4

Poikkeamishakemus (Taka-Töölö, Mannerheimintie 102) (b-asia)

HEL 2015-003345 T 10 04 01

Rakvv 14-0760-15-S, 16.3.2015, Ksv 5044_6

Päätösehdotus

Kaupunkisuunnittelulautakunta päättää

-        hyväksyä Kiinteistö Oy Mannerheimintie 102:n asemakaavaa nro 7995 koskevan poikkeamishakemuksen seuraavilta osin:

o       liikerakennuksen käyttötarkoituksen muutos ulosvuokrattavaksi irtaimistovarastoksi.

o       poikkeaminen asemakaavassa osoitetusta

§         rakennusoikeudesta (4 550 k-m²) 3 075 k-m²:llä (68 %).

§         22 autopaikasta 18 autopaikan osalta. Autopaikkoja ei edellytetä rakennettavaksi.
 

-        myöntää poikkeamiset seuraavilla ehdoilla ja määräaikaisena 8.9.2025 asti:

o       kadulle avautuvien tilojen tulee säilyä liiketiloina ja niiden toiminnan edellytykset tulee säilyttää

o       huoltoajo on järjestettävä tontilta

o       julkisivujen ikkunoita ei saa peittää ja julkisivuihin ei saa tehdä kaupunkikuvallisesti merkittäviä muutoksia

o       katutilaan näkyvät talon sisäiset muutokset tulee olla kaupunkikuvallisesti korkeatasoisia

o       rakennuksesta tulee tehdä suppea rakennushistoriallinen selvitys ja tilat tulee dokumentoida.

Hakija

Kiinteistö Oy Mannerheimintie 102 (jättöpäivämäärä 12.3.2015)

Rakennuspaikka

14. kaupunginosan (Taka-Töölö) korttelin 513 tontti 74

Hakemus

Koko liikerakennuksen määräaikainen käyttötarkoituksen muuttaminen ulosvuokrattavaksi varastotilaksi poiketen asemakaavasta nro 7995.

Ylä- ja alakellareita sekä osaa 1. kerroksen tiloista ei ole laskettu aikaisemmin kerrosalaan ja niiden osalta haetaan poikkeamista kerrosalan ylitykselle.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että käyttötarkoituksen muutos parantaa alueen palvelutasoa ja kaupunkikuvaa, terveyttä ja turvallisuutta sekä valjastaa tyhjillään olevan liiketilan hyötykäyttöön.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Osallisten kuuleminen

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä (28.4.2015). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia ei ole esitetty. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Lausunnot

Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan (13.5.2015), että rakennuksesta on hankkeeseen ryhtyvän kanssa sovittu tehtävän suppea rakennushistoriallinen selvitys ja tilojen dokumentointi ennen muutostöitä. Rakennusluvan ehdoksi kirjataan, että selvitys tehdään ennen muutostöitä. Kaupunginmuseo puoltaa poikkeamispäätöshakemusta.

Uudenmaan elinkeino-, liikenne-, ja ympäristökeskuksella (4.6.2015) ei ole huomautettavaa poikkeamishakemuksesta.

Muissa lausunnoissa ei ollut huomautettavaa.

Perustelut

Alueella on voimassa 16.8.1982 vahvistettu asemakaava nro 7995.

Rakennus on liikerakennusten korttelialueella (AL). Asemakaavan

mukaan tontin rakennusoikeus on 4 550 k-m². Tontille saa rakentaa kuusikerroksisen rakennuksen. Rakennuksen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan korkeuden on oltava +32,30. Autopaikkoja on sijoitettava vähintään 1 ap/120 k-m² asuinkerrosalaa, 1 ap/150 k-m² asiakaspalvelua ja vähintään 1 ap/350 k-m² liike-, toimisto- ja niihin verrattavaa kerrosalaa kohti. Korttelialueella ei pihamaille saa sijoittaa autopaikkoja eikä jätehuollon tiloja. Pihan alle on merkitty maanalaisen pysäköintitilan rakennusala. Piha on merkitty osittain istutettavaksi tontinosaksi, joka on varattava oleskelua ja leikkipaikkoja varten.

Taka-Töölön kerrostaloalue on Museoviraston inventoinnissa (RKY) sisällytetty valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen luetteloon.

Vuonna 1972 valmistunut rakennus sijaitsee Taka-Töölössä Mannerheimintien ja Päivärinnankadun kulmauksessa. Alue on tiivistä kantakaupungin korttelirakennetta. Rakennuksen rekisterin mukainen käytetty rakennusoikeus on 5 200 k-m². Rakennus on ollut pitkään vajaakäytöllä ja siihen on eri toimijoiden kautta yritetty löytää toimivaa käyttötarkoitusta. Mannerheimintien aiheuttama melu- ja hiukkaspäästöt ovat poissulkeneet asumisen pääkäyttötarkoituksena. Katutasossa toimii elintarvikekauppa.

Haettu toimenpide poikkeaa asemakaavasta käyttötarkoituksen ja rakennusoikeuden osalta. Uudeksi kerrosalaksi tulee 7 625 k-m², jolloin rakennusoikeus ylittyy asemakaavaan merkitystä 3 075 k-m² (68 %). Rakennusoikeuden ylitys on huomattava, koska ylä- ja alakellari sekä osa 1. kerroksen tiloista muuttuvat pääkäyttötarkoituksen mukaisiksi tiloiksi.

Hakijan ja kaupungin käymien neuvottelujen perusteella on päädytty myöntämään poikkeaminen määräaikaisena kymmeneksi vuodeksi.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska haettu liiketoiminta parantaa tällä hetkellä alueen palvelutasoa. Poikkeamisen määräajan umpeuduttua toimintaa voidaan tarkastella uudestaan. Toiminta ei hakijan mukaan aiheuta häiritsevää melua tai liikennettä. Elintarvikekauppa jatkaa katutasossa nykyisellä paikallaan. Ylä- ja alakellarin sekä osan 1. kerroksen tiloista muuttaminen uuden pääkäyttötarkoituksen mukaiseen käyttöön ulosvuokrattaviksi varastotiloiksi on tarkoituksenmukaista.

Ulosvuokrattava irtaimistovarastotoiminta ei edellytä kaavan mukaista autopaikkojen rakentamisvelvoitetta täysimääräisenä.

Poikkeamiset voidaan myöntää seuraavilla ehdoilla ja määräaikaisena 8.9.2025 asti:

-        kadulle avautuvien tilojen tulee säilyä liiketiloina

-        huoltoajo on järjestettävä tontilta

-        julkisivujen ikkunoita ei saa peittää ja julkisivuihin ei saa tehdä kaupunkikuvallisesti merkittäviä muutoksia

-        katutilaan näkyvät talon sisäiset muutokset tulee olla kaupunkikuvallisesti korkeatasoisia

-        rakennuksesta tulee tehdä suppea rakennushistoriallinen selvitys ja tilat tulee dokumentoida

Poikkeamisen erityinen syy on olemassa olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö ja hyödyntäminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovellettavat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 53 § 1 mom, 58 § 1 mom, 171, 172, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85, 86 ja 88 §.

Laki kevennettyjen rakentamis- ja kaavamääräysten kokeilusta, Kaupunkisuunnittelulautakunta 23.4.2013, 140 §

Kaupunkisuunnittelutoimen johtosääntö 6 § kohta 19a

Rakennusvalvontataksa 2015, 8 §

Maksu

866 euroa

Jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä päivänä 21.9.2015, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon.

Kuulutusteksti kirjaamoon

Esittelijä

asemakaavapäällikkö

Olavi Veltheim

Lisätiedot

Jukka Kähkönen, arkkitehti, puhelin: 310 37260

jukka.e.kahkonen

Liitteet

Muutoksenhaku

Otteet

Tiedoksi

Kaupunkisuunnitteluvirasto/Koski, Wiberg

Rakennusvalvontavirasto/Saransalmi