sekä niiden päälle sijoittuvilla kolmella 5–7-kerroksisella asuinkerrostalolla. Samalla ostoskeskuksen edustan pysäköintipaikat muutetaan suuntaispysäköinniksi, koululle tulee saattopaikka ja suojateitä korotetaan.

Tavoitteena on vahvistaa ja säilyttää kaupunginosan tärkeimmät kaupalliset palvelut ja rakentaa samalla asuntoja erinomaisten liikenneyhteyksien ääreen, lähelle metroasemaa. Uusi rakentaminen tulee sopeuttaa Kulosaaren kaupunkikuvaan. Kaavan toteuttaminen tiivistää kaupunginosan toiminnallista keskusta ja lisää korttelissa säilyvien palvelujen kysyntää.

Uutta asuntokerrosalaa on 7100 k-m². Asukasmäärän lisäys on noin 170. Kaavassa on liiketilaa jatkossa 1030 k-m².

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi arvioitu ostoskeskus häviää ja sen tilalle rakennetaan uusia liiketiloja sekä nykytilannetta selvästi korkeampia rakennuksia. Liiketilojen määrä vähenee, mutta uusia asuntoja tulee tilalle. Kyösti Kallion tien risteykseen tulee julkinen oleskeluaukio. Lähinaapureiden näkymät muuttuvat. 

Kaupunkisuunnittelulautakunnalle esiteltiin kesäkuussa 2016 asemakaavan periaate, jossa osa ostoskeskuksesta olisi peruskorjattu ja suojeltu ja osa purettu ja tilalle rakennettu asuinkerrostaloja. Lautakunta palautti asian uudelleen valmisteltavaksi niin, että koko ostoskeskuksen voi purkaa ja rakennusmassa suunnitellaan alueella hieman tuolloin suunniteltuja vaihtoehtoja matalampana. Samalla tuli selvittää mahdollisuudet käyttää rakentamiseen tontin vieressä olevaa aluetta väestösuojan läheisyydessä. Suunnitelmaa on muutettu päätöksen mukaisesti ja tontin vieressä olevalle alueelle on tullut vireille asemakaavamuutos asuinrakennuksen rakentamiseksi 6.2.2017.

Korttelialueet ovat yksityisomistuksessa. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Esittelijän perustelut

Kaavaratkaisu on valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden ja oikeusvaikutteisen yleiskaavan mukainen ja edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista.

Nyt laadittu kaavaratkaisu on Helsingin uuden yleiskaavan tavoitteiden mukainen.

Kulosaaren ostoskeskuksen asemakaava periaate oli kaupunkisuunnittelulautakunnan käsiteltävänä 7.6.2016, 15.6.2016 ja 21.6.2016. Periaatteen tavoitteena oli purkaa nykyinen Alepan rakennus ja pohjoisin paviljonki ja mahdollistaa uudisrakennusten rakentaminen niiden kohdalle. Samalla Svinhufvudintien puoleisia paviljonkeja olisi lyhennetty. Säilyvät, arkkitehtonisesti omaleimaisimmat osat ostoskeskuksesta oli tarkoitus peruskorjata ja merkitä asemakaavaan suojelumerkinnöin.

Kaupunkisuunnittelulautakunta palautti Kulosaaren ostoskeskuksen periaatteen uudelleen valmisteluun 21.6.2016 siten, että vanhan ostoskeskuksen voi kokonaan purkaa ja suunniteltu rakennusmassa suunnitellaan alueella hieman nyt suunniteltuja vaihtoehtoja matalampana. Samalla selvitetään mahdollisuudet käyttää rakentamiseen tontin vieressä olevaa aluetta väestösuojan läheisyydessä. 

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Tontilla on nykyään Kulosaaren ostoskeskus. Se rajautuu länsipuolella Svinhufvudintiehen, eteläpuolella Kyösti Kallion tiehen sekä itä- ja pohjoispuolella puistoon. Se sijaitsee noin 300 metriä metroaseman eteläpuolella ja välittömästi Kulosaaren korttelitalon pohjoispuolella. Samassa rakennuksessa korttelitalon kanssa toimii Kulosaaren ala-asteen koulu.

Nykyinen ostoskeskus koostuu 1–2 -kerroksisista paviljonkimaisista liiketiloista, jotka kiertyvät sisäpihan ympärille. Ostoskeskuksen tiloissa toimii nykyään (maaliskuussa 2017) Alepa, kaksi ravintolaa, kolme kampaamoa, kukkakauppa, juhlatila ja hammaslääkäriasema. Liiketiloista oli käytössä noin 70 % ennen R-kioskin lopettamista tammikuussa 2017.

Ostoskeskuksen omistaja Kulosaaren Ostoskeskus Oy on ilmoittanut, että tilojen ylläpito on liian kallista suhteessa niistä saatavaan tuottoon. Kuntokartoituksessa (2014) selvisi, että rakennuksessa on paljon heikkokuntoisia ja vaurioituneita rakennusosia ja huomattava osa rakenteista ja rakennusosista on alkuperäisiä. Koko talotekniikka tulisi uusia.

Helsingin kaupunginmuseon inventoinnissa ostoskeskuksista (Ostari. Lähiön sydän. Helsingin kaupunginmuseo 2004) Kulosaaren ostoskeskus on arvotettu kulttuurihistoriallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokkaimpaan 1-luokkaan: arkkitehtuuriltaan erittäin harkittuja ja viimeisteltyjä, hyvin säilyneitä ja ympäristöarvoiltaan erittäin merkittäviä ostoskeskuksia.

Svinhufvudintieltä nousevat portaat kävelyreitille, joka kulkee ostoskeskuksen pohjoispuolelta ja edelleen kohti Tupavuorta. Tällä puistoalueella on myös väestönsuojan pystykuilu. Itäpuolisella puistoalueella (Kyösti Kallion puisto) on väestönsuojan sisäänajotunneli pystykuiluineen.

Alueella on voimassa useita asemakaavoja vuosilta 1959-1961. Niissä alue on merkitty liikerakennusten korttelialueeksi, puisto- ja katualueeksi. Liikerakennusten tontilla suurin sallittu kerrosluku on II ja tonttitehokkuusluku on e=0,5.

Suunnittelun vaiheet ja vuorovaikutus

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä seuraavien viranomaistahojen kanssa:

        Helen Oy

        Helen Sähköverkko Oy

        Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL)

        Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY) vesihuolto

        Museovirasto

        Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus)

        kaupunginmuseo

        kiinteistöviraston geotekninen osasto

        kiinteistöviraston tonttiosasto

        opetusvirasto

        pelastuslaitos

        rakennusvalvontavirasto

        rakennusvirasto

        sosiaali- ja terveysvirasto

        varhaiskasvatusvirasto

        ympäristökeskus.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelman sekä valmisteluaineiston ensimmäinen nähtävilläolo

Helsingin seudun liikenne-kuntayhtymän kannanotto kohdistui kävely- ja pyöräily-yhteyksien turvaamiseen. Ostoskeskuksen yhteyteen tulee varata riittävät pyöräpysäköintitilat. Bussipysäkin perustamista ostoskeskukselle tulee harkita. Alueen liikennejärjestelyt tulee suunnitella siten, että ne eivät heikennä bussiliikenteen sujuvuutta. Ostoskeskuksen pysäköinnin tulee jatkossakin tapahtua tontilla.

Helsingin seudun ympäristöpalvelut-kuntayhtymän kannanotto kohdistui olemassa olevien vesihuoltolinjojen ja yhteiskäyttötunnelin huomioon ottamiseen.

Helsingin kaupunginmuseon kannanotto kohdistui ostoskeskuksen rakennuksen arvoihin. Kaupunginmuseo on tehnyt inventoinnin ostoskeskuksista ja arvottanut ne tavoitteena säilyttää kulttuurihistoriallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokkaimmat. Kulosaaren ostoskeskus on arvotettu korkeimpaan 1-luokkaan. Kokonaan purkava vaihtoehto ei ole suojelutavoitteiden mukainen, vaan Kaupunginmuseon näkökulmasta pyrkimyksenä tulisi olla ostoskeskuksen kunnostaminen ja ennallaan säilyttäminen. Rakennuksen korjauskustannukset ja toisaalta tilojen vajaakäyttö eivät kuitenkaan tue tämän vaihtoehdon toteuttamista. Kaupunginmuseo pitää mahdollisena kompromissivaihtoehtoa 1, jossa ostoskeskusrakennus osittain puretaan ja tilalle rakennetaan asuinkerrostalo. Vaihtoehto 1:ssä esitettyjä (7-11, 8-12) kerroskorkeuksia tulee mataloittaa. Paikalle ei saa syntyä siihen vierasta ylikorkeaa rakennusta, vaan olemassa olevaa rakennettua ympäristöä kunnioittava ratkaisu.

Kiinteistöviraston tilakeskuksen kannanotto kohdistui Kulosaaren korttelitalon ja koulun liikkumisjärjestelyihin. Jalankulun ja pyöräliikenteen turvallisuus tulee huomioida erityisesti korttelitaloon kulkevien lasten ja perheiden kannalta. Korttelin 42048/1 ajoneuvo- ja huoltoliikenneyhteydet tulee sijoittaa Svinhufvudintielle. Korttelitalon saattoliikenteen sujuvuutta tulisi parantaa liikennejärjestelyin.

Rakennusvirasto toteaa kannanotossaan, että Kyösti Kallion tiellä on rakennusvirastossa katusuunnittelu käynnissä. Kaavamuutosalueen pelastautuminen tulee järjestää joko kadun tai tontin kautta. 

Ympäristökeskuksen kannanotto kohdistuu energia- ja meluasioihin. Vuoden 2021 alusta tulee voimaan EU-direktiivi, joka edellyttää kaikkien uusien rakennusten olevan lähes nollaenergiataloja, joten asemakaavan tulisi luoda edellytykset toteuttaa rakentaminen tulevien vaatimusten mukaisesti. Tulisi sallia uusiutuvaan energiantuotantoon tarvittavien rakenteiden toteuttaminen. Suunnittelualueelle aiheutuu melutilanne tulee selvittää ja huomioida asemakaavassa.

Kiinteistöviraston tonttiosasto toteaa kannanotossaan, että on tutkittava vanhan ostoskeskuksen purkamista kokonaan, jolloin turvattaisiin paremmat kaupalliset palvelut Kulosaaressa.

Varhaiskasvatusviraston kannanotto kohdistui varhaiskasvatuspalvelujen tarpeisiin.

Muilla viranomaisilla ei ollut huomautettavaa.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa sekä valmisteluaineistoa koskevissa viranomaisten kannanotoissa esitetyt asiat otettiin huomioon kaavatyössä siten, että suunnittelua jatkettiin vaihtoehdon 1 pohjalta eli ostoskeskuksen osittaisen säilyttämisen pohjalta. Uudisrakennusten arkkitehtuuria pyrittiin sopeuttamaan paremmin ympäristöönsä mataloittamalla niitä vaihtoehdosta 1 niin, etteivät ne nouse Tupavuoren korkeimpien rakennusten tasosta korkeammalle. Kyösti Kallion tielle on tehty liikennesuunnitelmaluonnos, jossa Kulosaaren ala-asteelle järjestetään paremmat saattoliikennepaikat ja ostoskeskuksen lähelle tulee bussipysäkki.

Vastineet kannanottoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Kannanotot ja vuorovaikutusraportti ovat liitteenä.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelman sekä valmisteluaineiston toinen nähtävilläolo

Helsingin seudun liikenne-kuntayhtymän (HSL) kannanotto kohdistui bussiliikenteen sujuvuuteen, kävely-ja pyöräily-yhteyksiin. Ostoskeskuksen asiakaspysäköintipaikkojen sijoittaminen Kyösti Kallion tielle on perusteltua. Suojateiden korotus tulee rakentaa vähintään 10 metrin pituisena. Kiinteistön Svinhufvudintie 2 tonttiliittymä sijaitsee osittain Svinhufvudintien eteläsuunnan bussipysäkillä. Jatkosuunnittelussa on turvattava bussiliikenteen sujuvuus ja matkustajien turvallisuus tonttiliikenteestä huolimatta.

Helsingin seudun ympäristöpalvelut-kuntayhtymän (HSY) kannanotto kohdistui vesihuoltolinjojen ja johtosiirtojen huomioimiseen.

Kaupunginmuseon kannanotto kohdistui rakennetun ympäristön arvojen menettämiseen. Ostoskeskuksen kokonaan purkava vaihtoehto ei ole kaupunginmuseon suojelutavoitteiden mukainen, koska se merkitsisi merkittäviä rakennetun ympäristön arvojen menettämistä. Kaupunginmuseon mukaan asemakaava, joka perustuu ostoskeskuksen purkamiseen, ei täytä MRL:n 54§ edellytystä rakennetun ympäristön vaalimisesta.

Helen Oy:n kannanotto kohdistui kaukolämpöjohdon huomioimiseen.

Ympäristökeskuksen kannanotto kohdistui uusiutuvaan energiantuotantoon ja ilmastonmuutoksen huomioimiseen. Kaavamääräyksissä tulisi huomioida uusiutuvan energiantuotannon hyödyntäminen sekä vuonna 2021 voimaan tuleva EU-direktiivi, joka edellyttää kaikkien uusien rakennusten olevan lähes nollaenergiataloja. Asemakaavassa pitäisi pyrkiä huomioimaan myös ilmastonmuutokseen sopeutumiseen liittyvät toimenpiteet, kuten viherkertoimen käyttö.

Kiinteistöviraston geoteknisen osaston kohdistui väestönsuojan huomioimiseen. Tontin koillispuolella on kallioväestönsuoja, johon liittyvä pystykuilu rakenteineen sijaitsee noin 3 m etäisyydellä korttelin pohjoisrajasta. Lisäksi väestönsuojan ajotunnelin suuaukko sijaitsee noin 8 m etäisyydellä tontin itärajasta.

Varhaiskasvatusviraston kannanotto kohdistui varhaiskasvatuksen kasvaviin tarpeisiin.

Rakennusvalvontaviraston kannanotto kohdistui varateiden ja poistumisteiden huomioimiseen.

Helen Sähköverkko Oy:n kannanotto kohdistui alueellisen jakelumuuntamon tarpeeseen. 

Muilla viranomaisilla ei ollut huomautettavaa.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa sekä valmisteluaineistoa koskevissa viranomaisten kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavatyössä siten, että bussipysäkin sijaintia tarkistetaan Svinhufvudintiellä, kaavasta kaupungille aiheutuvat kustannukset esitetään kaavaselostuksen osana, kallioväestönsuojan tunnelit ja pystykuilut otetaan huomioon suunnittelussa kaavamääräyksin, uusiutuvaan energiantuotantoon tarvittavien rakenteiden salliminen ja alueellisen jakelumuuntamon tarve tontilla otetaan huomioon kaavamääräyksellä ja ostoskeskuksesta on esitettävä rakennushistoriallinen dokumentointi ennen rakennusluvan hyväksymistä.

Vastineet kannanottoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Kannanotot ja vuorovaikutusraportti ovat liitteenä.

Mielipiteet

Ensimmäistä osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa sekä valmisteluaineistoa koskevia mielipidekirjeitä saapui 11 kpl sekä yksi adressi, jossa oli 16.11.2015 mennessä 226 allekirjoittajaa. Näiden lisäksi mielipiteitä esitettiin verkossa Kerrokantasi-keskustelussa, joka oli auki nähtävilläoloajan. Lisäksi suullisia mielipiteitä on esitetty asukastilaisuudessa ja puhelimitse.

Mielipiteet kohdistuivat erityisesti ostoskeskuksen ja Kulosaaren rakennetun ympäristön arvoihin sekä mahdollisen uudisrakentamisen korkeuteen ja sen vaikutuksiin maisemaan ja näkymiin. Lisäksi tuli mielipiteitä koskien vaihtoehtoisia suunnitelmia, ostoskeskuksen palveluita, kaavoitusprosessia ja suunnitelma-aineistoa sekä pysäköintiä ja saattoliikennettä.

Mielipiteet otettiin huomioon kaavatyössä siten, että valmisteluaineiston vaihtoehdoista valittiin jatkosuunnittelun pohjaksi vaihtoehto 1, jossa säilytettiin omaleimaisin Svinhufvudintien puoleinen osa rakennusta. Rakennusten maksimikorkeudeksi määriteltiin noin 8 kerrosta, jolloin uudisrakennus ei nouse maamerkiksi suurmaisemassa. Lisäksi laadittiin Kulosaaren kerrostaloalueen laajemmat suunnitteluperiaatteet. Kyösti Kallion tielle on tehty liikennesuunnitelmaluonnos, jossa Kulosaaren ala-asteelle järjestetään paremmat saattoliikennepaikat.

Toista osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa sekä valmisteluaineistoa koskevia mielipidekirjeitä saapui kuusi kappaletta. Lisäksi suullisia mielipiteitä on esitetty asukastilaisuudessa ja puhelimitse.

Mielipiteet kohdistuivat erityisesti uuden rakentamisen korkeuteen, julkisivuihin ja muuhun ulkoasuun, tulevan asemakaavan yleiskaavan mukaisuuteen, suunnitelmakuvien oikeellisuuteen ja riittävyyteen, prosessiin ja vaikutusten arviointiin. Lisäksi mielipiteiden mukana saatiin kaksi vaihtoehtoluonnosta tontille. Rakentamista ehdotettiin myös vaihtoehtoisesti tontin ulkopuolelle.

Mielipiteet on otettu huomioon kaavatyössä siten, että Svinhufvudintien-Kyösti Kallion tien risteykseen on suunniteltu aukio, jonka ääreen liiketilat aukeavat, näkymiä ja varjostusta lähirakennuksista on edelleen tarkasteltu ja pyritty ottamaan huomioon suunnittelussa, istutettavia alueita osoitettu, suunnitelmamateriaalin havainnollisuutta on parannettu sekä rakennusten julkisivuista, korkeudesta ja päämateriaaleista on määrätty kaavamääräyksillä. Lisäksi on tehty teknisiä korjauksia.

Vastineet mielipiteisiin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Mielipidekirjeet sekä vuorovaikutusraportti ovat liitteenä.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kyösti Kallion tien ja Svinhufvudintien liikennesuunnitelman mukaisten liikennejärjestelyiden muutoksista aiheutuu kaupungille kustannuksia ilman arvonlisäveroa arviolta 300 000 euroa.

Jatkotoimenpiteet

Kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää kaavaehdotuksesta lausunnot seuraavilta tahoilta:

        Helen Oy

        Helen Sähköverkko Oy

        Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL)

        Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY)

        Helsingin kaupungin liikennelaitos -liikelaitos (HKL)

        Kaupunginmuseo

        kiinteistölautakunta/kiinteistövirasto

        opetuslautakunta/opetusvirasto

        pelastuslautakunta

        rakennuslautakunta/rakennusvalvontavirasto

        varhaiskasvatuslautakunta/varhaiskasvatusvirasto

        yleisten töiden lautakunta/rakennusvirasto

        ympäristölautakunta/ympäristökeskus

        sekä muut mahdolliset tahot.

Kaavaehdotus koskee valtion ylläpitämään kiinteistörekisteriin kuuluvaa aluetta.

Kiinteistövirasto käynnistänee kaupunginhallituksen 9.6.2014 (§ 685) tekemän päätöksen mukaisen maankäyttösopimusmenettelyn yksityisten maanomistajien kanssa.

Kaavaratkaisun hyväksymisestä päättää kaupunginvaltuusto.

Esittelijä

asemakaavapäällikkö

Marja Piimies

Lisätiedot

Laura Hietakorpi, arkkitehti, puhelin: 310 37047

laura.hietakorpi(a)hel.fi

Markus Ahtiainen, liikenneinsinööri, puhelin: 310 37088

markus.ahtiainen(a)hel.fi

Peik Salonen, insinööri, teknistaloudelliset asiat, puhelin: 310 37248

peik.salonen(a)hel.fi

Liitteet

Muutoksenhaku

Otteet

Tiedoksi

Kaupunginkanslia/Hyttinen, Villeneuve, Hakola

Kaupunkisuunnitteluvirasto/Koski