§ 238

Maunulan työväenopiston, kirjaston ja nuorisotalon hankesuunnitelman enimmäishinnan korottaminen

HEL 2017-001763 T 10 06 00

Esitys

Kaupunginhallitus päätti korottaa Maunulan työväenopiston, kirjaston ja nuorisotalon 31.5.2013 päivätyn hankesuunnitelman enimmäishintaa siten, että hankkeen enimmäishinta on arvonlisäverottomana 9 937 345 euroa joulukuun 2016 kustannustasossa.

Esittelijä

apulaiskaupunginjohtaja

Anni Sinnemäki

Lisätiedot

Timo Härmälä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 36028

timo.harmala(a)hel.fi

Liitteet

Muutoksenhaku

Esitysehdotus

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Tiivistelmä

Maunulaan on rakennettu 21.8.2009 vahvistetun uuden asemakaavan ja kaupunginhallituksen 3.2.2014 (132 §) tekemän hankepäätöksen mukainen, kiinteästi viereiselle tontille rakennettuun liikekeskukseen liittyvä työväenopiston, kirjaston ja nuorisotalon yhteinen uudisrakennus. Koska hankkeen kustannukset ovat mm. suunnitelmien muutosten johdosta ylittäneet alkuperäisen hankesuunnitelman enimmäismäärän 9,4 miljoonaa euroa, hankkeen enimmäishintaa ehdotetaan korotettavaksi.

Esittelijän perustelut

Aikaisempi hankepäätös

Kiinteistölautakunta on 10.10.2013 (503 §) ja kaupunginhallitus on 3.2.2014 (132 §) hyväksynyt 31.5.2013 päivätyn hankesuunnitelman siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 2 755 brm² ja että rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 9 400 000 euroa huhtikuun 2013 kustannustasossa.

Kustannusmuutokset ja niiden syyt

Hankkeesta laadittu ensimmäinen, 16.3.2010 päivätty hankesuunnitelma hyväksyttiin kiinteistölautakunnassa 4.5.2010. Hankkeen käynnistymisen viivästyminen, käyttäjähallintokuntien muuttuneet tilatarpeet sekä tilojen yhteiskäytön kehittämisen tavoitteet edellyttivät kuitenkin hankesuunnitelman tarkistamisen. Uusi tarkistettu, 31.5.2013 päivätty ja kaupunginhallituksen 3.2.2014 (132 §) hyväksymä hankesuunnitelma ei sisältänyt viitesuunnitelmia, vaan kustannusarvio perustui alkuperäisen hankesuunnitelman mukaiseen, HKR-Rakennuttajan laatimaan kustannusarvioon.  

Koska hankesuunnitelma ei sisältänyt viitesuunnitelmia, jouduttiin yleensä hankesuunnitelmavaiheessa ratkaistavat asiat ratkaisemaan ehdotussuunnitteluvaiheessa, joten suunnittelua tarvittiin huomattavasti tavanomaista enemmän.

Hankkeeseen lisättiin kaupunginhallituksen päätöksen mukaisesti osallistavaa demokratiaa. Tämä Maunulan demokratiapilottihanke toi suunnittelutehtäviin lisää asukkaita osallistavia työpajoja, kokouksia, suunnittelutyötä ja neuvoteltavaa kasvattaen osaltaan arvioituja suunnittelukustannuksia. Tilaratkaisut muuttuivat suunnittelun edetessä ja mm. keittiö toteutettiin hankesuunnitelmassa esitettyä laajempana. Myös kolmen eri hallintokunnan ja demokratiapilotin tarpeiden yhteensovittaminen osoittautui ennakoitua suuremmaksi tehtäväksii sekä suunnittelussa että rakentamisessa.

Hankkeeseen lisättiin kiinteistölautakunnan päätöksellä toteutettavaksi salin nouseva näyttämö sekä av-teknistä varustusta. Edellä mainitut tekniset järjestelmät on rahoitettu lähiörahasta, mutta suunnittelun lisäkustannukset on maksettu hankkeen määrärahasta.

Kaupunginhallituksen hankepäätös sisälsi velvoitteen hankesuunnitelmaan kuulumattoman, rakennuksen viereisen puistoalueen kehittämisestä niin, että talo voi avautua myös ulospäin ja erilaisiin tapahtumiin. Kiireisen aikataulun vuoksi puiston suunnittelu käynnistettiin hankkeen suunnittelijoiden toimesta ja kustannettiin hankkeen määrärahasta.

Suunnittelun aikana Maunulan työväenopiston, kirjaston ja nuorisotalon tontilla toimi vielä S-market eikä pohjatutkimuksia voitu tehdä tarpeeksi kattavasti. Puutteellisten pohjatutkimusten vuoksi tiedot kalliopinnasta jäivät osittain epätarkoiksi. Perustustöiden yhteydessä todettiinkin, että louhintaa joudutaan suorittamaan huomattavasti arvioitua enemmän.

Pohjarakennustöiden yhteydessä tontilta löytyi myös rakennusjätteitä eikä tontin rakennusmaita voitu viedä tavanomaiseen käsittelyyn.

Urakkatarjouksista jouduttiin käymään karsintakierros jo ennen urakkapäätöksen tekemistä, kun hankkeen enimmäishinta oli ylittymässä. Kustannuksia pystyttiinkin karsimaan lisä- ja muutostyövarauksen jäädessä kuitenkin hieman normaalia pienemmäksi.

Hankkeen lisä- ja muutostyöt eivät korotetullakaan määrärahalla poikkea normaalitasosta alkuperäisen muutostyövarauksen ollessa 3,8 % urakoiden summasta ja toteutuvan lisätöiden määrän ollessa noin 7,5 % urakoiden summasta.

Kiinteistöviraston tilakeskus haki hankkeelle valtionavustusta. Etelä-Suomen aluehallintovirasto päätti 30.12.2014 myöntää hankkeelle avustusta yhteensä 383 000 euroa. Valtionavustusta ei ole huomioitu alentavasti hankkeen kustannuksissa.

Vuokravaikutus

Alkuperäinen vuokra on 23,91 euroa/m²/kk, joka muodostuu pääomavuokrasta 19,19 euroa/m²/kk ja ylläpitovuokrasta 4,72 euroa/m²/kk.

Investointikustannuksen ollessa 9 937 345 euroa vuokraksi muodostuu:

Vuokra on 24,48 euroa/m²/kk, joka muodostuu pääomavuokrasta 19,76 euroa/m²/kk ja ylläpitovuokrasta 4,72 euroa/m²/kk (3 % korkoa ja takaisinmaksuajaksi on määritelty 30 vuotta).

Vuokra-aika on 20 vuotta.

Kiinteistöviraston tilakeskuksen asiakaspäällikkö esittää vuokravaikutuksen hallintokunnille.

Hankkeen aikataulu ja rahoitus

Rakentaminen aloitettiin huhtikuussa 2015. Kohde on luovutettu tilaajalle ja käyttäjille joulukuussa 2016. Taloudelliset loppuselvitykset hankkeen osalta ovat vielä kesken.

Hankkeen edellyttämä 9,94 milj. euron rahoitus otetaan huomioon rakentamisohjelmaa tarkistettaessa.

Hankesuunnitelman päivitetty kustannusarvio (HKA) on liitteenä 1.

Esittelijä

apulaiskaupunginjohtaja

Anni Sinnemäki

Lisätiedot

Timo Härmälä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 36028

timo.harmala(a)hel.fi

Liitteet

Muutoksenhaku

Tiedoksi

Kiinteistölautakunta

Kulttuuri- ja kirjastolautakunta

Nuorisolautakunta

Talous- ja suunnitteluosasto

Päätöshistoria

Kiinteistölautakunta 23.02.2017 § 78

HEL 2017-001763 T 10 06 00

Kiinteistökartta 103/679 496, Metsäpurontie 4

Esitys

A

Kiinteistölautakunta esitti kaupunginhallitukselle Maunulan työväenopiston, kirjaston ja nuorisotalon 31.5.2013 päivätyn hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamista siten, että hankkeen enimmäishinta on arvonlisäverottomana 9 937 345 euroa joulukuun 2016 kustannustasossa.

B

Kiinteistölautakunta päätti oikeuttaa kiinteistöviraston tilakeskuksen rakennuspäällikön käyttämään urakassa mahdollisesti esiintyviin muutostöihin sekä urakkasopimusten perusteella mahdollisesti syntyviin muihin lisävelvoitteisiin 1.2.2017 allekirjoitetun ja hyväksytyn (HKA) kustannusarvion mukaiset varaukset ehdolla, että kaupunginhallitus hyväksyy esityksen.

Esittelijä

tilakeskuksen päällikkö

Arto Hiltunen

Lisätiedot

Mika Malkki, projektipäällikkö, puhelin: 310 78172

mika.malkki(a)hel.fi

Jouko Snellman, rakennuspäällikkö, puhelin: 310 40334

jouko.snellman(a)hel.fi