1

Townhouse-rakentaminen Helsingissä (a-asia)

HEL 2012-001797 T 10 06 00

Ksv 1901_2

Päätösehdotus

Kaupunkisuunnittelulautakunta päättänee merkitä tiedoksi raportin "Townhouse-rakentaminen Helsingissä".

Päätöksen jakelu

- Kiinteistölautakunta
- Rakennuslautakunta
- Talous- ja suunnittelukeskus

Esittelijä

Townhouse-rakentaminen Helsingissä -selvityksessä on kartoitettu townhouse-tyyppisen kaupunkirivitalorakentamisen lähtökohtia ja tarvetta sekä keinoja, joilla kaupunki voi edistää townhouse-tyyppistä rakentamista. Townhousella tarkoitetaan selvityksessä omatonttisia tai yhtiömuotoisia pientaloja, jotka liittyvät palomuureilla viereisiin rakennuksiin.

Keski-Euroopalle tyypillinen townhouse-rakentaminen on puuttunut Helsingistä näihin päiviin asti. Viime vuosikymmenillä on toteutunut tosin joitakin yksittäisiä townhouse-kohteita. Uusi kaupunkipientalotyyppi ja sen tarjoamat, kaupunkimiljööseen, asumiseen sekä uusiin toteutustapoihin liittyvät mahdollisuudet ovat johtaneet uusiin kaavahankkeisiin ja herättäneet myös kiinnostusta asukkaiden keskuudessa.

Selvityksen yhteydessä on laadittu pientalorakentamista koskeva kaavainventaario, jonka mukaan vuoteen 2030 mennessä on Helsingissä (lukuun ottamatta Östersundomia) mahdollista toteuttaa pientalorakentamista yhteensä noin 640 000 k-m2, noin 4 200 asuntoa, joista townhouseja ja muita kytkettyjä pientaloja yhteensä 3 200 asuntoa. Townhouseja on kaavailtu erityisesti keskeisesti sijaitseville suurille rantaprojektialueille. Läntisessä ja pohjoisessa Helsingissä uusia pientaloalueita on suunnitteilla niukasti. Itä-Helsingissä on enemmän täydentävän pientalorakentamisen ja myös isompien alueellisten täydennysrakentamiskohteiden toteuttamismahdollisuuksia. Em. tuotannon toteuttaminen painottuu kuluvalle vuosikymmenelle. Östersundom on tarkoitus rakentaa pientalokaupunkina, johon tulisi nykyisten suunnitelmien mukaan jopa 19 000 pientaloasuntoa, joista townhouse-tyyppisiä asuntoja noin 7 400. Östersundom toteutuu pääosin vuoden 2020 jälkeen.

Townhouset tarjoavat kerrostalovaltaiseen kantakaupunkiin uusia urbaaneja pientalomaisia asumisvaihtoehtoja, esikaupungeissa niiden avulla voidaan täydentää kaupunkirakennetta, nostaa alueen statusta ja tasapainotta väestörakennetta.

Townhousien keskieurooppalaiset esikuvat, kukin omalla tontillaan sijaitsevat asunnot ovat yleensä 3–4 -kerroksisia, suuria ja yksilöllisesti suunniteltuja. Townhouset liittyvät suoraan katuun, pihat on usein korvattu terasseilla ja parvekkeilla.  Keskieurooppalaista tyyppiä ei ole syytä kopioida sellaisenaan Suomen erilaiseen asumistraditioon, vaan Helsinkiin tulisi kehittää omat townhouse-ratkaisut. Ensimmäinen askel tähän tehtiin, kun kaupunki järjesti Helsinki townhouse -kilpailun vuonna 2011. Suuri osa townhouseista syntynee grynderi- tai asukaslähtöisesti suunniteltuina yksilöllisinä rakennuksina, mutta lähivuosikymmenien verraten suuri tonttitarjonta houkutellee talotehtaita suunnittelemaan omia townhouse-talotyypistöjä sekä esikaupunki- että kantakaupunkiympäristöön. Mittasuhteiltaan yhtenäinenkin syvärunkoinen rakennusmassa on luonteva lähtökohta tyypistölle, joka sisältää erilaisia asuntovariaatioita. Selvää tarvetta on myös pienemmistä, kohtuuhintaisista ja luontevasti vaiheittain toteutettavista talotyypeistä.

Townhouse uutena rakennustyyppinä edellyttää tulkintoja rakentamismääräyksistä, townhousien yhteydessä erityisesti esteettömyys- ja palomääräyksistä. Nykyiset valtakunnalliset esteettömyysmääräykset ja townhousien piirteet ovat hyvin sovitettavissa. Helsingin kaupungin ohjeet ja niiden tulkinnat kulkuyhteyksistä ja selviytymiskerroksesta varmistavat, että kaikki kaupunkipientaloasunnot voidaan saada esteettömiksi, mutta asettavat samalla rajoituksia rakennusten ja asuntojen erilaisille ratkaisuvaihtoehdoille.

Townhousit soveltuvat hyvin toteutettavaksi erilaisilla toteutustavoilla eri rahoitus- ja hallintamuotoisina. Asuntotuotanto Helsingissä on nykyisin lähes yksinomaan rakennuttaja/rakentaja vetoista. Pienet townhouse-kohteet soveltuvat kerrostalokohteita paremmin toteutettavaksi myös ryhmärakennuttamisen tai rakentamisen kautta. Tämä avaa mahdollisuuksia myös asukaslähtöisille hankkeille. Ryhmärakennuttaminen voi olla rakennuttajakonsulttivetoista, mutta myös asukasvetoista. Monet asunnonhankkijat haluaisivat enemmän sananvaltaa oman asuntonsa suunnitteluun. Ryhmärakentaminen ja rakennuttaminen tuovat hartiapankkia helpomman ja vaivattomamman tavan rakentaa/rakennuttaa oma asunto. Ryhmässä toimiminen tuo myös rakennusvaiheessa selviä taloudellisia ja toiminnallisia etuja. Kaupunkipientalotonttien toteutustapa ja -muoto on syytä valita hankekohtaisesti ottaen huomioon tonttien ja alueen erityispiirteet sekä rakentamiseen liittyvät rakennustekniset ja muut haasteet. Mitä haastavammasta hankkeesta on kysymys, sitä ohjatumpaa ja ammattimaisempaa tulee rakentamisen olla, jotta toteutuksen ja käytön aikaisilta ongelmilta vältytään.

Townhouseja voidaan toteuttaa asuntoyhtiömuotoisina, mutta ne voivat olla myös ns. omatonttisia. Omatonttisten hankkeiden toteuttaminen edellyttää rakentajilta tavallista laajempaa yhteistyötä ja rakentamisen koordinoimista. Se edellyttää myös kaupungilta enemmän ohjausta sekä tontinluovutuksessa että rakentamisen ohjauksessa. Pientaloja on Helsingissä toteutettu pääosin vapaarahoitteisena tuotantona. Townhouset soveltuvat toteutettavaksi myös ns. välimuodon tuotantona. Esim. hitas-asunnoilla erityisesti hyvillä paikoilla olisi varmasti kysyntää. Ei ole myöskään estettä pientalojen tuottamiselle valtion lainoittamina vuokra-asuntoina. Edellytyksenä valtion lainoittamalle tuotannolle on, että asunnoista muodostuu kohtuuhintaisia. 

Townhouse-tonttien sijainti ja toteutustapa vaikuttavat asemakaavojen sisältöön ja tarpeeseen laatia asemakaavaa täydentäviä suunnitelmia kuten rakentamistapaohjetta tai viitesuunnitelmia. Townhouse-kaavoja laadittaessa onkin syytä neuvotella kiinteistöviraston kanssa kohteille sopivista toteutustavoista. Yhteistyö rakennusvalvontaviraston kanssa erityisesti omaehtoisissa hankkeissa on kaavoitusvaiheessa tärkeää.

Townhouse-tyyppisen tuotannon tukeminen edellyttää kiinteistöviraston, kaupunkisuunnitteluviraston, rakennusvalvontaviraston ja talous- ja suunnittelukeskuksen yhteistyötä. Tontteja on syytä varata monipuolisesti eri toteutustapoihin, mutta omaehtoisen rakentamisen, ryhmärakentamisen ja rakennuttamisen tukeminen edellyttää toimenpiteitä asemakaavoituksesta rakentamisvaiheeseen. Tontinluovutuksessa on oleellista riittävän ohjeistuksen laatiminen sekä tontinvarausehtojen kehittäminen. Yhteisjärjestelyt asukaslähtöisessä hankkeissa ovat osoittautuneet ongelmallisiksi kustannus-, toteutus- ja hallinnointivastuuseen liittyvien kysymysten osalta. Olisi tarpeen etsiä keskitetty ratkaisu useiden pienien hankkeiden yhteistilojen ja -alueiden toteutukseen. Rakentamiseen ja rakennuttamiseen liittyvää hallinnollista menettelyä tulisi ainakin ryhmärakentamishankkeissa kehittää asiakaslähtöisemmäksi. Monilta ongelmilta vältytään, kun rakentamista valmistellaan kaupungin toimesta ennen rakentamisen aloittamista mm. katu- ja infrarakentamisen sekä työmaavaiheen logistiikan ja varastoinnin osalta.

Raportissa suositellaan seuraavia toimenpiteitä townhouse-rakentamisen edistämiseksi

Jotta pientalojen tarjonta vastaisi kysyntään: 

-        tulisi pientalojen täydennyskaavoitusta jatkaa pitkälle tulevaisuuteen, koska Östersundom ei sijaintitekijöistä johtuen yksin riitä kattamaan Helsingin kysyntää

-        tulisi townhouse-tyyppiseen rakentamiseen soveltuvaa täydennyskaavoitusta suunnata tasaisesti sekä itäisille että läntisille alueille

-        tulisi erillispientalotonttien täydennyskaavoitusta lisätä huomattavasti. Rakentamistarpeet ja tonttitarjonta edellyttävät kuitenkin panostamista tiiviimpiin pientaloratkaisuihin.

-         tulisi seurata onko vetovoimaisilla projektialueilla suhteellisen korkean hintatason townhouse-hankkeista ylitarjontaa.

Kiinteistöviraston ja kaupunkisuunnitteluviraston tulisi laatia townhouse-rakentamista käsittävä muistio tulevaisuuden tonttitarjonnasta, rakentamisen ajoituksesta sekä talotyyppitavoitteista ja käynnistää sen pohjalta yhteistyö pientalotoimittajien kanssa townhouse-mallistojen tuottamiseksi

Tulisi selvittää voidaanko Helsingin rakennuslautakunnan asettamaa valtakunnallisten esteettömyysmääräysten tulkintaohjetta täydentää townhouse-tyyppisten pientalojen kohdalla siten, että se joustavammin ottaisi huomioon vaihtelevien maasto-olosuhteiden, asuntokannan monipuolisuuden ja asukkaiden yksityisyyden asettamat tarpeet.

Townhouseja tulisi toteuttaa eri rahoitus- ja hallintamuotoisina ja luoda edellytykset myös kohtuuhintaisten perheasuntojen rakentamiselle.

Townhouse-tontteja tulisi varata monipuolisesti omaehtoiseen ryhmärakentamiseen ja rakennuttamiseen, rakennuttajakonsulttivetoiseen ryhmärakentamiseen sekä grynderivetoiseen rakentamiseen. Toteutustapa ja -muoto tulee valita hankekohtaisesti ottaen huomioon tonttien ja alueen erityispiirteet sekä asemakaavan luoma lähtökohta rakentamiselle.

Omaehtoiseen rakentamiseen ja -ryhmärakentamiseen varattavat townhouse-tyyppisten rakennusten tontit tulee valita ja asemakaavoittaa erityisesti tähän toteutusmuotoon sopiviksi. Vaativimmissa kohteissa kaupunki voisi varauksen yhteydessä edellyttää, että hanketta koordinoi rakennusalan ammattilainen.

Kaupunkisuunnitteluviraston tulisi neuvotella kiinteistöviraston kanssa townhouse-tonttien toteutustavasta ja -muodosta jo kaavoituksen alkuvaiheessa. Erityisesti omaehtoiseen rakentamiseen ja rakennuttamiseen tarkoitetuissa hankkeissa kaavavaiheen yhteistyö rakennusvalvontaviraston kanssa on tärkeää.

Tontinluovutusprosesseja tulee kehittää erityisesti omaehtoisen ryhmärakentamisen ja -rakennuttamisen edistämiseksi. Kiinteistöviraston tulisi laatia yhteistyössä kaupunkisuunnitteluviraston ja rakennusvalvontaviraston kanssa riittävä ohjeistus kaupunkipientalotonttien varaajille.

Tulisi tutkia mahdollisuutta perustaa kaupungin toimesta yhtiö, jonka tehtävänä olisi huolehtia kaupungin laajuisesti pienten täydennysrakentamisalueiden yhteispysäköinnin, yhteiskerhotilojen ja muiden vastaavien suunnittelusta, rakentamisesta ja hallinnoinnista.

Rakentamiseen ja rakennuttamiseen liittyvää hallinnollista menettelyä tulisi ainakin omaehtoisissa hankkeissa ja omaehtoisissa ryhmärakentamishankkeissa kehittää asiakaslähtöisemmäksi.

Kaupungin tulisi valmistella riittävästi omatonttisten omaehtoisesti rakennettavien townhouse-hankkeiden esi- ja infrarakentamista sekä työmaavaiheen sujumista ennen rakentamisen aloittamista.

Esittelijä

vs. asemakaavapäällikkö

Annukka Lindroos

Lisätiedot

Riitta Jalkanen, projektipäällikkö, puhelin: 310 37293

riitta.jalkanen(a)hel.fi

Liitteet