PROS-järjestelmän käyttämä mallipohja

VUOKRATONTEILLA TAPAHTUVAN TÄYDENNYSRAKENTAMISEN EDISTÄMISPERIAATTEIDEN HYVÄKSYMINEN

Khs 2005-334

Kiinteistölautakunta toteaa (8.2.2005) seuraavaa:

Tarve täydennysrakentamisen lisäämiseen

Helsinki ei ole viime vuosina pystynyt luovuttamaan asuntotontteja tarvetta vastaavasti. Tämä on johtanut asuntotuotannon vähenemiseen ja asukasmäärän laskemiseen. Pääkaupunkiseudulla jo vuosia jatkunut asuntotarvetta vähäisempi asuntotuotanto on osaltaan johtanut asuntojen hintojen jyrkkään nousuun. Kaupunki luovutti asuntorakennusoikeutta vuonna 2004 vain 160 000 k-m², mikä vastasi n. 1 900 asunnon rakentamista, kun sen asunto-ohjelman mukaan olisi pitänyt olla 2 600 asuntoa.

Luovutettavan asuntorakennusoikeusmäärän säilyttäminen nykyisellä tasollaan lähivuosina on vaativa haaste sekä kaupunkisuunnitteluvirastolle että kiinteistövirastolle. Vuosaaren sataman valmistumisen jälkeen vuosikymmenen lopulla vapautuvat satama-alueet parantavat tilannetta, mutta vain noin kymmenen vuoden ajaksi. Asuntorakentamisen määrän pitäminen kohtuullisella tasolla edellyttää, että rakentamista suunnataan entistä enemmän olemassa olevan kaupunkirakenteen täydennysrakentamiseen.

Täydennysrakentamisen edut

Täydennysrakentaminen on perusteltua, koska se hyödyntää jo tehtyjä investointeja ja on ekologisesti kestävää. Täydennysrakentamiseen on parhaat mahdollisuudet 1940–1970-luvuilla rakennetuilla asuntoalueilla, joissa palvelut ovat vajaakäytössä. Täydennysrakentamisen kautta tuleva asukaslisäys auttaa säilyttämään olemassa olevia palveluja ja tuo jopa lisää palveluja alueelle. Täydennysrakentamisella voidaan edistää alueellista sosiaalista tasapainoa ja tuoda alueelle jo ikääntyneen väestön keskuuteen uutta nuorta lapsiperhevaltaista väestöä hyödyntämään vajaakäytössä olevia päiväkoti- ja koulupalveluja. Täydennysrakentamisella voidaan vaikuttaa myös alueen visuaaliseen ympäristöön ja kaupunkikuvaan. Esimerkiksi uusilla rakennuksilla voidaan paikata katutilan aukkoja sekä muuttaa käyttämättömiä joutomaita viihtyisämmiksi.

Taloudellisesta merkityksestä voidaan mainita, että täysin uusilla Ruoholahden, Herttoniemen ja Pikku-Huopalahden alueilla kaupungin investoinnit kerrosneliömetriä kohden ovat olleet 193–370 euroa. Uustuotantoalueilla kaupungin investoinnit ovat n. 8 000–15 000 euroa asukasta kohden, kun täydennysrakentamisalueilla suoranaiset kulut ovat lähellä nollaa. Näin ollen voidaan todeta, että täydennysrakentaminen on kaupungille taloudellisesti erittäin edullista.

Täydennysrakentamisen mahdollisuuksia

Asuinalueilla täydennysrakentamista on tehty muuttamalla käyttämättömiä Y-tontteja ja puistoalueita asuintonteiksi. Eräiden vanhojen alueiden asuintontit mahdollistaisivat uusien rakennusten rakentamisen. Laajat maantasoiset autopaikat voitaisiin muuttaa maanalaisiksi pysäköintitiloiksi tai rakentaa pysäköintitaloja ja näin vapautunut maa-alue kaavoittaa asuinkäyttöön. Hissien rakentamisen yhteydessä rakennuksia voitaisiin joissakin tapauksissa korottaa. Joissakin tapauksissa peruskorjauksen yhteydessä pienten huoneistojen kokoa voitaisiin kasvattaa rakennuksen runkoleveyttä kasvattamalla jne.

Helsingissä ei ole tehty kattavaa koko kaupunkia käsittävää selvitystä täydennysrakentamismahdollisuuksista. Viimeksi täydennysrakentamista on selvitetty kaupunkisuunnitteluviraston vuonna 2005 valmistuneessa selvityksessä ”Täydennysrakentaminen kaupungin ja asuinympäristön kehittämisessä”. Mainitussa selvityksessä on esimerkkialueena tutkittu Puotinharjua, jossa kaikki tontit ovat kaupungin vuokratontteja. Selvityksen mukaan tonttien sisälle olisi sijoitettavissa täydennysrakentamista 30 000 k-m², joka nostaisi nykyisen asukasmäärän 3 800:sta 4 400:aan (lisäys 600 asukasta, 15 %).

1960- ja 1970-luvuilla on rakennettu asuntoja kaupungin vuokratonteille arviolta 4 milj. k-m² (200 000 k-m²/vuosi). Mikäli näille voitaisiin täydennysrakentaa 5 % lisää, päästäisiin yhteensä 200 000 k-m²:n lisärakennusoikeuteen. Vaikka tonteilla tapahtuvalla täydennysrakentamisella ei voidakaan poistaa asuntotonttipulaa, tarjoaisi se kuitenkin merkittävän mahdollisuuden asuntorakentamiseen.

Täydennysrakentamisen esteitä

Täydennysrakentaminen, huolimatta sen positiivisista vaikutuksista, kohtaa useimmin olemassa olevien asukkaiden keskuudessa vastusta. Kieltämättä täydennysrakentaminen vähentää väljyyttä ja tuo uusia naapureita, mikä usein koetaan negatiivisena. Toisaalta lisärakentamisella on mahdollista turvata alueen palveluiden säilyttäminen. Omistustonteilla lisärakennusoikeuden tuoma arvonnousu toimii ”porkkanana” ja tämänsuuntaisia kaavamuutoksia on vireillä koko ajan. Mikäli kaavoituksen tuoma arvonnousu on merkittävä, niin kaupunki maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti sopimusteitse leikkaa arvonnoususta kaupungille noin kolmasosan.

Kaupungin vuokratontilla tällaista ”porkkanaa” ei vuokralaisella ole, vaan arvonnousu siirtyy maanomistajalle/vuokranantajalle. Joissakin tapauksissa kaupunki on pyrkinyt määräaikaisilla vuokranalennuksilla edistämään lisärakennusoikeuden kaavoitusta. Hyödyn tullessa vasta vuosien kuluttua, se ei ole kuitenkaan toiminut riittävänä kannustimena.

Edistämistoimenpiteet Edellä olevan johdosta kaupungin tulisi ottaa käyttöön uusia toimenpiteitä, joilla voitaisiin vauhdittaa lisärakentamista ja sen kaavoittamista kaupungin vuokratonteilla. Asukkaille tulisi antaa jotakin etuja, jotta vastustus lisärakentamista kohtaan vähenisi. Tämä tarkoittaisi kaavoituksen tuoman arvonnousun jakamista kaupungin ja vuokralaisen välillä.

Lisärakentamisen kohteena olevat alueet ovat useimmiten perusparannusiässä. Lisärakentamiskorvauksella voidaan rahoittaa esim. yhtiön perusparannusta tai suunnata mainitut rahat ympäristöparantamishakkeisiin kuten piharemonttiin tms.

Korvauksen maksaminen vuokraoikeuden haltijalle on perusteltua, koska lisärakentaminen edellyttää voimassa olevan vuokrasopimuksen muuttamista ja siten molempien osapuolten suostumusta. Mainittu korvaus on perusteltua maksaa vuokrasopimusmuutoksen allekirjoittamisen yhteydessä.

Vuokratontille kaavoitettavan lisärakennusoikeuden arvo tulisi jakaa kaupungin ja vuokraoikeuden haltijan kesken siten, että nettoarvonnoususta jäisi kaupungille eli maanomistajalle 2/3 ja vuokralaiselle 1/3. Lisärakennusoikeuden arvonnoususta vähennettäisiin sen aikaansaamiseksi tarvittavat kulut, kuten johtojen siirrot, rakennusten purkamiset, autopaikkajärjestelyt ja muut vastaavat kulut.

Mikäli arvioidaan, että kaupungin vuokratonteille voidaan täydennysrakentaa 200 000 k-m², vuokralaisille maksettavat korvaukset nousisivat n. 20 milj. euroa ja kaupungille tuleva arvonnousu olisi n. 40 milj. euroa. Kaupungin investoinneissa voidaan säästää jopa 40–60 milj. euroa verrattuna uustuotantoalueiden toteutuskustannuksiin.

Lähtökohtana tietenkin on, että täydennysrakentamiskaavoitus on kaavoituksellisesti, kaupunkikuvallisesti ja taloudellisesti perusteltua. Nämä asiat tarkistettaisiin kaavoitusprosessin kuluessa normaaliin tapaan.

Vahvistettavat periaatteet

Lautakunta esittää, että lisärakentamisen ja täydennyskaavoittamisen edistämiseksi kaupungin vuokratonteilla vahvistetaan seuraavat periaatteet:

Kaupunki maksaa kaupungin vuokratontin haltijalle 1/3 kaavoituksen vuokratontille tuomasta kohtuullisesta nettoarvonnoususta.

Täydennyskaavoituksen arvonnousun tulee olla suurempi kuin siitä aiheutuvat korvausinvestointikustannukset.

Korvaus maksetaan vuokrasopimusmuutoksen allekirjoittamisen yhteydessä asemakaavan muutoksen vahvistumisen jälkeen.

Mainittua menettelyä sovelletaan asuntotonttien lisärakentamiseen. Perustelluista syistä sitä voidaan soveltaa myös muuhun kuin asuntotonttiin erityisesti silloin, kun se on samalla vuokralaisella kuin asuntotonttikin.

Lisärakennusoikeudesta maksettava korvaus käsitellään kohdekohtaisesti ottaen huomioon edellä mainitut seikat.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (14.4.2005) mm., että täydennysrakentaminen on ollut kaupunkisuunnitteluvirastossa yksi painopistealue viime vuosina kiinteistölautakunnan esityksessäkin esiin tuoduista syistä ja perusteista johtuen.

Kuten esityksessä todetaan, täydennysrakentaminen kohtaa usein vastustusta ja kaavoitusprosessit ovat raskaita ja valitusalttiita. Ensisijaisesti täydennysrakentaminen mielletään alueen viihtyisyyttä, väljää rakennetta, luontoarvoja ja yhtenäisyyttä vaarantavaksi.

Asukkaiden on vaikea mieltää täydennysrakentamiseen sisältyviä, alueen rakennetta ja palvelujen tasoa pitkällä tähtäimellä parantavaa, säilyttävää ja myös – hyvin toteutettuna – alueiden arvostusta kohottavaa merkitystä. Täydennysrakentamisen esteenä esikaupunkialueilla eivät usein ole arkkitehtoniset tai kaupunkikuvalliset syyt. Nämä ovat yleensä ratkaistavissa hyvällä suunnittelulla jopa kaupunkikuvaa parantavalla ja eheyttävällä tavalla.

Pääosa Helsingin lähiöistä ja pientaloalueista on suhteellisen iäkkäitä ja ainakin 1970-luvulla ja sitä ennen rakennetuilla alueilla on meneillään asukkaiden sukupolvenvaihdos. Asuntojen koko ja varustelutaso eivät vastaa nuorten lapsiperheiden vaatimuksia ja rakennukset ovat joka tapauksessa muutoinkin isojen ja kalliiden perusparannusten edessä. Nämä perusparannukset – julkisivut, putkistot, hissit, parvekkeet jne. – lähentelevät kustannuksiltaan uudisrakentamista.

Esikaupunkien asuntoyhtiöistä merkittävä osa sijaitsee kaupungin vuokratonteilla ja esitetty korvauksen muutos voi avata aivan uudenlaisen näkökannan täydennysrakentamiseen. Keskeinen kysymys on, mitä hyötyä täydennysrakentamisen vastaanottava taloyhtiö saa verrattuna niihin arvoihin, mitä yhtiö menettää, jos samalle tontille tulee uusi rakennus.

Heti saatava taloudellinen tuki olisi tällainen konkreettinen hyöty ja helpottaisi muutosten hyväksymistä yhtiöissä – tekisi niistä jopa haluttaviakin.

Aikaisempi käytäntö on ollut, että kaupungin vuokratontilla täydennysrakentamisen tuomaa hyötyä on korvattu taloyhtiölle tontin vuokrassa. Jos korvaus "hajoaa" tontin vuokrassa kolmellekymmenelle vuodelle, ei sitä enää mielletä korvaukseksi. Vanhenevat asukkaat joutuvat itse kokemaan haitat ja hyödyn saavat seuraavan sukupolven asukkaat. Tontin vuokrasopimuksiin sidottu käytäntö ei kokemusten mukaan ole kannustanut kaupungin maalla sijaitsevia asunto-osakeyhtiöitä täydennysrakentamiseen. Heti saatavan rahallisen korvauksen merkitys olisi luultavasti toinen.

Täydennysrakentamisen kompensoimista vuokrasopimuksessa on kokeiltu Kontulan Kiinteistöosakeyhtiö Ostostie 5:ssä, jossa yhtiön saaman hyvityksen arvo vastaa täydennysrakentamisen aikana tehtyä pihaparannusta, mutta yhtiö saa korvauksen erittäin pitkän ajan kuluessa vuokran alennuksena. Yhtiö on ollut täydennysrakentamiseen myötämielinen ja heillä on toteutettu tai kaavoitettu muitakin täydennysrakennustapauksia. Tässä tapauksessa saatiin kokonaisuuden kannalta laadun parannusta ja alueen imago nousi.

Valtaosa täydennysrakentamisesta on kaavoitettu muuttamalla tonttien käyttötarkoitusta ja muuttamalla asemakaavoittamatonta tai muuhun käyttöön kaavoitettua maata asuntomaaksi.

Tontin sisäistä täydennysrakentamista on viime vuosina kaavoitettu mm. tonteille Kettutie 4, Yläkiventie 3, Kontulankaari 7, 8 ja 11, Kotikonnuntie 4, Reiherintie 7 ja Rudolfintie 10.

Kaupunkisuunnitteluviraston täydennysrakentamisselvityksessä mainittu Puotinharjun esimerkki on teoreettinen laskelma, jota ei voi sellaisenaan käyttää mahdollisuuksien arvioinnissa. Tämä on mahdollista tehdä vasta kunkin yksittäisen kaavamuutoksen yhteydessä.

Vanhemmissa esikaupungeissa, kuten Herttoniemessä, Roihuvuoressa tai Pajamäessä autopaikkoja ei ole lainkaan tai riittävästi tonteilla, kun sen sijaan uudemmissa esikaupungeissa, kuten Kontulassa saattaa autopaikkoja olla jopa yli tarpeen. Mikäli pysäköinti joudutaan sijoittamaan kannen alle tai laitokseen autopaikkojen järjestäminen vie helposti koko taloyhtiön saaman lisärakentamisen hyödyn. Merkittäviä kustannustekijöitä tässä suhteessa ovat myös kunnallistekniikan muutokset ja eräät muut tekijät, kuten hissien rakentaminen.

Lautakunta pitää esitystä kannatettavana. On mahdollista, että esitys toteutuessaan toisi täydennysrakentamisen piiriin uusia kohteita ja mahdollisuuksia.

Talous- ja suunnittelukeskus on (6.4.2005) lausunnossaan todennut, että se pitää täydennysrakentamisen edistämistä kannatettavana asiana. Jo 5 % lisärakentamisella päästäisiin 1960- ja 1970–luvulla rakennetuilla alueilla yhteensä 200 000 k-m²:n lisärakentamiseen, mikä vastaa asunto-ohjelman yhden vuoden tuotantoa.

Kaupungin vuokratontille kaavoitettavan lisärakennusoikeuden nettoarvo tulisi jakaa kiinteistöviraston esittämällä tavalla kaupungin ja vuokraoikeuden haltijan kesken. Vuokrayhtiölle maksettavat korvaukset edellä mainitun suuruisella lisärakentamisella olisivat n. 20 milj. euroa jakaantuen usealle vuodelle. Kaupungin investoinneissa voitaisiin säästää vastaava summa verrattuna siihen, että täydennysrakentamisen sijasta tehtäisiin uudisalueita.

Kiinteistöviraston tulee määritellä tarkemmin miten rakennusoikeuden hinta eri alueilla määritellään ja miten arvonnousukorvausten maksaminen käytännössä järjestetään. Tarvittavat määrärahat tulisi esittää talousarvion käyttötalousosaan ja niiden seurattavuuden vuoksi omaksi kohdakseen.

Khs viittaa esityksestä saatuihin myönteisiin lausuntoihin ja toteaa, että kiinteistölautakunnan esitys täydennysrakentamisen edistämisestä on toteutuessaan uusi avaus kaupungin maapolitiikassa ja saattaa edistää asuntojen lisärakentamista kaupungin toivomalla tavalla.

Khn mielestä rakennusoikeuden hinta tulee määritellä ottaen lähtökohdaksi kunkin alueen kohtuullinen käypä hintataso. Kiinteistölautakunnan tulisi antaa tarkemmat soveltamisohjeet täydennysrakentamisen edistämisperiaatteiden käytännön toteuttamisesta.

Khn vähemmistön (Dahlberg, Rautava, Reinikainen, Sarkomaa, Urho, Wallden–Paulig ja Vapaavuori) mielestä päätösehdotukseen olisi tullut lisätä seuraava kohta:

”Jokaisessa saneeraus- ja täydennysrakentamiskohteessa tulee selvittää kiinteistön myyntivaihtoehdon mahdollisuus ja edut, kuten valtuusto on jo aiemmin yksimielisesti edellyttänyt.”

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee vahvistaa seuraavat periaatteet lisärakentamisen edistämiseksi kaupungin vuokratonteilla:

Kaupunki maksaa kaupungin vuokratontin haltijalle 1/3 kaavoituksen vuokratontille tuomasta kohtuullisesta nettoarvonnoususta.

Täydennyskaavoituksen arvonnousun tulee olla suurempi kuin siitä aiheutuvat korvausinvestointikustannukset.

Korvaus maksetaan vuokrasopimusmuutoksen allekirjoittamisen yhteydessä asemakaavan muutoksen vahvistumisen jälkeen.

Menettelyä sovelletaan asuntotonttien lisärakentamiseen. Perustelluista syistä sitä voidaan soveltaa myös muuhun kuin asuntotonttiin erityisesti silloin, kun se on samalla vuokralaisella kuin asuntotonttikin.

Lisärakennusoikeudesta maksettava korvaus käsitellään kohdekohtaisesti ottaen huomioon edellä mainitut seikat. Rakennusoikeuden hinnan määrittelyn lähtökohdaksi otetaan kunkin alueen kohtuullinen käypä hintataso.

Samalla kaupunginvaltuusto päättänee kehottaa kiinteistölautakuntaa antamaan soveltamisohjeet täydennysrakentamisen edistämisperiaatteiden noudattamisesta käytännössä.

Lisätiedot:
Venesmaa Riitta, apulaiskaupunginsihteeri, puhelin 169 2252

EIRANRANNAN ASUINKERROSTALOTONTTIEN 20030/1, 20031/1, 20032/1 JA 20033/1 MYYMINEN

Khs 2005-1116

Kiinteistölautakunta esittää (3.5.2005) mm. seuraavaa:

Tiivistelmä Lautakunta järjesti aikana 16.12.2004–28.2.2005 Eiranrannan asuinkerrostalotonttien 20030/1, 20031/1, 20032/1 ja 20033/1 myyntiä koskevan tarjouskilpailun. Kukin tontti myydään eniten tarjoavalle edellyttäen, että ostajalla on myös kelpoisuus kohteen toteuttamiseen.

Eiranrannan asuntorakentamiskohde on muun muassa myytävien tonttien yhteisten rakenteiden, yhteisen tekniikan ja tonttien porrastetun toteutuksen vuoksi poikkeuksellisen vaativa. Alue on myös tärkeä osa Helsingin merellistä julkisivua, minkä vuoksi suunnittelun on oltava tonttien osalta erittäin laadukasta ja korkeatasoista.

Myytävien tonttien kokonaisrakennusoikeus on 31 945 k-m², josta asuinkerrosalaa on 28 395 k-m², liiketilaa vähintään 1 020 k-m² ja aputiloja 2 530 k-m². Tonteille rakennetaan 11 kerrostaloa.

Määräaikaan 28.2.2005 klo 16.00 mennessä yhteensä 9 eri ostajaehdokasta jätti myytävistä tonteista ostotarjouksia. Kahdesta hinnaltaan korkeimmasta tonttikohtaisesta tarjouksesta esitetään toinen hylättäväksi tarjoajan yleisen kelpoisuuden puuttumisen ja toinen tarjouksen tarjouspyynnön vastaisuuden perusteella.

NCC Rakennus Oy on tarjonnut tontista 20030/1 korkeimman hyväksyttäväksi esitettävän hinnan 9 920 000 euroa, mikä vastaa asuntorakennusoikeuden yksikköhintaa n. 1 200 euroa/k-m². Yhtiön esittämä pääsuunnittelija on Jan Söderlund Arkkitehtitoimisto Sarc Oy:stä.

Tarkala Oy on tarjonnut tontista 20031/1 korkeimman hyväksyttäväksi esitettävän hinnan 19 748 500 euroa, mikä vastaa asuntorakennusoikeuden yksikköhintaa n. 2 621 euroa/k-m². Yhtiön esittämä pääsuunnittelija on Timo Vormala Arkkitehdit Gullichsen Vormala Ky:stä.

SRV Westerlund Oy on tarjonnut tontista 20032/1 korkeimman hyväksyttäväksi esitettävän hinnan 5 500 000 euroa, mikä vastaa asuntorakennusoikeuden yksikköhintaa n. 972 euroa/k-m². Yhtiön esittämä pääsuunnittelija on Kristiina Hannunkari Arkkitehdit Hannunkari &
Mäkipaja Oy:stä.

Skanska Talonrakennus Oy on tarjonnut tontista 20033/1 korkeimman hyväksyttäväksi esitettävän hinnan 15 600 000 euroa, mikä vastaa asunto- ja liikerakennusoikeuden yksikköhintaa n. 1 961 euroa/k-m². Yhtiön esittämä pääsuunnittelija on Tapio Saarelainen Arkkitehtiryhmä A6 Oy:stä.

Kaupunki saa siten esityksen mukaan tonttikaupoista yhteensä n. 51 000 000 euroa. Myytävien tonttien rakennusoikeuden yksikköhintojen keskiarvo on n. 1 700 euroa/k-m². Edellä mainittuja korkeimpia tarjouksia voidaan pitää hyväksyttävinä. Tämän vuoksi tontit esitetään myytäväksi edellä mainituille yhtiöille.

Kiinteistölautakunnan päätös tarjouskilpailusta

Lautakunta päätti 30.3.2004 tarjota myytäväksi avoimella tarjouskilpailulla Länsi-sataman tontit 20030/1, 20031/1, 20032/1 ja 20033/1 erittäin korkeatasoiseen vapaarahoitteiseen omistus- ja vuokra-asuntotuotantoon siten, että kukin tontti myydään erikseen ensi sijassa eniten tarjoavalle ja kilpailussa noudatetaan muutoinkin päätöksessä mainittuja tarjousperiaatteita.

Asuntorakentaminen ja määräajat

Myytäville tonteille on rakennettava vapaarahoitteisia erittäin korkeatasoisia omistus- tai vuokra-asuntoja. Asuntojen keskikoko on vähintään 100 huoneisto-m².

Hyväksyttyjen piirustusten mukaiset rakennukset on rakennettava kullekin tontille kahden vuoden kuluessa siitä, kun tonttia koskeva kauppakirja on allekirjoitettu. Perustellusta syystä myyjä voi myöntää ostajan hakemuksesta mainittuun määräaikaan pidennystä.

Suunnittelijoiden valinnat

Kullekin myytävälle tontille on valittava eri suunnittelutoimiston arkkitehti, jonka valinta on erikseen hyväksytettävä kaupungilla.

Myytävät tontit Asemakaavan muutoksen nro 10800 mukaan myydään seuraavat neljä asuinkerrostalotonttia:

AK-tontti 20030/1

Tontin osoite on Piritanaukio 2. Tontin pinta-ala on 4 105 m² ja rakennusoikeus 8 955 k-m², josta enintään 8 265 k-m² on asuntokerrosalaa ja lisäksi 690 k-m² aputiloja eli asukkaiden yhteistiloja.

AK-tontti 20031/1

Tontin osoite on Piritanaukio 3. Tontin pinta-ala on 3 867 m² ja rakennusoikeus 8 225 k-m², josta enintään 7 535 k-m² on asuntokerrosalaa ja lisäksi 690 k-m² aputiloja.

AK-tontti 20032/1

Tontin osoite on Piritanaukio 1. Tontin pinta-ala on 2 237 m² ja rakennusoikeus 6 120 k-m², josta enintään 5 660 k-m² on asuntokerrosalaa ja lisäksi 460 k-m² aputiloja.

AK-tontti 20033/1

Tontin osoite on Eiranranta 5. Tontin pinta-ala on 4 395 m² ja rakennusoikeus 8 645 k-m², josta enintään 6 935 k-m² on asuntokerrosalaa, vähintään 1 020 k-m² liikekerrosalaa ja lisäksi 690 k-m² aputiloja.

Tontit 20030/1 ja 20032/1 on merkitty kiinteistörekisteriin 3.11.2004
sekä tontti 20033/1 10.11.2004. Tontti 20031/1 on merkitty 29.12.2004 kiinteistörekisteriin. Myytävä alue on kaupungin omistuksessa.

Asemakaavatiedot Eiranrannan asemakaavan muutos nro 10800 on tullut lainvoimaiseksi 13.2.2004.

AK-korttelialueella rakennusten julkisivujen tulee olla paikalla muurattuja ja sävyltään vaaleita, Eiran väreihin soveltuvia, rapattuja tai vastaavalla tavalla käsiteltyjä. Puistoon ja katuun rajautuvissa rakennuksissa ensimmäisen kerroksen ja Eiranrannan puolella myös toisen kerroksen julkisivujen materiaalin tulee olla luonnonkiveä.

Asuinrakennusten sallittu kerrosluku vaihtelee kuudesta seitsemään.

Mainittujen kerroslukujen yläpuolelle ullakon tasoon on rakennettava 1/3 rakennuksen suurimman kerroksen alasta kerrosalaan laskettavaa tilaa. Rakennusten enimmäiskorkeutta ei kaavassa ole määrätty. Rakennusten ullakkotason ja ylimmän kerroksen tulee olla osittain sisäänvedettyjä edellisen kerroksen julkisivulinjasta. Rakennusten ylimpiin kerroksiin liittyville edellisen kerroksen katonosille on rakennettava kattoterasseja. Kattoterasseille saa rakentaa katoksia ja pergoloita. Kattokerrokseen saa rakentaa asukkaiden yhteisiä saunatiloja kerrosalan lisäksi.

Korttelialueet on rajattava näkösuojan antavin pergola- ja pääosin umpinaisin noin 1,2 metrin korkuisin kiviaineisin muurein, joiden pintojen on oltava huoliteltuja ja rakennusten julkisivuihin soveltuvia. Kulkuaukot on varustettava porteilla. Muurien suunnittelussa tulee huolehtia riittävistä näkemäalueista jalankulku- ja pyöräteiden varrella korttelien kulmissa.

M1- ja m2-merkityillä rakennusaloilla saa olla ensimmäisessä kerroksessa vain liiketiloja.

Korttelin 20033 Eiranrannan ja Hylkeenpyytäjänkadun puoleiset parvekkeet on lasitettava. Parvekkeet saavat olla vain osittain rakennus-rungon ulkopuolella.

Maanalaisen pysäköintitilan rakentaminen on sallittu korttelialueilla ja niiden välisillä katualueilla lukuun ottamatta puilla istutettavia alueen-osia. Maanalaiset tilat saa rakentaa kahteen kerrokseen. Tonteille ja rakennuksiin saadaan sijoittaa uloskäyntejä maanalaisista pysäköinti-tiloista ja kunnallisteknisten rakenteiden sekä autohallien vaatimia ilmastointihormeja kerrosalan estämättä.

Tontille on rakennettava korttelikohtaisesti asuntojen ulkopuolisia asumista palvelevia varasto-, jätehuone- ja pesulatiloja. Irtaimisto-, varasto- ja jätehuonetilat on sijoitettava kellarikerroksen tasolle. Pesula-, kuivaus-, askartelu-, kerho- ja kokoontumistilat on sijoitettava ensimmäiseen kerrokseen tai osittain päivänvalolla valaistavaan maanalaiseen tilaan.

Kerho-, kokoontumis- ja askartelutiloja tulee olla vähintään 40 k-m²/ asuinkortteli, ja ne saa rakentaa kortteleiden yhteisiksi. Korttelialueella saa sille merkityn kerrosalan lisäksi rakentaa porrashuoneiden 15 m²/ kerros ylittävän osan ja hissikuilut. Rakennuksissa saa käyttää väliaikaisesti liikehuoneistoja ja ensimmäisessä ja toisessa kerroksessa olevia asuinhuoneistoja päiväkotitiloina.

Asuntojen autopaikat on sijoitettava maanalaisiin tiloihin. Kortteleita varten on rakennettava yhteinen maanalainen huoltokatu, jolta on oltava yhteys kaikkiin kortteleiden maanalaisiin pysäköintitiloihin. Yhtään autopaikkaa ei saa sijoittaa pihamaalle. Autopaikkanormi on asuntojen osalta vähintään 1 autopaikka/125 k-m², liiketilojen osalta 1 autopaikka/150 k-m² ja päiväkotitilojen osalta 1 autopaikka/400 k-m².

Asemakaavaan on merkitty määräys, jonka mukaan pilaantuneet maa-alueet on puhdistettava ennen rakentamiseen ryhtymistä.

Asuinkorttelien ja maanalaisten tilojen toteutus sekä vaiheittaisuus

Tarjouspyynnön mukaan ostajat ovat velvolliset kustannuksellaan keskenään yhteistyössä suunnittelemaan ja rakennuttamaan/rakentamaan myytävät tontit, korttelin yhteiset maanalaiset pysäköintitilat, huoltokadun ja muut tontteja palvelevat tilat sekä tekniikan kokonaan valmiiksi 16.12.2004 päivätyn ja tarjouskilpailun aikana täydennetyn tarjous-pyynnön ehtojen, asemakaavan määräysten ja allekirjoittamiensa ostotarjousten mukaisesti.

Ostajilla on mahdollisuus toteuttaa mainitut maanalaiset pysäköinti- ym. järjestelyt Eiranrannan asuinalueen pysäköintilaitoksen 31.10.2003 päivätyn yleissuunnitelman mukaisesti.

Korttelialueiden ja rakennusten kaupunkikuvallinen ja toiminnallinen suunnittelu on tehtävä yhteistyössä kaupunkisuunnitteluviraston ase-makaavaosaston sekä talous- ja suunnittelukeskuksen aluerakentamisprojektin kanssa.

Tarjouspyynnön mukaan alueen rakennustyöt on aloitettava tontilta 20032/1. Myös po. yleissuunnitelman mukaan työn sopivin aloitusalue on maanalainen huoltokatu ja sen viereinen asuntokortteli 20032. Ostajilla on mahdollisuus keskenään sopia tonttien 20030/1, 20031/1 ja 20033/1 osalta pysäköintilaitoksen toteuttamisesta ja asuinrakennusten toteuttamisjärjestyksestä.

Myytävien tonttien ulkopuoliset katu- ja torialueet sekä kunnallistekniikka rakennetaan asuntorakentamisen edellyttämässä aikataulussa sekä puistot kaupungin talousarviossa niille varattujen määrärahojen sallimassa aikataulussa. Tällöinkin asuinkorttelien lähiympäristö pyritään rakentamaan ensin.

Maanalaiset viemäritunnelit ja ajoyhteydet

Kaava-alueen kallioperässä on huomattava määrä Helsingin vesihuoltoa palvelevia tunneleita ja niiden pystykuiluja sekä maanalaisia ajoyhteyksiä, jotka ja joiden korkeusasemat on ilmoitettu tarjouspyynnössä ja jotka otetaan huomioon tonttien luovutuskirjoissa.

Tontin 20032/1 ostajalta tilattavat työt ja kustannusten jakaminen

Tarjouspyynnön mukaan rakentaminen alkaa tontilta 20032/1, minkä vuoksi po. tontin ostaja on velvollinen suorittamaan eräät tarjouspyynnössä yksilöidyt työt, kuten hiekkasiilojen ajoluiskan, maanalaiseen pysäköintilaitokseen johtavien ajoluiskien ja niiden rakenteiden, eräiden katualueen osien, tukimuurien, eräiden yleisten vesijohtojen ja viemärien sekä pystykuilujen korottamisen rakentamisen.

Kaupunki suorittaa tarjouspyynnön mukaisesti tontin 20032/1 ostajalle osan mainittujen töiden kustannuksista siltä osin, kuin ne palvelevat kaupunkia. Muutoin mainittujen töiden kustannukset on jaettava asemakaavan muutoksen nro 10800 mukaisesti myytävien tonttien kesken niiden autopaikkojen mukaisessa suhteessa.

Tarjouspyynnössä on yksilöity, miltä osin po. rakenteet jäävät perustettavan pysäköintiyhtiön/perustettavien asunto-osakeyhtiöiden yhteiseen ja miltä osin kaupungin omistukseen sekä puhtaana- ja kunnossapidettäväksi.

Rasitteet Ostajat ovat velvolliset kustannuksellaan keskenään yhteistyössä huolehtimaan tarjouspyynnössä mainittuja maanalaisia pysäköinti- ym. tiloja, ajoluiskia ja tukimuureja sekä muita mahdollisia tonttien rakentamisen edellyttämiä rasitteita koskevien sopimusten laatimisesta sekä mainittujen oikeuksien perustamisesta tonttien sekä kaupungin omistamien yleisten katu- ja puistoalueiden välille.

Kaupunki oikeuttaa tonttien omistajat perustamaan po. rasitteet ehdolla, ettei kaupunki vastaa rasitesopimuksista aiheutuvista velvollisuuksista ja kustannuksista. Kaupunki ei erikseen peri rasitteiden perustamisesta yleisille alueille korvausta.

Kaupungilla on oikeus korvauksetta kustannuksellaan perustaa kuntaa varten myytäville tonteille erilaisia rasitteita, jotka liittyvät yleiseen jalankulkuun, maanalaisiin viemäritunneleihin, ajoväyliin, johtoihin, tuuletusputkiin ja muuntamotilaan ym. tiloihin.

Tonttien maaperä ja rakennettavuus

Tarjouspyyntö sisälsi kiinteistöviraston geoteknisen osaston 12.11.2004 laatiman Eiranrannan rakennettavuusselvityksen, josta ilmenevät mm. alueen pohjasuhteet, vanhat rakenteet, tehdyt purkutyöt sekä suositeltavat perustamistavat. Ostajat ovat velvolliset kustannuksellaan suorittamaan hankekohtaisesti yksityiskohtaisen pohjatutkimuksen.

Maaperän puhdistaminen ja korttelin vanhat rakenteet

Kaupunki vastaa tarjouspyynnön mukaisesti pilaantuneen maan puhdistamisesta ennen rakentamista. Ostajat ovat velvolliset kustannuksellaan poistamaan uudisrakentamisen edellyttämässä laajuudessa alueella tai maaperässä mahdollisesti olevat vanhat rakenteet, kuten pohjalaatat, perustukset, täytöt, asfaltoinnin, johdot, pylväät ja muut rakennusjätteet.

Kiinteistökaupan esisopimus

Helsingin kaupunki tekee tarjouskilpailun päätyttyä kunkin myytävän tontin osalta korkeimman hyväksytyn ostotarjouksen tekijän kanssa esisopimuksen sen jälkeen, kun kaupunginvaltuusto on omalta puoleltaan hyväksynyt myymisen.

Lopulliset tonttikaupat ja luovutusaikataulu

Kaupunki myy tontit sen jälkeen, kun tontit ovat tulleet rakentamiskelpoisiksi ja kun Kvston asiaa koskeva myyntipäätös on tullut lainvoimaiseksi.

Lopulliset kaupat on tehtävä tonttien erikseen sovittavan toteutusjärjestyksen mukaisesti viimeistään 31.12.2005, ellei kaupunki myönnä ostajalle hakemuksesta perustellusta syystä mainittuun määräaikaan pidennystä.

Tarjouskilpailu Tarjouskilpailu oli avoin kaikille ja järjestettiin aikana 16.12.2004–28.2.2005. Kilpailusta ilmoitettiin pääkaupunkiseudun päivälehdissä ja Internetissä kiinteistöviraston tonttiosaston kotisivuilla. Lisäksi tarjouspyyntöasiakirja lähetettiin vielä erikseen rakennusliikkeille, rakennuttajille ja muille mahdollisille ostajaehdokkaille.

Tarjouspyynnön mukaan kaupunki myy tehtyjen tarjousten perusteella kunkin tontin eniten tarjoavalle edellyttäen kuitenkin, että kullakin ostajalla on kelpoisuus kohteen toteuttamiseen eli käytettävissään kohteen rakentamisen edellyttämä tekninen taito, kokemus sekä taloudelliset ja muut rakentamisen edellytykset. Ostajien on pyydettäessä esitettävä selvitys mainituista seikoista.

Tarjouspyynnön mukaan kullekin tontille on valittava eri suunnittelutoimiston arkkitehti, jonka valinta on hyväksytettävä kaupungilla.

Määräaikaan 28.2.2005 klo 16.00 mennessä yhteensä 9 eri ostajaehdokasta jätti myytävistä kohteista ostotarjouksen. Myytävien tonttien tarjouspyynnön mukaiset ostotarjoukset olivat 5 500 000 euroa – 19 748 500 euroa, mikä vastaa asuntorakennusoikeuden yksikköhintoja noin 972–2 621 euroa/k-m².

Tarjoajan kelpoisuus, tarjouksen tarjouspyynnön mukaisuus ja hylättäväksi
esitettävät tarjoukset

Eiranrannan asuntorakentamiskohde on poikkeuksellisen vaativa. Tämän vuoksi ostajien kelpoisuuteen ja suorituskykyyn liittyvien seikkojen arvioinnilla on asiassa erityisen suuri merkitys. Korkein hinta ei yksin ratkaise tarjouskilpailua.

Lisäksi muut korkeimman tarjouksen tehneet ostajat edellyttävät, että korttelin toteuttamiseen osallistuvat sellaiset rakennuttajat, joilla on tarvittavat resurssit erittäin vaativien rakennushankkeiden toteuttamiseen tarjouspyynnön mukaisesti.

Ellei ostajalla ole tarjouspyynnössä edellytettyä kelpoisuutta, tarjoaja on suljettava pois tarjouskilpailusta. Samoin menetellään niiden tarjousten kanssa, jotka eivät ole sisällöltään tarjouspyynnön mukaisia. Arviointi on rajattu tässä esityksessä sellaisiin yhtiöihin ja tarjouksiin, joilla olisi ollut mahdollisuus tarjousvertailussa voittaa tonttia koskeva osto-tarjouskilpailu.

Tontti 20033/1

Apollo-Rakenne Oy on tehnyt tontista 20033/1 hinnaltaan korkeimman tarjouksen 18 724 500 euroa, joka vastaa asuntorakennusoikeuden yksikköhintaa n. 2 354 euroa/k-m². Kyseinen alue edellyttää toteutuakseen, että nyt myynnissä olevat hankkeet toteutetaan yhtäaikaisesti. Kultakin hankkeeseen osallistuvalta yritykseltä vaaditaan siksi merkittävää teknistä ja taloudellista kelpoisuutta. Niinpä esimerkiksi pysäköintilaitos, suuri osa tekniikasta ja merkittävä osa rakenteista on toteutettava yhdessä. Jotta kaupungin kannalta ensiarvoisen tärkeä hanke ei vaarantuisi, hanke on toteutettava yhteistyössä yhtenä kokonaisuutena tiukkaa aikataulua noudattaen. Yhden toteuttajan ongelmat voivat siis heijastua koko kokonaisuuden toteutumisen vaarantumisessa, mikä voi muodostua kaupungille kohtuuttomaksi taloudelliseksi riskiksi.

Kiinteistövirasto on käynyt riittävien selvitysten saamiseksi pitkään vuoropuhelua Apollo-Rakenne Oy:n kanssa. Näissä keskusteluissa on käynyt ilmi, ettei yhtiöltä ole kaikilta osin saatu tarjouspyynnössä edellytettyä, kaupungin edut turvaavaa selvitystä yhtiön teknisestä ja taloudellisesta kelpoisuudesta selviytyä hankkeesta. Onkin osoittautunut, että Apollo-Rakenne Oy on rakenteeltaan pikemminkin sijoitusyhtiö kuin vastaavista hankkeista kokemusta omaava rakennusliike.

Kiinteistöviraston hankkimasta selvityksestä käy lisäksi ilmi, ettei Apollo-Rakenne Oy:llä ole lainkaan aikaisempaa kokemusta vastaavien, erittäin vaativien hankkeiden toteuttamisesta. Myöskään yhtiön taloudelliseen ja tekniseen kelpoisuuteen liittyvistä seikoista ei ole saatu sellaista, kaupungin edut turvaavaa selvitystä, jonka perusteella voitaisiin vakuuttautua siitä, että yhtiön tarjous on ollut tarjouspyynnön mukainen ja että yhtiö pystyisi toteuttamaan hankkeen tarjouspyynnössä edellytetyllä tavalla. Yhtiöllä ei ole ilmoituksensa mukaan ollut vuosina 2003 ja 2004 lainkaan liiketoimintaa saati, että yhtiö olisi toiminnallaan vahvistanut valmiuksia ryhtyä uuteen, vaativaan hankkeeseen. Tämän vuoksi ja kun Apollo-Rakenne Oy:ltä puuttuvat tekniset ja taloudelliset edellytykset hankkeen tarjouspyynnön mukaiseen toteuttamiseen, Apollo-Rakenne Oy:n tarjous esitetään hylättäväksi.

Tontti 20032/1

NCC Rakennus Oy:n tarjous tontista 20032/1 on 7 470 000 euroa, mikä vastaa asuntorakennusoikeuden yksikköhintaa 1 320 euroa/k-m². Tarjouksessa on kuitenkin edellytetty, ettei tarjouspyynnön 14.2. kohdassa ilmoitettuja enimmäishintoja tule noudattaa eräiden kaupungin maksettavaksi tulevien töiden osalta. Asian huomattavan taloudellisen merkityksen vuoksi yhtiön tarjous ei ole vertailukelpoinen muiden tarjousten kanssa. Tämän vuoksi yhtiön tarjous esitetään tarjouspyynnön vastaisena hylättäväksi.

Tämän jälkeen suoritetaan myytävien tonttien osalta tarjousten vertailu niiden tarjousten kesken, joita ei ole suljettu pois tarjouskilpailusta.

Tarjouspyynnön mukaiset korkeimmat ostotarjoukset ja
pääsuunnittelijoiden valinnat

Tontti 20030/1

Tontti 20031/1

Tontti 20032/1

Tontti 20033/1

Mainittuja korkeimpia tarjouksia voidaan pitää hyväksyttävinä ottaen huomioon erilaiset tarjouspyynnöstä ilmenevät myytävän kohteen hinnanmuodostukseen vaikuttaneet tekijät, kuten tonttien erilainen sijainti mereen nähden. Kaupunkisuunnitteluvirasto on ilmoittanut puoltavansa mainittujen pääsuunnittelijoiden valintaa tonteille.

Tämän vuoksi tonttien myyminen mainituille yhtiöille on perusteltua.

Lautakunta päätti viimeksi 19.4.2005 jättää asian pöydälle. Mainitun kokouksen jälkeen on pyydetty Apollo-Rakenne Oy:ltä rahoitusta, vastuita ja vakuuksia koskeva lisäselvitys.

Kiinteistöviraston tonttiosaston Peab Seicon Oy:ltä saamien tietojen mukaan Apollo-Rakenne Oy:llä on yhtiöiden välisen sopimuksen nojalla hankkeessa edelleen ns. perustajan vastuu sekä myynti- ja rahoitusvastuu.

Lautakunta esittää, että Apollo-Rakenne Oy:n Eiranrannan tonttien myyntiä koskevassa tarjouskilpailussa 28.2.2005 tekemä tarjous hylätään kokonaisuudessaan tarjoajan yleisen kelpoisuuden puuttumisen perusteella.

Lisäksi lautakunta esittää, että NCC Rakennus Oy:n Eiranrannan tonttia 20032/1 koskeva tarjous hylätään tarjouspyynnön vastaisena.

Samalla lautakunta esittää, että lautakunta oikeutetaan myymään ja luovuttamaan

1 NCC Rakennus Oy:lle (y-tunnus 1765514-2) tontti 20030/1 (os. Piritanaukio 2) 9 920 000 euron kauppahinnasta,

2 Tarkala Oy:lle (y-tunnus 0122488-2) tontti20031/1 (os. Piritanaukio 3) 19 748 500 euron kauppahinnasta,

3 SRV Westerlund Oy:lle (y-tunnus 0868648-1) tontti 20032/1 (os. Piritanaukio 1) 5 500 000 euron kauppahinnasta ja

4 Skanska Talonrakennus Oy:lle (y-tunnus 1772433-9) tontti 20033/1 (os. Eiranranta 5) 15 600 000 euron kauppahinnasta.

Lisäksi noudatetaan seuraavia ehtoja:

1 Lopulliset kauppakirjat allekirjoitetaan sen jälkeen, kun tontit ovat tulleet rakentamiskelpoisiksi ja kun Kvston asiaa koskeva myyntipäätös on tullut lainvoimaiseksi.

Lopulliset kaupat on tehtävä tonttien erikseen sovittavan toteutusjärjestyksen mukaisesti 31.12.2005 mennessä,
ellei kaupunki myönnä ostajalle perustellusta syystä mainittuun määräaikaan pidennystä.

2 Kaupoissa noudatetaan edellä mainittuja kauppahintoja 31.12.2005 saakka. Tämän jälkeen kauppahintoja korotetaan 1.1.2006 alkaen kaupantekopäivään saakka laskettavan 3 %:n suuruisen vuotuisen koron mukaan.

Ostaja suorittaa myyjälle tontin kauppahinnan kokonaisuudessaan lopullisen kauppakirjan allekirjoittamisen yhteydessä. Lopullisen kaupan yhteydessä suoritettavasta kauppahinnasta vähennetään jäljempänä sovittu käsiraha. Samalla omistus- ja hallintaoikeus kaupan kohteeseen siirtyy ostajalle.

3 Ostajat ovat velvolliset kustannuksellaan keskenään yhteistyössä suunnittelemaan ja rakennuttamaan/rakenta-maan myytävät tontit, korttelin yhteiset maanalaiset pysäköintitilat, huoltokadun ja muut tontteja palvelevat tilat sekä tekniikan kokonaan valmiiksi 16.12.2004 päivätyn ja tarjouskilpailun aikana täydennetyn tarjouspyynnön ehtojen, asemakaavan määräysten ja allekirjoittamiensa ostotarjousten mukaisesti.

Samoin ostajat ovat velvolliset keskenään tiiviiseen yhteis-työhön tonttien yhteisten rakenteiden ja yhteisen tekniikan rakentamisen ja käytön sekä tonttien porrastetun toteutuksen vuoksi sekä asuntotonttien suunnittelu- ja rakennusvaiheessa että myöhemmin rakennusten käytön aikana.

Edelleen ostajat ovat velvolliset keskenään ratkaisemaan ja sopimaan muun muassa, miten tonttien maanalaiset pysäköinti- ja yhteistilat sekä muut yhteisjärjestelyt toteutetaan. Ostajien on tehtävä mainitut keskinäiset sopimukset ennen lopullisten tonttikauppojen tekemistä.

Ostajat ovat myös velvolliset suorittamaan korttelialueiden ja rakennusten kaupunkikuvallisen ja toiminnallisen suunnittelun yhteistyössä kaupunkisuunnitteluviraston asema-kaavaosaston (arkkitehti Marjut Kivelä, puh. 169 4226) sekä talous- ja suunnittelukeskuksen aluerakentamisprojektin (projektinjohtaja Timo Laitinen, puh. 169 2402) kanssa.

Hallitun kokonaisuuden muodostamiseksi on tarpeen koordinoida kaupunkikuvaan vaikuttavia ratkaisuja, kuten esimerkiksi sisäänkäyntien sijoittamista, asemakaavassa määriteltyjä muureja, pihojen yleisilmettä, pinnoitteita, istutuksia ja pihojen valaistusta suhteessa katu- ja puistovalaistukseen. Myös korttelialueen maanalainen osa ja sen järjestelyjen viihtyisyys on osa asukkaiden asumismiljöötä ja edellyttää yhteistyötä jatkosuunnittelussa.

4 Kaupungin hyväksymät pääsuunnittelijat ovat tontin 20030/ 1 osalta Jan Söderlund Arkkitehtitoimisto Sarc Oy:stä, tontin 20031/1 osalta Timo Vormala Arkkitehdit Gullichsen Vormala Ky:stä, tontin 20032/1 osalta Kristiina Hannunkari Arkkitehdit Hannunkari & Mäkipaja Oy:stä ja tontin 20033/1 osalta Tapio Saarelainen Arkkitehtiryhmä A6 Oy:stä. Pää-suunnittelijan mahdollinen vaihdos on erikseen hyväksytettävä kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosastolla ja kiinteistöviraston tonttiosastolla.

5 Kaupan kohteena oleville tonteille on rakennettava vapaa-rahoitteisia erittäin korkeatasoisia omistus- tai vuokra-asuntoja. Asuntojen keskikoko on vähintään 100 huoneis-to-m².

6 Tämän esisopimuksen noudattamisen vakuudeksi ostaja suorittaa esisopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä kaupungille tontista tarjotun korkeimman hinnan mukaan lasketun 10 %:n suuruisen käsirahan.

Käsiraha on osa kauppahintaa ja vähennetään lopullisen tonttikaupan kauppahinnasta.

7 Ostajalla ei ole oikeutta siirtää tässä esisopimuksessa sovittuja oikeuksia tai velvoitteita edelleen kolmannelle ilman kaupungin erikseen antamaa suostumusta.

8 Mikäli ostaja luopuu hankkeesta eikä osta tämän esisopimuksen kohteena olevaa tonttia tai muulla tavalla rikkoo esisopimuksen ehtoja, ostaja on velvollinen suorittamaan kaupungille mahdollisen vahingonkorvauksen lisäksi sopimussakkoa kulloinkin enintään kaupungille tontista tarjotun korkeimman hinnan mukaan lasketun 10 %:n suuruisen käsirahan määrän.

9 Muilta osin noudatetaan tämän kirjeen liitteinä olevien kiinteistökauppojen esisopimusten ehtoja, kaupungin kiinteistökaupoissa noudattamia tavanomaisia ehtoja sekä kiinteistölautakunnan päättämiä mahdollisia lisäehtoja.

Samalla lautakunta esittää, että lautakunta oikeutetaan tekemään NCC Rakennus Oy:n, Tarkala Oy:n, SRV Westerlund Oy:n ja Skanska Talonrakennus Oy:n tai niiden toimesta perustettavien yhtiöiden kanssa liitteistä ilmenevien periaatteiden mukaiset kiinteistökaupan esisopimukset ja niiden nojalla tehtävät lopulliset kauppakirjat sekä tekemään esisopimuksiin tarvittaessa muutoksia ja tarkistuksia sekä hyväksymään lopullisten kauppojen ehdot.

Lautakunnan päätös syntyi äänestyksen jälkeen esittelijän ehdotuksen mukaisesti. Jäsen Kaunola ehdotti jäsen Pätiälän kannattamana, että tontti 20033/1 esitetään myytäväksi Apollo-Rakenne Oy:lle seuraavin perusteluin:

”Apollo-Rakenne Oy on tehnyt tontista 20033/1 hinnaltaan korkeimman tarjouksen 18 724 500 euroa, joka vastaa asuntorakennusoikeuden yksikköhintaa noin 2 354 euroa/ k-m². Kyseinen alue edellyttää toteutuakseen, että nyt myynnissä olevat hankkeet toteutetaan yhtäaikaisesti. Kultakin hankkeeseen osallistuvalta yritykseltä vaaditaan siksi merkittävää teknistä ja taloudellista kelpoisuutta. Niinpä esimerkiksi pysäköintilaitos, suuri osa tekniikasta ja merkittävä osa rakenteista on toteutettava yhdessä. Jotta kaupungin kannalta ensiarvoisen tärkeä hanke ei vaarantuisi, hanke on toteutettava yhteistyössä yhtenä kokonaisuutena tiukkaa aikataulua noudattaen.

Kiinteistövirasto on käynyt riittävien selvitysten saamiseksi pitkään vuoropuhelua Apollo-Rakenne Oy:n kanssa. Näissä keskusteluissa on käynyt ilmi, että yhtiöllä on riittävät tekniset ja taloudelliset edellytykset hankkeen toteuttamiseen.”

Toimitetussa äänestyksessä esittelijän ehdotus hyväksyttiin äänin 5–4. Vähemmistönä olivat Kaunola, Liemola, Paalimäki ja Pätiälä.

Khs toteaa, että Eiranrannan asuntotonttien luovutusperiaatteina on kaupungin 16.12.2004 päivätyn tarjouspyynnön mukaan ollut, että tontit myydään avoimella tarjouskilpailulla ensi sijassa eniten tarjoavalle sillä edellytyksellä, että ostajalla on käytettävissään kohteen rakentamisen vaatimat riittävät taloudelliset edellytykset, tekninen taito, kokemus ja muut rakentamisen edellytykset. Edelleen tarjouspyynnön mukaan ostajien on pyydettäessä tullut esittää selvitys edellä mainituista tekijöistä (tarjouspyyntö sivut 1 ja 21–22).

Kiinteistövirasto on 2.3.2005 pyytänyt ja kiinteistölautakunta on 19.4.2005 myyntiasiaa käsitellessään edellyttänyt kiinteistöviraston pyytävän Apollo-Rakenne Oy:ltä selvityksiä tontin nro 20033/1 rakentamisen rahoitusjärjestelyistä, suunnittelusta, johtamisesta, vastuukysymyksistä ja aiemmista referensseistä niin kuin tarjouspyyntöön on kirjattu mahdolliseksi tehdä. Apollo-Rakenne Oy on vastannut lisäselvityspyyntöihin. Khs toteaa, että saatujen selvitysten perusteella hankeessa rakennusliikkeenä toimii Peab Seicon Oy, rakennuttajakonsulttina ISS PROKO Oy, pääsuunnittelijana arkkitehti Petri Rouhiainen tai joku muu kilpailun kautta valittava arkkitehti, joka hyväksytetään erikseen kaupungilla sekä hankkeen oman pääoman rahoittajina yksityishenkilöt asianajaja Jouko Kauppila, OTK Jyri Merivirta ja KTM Juha Mikkonen. Näiden tietojen perusteella Khn mielestä on arvioitava, että Apollo-Rakenne Oy:llä on käytettävissään riittävät taloudelliset edellytykset sekä tekninen ja muu tarvittava osaaminen kyseisen tontin rakentamiseksi ja näin ollen tontti nro 20033/1 tulisi myydä korkeimman hintatarjouksen tehneelle Apollo-Rakenne Oy:lle.

Kiinteistöjen myynnissä, vaikka ne toteutetaan tarjouskilpailun muodossa, ei ole kyse hankinnasta eikä hankintoja koskevaa lainsäädäntöä niihin sovelleta. Khs on 14.10.2002 päättänyt Helsingin kaupungin periaatteet kiinteistöjen, mainospaikkojen ja vastaavien luovuttamisesta kaupungin ulkopuolisille. Päätöksestä ilmenee kiinteistöjen myymisessä noudatettavat lainsäädännöstä johtuvat velvoitteet ja kaupungin omat sisäiset periaatteet. Kiinteistöjen kaupassa tulee tarjouspyyntöön kirjattujen luovutusehtojen lisäksi noudattaa seuraavia oikeusohjeita ja kaupungin periaatteita:

1 Ulkopuolisille luovuttamisessa on noudatettava seuraavia lainsäädännöstä johtuvia velvoitteita:

1.1 perustuslaissa taatut perusoikeudet, kuten yhdenvertaisuus ja hyvän hallinnon vaatimus

1.2 Euroopan Yhteisöjen valtion tukea koskevat säännökset

1.3 viranomaisten toiminnan julkisuus ja avoimuus sekä lainsäädännössä olevat salassapitoa ja vaitioloa koskevat säännökset

1.4 viranomaisen esteellisyyttä koskevat säännökset

2 Ulkopuolisille luovuttamisessa on lisäksi noudatettava seuraavia kaupungin sisäisiä periaatteita:

2.1 Luovutus on suunniteltava ja valmisteltava huolellisesti tarvittaessa yhteistyössä muiden hallintokuntien kanssa.

2.2 Luovutusta valmisteltaessa kiinnitetään kaupungin elinkeinopoliittisen ohjelman mukaisesti huomiota mm. kaupungin palvelutarjonnan monipuolisuuteen ja kestävän kehityksen periaatteisiin ja otetaan huomioon kaupungin asuntotuotanto-ohjelma ja teollisuuden aluekehittämisohjelma. Luovutuksen on tuettava kaupunkirakenteen kehittämisen kaavoituksellisia sekä julkista kaupunkitilaa ja yhdyskuntateknistä huoltoa koskevia tavoitteita.

2.3 Luovutuksessa sovelletaan tarjousmenettelyä (kilpailuttaminen), jos se on mahdollista. Kaikki luovutuksensaajan teknistä ja taloudellista suorituskykyä ja yhteiskunnallisten velvoitteiden täyttämistä koskevat vaatimukset sekä parhaan tarjouksen valintakriteerit ilmoitetaan jo tarjouspyynnössä.

2.4 Ellei kilpailuttamista voida käyttää, varmistutaan käyvästä hinnasta esim. arviointilausunnolla tai vertailuhintojen avulla. Jos kyse on hallintokunnan toimialaan liittyvästä, avustuksen myöntämisen sisältävästä luovutuksesta, on luovutuksessa noudatettava etukäteen hyväksyttyjä avustuksen myöntämistä koskevia periaatteita.

2.5 Kaikki tarjoukset voidaan hylätä kaupungin edun niin vaatiessa. Hyvän hallintotavan mukaan asiasta on syytä mainita tarjouspyynnössä.

2.6 Luovutuksesta päätettäessä noudatetaan johtosääntöjen päätösvaltuuksia koskevia määräyksiä.

2.7 Tarvittaessa luovutuksensaajalta on vaadittava vakuus sopimuksen velvoitteiden täyttämisestä, käytettävä sopimussakkolauseketta tai asetettava luovutuksensaajalle vakuuttamisvelvollisuus.

2.8 Sopimuksen noudattamista on valvottava koko sopimuskauden ajan ja sopimusrikkomuksista on reklamoitava ajallaan.

2.9 Luovutusta koskevaan sopimukseen on otettava maininta, jonka mukaan sopimukseen sovelletaan Suomen lakia ja että sopimukseen liittyvät erimielisyydet ratkaistaan Helsingin käräjäoikeudessa. Välimiesmenettelyä koskevaan lausekkeeseen on sisällytettävä ehto, jonka mukaan sopijapuolen vaatimuksesta erimielisyys käsitellään välimiesoikeuden sijasta Helsingin käräjäoikeudessa.

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee hylätä NCC Rakennus Oy:n Eiranrannan 20. kaupunginosan korttelin nro 20032 tonttia nro 1 koskevan tarjouksen tarjouspyynnön vastaisena.

Samalla kaupunginvaltuusto päättänee oikeuttaa kiinteistölautakunnan myymään ja luovuttamaan

1 NCC Rakennus Oy:lle (y-tunnus 1765514-2) Helsingin kaupungin 20. kaupunginosan korttelin nro 20030 tontin nro 1 (os. Piritanaukio 2) 9 920 000 euron kauppahinnasta,

2 Tarkala Oy:lle (y-tunnus 0122488-2) Helsingin kaupungin 20. kaupunginosan korttelin nro 20031 tontin nro 1 (os. Piritanaukio 3) 19 748 500 euron kauppahinnasta,

3 SRV Westerlund Oy:lle (y-tunnus 0868648-1) Helsingin kaupungin 20. kaupunginosan korttelin nro 20032 tontin nro 1 (os. Piritanaukio 1) 5 500 000 euron kauppahinnasta ja

4 Apollo-Rakenne Oy:lle (y-tunnus 1626793-0) Helsingin kaupungin 20. kaupunginosan korttelin nro 20033 tontin nro 1 (os. Eiranranta 5) 18 724 500 euron kauppahinnasta.

Lisäksi noudatetaan seuraavia ehtoja:

1 Lopulliset kauppakirjat allekirjoitetaan sen jälkeen, kun tontit ovat tulleet rakentamiskelpoisiksi.

4 Kaupungin hyväksymät pääsuunnittelijat ovat korttelin nro 20030 tontin nro 1 osalta Jan Söderlund Arkkitehtitoimisto Sarc Oy:stä, korttelin nro 20031 tontin nro 1 osalta Timo Vormala Arkkitehdit Gullichsen Vormala Ky:stä, korttelin nro 20032 tontin nro 1 osalta Kristiina Hannunkari Arkkitehdit Hannunkari & Mäkipaja Oy:stä. Pääsuunnittelijan mahdollinen vaihdos on erikseen hyväksytettävä kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosastolla ja kiinteistöviraston tonttiosastolla. Korttelin nro 20033 tontin nro 1 osalta pääsuunnittelija on arkkitehti Petri Rouhiainen tai muu kilpailun kautta tuleva pääsuunnittelija, joka on hyväksytettävä kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosastolla ja kiinteistöviraston tonttiosastolla ennen kauppakirjan allekirjoittamista.

5 Kaupan kohteena oleville tonteille on rakennettava vapaa-rahoitteisia erittäin korkeatasoisia omistus- tai vuokra-asuntoja. Asuntojen keskikoko on vähintään 100 huoneis-to-m².

Käsiraha on osa kauppahintaa ja vähennetään lopullisen tonttikaupan kauppahinnasta.

7 Ostajalla ei ole oikeutta siirtää tässä esisopimuksessa sovittuja oikeuksia tai velvoitteita edelleen kolmannelle ilman kaupungin erikseen antamaa suostumusta.

Lisäksi kaupunginvaltuusto päättänee oikeuttaa kiinteistölautakunnan tekemään NCC Rakennus Oy:n, Tarkala Oy:n, SRV Westerlund Oy:n ja Apollo-Rakenne Oy:n tai niiden toimesta perustettavien yhtiöiden kanssa esityslistan tämän asian erillisistä liitteistä ilmenevien periaatteiden mukaiset kiinteistökaupan esisopimukset ja niiden nojalla tehtävät lopulliset kauppakirjat sekä tekemään esisopimuksiin tarvittaessa muutoksia ja tarkistuksia sekä hyväksymään lopullisten kauppojen ehdot.

Lisätiedot:
Venesmaa Riitta, apulaiskaupunginsihteeri, puhelin 169 2252

LIITTEET	Liite 1	Havainnekuva
	Liite 2	Kopio asemakaavakartasta nro 11 050
	Liite 3	Kiinteistökaupan esisopimus/tontti 20030/1
	Liite 4	Kiinteistökaupan esisopimus/tontti 20031/1
	Liite 5	Kiinteistökaupan esisopimus/tontti 20032/1
	Liite 6	Kiinteistökaupan esisopimus/tontti 20033/1

HAKANIEMENTORIN JA SITÄ YMPÄRÖIVIEN KATUALUEIDEN JA YLEISTEN ALUEIDEN ASEMAKAAVAN MUUTTAMINEN (NRO 11313)

Khs 2004-1539, 2000-1649

11. kaupunginosan (Kallion) puisto-, katu- ja torialueiden tason ‑7,5 yläpuolella, maanalaisten alueiden tason ‑20 yläpuolella ja a-merkittyjen alueiden tason ‑3,0 yläpuolella olevien alueiden asemakaavan muutosehdotus.

Hakaniementori ympäristöineen

Tiivistelmä Asemakaavan muutoksen tavoitteena on kehittää Hakaniementoria ja sen lähiympäristöä kaupallisesti ja liikenteellisesti yleiskaavan mukaisena keskusta-alueena sekä parantaa kaupunkikuvaa, yleistä toiminnallisuutta, valaistusta ja laatutasoa. Tavoitteena on kehittää torin ja Hakaniemen kauppahallin toimintaedellytyksiä ja kevyen liikenteen kulkuyhteyksiä.

Näihin tavoitteisiin pyritään lisäämällä kävelyalueita Hakaniementoria ympäröiviä liikennealueita kaventamalla, sallimalla rakentaa torin alapuolelle yleinen pysäköintilaitos n. 700 autolle sekä lisäämällä alueelle pyöräteitä ja suojateitä. Alueelle laaditaan julkisten ulkotilojen yleissuunnitelma, valaistussuunnitelma ja Hakaniemenpuiston kunnostussuunnitelma.

Alueella on kaksi rakennussuojelukohdetta: kauppahalli, joka on jo aiemmin suojeltu merkinnällä sr-1, sekä torin itäreunalla oleva kivirakenteinen Helsingin olympialaisiin valmistunut kioski, joka nyt suojellaan merkinnällä sr-2.

Asemakaavan perusteet

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (10.6.2004) mm., että kaavoitustyö on käynnistetty kaupungin aloitteesta.

Hakaniemi kuntoon -työryhmä jätti 25.8.1998 kaupunkisuunnitteluvirastolle aloitesuunnitelman, jossa oli lukuisia yksityiskohtaisia parantamisehdotuksia alueen toiminnallisuuden ja yleisen ilmeen parantamiseksi. Työryhmän esityksessä tärkeiksi muodostuivat torialueen ja puiston ilmeen kohentaminen, maanalaisen pysäköintilaitoksen rakentaminen ja liikenteen uudelleen järjestely.

Liikennelaitos jätti 6.2.2003 kaavoituspyynnön, joka koski Hakaniemen metroaseman eteläpään aluetta.

Kiinteistölautakunta varasi 1.4.2003 YIT Rakennus Oy:lle perustettavan kiinteistöosakeyhtiön lukuun maanalaisen pysäköintilaitoksen suunnittelua ja taloudellista selvitystyötä varten torin alapuolisen alueen 31.12.2004 asti. (Kiinteistölautakunta on 23.11.2004 jatkanut varausta 31.12.2006 saakka.)

Kaupunkisuunnittelulautakunnan aikaisemmat päätökset

Lautakunta hyväksyi 30.5.2002 suunnitteluperiaatteet Hakaniemen ympäristösuunnitelman ja laadittavan asemakaavan muutoksen pohjaksi seuraavin lisäyksin:

Lautakunta päätti yksimielisesti, että jatkossa tutkitaan mahdollisuuksia sijoittaa torille sen henkeen sopiva esiintymislava sekä ohjata Hakaniemenrannan liikennettä niin, ettei se rasita kohtuuttomasti Siltavuorenrantaa.

Lähtökohdat

Yleiskaava

Helsingin yleiskaava 2002:ssa (Kvsto 26.11.2003) alue on keskustatoimintojen aluetta. Aluetta kehitetään hallinnon, kaupan ja julkisten palvelujen, asumisen ja virkistyksen sekä alueelle tarpeellisen yhdyskuntateknisen huollon ja liikenteen käyttöön. Hakaniementorin kohdalle on merkitty metron linjaus sekä varaus kaupunkiratojen Pisara-lenkille ja tämän asemalle Hakaniemessä. Osa alueesta on merkitty kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittäväksi alueeksi. Aluetta kehitetään siten, että alueen arvot ja ominaisuudet säilyvät.

Asemakaavat

Torialueella ja Sörnäisten rantatiellä on voimassa vuonna 1984 vahvistettu asemakaava. Hakaniementorin kohdalla on voimassa vuonna 1970 vahvistettu maanalainen kaava metroa varten. Puiston kohdalla on vuonna 2001 vahvistettu Merihaan väestönsuojan maanalainen asemakaava.

Asemakaavoissa Hakaniementori on merkitty torialueeksi ja Hakaniemenpuisto puistoalueeksi (VP). Muu suunnittelualue on katualuetta. Hakaniemenranta on erotettu katualueesta yleiselle jalankululle ja polkupyöräilylle varatuksi alueen osaksi.

Maanomistus

Alueen omistaa kaupunki.

Alueen yleiskuvaus

Alue on vanhaa kaupunkirakennetta. Ympäristössä on asuntokortteleita, joissa on kivijaloissa myymälöitä, sekä vilkkaasti liikennöidyn Siltasaarenkadun varrella ja torin eteläpuolella liikekortteleita, mm. tavaratalo. Hakaniementori on torikaupan käytössä ja siellä on hyvin toimiva ja vilkas kauppahalli.

Hakaniementori on täyttömaalla. Vuoden 1893 asemakaavassa on nykyinen ranta saanut hahmonsa. Torikauppa alkoi vuonna 1897.

Rakennettu ympäristö

Suunnittelualueen pääosan muodostaa Hakaniementori, joka on kivetty, torina toimiva aukio. Hakaniementorilla sijaitsee vuonna 1912 valmistunut punatiilinen Hakaniemen kauppahalli (arkkitehti Einar Flinckenberg). Halli on perustettu puupaaluille. Torin länsilaidalla on sisäänkäynti metron lippuhalliin. Torin länsipuolella on voimakkaasti liikennöity Siltasaarenkatu. Hakaniementorin itälaidalla on Hakaniemenpuisto-niminen istutettu puistoalue. Puiston pohjoisosassa on sisäänkäynti Merihaan väestösuojaan.

Alue rajautuu pääasiassa rakennuksiin. Kauppahallin takana pohjoisessa on suuri punatiilinen asuinrakennus, Arenan talo (arkkitehti Lars Sonck, 1922). Torin koilliskulmassa on asuinkortteli, joista toria lähimpänä oleva rakennus on jugend-tyyliä (1907, suunnittelija tuntematon). Idässä viisi vuosina 1938–1941 rakennettua asuinkerrostaloa muodostavat torin reunan sekä ovat taustana Hakaniemenpuistolle (arkkitehti Arvo Elo: Viherniemenkatu 1 ja 3, arkkitehti Helge Lundström: Viherniemenkatu 5, 7 ja 9). Torin etelälaidalla on Metallitalo (arkkitehti Eliel Muoniovaara, 1965). Torin länsireunassa Siltasaarenkadun varrella on viiden liikerakennuksen rintama pohjoisesta lueteltuna: Ympyrätalo (arkkitehdit Kaija ja Heikki Siren 1966), entinen Postipankin liiketalo (arkkitehtitoimisto Pernaja & Sandell, 1958), entinen PYP:n liiketalo (arkkit. Hytönen & Luukkonen, 1958), Paasitalo (arkkitehti Martti Välikangas, 1957) sekä Elannon tavaratalo (arkkitehti Onni Tarjanne, 1912).

Hakaniementorin eteläpuolella avautuu Siltavuorensalmi. Hakaniemenranta on suurimmaksi osaksi pengerretty. Rantaan on kiinnitetty väliaikainen ponttonilaituri, joka palvelee vuoroveneliikennettä Korkeasaareen. Rannassa on Neuvostoliiton lahjoittama Maailmanrauha-niminen patsas.

Hakaniementorin koilliskulmasta alkava Sörnäisten rantatie toimii toria ja lähialueiden asukkaita palvelevana pysäköintialueena. Katuosuudella on myös sisäänajo Merihaan väestösuojaan, jossa on liikuntatiloja ja pysäköintipaikkoja.

Hakaniementoria ympäröivistä kaduista Siltasaarenkatu (22 900 autoa/ vrk), Hakaniemenranta (12 400 autoa/vrk) ja Hämeentie (14 500 autoa/ vrk) toimivat katuverkossa alueellisina kokoojakatuina. Hakaniemen torikatu on torin kohdalla merkitty joukkoliikenteelle (linja-autot ja taksit) ja sillä on sallittu torikauppiaiden pysäköinti. Siltasaarenkatu torin länsipuolella toimii vilkkaana joukkoliikenteen vaihtopysäkkialueena. Hämeentien ja Mäkelänkadun suunnan linja-autolinjat, Hämeentien ja linjojen suunnan raitiovaunulinjat sekä metroasema muodostavat suuren joukkoliikennekeskittymän. Myös torin itäpuolella Hakaniemen torikadulla on linja-autolinjan päätepysäkki. Lisäksi itäsuunnan yölinjat käyttävät Hakaniemenrantaa ajoreittinään.

Torin pohjoisreunalla on itä–länsisuunnan pyörätie. Lisäksi Hakaniemenrannan eteläreunalla on pyörätie Pitkänsillan suuntaan. Torin kohdalla ei ole pohjois–eteläsuuntaista pyörätietä.

Liikenneteknisesti (kapasiteetti, käyttösuhde) Hakaniementorin pohjoispuolen liittymä (Siltasaarenkatu/Hämeentie) ja eteläpuolen liittymä (Hakaniemenranta/Siltasaarenkatu) ovat nykyliikennemäärillä toimivia. Ongelmaksi muodostuvat lähinnä jalankulkijoiden pitkät kadun ylitysmatkat ja valo-ohjauksen kankea toimivuus useiden ajosuuntien vuoksi.

Alueesta laaditun pysäköintiselvityksen mukaan nykyisin kadunvarsipaikkoja on n. 720 (asukaspysäköintipaikkoja 351, asiointipysäköintipaikkoja 318, muita paikkoja 51).

Palvelut Alueella on runsaasti kaupallisia palveluita. Torialue on torikaupan käytössä. Torin pohjoisosassa on vireä kauppahalli. Torin länsilaidan kortteleissa on kauppoja, joista merkittävin on lounaiskulmassa oleva tavaratalo. Lähialueiden kortteleissa on runsaasti kivijalkaliikkeitä. Kulttuuripalveluja lähettyvillä tuottavat Tokoinrannassa oleva Kaupunginteatteri sekä Hämeentien pohjoispuolella oleva komediateatteri Arena.

Suojelukohteet

Kauppahalli on suojeltu voimassa olevassa asemakaavassa merkinnällä sr-1. Torin laidalla oleva kioski on rakennettu Helsingin olympialaisiin vuonna 1952 ja on Rautatientorilla olevan kioskin ohella toinen säilyneistä betonirakenteisista ja klinkkeripäällysteisistä kioskeista.

Yhdyskuntatekninen huolto

Kaava-alue on yhdyskuntateknisen huollon verkoston piirissä. Torialueella sijaitsee suurikokoisia sade- ja jätevesiviemäreitä, vesijohtoja, sähkömaakaapeleita, kaasujohto ja kaukolämpöjohto.

Maaperä ja pohjavesi

Toripinnan alla on n. 2,5–3 m:n paksuinen täytemaakerros, jonka alla on hienorakeisia maalajeja n. 2–7 m. Kalliopinnan päällä on 1–3 m karkearakeisia kivennäismaalajeja ja pohjamoreenia. Kallion pinta on alueen itäreunalla tasolla ‑6…‑1, länsireunalla tasolla ‑8...‑3. Alueen keskivaiheilla metron lippuhallin lähellä on kalliossa painauma, jonka alin kohta on noin tasolla ‑10. Täytemaakerroksen orsivesipinta on tasossa ‑1…+1,2 ja varsinainen pohjavesipinta tasossa ‑7,5…+0,25. Alimmat havainnot on mitattu Hakaniemen metroaseman ja metron rakentamisen aikana.

Maaperän pilaantuminen

Torialue on mereen rakennettua täytemaata. Täyttäminen on aloitettu 1880-luvulla ja saatu pääosin valmiiksi vuoteen 1910 mennessä. Kovapohjaisella alueella torin itäpuolella toimi jo sitä ennen Hakaniemen konepaja ja valimo. Torin eteläpuolella oli J. D. Stenbergin konepaja. Torille johti rautatie Sörnäisistä ja torin ympärillä oli kaksi voimalaitosta ja muuta teollisuutta. Todennäköisesti alueella käytetty täytemaa on ollut pääosin puhdasta maata, mutta alueen laidoilla on harjoitettu pilaantumista mahdollisesti aiheuttanutta teollista toimintaa. Maaperän haitta-aineita ei ole tutkittu näytetutkimuksilla.

Kallioresurssit ja -tilat

Alueella nyt sijaitsevia maanalaisia tiloja ovat metro ja Hakaniemen metroasema, Merihaan kalliosuoja ja jätevesien poistotunneli. Maanalaisten toimintojen tilavaraussuunnitelmassa alueelle on esitetty pysäköintilaitoksen lisäksi lähiliikennejunien Pisara-rata metron länsipuolelle ja toinen viemäritunneli. Vaikka torialue on entinen merenlahti, on kallionpinta pysäköintilaitoksen kohdalla pääosin tason ‑4 yläpuolella ja metroaseman lippuhallin alueella olevassa painanteessa tasolla n. ‑10.

Ympäristöhäiriöt

Hakaniemenrannan ja Siltasaarenkadun varrella, torin reunassa vallitsee päiväsaikaan n. 70 dB:n melu. Koko torialue on liikennemelualuetta.

Ajoneuvoliikenteen päästöt aiheuttavat ilman epäpuhtautta. Liikenteen vaikutuksia kantakaupungin ilmanlaatuun on selvitetty keskustatunnelin ilmanlaatuselvityksessä (kaupunkisuunnitteluvirasto 2000:14). Hakaniementorin alueella typpidioksidipitoisuuden vuorokausikeskiarvo on laskennallisesti yli 70 μg/m³. Pitoisuudet ovat suuria ja tyypillisiä Helsingin pääkatujen ympäristölle.

Tavoitteet Hakaniementori ja sen ympäristö on yleisen kokemuksen perusteella todettu ilmeeltään karuksi. Toimintoja häiritsee raskas ohikulkuliikenne. Alue on keskeinen niin sijainniltaan kuin liikenneyhteyksiltään. Halli ja torikauppa voivat olosuhteisiin nähden hyvin ja edellytykset ympäristön kehittämiseen ovat erinomaiset. Asemakaavan muutoksen yleisenä tavoitteena on kehittää Hakaniementorin ympäristöä yleiskaavan mukaisesti keskusta-alueena sekä parantaa yleistä toiminnallisuutta ja kaupunkikuvaa.

Tavoitteena on myös parantaa torin, hallin ja kaupan toimintaedellytyksiä, kohentaa Hakaniementorin ilmettä ja nostaa kaupunkikuvallista laatutasoa, parantaa jalankulkijoiden viihtyisyyttä sekä kulkuyhteyksiä torin ja muun ympäristön välillä, liittää Hakaniementori paremmin Siltavuorensalmeen, lisätä alueelle pyöräteitä sekä parantaa alueen pysäköintipalvelun tasoa.

Asemakaavan muutosehdotus

Mitoitus Alueen pinta-ala on 4,9 ha, josta torialuetta on 1,5 ha, puistoa 0,4 ha ja katualuetta 3,0 ha.

Alueen kokonaiskerrosala on 5 335 m². Olemassa olevaa kerrosalaa on maan alla 1 875 m². Hallin kerrosala on 2 960 m² ja vastaa toteutunutta. Uutta toteutumatonta kerrosalaa on 500 m², joka sijoittuu maan alle katualueelle. Pysäköintihallin laajuus jalankulkutunneleineen on n. 22 000 m² ja autopaikkamäärä 700 autoa.

Torialue Halli on suojeltu merkinnällä sr-1. Hallin kerrosalaksi on merkitty rakennettu 2 960 m². Hallin kellariin saa kaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi rakentaa varasto- ja sosiaalitilaa. Torialueelle saa rakentaa kolme uutta sisäänkäyntiä maanalaiseen pysäköintilaitokseen. Hallin edustalta tapahtuva hallin huoltoliikenne siirretään pysäköintilaitokseen. Itälaidalla oleva kioski on suojeltu merkinnällä sr‑2, mikä sallii sen siirtämisen pysäköintilaitoksen työmaan yhteydessä etelään. Maan alle sijoitetuille jäteastioille on osoitettu paikka torin itäreunalta puurivistä. Torin länsireunalle on merkitty uusi puurivi.

Puisto (VP)

Hakaniemenpuisto pysyy puistona. Sen koko kasvaa hieman. Puistoalueelle sijoittuu pysäköintilaitoksen raitisilman sisäänottolaite. Hakaniemenpuiston kunnostuksesta tehdään kunnostussuunnitelma julkisten ulkotilojen yleissuunnitelman yhteydessä.

Yleinen pysäköintilaitos (maah, maah1, mai, majo, map,
map2, map3, map4)

Hakaniementorin alle on sijoitettu pysäköintilaitos n. 700 autolle. Laitokseen ajetaan kahta luiskaa myöten. Toinen sisäänajo on nykyistä Sörnäisten rantatiellä olevaa ajoluiskaa myöten. Toinen luiska sijoitetaan Hakaniementorin eteläpuolelle tontin 300/8 (Metallitalo) edustalle. Luiskat ovat kaksisuuntaisia. Pysäköintilaitoksen ylemmältä tasolta (n. ‑2,35) on jalankulkuyhteys metron lippuhallitasolle (‑2,40) sekä tunnelia myöten tonteille 300/8 ja 297/12 (Elannon tavaratalo). Tontille 297/12 johtavaan yleiseen jalankulkutunneliin saa sijoittaa kioskimyymälöitä 500 k-m². Kauppahalliin saapuva huoltoliikenne siirretään pysäköintilaitoksen alemmalle tasolle (‑6,55).

Metron lippuhalli (me, mei(0.6), me_k)

Raitiovaunulaiturilla olevan sisäänkäynnin yhteydessä sijaitseva maan päällä oleva liikennelaitoksen taukotilan rakennusala poistuu. Taukotilan saa siirtää metron lippuhallin tasolle. Siltasaarenkadulla jalankulkualueella sijaitsevan metron sisäänkäyntirakennuksen rakennusala poistuu ja kulkuyhteyden saa siirtää liikerakennukseen tontille 299/1 (entinen Postipankin talo). Samoin Ympyrätalon edustalla olevan metron sisäänkäynnin rakennusala poistuu ja kulkuyhteyden saa siirtää Ympyrätaloon. Metron lippuhalliin saapuva huoltoliikenne siirretään pysäköintilaitoksen alemmalle tasolle (‑6,55).

Liikenne Hakaniemenranta kavennetaan 1 + 1-kaistaiseksi Siltasaarenkadun ja Hakaniemenkadun väliltä. Samalla Hakaniemen torikadun liittymä rakennetaan korotettuna. Myös Hakaniemen torikatu on ehdotettu korotettavaksi lähes torin tasoon. Hakaniemenrannan ja Siltasaarenkadun liittymässä on ryhmityskaistat vasemmalle ja oikealle. Oikealta kaistalta on sallittu myös linja-autojen kääntyminen vasemmalle.

Siltasaarenkatua on torin kohdalta kavennettu säilyttäen kuitenkin linja-auto- ja ryhmityskaistat. Torin keskikohdalle Siltasaarenkadun ylitse on merkitty uusi valo-ohjattu suojatie. Kadun länsireunalle on tarkoitus rakentaa uusi pyörätie Säästöpankinrannan ja Pitkänsillan välille.

Liikenteellisen toimivuuden turvaamiseksi Hakaniementorin järjestelyt edellyttävät uuden kääntymissuunnan rakentamista Hakaniemen sillalta Siltavuorenrantaan. Järjestely parantaa Hakaniemenrannan ja Siltasaarenkadun liittymän toimivuutta sekä yhteyksiä Sörnäisten rantatieltä keskustan suuntaan. Siltasaarenkadun, Hämeentien ja Säästöpankinrannan liittymän toimivuuteen järjestelyllä ei ole vaikutusta.

Pysäköintilaitoksen paikkamäärän selvittämiseksi on alueesta laadittu uusi pysäköintiselvitys. Tonttien autopaikkamäärien laskemisessa on käytetty kaupunkisuunnittelulautakunnan 19.5.1994 hyväksymää autopaikkojen laskentaohjetta. Alueella nykyisin voimassa olevissa vanhemmissa asemakaavoissa autopaikkamääräykset poikkeavat jossain määrin lautakunnan hyväksymistä laskentaohjeista. Hakaniementorin alueen kaduilla on n. 350 asukaspysäköintipaikkaa. Uudet järjestelyt poistavat kaduilta ja Hakaniemenrannan pysäköintialueelta n. 115 autopaikkaa. Tonttien autopaikkojen vajaus 19.5.1994 laskentaohjeen mukaan on n. 910 autopaikkaa. Laskelmassa ei ole otettu huomioon niitä tontteja, joilla on autopaikkoja enemmän kuin laskentaohje edellyttää. Edellä olevien lukujen mukaan voidaan sanoa pysäköintipaikoista olevan alueella vajausta n. 670 autopaikan verran. Hakaniementorin alle suunniteltu n. 700 autopaikan pysäköintilaitosta voidaan pitää näin ollen perusteltuna.

Palvelut Nykyisten hyvien palveluiden lisäksi metron lippuhallin yhteyteen ja pysäköintilaitoksen eteläisen uloskäynnin yhteyteen on maan alle osoitettu uutta tilaa kioskimyymälöitä varten.

Suojelukohteet

Halli on suojeltu merkinnällä sr-1: Suojeltava rakennus. Rakennusta ei saa rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaana purkaa eikä siinä saa suorittaa sellaisia muutos- tai lisärakentamistöitä, jotka turmelevat julkisivujen, vesikaton mainoslaitteineen, porrashuoneiden, ikkunoiden, ovien, tai toisen kerroksen myyntirakenteiden kulttuurihistoriallista tai rakennustaiteellista arvoa tai tyyliä. Mikäli rakennuksessa on aikaisemmin suoritettu tällaisia toimenpiteitä, on rakennus korjaus- ja muutostöiden yhteydessä pyrittävä korjaamaan rakennuksen tyyliin hyvin soveltuvalla tavalla.

Kioskirakennus on suojeltu merkinnällä sr-2: Suojeltava rakennus. Rakennusta ei saa rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaana purkaa eikä siinä saa suorittaa sellaisia muutos- tai lisärakentamistöitä, jotka turmelevat julkisivujen tai vesikaton kulttuurihistoriallista tai rakennustaiteellista arvoa tai tyyliä. Kioskirakennuksen saa siirtää asemakaavassa määrättyyn paikkaan.

Yhdyskuntatekninen huolto

Alueella on kattavat teknisen huollon verkostot. Torin poikki kulkevat sade- ja jätevesiviemärit siirretään pysäköintilaitoksen ulkopuolelle. Korvaavat johdot tulee rakentaa jo laitoksen ensimmäisessä rakennusvaiheessa, vaikka nykyiset johdot poistetaan käytöstä vasta toisessa rakennusvaiheessa. Myös vesi-, kaasu- ja kaukolämpöjohtoja sekä sähkömaakaapeleita tulee siirtää pysäköintilaitoksen alueelta. Torin pintavesikuivatus ohjataan pysäköintilaitoksen ulkopuolelle. Nykyinen hallin läpi kulkeva sekavesiviemäri korvataan Hämeentiehen ja Hakaniemen torikatuun rakennettavalla viemärillä.

Pysäköintilaitoksen kautta voidaan hoitaa hallin ja metroaseman huoltoa, mikä vähentää huoltoliikennettä torialueella. Myös torikaupan autoja voidaan pysäköidä laitokseen.

Maaperän rakennettavuus ja puhtaus

Pysäköintilaitoksen yleissuunnittelun yhteydessä on tehty myös perustamiseen, louhintaan, työnaikaiseen tuentaan ja johtosiirtoihin liittyvät periaatesuunnitelmat. Työn aikana käytetään tukiseiniä, jotka ulotetaan kallioon saakka ja tiivistetään tarpeellisin osin. Ratkaisu mahdollistaa laitoksen rakentamisen kuivatetussa tilassa ilman että ympäristön orsi- ja pohjavesiolosuhteet muuttuvat. Laitoksen alapuolinen kallio tiivistetään ja rakenteet tehdään vesitiiviinä ja perustetaan kallionvaraisesti.

Alueella toimineiden konepajojen ja voimalaitosten jäljiltä sekä täyttömateriaalin tuntemattomuuden vuoksi maaperän haitta-aineet tutkitaan näytetutkimuksilla.

Orsi- ja pohjavesi

Hakaniementorin pohjoisosassa on kolme kiinteistöä, joissa on käytetty puisia perustusrakenteita: halli, Arenan talon koillisosa ja Hakaniemen torikadun rakennuksen keskiosa. Perustusrakenteiden kunto ja käyttökelpoisuus riippuu orsi- ja pohjavesiolosuhteista. Asemakaavassa on orsi- ja pohjaveden muuttamiskielto, joka koskee sekä vedenpintojen korkeustasoa että veden laatua.

Pysäköintilaitoksen laajuus on huomattava orsi- ja pohjavesialueen laajuuteen nähden. Orsivesitasapainon kannalta veden virtausyhteys mereen maakerrosten läpi on tärkeää. Laitoksen eteläinen ajoyhteys ja itäpuolella sijaitseva raitisilmakanava rajoittavat maassa liikkuvan veden virtausmahdollisuuksia laitoksen ulkopuolella. Virtausta rajoittavien rakenteiden ympärillä käytetään hyvin läpäiseviä maa-aineksia.

Rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä tulee olemaan, että hankkeen vaikutukset orsi- ja pohjavesiolosuhteisiin on selvitetty luotettavalla tavalla riittävällä tarkkuudella ja niiden hallinta on suunniteltu sekä työnaikaisissa että lopullisessa tilanteessa. Selvitykset ja suunnitelmat voidaan tehdä esimerkiksi pohjavesimallinnuksen avulla. Koska mallinnuksen tulee vastata mahdollisimman hyvin toteutettavaa rakennetta, tehdään se vasta hankkeen toteuttamispäätöksen ja työsuunnitelmien laadinnan yhteydessä.

Ympäristöhäiriöt

Pysäköintilaitos ei vaikuta alueen yleiseen ilmanlaatuun, joka pysyy alueen suuren liikennemäärän vaikutuksesta heikkona. Ajoneuvotekniikan kehittymisen johdosta yhden ajoneuvon aiheuttama päästö vähenee, mutta ajoneuvoliikenteen yleinen kasvu vähentää tällä saavutettavaa etua. Pysäköintilaitoksen vaikutusta ilmanlaatuun on arvioitu leviämismalliselvityksessä (Ilmatieteen laitos 16.12.2003). Poistoilmakanavia on kahdessa eri paikassa ja niiden korkeus on 5 m. Pysäköintilaitoksen aiheuttama typpidioksidipitoisuuden toiseksi korkein vuorokausikeskiarvo on ulkotilassa ja toria ympäröivien rakennusten julkisivuilla 0,2 μg/m³ (ohjearvo 70 μg/m³). Hiilimonoksidin korkein 8 tunnin liukuva keskiarvo on ulkotilassa 100 μg/m³ ja rakennusten julkisivuilla 75 μg/m³ (ohjearvo 8 000 μg/m³). Pysäköintilaitoksesta tulevien pakokaasupäästöjen vaikutus alueen ilmanlaatuun on hyvin vähäinen eikä niiden voida olettaa nykytietämyksen perusteella aiheuttavan terveydellistä haittaa.

Pysäköintilaitos ei vaikuta alueen yleiseen liikennemelutasoon. Pysäköintilaitokseen ajaa sisään n. 2 200 ajoneuvoa/d ja saman verran ulos. Siltasaarenkadun liikennemäärä oli 22 900 ajoneuvoa/d vuonna 2003 ja Hakaniemenrannan 12 400 ajoneuvoa/d.

Asemakaavan toteuttamisen vaikutukset

Asemakaavan muutoksen mukaiset järjestelyt parantavat torin ja hallin toimintaedellytyksiä jalankulkijoiden turvallisuuden ja lähestyttävyyden paranemisen sekä asiointipaikkojen lisääntymisen sekä hallin huollon paranemisen vuoksi. Uuden pyörätien rakentaminen Siltasaarenkadun länsireunalle parantaa pyöräily-yhteyksiä Eläintarhantien suunnasta keskustaan. Valaistuksen ja puiston uudistaminen merkitsee yleisen turvallisuuden tunteen lisääntymistä alueella.

Asemakaavan mukaisten liikennejärjestelyiden vaikutus katuverkon toimivuuteen on vähäinen edellyttäen, että myös Hakaniemen sillalle suunnitellut järjestelyt toteutetaan. Torin ympäristön liittymien toimivuus pysyy lähes nykyisellään.

Torin alle rakennettavan pysäköintilaitoksen poistoilman johtaminen alueelle ei heikennä ilmanlaatua tai aiheuta meluhaittaa. Nykyisiä yhdyskuntatekniikan verkostoja joudutaan siirtämään. Maanalainen pysäköintilaitos yhdyskäytävineen voidaan rakentaa siten, että se ei aiheuta pysyviä muutoksia orsi- ja pohjavesiolosuhteisiin ja vaaranna nykyisten puisten perustusrakenteiden käyttökelpoisuutta.

Toteutus Pysäköintilaitoksen rakentaminen vaatii liikennejärjestelyjen muuttamista Hakaniemenrannassa. Pysäköintilaitos on rakennettava vaiheistettuna siten, että torikauppa voi toimia keskeytyksettä. Pysäköintilaitoksen arvioitu rakentamisaika on n. 2 vuotta, jos se rakennetaan kerralla.

Ennen rakentamista on alueelle laadittava julkisten ulkotilojen yleissuunnitelma, Hakaniemenpuiston kunnostussuunnitelma sekä valaistussuunnitelma.

Alueelle rakennettavan pysäköintilaitoksen suunnittelu on tehtävä yhteistyössä kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston ja liikennesuunnitteluosaston, rakennusviraston ja kiinteistöviraston kanssa.

Suunnittelun vaiheet

Vireilletulo, osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja vuorovaikutus

Vireilletulosta on ilmoitettu osallisille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä, jonka mukana lähetettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelma.

Vireilletulosta ilmoitettiin myös vuoden 1999 kaavoituskatsauksessa.

Osallistuminen ja vuorovaikutus on järjestetty osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Sitä sekä kaavan lähtökohtia ja tavoitteita esiteltiin yleisötilaisuudessa yleisten töiden lautakunnan asukastapaamisessa Kallion ala-asteella 18.10.2001 sekä erikseen Siltasaariseura ry:n kokouksessa.

Asemakaavan muutosluonnos ja selostusluonnos ovat olleet nähtävänä kaupunkisuunnitteluvirastossa sekä Hakaniemen kauppahallissa 26.1.–13.2.2004.

Viranomaisyhteistyö

Kaavamuutoksen valmistelun yhteydessä on tehty viranomaisyhteistyötä liikennelaitoksen, rakennusviraston, rakennusvalvontaviraston, kiinteistöviraston tonttiosaston, talo-osaston ja geoteknisen osaston sekä pelastuslaitoksen kanssa.

Esitetyt mielipiteet

Kaavamuutoksen valmisteluun liittyen on asemakaavaosastolle saapunut 8 mielipidekirjettä, jotka koskivat asemakaavan suunnitteluperiaatteita. Näistä yksi mielipide koski lisäksi osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa. Lisäksi suullisia mielipiteitä esitettiin keskustelutilaisuudessa ja puhelimitse.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatu mielipide kohdistui osallisten määrittelyyn, tiedotustapaan sekä mielipiteiden jättötavan puutteelliseen mainintaan.

Suunnitteluperiaatteista saadut mielipiteet kohdistuivat torin toimintoihin, liikennejärjestelyihin kuten raitiokiskojen määrään ja pysäköintilaitoksen sisäänajoon sekä julkisten ulkotilojen suunnitteluun kuten puuistutusten määrään ja valaistukseen.

Mielipiteet on kaavoitustyössä otettu huomioon siten, että raitiovaunukiskopareja ei vähennetä, kuten nähtävillä olleissa kaavoitusperiaatteissa esitettiin. Puuistutuksia on lisätty.

Asemakaavan muutosluonnoksesta saapui 12 mielipidettä. Lisäksi esitettiin suullisia mielipiteitä.

Hakaniemenrannan kaventaminen ja Siltavuorenrannan ajoyhteys

Hakaniemenrannan kaventamista on kiitetty ja vastustettu. Xxxx Xxxxxx mielestä rannan kaventuminen on selvä parannus. Keskinäinen vakuutusyhtiö Ilmarinen, Xxxxx Xxxxxxxx, Hakaniemen Merikiinteistö Oy, Siltasaariseura ry ja Xxxx Xxxxxxx vastustavat väylän kaventamista. Idästä tultaessa Siltasaarenkadun risteykseen olisi siinä edelleen oltava kolme ryhmittymiskaistaa. Yhteyden kaventaminen johtaisi liikenteen kasautumiseen ja taksipalvelujen toimivuuden romuttumiseen. Liikenteen ohjautumista Hämeentielle pelätään. Metallitalon edessä oleva näkemäesteenä toimiva linja-autopysäkki on poistettava, jos rannan yhteys kavennetaan. Yhteyden kaventamisesta aiheutuvan liikenteen vähenemisen pelätään vievän asiakkaita hallilta ja torilta muualle.

Kruununhaan Asukasyhdistys r.y. ei hyväksy ajoneuvoliikenteen lisäämistä Siltavuorenrannassa, koska ranta-alue on osa ulkoilureittiä Katajanokalta ja Kruununhaasta Keskuspuistoon. Xxxxx Xxxxxxxx kysyy, onko kaava-alue pilkottu, koska Siltavuorenrannan ajoyhteys ei ole mukana asemakaavan muutosluonnoksessa.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että Hakaniemenrannan 1 + 1-kaistaiseksi muuttamisen tarkoitus on rauhoittaa liikennettä. Siltasaarenkadun ja Hakaniemenrannan liittymässä ei kolmatta ryhmityskaistaa tarvita, koska oikealle kääntyvien määrät ovat pienehköjä. Liittymän toimivuus pysyy näin ollen tyydyttävänä. Hakaniemenrannan kaventamisella ei ole suurta merkitystä liikenteen ohjautumiseen Hämeentielle. Metallitalon edustalla oleva linja-autopysäkin aiheuttama ajoittainen näkemäeste ei ole poikkeuksellinen kantakaupungin olosuhteisiin nähden.

Uuden kääntymissuunnan rakentaminen Hakaniemen sillalta Siltavuorenrantaan varmistaa Hakaniementorin ympäristön liikennejärjestelyiden toimivuuden. Siltavuorenrannan nykyinen liikennemäärä on n. 2 100 autoa/vrk. Hakaniemenrannan liikenteestä arvioidaan siirtyvän Siltavuorenrantaan noin kolmasosa. Liikennemäärä on pienehkö, joten liikenteen lisäys ei merkittävästi huononna alueen virkistyskäyttöä.

Kaava-aluetta ei ole pilkottu. Asemakaavan mukaisella katualueella tehtävät liikennejärjestelymuutokset päättää kaupunkisuunnittelulautakunta. Näin ollen Siltavuorenrannan liikennejärjestelyt voidaan tehdä ilman asemakaavan muutosta.

Siltasaarenkatu

Xxxx Xxxxxxxxx mielestä Siltasaarenkatu on ylileveä. Suojatiet ovat vaivalloisia ja moniosaisia. Raitiokiskojen runsasta lukumäärää on perusteltu sillä, että toria käytetään raitiovaununkuljettajien vaihtopaikkana. Vaihtopaikka pitäisi siirtää pois torilta, vähentää raitiotielaitureiden määrää ja helpottaa jalankulkuyhteyksiä. Keskinäinen vakuutusyhtiö Ilmarisen mielestä suojatie Siltasaarenkadun keskivaiheilla on tehtävä valo-ohjatuksi. Tämä saattaa aiheuttaa paineita autoliikenteen sujuvuuteen. Ilmarisen ja Kallio-Seura ry:n mielestä pyörätien sijoittaminen Siltasaarenkadun jalkakäytävän yhteyteen ei ole erittäin runsaan jalankulkijamäärän vuoksi suositeltavaa. Pyörätie risteäisi vaarallisesti bussipysäkeille ohjautuvan liikenteen kanssa. Korvaava reitti tulisi etsiä Siltasaaren rantoja mukaillen tai sitten pyörätiehen tulisi liittää talutusvelvollisuus. Xxxxx Xxxxxxx mielestä pyörätie on hyvä, jos se kyetään erottamaan jalankulusta riittävällä tavalla. Jos jalkakäytävä on ahdas, tilaongelmassa auttaisi mainostaulujen kieltäminen. Xxxx Xxxxxxxx mielestä pyörätie on selvä parannus.

Kruununhaan Asukasyhdistys r.y. esittää, että pyörätieyhteys olisi torin itäreunalla ja kiskojen sijoitus selvitettäisiin Siltasaarenkadun länsireunalle.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että kuljettajien vaihtopaikan siirtämistä Hakaniementorilta muualle on tutkittu, mutta korvaavaa sijaintia ei kantakaupungista ole löytynyt.

Siltasaarenkadulle torin keskivaiheille tuleva valo-ohjattu suojatie on rytmitetty Hämeentie Siltasaarenkatu liittymän ja Hakaniemenranta Siltasaarenkatu liittymän liikennevalojen kanssa. Suojatievalo ei siis vaikuta merkittävästi liikenteen sujuvuuteen Siltasaarenkadulla.

Siltasaarenkadulle Säästöpankinrannan ja Pitkänsillan välille esitetty pyörätie tullaan erottamaan jalankulusta kiviraidalla ja päällyste-eroavaisuudella. Pyörätie sijaitsisi nykyisen puurivin itäpuolella ja jalankulku puurivin länsipuolella. Pysäkeille varataan 3 m:n odotustilat. Jalkakäytävä levenee bussipysäkkien kohdalla nykyisestä yhteensä n. 3 m. Edellä esitetyillä järjestelyillä pyritään turvaamaan pyörätien toimivuus ja vähentämään pyöräilijöiden ja jalankulkijoiden välisiä konflikteja. Torin itäreunalle ei pyörätien rakentaminen ole välttämätöntä, koska Pitkänsillan suunnasta on pyörätie John Stenbergin rannan kautta Hakaniemenrantaan. Näin ollen yhteys torille tästä suunnasta on olemassa.

Raitiovaunukiskojen sijoittamista Siltasaarenkadun länsireunalle on tutkittu suunnittelun yhteydessä. Tämä järjestely aiheuttaisi Hakaniemenrannan liittymässä samaan suuntaan kulkevien raitiovaunujen ja autojen ristiin ajon. Liittymän toimivuus olisi huono.

Pysäköintilaitos

Pysäköintilaitosta sinänsä on melko yleisesti pidetty hyvänä. Xxxxx Xxxxxxxx pitää pysäköintilaitosta perusteltuna, jos pintapaikat poistetaan. Xxxx-Xxxx Xxxxxxx on huolissaan asukaspysäköintipaikkojen vähenemisestä ja arvelee pysäköintipaikkojen yleisesti kallistuvan alueella, mikä johtaisi asioinnin vähenemiseen. He vaativat myös, että rakentamisaikaiset haitat on minimoitava. Sörnäisten rantatien ajoluiskan aiheuttamaa liikenteen lisäystä pidetään häiriötekijänä. Jos liikenne lisääntyy, on alueella mitattava pakokaasut.

Hakaniemen Merikiinteistö Oy pitää Metallitalon edustalle tulevaa ajoluiskaa hankalana. Se saattaa estää kyseisen kiinteistön liiketilojen toimivuutta, käyttöä ja näkyvyyttä. Ajoluiska saattaa aiheuttaa liikenteen ruuhkautumista sekä vaaratilanteita ja estää kulkua Metallitalon pysäköintipaikoille. Siltasaariseuran ja Xxxx Xxxxxxx mielestä torin eteläkulmiin sijoitetut sisäänkäyntirakennukset on esitetty liian isoina. Kauppahallin henkilökunnan (53 allekirjoittajaa) mielestä pysäköintilaitoksesta on tehtävä maanalainen yhteys kauppahalliin. Myös voisi harkita, voisiko maanalaisen kulkuväylän avata metron uloskäyntiin.

Keskinäinen vakuutusyhtiö Ilmarisen mielestä asemakaavaan tulisi voida lisätä mahdollisuus Siltasaarenkatu 12–14 kiinteistöjen huoltoliikenteen järjestämiselle pysäköintilaitoksen kautta.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että rakentamisaikaiset haitat tori- ja hallikaupalle pyritään minimoimaan. Pysäköintilaitos rakennetaan vaiheittain siten, että kaupankäynti on mahdollista keskeytyksettä. Alue rakennetaan päältä kaivamalla, joten tavanomaista rakentamista suurempia räjäytystöitä ei työmaalla ole odotettavissa. Koko Hakaniemen alueen yleinen ilmanlaatu on heikko vilkkaiden liikenneväylien takia. Pysäköintilaitoksella ei ole merkitystä yleiseen ilmanlaatuun.

Metallitalon edustalle rakennettava luiska sijoitetaan siten, että kyseisen kiinteistön toiminta ei häiriinny. Luiskan maanpäälliset rakenteet on tehtävä ilmeeltään ja luonteeltaan kevyiksi ja läpinäkyviksi. Torin eteläkulmien sisäänkäyntirakennusten koko tullaan pitämään mahdollisimman pienenä. Asemakaavan muutosehdotuksessa sallitaan maanalaisen yhteyden rakentaminen pysäköintilaitoksesta kauppahalliin.

Rakennetekniikka

Keskinäinen eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen huomauttaa, että Siltasaarenkatu 12 on rakennettu osittain puupaaluille. Pohjaveden pinta ei saa laskea, jotta perustukset eivät pääse kuivumaan. Myös Hakaniemen Merikiinteistö Oy:n (Metallitalo) mielestä pysäköintilaitoksen rakentamisen vaikutukset kiinteistöön on selvitettävä.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että asemakaavassa on orsi- ja pohjavedenmuuttamiskielto puisten perustusrakenteiden turvaamiseksi. Metallitalo on perustettu maan- ja kalliovaraisesti. Maanalaisen kävely-yhteyden rakentaminen rakennukseen kiinni on mahdollista. Pysäköintilaitoksen ajoluiskaa ei rakenneta kiinni ja rakennusten välissä on tilaa työnaikaisten järjestelyiden hoitamiseksi.

Torin toiminnallisuus, puisto ja kaupunkikuva

Kauppahallin edustalle havainnekuvassa esitettyä terassia on pidetty yleisesti hyvänä. Siltasaariseura ry pitää terassikahvilaa tarpeettomana lisänä. Sen pelätään muodostuvan "olutterassiksi" sekä tarpeettomaksi kilpailijaksi kauppahallin sisällä oleville kahviloille sekä torikahviloille. Xxxx-Xxxx Xxxxxxxx mielestä torin suunnittelussa ei ole otettu huomioon jätteiden kierrätystä. Torikauppiaat esittivät, että torin yhteyteen tulisi saada huoltorakennus torikauppiaiden ja asiakkaiden käyttöön. Huoltorakennuksessa voisi pestä kierrätysastioita, siinä voisi olla kylmähuone kylmätarvikkeita varten sekä sosiaalitiloja. Torin keskivaiheille pitäisi myös sijoittaa sähköpistokkeita, jotta johtoja ei tarvitsisi vetää kaukaa. Pistokkeissa tulisi olla myös voimavirtaa.

Torin ehostamisen puolesta on esitetty useita parannusehdotuksia. Siltasaariseura ry:n ja Xxxx Xxxxxxxx mielestä torille esitetyt puurivit kaipaavat kehittämistä. Torin länsireunalle sopisi puurivi. Torin eteläreunan puuriviä pidetään tarpeettomana - se estää näkymiä Siltavuoren salmelle. Torilla nykyisin oleva metron sisäänkäynti on liian hallitseva. Torille ja puistoon on toivottu suihkulähdettä ja julkista taideteosta. Torin eteläreunalle sopisi lippurivi. Torin valaistusratkaisua ei ole esitetty.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että muutosehdotus ei estä kierrätyspisteen sijoittamista torialueelle tai metron sisäänkäyntirakennuksen muuttamista paremmin kaupunkikuvaan sopivammaksi. Suihkulähteen ja lippurivin sijoittamista sekä torin toiminnan teknisiä yksityiskohtia voidaan tutkia julkisten ulkotilojen yleissuunnitelman yhteydessä. Torikaupan huollon vaatimia tiloja voidaan sijoittaa pysäköintilaitoksen yhteyteen. Torin puurivejä on muutettu siten, että torin länsilaidalle ja pysäkkien keskelle Siltasaarenkadulle on lisätty puurivi. Torin etelälaidasta on poistettu puurivi. Suunnittelualueen valaistuksesta tehdään erillinen suunnitelma.

Hakaniemenpuisto

Xxxx Xxxxxxxxx huomauttaa, että alueelle ei ole osoitettu leikkipaikkaa. Siltasaariseura ry, Xxxx Xxxxxx ja Xxxx Xxxxxxx vastustavat esiintymislavan sijoittamista Hakaniemenpuistoon. Lavan meluhaittaa pelätään ja arvellaan, että puisto olisi lavan yleisömäärille liian ahdas. Petanque-kentän esittämistä on pidetty hyvänä ja puiston muutakin sosiaalisen toiminnan kehittämistä tervetulleena.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että asemakaavan muutosluonnoksen havainnekuvassa oli merkitty leikkipaikka Hakaniemenpuistoon Merihaan väestösuojan/palloiluhallin sisäänkäynnin läheisyyteen. Puistoon merkitty lavan rakennusala on muutosehdotuksessa poistettu. Puiston kehittämistä tutkitaan puiston kunnostussuunnitelman tekemisen yhteydessä.

Muun suunnittelualueen kaupunkikuvasta

Keskinäinen vakuutusyhtiö Ilmarinen arvioi kaavaluonnoksessa esitetyistä luonnonkivisistä jalkakäytävistä koituvan kiinteistölle ylimääräisiä kiinteistönhoidollisia kustannuksia puhtaanapidossa ja esimerkiksi tehtäessä muutostöitä rakennuksen ja jalankulkuväylien rajapinnoissa. Hakaniemen Merikiinteistö Oy ilmoittaa Metallitalon edessä olevan kevyen liikenteen luiskan välttämättömäksi yhteydeksi. Kallio-Seuran mielestä kyseisen luiskan betonikaidetta pidetään vaarallisena näkemäesteenä.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että luonnonkiven käytöllä jalkakäytävän pinnoitteena ei ole huomattavia vaikutuksia kiinteistöjen puhtaanapitoon, jos kivien sauma on riittävän tiivis. Rakennusmateriaalina luonnonkivi on kalliimpi kuin asfaltti. Tällä saattaa olla vaikutuksia kustannuksiin, jos rakennuksen kivijalassa tehdään kunnostustöitä, joissa pitää rikkoa jalkakäytävän pinta. Tällaiset toimenpiteet ovat kuitenkin harvinaisia, eikä siten voi olla pelkästään vaikuttamassa kaupunkiympäristön laatuun vaikuttavissa valinnoissa.

Metallitalon edustalla esteetön kulkuyhteys säilyy, mutta se voidaan tehdä myös kaupunkikuvaan paremmin sopivana kuin nykyistä luiskaa myöten. Alue suunnitellaan tarkemmin julkisten ulkotilojen yleissuunnitelman tekemisen yhteydessä.

Ehdotus koskee valtion ylläpitämään kiinteistörekisteriin kuulumatonta aluetta.

Khs ilmoittaa, että ehdotus on ollut julkisesti nähtävänä 13.8.–13.9.2004, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla. Ehdotusta vastaan ei ole tehty muistutuksia.

Lisäksi ehdotuksesta on pyydetty ympäristölautakunnan, pelastuslautakunnan, kiinteistölautakunnan, yleisten töiden lautakunnan, joukkoliikennelautakunnan, kaupunginmuseon, rakennusvalvontaviraston, Helsingin Veden ja Helsingin Energian lausunnot.

Lausunnot Pelastuslautakunnalla ei ole (28.9.2004) huomautettavaa asemakaavan muutosehdotuksesta.

Ympäristölautakunta toteaa (7.9.2004) mm., että kaavamuutosta tulisi täydentää tiedoilla, kenen käytössä olevat nykyiset pysäköintipaikat vähenevät ja ketä uudet pysäköintipaikat palvelevat. Uusien maanalaisten pysäköintilaitosten rakentamisella tulisi korvata mahdollisimman paljon maantasopaikkoja ja vapauttaa näin mm. rantoja muuhun käyttöön. Pysäköintilaitosselvityksessä olisi kannattanut tarkastella laajempaa aluetta ja ottaa mukaan myös Hakaniemen rantakadun varrella oleva pysäköintialue.

Torin ympärillä on ollut maaperää mahdollisesti saastuttavaa toimintaa, mm. konepajoja, valimo, kaksi voimalaitosta ja muuta teollisuutta. Alueelta tulisi selvittää maaperän pilaantuneisuus ja arvioida pilaantuneiden maiden massamääriä. Näillä tiedoilla saattaa olla huomattava vaikutus pysäköintilaitoksen toteuttamiskustannuksiin.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (10.3.2005) mm., että pysäköintiselvitys ja suunnitelman vaikutusalue ulottuu Hakaniemenrannan pysäköintialueelle. Uudet järjestelyt poistavat kaduilta ja Hakaniemenrannan pysäköintialueelta n. 115 autopaikkaa. Suurin osa poistuvista maanpinnalla olevista pysäköintipaikoista sijaitsee Hakaniemenrannan pysäköintialueella. Hakaniemenrannan paikat on aikoinaan ajateltu torin asioimispaikoiksi. Kaduilta poistuu vähäisissä määrin autopaikkoja uusien istutettavien puiden tieltä. Uusi pysäköintilaitos mahdollistaa rannan ottamisen muuhun käyttöön. Maan alle sijoittuva pysäköintilaitos tulee yleiseen käyttöön. Asemakaavaselostukseen on lisätty tarkennus asiasta.

Helsingin täyttömaa-alueet selvityksessä (ympäristökeskuksen julkaisu 7/2001) on kartoitettu täytemaa-alueita sekä arvioitu niiden ympäristövaikutuksia ja riskejä. Riskien arviointia on tehty kahdessa osassa siten, että sijaintiriskillä arvioidaan täytemaa-alueen sijaintia suhteessa ihmisiin ja luontoon ja ominaisuusriskillä täytemaa-alueen laatua. Lisäksi on arvioitu riskiarvioinnin luotettavuutta. Nykyisen maankäytön kannalta Hakaniementorin täytemaa-alueen sijaintiriski on arvioitu merkityksettömän pieneksi, ja arviointia on pidetty luotettavana. Ominaisuusriski on arvioitu vähäiseksi, ja arviointia on pidetty kohtalaisen luotettavana.

Kaupunkisuunnitteluvirasto on tutkinut syksyllä 2004 torin täytemaan laatua kolmessa pisteessä eri puolilla aluetta. Täytemaa on pintarakenteiden alapuolella hiekkaista, soraista tai kivistä kivennäismaata. Ylimmässä kerroksessa on myös tiilen paloja. Laboratoriossa tutkittiin raskasmetalli-, öljy-, PAH- ja PCB-pitoisuuksia. Analyysien perusteella täytemaata ei voida pitää pilaantuneena. Torin länsiosan 2,5 m:n syvyydestä otetussa näytteessä oli pieniä ohjearvotason ylityksiä arseenin, lyijyn, vanadiinin ja mineraaliöljyjen osalta. Raja-arvojen ylityksiä ei todettu. Täytemaan laatu voi kuitenkin vaihdella paikallisesti ja mahdollinen pilaantuneisuus on otettava huomioon sopimuksissa.

Helsingin Vesi toteaa (4.10.2004) mm., että siirrettävää yleistä vesijohtoa on n. 85 m, sekavesiviemäriä n. 580 m ja sadevesiviemäriä n. 200 m. Vesihuoltoverkostojen siirtokustannukset ovat yhteensä n. 570 000 euroa (alv 0 %). Tilahankkeen toteuttaja vastaa tarvittavien johtosiirto- ja järjestelysuunnitelmien laatimisesta sekä suunnitelmien yhteen niveltämisestä. Vesijohto- ja viemärisiirtojen suunnitelmat tulee hyvissä ajoin hyväksyttää Helsingin Vedellä. Johtosiirrot tulee Khn päätöksen 5.5.1997 mukaan kokonaan rahoittaa vesilaitostoiminnan ulkopuolisella rahoituksella.

Yleinen vesijohto joudutaan sijoittamaan pysäköintilaitoksen tilojen rakenteisiin. Tämä tulee ottaa huomioon tilojen suunnittelussa. Torin halki kulkeva sekavesiviemäri joudutaan siirtämään. Riittävän kaltevuuden saavuttamiseksi viemäri joudutaan rakentamaan uudelleen Siltasaarenkadun länsireunasta lähtien. Hakaniemenrantakadun ja Siltasaarenkadun alittavan kävelytunnelin rakentaminen vaatii yleisen sekavesiviemärin lisäksi myös todennäköisesti tontin 11300/8 vesijohdon ja sprinklerjohtojen siirtämisen. Hallin tonttisekavesiviemäri joudutaan liittämään uuteen liitospaikkaan Hakaniemen torikadulla. Myös nämä muutokset tulee toteuttaa hankkeen toteuttajan kustannuksella ja niistä tulee sopia asianomaisten tahojen kanssa.

Mikäli torialueen kuivatusta ei voida järjestää pintakuivatuksena, tulee maanalaisen tilan rakenteisiin sijoittuva sadevesiviemäröinti toteuttaa yksityisenä viemärinä.

Toteutettavat maanalaiset tilat on liitettävä alueen katuihin rakennettuun yleiseen vesihuoltoverkostoon yksityisin liittymisjohdoin. Kaikki maanalaisten tilojen vedenjakelu-, viemäröinti- ja palonsammutusjärjestelmät tulee suunnitella ja toteuttaa kiinteistökohtaisina yksityisinä järjestelminä.

Korvaavat johdot tulee asemakaavaselostuksen mukaan rakentaa jo laitoksen ensimmäisen rakennusvaiheen aikana.

Helsingin Vesi puoltaa asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä edellä esitetyin huomautuksin.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (10.3.2005), että asemakaavan muutosehdotus edellyttää useita rakennetun vesihuoltoverkoston siirtoja. Suunnittelun lähtökohtana on ollut, että hanke vastaa johtosiirroista aiheutuvat kustannukset.

Helsingin Energia toteaa (5.10.2004) mm., että alue kuuluu Helsingin Energian kaukojäähdytystoiminnan laajentumissuunnitelmaan vuosille 2005–2006. Verkko laajenee kortteleihin 300, 297 ja 299.

Alueella on käytössä olevia 110 kV:n ja 10 kV:n sähkökaapeleita. Kaapeleiden läheisyyteen tulevien katu- ja puistorakenteiden muutosten osalta on esitettävä tarkat suunnitelmat ja pyydettävä erikseen lausunto Helsingin Energialta. Puita ei saa istuttaa 110 kV:n kaapeleiden päälle.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (10.3.2005), että kaukojäähdytysverkosto rakennettaneen ennen pysäköintilaitoksen rakentamista. Sekä kaukojäähdytys- että kaukolämpöjohtoja joudutaan pysäköintilaitoksen rakentamisen yhteydessä siirtämään ja korvaamaan osittain uusilla. Kaukojäähdytysverkoston suunnittelussa ja rakentamisessa tulee ottaa huomioon myös pysäköintilaitoksen rakentaminen siten, että korvattava osuus jää mahdollisimman pieneksi ja että myös korvattava kaukolämpöjohto on mahdollista sijoittaa tarkoituksenmukaisella tavalla.

Tarkemmassa julkisten ulkotilojen yleissuunnitelmassa sähkökaapeleiden sijainti otetaan huomioon vaaditulla tavalla.

Rakennusvalvontavirasto toteaa (5.10.2004) mm., että kaavan tavoitteet ovat oikean suuntaisia. Kaava luo edellytyksiä Hakaniementorin ympäristön toiminnalliseen ja kaupunkikuvalliseen parantamiseen. Kaavan mahdollistama pysäköintilaitos ja hallin huollon sijoittaminen pysäköintilaitoksen yhteyteen pois maantasosta parantavat toriympäristöä merkittävästi.

Näkyvät muutokset ovat kuitenkin vähäisiä: kaava ei muuta Hakaniementorin länsilaitaa kulkevan Siltasaarenkadun mm. Hämeentielle johtavia suuria liikennealueita. Siltasaarenkatu on tärkeä osa Tähtitorninmäeltä Kallion kirkolle johtavaa akselia. Tässä akselissa nyt raitiovaunuraiteiden keskelle sijoitettu puurivi tulisi sijoittaa keskeisesti Siltasaarenkadun varteen.

Aineistoon ei liity Hakaniementoria koskevaa historiallista tarkastelua torin kehityksestä ja luonteesta. Jatkosuunnittelussa (mm. materiaalien valinnassa) on syytä punnita alueen historiallisia lähtökohtia. Hakaniemenpuiston muotopuut ovat Helsingissä harvinaiset ja alueelle tyypilliset.

Kaavan mahdollistama pysäköintilaitos tuo monia uusia elementtejä torille. On tärkeää, että Siltasaarenkadulla olevat nykyiset kaksi metron sisäänkäyntirakennelmaa siirretään viereisiin kiinteistöihin ja kaikki torille tulevat rakennelmat suunnitellaan korkealaatuisesti. Liikuntaesteisten pääsy laitokseen myös ensimmäisessä vaiheessa olisi syytä varmistaa kaavalla torin etelälaidan sisäänkäyntirakennelmaan (map2) tehtävällä hissiä edellyttävällä kaavamerkinnällä. Kaavakartassa on mainittu sisäänkäynnin johtaminen tontille 11/301/5, jolla tarkoitettaneen tonttia 11/1/5.

Hakaniemenpuistoon sijoitetun ilmanvaihtokuilun paikkaa (mai) tulee vielä harkita.

Metallitalon eteen sijoitettu ajorampin paikka ei ole toiminnallisesti eikä kaupunkikuvallisesti erityisen onnistunut, edullisempaa olisi integroida ajo laitokseen sijoittamalla se rakennuksiin tai kauemmaksi katuverkkoon. Ajoramppi tuo Hakaniemenrantaan ja John Stenbergin rantaan merkittävästi uutta liikennettä kaupunkikuvallisesti tärkeälle rannan jalankulkualueelle. Mikäli tähän päädytään, tulee aukon mitoituksen minimointiin ja osittain kattamiseen varautua.

Vaadittavan rakennusluvan yhteydessä tulee esittää paitsi laitoksen maanalaiset osat myös maanpäälliset osat kokonaisuudessaan, myös tori pinnoitteineen, valaisimineen jne. Rakennusvalvontaviraston edustajan tulee olla mukana maanpäällisen osan kokonaissuunnitelman laadinnassa, mikäli pysäköintilaitoksen rakennuslupa on vireillä. Julkisten ulkotilojen suunnitelman laadinta tulee käynnistää riittävän aikaisessa vaiheessa niin, että se voi edetä samassa aikataulussa pysäköintilaitoksen suunnittelun kanssa. Kaikki torille sijoitettavat varusteet ja laitteet kuten taideteokset, polkupyörätelineet, ulkomainoslaitteet, yleisö-WC:t jne. tulee esittää suunnitelmassa.

Kaupunkikuvaneuvottelukunta on käsitellyt asiaa kokouksessaan 29.9.2004.

Rakennusvalvontavirasto puoltaa asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä edellä esitetyin huomautuksin.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (10.3.2005) mm., että Siltasaarenkadun akseli on tärkeä Helsingin kaupunkirakenteessa. Sen kaupunkikuvallinen korostaminen on yksi tulevaisuuden haasteista. Siltasaarenkadun varrella on useita erilaisia kaupunkitiloja. Hakaniementori tarvitsee tarkkaan harkittua suunnitelmaa, jotta sen suuren mittakaavan saisi jäsennöityä. Tämän vuoksi on puurivi sijoitettu raitiovaunukiskojen väliin, eikä keskeisesti Siltasaarenkadun mukaan.

Asemakaavamerkintää map2 koskevaa kaavamääräystä on tarkistettu siten, että sisäänkäyntiin on sijoitettava hissi liikuntaesteisiä varten.

Pysäköintilaitoksen toisen ajorampin sijoittamista on tutkittu eri vaihtoehdoissa. Esitetty paikka aiheuttaa vähiten liikennepainetta asuntokaduille. Toisaalta Metallitalon edusta on koko torin lähiympäristön alueen varjoisin ja meluisin. Ajorampin sijoittaminen sinne on edullisempaa kuin aurinkoisempaan tai rauhallisempaan ympäristöön. Jos tavoitteena on mahdollisimman huomaamaton ajoramppi, sen kattaminen tuottaa päinvastaisen lopputuloksen. Ajorampin sijoittaminen Metallitaloon ei myöskään ole mahdollista. Kiinteistön omistaja ei ole halunnut rasitteekseen vieraan pysäköintilaitoksen sisäänajoa ja Metallitalon ajorampin alhainen kynnys saattaisi tulvatilanteessa aiheuttaa metrolle turvallisuusriskin. Asemakaavan muutosehdotuksessa esitetyssä paikassa on helpompi järjestää ajorampin kynnyskorkeudeksi +2,3 m. Hakaniemenrannan muuttaminen 1 + 1-kaistaiseksi siirtää liikennettä käyttämään Hakaniemen sillan eteläpuolelle rakennettavaa yhteyttä Siltavuorenrannan kautta keskustaan. Pysäköintilaitos ei lisää merkittävästi Hakaniemenrannan liikennettä verrattuna pois siirtyvään liikenteeseen.

Julkisten ulkotilojen yleissuunnitelmassa tarkentuu ilmanvaihtokuilun (mai) paikka ja varmistetaan torille tulevien materiaalien sopivuus ja laatutaso. Lähiympäristösuunnitelma tehdään samanaikaisesti pysäköintilaitoksen sisäänkäyntirakennelmien suunnittelun yhteydessä. Asemakaavamerkintöihin on korjattu tonttinumero 11/301/5 oikeaksi 11001/5.

Yleisten töiden lautakunta toteaa (7.10.2004) mm., että esitetyt uudet puurivit sijaitsevat osittain teknisen huollon johtolinjojen päällä. Uudet puurivit tulisi esittää ohjeellisena ja ratkaista lopullisesti vasta jatkosuunnittelun yhteydessä. Samoin ympäristöä koskevat ratkaisut tulee tehdä laadittavassa julkisten ulkotilojen yleissuunnitelmassa ja muussa jatkosuunnittelussa.

Hakaniemenpuistoon sijoittuvan pysäköintilaitoksen raitisilman sisäänottolaitteen sijainnin varaus tulisi asemakaavassa osoittaa siten, ettei sen rakentamisen aikainen kaivuutyö vahingoita puiden juuristoja ja siten riko yhtenäistä, samanikäisten puiden sommitelmaa. Puistoon osoitettua ilmanvaihtokulkua ei saa sijoittaa siten, että se estää tai tukkii olemassa olevan Merihaan kalliosuojan sisäänkäynnin. Maaperä asemakaavaehdotuksessa linjatun ilmanvaihtokanaalin kohdalla on kalliota, jolloin vaarana on, että kanaalin rakennustyöt vaurioittavat saavutettua pohjaveden hallinnan tasoa kalliosuojan osalta. Parempana vaihtoehtona pohjaveden hallinnan kannalta olisi sijoittaa kanaali ilmanvaihtokuiluineen esimerkiksi torialueelle.

Koska Merihaan kalliosuoja suojavyöhykkeineen on jo rakennettu, on uudet rakenteet ja rakennelmat suunniteltava olemassa oleva rakenne huomioon ottaen. Mm. ajotunneli toimii väestönsuojan suojattuna sisäänkäyntinä, jonka vuoksi siihen tehtävien muutostöiden suunnitelmat on esitettävä pelastuslaitoksen ja rakennusviraston hyväksyttäviksi ennen rakennusluvan myöntämistä.

Kaikkien katu- ja puistoalueille rakennettavien maanalaista tilaa palvelevien sisäänajoluiskien, poistumisteiden ja ilmanvaihtolaitteiden rakenteiden ja muotoilun kaupunkikuvalliseen laatuun tulee kiinnittää erityistä huomiota.

Alustavat katualueen ja torin arvonlisäverottomat rakennuskustannukset ilman laite- ja johtosiirtoja ja torialueen nykyisen kiveyksen käsittelyä ovat n. 6 milj. euroa ja kaavamuutoksesta johtuvan Hakaniemen sillan ja Siltavuorenrannan liikennejärjestelyjen kustannukset n. 0,2 milj. euroa.

Torin kiveyksen purkaminen ja uudelleen asentaminen tulee sisällyttää pysäköintilaitoksen rakentamiskustannuksiin. Johto- ja laitesiirtojen sekä maaperän haitta-aineiden tutkimisen ja mahdollisen poistamisen ja puhdistamisen kustannuksista vastaa pysäköintilaitoksen toteuttaja.

Hakaniemen puiston alueelle sijoittuvan raitisilman sisäänottolaitteen rakentamisen ja maanpäällisen alueen viimeistelyn kustannukset tulee sisällyttää pysäköintilaitoksen rakentamiskustannuksiin.

Puistoalueen kustannukset ovat arvioitavissa, kun täsmällisempi suunnitelma on laadittu.

Lautakunta puoltaa asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä edellä esitetyin tarkennuksin.

Lautakunta päätti äänin 4–2 (Pollock ja Kärnä) esittelijän ehdotuksen mukaisesti. Vähemmistön mielestä lausuntoehdotuksen viimeiseksi kappaleeksi tulisi lisätä seuraava teksti: ”Pysäköintitilaa Helsingin ydinkeskustassa ei ole tarpeen lisätä, vaan kehittää julkisen liikenteen palveluja. Hakaniementorialue elää hyvin jos pienempi pysäköintilaitos toteutetaan.”

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (10.3.2005), että alueelle tehdään julkisten ulkotilojen yleissuunnitelma. Siinä tarkentuu mm. puurivien sijainti ja puistossa sijaitsevan ilmanvaihtokuilun sijainti. Esitetyt vaatimukset voidaan ottaa huomioon suunnitelmaa tehtäessä. Asemakaavan muutosehdotuksessa edellytetään, että ilmanvaihtokanavan rakentamisessa otetaan huomioon Merihaan kalliosuoja suojavyöhykkeineen. Lisäksi edellytetään yleisesti, että maanalaiset tilat tulee rakentaa siten, ettei niiden käyttö tai rakentaminen alenna pohja- tai orsiveden pintaa eikä vähennä niiden virtausta.

Ehdotuksessa on määräys, jonka mukaan katuihin ja aukioihin liittyvien portaiden, luiskien, istutusaltaiden, tasoerojen ja ilmanottorakenteiden tulee olla muotoilultaan ja materiaaleiltaan korkeatasoisia.

Asemakaavan muutosehdotuksen mukaisista toimenpiteistä koituvien kustannusten jaosta sovitaan kaupungin ja hankkeen toteuttajan välisissä sopimuksissa.

Joukkoliikennelautakunta toteaa (7.10.2004) mm., että katutason muutokset eivät ruuhkauttane liikennettä, kun samalla järjestetään uusi ajoyhteys Siltavuorenrannasta Hakaniemen sillalle. Liikenteen siirtyminen Hakaniemenrannasta Siltavuorenrantaan vähentänee liikennettä myös tukkoiselta Pitkältäsillalta, jolla olisi joukkoliikenteelle myönteinen vaikutus.

Hakaniemen torikatua ei voi nykyisestään merkittävästi kaventaa, koska siellä on oltava seisovan bussin ohitusmahdollisuus. Hakaniemenrannassa tarvitaan vilkkaalle yöliikenteen pysäkille syvennys.

Välisuojatie Siltasaarenkadun keskivaiheilla vaikuttaa bussipysäkkien toimivuuteen. Ruuhkaiset bussipysäkit pitenevät merkittävästi, mutta toisaalta välisuojatie heikentää niiden toimivuutta. Välisuojatien valo-ohjauksen ajoitus on tehtävä bussipysäkkien toimivuuden ehdoilla. Raitiovaunupysäkkien kohdalla välisuojatien tulee olla valo-ohjaamaton, kuten suunnitelmassa on esitettykin.

Ehdotuksen mukainen yleinen pysäköintilaitos 700 autolle on ylimitoitettu. Erittäin hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrella oleva tori ympäristöineen ei tarvitse näin paljoa asiointipysäköintipaikkoja. Maankäyttö ei sanottavasti muutu ja katutasosta poistuu suunnitelman mukaan vain 115 nykyistä autopaikkaa. Varsinaista liityntäpysäköintiä ajatellen Hakaniemi on liian lähellä keskustaa ja paikat ovat liian kalliita. Pieni määrä yleisiä, maksullisia pysäköintipaikkoja voi Hakaniemessä palvella sellaisia pysäköijiä, jotka jatkavat joukkoliikenteellä keskustaan asioimaan.

Kahden metroaseman sisäänkäynnin siirto liikerakennuksiin on mahdollinen mutta toimivien sisäänkäyntien korvaaminen uusilla ei saa tulla liikennelaitoksen kustannettaviksi.

Metroaseman ja sen lippuhallitason huoltoliikenne voidaan siirtää alatasolle, mutta se edellyttää hissiyhteyden rakentamista lippuhallitasolta alatasolle ja sieltä neljä autopaikkaa tarvittavien jätehuoltotilojen lisäksi. Muutos ei saa tulla liikennelaitoksen kustannettavaksi.

Muutosehdotuksessa on poistettu raitiovaunulaiturilla metron sisäänkäynnin yhteydessä oleva kuljettajien vaihto- ja WC-tilan rakennusala. Tila toimii myös liikennetarkastajan tilana. Nykyisin raitioliikenteessä on käytössä liikennöinnin järjestely (ns. kierrätysliikenne), jossa vaunuilla ei juuri ole seisonta-aikaa. Tiheärytmisessä liikenteessä suuri osa kuljettajien vaihtoajoista on niin lyhyitä, että pienenkin liikennehäiriön sattuessa ei kuljettajalla käytännössä ole mahdollisuutta mennä alakerrassa oleviin kuljettajien taukotiloihin vessaan. Kierrätysliikenteen aloittamisen yhtenä edellytyksenä olivat Hakaniemessä pysäkkilaiturin tasossa olevat WC-tilat. Em. syistä vaihtoa odottavien kuljettajien pieni odotustila ja WC-tilat on säilytettävä pysäkkilaiturien tasossa.

Lautakunta päätti äänin 5–4 (Arra, Ebeling, Rissanen, Hirvikangas) hyväksyä esittelijän esityksen. Vähemmistön mielestä esityslistan sivun 18 toinen kappale olisi tullut muuttaa kuulumaan seuraavasti:

Ehdotuksen mukainen yleinen pysäköintilaitos 700 autolle on varsin suuri. Erittäin hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrella oleva tori ympäristöineen ei tällä hetkellä tarvitse näin paljoa asiointipysäköintipaikkoja. Maankäyttö ei sanottavasti muutu ja katutasosta poistuu suunnitelman mukaan vain 115 nykyistä autopaikkaa. Varsinaista liityntäpysäköintiä ajatellen Hakaniemi on liian lähellä keskustaa ja paikat ovat kalliita.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (10.3.2005), että Hakaniemen torikatua on kavennettu viihtyisyyden lisäämiseksi torialueella. Tavoitteena on vähentää ajoneuvojen tarpeetonta seisottamista torialueen ja puiston välissä. Mm. alueella liikennöimättömien bussien ja torikauppiaiden pakettiautojen pysäköinti on tarkoitus kieltää liikennemerkein. Hakaniemen torikadun leveyttä ja Hakaniemenrannan yöliikenteen pysäkin sijoittamista voidaan tutkia jatkosuunnittelussa julkisten ulkotilojen yleissuunnitelman ja katusuunnitelmien tekemisen yhteydessä.

Siltasaarenkadun välisuojatie helpottaa merkittävästi jalankulkijoiden torin kohdan kadunylitystä ja vähentää tarvetta ylittää katu suojatien ulkopuolella. Valo-ohjaus tehdään niin, että bussiliikenteen sujuvuus varmistetaan.

Pysäköintiselvityksen mukaan 700 autopaikkaa vastaa autopaikkojen laskentaohjeen mukaista tarvetta. Alueen tonteilla on pulaa autopaikoista. Osalla kiinteistöistä ei ole lainkaan normin mukaisia autopaikkoja. Hakaniemenrannasta poistuu n. 100 autopaikkaa. Yleistä pysäköintilaitosta ei ole ajateltu varsinaisesti liityntäliikennettä varten. Torin, kauppahallin ja muun kaupallisen toiminnan kilpailukyvyn ylläpitämiseksi ja kehittymistä varten on myös alueen pysäköintipalveluja kehitettävä.

Metroaseman sisäänkäyntien siirtäminen liikerakennuksiin voisi olla myös liikennelaitoksen etu. On arveltu, että sisäänkäynnin ylläpitäminen liikerakennuksessa olisi edullisempaa kuin omassa erillisessä katoksessaan.

Pysäköintilaitoksen esisuunnitelmissa on esitetty hissiyhteys pysäköintitasojen väliin liikuntaesteisiä varten. Asemakaavaehdotukseen lisätään tästä määräys.

Liikennetarkastajien tila on suunniteltu sijoitettavaksi metron lippuhallitasolle. Kuljettajien pääasialliset sosiaalitilat sijaitsevat hyvin lähellä laitureita metron lippuhallin tasolla. Vain poikkeustilanteessa tarvittavan WC-tilan sijoittaminen pienennettyyn sisäänkäyntirakennelmaan on mahdollista.

Kaupunginmuseo toteaa (7.10.2004) mm., että torilla oleva olympialaisiin vuonna 1952 rakennettu kioskirakennus on kaupunginmuseon kioskien suojelusta esittämien tavoitteiden mukaisesti merkitty suojelluksi merkinnällä sr-2. Kaupunginmuseo haluaa huomauttaa, että määräyksessä on sallittu kioskin siirtäminen, vaikka kyseessä ei ole alun perin siirrettäväksi suunniteltu kioskityyppi. Jottei tämän alkuperäisellä paikallaan sijaitsevan kulttuurihistoriallisesti arvokkaan kioskin säilyminen vaarannu, tulee ennen kioskin mahdollista siirtoa tutkia ja varmistaa koskin rakenteiden kunto ja kestävyys.

Asemakaavan muutosehdotuksessa on useita julkisia ulkotiloja koskevia määräyksiä, joilla pyritään varmistamaan ulkotilojen laadukkuus. Jalankululle varatut kadut, katujen osat sekä tonttien osat tulee määräyksen mukaan kivetä sileäpintaisella luonnonkivellä. Kaupunginmuseon näkemyksen mukaan toria ympäröivien 1950- ja 1960-luvun modernia arkkitehtuuria edustavien liikerakennusten edustalla asfaltti olisi kuitenkin kokonaisuuteen ja rakennusten ominaisluonteeseen luonnonkiveä luontevampi ja historiallisesti rehellisempi materiaali.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (10.3.2005), että alustavien pysäköintilaitossuunnitelmien mukaan olympialaisia varten suunniteltu kioski sijaitsee alueella, joka jouduttaneen kaivamaan auki. Työmaan yhteydessä kioski jouduttaneen joka tapauksessa nostamaan paikoiltaan. Tämän vuoksi on asemakaavassa sallittu kioskin uudelleen sijoittaminen kokonaissommitelman kannalta tarkoituksenmukaisempaan paikkaan.

Hakaniementorin ympäristö on kärsinyt sijainnistaan Pitkänsillan pohjoispuolella. Sen julkiseen tilaan ei ole panostettu samalla tavalla kuin lähempänä keskustaa. Onnistuneella ympäristösuunnittelulla ja tässä tapauksessa myös oikealla kiven valinnalla on mahdollista päästä luontevaan ratkaisuun, joka nostaa alueen laatua ja arvostusta ympäristökokonaisuuteen sopivalla tavalla.

Kiinteistölautakunta toteaa (9.11.2004) mm., että kaupunki ei ole panostanut Hakaniementorin alueelle sen keskeisestä sijainnistaan huolimatta viime vuosina juuri lainkaan. Osaltaan alueen kehitys on estynyt muun muassa sen vuoksi, ettei Hakaniementorin läheisyydessä ole riittävästi autojen pysäköintipaikkoja. Nykyisten maanpäällisten pysäköintipaikkojen määrä saattaa vielä pienentyä lähivuosina alueen rakentamisen yhteydessä, joten autopaikkojen lisärakentamiseen on todellista tarvetta ja osaltaan se mahdollistaa torialueen ja ympäristön käynnistymässä olevat parantamistoimenpiteet.

YIT Rakennus on tehnyt 11.5.2004 kaupungille esityksen osallistumisesta Hakaniementorin kehittämiseen ja pysäköintilaitoksen kustannuksiin: kauppahallin sisärakenteet (hissi ym.), pohjarakentamisen lisäkustannukset, laitoksen ‑2 kerroksen ajokorkeuden nostaminen 2,5 m:stä 3,5 m:iin (sis. ajoväylän, huoltopihan ja osa laitoksen 2 kerrosta), torin pintarakenteet ja varusteet (vesieristeen suojabetoni rajana), kaupungin osallistuminen pysäköintiyhtiön omistukseen. Esityksen mukaan kaupungin maksettaviksi tulevat kustannukset olisivat yhteensä n. 5,8 milj. euroa.

Alueen rakennusoikeuksiin perustuvien laskelmien mukaan kaupungin osuudet pysäköintiyhtiön omistuksesta vaihtelevat 35–75 autopaikan välillä. Esityksessä kaupungin osallistuminen on nähty myös kohtuullisuus- ja tasavertaisuuskysymyksenä muihin kiinteistönomistajiin verrattuna, koska kaupungilla on merkittävää halli- ja toritoimintaa alueella.

Kiinteistöviraston talo-osasto on budjetoinnissaan varautunut maanalaisen huoltoyhteyden rakentamisesta ja kauppahallin sisärakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin 600 000 eurolla. Lisäksi kaupungille aiheutuu, ottaen huomioon kaavamääräykset, lisäkustannuksia pysäköintilaitoksen alemman kerroksen (–2 krs) huoltoväylän lisäkorkeuden toteuttamisesta (2,5 m:stä 3,5 m:iin) ja maanalaisen lastauslaiturin rakentamisesta kaupungin teettämän kustannusarvion mukaan yhteensä n. 1 000 000 euroa. Kustannuksia voitaneen karsia suunnitteluratkaisua muuttamalla.

Sen sijaan pintarakenteet ja varusteet ovat nykyisin täysin kelvollisia, joten kaupungin ei tulisi osallistua muihin kuin torin laatutasoa parantaviin kustannuksiin.

Perustettavan pysäköintiyhtiön omistukseen talo-osaston on mahdollista osallistua ostamalla n. 30 autopaikan (ap) osakkeet. Kustannukset autopaikoista olisivat tällöin n. 1 020 000 euroa (30 ap x 34 000/ap). Mainittu autopaikkojen määrä vastaa kauppahallin ja torin osalle tulevaa hyötyä pysäköintihallin rakentamisesta.

Kaupungille aiheutuu hankkeesta yhteensä n. 2 620 000 euron kustannukset, joihin talo-osaston budjetoinnissa on varauduttu 600 000 eurolla. Kaupungilta tarvitaan erillisrahoitusta n. 2 020 000 euroa.

Pysäköintilaitoksen rakentaminen aiheuttaa sekä torikaupalle että myös kauppahallin toiminnalle häiriötä lähes kahden vuoden ajaksi. Tämän vuoksi rakentamisen suunnittelu tulee toteuttaa tiiviissä yhteistyössä talo-osaston kanssa, ja työ tulee suorittaa siten, että haitat ovat mahdollisimman lyhytaikaisia.

Pysäköintilaitoksen lopullisen suunnittelun yhteydessä on huolehdittava myös siitä, että pysäköintilaitokseen tulee riittävästi pysäköintitilaa liikuntaesteisille ja ao. hissiyhteydet hallin ensimmäiseen ja toiseen kerrokseen.

Mainitut kehittämistoimenpiteet on nähtävä pitkän ajan sijoituksena Hakaniementorin alueen ja sen ympäristön kehittämiseen. Tämän vuoksi on erityisen tärkeää, että kaupunki myöntää erillisrahoituksena varat edellä mainittuihin tarkoituksiin. Mainituilla kustannuksilla ei saa rasittaa kauppahallin toimintaedellytyksiä, joten erillisrahoitus on tarpeen.

Kaavamuutos sisältää myös vähäisessä määrin uutta rakennusoikeutta. Tontille 297/12 (tavaratalotontti) johtavaan yleiseen jalankulkutunneliin saa sijoittaa kioskimyymälöitä 500 k-m². Mikäli torin ja Hakaniemen alueen toimintoja ja palveluita haluttaisiin nykyisestä merkittävästi parantaa, alueelle pitäisi sijoittaa selkeästi enemmän uutta rakennusoikeutta.

Pysäköintilaitos on pääosin yksityinen hanke. Mikäli se toteutuu, kaupungin osallistumisesta hankkeeseen tehdään erillinen esitys, jonka valmistelussa otetaan huomioon kaupungin eri hallintokuntien osallistuminen hankkeeseen.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (10.3.2005), että toimivan huoltoyhteyden järjestämiseksi kauppahalliin on välttämätöntä, että asemakaavassa varmistetaan minimiajokorkeus huoltoliikennealueella maan alla 3,5 m:ksi. Tältä osin suunnitteluratkaisua ei voitane muuttaa.

Asemakaavan muutosehdotuksessa edellytetään, että maanalaiset tilat rakennetaan niin, että torikauppa voi toimia keskeytyksettä. Rakentamisen suunnittelu tulee toteuttaa tiiviissä yhteistyössä talo-osaston kanssa, ja työ tulee suorittaa siten, että haitat ovat mahdollisimman lyhytaikaisia.

Ehdotukseen on lisätty esteettömyyttä edistäviä määräyksiä mm. edellyttämällä hissin rakentamista pysäköintitasojen välille sekä maanpinnalle sisäänkäyntien yhteyteen.

Suunnitelmassa noudatetaan periaatetta, jonka mukaan palvelut sijoittuisivat ensisijaisesti maanpäällisiin tiloihin. Koska uuden rakennusoikeuden lisääminen kaava-alueella maanpinnalle ei kuitenkaan ole mahdollista, on pysäköintilaitoksen eteläiseen käytävään sijoitettu uutta rakennusoikeutta 500 k-m². Tavoitteena on ollut yhdyskäytävän viihtyisyyden ja sosiaalisen kontrollin lisääminen.

Asemakaavan muutosehdotukseen tehdyt muutokset

Maanalaista rakennusalaa (map4) on laajennettu eteläisen alikulun osalta pohjoiseen. Alueen rakennusoikeutta on nostettu 500 k-m². Katualueen alle sijoittuvien kioskimyymälöiden enimmäiskooksi on sallittu 300 m².

Korttelin numero 11/301/5 on korjattu oikeaksi 11001/5.

Pysäköintilaitoksen lounaisen sisäänkäynnin (map2) määräykseen on lisätty pakolliseksi hissin rakentaminen.

Pysäköintilaitoksen sisäänkäyntien ja -ajojen kynnysten on oltava vähintään +2,3 m korkeudessa.

Pysäköintilaitoksen määräyksiin on lisätty velvoite hissin rakentamisesta tasojen välille.

Torille on lisätty ohjeellinen maanpinnan korkeusmerkintä.

Asemakaavaselostuksen historiatietoja on täydennetty.

Hakaniementorin alueen jatkosuunnittelu

Kaupunkisuunnitteluvirasto laatii jatkossa alueelle julkisten ulkotilojen yleissuunnitelman yhteistyössä rakennusviraston ja kiinteistöviraston tilakeskuksen kanssa.

Tehdyt muutokset eivät ole olennaisia, joten ehdotusta ei tarvitse asettaa uudelleen nähtäville.

Lautakunta pitää tärkeänä, että yleisen pysäköintilaitoksen toteutussopimukset tehdään siten, että ne mahdollistavat ympäristön asukkaiden autojen pysäköinnin mahdollisimman edullisesti esimerkiksi vuoroittaiskäyttöjärjestelyin.

Lautakunnan päätös syntyi kahden äänestyksen jälkeen.

Lautakunta päätti äänin 6–3 (Helistö, Kolbe, Puoskari) jatkaa asian käsittelyä. Vähemmistön mielestä lautakunnan olisi tullut palauttaa asia valmisteltavaksi siten, että parkkipaikkojen määrää rakennettavassa parkkihallissa vähennetään 700 paikasta 400 paikkaan.

Lautakunta päätti äänin 8–1 (Helistö) hyväksyä seuraavan lisäysehdotuksen: Kaupunkisuunnittelulautakunta pitää tärkeänä, että yleisen pysäköintilaitoksen toteutussopimukset tehdään siten, että ne mahdollistavat ympäristön asukkaiden autojen pysäköinnin mahdollisimman edullisesti esimerkiksi vuoroittaiskäyttöjärjestelyin.

Vähemmistö oli esittelijän ehdotuksen kannalla.

Khs toteaa, että Xxxx Xxxxxxx on tehnyt aloitteen Sörnäisten rantatien osan nimeämisestä Merihaankaduksi ja Näkinsillan nimen muuttamisesta Merihaansillaksi. Nimistötoimikunta käsitteli 23.10.2000 aloitetta ja merkitsi sen tiedoksi. Nimistötoimikunta totesi säilyttävänsä ehdotuksen ja harkitsevansa sitä alueen nimistön kehittämisen tullessa ajankohtaiseksi. Merihaka-Seura ry puolsi 5.2.2001 Xxxxxxx aloitetta.

Käsiteltävänä olevaa asemakaavan muutosehdotusta valmisteltaessa nimikysymys on ollut esillä. Tällöin on katsottu, ettei tässä vaiheessa muuteta nimistöä, koska sen vaikutukset ulottuvat laajemmalle.

Khs toteaa, että Khn vähemmistön (Hellström, Näre ja Rantanen) mielestä asia olisi tullut palauttaa uudelleen valmisteltavaksi siten, että parkkipaikkojen määrää rakennettavassa parkkihallissa vähennetään 700 paikasta 400 paikkaan.

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee hyväksyä 11. kaupunginosan puisto-, katu- ja torialueiden tason ‑7,5 yläpuolella, maanalaisten alueiden tason ‑20 yläpuolella ja a-merkittyjen alueiden tason ‑3,0 yläpuolella olevien alueiden asemakaavan muutoksen kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston 3.6.2004 päivätyn ja 10.3.2005 muutetun piirustuksen nro 11313 mukaisena.

Lisätiedot:
Sippola-Alho Tanja, kaupunginsihteeri, puhelin 169 2244

LIITTEET	Liite 1	Asemakaavakartta nro 11313
	Liite 2	Havainnekuva (Hakaniementori ympäristöineen)

MUNKKINIEMEN KORTTELEIDEN 30001 (KALASTAJATORPPA) JA 30044, TONTIN 30003/2 SEKÄ KATU- JA PUISTOALUEEN ASEMAKAAVAN MUUTTAMINEN (NRO 11322)

Khs 2004-2304

30. kaupunginosan (Munkkiniemen) kortteleiden nro 30001 ja 30044, korttelin nro 30003 tontin nro 2 sekä katu- ja puistoalueen asemakaavan muutosehdotus.

Alue sijaitsee Vanhan Munkkiniemen eteläosassa. Kaava-aluetta rajoittavat Laajalahti, Gert Skytten puisto ja Uimarinpolku.

Tiivistelmä Asemakaavan muutosehdotuksessa korttelialueet on merkitty säilytettäviksi (KL/s ja AP/s). Kalastajatorpan ravintolaosa suojellaan merkinnällä sr-1 ja asuinrakennukset merkinnällä sr-2. Liiketonteilla rakennusoikeutta on korotettu jonkin verran. Asuintonteilla rakennusoikeus on säilytetty voimassa olevan kaavan mukaisena. Kasinonpuisto on merkitty säilytettäväksi (VP/s).

Asemakaavan perusteet

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (21.10.2004) mm., että Khs on asettanut korttelin 30044 rakennuskieltoon suojelutavoitteisen asemakaavan laatimista varten.

Lähtökohdat

Yleiskaava

Yleiskaava 2002:ssa (Kvsto 26.11.2003) alue on kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittävää osittain pientalo- osittain kerrostaloaluetta ja puistoa. Alue on varattu pääasiassa asumiseen, kerrostaloalue myös toimitilarakentamiseen.

Asemakaavat

Voimassa olevassa asemakaavassa vuodelta 1994 kortteli 30044 on asuinpientalojen korttelialuetta (AP), jolle saa sijoittaa myös lähetystötiloja. Asuintonttien rakennusoikeus on yhteensä 2 200 k-m², mikä vastaa tonttitehokkuutta e = 0,4. Rakennusoikeudet eri tonteilla ovat: 510 k-m²(tontti 2), 530 k-m² (tontti 4), 550 k-m² (tontti 6) ja 610 k-m² (tontti 8).

Tontit 30001/3 ja 30003/2 ovat asemakaavoissa vuosilta 1981 ja 1987 liikerakennusten korttelialuetta (KL), jolle saa rakentaa hotelli- ja ravintolatoimintaa palvelevia rakennuksia. Tontin 30001/3 rakennusoikeus on 9 100 k-m²ja tontin 30003/2 rakennusoikeus 9 000 k-m². Ravintolan pyöreä osa on merkitty suojeltavaksi merkinnällä sr-1.

Kasinonpuisto on puistoaluetta (VP), jossa on rakennusala kahvilatiloja varten ja ohjeellinen jalankulkureitti. Kalastajatorpantie on katualuetta.

Nykytilanne

Uimarinpolun varressa sijaitsevat neljä rakennusta ovat 1950-luvun alkupuolelta. Rakennukset edustavat ajalle ominaista laadukasta arkkitehtuuria, jossa esiintyy aikakaudelle tyypillisiä materiaaleja ja huolellista detaljointia. Rakennusten yhteenlaskettu kerrosala on n. 1 700 m². Käyttämätöntä kerrosalaa on tonteilla yhteensä n. 500 m². Suunnittelijoina on nimekkäitä arkkitehteja: tontilla 2 Woldemar Baeckman, tontilla 4 Kurt Simberg, tontilla 6 Jarl Eklund ja tontilla 8 Pekka Saarema.

Kalastajatorpan alueen erikoispiirteenä ovat eri-ikäiset rakennuskerrostumat, jotka liittyvät kauniisti maisemaan ja toisiinsa. Kalastajatorpan historia ulottuu aina vuoteen 1915, jolloin paikalla oli samanniminen kahvila. Fazer osti sen oikeudet ja rakennutti paikalle Ravintola Kalastajatorpan vanhimman osan vuosina 1936–1937, suunnittelijana arkkitehti Jarl Eklund. Rakennusta on laajennettu vuosina 1938–1956 ja sen kerrosala on nykyisin yhteensä n. 2 300 m². Vuodeksi 1940 ajateltuja olympialaisia varten valmistuivat Jarl Eklundin suunnittelemat Pyöreä sali ja Siirtomaasali.

Rantahotelli (n. 7 200 k-m²) on rakennettu vuonna 1969, suunnittelijana arkkitehti Markus Tavio. Rakennus on peruskorjattu vuonna 2002. Kalastajatorpantien itäpuolella sijaitseva uudempi kalliohotelli (n. 9 300 m²) on rakennettu vuonna 1975, suunnittelijana arkkitehti Einari Teräsvirta. Hotelliosien väliin on vuonna 1996 rakennettu maanalainen pysäköintilaitos.

Kalastajatorpan ravintolaosan piha-alueen on suunnitellut vuonna 1937 puutarha-arkkitehti Paul Olsson. Pihasuunnitelma on edelleen tunnistettavissa tontin eteläosassa. Suunnitelmassa pihatila on tukimuurein tai pensasaidoin rajattu omaksi kokonaisuudeksi. Rantaviiva on suoristettu ja pengerretty. Rakennuksen lähiympäristöön on suunniteltu suojaisia oleskelutiloja. Maastoa on pengerretty ja oleskeluterassit yhdistetty pihakäytävillä ja pergoloilla toisiinsa. Terasseilta portaikot avautuvat rantatasanteelle, jossa kasvaa luonnonmukaista puustoa. Rantahotellin piha-alueen on suunnitellut vuonna 1968 puutarha-arkkitehti Harald Carstens. Uuden osan ympäristö, joka on melko hyvin säilynyt maisemallisena kokonaisuutena, edustaa aikakaudelle tyypillistä selkeää ja yksinkertaista puutarha-arkkitehtuuria. Uusimman hotelliosan piha-alue on pääosin luonnonkalliota, mikä liittyy kauniisti ruskeatiilisen rakennuksen muotokieleen.

Tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on Kalastajatorpan ja Uimarinpolun alueen kaavan ajanmukaistaminen. Rakennustaiteellisesti, kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokkaat rakennukset suojellaan ja alkuperäiset pihaympäristöt ja Kasinonpuisto säilytetään ja kunnostetaan.

Asemakaavan muutosehdotus ja sen perustelut

Asuinpientalojen korttelialue (AP/s)

Korttelin 30044 asuinpientalot muodostavat merkittävän 1950-lukulaisen kokonaisuuden Uimarinpolun länsireunalle. Ne liittyvät suurempaan kokonaisuuteen, jonka muodostavat Hollantilaisentien ja Tiilimäen varren suojellut rakennukset. Alue kuuluu osana Eliel Saarisen Munkkiniemi-Haaga-suunnitelmaan.

Korttelialueen ympäristö säilytetään. Tonteille saa sijoittaa myös lähetystö- tai vastaavia edustustiloja. Rakennuksen kerrosluku on kaksi ja puoli. Rakennusoikeus asuintonteilla on säilytetty samana kuin voimassa olevassa asemakaavassa. Rakennusaloja on laajennettu pihan puolella tonteilla 4 ja 6.

Nykyiset rakennukset on merkitty suojeltaviksi merkinnällä sr-2: Rakennustaiteellisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokas rakennus. Rakennusta ei saa purkaa, eikä siinä saa suorittaa sellaisia korjaus-, lisärakentamis- tai muutostöitä, jotka tärvelevät rakennuksen julkisivujen tai katon kaupunkikuvallista arvoa. Mikäli rakennuksessa on aikaisemmin suoritettu tällaisia toimenpiteitä, rakennus on lisärakentamis- tai muutostöiden yhteydessä pyrittävä korjaamaan rakennukseen tyyliin hyvin soveltuvalla tavalla.

Liikerakennusten korttelialueet (KL/s)

Kalastajatorpantien varrella olevat tontit 30001/4 (entinen numero 30001/3) ja 30003/2 on merkitty liikerakennusten korttelialueeksi, jolla ympäristö säilytetään. Alue tulee hoitaa ja kunnostaa siten, että vanhat liuskekiviportaat, -terassit ja muurit säilytetään. Alueen puusto tulee hoitaa elinvoimaisena. Rantaviiva tulee yhtenäistää.

Korttelialueelle saa sijoittaa hotelli- ja ravintolatoimintaa palvelevia rakennuksia. Tonttiin 30001/3 on liitetty Kärkitien varressa ollut n. 600 m²:n puistosuikale rakennusviraston toivomuksesta. Rakennusoikeus on molemmilla tonteilla korotettu nykytilanteen mukaiseksi. Tontin 30001/4 korotus on 400 k-m², jolloin rakennusoikeus on 9 500 k-m² (e = 0,43). Tontin 30003/2 rakennusoikeus on 9 300 k-m², missä korotusta on 300 k-m². Rakennusoikeus vastaa tonttitehokkuutta e = 0,81.

Vanha ravintolaosa on merkitty suojeltavaksi merkinnällä sr-1: Rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus. Rakennusta ei saa purkaa, eikä siinä saa suorittaa sellaisia korjaus- tai muutostöitä, jotka tärvelevät rakennuksen arvoa tai tyyliä. Mikäli rakennuksessa on aikaisemmin suoritettu tällaisia toimenpiteitä, rakennus on korjaus- tai muutostöiden yhteydessä pyrittävä korjaamaan rakennuksen tyyliin hyvin soveltuvalla tavalla. Rakennuksen arvokkaat sisätilat tulee säilyttää ja pyrkiä palauttamaan alkuperäiseen asuunsa.

Eteläosassa on puutarhataiteellisesti arvokas piha-alue, joka tulee säilyttää (s-1). Muutostöiden yhteydessä alueen vanhat rakenteet ja materiaalit tulee palauttaa.

Tonteilla on rakennusalat katoksille, maanalaisille tiloille ja maanalaisille autojen säilytyspaikoille. Tontin 30001/4 eteläosassa on voimassa olevan kaavan mukaisesti pysäköimispaikka ja rannassa helikopterin tilapäinen laskeutumispaikka sekä tukimuuri.

Uudisrakentaminen tulee sopeuttaa olemassa olevaan arvokkaaseen rakennuskantaan ja kaupunkikuvaan.

Rakentamatta jäävät tontinosat, joita ei käytetä kulkuteinä, leikki- ja oleskelualueina tai pysäköintiin, on istutettava.

Tontteja varten on järjestettävä seuraavat autopaikkamäärät: asuintontit vähintään 1 autopaikka/140 k-m² ja liiketontit vähintään 1 autopaikka/220 k-m².

Puistoalue (VP/s)

Kasinonpuisto kuuluu osana Vanhan Munkkiniemen arvokkaaseen rantavyöhykkeeseen. Puistossa kasvaa luonnonmukaista maisemallisesti arvokasta puustoa, pääasiassa tervaleppää ja männikköä. Rannassa on luonnonkallio ja hiekkaranta. Alue on merkitty puistoksi, jolla ympäristö säilytetään. Puistoa tulee hoitaa ja tarvittaessa uudistaa siten, että sen maisemallinen luonne säilyy. Puiston pohjoisosaan saa sijoittaa 200 k-m²kahvilatiloja. Puistossa on ohjeelliselle jalankululle varattu alue.

Katualue Kaava-alueeseen kuuluu osa Kalastajatorpantien katualuetta, jossa osalla on merkintä maanalaisesta tilasta ja osalla maanalaisesta autojen säilytystilasta. Alueella on myös rakennusala katokselle, joka yhdistää hotellikiinteistöt toisiinsa.

Toteuttamisen vaikutukset

Asemakaavan muutos turvaa Kalastajatorpan, Kasinonpuiston ja Uimarinpolun alueen kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti, kaupunkikuvallisesti ja maisemallisesti arvokkaan ympäristön säilymisen.

Kaavan toteuttaminen ei aiheuta juurikaan muutoksia ympäristön olosuhteisiin. Kaavalla suojeltuja rakennuksia ei saa purkaa, eikä niissä saa suorittaa sellaisia toimenpiteitä, jotka tärvelevät rakennuksen arvoa tai tyyliä (sr-1) tai rakennuksen julkisivujen tai vesikaton kaupunkikuvallista arvoa (sr-2). Kalastajatorpan ravintolan arvokkaat sisätilat tulee säilyttää ja pyrkiä palauttamaan alkuperäiseen asuunsa. Korttelin 30044 tonteilla rakennuksia voidaan jossain määrin laajentaa pihan puolella. Mahdollinen laajentaminen ei vaikuta katunäkymiin tai kadun puolen julkisivuihin.

Kalastajatorpan hotellikiinteistöissä kaavan mahdollistamat laajennukset on jo toteutettu poikkeusmenettelyin. Eteläpuoleisen puistoalueen liittäminen tonttiin mahdollistaa Kalastajatorpan ravintolaosan piha-alueen yhtenäisen suunnittelun ja entisöimisen. Ravintolan piha-alueella vanhat materiaalit tulee säilyttää ja palauttaa. Helikopterin tilapäisen laskeutumispaikan toteuttaminen edellyttää vähäistä täyttöä rannalla. Täytön yhteydessä rantaviiva tulee yhtenäistää.

Suunnittelun vaiheet Kaavoitustyö on tullut vireille kaupunkisuunnitteluviraston aloitteesta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on lähetetty siinä luetelluille osallisille ja heille on varattu tilaisuus lausua mielipiteensä asiasta. Asemakaavan muutosluonnos on ollut nähtävänä kaupunkisuunnitteluvirastossa 13.–29.4.2004. Ympäristökeskus ja Senaatti-kiinteistöt ovat ilmoittaneet, ettei niillä ole huomauttamista osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta. Senaatti-kiinteistöt on pyytänyt tiedottamaan kaavan edistymisestä ja kaavan hyväksymistä koskevista päätöksistä.

Asemakaavan muutosaluetta on laajennettu nähtävänäolon jälkeen käsittämään myös Kasinonpuiston puistoalue. Asiasta on neuvoteltu rakennusviraston viherosaston kanssa. Osasto on puoltanut puiston liittämistä suunnittelualueeseen.

Asemakaavan muutosluonnoksesta on esitetty kolme suullista ja kaksi kirjallista mielipidettä. Kirjallisia mielipiteitä ovat esittäneet Asunto Oy Jarlinranta ja Kiinteistö Oy Tuulanranta yhteisesti sekä Asunto Oy Helsingin Hollantilaisentie 12. Suullisia mielipiteitä ovat esittäneet Saksan suurlähetystö (Uimarinpolku 6), Kapiteeli Oy ja kiinteistö Uimarinpolku 4.

Kiinteistö Oy Tuulanranta ja Asunto Oy Jarlinranta toteavat, että Kalastajatorpan korttelissa 30001 sijaitsee Helsingin Veden hallinnoima jakeluliittymä, jonka kautta johdetaan käyttövesi merenpohjaan lasketun putken kautta Pikku Kuusisaareen. Em. yhtiöiden omistaja edellyttää, että mahdolliset rakennus- ym. muutostyöt eivät aiheuta häiriötä tai keskeytystä veden saantiin.

Lisäksi mainitaan, että karttaan merkityssä kohdassa Kärkitien varressa on vuosia ollut Kalastajatorppa-kiinteistön kaatopaikka, joka tulisi siistiä.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että vesihuoltoasiasta on neuvoteltu Helsingin Veden kanssa. Kaavakarttaan on merkitty Kalastajatorpan tontille maanalainen johtokuja vesijohtoja varten. Tontin eteläosassa ei tulla kaavamuutoksen johdosta tekemään rakennustöitä, jotka haittaisivat ympäristön vedenjakelua. Kärkitien vieressä oleva puistoalue on rakennusviraston hallinnassa. Aluetta on käytetty Kalastajatorpan kiinteistön peruskorjauksen aikana väliaikaisena varastona. Alue on asemakaavan muutosehdotuksessa liitetty tonttiin rakennusviraston toivomuksesta.

Asunto Oy Helsingin Hollantilaisentie 12:n mielestä Uimarinpolku on liikenteellisesti vaarallinen. Uimarinpolku on yksisuuntainen kapea katu, jolla on jalkakäytävä vain toisella puolella, jossa on myös pysäköinti. Taksit ym. autot ajavat reippaalla vauhdilla Uimarinpolkua ylös. Liikenteellisesti asian voi korjata rakentamalla ns. töyssyhidasteet Uimarinpolulle. Läpiajoliikenne tulisi myös kieltää tältä osin Uimarinpolkua, kuten on jo tehty pohjoisosalla.

Läpiajoliikenne häiritsee myös yksisuuntaista Hollantilaisentietä, kun etenkin Kalastajatorpalta tulevat taksit oikaisevat liikennemerkeistä huolimatta alas Saunalahdentielle. Asia korjaantuisi myös töyssyhidastein.

Taksi- ym. liikenne hotelliin tulisi hoitaa Kalastajatorpantien ja Kärkitien kautta.

Katuvalaistus Uimarinpolulla on vanhaa ns. puusähkötolpparakennetta. Alueen ja kadun arvokas luonne huomioon ottaen pylväistö tulisi uusia asianmukaiseksi.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että liikenteen Kalastajatorpan hotelli- ja ravintola-alueelle on suunniteltu kulkevan Kalastajatorpantien ja Kärkitien kautta. Hollantilaisentien ja Uimarinpolun liikenneongelmia ei voida poistaa läpiajokieltoja lisäämällä, koska niitä ei voida käytännössä valvoa. Sen sijaan läpiajokiellot voidaan tarvittaessa korvata hidasteilla. Hidasteet vähentävät reittien houkuttelevuutta läpiajoon ja pitävät nopeudet kurissa. Asemakaava ei ole esteenä hidasteiden rakentamiselle.

Katuvalaistuksesta huolehtii Helsingin Energia. Katuvalaisimet voidaan uusia asemakaavasta riippumatta katualueella. Katuvalaisimia mahdollisesti uusittaessa on kiinnitettävä huomiota siihen, että uudet valaisimet soveltuvat hyvin Vanhan Munkkiniemen historiallisesti arvokkaaseen ympäristöön.

Kiinteistöt Uimarinpolku 4 ja 6 ovat suullisesti esittäneet rakennusalan tarkistamista tonteillaan voimassa olevaan asemakaavaan nähden siten, että mahdollinen lisärakentaminen tonteilla tulevaisuudessa on luontevammin toteutettavissa.

Kapiteeli Oy on suullisesti ehdottanut Kalastajatorpan rantatontin 30001/3 rakennusoikeuden vähäistä korottamista.

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että Uimarinpolku 4 ja 6 kiinteistöjen rakennusaloja on laajennettu pihan puolella esitetyn mukaisesti. Kalastajatorpan rantatontin rakennusoikeutta on korotettu esitettyyn 9 500 k-m²:iin, mikä vastaa tontin rakennettua kerrosalaa.

Tilastotiedot

Käyttötarkoitus

Asuinpientalojen

korttelialuetta (AP/s)

Liikerakennusten korttelialuetta (KL/s)

Puistoaluetta (VP/s)

Katualuetta

Yhteensä

Pinta-ala

m²

5 490

33 480

10 750

2 030

51 750

Kerrosala

k-m²

2 200

18 800

200

21 200

Kerrosalan
lisäys k-m²

700

Tehokkuus

0,40

0,56

Ehdotus koskee valtion ylläpitämään kiinteistörekisteriin kuulumatonta aluetta.

Khs ilmoittaa, että ehdotus on ollut julkisesti nähtävänä 26.11.–27.12.2004, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla. Ehdotusta vastaan ei ole tehty muistutuksia.

Lisäksi ehdotuksesta on pyydetty ympäristölautakunnan/ympäristökeskuksen, pelastuslautakunnan, kiinteistölautakunnan, yleisten töiden lautakunnan, kaupunginmuseon, Helsingin Veden ja Helsingin Energian lausunnot.

Lausunnot Helsingin Energialla ei ole (13.1.2005) lausuttavaa.

Yleisten töiden lautakunta mainitsee (13.1.2005) mm., että asemakaavan muutoksella ei ole vaikutusta nykyiseen, jo rakennettuun katuverkkoon.

Asemakaavan muutosehdotuksessa on pieni, Kärkitien pohjoispuolella oleva Kalastajatorpan kortteliin välittömästi liittyvä puistokaistale poistettu. Alue on liitetty tonttiin. Muutos on perusteltu, sillä alueella ei ole virkistyskäyttöarvoa, ja sitä on käytetty lähinnä varastopaikkana.

Kasinonpuiston merkitseminen suojeltavaksi alueeksi on yleiskaavan tavoitteiden mukaista, koska alue on maisemakulttuurin kannalta merkittävää puistoa. Kasinonpuisto on muutoin rakennettu, mutta siitä puuttuu puiston pohjoispäästä kahvilan ja meren välistä kunnollinen kulkuyhteys, ja rantaluiska on osittain sortunut. Niiden kunnostaminen maksaa 40 000 euroa.

Lautakunta puoltaa asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä.

Helsingin Vesi mainitsee (20.1.2005) mm., ettei muutosehdotus edellytä aluetta palvelevien yleisten vesijohtojen ja viemäreiden siirtämistä.

Helsingin Vesi puoltaa ehdotuksen hyväksymistä.

Ympäristökeskus mainitsee (21.2.2005) ympäristölautakunnan päättäneen 18.1.2005, että lausunnon antaa ympäristökeskus. Ympäristökeskuksella ei ole huomautettavaa asemakaavan muutosehdotuksesta.

Kiinteistölautakunta mainitsee (8.2.2005) mm., että kaupunki omistaa asemakaavan muutosehdotuksen mukaiset katu- ja viheralueet sekä liiketontin 30003/2, joka on vuokrattu maanvuokrasopimuksella Kapiteeli Oyj:lle 31.12.2025 asti hotellikäyttöön. Viheralueesta kaupunki on vuokrannut ravintolakäyttöön n. 500 m²:n suuruisen alueen XO-Ravintolat Oy:lle 31.12.2010 asti. Alueen asuntotontit ovat yksityisomistuksessa. Kapiteeli Oyj omistaa liiketontin 30001/3, joka muodostaa kaupungin omistaman n. 498 m²:n suuruisen katualueen kanssa asemakaavan muutoksen mukaisen liiketontin 30001/4.

Asemakaavan muutosehdotuksessa Kapiteeli Oyj:n omistaman tontin rakennusoikeus lisääntyy yhteensä 400 k-m²:llä. Kaavan mahdollistamat laajennukset hotellikiinteistöillä on jo toteutettu poikkeusmenettelyin. Tonteille ei synny merkittävää arvonnousua, eikä Khn päätöksen mukaisia neuvotteluja ole tarpeen käydä.

Lautakunnalla ei ole huomautettavaa asemakaavan muutosehdotuksesta.

Kaupunginmuseo mainitsee (9.2.2005) mm., asemakaavan muutoksen tavoitteeksi on asetettu Kalastajatorpan ja Uimarinpolun alueen asemakaavan ajanmukaistaminen ja alueen kulttuurihistoriallisten arvojen säilymisen turvaaminen. Asemakaavassa on sekä kortteli- ja puistoalueita koskevia alueellisia että rakennuskohtaisia suojelumerkintöjä. Asemakaavaa on laadittu yhteistyössä kaupunginmuseon kanssa. Kaupunginmuseon näkemyksen mukaan esitetyt kaavamääräykset ja ‑merkinnät ovat riittävät turvaamaan alueen kulttuurihistoriallisten arvojen säilymisen.

Kaupunginmuseo puoltaa asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä.

Kaupunkisuunnitteluvirasto toteaa (20.4.2005) mm., että tontin 30044/2 (Uimarinpolku 2) omistajan taholta on nähtävilläoloaikana esitetty, että tontin rakennusoikeutta korotettaisiin 50 k-m²:llä siten, että rakennusta voitaisiin laajentaa pihan puolella. Laajennus ei vaikuta Uimarinpolun kaupunkikuvaan. Naapureita on kuultu kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä muutoksen johdosta. He eivät ole huomauttaneet kerrosalan lisäyksestä.

Esityksen johdosta asemakaavan muutosehdotukseen on tontin 30044/2 rakennusoikeudeksi merkitty 560 k-m². Lisäksi on tehty teknisluontoinen korjaus autopaikkamääräykseen siten, että sanonta: ’AP/s‑korttelialueella’ on muutettu yksikköön.

Tehdyt muutokset eivät ole olennaisia, joten ehdotusta ei tarvitse asettaa uudelleen nähtäville.

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee hyväksyä 30. kaupunginosan kortteleiden nro 30001 ja 30044, korttelin nro 30003 tontin nro 2 sekä katu- ja puistoalueen asemakaavan muutoksen kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston 21.10.2004 päivätyn ja 20.4.2005 muutetun piirustuksen nro 11322 mukaisena.

Lisätiedot:
Sippola-Alho Tanja, kaupunginsihteeri, puhelin 169 2244

LIITTEET	Liite 1	Asemakaavakartta nro 11322 (Munkkiniemen korttelit 30001 ja 30004 sekä tontti 30003/2)
	Liite 2	Havainnekuva (Munkkiniemen korttelit 30001 ja 30004 sekä tontti 30003/2)

VARTIOKYLÄN TONTIN 45131/2 JA PUISTOALUEEN ASEMAKAAVAN MUUTTAMINEN (NRO 11409)

Khs 2005-657

45. kaupunginosan (Vartiokylän) korttelin nro 45131 tontin nro 2 ja puistoalueen asemakaavan muutosehdotus.

Kiviparintie 4

Tiivistelmä Asemakaavan muutos mahdollistaa asuinkerrostalojen rakentamisen erinomaisten palvelujen viereen Myllypuron keskukseen. Tontilla on aiemmin sijainnut päiväkoti Myllypuro, joka on vuoden 2003 syksyllä purettu huonokuntoisena. Päiväkodin purkaminen liittyy kaupungin päätökseen supistaa päiväkotiverkkoa.

Tontin länsipuolella on puistokaistale, joka on liitetty kaava-alueeseen asemakaavamääräysten yhdenmukaistamiseksi eteläpuolisen puistoalueen kanssa.

Asemakaavan perusteet

Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa (10.3.2005) mm., että kaavoitustyö on käynnistetty kaupungin aloitteesta.

Lähtökohdat

Yleiskaava Helsingin yleiskaava 2002:ssa (Kvsto 26.11.2003, tullut kaava-alueelle voimaan 23.12.2004) alue on kerrostalovaltaista aluetta (asuminen/toimitila).

Asemakaavat

Alueella on voimassa asemakaava nro 5606 (vahvistettu 18.2.1965), jossa tontti 45131/2 on sosiaalista toimintaa palvelevien rakennusten korttelialuetta (YS). Tonttitehokkuus on e = 0,30. Tontin länsipuolinen alue on puistoa.

Muut suunnitelmat ja päätökset

Kiinteistövirasto on 17.6.2003 hakenut lupaa saada purkaa tontilla sijainnut päiväkoti Myllypuro. Rakennus on purettu syksyn 2003 aikana. Sosiaaliviraston edustajan kanssa on neuvoteltu vuoden 2004 aikana kahden päivähoitoryhmän ja yhden ryhmäperhepäivähoitoryhmän mahdollisesta sijoittamisesta asuinrakennusten yhteyteen.

Maanomistus

Alue on kaupungin omistuksessa.

Nykytilanne

Alue sijaitsee Myllypuron keskuksessa, nykyisen ostoskeskuksen länsipuolella rajautuen idässä 16.4.2004 lainvoiman saaneeseen Myllypuron keskuksen palvelukeskusta ja uusia asuntoja koskevaan asemakaavan muutosalueeseen.

Puretun päiväkodin paikalla ja entisellä piha-alueella on avoin hiekkainen kenttä. Tontin reuna-alueilla kasvaa pääasiassa mäntyä. Länsireunalla tontti rajautuu pieneen puistoalueeseen, Orpaanportaan männikköharjanteeseen. Tontin pohjoispuolella on myös pieni puistokaistale, jossa sijaitsee osa vanhaa tykkitietä. Puistokaistaleiden takana on 1960-luvulla rakennettuja Myllypuron selkeäpiirteisiä ja ajalleen tyypillisiä asuinkerrostaloja.

Palvelut Palvelut ovat vieressä. Ostoskeskus ja sen paikalle suunniteltu uusi, tuleva palvelukeskus ovat naapuritonteilla. Lähin päiväkoti on Päiväkoti Leipuri, jonne on matkaa n. 450 m. Metroasemalle on tontilta matkaa n. 200 m.

Yhdyskuntatekninen huolto

Kaava-alue on yhdyskuntateknisen huollon verkoston piirissä.

Maaperä Alueen maaperä muodostuu kitkamaalajeista, joiden paksuus on n. 10 m. Rakennukset ja pysäköintikellarit voidaan perustaa paaluille ja maanalaisen rakentamisen pohjaveden hallinta aiheuttaa erityistä suunnittelutarvetta.

Tavoitteet Asemakaavan muutoksen tarkoituksena on muuttaa asuintontiksi erinomaisten palvelujen vieressä oleva, entisen päiväkoti Myllypuron tontti. Kaavassa varataan kuitenkin mahdollisuus rakentaa kahta päivähoitoryhmää varten päiväkoti yhden asuinrakennuksen maantasokerrokseen sekä tilaa erillistä ryhmäperhepäivähoitoa varten.

Tontin kaavoitusperiaatteena on jatkaa viereisen, keväällä 2004 lainvoiman saaneen asemakaavan muutoksen mukaisia rakentamisratkaisuja.

Asemakaavan muutosehdotus

Yleisperustelu ja -kuvaus

Nykyinen päiväkotitontti on muutettu asuintontiksi, jolla yhden asuintalon runkoon saa lisäksi tarvittaessa sijoittaa päiväkotitiloja.

Tontin länsipuolella oleva puistokaistale on viereisen uuden asemakaavan muutoksen mukaisesti muutettu puistoksi, jolla saa suorittaa vain luonnonhoidollisia toimenpiteitä.

Mitoitus Kaava-alueen pinta-ala on 0,79 ha, josta tonttimaata on 0,66 ha ja puistoa 0,13 ha. Rakennusoikeus tontilla on 8 000 k-m².

Asuinkerrostalojen korttelialue (AK)

Tontti on merkitty asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Eteläisimmälle rakennusalalle rakennettavan rakennuksen kahteen ensimmäiseen kerrokseen saa rakentaa enintään 600 k-m² lasten päiväkotitilaa. Ensimmäisessä kerroksessa toimisi päiväkoti ja toisessa kerroksessa sijaitsisi tiloja ryhmäperhepäivähoitoa varten. Ryhmäperhepäivähoitotilana voi toimia yksi iso, n. 120 huoneistoneliön kokoinen asunto tai kaksi keskikokoista asuntoa yhdistettynä.

Tontin rakennusoikeus on 8 000 k-m². Tonttitehokkuus on suuruusluokaltaan sama kuin viereisellä, keväällä 2004 lainvoiman saaneen kaavan uusilla asuintonteilla. Kerrosalasta saa 10 % olla työtilaa.

Rakentamisratkaisun tulee liittyä saumattomasti viereisen uuden kaavan mukaiseen rakentamiseen. Kaavamääräykset ovat siksi mm. julkisivujen värityksen ja materiaalin osalta samat.

Rakennusten kerrosluku on viisi. Rakennusten pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää valkoista rappausta tai kevytrappausta. Jokaisella asunnolla on oltava oma maantasopiha, parveke tai kattoterassi. Parvekkeet ja kattoterassit voidaan lasittaa, eikä niitä lasketa kerrosalaan.

Osa piha-alueen länsiosassa olevaa rinnettä on merkitty istutettavaksi. Rinteen maastonmuodot ja puusto tulee säilyttää ja hoitaa luonnonmukaisessa kunnossa. Tämän lisäksi rakennustöitä suoritettaessa on pidettävä huoli, ettei puita ja pensaita vahingoiteta rakennusalan ulkopuolella.

Myllypuron kerrostaloalueen olemassa olevan kaupunkirakenteen mukaisesti tonttia ei saa aidata puistoa tai naapuritonttia vastaan. Ympäristön kasvillisuus tulee ottaa huomioon siten, että tontille istutettavien puulajien tulee olla kotimaisia.

Asemakaavan muutoksessa edellytetään erillisen ulkovalaistussuunnitelman laatimista muiden Myllypuron keskusta koskevien uusien asemakaavan muutosten tapaan. Tavoitteena on yhtenäinen, turvallinen ja kaupunkikuvallisesti mielenkiintoinen uusi keskus myös pimeään vuodenaikaan ja iltaisin.

Autopaikat on rakennettava rakennusten kellariin tai pihan alle naapuritonttien tapaan.

Puisto (VP-1)

Asuintontin länsipuolella oleva männikköharjanne on merkitty puistoksi, jolla puusto on säilytettävä ja jossa saa tehdä vain luonnonhoidollisia toimenpiteitä (VP-1).

Asemakaavan toteuttamisen vaikutukset

Tontin muuttaminen asuintontiksi tukee viereisen, keväällä 2004 lainvoiman saaneen uuden kaavan tavoitetta Myllypuron keskuksen rakentumisesta vireäksi ja monipuoliseksi kaupunginosakeskukseksi, joka myös rakentamisratkaisuiltaan on tiivis ja keskustamainen.

Kaupunkikuvallisesti rakentamisratkaisu jatkaa keskuksen uusien kaavojen rakentamistapaa.

Uuden asuntorakentamisen toteutuessa tontille tulee n. 200 uutta asukasta. Asukkaiden lisääntyminen Myllypuron keskuksessa parantaa palveluiden pysyvyyttä ja laatua ja synnyttää uusia palveluja alueelle.

Uudet asunnot ja palvelujen lisääntyminen lisäävät elämää ja vuorovaikutusta alueella, mikä vaikuttaa yleiseen viihtyvyyteen ja turvallisuuteen. Valaistut ikkunat iltaisin lisäävät myös kontrollia alueella ja kävely-ympäristö esim. metroasemalta tultaessa mielletään turvallisemmaksi liikkua.

Maanalainen pysäköinti tehostaa tontin käyttöä rakentamiseen ja vaikuttaa pihojen viihtyvyyteen. Pihat ovat tällöin yksinomaan ihmisten käytössä.

Kellari- ja pihakannen alainen pysäköinti lisäävät rakentamiskustannuksia maantasopysäköintiin verrattuna. Ilman kellaripysäköintiä tonttia ei kuitenkaan voida rakentaa kaavaehdotuksen mukaisella tehokkuudella.

Tilan varaaminen päiväkotia varten asuinrakennuksen rungosta lisää joustavuutta ja alentaa kustannuksia erillisiin päiväkotirakennuksiin verrattuna. Tilat voidaan tarpeen vaatiessa muuttaa asuinkäyttöön tai ne voidaan rakentaa asunnoiksi alkuvaiheessa, jos rakenneratkaisuissa varaudutaan mahdolliseen myöhempään päiväkotikäyttöön.

Koko kaupungin mittakaavassa asuntojen rakentaminen valmiiden kunnallisteknisten verkostojen, palveluiden ja hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrelle, metroaseman viereen, edistää kestävän kehityksen mukaista kaupungin rakentumista.

Suunnittelun vaiheet

Vireilletulo, osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja vuorovaikutus

Vireilletulosta on ilmoitettu osallisille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä, jonka mukana lähetettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelma (päivätty 10.5.2004).

Asemakaavan muutosluonnos ja selostusluonnos ovat olleet nähtävänä kaupunkisuunnitteluvirastossa ja lähiöasemalla 4.–15.10.2004. Suunnitteluperiaatteita selostettiin Myllypuro-päivänä 18.9.2004 Myllypuron kirkolla järjestetyssä Myllypuron uusia rakentamissuunnitelmia koskevassa tilaisuudessa.

Viranomaisyhteistyö

Asemakaavan muutosehdotusta on valmisteltu yhteistyössä osallisena olevien viranomaistahojen, kiinteistöviraston ja sosiaaliviraston kanssa.

Esitetyt mielipiteet

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä asemakaavan muutosluonnoksesta ei esitetty mielipiteitä.

Ehdotus koskee valtion ylläpitämään kiinteistörekisteriin kuuluvaa
aluetta.

Khs ilmoittaa, että ehdotus on ollut julkisesti nähtävänä 8.4.–9.5.2005, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla. Ehdotusta vastaan ei ole tehty muistutuksia.

Lisäksi ehdotuksesta on pyydetty kiinteistöviraston, rakennusviraston ja sosiaaliviraston lausunnot.

Lausunnot Rakennusvirasto mainitsee (7.4.2005) mm., että asemakaavan muutosehdotus yhdenmukaistaa kaava-alueen eteläpuolella olevan viherkaistan ja muutosehdotuksessa olevan viherkaistan asemakaavamääräykset yhtenäisiksi (VP-1). Muutosehdotus ei aiheuta lisäkustannuksia katu- ja puisto-osastolle.

Päiväkotitoiminnalle tarkoitetut leikkialueet on rakennettava asuinkerrostalojen korttelialueen ulkopuolelle.

Kiinteistölautakunta mainitsee (19.4.2005) mm., että alue on kaupungin omistuksessa. Tontin käyttäminen asuntorakentamiseen on hyvin perusteltua, kun tontilta on purettu tarpeettomaksi käynyt päiväkoti. Vastaavanlaisia muutoksia tullaan tekemään kaupungin monissakin osissa. Useimmiten vanhoilla päiväkotirakennuksilla ei ole järkevää käyttöä, rakennukset ovat loppuun käytettyjä ja niiden arvo verrattuna tontin vaihtoehtoiseen käyttöön on kovin vähäinen. Myös asuinrakennusten purkamista kalliin peruskorjauksen sijaan on syytä nykyistä useammin tarkastella todellisena vaihtoehtona, vaikka vanhojen rakennusten säilyttäminen onkin saanut kovin suuren painoarvon.

Tontin rakentaminen auttaa osaltaan säilyttämään alueen palveluita. Rakentaminen on kaupungille edullista, koska mm. uutta kunnallistekniikkaa ei tarvitse rakentaa.

Tontille voidaan kaavamääräysten mukaan rakentaa asuntojen lisäksi lasten päiväkotitilaa ja tiloja ryhmäperhepäivähoitoa varten. Mikäli näitä mahdollisuuksia halutaan käyttää, tulisi sosiaalitoimen ilmoittaa tarpeeksi aikaisessa vaiheessa tarpeistaan sekä varautua hankkeiden rahoitukseen.

Lautakunta puoltaa edellä mainituin perustein asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä.

Sosiaalivirasto mainitsee (29.4.2005) mm., että se puoltaa kyseisen tontin muuttamista asuntotontiksi. Asemakaavan tulee kuitenkin mahdollistaa varautuminen päivähoidon muuttuvaan tarpeeseen suunnitteilla olevan Etelä-Myllypuron pientaloalueen ja Myllypuron keskuksen itäosan täydennysrakentamisen tarpeisiin. Koska itäisellä alueella kokonaisuutena alle kouluikäisten lasten määrän ennustetaan vähenevän, saattaa olla, että muista tilaratkaisuista riippuen suunniteltuja varauksia ei tarvita.

Sosiaalivirasto on esittänyt tontille tulevan asuntorakentamisen yhteyteen purettua päiväkotia korvaaviksi tiloiksi yhtä päiväkotia ja yhtä ryhmäperhepäiväkotia toteutettaviksi vuokrakohteina vuosille 2006–2010 ajoittuvassa rakennushankkeiden suunnitelmassa. Kaavallisena tilavarauksena päiväkoti tarvitsee 470 br-m² ja ryhmäperhepäiväkoti 100 ht‑m²/120 br-m².

Ryhmäperhepäivähoidon asuinhuoneisto / huoneistoala on keskimäärin 100 m² (3–4 h + k) tai kaksi yhdistettyä huoneistoa. Pääsääntöisesti ryhmäperhepäiväkodin lapset ulkoilevat taloyhtiön pihalla. Tässä ryhmäperhepäiväkodin sijaitessa päiväkodin yhteydessä, ulkoilualue voi olla yhtenäinen päiväkodin kanssa. Ulkoilualuetta näitä kahta yksikköä varten tulisi olla yhteensä 800–1 000 m². Mikäli ulkoilu ei kokonaisuudessaan onnistu tontilla olevalla piha-alueella, on ulkoilualue osoitettava läheisyydessä sijaitsevalta puistoalueelta. Tällöin tontilla tarvitaan pienempi odottelupiha, josta yhdessä sitten siirrytään puistoalueen ulkoilualueelle.

Khs toteaa rakennusviraston ja sosiaaliviraston lausuntoihin viitaten, että tontti on kaavassa ensisijaisesti asuntotontti. Päiväkoti Myllypuro purettiin tontilta huonokuntoisena Myllärintanhualta lakkautettavaksi aiotun päiväkodin sijasta. Tarve yhden päiväkodin lakkauttamiseen Myllypurossa johtui lasten määrän vähentymisestä. Käsiteltävänä oleva asemakaavan muutosehdotus kuitenkin mahdollistaa sekä päiväkodin että ryhmäperhepäivähoitotilojen sijoittamisen tontille, mikäli tarvetta tulevaisuudessa ilmenee. Rakennusluvan yhteydessä on mahdollista määritellä ryhmäperhepäivähoitotilojen tarkempi sijainti asuinrakennuksissa, mikäli tilojen on sijaittava ensimmäisessä kerroksessa.

Oma leikkipiha päiväkodille on tarpeen. Tontille on kaavassa merkitty n. 500 m²:n suuruinen erillinen leikkipiha, joka voidaan osoittaa päiväkodin käyttöön. Se on iltaisin asukkaiden käytössä. Sen lisäksi tontilla on muuta pihatilaa ja säilytettävä metsäalue. Ulkoilutilan riittävyyteen vaikuttaa myös se, että kävelyetäisyydellä on Myllypuron suuri ja korkeatasoisesti toteutettu leikkipuisto Myllynsiipi.

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee hyväksyä 45. kaupunginosan korttelin nro 45131 tontin nro 2 ja puistoalueen asemakaavan muutoksen kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston 10.3.2005 päivätyn piirustuksen nro 11409 mukaisena.

Lisätiedot:
Sippola-Alho Tanja, kaupunginsihteeri, puhelin 169 2244

LIITTEET	Liite 1	Asemakaavakartta nro 11409
	Liite 2	Havainnekuva (Vartiokylän tontti 45131/2)


KOKOUSKUTSU	Huom! Kokousaika

Kokousaika	8.6.2005 klo 16
Kokouspaikka	Vanha Raatihuone, Aleksanterinkatu 20
Käsitellään	Tällä esityslistalla mainitut asiat

	Kaupunginvaltuuston puheenjohtaja

LIITTEET	Liite 1	Konserniohjeluonnos
	Liite 2	Konserniohjauksen periaatteet 26.3.1997
	Liite 3	Voimassa olevan Khn johtosäännön 3 ja 14 §