§ 131

Detaljplaneändring för Semaforbron 8 i Böle (nr 12683)

HEL 2019-000443 T 10 03 03

Beslut

Stadsfullmäktige godkände detaljplaneändring för kvarteret 17018 i 17 stadsdelen (Böle, Östra Böle) enligt ritning nr 12683, daterad 13.4.2021, och på de grunder som framgår av detaljplanebeskrivningen.

Föredragande

Stadsstyrelsen

Upplysningar

Tanja Sippola-Alho, stadssekreterare, telefon: 310 36154

tanja.sippola-alho(a)hel.fi

Bilagor

Sökande av ändring

Utdrag

Beslutsförslag

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Föredragandens motiveringar

Detaljplanelösningens centrala innehåll

Detaljplaneändringen (detaljplanelösningen) gäller kvarteret 17018 vid Semaforbron 8 i Östra Böle. Detaljplanelösningen gör det möjligt att ersätta den nuvarande, till dimensionerna och hustekniken föråldrade kontorsbyggnaden med nya hybridbyggnader som har affärs- och kontorslokaler på gatuplanet och bostäder på de övre våningarna.

I detaljplanelösningen har man särskilt strävat att lösa frågan om hur kompletteringsbyggandet kan förverkligas så att områdets kulturvärden och de av stadsmiljönämnden godkända utvecklingsprinciperna för Östra och Västra Böle kan beaktas.

Den nya bostadsytan uppgår till cirka 5 800 m² vy, den nya kontorsytan till cirka 3 850 m² vy och de nya affärslokalerna till cirka 1 950 m² vy. Kvarterseffektiviteten är eₖ=3,98. (11 600 m² vy/2 916 m²). Antalet invånare ökar med cirka 170. Kontorslokalerna minskar med cirka 2 200–4 700 m² vy.

Genomförandet av detaljplanelösningen har speciellt den verkningen att affärslokalerna på gatuplanet upplivar Stinsgatans, Banmästargatans och Semaforbrons fotgängarmiljö, verksamhetslokaler bevaras i kvarteret och bostadsproduktionen främjas.

Beslut som detaljplanelösningen bygger på

Detaljplanelösningen bidrar till att staden kan uppnå sina strategiska mål genom att främja bostadsproduktionen i ett till funktionerna blandat område och samtidigt erbjuda invånarna bättre närtjänster och utnyttja den befintliga kollektivtrafiken. I Generalplan 2016 för Helsingfors är området innerstadsområde med beteckningen C2. Detaljplanelösningen motsvarar Generalplan 2016 för Helsingfors.

Projektet motsvarar utvecklingsprinciperna för Östra och Västra Böle som stadsmiljönämnden har godkänt 8.10.2019.

Utgångspunkter för området och nuläge

Kvarteret 17018 är kvartersområde för kontorsbyggnader (KT) och för tillfället finns det i kvarteret en år 1974 färdigställd kontorsbyggnad i 6 våningar. Bilplatserna finns i en parkeringsanläggning under gårdsdäcket. Byggnaden är ritad av arkitekt Ilmo Valjakka. Norr om kvarteret finns Pensionsskyddscentralens kontorsbyggnad i 12 våningar. Det övriga byggnadsbeståndet i omgivningen representerar för 1960- och 1970-talen typisk betongelementsarkitektur. Husen har i huvudsak 3–8 våningar.

För området gäller en detaljplan från 1983.

Helsingfors stad äger kvartersområdet. Detaljplanelösningen har utarbetats på ansökan och innehållet i lösningen har diskuterats med sökanden.

Detaljplanelösningens kostnader

Att detaljplanelösningen genomförs innebär inga kostnader för staden. Detaljplaneändringen höjer områdets värde enligt grova uppskattningar med cirka 10 miljoner euro och staden får hyresintäkter med anledning av detaljplaneändringen.

Växelverkan under beredningen av detaljplanen

I den bifogade rapporten om växelverkan presenteras en sammanfattning av myndigheternas ställningstaganden och intressenternas åsikter, vilka kommit in under beredningen av detaljplanen, samt bemötandena till påpekandena i dessa.

Myndighetssamarbete

I samband med beredningen av detaljplanelösningen har samarbete bedrivits förutom med olika parter inom stadsmiljösektorn också med stadsmuseet.

Myndigheternas ställningstaganden om programmet för deltagande och bedömning och beredningsmaterialet gällde räddningsvägs- och reservvägsarrangemangen, de underjordiska lokalerna och den brandtekniska planen (räddningsverket), de befintliga underjordiska avlopps- och sambrukstunnlarna (Samkommunen Helsingforsregionens miljötjänster HRM vattenförsörjning) och en utredning av möjligheterna att bevara kontorsbyggnaden vid Semaforbron 8 (stadsmuseet).

Frågorna i ställningstagandena har beaktats i planläggningsarbetet så att planeraren som tar fram referensplanen har underrättats om det väsentliga innehållet i ställningstagandena, de underjordiska tunnlarna har tagits upp på detaljplanekartan och det stadsbildsmässiga intrycket av nybyggnaden vid Semaforbron 8 har diskuterats med stadsmuseet.

Åsikter

Åsikterna om programmet för deltagande och bedömning och beredningsmaterialet gällde tryggandet av stadsfågelbeståndets levnadsförhållanden, nybyggnadernas stadsbildsmässiga lämplighet i det befintliga byggnadsbeståndet från 1970-talet och hanteringen av damm och buller under byggtiden. Åsikterna har beaktats i detaljplanearbetet så att planeraren som tar fram referensplanen har blivit underrättad om det väsentliga innehållet i åsikterna. Responsen har behandlats med projektgruppen och planen har utvecklats efter programmet för deltagande och bedömning. Det lämnades in 3 skriftliga åsikter.

Detaljplaneförslaget offentligt framlagt

Detaljplaneförslaget hölls offentligt framlagt 18.1–16.2.2021, vilket kungjordes i enlighet med markanvändnings- och byggförordningen.

Det kom in en enda anmärkning om förslaget till detaljplan. Påpekandena i anmärkningen gällde olägenheterna som byggnadernas glasytor orsakar för fåglarnas trygghet och stadsfågelbeståndets behov av häckningsplatser.

Följande myndigheter gav utlåtande om detaljplaneförslaget: Helen Elnät Ab, HRM, Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland (NTM-centralen) och stadsmuseet. Utlåtandena gällde Helen Elnät Ab:s transformator i ändringsområdet, avloppstunneln som löper genom området, byggnadens bullerbekämpning och det kulturhistoriska värdet på den befintliga kontorsbyggnaden som rivs och den lokala identiteten i Östra Böle.

Stadsmuseet konstaterar 17.2.2021 bl.a. att den av Ilmo Valjakka 1973–1974 ritade kontorsbyggnadens arkitektur är av hög kvalitet och att byggnaden är ett av de arkitektoniskt högklassigaste objekten i Östra Böle. Objektet har ett byggnadshistoriskt och kulturhistoriskt värde som ett uttryck för idealen i den ursprungliga detaljplanen för Östra Böle. Byggnaden är en del av en stadsbildsmässig helhet och tillsammans med Semaforbron 6 bildar den en balanserad vy vid gångförbindelsen på Semaforbron och för biltrafiken på Stinsgatan. Stadsmuseet anser det beklagligt att dess utlåtande om programmet för deltagande och bedömning inte har beaktats i tillräcklig utsträckning. Stadsmuseet tillstyrker därför inte detaljplaneändringen utan anser att miljön och objektets värden bör beaktas på ett bättre sätt i planeringen av kompletteringsbyggandet.

Stadsstyrelsen anser med hänvisning till detaljplanebeskrivningen och rapporten om växelverkan att trots att tanken i museets utlåtande om den ursprungliga lokala identiteten i Östra Böle som en utgångspunkt för de framtida detaljplaneändringarna är värd att understödja, kan en kompromisslös implementering av principen i nuläget leda till ett funktionellt bristfälligt slutresultat. Staden har för avsikt att anpassa byggnadernas användningssyften och med ett visst variationsintervall även byggandets effektivitet till de nuvarande, förändrade behoven. I beredningen av detaljplaneändringen har man tolkat de ursprungliga planeringsprinciperna på ett översiktligare sätt och strävat att bevara områdets centrala karaktärsdrag, såsom centrumets utformning som en helhet, de mångskiktade trafiklederna, rutplanens dimensioner och kvartersindelningen. Staden har däremot för avsikt att anpassa byggnadernas användningssyften och med ett visst variationsintervall även byggandets effektivitet till de nuvarande behoven, som har ändrats sedan 1970-talet. Möjligheten att reparera och konvertera byggnaden undersöktes, men enligt utredningen möjliggör byggnadsstommens dimensioner inte kontorslokaler som uppfyller dagens krav, och byggnaden kan bl.a. på grund av sin våningshöjd inte byggas om till bostäder.

NTM-centralen fäste i sitt utlåtande uppmärksamhet vid det i detaljplaneförslaget upptagna kvartersområdet för bostads- och arbetsplatsbyggande, dess höga bullernivå och detaljplanebestämmelser som tryggar tilluftens renhet, och föreslog ett flertal preciseringar i dessa.

Stadsstyrelsen hänvisar till utredningen som ingår i detaljplanehandlingarna, enligt vilken det i detaljplaneförslaget ges tillräckliga bestämmelser om beaktandet av trafikens miljöolägenheter och styrningen av den fortsatta planeringen.

Följande aktörer meddelade att de inte har någonting att yttra: Helen Ab, HRT och Trafikledsverket (f.d. Trafikverket).

Åtgärder efter att detaljplaneförslaget hölls offentligt framlagt

I rapporten om växelverkan anges anmärkningarna och myndighetsutlåtandena om detaljplaneförslaget i sammandrag och bemötandena till de påpekanden som framförts i dessa.

Med beaktande av målen för detaljplanen är det inte ändamålsenligt att ändra förslaget med anledning av de anmärkningar som framförts i samband med det offentliga framläggandet.

Det gjordes inga ändringar i detaljplanekartan eller bestämmelserna efter att förslaget hade hållits offentligt framlagt. De övriga kompletteringarna till materialet anges i detaljplanebeskrivningens sista kapitel.

Närmare motiveringar

Konsekvenserna av detaljplanelösningen och de närmare motiveringarna till denna framgår av den bifogade detaljplanebeskrivningen.

Föredragande

Stadsstyrelsen

Upplysningar

Tanja Sippola-Alho, stadssekreterare, telefon: 310 36154

tanja.sippola-alho(a)hel.fi

Bilagor

Bilagematerial

Sökande av ändring

Utdrag

För kännedom

Stadsmiljönämnden

Stadsmiljönämndens sektion för byggnader och allmänna områden

Stadsmiljönämndens miljö- och tillståndssektion

Stadsmuseet

Detaljplaneläggning

Detaljplaneläggning/Koski

Beslutshistoria

Kaupunginhallitus 10.05.2021 § 350

HEL 2019-000443 T 10 03 03

Päätös

Kaupunginhallitus esitti kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto hyväksyy 17. kaupunginosan (Pasila, Itä-Pasila) korttelin 17018 asemakaavan muutoksen 13.4.2021 päivätyn piirustuksen 12683 mukaisena ja asemakaavaselostuksesta ilmenevin perustein.

Esittelijä

kansliapäällikkö

Sami Sarvilinna

Lisätiedot

Tanja Sippola-Alho, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 36154

tanja.sippola-alho(a)hel.fi

Kaupunkiympäristölautakunta 20.04.2021 § 194

HEL 2019-000443 T 10 03 03

Hankenumero 4887_7

Esitys

Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle

        13.4.2021 päivätyn asemakaavan muutosehdotuksen nro 12683 hyväksymistä. Asemakaavan muutos koskee 17. kaupunginosan (Pasila, Itä-Pasila) korttelia 17018.

Lisäksi lautakunta päätti

        ettei ehdotusta aseteta uudelleen nähtäville
 

        antaa vuorovaikutusraportista ilmenevät vastineet valmisteluaikana esitettyihin mielipiteisiin, kannanottoihin sekä julkisena nähtävilläoloaikana saatuihin lausuntoihin ja muistutuksiin. Päätösasiakirjat ja vuorovaikutusraportti ovat luettavissa kaupunkiympäristön toimialan asiakaspalvelussa, Työpajankatu 8 (puh. 09 310 22111), sekä internet-sivuilla: Päätöksenteko

www.hel.fi/kaupunkiymparisto/fi

        kehottaa asemakaavoituspalvelua laskuttamaan hakijoilta kaavan hyväksymisen jälkeen kaavan laatimis- ja käsittelykustannukset seuraavasti:

• Kiinteistö Oy Helsingin Opastinsilta 8,
  c/o Taitokaari Property Management Oy: 10 000 euroa

13.04.2021 Pöydälle

Esittelijä

kaupunkiympäristön toimialajohtaja

Mikko Aho

Lisätiedot

Ville Purma, arkkitehti (asemakaavoitus), puhelin: 310 37261

ville.purma(a)hel.fi

Sakari Mentu, arkkitehti (rakennussuojelu), puhelin: 310 37217

sakari.mentu(a)hel.fi

Matti Neuvonen, diplomi-insinööri (melu ja ilmanlaatu), puhelin: 310 37311

matti.neuvonen(a)hel.fi

Oula Rahkonen, arkkitehti (kaupunkitila- ja maisemasuunnittelu), puhelin: 310 27273

oula.rahkonen(a)hel.fi

Aleksi Räisänen, liikenneinsinööri (liikenne- ja katusuunnittelu), puhelin: 310 37229

aleksi.raisanen(a)hel.fi

Ilkka Aaltonen, va. yksikön päällikkö, puhelin: 09 310 36441

ilkka.aaltonen(a)hel.fi (maaomaisuuden kehittäminen ja tontit)

Kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala Kulttuuripalvelukokonaisuus Kaupunginmuseo Kulttuuriperintöyksikkö 17.2.2021

HEL 2019-000443 T 10 03 03

Kaavamuutoksessa suunnitellaan Itä-Pasilassa os. Opastinsilta 8 oleva toimitilarakennus korvattavaksi hybridirakennuksella joka sisältää asumista ja toimitilaa (50/50). Kaupunginmuseo tarkastelee hanketta rakennetun kulttuuriympäristön näkökulmasta. Kaupunginmuseo on lausunut aikaisemmin hankkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta. Kaupunginmuseo on päättänyt lausua asemakaavaehdotuksesta seuraavaa.

Oleva rakennus Opastinsilta 8

Leijona-talo (os. Opastinsilta 8) on arkkitehti Ilmo Valjakan 1973-74 suunnittelema toimistorakennus, rakennuttajina toimivat Kansallissäätiö ja Teräsbetoni Oy. Rakennuksen arkkitehtuuri ilmentää hyvin Itä-Pasilan rakentamisessa sovelletun strukturalistisen arkkitehtuurin tavoitteita. Kohde muodostuu U-muotoisesta korttelista, joiden massat rajaavat hallitusti kaupunkitilaa keskeisessä Asemapäällikönkadun ja Ratamestarinkadun risteyksessä. Piha aukeaa pohjoispuoliselle kansitasolle. Elementtirakennuksen sisennettyihin nurkkiin sijoittuvat porrashuoneet on käsitelty umpinaisina, klinkkkeripintaisina porrastorneina. Toimistosiipien nauhaikkuna-julkisivut ovat kuparinvihreäksi käsiteltyjä peltikasetti- elementtejä. Ikkunoiden välipuitteiden vaihtelu luo elävää rytmiä modulaariseen julkisivuun. Rakennus käsittää kannen alaiset kerrosten lisäksi kuusi liike- ja toimistokerrosta. Rakennus on toteutettu elementeistä pilari-laatta –järjestelmällä (PLS-80), jolloin sen sisätilat muodostavat avointa ja joustavaa toimitilaa. Kohde muodostuu Itä-Pasilan rakennustavasta poikkeavasti kahdesta tontista (Kansallissäätiö ja Teräsbetoni Oy), jotka on kuitenkin toteutettu arkkitehtonisesti elimellisellä tavalla. Rakennuksen viimeinen peruskorjaus on suoritettu vuonna 2015 (Arkkitehtitoimisto Tero Ahava).

Ilmo Valjakan suunnitteleman toimistorakennuksen arkkitehtuuri on korkeatasoista, ja rakennus on yksi Itä-Pasilan rakennustaiteellisesti laadukkaimmista kohteista. Kohteella on rakennushistoriallista ja kulttuurihistoriallista arvoa Itä-Pasilan alkuperäisen asemakaavan ihanteiden ilmentymänä. Rakennus on osa kaupunkikuvallista kokonaisuutta, ja se yhdessä Opastinsilta 6:n kanssa muodostaa tasapainoisen näkymän keskeisen kävely-yhteyden Opastinsillan ja autoliikenteen Asemapäällikönkadun varrella.

Itä-Pasilan kehittämisperiaatteet

Itä-Pasilan kehittämisperiaatteet nojaavat yleiskaavan tavoitteeseen kantakaupungin omaisesta, monipuolisesta ja toiminnallisesti sekoittuneesta keskustatoimintojen alueesta C2. Itä-Pasila rakennettiin kuitenkin 1970-luvulla toiminnallisesti eriytyneeksi liike- ja toimistorakennusten keskukseksi, jonka tavoitteena oli mahdollistaa kivikeskustan säilymisen perinteisenä sekoittuneena kaupunkirakenteena, ajan voimakkaiden uusiutumispaineiden vallitessa. Itä-Pasila on säilyttänyt edelleen aseman ja identiteetin keskustan toimitilarakentamisen laajentumisalueena, mitä kaupunginmuseon näkemyksen mukaan tulee edelleen hyödyntää ja vahvistaa. Näin mahdollistetaan sekä alkuperäisen kantakaupungin että Itä-Pasilan laajentumisalueen yhteinen kehittyminen, kumpikin omaa identiteettiään ja ominaispiirteitään vahvistaen.

Tätä Itä-Pasilan identiteetin ja arvojen keskeistä tekijää toimitilarakentamisen keskittymänä ei ole riittävästi otettu huomioon Itä-Pasilan kehittämisperiaatteissa, mistä kaupunginmuseo esittää huolensa. Kaupunginmuseo näkemyksen mukaan 1970-luvun Itä-Pasila omaa suomalaisen asemakaavoituksen ja kaupunkirakenteen historiassa ainutkertaista rakennus- ja kaavahistoriallista arvoa, joka tulisi sen kehittämisessä ottaa lähtökohdaksi.

Asemakaavamuutos

Itä-Pasilan 1970-luvun kaavoittamista ohjasivat alkuperäisten suunnittelijoiden asettamat valokulmien ja näkymien tunnusluvut ja parametrit, joiden mukaisesti alueen rakennusoikeus laskennallisesti vahvistettiin, toimitila- ja asuntotonteille omansa. Toimitilatonttien rakennusoikeus oli luonnollisesti asuntotontteja tehokkaampi. Käsillä olevan asemakaavamuutoksessa uuden asuin- ja liiketiloja käsittävän hybridirakennuksen lähtökohdaksi on otettu oleva toimitilarakentamisen tehokkuus, jota ehdotuksessa on lisäksi kasvatettu 45%. Rakentamisen runkosyvyyttä on samalla kasvatettu alkuperäisestä 11 metristä 14,5 metriin. Rakennuskorkeus nousee kantakaupungin korkeutta noudattaneesta 23,6 metristä 26,1 metriin, kannen päällisten kerrosten lukumäärän kasvaessa kuudesta seitsemään. Asunnot perustuvat uudissuunnitelmassa 54 metrin pituisen rungon läpäisevään keskikäytäväratkaisuun. Mikäli purkavaa täydennysrakentamista Itä-Pasilassa tehdään, tulee asumisen mitoitus ja laatu huomioida alueen asuntoratkaisujen lähtökohdista, eikä alkuperäisestä toimitilamitoituksesta, sitä vielä korottaen. Alueen tonttien rakennustavan tehostaminen rikkoo Itä-Pasilan strukturalistisen kaupunkirakenteen arvoa ja potentiaalia.

Opastinsilta 8 rakennus on ollut vajaakäytössä, ja sen nykyaikaistaminen edellyttäisi rakennesuunnittelun ja talotekniikan osalta tarkkaa ja osaavaa suunnittelua, rakennuksen matala kerroskorkeus huomioiden. Rakennus ei ole purkukohde. Olevan rakennuskannan hyödyntäminen Itä-Pasilassa on ensisijaista, ja säilyttämisen osalta tulisi alueella huomioida myös kohteiden rakennus- ja kulttuurihistorialliset arvot. Mikäli purkavaan täydennysrakentamiseen ryhdytään, tulee Itä-Pasilan kaavahistorialliset arvot tunnistaa täydennysrakentamisen lähtökohdiksi, keskustan liike- ja toimitilarakentamisen laajennusalueena. Strukturalismin lähtökohtiin liittyy yksittäisten osien vaihdettavuus, mutta tämän tulisi tapahtua järjestelmän ja rakenteen ehdoilla. Myös alueen asumisen tulee säilyä laadukkaana ja houkuttelevana.

Kaupunginmuseo pitää valitettavana, ettei museon osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta antamaa lausuntoa strukturalistisen asemakaavan arvoista ja tavoitteista ole otettu riittävästi huomioon. Tämän johdosta kaupunginmuseo ei voi puoltaa kaavaehdotusta, vaan täydennysrakentamisen suunnittelussa tulisi ympäristön ja kohteen arvot ottaa paremmin huomioon.

Lisätiedot

Mikko Lindqvist, arkkitehti, puhelin: +358 9 310 36972

mikko.lindqvist(a)hel.fi

Kaupunkiympäristön toimiala Palvelut ja luvat -palvelukokonaisuus Kaupunkimittauspalvelut Kartat ja paikkatiedot Yksikön päällikkö 04.12.2020 § 59

HEL 2019-000443 T 10 03 03

Päätös

Yksikön päällikkö päätti hyväksyä asemakaavan 12683 pohjakartan kaupunginosassa 17 Pasila. Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 54a §:n asettamat vaatimukset.

Päätöksen perustelut

Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan kaupunkimittauspalvelut on valmistanut asemakaavan pohjakartan:

Asemakaavan numero: 12683
Kaupunginosa: 17 Pasila
Kartoituksen työnumero: 23/2020
Pohjakartta valmistunut: 18.8.2020
Tasokoordinaatisto: ETRS-GK25
Korkeusjärjestelmä: N2000

Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 54a §:n asettamat vaatimukset.

Kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden asiakkuusjohtaja on päätöksellä (4§/1.6.2017) siirtänyt hallintosäännön 16 luvun 8 § 2 momentin 7 kohdan toimivallan hyväksyä kaavoja varten valmistetut pohjakartat kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden kaupungingeodeetille sekä kartat ja paikkatiedot -yksikön päällikölle.

Lisätiedot

Merja Kyyrö, vastaava kartoittaja, puhelin: 310 31911

merja.kyyro(a)hel.fi

Timo Tolkki, yksikön päällikkö, puhelin: 310 31883

timo.tolkki(a)hel.fi