Helsingin kaupunki

Pöytäkirja

16/2016

1 (1)

Kaupunginvaltuusto

 

 

 

 

Kaj/5

 

28.09.2016

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§ 240

Kaupunkiympäristön toimialan yhteinen tilahanke, hankesuunnitelman hyväksyminen

HEL 2016-006626 T 10 06 00

Päätös

Kaupunginvaltuusto päätti kaupunginhallituksen ehdotuksen mukaisesti hyväksyä 8.6.2016 päivätyn kaupunkiympäristön toimialan yhteisen tilahankkeen hankesuunnitelman siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 46 140 brm² ja että rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 95 400 000 euroa ilman paikoituksen kustannusta ja 113 000 000 euroa paikoituksen kustannus mukaan lukien maaliskuun 2016 kustannustasossa.

Esittelijä

Kaupunginhallitus

Lisätiedot

Timo Härmälä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 36028

timo.harmala(a)hel.fi

Liitteet

1

Tekvi hankesuunnitelma 8.6.2016

2

Tekvi Hankesuunnitelma liitteet 10 ja 11

Muutoksenhaku

Kunnallisvalitus, valtuusto

Päätösehdotus

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Tiivistelmä

Helsingin kaupungin teknisen alan virastot eli asuntotuotantotoimisto, kaupunkisuunnittelu-, kiinteistö-, rakennusvalvonta- ja rakennusvirasto siirtyvät yhteisiin tiloihin osoitteeseen Työpajankatu 8 rakennettavaan uudisrakennukseen. Virastojen palvelut tulevat valmisteilla olevassa kaupungin uudessa johtamisjärjestelmässä muodostamaan pääosan kaupunkiympäristön toimialaa.

Virastot ovat yhteistyönään laatineet 8.6.2016 päivätyn hankesuunnitelman toimitilarakennuksen toteuttamisesta.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1. Hankesuunnitelman kustannusarvio ja tekniset selostukset on koottu erillisiin liitteisiin, jotka ovat nähtävänä tilakeskuksessa.

Esittelijän perustelut

Hankesuunnitelma perustuu virastojen laatimaan, 28.2.2013 päivättyyn ja kaupunginhallituksen 16.12.2013 (1360 §) käsittelemään tarveselvitykseen sekä kaupunginhallituksen tilahankkeesta 18.5.2015 (549 §) tekemään päätökseen ehtoineen.

Uudisrakennus sijoittuu Kalasataman keskuksen läheisyyteen, Tukkutorin ja Hermannin Rantatien välissä sijaitsevan korttelin 10575 tonteille 3 ja 27 osoitteessa Työpajankatu 8.

Kaupunkisuunnitteluvirasto on käynnistänyt alueen asemakaavan muutosprosessin. Laajasta, tällä hetkellä suurelta osin rakentamattomana olevasta alueesta kehitetään monipuolinen toimitila-, liike- ja asuinrakennuskortteleiden muodostama kokonaisuus perinteisen Tukkutorin ja uuden Kalasataman kaupunginosan yhteyteen. Uusi asemakaava valmistuu tilahankkeen toteuttamisen edellyttämässä aikataulussa.

Helsingin kaupungin viiden teknisen alan viraston toimipisteet sijaitsevat yhdessätoista (tilanne 4/2016) ja keväästä 2017 alkaen kahdeksassa kiinteistössä eri puolilla kaupunkia. Hajalleen sijoittuminen ei tue tulevan kaupunkiympäristön toimialan toiminnan eikä asiakaspalvelun kehittämisen ja saavutettavuuden tavoitteita. Eri puolilla kaupunkia sijaitsevista tiloista aiheutuu ylimääräisiä toiminta-, käyttö- ja kiinteistöpalveluiden kustannuksia.

Tarveselvitysvaiheessa todettiin, että nykyisistä tiloista kiireellisimmän peruskorjauksen ja tilamuutosten tarpeessa oli rakennusviraston käytössä ollut rakennus osoitteessa Kasarmikatu 21. Lähivuosina peruskorjaus- ja tilamuutostarve todettiin olevan myös muissa kaupungin omistamissa ja teknisten virastojen käytössä olevissa kiinteistöissä. Tarveselvityksen valmistumisen jälkeen on rakennusvirasto jo muuttanut väliaikaisiin tiloihin osoitteeseen Elimäenkatu 5 kaupungin päätettyä myydä Kasarmikadun kiinteistön. Kiinteistöviraston kaupunkimittausosasto siirtyy syksyyn 2016 mennessä ja muut kiinteistöviraston osastot asunto-osastoa lukuun ottamatta vuoden 2017 aikana väliaikaisiin vuokratiloihin, tilakeskuksen kanssa samaan rakennukseen, osoitteeseen Sörnäistenkatu 1.

Yhteisen tilahankkeen keskeiset tavoitteet ovat toiminnan yhteisten palvelu- ja tuotantoprosessien kehittäminen, työnteon uudet tavat sekä tila- ja kustannustehokkuus sekä tilojen muuntojoustavuus ja mahdollisimman korkea käyttöaste. Samanaikaisesti uudisrakennuksen suunnittelun ja toteutuksen kanssa kehitetään ja valmistaudutaan ottamaan käyttöön myös uusia työtapoja, tilojen monipuolisia käyttötapoja sekä uusien teknisten työvälineiden ja ict-ratkaisujen hyödyntäminen.

Uudessa organisaatiomallissa tullaan toiminta järjestämään palvelukokonaisuuksiksi. Kaupunkiympäristön toimialan ydintehtäviä ovat suunnittelu- ja muut asiantuntija-, projektinjohto- sekä erilaiset lupa- ja valvontatehtävät. Toiminnan luonteeseen kuuluvat yhteistyö suunnittelija- ja muiden asiantuntijakonsulttien sekä kaupungin eri toimialojen edustajien tai muiden julkisten toimijoiden kanssa, käynnit eri puolilla kaupunkia sijaitsevissa työkohteissa sekä suunnittelu-, lupa- ja valvonta-alueilla. Koko toimialan sijoittuminen yhteisiin tiloihin tukee parhaalla mahdollisella tavalla uudelle organisaatiomallille asetettuja tavoitteita.

Työympäristökonsepti

Hankesuunnitelman mukainen toimitilaratkaisu perustuu monipaikkaisen työn malliin, ja tilat toteutetaan monitilatyöympäristön periaatteen mukaisina. 

Hankesuunnitelma sisältää virastojen yhteisesti laatiman työympäristökonseptin. Se perustuu virastoissa tehtyihin kartoituksiin, virastojen yhteisten asiakaspalvelu-, ict-, työhyvinvointi- ja tukipalvelutyöryhmien laatimiin selvityksiin, henkilöstökyselyihin, käyttöastemittauksiin ja helmikuussa 2016 toteutetuista, henkilöstölle suunnatuista pop up -tilaisuuksista saatuun palautteeseen sekä tulosten pohjalta tehtyyn analyysiin. Hankesuunnittelun aikana on työn etenemistä esitelty myös henkilöstön edustajista kootussa seurantaryhmässä.

Työympäristökonseptissa kuvataan työntekijöiden työtehtävien mukaiseen liikkuvuuteen perustuva työprofilointi, tarvittavat työtilat ja eri työpistetyypit sekä niiden mitoitus, monitilatyöympäristö ja monipaikkainen työ. Työympäristökonseptissa on kuvattu myös teknisten virastojen asiakaspalvelu, asiakaspalvelun tilat ja palvelumuotoilu uusissa yhteisissä tiloissa.

Toimitilakonseptista laadittua laajaa selvitystä on perusteltua hyödyntää myös muissa mahdollisissa kaupungin tulevissa toimitilahankkeissa.

Kaupunkilaiset tulevat teknisen alan virastoihin ostamaan ja vuokraamaan asuntoja tai toimitiloja, neuvottelemaan rakennusluvista ja kaava-asioista, hankkimaan karttoja, piirustuksia, asukaspysäköintitunnuksia, alueidenkäyttölupia tai tietoja maaperätutkimuksista, suorittamaan tonttijakoja jne. Virastot tiedottavat ja julkaisevat suunnitelmia ja järjestävät näyttelyitä, työpajoja ja asiakastilaisuuksia eri kohderyhmille.

Tilamitoitus

Virastojen yhteenlaskettu huoneistoala oli lähtötilanteessa vuonna 2013 noin 41 000 htm² eli noin 30 htm²/hlö. Rakennusviraston muutettua väliaikaisiin vuokratiloihin on yhteenlaskettu huoneistoala huhtikuussa 2016 34 500 htm² eli 25,5 htm²/henkilö. Uudisrakennuksen huoneistoala on noin 27 185 htm² eli noin 19,8 htm²/hlö, kun huomioidaan myös tilaohjelmassa esitetyt yhteiset asiakaspalvelu-, ravintola-, näyttely-, auditorio-, arkisto- ja henkilökunnan tilat. Varsinaisten työtilojen tilatehokkuus oheistiloineen on 14,1 htm²/henkilö. Huoneistoala pienenee lähtötilanteeseen verrattuna noin 33 %.

Hankesuunnitelmaa laadittaessa ei ole ollut tietoa tulevan kaupunkiympäristön toimialan henkilöstön määrästä. Tilatarve tarkistetaan jatkosuunnittelun aikana. Uudet tilat suunnitellaan muuntojoustaviksi niin, että osasta tiloja voidaan tarvittaessa luopua tai tilankäyttöä tehostaa jakamalla työpisteet useamman työntekijän kesken kaupunkiympäristön toimialan tilatarpeen poiketessa tässä hankesuunnitelmassa esitetystä, viiden teknisen alan viraston nykyisen henkilöstömäärän perusteella määritellystä tarpeesta.

Pysäköinti

Autopaikoituksen tilat rakennetaan työtehtävissä tarvittaville autoille alueen kaavanormin mukaisesti 194 autopaikkaa, ja ne sijoittuvat rakennuksen neljään kellarikerrokseen. Tällä hetkellä virastojen käytössä on yhteensä 335 autopaikkaa. Viitesuunnitelma ja sen perusteella laskettu kustannusarvio on sisältänyt lisäksi samaan pysäköintikellariin sijoitettavaksi tulevat, nykyisin maantasolla ja tulevan asemakaavan mukaisella kevyen liikenteen katualueella sijaitsevat, viereisen ns. Makkaratehtaan tontin 64 autopaikkaa ja enintään 8 muuta alueen yhteiskäyttöistä paikkaa eli yhteensä 266 autopaikkaa.

Polkupyöräpaikkoja varataan alueen kaavanormin mukaisesti noin 580 kpl, joista pääosa on suunnitelmassa esitetty sijoitettaviksi ylimpään pysäköintikerrokseen ja loput katutasolle. Ajoluiska pysäköintikellariin toteutetaan asemakaavaluonnoksen mukaisesti Vanhalta talvitieltä osana hanketta

Jatkosuunnittelussa varmistetaan vielä auto- ja polkupyöräpaikkojen tarve sekä sijoittuminen kustannustehokkaimman vaihtoehdon löytämiseksi, ja selvitetään myös vuorottaiskäytön mahdollisuudet naapurikiinteistöjen kanssa.

Ympäristötavoitteet

Energiatehokkuuden osalta noudatetaan lähes nollaenergiarakentamisen tasoa, mutta suunnittelua ohjataan rakennuksen todellisen energiankulutuksen perusteella. Kohde tullaan sertifioimaan BREEAM-ympäristöluokituksen (BREEAM International New Construction 2016) mukaisesti vähintään luokkaan Very Good. Osa rakennuksen vesikatosta on esitetty istutettuna Helsingin kaupungin viherkattostrategian mukaisesti. Hanke sisältää myös aurinkopaneelien sijoittamisen vesikatolle.

Hankkeen laajuus

Hankeen hyötyala on 20 131 hym² (ilman teknisiä tiloja) ja huoneisto-ala 27 185 htm². Ulkopuoliselle toimijalle vuokrattavaksi tulevan ravintolan ja keittiön osuus pinta-alasta on noin 1 100 htm².

Kokonaisala ilman paikoituksen alaa on 36 803 brm² ja viitesuunnitelman mukaiset paikoituksen tilat mukaan lukien yhteensä 48 531 brm². Ilman naapurikiinteistön autopaikkoja, kun viitesuunnitelmassa esitetty alin kellaritaso jää pois, on hankkeen kokonaisala yhteensä 46 140 brm².

Kustannukset

Kiinteistöviraston tilakeskuksen laatima hankesuunnitteluvaiheen (HKA) kustannusarvio ilman maanalaisen paikotuksen kustannusta on 95 400 000 euroa arvonlisäverottomana maaliskuun 2016 kustannustasossa.

Arvio viitesuunnitelman mukaisen paikoituksen kustannuksesta on 20 600 000 euroa arvonlisäverottomana maaliskuun 2016 kustannustasossa. Tämä kustannus sisältää maanalaisten paikotustilojen rakentamisen 266 autopaikalle arvonlisäverottomana 19 000 000 euroa eli 71 400 euroa/ap ja 455 pyöräpaikalle arvonlisäverottomana 1 600 000 euroa eli 3 517 euroa/pp. Teknisen alan virastot tulevat vuokraamaan käyttöönsä näistä yhteensä vähintään 194 ja enintään 202 autopaikkaa sekä kaikki polkupyöräpaikat. Kaikki rakentamiskustannukset pysäköintitilat mukaan lukien ovat arvonlisäverottomina yhteensä 116 000 000 euroa maaliskuun 2016 kustannustasossa.

Jos hanke toteutetaan ilman naapurikiinteistölle varattavaa paikoitustilaa, on hankkeen kokonaiskustannus yhteensä 113 000 000 euroa maaliskuun 2016 kustannustasossa.

Vuokravaikutus

Kaupunginhallituksen päätöksen mukaisesti Helsingin kaupunki suunnittelee ja toteuttaa tilat sijoittajaomistukseen; kaupunki sitoutuu tilaan pitkäaikaisella vuokrasopimuksella.

Tilakustannuksesta aiheutuva pääomavuokra tulee olemaan noin 18,30 euroa/htm²/kk sisältäen tontin vuokran 2,70 euroa/htm². Ylläpitovuokra on noin 3,50 euroa/htm²/kk ja vuokraan sisällytettävä käyttäjäpalvelumaksu 0,50 euroa/htm²/kk. Tilakustannus on yhteensä noin 22,30 euroa/htm²/kk, noin 607 000 euroa/kk ja noin 7 280 000 euroa vuodessa maaliskuun 2016 kustannustasossa.

Kaupungin käyttöön toteutettavien kellarin auto- ja pyöräpaikkojen kokonaisvuokrameno on noin 75 000 euroa/kk ja noin 900 000 euroa vuodessa maaliskuun 2016 kustannustasossa.

Kokonaisvuokraksi maanalainen auto- ja pyöräpaikoitus mukaan lukien tulee noin 676 000 euroa/kk ja noin 8 184  000 euroa vuodessa maaliskuun 2016 kustannustasossa.

Lisäksi vuokraan vaikuttaa tontin hinta, joka vastaavasti kartuttaa kaupungin maanmyyntituloja.

Lopullinen vuokrataso selviää sijoittajakilpailutuksen tuloksena.

Muut kustannukset

Arvio uudishankintana tarvittavasta kalustuksesta ja varustuksesta on noin 10,0 milj. euroa sisältäen ict-laitteiden kustannukset 5,5 milj. euroa sekä kalusteiden ja varusteiden kustannukset 4,5 milj. euroa kustannustasossa maaliskuu 2016.

Arvio muuttokustannuksista on 480 000 euroa eli noin 350 euroa/henkilö.

Arvio pilaantuneiden maiden kustannuksesta yhteensä 1,2 milj. euroa ei sisälly hankkeen enimmäishintaan.

Väistötilakustannus

Virastoilla ei ole väistötilatarvetta. 

Aikataulu ja toteutus

Ehdotus-, yleis- ja toteutussuunnittelu 9/2016 - 9/2018

Sijoittajan kilpailutus ja valinta 4/2017 - 6/2017

Maanrakennustöiden aloitus 6/2017

Talonrakennustyöt 11/2017 - 11/2019

Kiinteistöviraston tilakeskus vastaa hankkeen suunnittelusta ja toteuttamisesta. Kiinteistön ylläpidosta vastaa kiinteistöyhtiö. Kaupunki maksaa omakustannushintaan perustuvan korvauksen ylläpidosta erikseen sovittavan vastuunjakotaulukon mukaisesti.

Rahoitus

Kaupunginhallituksen päätti 18.5.2015 (549 §), että uudisrakennushanke toteutetaan kaupungin suunnittelemana ja rakennuttamana vuokratilana sijoittajaomistukseen. Kiinteistövirasto vastaa hankkeen toteutuksesta. Kaupunki sitoutuu tilaan pitkäaikaisella, 20 vuoden vuokrasopimuksella.

Sijoittajakilpailutus käynnistetään hankesuunnitelman hyväksymisen jälkeen. Kaupunki kilpailuttaa hankkeelle halvimman ja parhaan tarjouksen. Vaihtoehdot ovat kilpailutus vuokratasolla niin, että kohteen hinta on kiinteä, tai kilpailutus hinnalla eli kiinteällä vuokratasolla ja korkeimmalla saatavalla hinnalla. Sijoittajakilpailutus  pidetään ja sijoittaja päätetään ennen rakennustöiden aloittamista. Mahdollisen sijoittajan valinta viedään päätettäväksi kaupunginhallitukseen.

Viime kädessä mallin valinta tarkentuu kokonaisedullisuuden perusteella sellaisten vielä selvitettävien vaihtoehtoisten toteutusmallien välillä, joissa hanketta ei tehdä kaupungin omaan taseeseen. Yhtenä vaihtoehtona on kaupungin kiinteistöyhtiömalli.

Kaupunki järjestää hankkeen rakentamisaikaisen rahoituksen.

Kiinteistövirasto luopuu kaupungin omistuksessa olevista teknisen alan virastojen käytössä olevista nykyisistä tiloista.

Täytäntöönpanopäätös

Mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy ehdotetun hankesuunnitelman, kaupunginhallitus tulee täytäntöönpanopäätöksessään oikeuttamaan kiinteistöviraston järjestämään sijoittajakilpailutuksen hankkeen rahoittamiseksi. Kilpailun tulos tulee saattaa kaupunginhallituksen päätettäväksi.

Kaupunginhallitus tulee edelleen täytäntöönpanopäätöksessään hyväksymään hankesuunnitelman liitteenä olevan toimialan tilahankkeita ohjaavan työympäristökonseptin, ja päättää samalla, että konsepti otetaan soveltuvin osin käytettäväksi myös kaupungin muissa tulevissa toimitilahankkeissa.

Lopuksi

Ehdotus on kiinteistölautakunnan esityksen mukainen lukuun ottamatta naapurikiinteistön autopaikkoja koskevaa osaa viitesuunnitelmasta.

Esittelijä

Kaupunginhallitus

Lisätiedot

Timo Härmälä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 36028

timo.harmala(a)hel.fi

Liitteet

1

Tekvi hankesuunnitelma 8.6.2016

2

Tekvi Hankesuunnitelma liitteet 10 ja 11

Muutoksenhaku

Kunnallisvalitus, valtuusto

Tiedoksi

Asuntotuotantotoimikunta

Kaupunkisuunnittelulautakunta

Kiinteistölautakunta

Rakennuslautakunta

Yleisten töiden lautakunta

Talous- ja suunnitteluosasto

Päätöshistoria

Kaupunginhallitus 19.09.2016 § 812

HEL 2016-006626 T 10 06 00

Päätös

Kaupunginhallitus päätti esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä 8.6.2016 päivätyn kaupunkiympäristön toimialan yhteisen tilahankkeen hankesuunnitelman siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 46 140 brm² ja että rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 95 400 000 euroa ilman paikoituksen kustannusta ja 113 000 000 euroa paikoituksen kustannus mukaan lukien maaliskuun 2016 kustannustasossa.

Esittelijä

apulaiskaupunginjohtaja

Anni Sinnemäki

Lisätiedot

Timo Härmälä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 36028

timo.harmala(a)hel.fi

 

Kiinteistölautakunta 30.06.2016 § 294

HEL 2016-006626 T 10 06 00

Kiinteistökartta 75/675 498, Työpajankatu 8

Esitys

Kiinteistölautakunta esitti kaupunginhallitukselle 8.6.2016 päivätyn kaupunkiympäristön toimialan yhteisen tilahankkeen hankesuunnitelman hyväksymistä siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 48 500 brm² ja että rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 95 400 000 euroa ilman auto- ja pyöräpaikoituksen kustannusta ja 116 000 000 euroa paikotuksen kustannus mukaan lukien maaliskuun 2016 kustannustasossa. Kokonaiskustannus sisältää naapurikiinteistön 64 autopaikkaa.

Kiinteistölautakunta esitti, että kaupunginhallitus hyväksyy hankesuunnitelman liitteenä 10 olevan toimialan tilahankkeita ohjaavan työympäristökonseptin. Lisäksi kiinteistölautakunta esittää työympäristökonseptia käytettäväksi soveltaen myös kaupungin muissa toimitilahankkeissa.

Kiinteistölautakunta esitti, että kaupunginhallitus oikeuttaa kiinteistöviraston järjestämään sijoittajakilpailutuksen hankkeen rahoittamiseksi.

Kiinteistölautakunta päätti oikeuttaa kiinteistöviraston tilakeskuksen jatkamaan hankkeen suunnittelua odottamatta hankepäätöstä.

16.06.2016 Pöydälle

Esittelijä

tilakeskuksen päällikkö

Arto Hiltunen

Lisätiedot

Erja Erra, projektinjohtaja, puhelin: 310 39997

erja.erra(a)hel.fi

 

Postiosoite

Käyntiosoite

Puhelin

Y-tunnus

Tilinro

PL 10

Pohjoisesplanadi 11-13

+358 9 310 1641

0201256-6

FI0680001200062637

00099 HELSINGIN KAUPUNKI

Helsinki 17

Faksi

 

Alv.nro

kaupunginkanslia@hel.fi

http://www.hel.fi/kaupunginkanslia

+358 9 655 783

 

FI02012566