§ 575

Munkkivuoren ala-asteen peruskorjauksen hankesuunnitelma

HEL 2015-003924 T 10 06 00

Päätös

Kaupunginhallitus päätti hyväksyä 1.3.2016 päivätyn Munkkivuoren ala-asteen peruskorjauksen hankesuunnitelman siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 4 474 brm² ja rakentamiskustannusten enimmäishinta arvonlisäverottomana 9,2 miljoonaa euroa joulukuun 2015 kustannustasossa.

Esittelijä

apulaiskaupunginjohtaja

Anni Sinnemäki

Lisätiedot

Timo Härmälä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 36028

timo.harmala(a)hel.fi

Liitteet

Muutoksenhaku

Päätösehdotus

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Tiivistelmä

Munkkivuoren ala-astekokonaisuus muodostuu neljästä osittain toisiinsa kytketystä rakennuksesta: salirakennuksesta, päärakennuksesta, alkuopetussiivestä ja entisestä erillisenä hankkeena kosteusvaurioiden takia purettavasta neuvolarakennuksesta.

Rakennusten tekniset järjestelmät ovat vanhentuneita ja niissä on kosteusvaurioita. Ulkoseinien tuulettumaton tiili-villa-tiili -rakenne on paikoin kastunut ja se joudutaan purkamaan. Lisäksi salaojajärjestelmän toiminnassa on puutteita. Muun muassa kellarin mittauksissa on havaittu kohonneita kosteuspitoisuuksia. Rakennuksen tekniikka, LVIA-järjestelmät, niitä palveleva automaatio ja sähkön pää- ja alakeskukset ovat rakentamisvuodelta 1966 ja käyttöikänsä päässä.

Nyt suunnitellulla peruskorjauksella saadaan ajanmukaiset ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmät ja rakennusten kosteusvauriot poistetaan uusimalla julkisivujen kastuneet lämmöneristeet.

Rakennustyön aikataulu on alustavasti  elokuu 2017 - toukokuu 2019.

Hankkeen bruttoala on 4 474 brm², huoneistoala 3 589 htm² ja hyötyala 2 806 hym².

Hankesuunnitelma on liitteenä 1.

Esittelijän perustelut

Yleistä hankkeesta

Munkkivuoren ala-astekokonaisuus muodostuu neljästä osittain toisiinsa kytketystä rakennuksesta, joista kolme, salirakennus, päärakennus ja alkuopetussiipi, ovat varsinaisia koulurakennuksia. Lisäksi alueella on entinen neuvolarakennus, joka ei sisälly hankkeeseen ja joka puretaan kosteusvaurioiden takia hankkeen alussa erillisrahoituksella. Rakennukset on sijoitettu siten, että ne muodostavat yhdessä suojaisan pihan. Varsinaiset koulurakennukset on yhdistetty toisiinsa katoksin. Rakennukset ovat 1 - 2 -kerroksisia ja pulpettikattoisia; julkisivujen päämateriaalina on puhtaaksimuurattu punatiili.

Koulurakennusten opetustilat säilytetään pääosin olemassa olevilla paikoillaan. Ahtaiden opetustilojen yhdistettävyyttä parannetaan hyödyntämällä ns. välitiloja. Aineopetustilat muutetaan laajuudeltaan kaupungin ja rakentamismääräyskokoelman ohjeiden mukaisiksi.

Kuntotutkimuksessa sekä maanvastaisissa että ulkoseinärakenteissa havaittiin korjaustarpeita, joiden laajuus on huomattava. Kyseisissä rakenteissa havaittiin rakennusfysikaalisen toiminnan puutteita tai riskejä, eivätkä rakenteet pääosin vastaa nykyisiä rakennusmääräyksiä tai suosituksia. Ulkopuolisissa rakenteissa eniten korjattavaa on ulkoseinärakenteissa, joiden laajalla korjaustarpeella on suuri vaikutus myös muihin rakenneosiin.

Salaojajärjestelmän toiminnassa on puutteita kellariosuuksien kohdalla. Maanvastaisissa alapohjarakenteissa on rakennusfysikaalisen toiminnan puutteita; rakennekosteusmittauksissa on todettu kellaritiloissa kohonneita kosteuspitoisuuksia.

Rakennusten ikkunat ovat osin alkuperäisiä puuikkunoita ja osin 2000-luvulla uusittuja puu-alumiini -ikkunoita. Ikkunat ovat tyydyttävässä kunnossa.

Vesikatot ja yläpohjien lämmöneristeet on uusittu vuosina 2009 - 2010 eikä niissä ole merkittäviä korjaustarpeita.

Toimenpiteet

Rakennusten ulkoseinärakenteet, aikaisemmin uusimattomat ikkunat ja ovet uusitaan. Rakennusten ulkoasu, julkisivut ikkunoineen ja ovineen, pyritään uusimaan alkuperäisen kaltaisena. Vesikattoihin tehdään vain talotekniikan ja savunpoiston vaatimat muutokset; jo aikaisemmin uusittua vesikatetta ei ole tarvetta uusia.

Sisätiloissa tehdään tilamuutoksia ARK-suunnitelmissa esitetyssä laajuudessa. Suurimmat tilamuutokset koskevat mm. kellaritiloja. Kellaritiloihin rakennetaan uusia talotekniikan tiloja. Pukeutumis- ja peseytymistilat sekä siivoustilat rakennetaan uudestaan. Koulun 1. ja 2. kerrokseen rakennetaan mm. uusia wc- ja talotekniikan tiloja. Opetustiloista suurimmat muutokset koskevat musiikin ja teknisen työn opetustiloja, jotka päivitetään vastaamaan nykyvaatimuksia. Lisäksi luokkien välitilojen oviaukkoja luokkiin päin suurennetaan.

Kaikkien rakennusten lämmitysjärjestelmät uusitaan kokonaisuudessaan. Kaikki nykyiset vesijohdot ja viemärit kalusteineen uusitaan, lukuun ottamatta nykyistä keittiötä. Kaikki nykyiset ulkopuoliset sadevesiviemärit kaivoineen ja perusvesipumppaamoineen uusitaan.

Kohteen ilmanvaihtojärjestelmä uusitaan nykyaikaiseksi koneelliseksi tulo- ja poistoilmanvaihdoksi lämmöntalteenotolla. Ilmanvaihtokoneet valitaan siten, että niiden palvelualueiden käyttötarkoitus on mahdollisimman samankaltainen energiansäästön takia. Luokkien ilmanvaihto suunnitellaan siten, että se voidaan tarvittaessa puolittaa.

Rakennusautomaatiojärjestelmä uusitaan kokonaan.

Nykyinen sähkönjakelu uusitaan pääsääntöisesti kokonaan.

Perusparannuksen hankesuunnittelussa on noudatettu Helsingin kaupungin matalaenergiarakentamisohjeita soveltuvin osin. Pääosin ulkona käytettävät materiaalit ovat olemassa olevia vastaavia nykyaikaisia ympäristöystävällisiä rakennusmateriaaleja. Suunnitellut sisämateriaalit ovat M1-luokiteltuja, ja puun käyttöä on lisätty.

Jätehuolto on järjestetty uudelle huoltopihalle, jossa on jätekatos.

Hankkeen bruttoala on 4 474 brm², huoneistoala 3 589 htm² ja hyötyala 2 806 hym².

Kustannukset ja vaikutus käyttötalouteen

Vuokra ja käynnistyskustannukset

Kiinteistöviraston tilakeskuksen laatiman kustannusennusteen mukaan hankkeen enimmäishinta on arvonlisäverottomana 9,2 miljoonaa euroa joulukuun 2015 kustannustasossa.

Tällä hetkellä kohteen kuukausivuokra on 35 485,9 euroa (9,85 euroa/m2/kk, missä pääomavuokran osuus on 6,38 euroa/m2/kk ja ylläpitovuokran 3,48 euroa/m2/kk.

Korjauksen jälkeinen kuukausivuokra on 87 213 euroa (24,30 euroa/m2/kk) 30 vuoden kuoletusajalla ja 3 %:n korolla. Pääomavuokraksi muodostuu 20,56 euroa/m2/kk ja ylläpitovuokraksi 3,73 euroa/m2/kk.

Opetusviraston omat käynnistämiskustannukset ovat noin 510 000 euroa.

Väistötilan vaikutus

Rakentaminen vaiheistetaan. Rakentamisen aikana osa koululaisista on Munkkivuoren ala-asteen koulussa ja osa väistötiloissa.

Väistötilana toimii Munkkiniemen alueen olemassa oleva väistötilapaviljonki Kivitorpan kentällä osoitteessa Laajalahdentie 12a. Opetusvirasto maksaa väistötiloista hankkeen ajan saman suuruista vuokraa kuin ennen perusparannusta on peritty korjattavasta rakennuksesta.

Koska väistötilojen kustannus on korkeampi kuin edellä mainittu korjausaikana perittävä vuokra,
ylittävä osuus lisätään perusparannuksen jälkeiseen vuokraan. Väistötilojen lisävuokra on 1 359 euroa kuukaudessa, 16 308 euroa vuodessa 10 vuoden ajan, eli yhteensä 163 080 euroa.

Ruokailu tapahtuu Munkkivuoren ala-asteen tiloissa ja Munkkiniemen ala-asteen perusparannetuissa ruokalatiloissa.

Opetuslautakunnan lausunto

Opetuslautakunta antoi puoltavan lausunnon 1.3.2016 päivitystä hankesuunnitelmasta.

Hankkeen rahoitus, rakennuttaminen ja ylläpito

Hanke sisältyy kiinteistölautakunnan 19.5.2016 hyväksymään kiinteistöviraston talousarvioehdotukseen vuodelle 2017 ja taloussuunnitelmaehdotukseen vuosille 2017 - 2019. Ehdotukseen sisältyvässä tilakeskuksen talonrakentamisohjelmassa vuosiksi 2017 - 2026 hanke on merkitty 9,2 miljoonan euron suuruisena rakennettavaksi vuosina 2017 - 2019.

Kiinteistöviraston tilakeskus vastaa hankkeen toteuttamisesta, ja opetusvirasto ja tilakeskus vastuunjakotaulukon mukaisesti rakennuksen ylläpidosta.

Hankkeen alustava aikataulu on liitteenä 2.

Lopuksi

Kiinteistölautakunta päätti 17.12.2015 (622 §) esittää kaupunginhallitukselle 8.12.2015 päivätyn
Munkkivuoren ala-asteen peruskorjauksen hankesuunnitelman hyväksymistä siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 6 609 brm² ja että rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana
11 400 000 euroa elokuun 2015 kustannustasossa.

Sittemmin ilmeni, että hankkeen laajuus- ja kustannustiedoissa oli virhe, ja todellisuudessa hankkeen koko oli kiinteistölautakunnan esityksestä poiketen 4 474 bruttoneliömetriä ja kustannusarvio vastaavasti 9,2 miljoonaa euroa, minkä kiinteistövirasto liitteenä 2 olevalla kirjeellään ilmoitti.

Alkuperäinen lautakunnan esityksen mukainen hankesuunnitelma on siksi korjattu vastaamaan muuttuneita laajuus- ja kustannustietoja.

Esittelijä

apulaiskaupunginjohtaja

Anni Sinnemäki

Lisätiedot

Timo Härmälä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 36028

timo.harmala(a)hel.fi

Liitteet

Muutoksenhaku

Tiedoksi

Kiinteistölautakunta

Opetuslautakunta

Päätöshistoria

Opetuslautakunta 19.04.2016 § 61

HEL 2015-003924 T 10 06 00

Lausunto

Opetuslautakunta antoi puoltavan lausunnon kiinteistölautakunnalle Munkkivuoren ala-asteen koulun perusparannuksen 1.3.2016 päivätystä korjatusta hankesuunnitelmasta.

Lisäksi opetuslautakunta huomautti, että opetusvirasto maksaa väistötiloista hankkeen ajan saman suuruista vuokraa kuin ennen perusparannusta on peritty korjattavasta rakennuksesta. Mikäli väistötilojen kustannus on korkeampi kuin edellä mainittu korjausaikana perittävä vuokra, ylittävä osuus lisätään hankesuunnitelmasta poiketen vasta perusparannuksen jälkeiseen vuokraan. Lisäksi opetuslautakunta huomautti, että sähköisen lukitusjärjestelmän uusinta kuuluu hankkeelle.

Käsittely

19.04.2016 Ehdotuksen mukaan

Keskustelu.

Hyväksyttiin esittelijän ehdotus.

Esittelijä

linjanjohtaja

Outi Salo

Lisätiedot

Eeva Jalovaara, projektiarkkitehti, puhelin: 310 79657

eeva.jalovaara(a)hel.fi

Kiinteistölautakunta 17.12.2015 § 622

HEL 2015-003924 T 10 06 00

Esitys

Kiinteistölautakunta esitti kaupunginhallitukselle 8.12.2015 päivätyn Munkkivuoren ala-asteen peruskorjauksen hankesuunnitelman hyväksymistä siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 6 609 brm² ja että rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 11 400 000 euroa kustannustasossa 8/2015.

Päätös tehdään ehdolla, että Helsingin kaupungin opetusvirasto antaa puoltavan lausunnon hankesuunnitelmasta.

Kiinteistölautakunta päätti, että hankkeen suunnittelu voi jatkua odottamatta päätöksen lainvoimaisuutta.

Esittelijä

vs. tilakeskuksen päällikkö

Markku Metsäranta

Lisätiedot

Aulikki Korhonen, projektinjohtaja, puhelin: 310 31823

aulikki.korhonen(a)hel.fi

Irmeli Grundström, hankepäällikkö, puhelin: 310 42319

irmeli.grundstrom(a)hel.fi