22.2.2010 pöydälle pantu asia

LAUSUNNON ANTAMINEN YMPÄRISTÖMINISTERIÖLLE RAKENNUSTEN KIINTEISTÖVERON PORRASTAMISESTA ENERGIATEHOKKUUDEN JA LÄMMITYSTAVAN PERUSTEELLA

Khs 2009-2548

KJ Kaupunginhallitus päättänee antaa ympäristöministeriölle seuraavan lausunnon:

Uudisrakennusten ja olemassa olevien rakennusten energiatehokkuuden lisääminen on nykyään yleisesti hyväksytty periaate. Periaate saa myös koko ajan lisääntyvää konkreettista velvoittavaa tukea monista säännöksistä. Muun muassa vuoden 2010 alusta lukien on valtakunnallisia rakentamismääräyksiä uusien rakennusten energiatehokkuuden osalta merkittävästi tiukennettu. Seuraava tiukennus on luvassa vuonna 2012.

Onkin niin, että nimenomaan uusien rakennusten energiatehokkuus tulee jo sitovien rakentamismääräysten kautta koko ajan paranemaan. Helsingin kaupunki on sen lisäksi ilmoittanut tavoitteekseen määräystason ylittämisen siltä osin kuin rakentaminen tapahtuu kaupungin omistamalle maalle. Valtaosa kerrostalotuotannosta rakentuu lähivuosina nimenomaan kaupungin maalle. Tontinluovutusvaiheessa voidaan rakennuttajat velvoittaa rakentamaan uudet rakennukset energiatehokkaammiksi mitä valtakunnalliset rakentamismääräykset edellyttävät.

Pientaloista sen sijaan valtaosa rakennetaan Helsingissä yksityiselle maalle. Uusien pientalojen rakennuttajia motivoidaan jo nyt esimerkiksi Helsingin rakennusvalvontaviraston toimesta ylittämään vallitseva normitaso. Viime aikoina onkin näkynyt merkkejä siitä, että valveutuneimmat näin tekevät. Energiatehokkaamman rakentamisen kustannuslisä on pientaloissa niin mitätön, jos sitä on laisinkaan, että investoinnit siihen maksavat pienempinä energiamenoina parissa vuodessa itsensä takaisin.

Suurempi ja vakavampi kysymys kuin uudet rakennukset on olemassa oleva rakennuskanta. Valmisteilla oleva EU:n uusi rakennusten energiatehokkuusdirektiivi (direktiivipaketti) saatiin valmiiksi EU:n liikenne-, televiestintä- ja energianeuvoston kokouksessa Brysselissä 7.12.2009. Paitsi uudisrakentamiseen, edellyttää uudistumassa oleva direktiivi kansallisten vaatimusten asettamista myös korjausrakentamiseen. Tulee kestämään kuitenkin pari kolme vuotta, ennen kuin direktiivi on saatu kansallisesti täytäntöön.

Ennen sitä on periaatteessa korjaushankkeeseen ryhtyvän omassa valinnassa, miltä osin rakennusta korjattaessa halutaan samalla parantaa sen energiatehokkuutta. Käytännössä rakennusvalvonta ohjeistaa jo nyt harkitsemaan, aina kun se tuntuu järkevältä, korjaustoimia myös energian säästämisen kannalta.

Kiinteistöveron porrastaminen, tai verosta kokonaan vapauttaminen, energiatehokkaiden korjausten vauhdittamiseksi herättää monia kysymyksiä. Jotta tällaista toivottua vaikutusta voitaisiin saada, tulisi taloudellisen verohyödyn olla melko huomattava. Yksittäisissä taloyhtiöissä, joissa asuu eri elämänvaiheissa olevia ihmisiä, on usein vaikeuksia löytää yhteisymmärrystä aivan välttämättömienkin korjauspäätösten aikaansaamiseksi. Puhumattakaan korjauksista, jotka eivät ole teknisesti välttämättömiä, vaan lähinnä toivottavia. Kiinteistöveron määrä ei nykytasolla ole keskimäärin niin huomattava, että siihen kohdistuvilla huojennuksilla vielä helposti olisi vipuvaikutusta korjaushankkeiden aikaistamiseksi.

Suuri osa Helsingin asuinkerrostalokannasta sijoittuu kaupungin omistamalle maalle.

Vuokratonteilla kiinteistöveroa maksetaan itse rakennuksesta, ei maapohjasta. Kunta ei ole verovelvollinen omalla alueellaan omistamastaan kiinteistöstä.

Jos sitten tarkastellaan kaupungin omaa mittavaa vuokratalokantaa, niin voi olla epätodennäköistä olettaa, että kaupungin omissa kiinteistöyhtiöissä merkittävässä määrin aikaistettaisiin energiataloudellisia korjauksia pelkästään sillä perusteella, että yhtiön kaupungille maksettava kiinteistöveron määrä alenee.

Raportissa todetaan, ettei rakennuksen käyttäjien – esimerkiksi asukkaiden – käyttäytymistä ja sen vaikutusta energiankulutukseen voida ottaa kiinteistöverotuksen perusteeksi. Näin varmasti on, mutta lopputuloksena voi olla tilanne, jossa kiinteistöjen omistajien, hoitajien ja myös käyttäjien mielenkiinto tärkeimpään energiansäästön osaan eli loppukulutukseen jää vähemmälle huomiolle.

Kaupunginhallituksen mielestä työryhmän esitys ei nimenomaan Helsingin kaupungin kannalta ole taloudellisessa mielessä erityisen tehokas. Uusien rakennusten energiatehokkuutta voidaan parantaa nopeammin ja kaupungille vähemmän kustannuksia aiheuttavalla tavalla muilla keinoin. Olemassa olevan rakennuskannan energiatehokkuuteen tullaan jatkossa kiinnittämään vakavaa huomiota uusiutuvan rakennusten energiatehokkuusdirektiivin kautta.

Kaupungin kannalta on huomattava, että maksettava kiinteistövero koostuu rakennuksesta maksettavasta kiinteistöverosta sekä tontista maksettavasta kiinteistöverosta. Helsingissä veron tuotto vuonna 2009 oli 156 milj. euroa, josta rakennusten osuus n. 78 milj. euroa.

Kaupunkien keskustoissa sekä muualla hyvien liikenneyhteyksien päässä tontin veron suhteellinen osuus kiinteistöverosta on suurempi kuin mitä se on haja-asutusalueilla. Joissakin tapauksissa haja-asutusalueilla sijaitsevan rakennuksen kiinteistöverosta saattaa hyvinkin merkittävä osa koostua rakennuksesta maksettavasta verosta tontista maksettavan veron ollessa samaan aikaa pieni. Näin ollen jos siellä tehdään merkittävästi energiatehokkuutta parantava toimenpide, niin maksettava kiinteistövero saattaa laskea hyvinkin pieneksi. Vastaavasti keskusta-alueilla, joissa tontin osuus verosta on suuri, ei merkittävästi energiatehokkuutta parantava toimenpide pienentäisi kovinkaan paljon maksettavaa kiinteistöveroa. Näin ollen rakennuksen energiatehokkuudessa tehtävät parannukset alentaisivat kiinteistöveroa suhteellisesti huomattavasti enemmän haja-asutusalueilla kuin keskusta-alueilla. Tämä kehitys edesauttaisi yhdyskuntarakenteen hajautumista, kasvattaisi liikkumiseen käytettävää energiamäärää ja siten söisi rakennusten energiatehokkuuden parantamisella saavutetun hyödyn energiankäytön vähentämisessä.

Kiinteistöveron porrastuksen yhteydessä syntyvä byrokratia on minimoitava. Olemassa olevien rakennusten energiatodistusten myöntämismekanismin lisäksi tulisi ehdottomasti välttää uuden rinnakkaisen mekanismin syntymistä. Molemmat tulisi voida yhdistää ainakin siten, että veroporrastuksen laskennassa tarvittava energiatehokkuusluku saadaan suoraan energiatodistuksesta.

Kaupunginhallitus kiinnittää myös huomiota siihen hallinnolliseen työhön, joka kiinteistöveron ehdotetunlaisesta porrastuksesta seuraisi. Rakennusvalvontavirastolla on sinänsä valmiuksia tuottaa rekistereistä jälkikäteen rakennusten energiatehokkuusluokat ja lämmitystavat, sikäli kuin niitä on rekistereihin viety. Pelkkänä erillistoimena em. seikkojen rekisteröiminen on hallinnollisesti raskas ja henkilötyövoimia vievä prosessi. Vielä raskaammaksi prosessit muodostuvat tilanteessa, jossa energiatehokkuusluokan luotettavuus jouduttaisiin viranomaistoimin tarkistamaan. Nykyvoimavaroilla ei siihen ole mahdollisuuksia.

Kiinteistöveron eräs keskeinen perustavoite on fiskaalinen ja vero on osa kuntien rahoituspohjaa. Viime aikoina on mm. esitetty runsaasti näkemyksiä siitä, että erittäin vakaana veromuotona kiinteistöveron osuutta kuntien verokertymästä tulisi kasvattaa. Raportissa esitetyt ehdotukset päinvastoin vähentäisivät kiinteistöveron kertymää ja siten vähentäisivät veromuodon osuutta kuntien verorahoituksesta.

Raportissa esitetään kaksi tapaa kompensoida kunnille järjestelmämuutoksesta seuraava kiinteistöverotuottojen alentuminen. Ensimmäisenä vaihtoehtona esitetään, että kunnat voisivat halutessaan korottaa veroprosenttia niin, että kiinteistöveron osuus kunnan tulorahoituksessa säilyy ennallaan. Raportissa ei ole tuotu esiin sitä, että kunnan toimiessa näin, veron kohteena olevan henkilön maksama vero ei käytännössä alenekaan. Eli tekemällä energiatehokkuutta parantavan muutoksen rakennukseen sen omistava henkilö voi alentaa kiinteistöveroaan, mutta koska kunta verotulojen alentumisen johdosta nostaa kiinteistöveroprosenttia, niin henkilön maksama kiinteistövero ei alenekaan.

Toisena vaihtoehtona kompensoida kunnille järjestelmämuutoksesta seuraava kiinteistöverotuottojen alentuminen esitetään se, että valtio palauttaisi kunnille niiden antamat vähennykset. Tämän voi nähdä kuntien talouden tasapainon kannalta periaatteessa hyvänä ja neutraalina ratkaisuna. Sitä ei kuitenkaan välttämättä voi pitää kovinkaan kestävänä ratkaisuna ottaen huomioon kuntien ja valtion välisten taloussuhteiden vuosittaiset muutospaineet. Asia vaatii lisäselvitystä.

Selvitystyötä on jatkettava eri viranomaisten välillä myös kiinteistön omistajien yhdenvertaisen kohtelun, oikeusturvanäkökohtien sekä tietojen julkisen rekisteröinnin osalta (esim. kysymys vähävaraisen kiinteistönomistajan kohtelusta veroa määriteltäessä, etenkin jos omistettava kiinteistö on vanha).

Mahdollisen porrastetun kiinteistöverojärjestelmän valmistelussa on syytä edetä maltillisesti. Tärkeintä on ottaa mahdollinen järjestelmä käyttöön vasta kun energiatehokkuuden laskenta, esim. energiatodistus kehittyneemmässä muodossa ja mittaaminen sekä uusista että vanhoista kiinteistöistä ovat niin pitkälle kehittyneet ja auktorisoituneet, että tuloksia voidaan pitää riittävän luotettavina, oikeudenmukaisina ja kannustavina.

Pöytäkirjanote ympäristöministeriölle, rakennusvirastolle ja rakennusvalvontavirastolle sekä talous- ja suunnittelukeskukselle.

Lisätiedot:
Sauramo Vesa, hankepäällikkö, puhelin 310 36276

LIITTEET	Liite 1	Lausuntopyyntö 2.12.2009,Ympäristöministeriö
	Liite 2	Rakennusten kiinteistöveron porrastaminen energiatehokkuuden ja lämmitystavan perusteella, loppuraportti (Ympäristöministeriön raportteja 22/2009)
	Liite 3	Lausunnon antaminen ympäristöministeriölle ... päätöshistoria

ESITTELIJÄ

./. Ympäristöministeriö on 2.12.2009 pyytänyt Helsingin kaupungilta lausuntoa, joka koskee rakennusten kiinteistöveron porrastamista rakennusten energiatehokkuuden ja lämmitystavan perusteella ja asiasta tehtyä loppuraporttia maaliskuun ensimmäiseen päivään 2010 mennessä (liite 1).

./. Esityslistan liitteenä 2 on ympäristöministeriön raportti 22/2009, Rakennusten kiinteistöveron porrastaminen energiatehokkuuden ja lämmitystavan perusteella, loppuraportti.

Julkaisu on luettavissa myös ympäristöministeriön verkkosivulla osoitteesta:

www.ymparisto.fi >Ympäristöministeriö> julkaisut >Ympäristöministeriön raportteja –sarja.

Esityksestä on saatu rakennuslautakunnan19.1.2010 ja yleisten töiden lautakunnan 2.2.2010 lausunnot.

22.2.2010 pöydälle pantu asia

LAUSUNNON ANTAMINEN UUDENMAAN ELINKEINO-, LIIKENNE- JA YMPÄRISTÖKESKUKSELLE LUONNONSUOJELUALUEEN PERUSTAMISESTA ITÄSALMEEN

Khs 2009-2656

RYJ Kaupunginhallitus päättänee antaa Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselle seuraavan lausunnon, joka koskee mahdollista luonnonsuojelualueen perustamista Itäsalmeen:

Kaupunginhallitus toteaa, että luonnonsuojelualueeksi ehdotettu alue kuuluu valmisteilla olevaan Helsingin, Vantaan ja Sipoon yhteisen osayleiskaavan suunnittelualueeseen, jonka Helsingin puoleiset osat pääosin on asetettu rakennuskieltoon kesään 2013 asti (Khs 23.6.2008 § 943). Alueen sijainti pääkaupunkiseudun keskeisellä laajentumisalueella on ongelmallinen mm. alueeseen kohdistuvien virkistyskäyttöpaineiden vuoksi.

Kaupunginhallitus on aiemmin 22.9.2008 asiassa antamassaan lausunnossa katsonut, että esitetyn luonnonsuojelualueen perustamista tulisi lykätä ja että sen rajaus tulee ratkaista yhteistyössä maanomistajan ja ympäristöviranomaisten kanssa yleiskaavoituksen yhteydessä. Hakija on 16.10.2008 esittänyt perustamisprosessin väliaikaista keskeyttämistä ja neuvottelujen aloittamista Helsingin kaupungin kanssa luonnonsuojelu- ja virkistysaluenäkökulmien yhteensovittamiseksi.

Alueen yleiskaavatasoinen suunnittelu on käynnistynyt vuoden 2009 alussa. Luonnonsuojelualueeksi perustettava alue sivuaa pieneltä osin Karhusaarentien asemakaavamuutoksen aluetta, joka on ehdotusvaiheessa.

Suunnitteilla olevan kuntien yhteisen osayleiskaavan valmistelussa suunnittelualueen maankäyttöä käsitellään kokonaisuutena niin, että luontoarvot ja muut maankäytön näkökulmat otetaan huomioon tasapainoisesti. Suunnittelua valmistellaan ja edistetään selvityksin ja aluetutkielmin.

Suojelualueiden käytön arvioiminen edellyttää virkistyskäyttöön vaikuttavien tekijöiden tuntemista, ja niitä arvioidaan kaavatyön yhteydessä.

Kaupunginhallitus suhtautuu luonnonsuojelualueen perustamiseen sinällään myönteisesti. Luonnonsuojelualueen perustaminen edistäisi lintudirektiivin lajien ja Natura-luontotyyppien suojelua Natura-alueella.

Kaupunginhallitus katsoo kuitenkin 22.9.2008 antamansa lausunnon mukaisesti, että luonnonsuojelualueen perustamisessa ja sen rauhoitusmääräysten määrittelemisessä olisi hyvä ensin ratkaista laajemman alueen tulevaisuus ja maankäyttö. Näin edeten elinympäristön kokonaisuus voitaisiin ratkaista paremmin kaikkia alueen toimintoja ja käyttäjiä tyydyttävällä tavalla.

Esitetyn luonnonsuojelualueen perustamista tulisi edelleen lykätä, ja sen rajaus ja hoitosuunnitelma tulisi ratkaista yhteistyössä maanomistajan ja ympäristöviranomaisten kanssa yleiskaavoituksen yhteydessä sitten, kun kaavan kannalta keskeiset asiat on ratkaistu.

Kaupunginhallitus toteaa lopuksi, että Natura-alueen tarkoituksenmukainen käyttö virkistykseen vaatii uusia ulkoilureittilinjauksia ja ylipäätään selkeää kulunohjausta käyttöpaineen kasvun vuoksi. Nämä tulee ottaa huomioon uusissa hoito- ja käyttösuunnitelmissa, jotka on aiheellista laatia yhteistyössä koko alueen osalta maanomistusoloista riippumatta.

Pöytäkirjanote Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselle, kiinteistölautakunnalle, kaupunkisuunnittelulautakunnalle, ympäristölautakunnalle sekä talous- ja suunnittelukeskukselle.

Lisätiedot:
Saarinen Erja, apulaiskaupunginsihteeri, puhelin 310 36102

LIITTEET	Liite 1	Uudenmaan ympäristökeskuksen kirje 17.12.2009
	Liite 2	Kartta
	Liite 3	Lausunnon antaminen Uudenmaan elinkeino... - Päätöshistoria
	Liite 4	Lisäys päätöshistoriaan

TIIVISTELMÄ Uudenmaan ympäristökeskus harkitsee luonnonsuojelualueen perustamista Itäsalmen kylässä sijaitseville kiinteistöille Kapellängen RN:o 1:27 ja Krogars RN:o 5:32 ilman maanomistajan hakemusta tai suostumusta.

Maanomistaja on vuonna 2008 hakenut yksityisen luonnonsuojelualueen perustamista kyseessä olevalle alueelle. Khs on 22.9.2008 antanut asiassa lausunnon ja katsonut, että luonnonsuojelualueen perustamista tulisi lykätä ja, että sen rajaus tulee ratkaista yhteistyössä maanomistajan ja ympäristöviranomaisten kanssa yleiskaavoituksen yhteydessä. Hakija on 16.10.2008 esittänyt perustamisprosessin väliaikaista keskeyttämistä ja neuvottelujen aloittamista Helsingin kaupungin kanssa luonnonsuojelu- ja virkistysaluenäkökulmien yhteensovittamiseksi.

ESITTELIJÄ Uudenmaan ympäristökeskus harkitsee yhteensä noin 8,8 hehtaarin suuruisen luonnonsuojelualueen perustamista yksityisomistuksessa oleville kiinteistöille Kapellängen RN:o 1:27 ja Krogars RN:o 5:32.

./. Uudenmaan ympäristökeskuksen kirje 17.12.2009 ja kartta alueesta ovat esityslistan liitteinä.

Uudenmaan ympäristökeskus on 17.12.2009 luonnonsuojelulain 24.3 §:n mukaisesti varannut Helsingin kaupungille tilaisuuden lausua mielipiteensä kaavailluista rauhoitusmääräyksistä ja luonnonsuojelualueen perustamisesta 20.1.2010 mennessä.

Esittelijä toteaa, että lisäaikaa kannanoton toimittamiselle on myönnetty 23.2.2010 asti. Lisäksi esittelijä toteaa, että asian käsittely on 1.1.2010 siirtynyt Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukseen (Uudenmaan ELY).

Asiassa on saatu kiinteistölautakunnan (26.1.2010), ympäristölautakunnan (2.2.2010), kaupunkisuunnittelulautakunnan (4.2.2010) sekä talous- ja suunnittelukeskuksen (10.2.2010) lausunnot. Kiinteistölautakunnan lausunnosta äänestettiin, lausunto on lautakunnan esittelijän esityksen mukainen.

./. Asiaan saadut lausunnot sekä Khn lausunto 22.9.2008 § 1134 löytyvät kokonaisuudessaan päätöshistoriasta, joka on tämän asian liitteenä.

Luonnonsuojelualueen perustaminen

Luonnonsuojelulain 24 §:n 3 momentin mukaan alueellinen ympäristökeskus voi ilman maanomistajan hakemusta tai suostumusta perustaa luonnonsuojelualueeksi yksityisen alueen, jos alue sisältyy valtioneuvoston hyväksymään luonnonsuojeluohjelmaan. Suojeltavaksi suunniteltu Kapellviken-Karlvik -alue kuuluu valtioneuvoston 3.6.1982 hyväksymään valtakunnalliseen lintuvesiensuojeluohjelmaan (Kapellviken-Karlvik; LVO0100030) ja Natura 2000 -verkostoon (Mustavuoren lehto ja Östersundomin lintuvedet; FI0100065).

Uudenmaan ympäristökeskus katsoo, että luonnonsuojelulain 10 §:n mukaiset edellytykset luonnonsuojelualueen perustamiselle ovat olemassa.

Luonnonsuojelu- ja virkistyskäyttönäkökulmien yhteensovittamiseksi voidaan perustetulle luonnonsuojelualueelle tarvittaessa laatia hoito- ja käyttösuunnitelma. Luonnonsuojelualueen perustamispäätöksellä alueelle asetettavilla rauhoitusmääräyksillä ei tiukenneta valtioneuvoston hyväksymän lintuvesiensuojeluohjelman tavoitteita.

Suojelualue jää maanomistajan omistukseen.

Esittelijän ehdotus

Esittelijä viittaa asiassa saatuihin lausuntoihin ja toteaa, että luonnonsuojelualueeksi ehdotettu alue kuuluu valmisteilla olevaan Helsingin, Vantaan ja Sipoon yhteisen osayleiskaavan suunnittelualueeseen, jonka Helsingin puoleiset osat pääosin on asetettu rakennuskieltoon kesään 2013 asti (Khs 23.6.2008 § 943). Alueen sijainti pääkaupunkiseudun keskeisellä laajentumisalueella on ongelmallinen mm. alueeseen kohdistuvien virkistyskäyttöpaineiden vuoksi.

Khs on aiemmin 22.9.2008 asiassa antamassaan lausunnossa katsonut, että esitetyn luonnonsuojelualueen perustamista tulisi lykätä ja että sen rajaus tulee ratkaista yhteistyössä maanomistajan ja ympäristöviranomaisten kanssa yleiskaavoituksen yhteydessä.

Suojelualueiden käytön arvioiminen edellyttää virkistyskäyttöön vaikuttavien tekijöiden tuntemista ja niitä arvioidaan kaavatyön yhteydessä. Natura-alueen ja sen perusteluna olevien seikkojen huomioon ottaminen on arvioitavissa vasta suunnittelun myötä ja siitä seuraavien muutostekijöiden ja -vaikutusten yhteisvaikutuksen selvittyä.

Luonnonsuojelualueen perustamiseen esittelijä suhtautuu myönteisesti. Esittelijä katsoo, että luonnonsuojelualueen perustaminen edistäisi lintudirektiivin lajien ja Natura-luontotyyppien suojelua Natura-alueella.

Esittelijä katsoo kuitenkin Khn 22.9.2008 antaman lausunnon mukaisesti, että luonnonsuojelualueen perustamisessa ja sen rauhoitusmääräysten määrittelemisessä olisi hyvä ensin ratkaista laajemman alueen tulevaisuus ja maankäyttö. Näin edeten elinympäristön kokonaisuus voitaisiin ratkaista paremmin kaikkia alueen toimintoja ja käyttäjiä tyydyttävällä tavalla.

Esittelijä katsookin, että esitetyn luonnonsuojelualueen perustamista tulisi edelleen lykätä ja että sen rajaus ja hoitosuunnitelma tulisi ratkaista yhteistyössä maanomistajan ja ympäristöviranomaisten kanssa yleiskaavoituksen yhteydessä sitten, kun kaavan kannalta keskeiset asiat on ratkaistu.

Esittelijä toteaa lopuksi, että Natura-alueen tarkoituksenmukainen käyttö virkistykseen vaatii uusia ulkoilureittilinjauksia ja ylipäätään selkeää kulunohjausta käyttöpaineen kasvun vuoksi. Nämä tulee ottaa huomioon uusissa hoito- ja käyttösuunnitelmissa, jotka on aiheellista laatia yhteistyössä koko alueen osalta maanomistusoloista riippumatta.

ULKOKUNTALAISEN AVOHOIDON AIKAISEN SAIRAALAOPETUKSEN JÄRJESTÄMISTÄ JA KOULUNKÄYNTIIN LIITTYVIEN KONSULTAATIOPALVELUIDEN ANTAMISTA KOSKEVAN SOPIMUKSEN TEKEMINEN

Khs 2010-219

SJ Kaupunginhallitus päättänee oikeuttaa opetustoimen johtajan tai hänen määräämänsä sopimaan yksittäisten ulkokuntalaisen esiopetus- ja oppivelvollisuusikäisen lapsen tai nuoren asuinkunnan kanssa opetuksen järjestämisestä Helsingin kaupungin sairaalakoulussa sairaalaopetuksena HUS:n erityissairaanhoidon avohoitopalvelujen aikana.

Samalla kaupunginhallitus päättänee, että lapsen tai nuoren asuin- ja kotikunnan osalta korvausperusteena käytetään kunnan peruspalvelujen valtionosuudesta annetun lain 41 §:n mukaisia sairaalaopetuksen, koulukotiopetuksen ja lastensuojelun vuoksi sijoitetun oppilaan kotikuntakorvausten mukaisia periaatteita.

Vielä kaupunginhallitus päättänee, että opetustoimen johtaja tai hänen määräämänsä oikeutetaan sopimaan yksittäisen ulkokuntalaisen HUS:n erityissairaanhoidon sairaalapaikkaa odottavan, sairaalassa olevan tai sairaalahoidosta jo päässeen esiopetus- ja oppivelvollisuusikäisen lapsen tai nuoren asuinkunnan kanssa hänen opetuksen järjestämiseen liittyvien konsultaatiopalveluiden antamisesta.

Edelleen kaupunginhallitus päättänee, että tältä osin korvausperustetta arvioitaessa sovelletaan lapsen tai nuoren asuinkunnan täyden kustannusvastuun korvausperiaatetta siten, että asuinkunta vastaa ko. lapsen tai nuoren opetuksen järjestämiseen liittyvästä konsultatiivisesta työstä aiheutuvista palkka- ja sijaiskustannuksista sekä päiväraha- ja matkakustannuksista ja mahdollisista muista konsultaatiopalveluiden antamiseen liittyvistä kustannuksista.

Pöytäkirjanote opetuslautakunnalle sekä opetustoimen johtajalle.

Lisätiedot:
Hyttinen Hannu, kaupunginsihteeri, puhelin 310 36683

LIITE

Ulkokuntalaisen avohoidon aikaisen... Päätöshistoria

ESITTELIJÄ Asiassa on saatu opetuslautakunnan lausunto (26.1.2010). Päätösehdotus on opetuslautakunnan esityksen mukainen.

Esittelijä toteaa, että perusopetuslain mukaan kunta on velvollinen järjestämään sen alueella asuville oppivelvollisuusikäisille perusopetusta sekä esiopetusta. Sairaalan sijaintikunta on velvollinen järjestämään sairaalassa potilaana olevalle oppilaalle opetusta siinä määrin kuin se hänen terveytensä ja muut olosuhteet huomioon ottaen on mahdollista.

Oppilaan kotikunta on velvollinen maksamaan oppilaasta sairaalan sijaintikunnalle maksuosuuden, joka määräytyy valtionosuuslain mukaan.

Sairaalaopetus on yksilöllistä oppilaan lähtökohdista lähtevää opetusta, jonka tavoitteena on, että oppilas saa opetusta sekä sairaalassa olleessaan sekä sairaalajaksojen välillä joko omassa koulussa tai kotona annettavana opetuksena.

Helsingin kaupungilla on kolme suomenkielistä ja yksi ruotsinkielinen HUS:ssa toimivaa sairaalakoulua, joissa järjestetään sairaalassa potilaana olevan oppilaan hoitopäivien aikaista opetusta esi- ja oppivelvollisuusikäisille lapsille ja nuorille. Kouluissa on oppilaita HUS:n kehyskunnista, esimerkiksi lukuvuonna 2008–2009 oppilaita oli 27 kunnasta.

Avohoito Viime vuosina sairaalan toiminta on kehittynyt avohoidolliseen suuntaan ja varsinaista sairaalassa oloa vaativat jaksot ovat lyhentyneet merkittävästi. Avohoitojakson aikana eli muusta kuin sairaalassa potilaana olevan oppilaan hoitopäivien aikaisesta opetuksesta vastaa oppilaan asuinkunta.

Avohoitojakson aikana lapsi tai nuori pääsääntöisesti asuu kotona ja saa opetusta asuinkunnan järjestämänä omassa koulussaan. Yksittäistapauksissa lapsen tai nuoren, jolla on erityissairaanhoidon avohoitopalveluita, ja joka ei pysty käymään terveydentilansa vuoksi omaa kouluaan, opetuksen ja hoidon kokonaisuuden kannalta tarkoituksenmukaisin ratkaisu olisi opiskelu sairaalakoulussa myös avohoitojaksojen aikana. Perusopetuslakia säädettäessä ei ole huomioitu avohoidossa olevien tarvetta saada sairaalaopetusta.

Tällä hetkellä Helsingin kaupunki järjestää Helsingissä asuvien oppilaiden, jotka terveydentilansa vuoksi eivät pysty käymään omaa kouluaan, avohoidon aikaisen opiskelun sairaalakoulussa. Avohoidollisia paikkoja on yli 70. Avohoitopaikkaa haetaan erikoislääkärin lähetteellä sekä oman koulun laatimalla oppimissuunnitelmalla tai henkilökohtaisella opetuksen järjestämistä koskevalla suunnitelmalla ja pedagogisella selvityksellä. Lapsen tai nuoren oppilaspaikka säilyy omassa koulussa.

HUS:n kehyskunnissa asuvien ulkokuntalaisten lasten ja nuorten osalta ei ole olemassa avohoidollista opetusta koskevia sopimuksia. Tarve ulkokuntalaisten avohoidossa olevien lasten ja nuorten sairaalaopetuksen järjestämisestä sopimiseen koskisi lähinnä vakavasti syöpäsairaita lapsia ja nuoria, jotka tarvitsevat sairaalakoulun palvelua vakavan infektiovaaran vuoksi. Vuositasolla arvioituna heidän lukumääränsä olisi noin 10. Psyykkisten ja neurologisten ongelmien osalta lähtökohtana olisi se, että lasten ja nuorten asuinkunnat huolehtivat erityisopetuksen järjestämisestä.

Tarkoitus on, että näiden ulkokuntalaisten lasten ja nuorten osalta sairaalaopetuksen järjestämisestä sovittaisiin vain lyhyiksi siirtymäajoiksi. Vuositasolla arvioituna heidän lukumääränsä olisi noin 5.

Konsultatiivinen työ

Sairaalaopetukseen liittyy myös konsultatiivista ns. nivelvaiheen työtä lapsen tai nuoren asuin- ja kotikunnan kanssa. Niveltyössä ei ole kyse perusopetuslaissa säädetystä sairaalaopetuksesta eikä sen kustannuksista synny lapsen tai nuoren asuin- ja kotikunnalle valtionosuuslain mukaista korvausvelvollisuutta.

Niveltyössä on kyse muun muassa tilanteista, joissa lapsi tai nuori on polikliinisissa tutkimuksissa sairaalassa, jonottaa sairaalahoitoon tai on jo päässyt sairaalahoidosta ja tarvitsee sairaalaopettajan konsultaatiota koulunkäyntijärjestelyjen vuoksi. Tällaista nivelvaihetyötä lapsen tai nuoren asuinkunnan kanssa ovat esimerkiksi opettajan koulutuskäynnit oppilaan koulun henkilöstölle (esim. luento), konsultaatiokäynnit oman koulun tai hoitotahon pyynnöstä, seurantakäynnit ja moniammatilliset neuvottelut, ohjaava samanaikaisopetus, oppilaan arviointi ja seuranta luokkatilanteessa oppilaan omassa koulussa ja vaihehoidossa olevien oppilaiden opetusjärjestelykäynnit.

Vuositasolla arvioituna ulkokuntalaisten lasten ja nuorten asuinkunnissa konsultatiivisia käyntejä olisi noin 50–80.

KULOSAAREN KORTTELITALON UUDISRAKENNUKSEN TARVESELVITYS JA PERUSKORJAUKSEN HANKESUUNNITELMAT

Khs 2009-2286

KAJ Kaupunginhallitus päättänee kehottaa kiinteistölautakuntaa valmistelemaan Kulosaaren ala-asteen perusparannuksen ja ruokasalin laajennuksen peruskorjauksen hankesuunnitelman korvaavan Kulosaaren Korttelitalon uudisrakennuksen hankesuunnitelman 22.9.2009 päivätyn tarveselvityksen perusteella. Hankesuunnitelmaa laadittaessa tulee pitäytyä noudattamaan hankkeen tarveselvityksen perusteella laadittua rakentamiskustannusten enimmäishinta-arviota, joka on arvonlisäverottomana 16,9 miljoonaa euroa ja arvonlisäverollisena 20,5 miljoonaa euroa kustannustasossa elokuu 2009, RI = 125,9 ja THI = 150,1.

Samalla kaupunginhallitus päättänee kehottaa kaupunkisuunnittelulautakuntaa hankesuunnitteluun liittyen selvittämään, miten koulun vaatiman tonttialueen pieneneminen ja käyttämätön rakennusoikeus voidaan hyödyntää alueen täydennysrakentamiseen.

Pöytäkirjanote talous- ja suunnittelukeskukselle, kiinteistölautakunnalle, kiinteistöviraston tilakeskukselle, sosiaalilautakunnalle, opetuslautakunnalle, kulttuuri- ja kirjastolautakunnalle, HKR-Rakennuttajalle, rakennusvalvontavirastolle, kaupunginmuseolle ja kaupunkisuunnittelulautakunnalle.

Lisätiedot:
Härmälä Timo, kaupunginsihteeri, puhelin 310 36028

LIITTEET	Liite 1	Kulosaaren ala-asteen perusparannus ja ruokasalin laajennus, rakennus A, päivitetty hankesuunnitelma 22.9.2009
	Liite 2	Kulosaaren LPK, kirjasto ja ala-aste perusparannus, rakennus B, hankesuunnitelma 22.9.2009
	Liite 3	Kulosaaren korttelitalon tarveselvitys 22.9.2009
	Liite 4	Kulttuuri- ja kirjastolautakunnan lausunto, 6.10.2009
	Liite 5	Opetuslautakunnan lausunto 13.10.2009
	Liite 6	Lausunto kiinteistölautakunnalle Kulosaaren päiväkodin ja ala-asteen uudisrakentamisesta
	Liite 7	Kaupunkisuunnitteluviraston lausunto
	Liite 8	Rakennuksen A, kustannusarvio 17.9.2009
	Liite 9	Rakennuksen B, kustannusarvio 26.8.2009
	Liite 10	Korttelitalon, kustannusarviot 18.9.2009
	Liite 11	Aikatauluehdotus
	Liite 12	Kustannusten yhteenveto kaavio
	Liite 13	Kulosaaren korttelitalon uudisrakennuksen tarveselvitys ja peruskorjauksen hankesuunnitelmat - päätöshistoria

TIIVISTELMÄ Kulosaaressa, osoitteessa Kyösti Kalliontie 1 olevalla kaupungin omistamalla tontilla sijaitsee kaksi erillistä rakennusta. Rakennuksessa A toimii ala-aste. Rakennuksessa B toimivat lasten päiväkoti ja kirjasto, minkä lisäksi siellä on ala-asteen lisätiloja. Rakennusten perusparannuksia ja niiden hankesuunnitelmia on kiirehditty kohteiden kosteus- ja homevaurioiden vuoksi. Rakennukset ovat täällä hetkellä tyhjillään ja päiväkoti ja ala-aste pääosin tontilla sijaitsevissa väistötiloissa.

Peruskorjauksille on valmisteltu vaihtoehtona uudisrakennuksen, Kulosaaren Korttelitalon, tarveselvitys, joka sisältää lasten päiväkodin, lastenkirjaston ja ala-asteen vaatimat tilat. Uudisrakennusvaihtoehdossa vanhat rakennukset puretaan.

Vanhoja rakennuksia pidetään kulttuurihistoriallisesti arvokkaina niiden rakennustaiteellisten, kaupunkikuvallisten ja/tai historiallisten arvojen perusteella, mutta niiden suojelua ulkoseinien osalta vaikeana suuresta korjaustarpeesta johtuen.

Hankesuunnitelmat ja tarveselvitys on laadittu rakennusviraston, kiinteistöviraston tilakeskuksen, opetusviraston, sosiaaliviraston ja kaupunginkirjaston kanssa yhteistyönä.

Uudisrakennuksen ja perusparannuksen vaihtoehtovertailun lopputuloksena esitetään hankesuunnittelun lähtökohdaksi otettavaksi Kiinteistölautakunnan esittämää Kulosaaren Korttelitalon uudisrakentamisen tarveselvitystä siinä esitetyn kustannuslaskelman puitteissa. Uudisrakentamisvaihtoehtoa on pidettävä elinkaariratkaisultaan kokonaistaloudellisesti edullisempana kuin peruskorjaukseen perustuvaa vaihtoehtoa.

Samalla tulee selvittää hankkeen kokonaistalouden kannalta tärkeä uudisrakentamisvaihtoehdossa käyttämättä jäävän tontinosan lisärakentamismahdollisuus.

Kulosaarelaiset ry - Brandöborna rf on tehnyt kuntalaisaloitteena esityksen yksityisperusteisesta uudisrakentamiseen perustuvasta monitoimitalo Lottiksesta. Mikäli esittelijän päätösehdotus hyväksytään, esittelijä tulee antamaan aloitteentekijälle tämän mukaisen vastauksen.

ESITTELIJÄ Kiinteistöviraston tilakeskus on valmistellut Kulosaaren lasten päiväkodin, kirjaston ja ala-asteen rakennusten perusparannuksen hankesuunnitelman.

Opetuslautakunta ei puoltanut hankesuunnitelman hyväksymistä, vaan esitti, että kiinteistöviraston tilakeskus tekee lisäselvityksen siitä, saadaanko rakennus peruskorjauksella terveellisyysvaatimukset täysin täyttäväksi ja turvalliseksi. Lisäksi opetuslautakunta esitti, että uudisrakennusvaihtoehtoa tutkitaan tarkemmin kustannustason selvittämiseksi ja ottaen huomioon koulurakennuksen terveellisyys- ja turvallisuusvaatimusten täyttymisen varmistamisen.

Yhtenä uudisrakentamisen toteutusvaihtoehtona haluttiin selvitettävän paikallisten asukkaiden ideoimaa Lottis-hanketta.

Tilakeskus teetti opetuslautakunnan esittämän lisäselvityksen. Sen perusteella jatkosuunnittelussa on mahdollista huolehtia rakennuksen kaikkien rakenteiden korjauksesta kosteusteknisesti turvallisiksi, kun myös varmistetaan suunnittelun ja rakentamisen aikainen kosteuskorjausten erityisosaaminen ja valvonta. Hankesuunnitelmaa täydennettiin esitetyillä lisätoimenpiteillä.

Kiinteistölautakunta päätti lisäselvityksellä täydennettyä hankesuunnitelmaa käsitellessään palauttaa asian uudelleen valmisteltavaksi ja kehottaa tilakeskusta selvittämään myös uudisrakennusvaihtoehdot.

Peruskorjauksen hankesuunnitelma ja uudisrakentamisen tarveselvitys on tehty yhteistyössä tilakeskuksen, sosiaaliviraston, opetusviraston ja kirjaston kesken. Konsulttina on toiminut HKR-Rakennuttaja. Rakennusvalvontaviraston, kaupunginmuseon, pelastuslaitoksen sekä kaupunkisuunnitteluviraston kanssa on käyty tarpeelliset neuvottelut.

Mikäli esittelijän päätösehdotus hyväksytään, esittelijä tulee antamaan Kulosaarelaiset ry - Brandöborna rf:n tekemään kuntalaisaloitteseen tämän mukaisen vastauksen. Samoin hankesuunnitelman yhteydessä tulee varmistaa hallintokuntien sitoutuminen hankesuunnitelmassa esitettyyn tilankäyttöön.

Vaihtoehto 1, nykyisten koulu-, päiväkoti- ja kirjastorakennusten
perusparantaminen

Perusparannusten hankesuunnitelma

Opetustilojen tarve

Kulosaaren ala-asteen koulu on lähikoulu alueen lapsille. Lukuvuonna 2008 - 2009 Kulosaaren ala-aste on toiminut väistötiloissa koulukiinteistöjen kosteusongelmien vuoksi. Oppilaaksiottoalueena on Kulosaari. Koulussa on myös kaksikielistä opetusta.

Opetusviraston Helsingin tietokeskuksen väestöennusteeseen perustuvan oppilasennusteen mukaan 7–12 -vuotiaiden määrä Kulosaaren alueella vähenee: lukuvuoden 2009 - 2010 alueella asuu 213 ala-aste-ikäistä lasta ja lukuvuonna 2014 - 2015 alueen ala-asteikäisten lasten määrä on 199.

Sekä perusparannus- että uudisrakennusvaihtoehto perustuvat samansuuruiseen kapasiteettiin: 265 laskennallista yleisopetuksen oppilaspaikkaa.

Rakennuksessa A sijaitsee pääosa koulun toiminnasta. Rakennuksessa B sijaitsevat kielten aineenopetusluokat sekä oppilashuollon tilat. Koulun toiminnat pysyvät peruskorjauksen jälkeen samana.

Lasten päiväkodin tarve

Päiväkodin toiminta koostuu peruskorjauksen jälkeen 1–6-vuotiaiden lasten koko- ja osapäivätoiminnasta sekä esiopetuksesta. Päiväkodissa tulee olemaan noin 117–120 tilapaikkaa. Todellinen hoitopaikkamäärä muodostuu kulloinkin päiväkodissa olevien lasten iän ja hoitoisuuden mukaan.

Kirjaston tarve

Kulosaaren kirjaston asiakaskuntaan kuuluu lähinnä Kulosaaren asukkaita ja lähikoulujen oppilaita. Asukkaiden määrä vuonna 2008 oli 3 748. Asukasluku pysyy jatkossakin jokseenkin samana ja on väestöennusteen mukaan 3 752 vuonna 2017.

Yleistä hankkeesta

Henkilökunnan ja oppilaiden oireilun takia ala-asterakennuksessa A suoritettiin sisäilmamittauksia ja tehtiin tutkimuksia vuonna 2008. Rakennuksessa todettiin useita rakenteellisia puutteita, jotka johtavat kosteus- ja homevaurioihin. Kesällä 2008 tehtiin väliaikaisia korjaustoimenpiteitä. Ympäristökeskus antoi käyttöluvan rakennukselle vuoden 2008 loppuun asti. Vuoden 2009 alusta opetus siirtyi koulun tontille rakennettuihin paviljonkeihin. Samoin perustein päädyttiin tehdyistä korjaustoimenpiteistä huolimatta tyhjentämään LPK, kirjasto ja ala-aste-rakennus B käyttäjistä lokakuussa 2009 väliaikaisiin evakkotiloihin.
Lopulliset väistötilapaviljongit valmistuivat päiväkodille Risto Rytin puistoon tammikuussa 2010 ja lisäpaviljongit koululle tyhjenevän päiväkodin pihaan joulukuussa 2009.

Tekniset ja toiminnalliset korjaustarpeet

Syntyneiden kosteusvaurioiden korjaamiseksi ja tulevien rakenteellisten vaurioiden estämiseksi rakennuksissa joudutaan tekemään mittavia rakennusosien korjaus- ja uusimistoimenpiteitä. Rakennusten ulkoseinät, ikkunat, kattoikkunoiden jalustat sekä vesikatto ja alapohjat rakenteineen pääosiltaan uusitaan. Rakennusten salaojitus korjataan. Rakennuksiin rakennetaan uudet ilmanvaihtojärjestelmät, uudet ilmanvaihdon konehuoneet sekä sähkö- ja valaistusjärjestelmät uusitaan. Rakennukset saatetaan esteettömiksi. B-rakennukseen rakennetaan kaksi hissiä. Koulun ja päiväkodin pihat kunnostetaan.

A-rakennuksessa tehtävät toiminnasta johtuvat suurimmat muutokset aiheutuvat samanaikaisopetuksen ja eriyttämisen vaatimuksista opetustiloihin. Turvallisuuteen ja terveellisyyteen liittyviä muutostöitä ovat keittiön perusparannus, oppilaiden wc-tilojen lisäys ja muutostyöt purunpoistotilassa. Koulun ruokailutila on pieni kapasiteetin mukaiselle oppilasmäärälle ja sille ehdotetaan laajennusta. Koulun B-rakennuksen tiloihin lisätään puuttuva kuraattorin huone. Koulun pihan turvallisuutta parannetaan siirtämällä huoltoreitti erilleen oppilasliikenteestä.

Perusparannuksen ja ruokalan laajennuksen jälkeen koulun oppilaskapasiteetti olisi 249. Laskettaessa mukaan B-rakennuksessa käytössä olevat koulun tilat saadaan koko koulun oppilaskapasiteetiksi 265 oppilasta.

Päiväkodin tilojen perusparannuksen yhteydessä tilat saatetaan nykyisten määräysten mukaisiksi. Toiminnallisia parannuksia on suunnittelun yhteydessä otettu huomioon mm. keittiön sijainnin ja ruokahuollon järjestämisen sekä turvallisen kulkureitin osalta.

Kirjastotilaan ei tule merkittäviä toiminnallisia muutoksia. Kirjaston pinta-ala on 322 huoneistoneliömetriä (htm²).

Rakennukseen B jää hankesuunnitelmassa 412 htm² tyhjää tilaa. Tila on entinen nuorisokeskuksen tila, joka toimii ala-asteen väistötilana.

Kysymys suojelusta

Kulosaaren ala-asteen koulurakennus (A-rakennus) ja päiväkotirakennus (B-rakennus) ovat valmistuneet 1966. Molemmat rakennukset on suunnitellut professori Osmo Lappo. Koulurakennus on luokiteltu luokkaan 1 kaupunkisuunnitteluviraston julkaisussa ”Opintiellä, Helsinkiläisiä koulurakennuksia 1880 - 1980”. Julkaisun mukaan luokan +1 ja1 kohteet tulisi suojella asemakaavalla kulttuurihistoriallisesti arvokkaina niiden rakennustaiteellisten, kaupunkikuvallisten ja/tai historiallisten
arvojen perusteella.

Tilakeskuksen, opetusviraston, rakennusvalvontaviraston, kaupunkisuunnitteluviraston ja kaupunginmuseon välisessä neuvottelussa on käsitelty koulurakennuksen suojeluarvoja. Tuolloin todettiin, että rakennuksen ulkovaipan korjaustarve on niin suuri, että tiukkoja suojelutavoitteita ei voitane asettaa. Sen sijaan rakennuksen sisätiloja koulun aulan osalta ehdotettiin suojeltavaksi.

Perusparannusten kustannukset ja vaikutus vuokriin

HKR-Rakennuttajan laatimien kustannusarvioiden mukaan perusparannushankkeiden rakennuskustannukset ovat rakennuksen A osalta arvonlisäverottomana 8,9 miljoonaa euroa eli noin 2 200 euroa/brm², (RI 125,9 ja THI 150,1 elokuu 2009).

Rakennuksen B osalta vastaavat kustannukset ovat arvonlisäverottomana 7,1 miljoonaa euroa eli noin 2 500 euroa/brm².

Kiinteistöviraston tilakeskuksen vuokra-arviot (alv. 0 %), kun poistoaika on 30 vuotta:

Rakennus A
pääomavuokra n.	13,78 euroa /htm²/kk
ylläpitovuokra		2,85 euroa /htm²/kk
yhteensä	16,63 euroa /htm²/kk.

Opetusvirasto 3 249 htm², 54 031 euroa/kk eli 648 372 euroa/v

Rakennus B
pääomavuokra	15,49 euroa /htm²/kk
ylläpitovuokra		3,67 euroa /htm²/kk
yhteensä	19,16 euroa /htm²/kk.

	Opetusviraston 188 htm²,	vuokraosuus 3 602 euroa/kk, 43 224 euroa/v
	Sosiaaliviraston 1 186 htm²,	osuus 22 724 euroa/kk, 272 688 euroa/v
	Kirjaston 322 htm²,	osuus 6 170 euroa/kk, 74 040 euroa/v
	Tyhjän tilan 412htm²	osuus 7 894 euroa/kk, 94 728 euroa/v

Väistötilat

Rakennus A

Ala-asteen väistötilaksi on hankittu koulun tontille siirtokelpoiset paviljonkirakennukset yhteensä 1 649 htm²sekä tiloja viereisestä rakennuksesta 241 htm². Opetusvirasto maksaa peruskorjauksen ajalta väistötiloista korkeintaan samansuuruista vuokraa kuin varsinaisten opetus-tilojen vuokra on. Mikäli tilakeskukselle jää väistötiloista kustannuksia ne lisätään hankkeen kokonaiskustannuksiin ja huomioidaan perusparannuksen jälkeisiä vuokria määritettäessä.

Väistötilojen kustannukset ovat noin 2 420 000 euroa, mikä aiheuttaa 10 vuoden ajan noin 10 091 euroa/kk lisäkustannuksen peruskorjauksen vuokra-arvioon.

Rakennus B

B-rakennuksen koulun väistötilaksi hankitaan edellä hankittujen koulun pihaan sijoitettujen paviljonkien lisäksi vielä 390 m²lisäpaviljonkeja. Koulun väistötilojen kustannukset ovat noin 495 000 euroa, mikä aiheuttaa 10 vuoden ajan noin 3 718 euroa/kk lisäkustannuksen koulun peruskorjauksen vuokra-arvioon.

Päiväkodin väistötilaksi hankitaan siirtokelpoiset paviljonkirakennukset Risto Rytin puistoon yhteensä 708 m². Päiväkodin väistötilojen kustannukset ovat noin 1 792 000 euroa, mikä aiheuttaa 10 vuoden ajan noin 11 355 euroa/kk lisäkustannuksen päiväkodin peruskorjauksen vuokra-arvioon.

Kirjasto siirtää palvelunsa kirjastoautoon peruskorjauksen ajaksi.

Hankkeen toteutus ja aikataulu

Kulosaaren ala-asteen ja päiväkoti Kulosaaren ja kirjaston peruskorjaukset sisältyvät kaupunginvaltuuston 11.11.2009 hyväksymään vuosien 2010 - 2012 taloussuunnitelmaan siten, että ala-aste on ajoitettu vuosille 2011 - 2012. Erillisessä liitteessä on päiväkodin ajoitukseksi arvioitu 2013 - 2014. Määrärahavaraukset ovat yhteensä 14,4 miljoonaa euroa:

Rakennuksen A perusparannukselle 8,7 miljoonaa euroa vuosille
2011 - 2012.

Rakennuksen B perusparannukselle 5,7 miljoonaa euroa vuosille
2013 - 2014.

Rakennus A, Rakentaminen alkaa 6/2012 ja hanke valmistuu 6/2013.

Rakennus B, Rakentaminen alkaa 6/2013 ja hanke valmistuu 6/2014.

./. Hankkeiden aikataulujen yhteenvetokaavio, liitteenä 11.

Kiinteistöviraston tilakeskus vastaa hankkeen toteuttamisesta. Rakennuttamistehtävistä vastaa HKR-Rakennuttaja. Kiinteistön ylläpidosta tulee vastaamaan kiinteistöviraston tilakeskus.

Vaihtoehto 2, uusi korttelitalo

Uudisrakennuksen tarveselvityksen sisältö

Opetuslautakunnan 17.3.2009 ja kiinteistölautakunnan 12.5.2009 esitysten mukaisesti Kulosaaren korttelitalon tarveselvityksessä on tutkittu vaihtoehtoista uudisrakennusta Kulosaaren ala-asteen koulurakennuksen sekä päiväkodin, kirjaston ja koulun tiloja sisältävän kiinteistön peruskorjauksille.

Uudisrakennuksen toteuttaminen edellyttäisi edellä mainittujen kahden suojelutavoitteita omaavan rakennuksen purkamista ja myös tontilla jo toiminnassa olevien väistötilapaviljonkien siirtämistä rakennustyön ajaksi muualle.

Toiminnallinen tarve

Kulosaaren korttelitalon toiminnallinen tavoite on olla eri-ikäisten lasten ja aikuisten kohtaamispaikka, joka tarjoaa iloa ja virkistystä sekä kannustaa ajatteluun, oppimiseen ja innovatiivisuuteen. Korttelitalossa toimivat päiväkoti- ja kouluikäiset lapset yhdessä aikuisten kanssa. Tiloja on tarkoitus käyttää iltapäivätoiminnassa sekä iltaisin ja viikonloppuisin asukkaiden kokoontumis-, harrastus- ja kulttuuritoimintaan.

Korttelitalon tilaohjelma on laadittu opetusviraston, sosiaaliviraston ja kirjaston esittämien tilatarpeiden perusteella.

Laadituissa viitesuunnitelmissa on pyritty ottamaan huomioon eri toimijoiden tilojen suhde toisiinsa, tilojen sijainti tontilla sekä kulkusuunnat. Mikäli uudisvaihtoehtoa tullaan kehittämään eteenpäin, se edellyttää toiminnan ja tilojen suunnittelun parempaa vuoropuhelua.

Ala-asteen oppilaiden ja päiväkodin lasten määrät ovat uudisrakennuksessa samansuuruiset kuin peruskorjausvaihtoehdossa. Kirjasto pienenee lasten kirjastoksi.

Uudisrakennuksen kustannukset

./. HKR-rakennuttajan laatima kustannusarvio, liitteenä 10.

	Korttelitalo, 5 181 brm²
	arvonlisäverottomana	16 900 000 euroa, 3 262 euroa/brm²,
	arvonlisäverollisena	20 500 000 euroa, 3 963 euroa/brm²,
	hintatasossa RI 125,9 ja THI 150,1 elokuun 2009.

Uudisrakennuksen vaikutukset vuokriin

Kiinteistöviraston tilakeskuksen vuokra-arviot (alv. 0 %) Korttelitalohankkeesta em. kustannusten perusteella on:

pääomavuokra n.	17,57 euroa /htm²/kk ja
ylläpitovuokra		3,67 euroa /htm²/kk
yhteensä	21,24 euroa /htm²/kk.

	Opetusviraston 3 170 htm², osuus 67 331 euroa/kk, 807 972 euroa/v
	Sosiaaliviraston 1 091htm², osuus 23 173 euroa/kk, 278 076 euroa/v
	Kirjaston 144htm²,	osuus 3 059 euroa/kk, 36 708 euroa/v.

Olemassa olevien rakennusten purku

Uudisrakentaminen edellyttää vanhojen rakennusten purkamista.

Purkutöiden aiheuttaman suuren melu- ja pölyhaitan vuoksi väliaikaiset paviljongit on siirrettävä pois tontilta ennen purkutöiden aloitusta. Paviljonkien siirtokustannukset ja uusien raskaampien paviljonkien kustannukset sisältyvät väistötilakustannuksiin.

Rakennuksen purkukustannukset sisältyvät hankkeen kustannusarvioon. Tontilla olevien rakennusten A ja B purkukustannukset ovat
HKR-Rakennuttajan arvion mukaan yhteensä arvonlisäverottomana 860 000 euroa, arvonlisäverollisena 1 049 200 euroa.

Uudisrakennuksen väistötilat

Koulun väistötilaksi on hankittu ja hankitaan siirtokelpoiset paviljonkirakennukset yhteensä 2 357 m².

Koulun väistötilojen kustannukset ovat yhteensä noin 4 070 000 euroa, mikä aiheuttaa 10 vuoden ajan noin 21 318 euroa/kk lisäkustannuksen koulun uudisrakennuksen vuokra-arvioon.

Päiväkodin väistötilaksi hankitaan siirtokelpoiset paviljonkirakennukset Risto Rytin puistoon yhteensä 708 m².

Päiväkodin väistötilojen kustannukset ovat noin 1 920 000 euroa, mikä aiheuttaa 10 vuoden ajan noin 12 166 euroa/kk lisäkustannuksen päiväkodin peruskorjauksen vuokra-arvioon.

Uudisrakennuksen hankkeen toteutus ja aikataulu

Rakennuksen A perusparannukselle 8,7 miljoonaa euroa vuosille
2011 - 2012.

Rakennuksen B perusparannukselle 5,7 miljoonaa euroa vuosille
2013 - 2014.

Uudisrakennuksen rakentamisen suunnitellaan alkavan 6/2013 ja hankkeen valmistuvan 12/2014.

Kiinteistövirasto vastaa hankkeen toteuttamisesta. Rakennuttamistehtävistä vastaa HKR-Rakennuttaja. Kiinteistön ylläpidosta tulee vastaamaan kiinteistöviraston tilakeskus.

Lausunnot Kiinteistölautakunnan esityksestä on pyydetty talous- ja suunnittelukeskuksen lausunto, minkä lisäksi hankkeesta ovat kiinteistölautakunnalle antaneet lausuntonsa kulttuuri- ja kirjastolautakunta, opetuslautakunta, sosiaalilautakunta ja kaupunkisuunnitteluvirasto.

Talous- ja suunnittelukeskuksen lausunto

Talous- ja suunnittelukeskus toteaa lausunnossaan 24.11.2009 uudisrakennus- ja peruskorjausvaihtoehdoista seuraavaa:

Kulosaaren ala-asteen ja päiväkoti Kulosaaren ja kirjaston peruskorjaukset sisältyvät kaupunginvaltuuston 11.11.2009 hyväksymään vuosien 2010 - 2012 taloussuunnitelmaan siten että ala-aste on ajoitettu vuosille 2011 - 2012. Erillisessä liitteessä on päiväkodin ajoitukseksi arvioitu 2013 - 2014. Määrärahavaraukset ovat yhteensä 14,4 miljoonaa euroa.

Kiinteistölautakunnan palautettua hankkeen uudisrakennusvaihtoehdon selvittämistä varten, tilakeskus on laatinut uudisrakennuksesta tarveselvityksen. Uudisrakennukseen sisältyvät peruskoulu ja päiväkoti suunnilleen samankokoisina kuin peruskorjausvaihtoehdossa mutta kirjasto pienempänä kouluun liittyvänä lastenkirjastona.

Hankkeen laajuus on peruskorjausvaihtoehdossa 6 950 brm² ja uudisrakennuksena 5 181 brm². Tehokkaammalla tilankäytöllä on uudisrakennuksessa päästy n. 1 770 brm² pienempään kokonaislaajuuteen.

Vaihtoehtojen rakentamiskustannuksissa ei ole oleellista eroa. Peruskorjausvaihtoehdon kustannukset ovat 16 miljoonaa euroa (alv=0) eli 2 302 euroa/brm² ja uudisrakennuksen 16,9 miljoonaa euroa (alv=0) eli 3 262 euroa/brm². Ero johtuu uudisvaihtoehtoon sisältyvistä 0,9 miljoonaa euron purkukustannuksista. Vaikka neliöhintojen perusteella arvioituna korjausaste olisi vain noin 70 %, tilankäytön tehokkuus uudisrakennuksessa kaventaa eron.

Kun väistötilakustannukset otetaan huomioon, on uudisrakennusvaihtoehto kokonaisuudessaan vain noin 2,2 miljoonaa euroa eli 10 % kalliimpi.

Uudisrakennusvaihtoehtoon sisältyy kuitenkin käyttämätöntä rakennusoikeutta n. 5 700 kem², joka on kaupungin kannalta merkittävä etu.

Kaupungilla on hoidettavana niin suuri kiinteistömassa, ettei laajamittaiseen peruskorjausten korvaamiseen uudisrakentamisella ole taloudellisia mahdollisuuksia. On voitava luottaa siihen, että kun peruskorjattava rakennus tutkitaan, suunnitellaan ja toteutetaan hyvin, se saadaan myös terveysvaatimukset täyttäväksi ja käyttäjille turvalliseksi.

Tässä tapauksessa kuitenkin uudisrakennusta puoltavat tehokkaampi tilankäyttö, tontille jäävä huomattava käyttämätön rakennusoikeus sekä mm. energiansäästö- ja muuntojoustavuustavoitteiden peruskorjausta parempi huomioon ottaminen.

Taloudellisesti hanke on perusteltu vain jos käyttämätön rakennusoikeus voidaan realisoida asumiseen. Kaupungin palvelujen lisäämistarvetta ei tässä kohteessa ole.

Talous- ja suunnittelukeskus puoltaa uudisrakennusvaihtoehdon hankesuunnittelun jatkamista edellyttäen, että hankesuunnitteluun liittyen selvitetään, miten koulun vaatiman tonttialueen pieneneminen ja käyttämätön rakennusoikeus voidaan hyödyntää alueen täydennysrakentamiseen.

Khn tulisi kehottaa kaupunkisuunnittelulautakuntaa käynnistämään edellä mainittu selvitys.

Kulttuuri- ja kirjastolautakunta

Kulttuuri- ja kirjastolautakunta totesi kiinteistölautakunnalle antamassaan lausunnossa mm., että korkeintaan lastenkirjastotasoinen ratkaisu on kohteessa mahdollinen. Lausunnossa ei oteta kantaa toteutustavan valintaan.

Opetuslautakunta

Opetuslautakunta puolsi kiinteistölautakunnalle antamassaan lausunnossa uudisrakennusvaihtoehtoa.

Sosiaalilautakunta

Sosiaalilautakunta vertaili kiinteistöviraston tilakeskukselle antamassaan lausunnossa peruskorjaus- ja uudisrakentamishankkeita totesi mm., että molemmat vaihtoehdot täyttävät päiväkotitoiminnalle asetettavat toiminnalliset sekä tekniset että viihtyisyyskriteerit. Lautakunta piti rakennushanketta tarpeellisena ja kiireellisenä. Sosiaalilautakunta pitää ensisijaisena tilojen terveellisyyttä ja turvallisuutta.

Lautakunta totesi edelleen, että hankkeita vertailtaessa ei löydy merkittäviä taloudellisia tai aikataulullisia syitä kummankaan hankkeen puolesta, mutta että uudisrakentamisvaihtoehdossa on mahdollista ottaa huomioon päivähoidon toiminnallisten tarpeiden muutokset peruskorjausta paremmin sekä pitää hyvänä tilojen yhteiskäyttömahdollisuuksia muiden hallintokuntien kanssa. Kohteen jatkosuunnittelussa tuli lautakunnan mielestä kiinnittää päivähoidon osalta huomiota sellaisiin ratkaisuihin, joilla kohteen vuokratasoa voidaan alentaa.

Kulosaaren ala-asteen vanhempainyhdistys ja Kulosaaren päiväkodin
vanhempainyhdistys

Yhdistykset ovat toimittaneet Kulosaaren päiväkodin ja ala-asteen uudisrakentamisesta yhteisen lausunnon, jossa puoltavat uudisrakentamista.

Johtopäätös Esittelijä toteaa kiinteistölautakunnan esityksen, siihen liitettyjen lausuntojen ja talous- ja suunnittelukeskuksen lausunnon perusteella, ettei esitettyjen peruskorjaus- ja uudisrakentamisvaihtoehtojen välillä ole kokonaiskustannusten ja toteutuvien vuokrakustannusten välillä merkittävää eroavaisuutta.

Uudisrakennusvaihtoehtoa puoltavat tilaratkaisultaan tehokkaammat ja käyttäjähallintokuntia paremmin palvelevat toimitilat. Miltei samat toiminnat sisältävästä uudisrakennuksesta tulee tehokkaampi, kerrosalaltaan 1 769 brm² pienempi. Tontin rakennusoikeutta jää käyttämättä aiempaa enemmän. Hankkeen vaatima tonttialue ja käytettävä rakennusoikeus pienenevät uudisrakennusvaihtoehdossa.

Uudisrakennus on suunniteltu toteutettavaksi matalaenergiarakentamisena, joka edesauttaa kaupunkia saavuttamaan sille asetetut energian säästötavoitteet. Uudisrakennuksen suunnitteluratkaisuissa voidaan huomioida tulevaisuuden tarpeet täyttävä muuntojoustava ratkaisumalli.

Uudisrakennuksen elinkaaren suhde sijoitettavaan pääomaan nähden on uudisrakennusvaihtoehdossa edullisempi.

Esittelijä yhtyy hankkeen kustannukset ja edellä esitetyt perustelut huomioon ottaen kiinteistölautakunnan esitykseen, jota talous- ja suunnittelukeskus lausunnossaan myös puoltaa, ja ehdottaa, että kiinteistölautakuntaa kehotettaisiin valmistelemaan Kulosaaren Korttelitalon uudisrakennuksen hankesuunnitelma 22.9.2009 päivätyn tarveselvityksen perusteella siinä esitettyä kustannusarviota noudattaen.

Koska hankkeen taloudellisuuteen vaikuttaa suuresti se, miten suunnitelman mukaiselta uudisrakennushankkeen vaatimalta tilalta yli jäävä tontinosa olisi käytettävissä uudisrakentamiseen, esittelijä ehdottaa talous- ja suunnittelukeskuksen lausuntoon yhtyen, että, kaupunkisuunnittelulautakuntaa samalla kehotetaan selvittämään tontin täydennysrakentamisen kaavalliset edellytykset.

LAUSUNTO HELSINGIN HALLINTO-OIKEUDELLE KAUPUNGINVALTUUSTON PÄÄTÖKSESTÄ TEHDYISTÄ VALITUKSISTA MUNKKINIEMEN KORTTELIN NRO 30110 JA PUISTOALUEEN ASEMAKAAVA-ASIASSA (NRO 11834)

Khs 2008-2384

KAJ Kaupunginhallitus päättänee antaa valitusten johdosta Helsingin hallinto-oikeudelle seuraavan lausunnon.

Kaupunginhallitus viittaa asiassa kaupunginvaltuuston pöytäkirjan 25.11.2009 liitteenä oleviin päätöksen perusteluihin ja toteaa, että valitukset tulisi hylätä ja jättää osin tutkimatta jäljempänä mainituin perustein.

Valitusten laillisuus ja valitusosoitus

Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 188 §:n mukaan valtuuston päätöksestä valitetaan hallinto-oikeuteen siten kuin kuntalaissa säädetään, eli 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Asianosaiset saavat päätöksestä tiedon silloin, kun päätös asetetaan yleisesti nähtäville. Päätös on asetettu yleisesti nähtäville 4.12.2009. Valitukset on toimitettu hallinto-oikeudelle 9.12.2009, 30.12.2009 ja 4.1.2010. Valitukset on siten tehty määräajassa ja oikealle viranomaiselle. Valittajilla Lujatalo Oy:tä lukuun ottamatta on asiassa valitusoikeus. Lujatalo Oy ei ole esittänyt valituksessaan selvitystä valitusoikeudestaan. Näin ollen valitus tulisi jättää tutkimatta, mikäli Lujatalo Oy ei esitä selvitystä valitusoikeudestaan.

Xxxxx Xxxxxxx ja Xxxxx Xxxxxxx tekemän valituksen sisältö

Valituksen tekijät ovat vaatineet kaavapäätöksen kumoamista ja asian palauttamista uudelleen valmisteltavaksi. Asemakaava tulee hyväksyä uudessa käsittelyssä siten, että autoliikenne uuden kiinteistön pihaan toteutetaan Raumantien kautta.

Valituksen mukaan kaavassa valittu tielinjausvaihtoehto on haitoiltaan kohtuuton, vaarallinen ja turvaton Asunto Oy Ulvilantie 11 b:n asukkaille. Parempi vaihtoehto olisi järjestää tieyhteys Raumantien kautta.

Uuden kiinteistön rakennusaikainen liikenne tulisi myös järjestää Raumantien kautta.

Raumantien ja uuden kiinteistön liikennejärjestelyt olisi luontevaa toteuttaa osana Munkkivuoren ostoskeskuksen kaavamuutosta.

Kaavapäätöksessä on menettelyvirhe, koska valtuusto ei ole ottanut päätöksessään kantaa siihen, että Ulvilantie 11 b:n alkuperäinen kaavahakemus oli sisällöltään sellainen, että uuden kiinteistön tie kulki Raumantieltä.

Uuden talon kerroslukumäärän pitäisi olla enintään neljä. Viisikerroksinen talo on häiritsevä poikkeus ympäristössään.

Vastine valitukseen

Ajoyhteys uudisrakennuksen tontille on päädytty johtamaan vanhan tontin kautta Ulvilantieltä käsin. Pääasiallisena syynä tähän on ollut Munkkivuoren ulkosyöttöinen asemakaavallinen ratkaisu, jossa asuintonttien ajoliikenne johdetaan tonteille aluetta kiertävän Ulvilantien kautta. Alueen sisäosat on varattu kevyen liikenteen käyttöön ja Raumantie kapeana katuna johtaa vain julkisten rakennusten tonteille. Raumantieltä johdettuna uuden asuntotontin ajoliikenne kulkisi puiston kautta ja katkaisisi tärkeän kevyen liikenteen reitin läheiselle koululle. Kyseinen järjestely aiheuttaisi vaaratilanteita puiston käyttäjille. Ajoreitti Ulvilantieltä uudelle tontille kulkee vanhan tontin kautta siten, että liikenne mahdollisimman vähän häiritsee nykyisiä asukkaita eikä aiheuta kohtuutonta haittaa. Tontin pohjoisosassa nykyisin sijaitsevat pysäköintipaikat (noin 10 autopaikkaa) on siirretty tontin eteläosaan lähemmäs Ulvilantietä, jolloin ajoliikenne tältä osin tontilla vähenee.

Rakennusaikainen liikenne voidaan tarvittaessa rakennusviraston katu- ja puisto-osaston erityisluvalla johtaa väliaikaisesti Raumantieltä puiston kautta.

Munkkivuoren ostoskeskuksen kaavamuutos on erillinen oma hankkeensa, johon liittyy laajoja kaupallisia kysymyksiä. Ulvilantien asuinkorttelin nro 30110 kaavamuutosta tai siinä sijaitsevan uuden tontin ajoliikennettä ei ole perusteltua yhdistää erillään sijaitsevaan, liikerakennusten korttelialuetta koskevaan monia ongelmia sisältävään ja eri aikataulussa etenevään kaavamuutoshankkeeseen. Ajoliikennettä asuntotontille ei siitäkään syystä tule johtaa Raumantien ja ostoskeskusalueen kautta, koska liikenne nykyiselläänkin kyseisellä alueella on erittäin ruuhkaista ja monimutkaista palvellen julkista liikennettä ja pääasiassa kaupan sekä Raumantien yleisten rakennusten tarvetta.

Maankäytölliset tavoitteet ovat ratkaisevia asemakaavoja valmisteltaessa. Tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että kaavaratkaisuja voidaan joutua muuttamaan suunnittelun kuluessa kaupungin ja yleisen edun vaatimalla tavalla. Yksityinen asunto-osakeyhtiö (Asunto Oy Ulvilantie 11 b) ei muutoinkaan voi edellyttää, että kaupunki kaavoittaisi omalle maalleen, tässä tapauksessa puistoalueelle asunto-osakeyhtiön yksityiseen käyttöön tarkoitettua ajotietä. Tämä olisi vastoin yleistä etua ja puiston virkistyskäyttöä.

Asunto Oy Ulvilantie 11 b:n alkuperäisessä hakemuksessa ehdotettiin, että uusi rakennus olisi kuusikerroksinen. Kaavan laatimisprosessin kuluessa hakemusta on tässäkin tilanteessa muutettu hakijan ehdottamasta, kun kerroslukua on alennettu viiteen kerrokseen. Kerrosluku on alempi kuin korttelin muissa asuinrakennuksissa, joiden kerrosluku on kuusi. Uusi asuinrakennus sijaitsee korttelialueen pohjoisosassa alarinteen puolella suhteellisen etäällä muista asuinrakennuksista, jolloin rakennus ei varjosta muita rakennuksia eikä näy paljon kaupunkikuvassa puiston takaa Raumantielle.

Kaupunginhallitus toteaa, että kaava toteuttaa MRL 54 §:n asettamat vaatimukset terveelliselle elinympäristölle ja liikenteen järjestämiselle. Kaava ei myöskään aiheuta MRL 54 §:ssä tarkoitettua kohtuutonta haittaa. Valtuuston päätöstä ei voida hallinto-oikeudessa muuttaa, vaan ainoastaan kumota ja lähettää uudestaan valmisteltavaksi, jos päätös todetaan lainvastaiseksi. Valituksessa ei ole esitetty sellaisia laillisuusperusteita, joiden perusteella asemakaavapäätös tulisi kumota. Tarkoituksenmukaisuuskysymyksistä ei voi valittaa, vaan tällaisiin asioihin kohdistuvat vaatimukset tulisi jättää tutkimatta.

Xxxxxxx Xxxxxxx valituksen pääasiallinen sisältö

Valituksen tekijä on vaatinut päätöksen kumoamista ja asia palauttamista uudelleen valmisteltavaksi.

Valittajan mielestä päätös on MRL:n 5 §:n 3–7 kohtien sekä 12 §:n ja 54 §:n ja kuntalain 92 §:n vastainen.

Päätös on lisäksi kaupunkisuunnitteluviraston yleissuunnitteluosaston oman ohjeen vastainen. Kaupunkisuunnittelulautakunta on tehnyt päätöksen liian aikaisin, koska kyseistä kaava-aluetta ei ollut määritelty täydennysrakentamiseen soveltuvaksi alueeksi etukäteen siten kuin yleissuunnitteluosaston ohjeessa ohjeistettiin.

Pajamäen länsiosan asemakaavan muutos on kaupunkisuunnitteluviraston toimesta keskeytetty juuri luontoarvojen takia. Luontoarvoja tulee arvostaa myös Munkkivuoressa. Lisäksi kaupunginmuseon kanta on jätetty huomioon ottamatta.

Valituksessa katsotaan, että päätös on kuntalain vastainen, koska Lujabetoni/Lujatalo Oy on saanut vaikuttaa ja osallistua asian käsittelyyn, vaikka se ei ole helsinkiläinen.

Lisäksi kaupunginmuseon kanta on jätetty huomioon ottamatta.

Vastine valitukseen

Kaupunginhallitus toteaa, että valituksessa ei ole täsmennetty, millä tavoin päätös on edellä mainittujen lainkohtien vastainen. Munkkivuoren korttelin nro 30110 ja lähiympäristön kaavamuutos on laadittu MRL 62–67 §:t ja 9 § huomioon ottaen lain edellyttämää vuorovaikutusta ja riittävää vaikutusten arviointia noudattaen sekä MRL 54 §:n sisältövaatimukset huomioon ottaen. Korttelin nro 30110 pohjoisosaan on sijoitettu uusi viisikerroksinen asuinrakennus nykyiselle tonttimaalle melkein kokonaan voimassa olevan asemakaavan mukaiselle rakennusalalle. Rakennusalaa on hieman siirretty lähemmäs puiston rajaa siten, että saadaan säilymään tontilla oleva leikkipaikkana toimiva luonnonkallio ja mahdollisimman paljon lähellä kasvavaa puustoa. Uudisrakennuksen enimmäiskerrosluku on alempi kuin saman korttelin muiden asuinrakennusten. Korttelialueen ja viereisen puistoalueen ympäristö on merkitty säilytettäviksi (AK/s ja VP/s). Olemassa olevat rakennukset on merkitty suojeltaviksi määräyksellä sr-2. Nämä toimenpiteet edistävät rakennetun ympäristön kauneutta ja kulttuuriarvojen vaalimista sekä luonnon monimuotoisuuden ja muiden luontoarvojen säilymistä. Kaavan muutosalueella ei ole erityisiä suojelualueiksi luokiteltuja luontokohteita.

Ajo uudelle tontille on johdettu vanhan tontin kautta Ulvilantieltä käsin Munkkivuoren asemakaavallisen yleisperiaatteen mukaisesti. Tällöin ei rikota puiston luontoarvoja eikä aiheuteta ympäristöhaittoja Munkkivuoren nykyisille asukkaille, jotka käyttävät alueen sisäosassa olevia puistoalueita virkistykseen ja kevyen liikenteen yhteyksiin. Lisärakennuksen sijoittaminen olemassa olevalle tonttimaalle sekä yhtenäinen ja kaikkia asuntotontteja tasa-arvoisesti kohteleva liikennejärjestelmä edistävät yhdyskunnan toimivuutta ja hyvää rakentamista.

Kaupunginhallitus toteaa, että asemakaavan muutoksessa on noudatettu maankäyttö- ja rakennuslain tavoitteita koskevia säännöksiä ja 54 §:n sisältövaatimuksia muun muassa suojelemalla vanhaa rakennuskantaa ja tiivistämällä kohtalaisen väljää, puiston ympäröimää korttelirakennetta suunnittelemalla vähäistä ympäristöön sopeutuvaa lisärakentamista korttelin pohjoisosaan, puiston ympäröimään saarekkeeseen. Tämä edistää rakentamista, joka perustuu elinkaariominaisuuksiltaan kestäviin ja taloudellisesti, sosiaalisesti ja ekologisesti toimiviin sekä kulttuuriarvoja luoviin ja säilyttäviin ratkaisuihin.

MRL 54 §:n mukaan asemakaavaa laadittaessa on maakuntakaava ja oikeusvaikutteinen yleiskaava otettava huomioon siten kuin siitä edellä säädetään.

Asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luontoympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riittävästi puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita.

Asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajia tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettuja tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää.

Jos asemakaava laaditaan alueelle, jolla ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa, on asemakaavaa laadittaessa soveltuvin osin otettava huomioon myös mitä yleiskaavan sisältövaatimuksista säädetään.

Valituksen väitettä edellä mainitun lainkohdan vastaisuudesta ei ole täsmennetty.

Kaupunginhallitus toteaa kokoavasti, että asemakaava nro 11834 on laadittu MRL 54 §:n sisältövaatimusten mukaisesti. Kaavassa on otettu huomioon Helsingin yleiskaava 2002, jossa Munkkivuoren alue on merkitty kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittäväksi kerrostalovaltaiseksi alueeksi. Yleiskaavan mukaan korttelialue ja ympäröivä puistoalue on merkitty säilytettäviksi (AK/s ja VP/s). Kaupunkikuvallisesti ja asemakaavahistoriallisesti arvokkaat rakennukset on suojeltu merkinnällä sr-2. Uudisrakennus on sijoitettu korttelin pohjoisosaan, joka on puistojen ympäröimä rakentamaton saareke. Toimenpide ei aiheuta kenenkään elinympäristön laadun merkityksellistä heikkenemistä. Palveluja alueella on riittävästi lähellä sijaitsevassa ostoskeskuksessa ja Raumantien varressa on useita yleisten rakennusten tontteja, joissa sijaitsee muun muassa päiväkoti, kouluja ja seurakotitiloja. Alueella on riittävästi puistoja ja lähivirkistysalueita. Liikenteelliset yhteydet ovat hyvät, ja alueen kautta kulkee useita bussilinjoja.

Kaupunginhallitus toteaa kuntalain 92 §:n vastaisuutta koskevan väitteen osalta, että Lujatalo Oy on tehnyt 22.2.2007 Asunto Oy Ulvilantie 11 b:n kanssa esisopimuksen kiinteistökaupasta, joka koskee tontinosaa korttelin nro 30110 nro tontilla 1. Asuntoyhtiö on valtuuttanut Lujatalo Oy:n ryhtymään välittömiin toimiin kaavamuutoksen toteuttamiseksi. Lujatalo Oy vastaa koko kaavaprosessista ja sen aiheuttamista suunnittelukustannuksista ja sitoutuu ryhtymään kaavamuutoshankkeeseen myyjän ja ostajan etujen mukaisesti. Edellä mainitun esisopimuksen johdosta Lujatalo Oy:n on katsottu voivan edustaa hakijaa ja olevan siis osallinen kaavamuutosprosessissa.

Kaupunginhallitus toteaa, että kaavamuutoksessa on sijoitettu lisää asuntorakentamista olemassa olevalle asuntorakennusten korttelialueelle, lähes voimassa olevan kaavan määrittämälle rakennusalalle. Viereiset puistoalueet on säilytetty puistoina ja katualueet katuina. Kaupunkisuunnitteluviraston ohjeessa, joka vaatisi erillisen yleiskaavallisen käyttötarkoituksen määrittelyn etukäteen, tarkoitetaan sellaista aluetta, jolla ei ole lainkaan asemakaavaa tai jolle on asemakaavassa määritelty eri käyttötarkoitus kuin uusi asemakaava edellyttäisi. Muutoinkaan väite, jonka mukaan kaavapäätös on kaupungin ohjeen vastainen, ei ole laillisuusperuste, jolla voidaan vaatia päätöstä kumottavaksi.

Kaupunginhallitus toteaa luontoarvojen arvostusta koskevan vaatimuksen osalta, että Munkkivuori on lähes valmiiksi rakennettua kaupunkirakennetta. Korttelissa nro 30110 tai sen lähiympäristössä ei ole esitetty olevan mitään erityisiä luontoarvoja, joita tulisi suojella ja kaavamuutosprosessi sen takia keskeyttää. Sen sijaan kaavamuutoksessa on suojeltu vanhaa rakennuskantaa. Korttelialue ja puistoalue on merkitty säilytettäviksi. Uudisrakennus on sijoitettu tonttimaalle siten, että korttelialueella oleva avokallio ja lähiympäristön puustoa säilyisi mahdollisimman paljon.

Kaupunginhallitus toteaa väitteen osalta, jonka mukaan kaupunginmuseon kanta on jätetty huomioon ottamatta, että kaupunginmuseon kanta on otettu huomioon monin eri tavoin suunnittelun yhteydessä kaavoituksen useassa eri vaiheessa. Kaupunginmuseon lausuntojen johdosta uudisrakennuksen kerrosluku on muutettu viiteen alun perin ehdotetusta kuudesta kerroksesta. Rakennusoikeutta uudella tontilla on alennettu 2 500 k-m²:iin kaavaluonnoksessa olleesta 2 750 k-m²:stä. Alueellisen suojelumerkinnän lisäksi (AK/s) korttelin vanhat asuinrakennukset on määrätty suojeltaviksi merkinnällä sr-2. Rakennuksia arvotettaessa on seurattu kaupunginmuseon laadituttaman julkaisun (HKM2/2006) suojeluehdotuksia. Kaupunginmuseon lausunnon mukaisesti asemakaavan muutosehdotuksessa on ollut tavoitteena suojella kaupunkikuvallisesti ja asemakaavahistoriallisesti arvokkaat rakennukset sekä säilyttää niihin liittyvä kokonaisuuteen kuuluva puistoalue. Ajo uudelle tontille on johdettu Munkkivuoren perusidean mukaisesti Ulvilantieltä nykyisen tontin kautta. Ajoyhteys Raumantieltä puiston kautta on poistettu.

Kaupunginhallitus toteaa, että valituksessa ei ole esitetty sellaisia laillisuusperusteita, joiden perusteella asemakaavapäätös tulisi kumota. Tarkoituksenmukaisuuskysymyksiä koskevat vaatimukset tulisi jättää tutkimatta.

Lujatalo Oy:n valituksen pääasiallinen sisältö

Valituksen tekijä on valituksessaan vaatinut päätöksen kumoamista ja kaavamuutoksen hyväksymistä Lujatalo Oy:n tekemässä muistutuksessa esitetyt seikat huomioon ottaen.

Valittajan mukaan päätöstä tehtäessä ei ole riittävällä tavalla otettu huomioon maankäyttö- ja rakennuslaissa säädettyjä asemakaavan sisältövaatimuksia. Asemakaavan muutos ei luo edellytyksiä terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle ja liikenteen järjestämiselle. Siksi kaavapäätös on lainvastainen.

Ajoyhteys uudisrakennukselle Ulvilantien kautta rikkoo korttelin yhtenäisen metsäisen viheralueen. Ajoyhteys tulee tehdä Raumantien kautta.

Kaavamääräyksessä olevasta asuntojen keskipinta-alavaatimuksesta 75 m² tulee luopua ja kaavaan tulee lisätä uusissa kaavoissa vakiintunut määräys, että asemakaavassa merkityn kerrosalan lisäksi saa rakentaa hissikuilun ja porrashuoneen 15 m² ylittävän osan kussakin kerroksessa, edellyttäen, että tämä lisää porrashuoneen viihtyisyyttä.

Vastine valitukseen

Lujatalo Oy ei ole esittänyt valituksessaan selvitystä valitusoikeudestaan kunnan jäsenyyden tai asianosaisuuden perusteella. Kaupunginhallitus katsoo, että Lujatalo Oy:n valitus tulisi jättää tutkimatta, mikäli Lujatalo Oy ei esitä selvitystä valitusoikeudestaan.

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:ssä säädetään asemakaavan sisältövaatimuksista.

MRL 54 §:n mukaan asemakaavaa laadittaessa on maakuntakaava ja oikeusvaikutteinen yleiskaava otettava huomioon siten kuin siitä edellä säädetään.

Valituksen väitettä edellä mainitun lainkohdan vastaisuudesta ei ole täsmennetty.

Kaupunginhallitus toteaa, että asemakaava nro 11834 on MRL 54 §:n mukainen ottamalla huomioon Helsingin yleiskaava 2002, jossa Munkkivuoren alue on merkitty kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittäväksi kerrostalovaltaiseksi alueeksi. Yleiskaavan mukaan korttelialue ja ympäröivä puistoalue on merkitty säilytettäviksi (AK/s ja VP/s). Kaupunkikuvallisesti ja asemakaavahistoriallisesti arvokkaat rakennukset on suojeltu merkinnällä sr‑2. Uudisrakennus on sijoitettu korttelin pohjoisosaan, joka on puistojen ympäröimä rakentamaton saareke. Toimenpide ei aiheuta kenenkään elinympäristön laadun merkityksellistä heikkenemistä. Palveluja alueella on riittävästi lähellä sijaitsevassa ostoskeskuksessa ja Raumantien varressa useita yleisten rakennusten tontteja, joissa sijaitsee muun muassa päiväkoti, kouluja ja seurakuntatiloja. Alueella on riittävästi puistoja ja lähivirkistysalueita. Liikenteelliset yhteydet ovat hyvät, kun alueen kautta kulkee useita bussilinjoja.

Ajo tontille on johdettu Ulvilantieltä nykyisen tontin kautta, jotta Raumantien kautta kulkeva liikenne ei lisääntyisi, puistoaluetta ei tärveltäisi eikä puiston jalankulkuyhteyttä jouduttaisi katkaisemaan. Munkkivuoren asemakaavallisen suunnitteluperiaatteen mukaan ajo tonteille tapahtuu ulkosyöttöisesti aluetta kiertävältä rengasmaiselta Ulvilantieltä käsin, jolloin kevyt liikenne voi turvallisesti kulkea alueen sisäosassa. Ajo uudelle tontille on suunniteltu kulkemaan tontilla sellaista reittiä, joka ei häiritse nykyisiä asukkaita ja jonka johdosta tontin puustoa joudutaan kaatamaan mahdollisimman vähän. Rakennusaikainen liikenne voidaan tarvittaessa johtaa eri reittiä puiston kautta.

Munkkivuoren alue on Helsingin kysytyimpiä asuinalueita riippumatta asuntojen koosta. Keskipinta-alamääräys on tärkeä, koska muun muassa autopaikkojen määrä halutaan säilyttää mahdollisimman alhaisena tontin liikenteellisesti vaikean sijainnin takia. Munkkivuoressa kaikkien asuntojen keskipinta-ala on noin 54 k-m², mikä tarkoittaa sitä, että alueella on paljon pienasuntoja.

Asemakaavan muutoksessa on määritelty rakennusala, rakennuksen kerrosluku ja tontin rakennusoikeus siten, että uudisrakennus sopeutuu suojeltavaan kulttuurihistoriallisesti arvokkaaseen ympäristöön. Porrashuoneen ensimmäiseen kerrokseen sallitaan viihtyisyyden lisäämiseksi 15 m² ylittävä aulatila kerrosalan lisäksi. Mikäli porrashuoneisiin halutaan muissa kerroksissa lisää väljyyttä, lisäpinta-ala on kerrosalaan laskettavaa tilaa.

Lisäksi kaupunginhallitus katsoo, että valituksessa ei ole esitetty sellaisia laillisuusperusteita, joiden perusteella asemakaavapäätös tulisi kumota. Tarkoituksenmukaisuuskysymyksistä tehdyt vaatimukset tulisi jättää tutkimatta.

Xxxx Xxxxxxxx, Xxxxx X. Xxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxx ja Xxxxxxx
Xxxxxxxx valituksen pääasiallinen sisältö

Valituksen tehneet ovat valituksessaan vaatineet päätöksen kumoamista ja asemakaavan muutoksen hylkäämistä sekä päätöksen palauttamista uudelleen valmisteltavaksi.

Valittajan mukaan päätös on tehty vastoin hakijan hakemusta, jota ei kuitenkaan ole hylätty.

Kaavoitukselle ei ole MRL:n 51 §:n mukaisia edellytyksiä.

Liikenteen lisäyksen mukanaan tuomia haittoja ei ole riittävästi selvitetty niin kuin MRL:n 9 § edellyttää.

Kaupunkikuvan muuttumisen kannalta kaavamuutoksessa ei ole tehty riittävästi selvityksiä niin kuin MRL:n 9 § edellyttää.

Asemakaavaa laadittaessa Helsingin yleiskaava 2002:ta ei ole otettu huomioon siten kuin MRL:n 54 §:ssä säädetään. Rakennettua ympäristöä ja luonnon ympäristöä ei ole vaalittu eikä niihin liittyviä erityisten arvojen hävittämiskieltoa ole noudatettu.

Asemakaavallinen kokonaistarkastelu Munkkivuoressa on tarpeen.

Kaavapäätöksessä ei ole perusteltu, miksi on katsottu, että maankäytön ohjaustarve on edellyttänyt asemakaavan muutoksen tekemistä yksittäisen tontin alueelle, joka Helsingin kaupungin yleiskaava 2002:ssa on kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittävää kerrostaloaluetta.

Terveellinen, turvallinen ja viihtyisä elinympäristö ei toteudu eikä liikenteen järjestämiselle uudelle kiinteistölle ole edellytyksiä.

Kieltoa aiheuttaa kohtuutonta haittaa ei ole noudatettu.

Vastine valitukseen

Kaavan lopputulos on suunnitteluprosessin ja monen tahon yhteistyön tulos, joka ei aina vastaa kaikkia alun perin kaavahakemuksessa esitettyjä toivomuksia. Yksityinen asunto-osakeyhtiö ei esimerkiksi voi velvoittaa kaupunkia kaavoittamaan ajoa tontilleen yleisen edun vastaisesti virkistykseen ja kevyen liikenteen käyttöön tarkoitetun puistoalueen kautta. Tontti liittyy Ulvilantien katualueeseen, jonka kautta ajetaan muillekin alueen tonteille. Tässä tapauksessa myös uudisrakennuksen kerroslukua ja rakennusoikeutta on muutettu suunnitteluprosessin aikana alun perin ehdotetuista.

MRL 51 §:n mukaan asemakaava on laadittava ja pidettävä ajan tasalla sitä mukaan kuin kunnan kehitys tai maankäytön ohjaustarve sitä edellyttää. Kyseinen asemakaavan muutos on lähtenyt liikkeelle maanomistajan hakemuksesta. Kaavoituksella luodaan edellytyksiä rakentamiselle. Kaavan toteuttaminen riippuu maanomistajasta.

Kaavan toteuttaminen ei aiheuta suuria muutoksia ympäristön olosuhteisiin. Ajo uudelle tontille johdetaan Ulvilantieltä korttelin nro 30110 viereisen tontin nro 4 kautta. Uuden rakennuksen aiheuttama liikenteen lisäys on vähäistä. Tontille tulee noin 25 uutta asuntoa ja ajoneuvoa. Tontin 4 oma sisäinen ajoliikenne vähenee, kun pohjoisosan pysäköintipaikat siirretään tontin eteläosaan lähelle Ulvilantietä. Uuden tontin vähäinen lisäliikenne ei aiheuta juurikaan haittaa korttelin nro 30110 asukkaille, koska ajo uudelle tontille on suunniteltu johdettavaksi sellaista reittiä, joka kääntyy koilliseen kohti uuden tontin eteläkulmausta jo korttelipihan puolivälissä.

Kaupunkikuva ei muutu oleellisesti asemakaavan toteuttamisen johdosta. Suunniteltu uudisrakennus sopeutuu hyvin Munkkivuoren väljään rakennustapaan. Uusi tontti sijaitsee puiston ympäröimässä saarekkeessa, jolloin rakentaminen ei aiheuta häiriötä tai näköestettä muulle asujaimistolle. Uudisrakennus tulee sijaitsemaan tontin koillisreunassa alarinteen puolella siten, että maisemallisesti arvokas kallioalue säilytetään piha-alueena. Uudisrakennuksen kerrosluku on viisi kerrosta, mikä on alempi kuin saman korttelin muiden asuinrakennusten. Sijaitessaan suhteellisen etäällä muista asuinrakennuksista uusi rakennus ei varjosta ketään eikä juuri näy kaupunkikuvassa puiston takaa Raumantielle.

Yleiskaava 2002 on otettu huomioon suunnittelussa. Munkkivuoren 1950-luvulla rakennetun kerrostaloalueen arkkitehtoninen ja historiallinen merkittävyys on tiedostettu ja siitä syystä alue on määritelty Helsingin yleiskaava 2002:ssa merkittäväksi alueeksi, jonka arvot ja ominaispiirteet kaikissa kehittämistoimenpiteissä säilytetään. Munkkivuori on kokonaisuus, jossa lisärakentamisen lähtökohdat tulee punnita tarkkaan siten, että kulttuurihistoriallisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittävät arvot otetaan huomioon ja että alueen perusrakenne ja 1950-luvulle ominainen luonne eivät häiriinny. Siksi sekä yksittäisten alkuperäisten rakennusten että niitä ympäröivien vihervyöhykkeiden ja pihojen samoin kuin liikenteellisen järjestelmän säilyminen on tärkeää. Nämä koko Munkkivuoren aluetta koskevat tavoitteet on otettu huomioon nyt laaditussa asemakaavan muutoksessa.

Yleiskaavan tavoitteiden mukaisesti korttelialueen ja puistoalueen ympäristö on merkitty asemakaavassa säilytettäviksi (AK/s ja VP/s). Korttelin kaupunkikuvallisesti ja asemakaavahistoriallisesti arvokkaat asuinrakennukset on määrätty suojeltaviksi merkinnällä sr-2. Asemakaava määrää, että uudisrakentaminen tulee sopeuttaa ympäristön olemassa olevaan arvokkaaseen rakennuskantaan ja kaupunkikuvaan. Piha-alueet, joita ei käytetä kulkuteinä tai pysäköimiseen, on säilytettävä luonnonmukaisina tai istutettava ja niiden kaupunkikuvallisesti arvokas puusto ja avokalliot on säilytettävä. Vanhojen rakennusten tonteilla pysäköintivelvoite on lievempi kuin uudisrakennuksen tontilla. Autopaikat tulee sijoittaa autotalleihin, maan alle tai tonteille ainoastaan osoitetuille pysäköintipaikoille.

Asemakaavallinen kokonaistarkastelu Munkkivuoren alueesta on ajoitettu kaupunkisuunnitteluviraston toimintasuunnitelmassa vuodelle 2011. Kokonaistarkastelussa joudutaan tutkimaan aluetta laajemmin, mutta myös tonttikohtaisesti. Munkkivuoren asuntotontit eivät sijainniltaan tai rakennusoikeutensa puolesta ole samanarvoisessa asemassa. Mahdollinen lisärakentaminen alueella tapahtuu tulevaisuudessa pääasiassa aluetta kiertävän Ulvilantien ulkopuolisella alueella. Käsillä olevassa asemakaavan muutoksessa uusi asuntotontti sijaitsee Ulvilantien muodostaman kehän sisäpuolisella korttelialueella. Esitetty uudisrakennus sijaitsee lähes kokonaan voimassa olevan asemakaavan mukaisella rakennusalalla.

Kaavamuutosta laadittaessa on otettu huomioon Helsingin yleiskaava 2002, jossa alue on määritelty kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittäväksi kokonaisuudeksi merkitsemällä korttelialue säilytettäväksi ja nykyiset rakennukset suojeltaviksi. Uudisrakennuksen tontti alueen pohjoisosassa on Munkkivuoressa yksi parhaiten täydennysrakentamiseen sopivista paikoista. Rakennuksen sijoittelussa on tarkasteltu Munkkiniemeä kokonaisuutena. Uudisrakennus tällä paikalla sopii kaupunkikuvallisesti ja maisemakulttuurin kannalta hyvin Munkkivuoren kokonaisuuteen. Tontin nykyinen rakennuskanta sijoittuu pääasiassa tontin eteläosaan, jolloin pohjoisosa on jäänyt rakentamatta, vaikka rakennusala ulottuu myös sen alueelle. Koko korttelia ympäröi leveä puistovyöhyke, jossa kulkee alueen sisäisiä kevyen liikenteen reittejä. Uusi asuinrakennus täydentää korttelirakennetta ja muodostaa olemassa olevien rakennusten kanssa pihapiirin. Samankaltainen pääterakennus on myös viereisessä korttelissa nro 30111.

Munkkivuoren asemakaavallinen ratkaisu luo erityisen terveellisen, turvallisen ja viihtyisän elinympäristön, jossa koko aluetta kiertävä kehätie, Ulvilantie, syöttää lähes kaiken ajoliikenteen asuntotonteille. Alueen keskiosassa sijaitsee Ulvilanpuisto, joka haarautuu useaksi asuinkortteleita ympäröiväksi viherkäytäväksi. Kevyen liikenteen yhteydet kulkevat näitä puistokäytäviä pitkin. Alueen sisäosat on varattu kevyen liikenteen käyttöön. Alueen itäosassa on ostoskeskus, joka tarjoaa alueen päivittäispalvelut. Ostoskeskus sijaitsee lähellä vilkasliikenteistä Huopalahdentietä, jonka varressa ei Munkkivuoren alueella sijaitse asuntoja. Ostoskeskuksen alueelta haarautuu länteen Raumantie, joka on kapea katu ja johtaa ainoastaan julkisen palvelun tonteille. Tästä syystä on tarkoituksenmukaista, ettei alueen sisäosiin johdeta asuntotonttien ajoliikennettä.

Korttelin nro 30110 uusi asuntotontti nro 3 on oleellinen osa korttelikokonaisuutta, jonka ajo tulee johtaa Ulvilantieltä käsin. Viereisen korttelin nro 30111 tontilla nro 3 on vastaava pääterakennus Raumantien puolella, jonka ajoliikenne on johdettu Ulvilantieltä toisen rakennuksen pihan kautta. Uusi rakennus on viisikerroksinen ja sen kerrosala on 2 500 k-m². Tästä seuraa noin 25 autoa, joiden pysäköintipaikat sijoitetaan maanalaisiin tiloihin uudisrakennuksen yhteyteen. Nämä ajoneuvot aiheuttavat vain vähän lisäliikennettä korttelin nro 30110 naapuritontilla nro 4. Tontin pohjoisosan pysäköintipaikat (noin 10 autopaikkaa) siirretään pois korttelipihalta Ulvilantien läheisyyteen, mikä toisaalta vähentää tontin sisäistä ajoliikennettä. Uusi asuinrakennus on sijoitettu korttelin pohjoisosaan siten, että terveellinen, turvallinen ja viihtyisä elinympäristö toteutuvat parhaalla mahdollisella tavalla. Uudisrakennuksesta ei aiheudu nykyisille asukkaille kohtuutonta haittaa.

Kaupunginhallitus toteaa, että valituksessa ei ole esitetty sellaisia laillisuusperusteita, joiden perusteella asemakaavapäätös tulisi kumota. Tarkoituksenmukaisuuskysymyksistä tehdyt vaatimukset tulisi jättää tutkimatta.

Lopuksi kaupunginhallitus pyytää Helsingin hallinto-oikeutta käsittelemään valitukset MRL:n 188 §:n mukaisesti kiireellisenä eli asuntorakentamisen kannalta merkittävänä asemakaavana.

Kaupunginhallituksen johtosäännön 8 §:n 2 momentin 5 kohdan mukaan kaupunginhallitus antaa selityksen kaupunginvaltuuston päätöstä koskevan valituksen johdosta, jos kaupunginhallitus katsoo voivansa yhtyä valtuuston päätöksen lopputulokseen.

Pöytäkirjanote hallintokeskuksen oikeuspalveluille lausunnon laatimista ja antamista varten sekä kaupunkisuunnitteluvirastolle.

Lisätiedot:
Sippola-Alho Tanja, kaupunginsihteeri, puhelin 310 36024

LIITTEET	Liite 1	Valitukset kaupunginvaltuuston päätöksestä Munkkivuoren korttelin nro 30110 asemakaava-asiassa (nro 11834)
	Liite 2	Lausunto Helsingin hallinto-oikeudelle ... - päätöshistoria

ESITTELIJÄ Kaupunginvaltuusto on 25.11.2009 (262 §) hyväksynyt 30. kaupunginosan (Munkkiniemi, Munkkivuori) korttelin nro 30110 ja puistoalueen asemakaavan muutoksen kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston 23.2.2008 päivätyn ja 28.5.2009 muutetun piirustuksen nro 11834 mukaisena.

Asemakaavan muutoksessa kortteli nro 30110 on merkitty asuinkerrostalojen korttelialueeksi, jolla ympäristö säilytetään (AK/s) ja siellä olevat rakennukset suojellaan. Korttelialueen pohjoisosaan on kaavoitettu uusi asuntotontti siten, että tontti 30110/1 on jaettu kahdeksi erilliseksi tontiksi ja uudelle tontille 30110/3 on merkitty rakennusala viisikerroksista uutta asuinkerrostaloa varten (2 500 k-m2). Ajo tontille on nykyisen tontin kautta Ulvilantieltä. Muilla tonteilla rakennusaloja on pienennetty vastaamaan nykytilannetta. Rakennusoikeus on näillä tonteilla määritelty rakennetun kerrosalan mukaiseksi (yhteensä 17 200 k‑m2). Puistoalueella ympäristö säilytetään.

Kaupunginvaltuuston päätöksestä on tehty neljä valitusta Helsingin hallinto-oikeuteen, joka on 5.1.2010 pyytänyt kaupunginhallitusta antamaan lausunnon valitusten johdosta.

Hallintokeskuksen oikeuspalvelut on yhteistyössä kaupunkisuunnitteluviraston kanssa laatinut päätösehdotuksen mukaisen lausunnon.

./. Valitukset ovat kokonaisuudessaan esityslistan liitteenä.

22.2.2010 pöydälle pantu asia

KAUPUNGIN VUOKRA-ASUNTOJEN VÄLITYKSESSÄ NOUDATETTAVAT PERIAATTEET SEKÄ ERÄÄT ASUNTOJEN JÄLLEENVUOKRAUSTA JA ASUMISNEUVONTAA KOSKEVAT KEHITTÄMISEHDOTUKSET

Khs 2010-93, 2009-669, 2009-354

KAJ Kaupunginhallitus päättänee vahvistaa seuraavat kaupungin vuokra-asuntojen välityksessä noudatettavat periaatteet:

Kaupungin vuokra-asuntojen välityksen ja markkinoinnin tavoitteena on asiakaslähtöisyys, hyvä asiakaspalvelu ja kaupungin asuntokannan kilpailukyvyn säilyttäminen.

Palvelussuhdeasunnot välitetään kaupunginhallituksen erikseen määrittelemien periaatteiden ja henkilöstökeskuksen antamien ohjeiden mukaisesti tarkoituksella edistää kaupungin henkilökunnan saatavuutta erityisesti työvoimapulasta kärsiville aloille.

Arava- ja korkotukivuokra-asunnot (Ara-vuokra-asunnot)

Asunnon hakeminen

Tärkein kuluttajille suunnattu asiointipaikka julkaistaan asunnonvälityksen kotivisuilla. Siellä on tarjolla mahdollisuus sähköiseen asunnonhakuun. Asuntoa on mahdollista hakea myös virkailijan avustuksella tai paperilomakkeella. Hakemus on voimassa kuusi kuukautta.

Asunnontarpeen määrittely

Hakijatalouden asunnontarvetta arvioidaan tarkastelemalla hakijoiden kokonaistilannetta annettujen säännösten ja määräysten mukaisesti. Ara-vuokra-asuntoihin ei ole tulorajoja, mutta tulot otetaan kuitenkin huomioon yhtenä asukasvalintaperusteena yhdessä varallisuuden ja asunnontarpeen kanssa säännösten ja määräysten mukaisesti. Lisäksi selvitetään hakijoiden asunnontarpeen kiireellisyys ja kiireellisimmässä asunnontarpeessa olevat hakijat asetetaan etusijalle. Apuna käytetään seuraavaa kiireellisyysluokitusta:

Luokka 1 (erittäin kiireellinen asunnontarve)

- asunnottomat (ulkona ja tilapäissuojissa asuvat, yömajoissa asuvat, hoito- ja huoltokodeissa asuvat, matkustajakodissa tai muussa tilapäismajoituksessa asuvat, tilapäisesti sukulaisten tai tuttavien luona asunnon puutteen vuoksi asuvat, asumiskelvottomassa asunnossa asuvat)

- hakija on muuttamassa pääkaupunkiseudulle, jossa hänellä on työpaikka

- hakijalla on muuttovelvoite

- erittäin ahtaasti asuvat (vähintään 3 henkilöä/huone)

- vanhempiensa luona, alivuokralaisena tai yhteiskäyttöisessä asunnossa asuvat

- muu erittäin painava peruste

Luokka 2 (kiireellinen asunnontarve)

- ahtaasti asuvat (yli 1 henkilöä, mutta alle 3 henkilöä/huone)

- puutteellisesti varustetussa asunnossa asuvat (puuttuu esimerkiksi lämmin vesi tai keskuslämmitys)

- hakijalla on tuloihin nähden kohtuuttomat asumiskustannukset

- muu vastaava peruste

Luokka 3 (asunnon tarpeessa)

- nykyisen asunnon varustetasoa, sijaintia tms. muuttamaan pyrkivät hakijat

- muu peruste

Sillä seikalla, miten kauan asuntohakemus on ollut vireillä, ei ole merkitystä asunnontarvetta arvioitaessa. Asunnottomuuden tai puutteellisten asunto-olojen ajallinen kesto otetaan kuitenkin aina huomioon tarve-harkinnassa.

Helsingin seudun ulkopuolelta työn vuoksi Helsinkiin muuttavat luokitellaan erittäin kiireellisiksi asunnonhakijoiksi, sillä asuntojen tarjoaminen liikkuvalle työvoimalle tukee osaltaan kaupungin työ- ja elinkeinopoliittisia tavoitteita.

Jos asunnonhakija on lyhyen ajan sisällä ennen kaupungin vuokra-asunnon hakemista ilman hänestä riippuvaa syytä luopunut aikaisemmasta asunnosta tai menettänyt asuntonsa, hänen voidaan katsoa olevan pääsääntöisesti erittäin kiireellisessä asunnontarpeessa. Jos aikaisemman asunnon menettäminen on johtunut hakijan omasta tahdosta tai hakija on sen oman käyttäytymisensä johdosta menettänyt ja tarjolla olevaan asuntoon on muitakin yhtä kiireellisessä asunnontarpeessa olevia hakijoita, asunto myönnetään ensi sijassa sille, joka ei itse ole vaikuttanut asunnontarpeensa syntymiseen. Erityisistä painavista sosiaalisista tai terveydellisistä syistä tästä säännöstä voidaan poiketa.

Asuntojen tarjoaminen

Asuntoja tarjotaan hakijan määrittelemien hakuehtojen mukaisesti. Näitä ovat muun muassa asunnon koko, vuokrataso, varustetaso ja sijainti. Asuntoa voidaan samalle hakijalle tarjota useampia kertoja, jos tarjottu asunto ei perusteltujen syiden vuoksi ollut hänen tarpeitaan vastaava. Sosiaalitoimen majoittamille asiakkaille tarjotaan asuntoa vain kerran, millä varmistetaan se, että asunto saadaan järjestettyä mahdollisimman nopeasti. Tilanteessa, jossa ensimmäisen tarjouksen hyväksyminen on asiakkaalle mahdotonta, voidaan toinen tarjous antaa painavista syistä sosiaalityöntekijän lausunnon perusteella.

Asunnonvaihdot

Asunnonvaihtoja toteutetaan muuttuneen asumistarpeen perusteella tai asukkaan asumisen laadun parantamiseksi. Asunnonvaihdon edellytyksenä on vähintään 12 kuukauden asuminen nykyisessä asunnossa sekä isännöitsijän lausunto siitä, että asuminen on sujunut ongelmitta.

Asunnonvaihtoja toteutetaan ainoastaan vapaisiin tai vapautuviin asuntoihin. Kiinteistöyhtiöt hoitavat itsenäisesti omat sisäiset vaihtonsa ja kiinteistöviraston asuntoasiainosasto toteuttaa muut vaihdot.

Noin kolmasosa tai enintään puolet uudistuotannosta varataan kaupungin asunnoissa asuville vaihdon tarpeessa oleville asukkaille.

Peruskorjauksen aikaisen asumisen järjestäminen

Helsingin kaupungin kiinteistöyhtiöiden asukkaille tarjotaan mahdollisuuksien mukaan korvaavaa asuntoa peruskorjauksen ajaksi ja samalla oikeutta palata asuntoonsa peruskorjauksen valmistuttua.

Tasapainoinen asukasrakenne ja erityisryhmät

Vuokra-asuntojen välityksen tavoitteeksi asetetaan kaupunginosien ja talojen tasapainoinen asukasrakenne sekä asuinyhteisöjen hyvä toimivuus. Asunnottomille sosiaalisin ja taloudellisin perustein valittaville asunnonhakijoille pyritään osoittamaan asunnot siten, että heidän osuutensa yksittäisten talojen asunnonsaajista vastaa mahdollisimman hyvin heidän suhteellista osuuttaan kaikista kaupungin vuokra-asuntojen saajista.

Erityisryhmille varattavista asuntokiintiöistä päätetään erikseen hallintokuntien kanssa käytävien neuvottelujen perusteella. Yksittäiset asiakastapaukset ratkaistaan asuntoasiainosastolla, annettujen lausuntojen perusteella (muun muassa lastensuojelulakiin perustuvat lausunnot).

Niiden hakijoiden hakemukset, joilla on ollut asumishäiriöitä tai vuokra-velkoja, käsitellään ja harkitaan tapauskohtaisesti.

Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot

Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot markkinoidaan Internetissä. Vapaa-rahoitteisten vuokra-asuntojen välityksessä ei noudateta tarveharkintaa kuten arava- ja korkotukivuokra-asunnoissa.

Samalla kaupunginhallitus päättänee merkitä tiedoksi asuntolautakunnan 8.1.2009 päivätyn kirjeen sekä sosiaaliasemien ja kiinteistöyhtiöiden yhteistyötä koordinoivan ohjausryhmän 31.12.2009 päivätyn raportin sekä todeta, että niissä esitetyt kiinteistöyhtiöiden toimintaan liittyvät näkökulmat tulee huomioida jatkossa kiinteistöyhtiöiden toiminnan ohjaamisessa ja kehittämisessä.

Pöytäkirjanote jäljennöksin esityslistasta asuntolautakunnalle ja kiinteistöviraston kiinteistöjen kehittämisyksikölle sekä jäljennöksin esityslistasta liitteineen sosiaalivirastolle ja talous- ja suunnittelukeskuksen kehittämisosastolle.

Lisätiedot:
Ryöti Miliza, apulaiskaupunginsihteeri, puhelin 310 25407

LIITTEET	Liite 1	Sata-komitean asumistukea koskevat ehdotukset
	Liite 2	Vuokra-asuntojen kysyntä ja asukasvalinnat
	Liite 3	Sosiaaliasemien ja kiinteistöyhtiöiden yhteistyötä koordinoiva ohjausryhmän raportti
	Liite 4	Kaupungin vuokra-asuntojen välityksessä noudatettavat periaatteet sekä... - päätöshistoria

ESITTELIJÄ Asuntolautakunta (29.12.2009) esittää kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi uudistettuja vuokra-asuntojen välitystä koskevia periaatteita.

./. Lautakunnan päätös syntyi äänestyksen jälkeen. Lautakunnan esitys sisältyy asian liitteenä olevaan päätöshistoriaan (liite 4).

Asukasvalinnan tavoitteista säädetään aravarajoituslain 4 a §:ssä ja uuden korkotukilain 11 a §:ssä. Arava- ja korkotukivuokra-asuntojen asukasvalinnan tavoitteena on, että asunnot tarjotaan vuokra-asuntoa eniten tarvitseville ruokakunnille. Tarveharkinnassa huomioidaan hakijaruokakunnan asunnontarpeen kiireellisyys, varallisuus ja tulot. Varsinaisia tulorajoja asuntoihin ei enää ole. Varallisuusrajat perustuvat Helsingin vapaarahoitteisten omistusasuntojen hintatasoon ja harkinnan perustana on arvio siitä, pystyykö asunnonhakija omilla varoillaan hankkimaan tarvettaan vastaavan asunnon.

Hakemukset luokitellaan asunnontarpeen mukaan kolmeen kiireellisyysluokkaan, jotka ovat erittäin kiireellinen, kiireellinen ja asunnon tarpeessa. Luokitus pohjautuu Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (Aran) asukasvalintaohjeisiin, mutta siinä on otettu huomioon Helsingin erityisolosuhteet. Tavoitteena on ehkäistä jo ennakolta asumisongelmien syntymistä ja asunnottomuutta.

Laissa korostetaan myös, että on pyrittävä vuokratalon monipuoliseen asukasrakenteeseen ja sosiaalisesti tasapainoiseen asuinalueeseen. Esittelijä toteaa, että mahdollisuus tasapainoisen asukasrakenteen luomiseen ja ylläpitämiseen riippuu riittävästä asuntotarjonnasta sekä mahdollisuudesta tarjota asuntoja erilaisille hakijaryhmille. Siitä syystä on ensiarvoisen tärkeää pyrkiä maankäytön ja asumisen toteutusohjelmassa määritellyn tuotantotavoitteen toteutumiseen.

Kaupunginhallitus on viimeksi vahvistanut asukasvalintaperusteet 15.3.1999. Sen jälkeen valtion tukemien arava- ja korkotukivuokra-asuntojen asukasvalintaa koskevat määräykset ovat muuttuneet, muun muassa edellä mainitun tulorajojen poistamisen osalta, joten kaupungin oma ohjeistus on syytä päivittää. Samassa yhteydessä esitetään tehtäväksi eräitä muita uudistuksia.

Asuntolautakunnan esitys käsittää asunnon hakemista, asunnontarpeen kiireellisyyden määrittelyä, asunnon tarjoamista sekä asunnonvaihtoja koskevat periaatteet. Lisäksi esityksessä määritellään peruskorjauksen aikaisen asumisen sekä erityisryhmien asumisen järjestämiseen liittyvät toimintatavat.

Tärkeimmät muutokset aiempiin, vuonna 1999 vahvistettuihin periaatteisiin koskevat sähköistä asiointia, tulorajojen poistamista sekä asunnonvaihtoja. Esittelijä toteaa, että asunnonhaun sähköinen asiointi on ollut käytössä vuodesta 2004 ja tällä hetkellä yli 90 % asunnonhakijoista asioi verkossa. Tulorajoista on valtioneuvoston päätöksen mukaisesti luovuttu 1.4.2008 lukien. Uudistuotannon asunnoista on aiemmin varattu kolmannes asunnonvaihtajille, mutta lautakunnan esitykseen sisältyy mahdollisuus kasvattaa osuutta siten, että se olisi kolmannes tai enintään puolet. Lisäksi lautakunta esittää, että mahdollisuudesta asukkaiden keskinäisiin asunnonvaihtoihin luovutaan ja jatkossa vapautuvat asunnot välitettäisiin asuntoasiainosaston asunnonvälityksestä. Esittelijä pitää tätä uudistusta tärkeänä asuinyhteisöjen asukasrakenteen tasapainoisen kehityksen ohjaamisen kannalta. Sisäiset vaihdot kiinteistöyhtiön sisällä olisivat edelleen mahdollisia, mikäli yhtiö hyväksyy vaihdon. Tätä menettelyä on mahdollista jatkaa kiinteistöyhtiöiden fuusion toteuduttua tulevien alueellisten isännöintiyhtiöiden toimesta, mikäli siitä luopumiseen ei ilmene perusteltua syytä. Näiden muutosten lisäksi periaatteiden muotoilua on joiltakin osin täsmennetty pyrkien noudatettujen käytäntöjen avoimuuden lisäämiseen.

Asuntolautakunnan esitykseen on sisällytetty myös maininta vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen sekä palvelussuhdeasuntojen välitystä ohjaavista periaatteista, sillä kiinteistöviraston asuntoasiainosaston asunnonvälitys on 2000-luvun kuluessa ottanut osittain hoitaakseen niiden markkinoinnin ja välityksen. Lautakunnan esitys ei pyri muuttamaan näitä kaupunginhallituksen muussa yhteydessä vahvistamia periaatteita, mutta erona nykyiseen toimintatapaan lautakunta esittää kaikkien vuokra-asuntojen välityksen ja markkinoinnin keskittämistä yhteen paikkaan. Esittelijä toteaa olevansa lautakunnan kanssa yhtä mieltä siitä, että kaupungin vuokra-asuntojen asunnonvälityksen ja markkinoinnin tavoitteena tulee olla asiakaslähtöisyys, hyvä asiakaspalvelu sekä kaupungin asuntokannan kilpailukyvyn säilyttäminen. Esittelijä on niin ikään samaa mieltä siitä, että vuokra-asuntojen hallinnoinnin, markkinoinnin ja välityksen kenttää tulisi jatkossa edelleen selkeyttää, esimerkiksi keskittämällä välitystä ja muuta toimintaa silloin, kun se on toiminnallisesti mahdollista ja perusteltua. Tältä osin päätös tulee kuitenkin tehdä omana asianaan ja huolellisen valmistelun pohjalta. Esittelijä toteaa, että asian alustava valmistelu voidaan käynnistää ja luonteva ajankohta asiaa koskeville päätöksille olisi kiinteistöyhtiöiden fuusion määrittämässä rytmissä.

Asuntolautakunnan esityksen mukaisesti henkilön voitaisiin katsoa olevan erittäin kiireellisessä asunnontarpeessa, mikäli hän on muuttamassa seudun ulkopuolelta Helsinkiin, jossa hänellä on työpaikka. Esittelijä toteaa, että kaupunginhallituksen aiemmin vahvistamissa periaatteissa työpaikan sijaintia ei ollut rajattu Helsinkiin vaan pääkaupunkiseudulle. Vastaava pääkaupunkiseutuperiaate on edelleen käytössä myös Espoossa ja Vantaalla, eikä esittelijä näe syytä muuttaa käytäntöä.

Kiinteistöviraston asuntoasiainosasto on asiaa valmistellessaan antanut kiinteistöyhtiöiden toimitusjohtajille sekä kaupungin kiinteistöyhtiöiden vuokralaisneuvottelukunnalle mahdollisuuden kommentoida ehdotusta. Toimitusjohtajilla ei ollut asiaan huomauttamista. Vuokralaisneuvottelukunta otti kantaa muun muassa asunnonhakijoiden kiireellisyysluokitukseen sekä asunnonvaihtoa koskeviin periaatteisiin. Vuokralaisneuvottelukunnan lausunto on huomioitu lautakuntakäsittelyssä.

Esittelijä viittaa sosiaaliturvan uudistamista valmistelleen ns. Sata-komitean tuoreeseen ehdotukseen, jossa muun muassa esitetään, että yleisen asumistuen piirissä pitkään olevista nykyistä suurempi osa asuisi valtion tukemissa vuokra-asunnoissa. Toteutuessaan tämä kiristäisi asukasvalintakriteerejä nykyisestä, sillä pitkään asumistuen varassa olleille sallittaisiin etuoikeus kaupungin vuokra-asuntoon. Nykyään Ara-vuokra-asunnoilla on merkittävä osuus matalapalkkasektorin työn-

./. tekijöiden asumisen järjestämisessä. Asian liitteenä 1 on talous- ja suunnittelukeskuksessa laadittu Sata-komitean asumistukiehdotuksia koskeva muistio.

./. Lisäksi esittelijä mainitsee, että asian liitteenä 2 on vuokra-asuntojen kysyntää ja asukasvalintoja koskevaa tilastoaineistoa, joka osaltaan havainnollistaa asunnonvälityksen ajankohtaista tilannetta Helsingissä.

Asuntojen jälleenvuokrausta koskevat ongelmat

Asuntolautakunta on 8.1.2009 lähettänyt kaupunginhallitukselle kirjeen, jossa kuvataan eräitä kaupungin asuntojen jälleenvuokrauksessa ilmenneitä ongelmia ja esitetään toimenpiteitä, joilla epäiltyjä väärinkäy-töksiä voitaisiin pyrkiä vähentämään. Kirje sisältyy päätöshistoriaan,

./. joka on asian liitteenä 4. Ehdotukset koskevat pääsääntöisesti lainsäädännön kehittämistä, johon asuntolautakunta toivoo kaupunginhallituksen aktiivisesti myötävaikuttavan.

Lautakunta esittää myös eräitä kiinteistöyhtiöiden toiminnan kehittämiseen pyrkiviä toimenpiteitä. Esittelijä toteaa, että kiinteistöyhtiöitä koskevat toimenpide-ehdotukset huomioidaan mahdollisuuksien mukaan kiinteistöyhtiöiden toiminnan ohjauksessa.

Kiinteistöyhtiöiden ja sosiaaliasemien yhteistyö, asumisen tuki ja asumisneuvonta

Kaupunkisuunnittelu- ja kiinteistötointa johtavan apulaiskaupunginjohtajan sekä sosiaali- ja terveystointa johtavan apulaiskaupunginjohtajan yhteisellä päätöksellä asetettiin 16.4.2009 ohjausryhmä koordinoimaan kiinteistöyhtiöiden ja sosiaaliasemien yhteistyötä. Ohjausryhmän toimeksiannon tavoitteena oli asumisen tukemisen parantaminen turhien häätöjen välttämiseksi. Ohjausryhmä on saanut 31.12.2009 valmiiksi

./. raportin työnsä tuloksista. Raportti on asian liitteenä 3.

Ohjausryhmä tekee raportissaan eräitä kehittämisehdotuksia, joista osa liittyy kiinteistöyhtiöiden toimintaan ja osa sosiaalitoimen organisaatioon ja toimintaan. Kaupunkisuunnittelu- ja kiinteistötoimen osalta työryhmä esittää, että kiinteistöyhtiöiden, asumisneuvojien ja sosiaaliasemien välistä yhteistyötä tulisi tiivistää. Lisäksi asumisneuvonnan tuloksista tulisi raportoida nykyistä systemaattisemmin ja niistä tulisi tiedottaa kiinteistöyhtiöille ja niiden hallituksille nykyistä aktiivisemmin. Esittelijä toteaa, että nämä näkökulmat huomioidaan jatkossa kiinteistöyhtiöiden toiminnan ohjaamisessa ja kehittämisessä.

8.2.2010, 15.2.2010 ja 22.2.2010 pöydälle pantu asia

VAPAARAHOITTEISEEN JA 10 VUODEN KORKOTUKILAINALLA RAHOITETTAVAAN VUOKRA-ASUNTOTUOTANTOON LUOVUTETTAVIEN TONTTIEN LUOVUTUSPERIAATTEIDEN VAHVISTAMINEN

Khs 2009-2618

KAJ Kaupunginhallitus päättänee, että valmisteltaessa vapaarahoitteiseen vuokra-asuntotuotantoon luovutettavien tonttien luovutuksia tulee noudattaa seuraavia pääperiaatteita:

- Tontit luovutetaan vuokraamalla siten, että vuokralaisella on tonttiin osto-oikeus.

- Maanvuokra määrätään pitäen perusteena kulloinkin kyseessä olevan alueen sääntelemättömään asuntotuotantoon luovutettavien tonttien hintatasoa ja noudattaen kaupungin tavanomaisia hinnoitteluperiaatteita.

- Tontille rakennettavat asunnot on tontin vuokra-aikana
pidettävä vapaarahoitteisessa vuokra-asuntokäytössä.

- Vuokralaisen maanvuokrasopimukseen perustuva osto-oikeus on voimassa enintään 5 vuotta maanvuokrasopimuksen mukaisen vuokra-ajan alkamisesta.

Vuokralaisella on mahdollisuus käyttää osto-oikeutta aikaisintaan, kun tontille rakennettava rakennus on rakennusvalvontaviranomaisen toimesta hyväksytty käyttöönotettavaksi ja asunnot on otettu vapaarahoitteiseen vuokra-asuntokäyttöön.

Tontin kauppahinta määräytyy osto-oikeutta käytettäessä seuraavin periaattein:

- Tontin kauppahinnan perustana oleva rakennusoikeuden pääoma-arvo on maanvuokran perusteena oleva elinkustannusindeksin pistelukua 100 vastaava rakennusoikeuden yksikköhinta kerrottuna 1,1:llä sekä korjattuna kaupantekohetkellä viimeksi julkaistulla elinkustannusindeksin pisteluvulla.

- Kalastaman osayleiskaavan nro 11650 ja Jätkäsaaren osayleiskaavan nro 11350 alueelta vapaarahoitteiseen vuokra-asuntotuotantoon luovutettavien tonttien osalta käytetään rakennusoikeuden yksikköhintaa laskettaessa kerrointa 1,2. Vastaavaa kerrointa voidaan käyttää myös muilla alueilla, mikäli se on tontin erityisen hyvän sijainnin, meren läheisyyden tai muun vastaavan syyn vuoksi perusteltua.

- Tontinluovutuksessa ei noudateta Hitas-sääntelyä.

- Luovutettaessa tontteja 10 vuoden korkotukilainalla rahoitettuun vuokra‑asuntotuotantoon maanvuokrasopimusta ei saa irtisanoa korkotuesta vuokra-asuntojen rakentamislainoille vuosina 2009 ja 2010 rakennusalan työllisyyden edistämiseksi (176/2009) annetun lain 13 §:n tarkoittaman valtiontakauksen takausaikana.

Pöytäkirjanote kiinteistölautakunnalle.

Lisätiedot:
Härmälä Timo, kaupunginsihteeri, puhelin 310 36028

LIITTEET	Liite 1	Taulukko
	Liite 2	ARA:n lausunto
	Liite 3	Vapaarahoitteiseen ja 10 vuoden korkotukilainalla rahoitettavaan vuokra-asuntotuotantoon... - päätöshistoria

ESITTELIJÄ Kaupunginvaltuuston helmikuussa 2008 hyväksymän Maankäytön ja asumisen toteutusohjelman 2008 - 2017 (MA-ohjelma) mukaan kaupungin tavoitteena on 5 000 asunnon vuotuinen tuotanto. Tästä määrästä 40 %, eli 2 000 asuntoa, on tarkoitus toteuttaa vapaarahoitteisena vuokra- ja omistusasuntotuotantona.

Tällä hetkellä vapaarahoitteiseen vuokra-asuntotuotantoon on varattu yhteensä 11 kerrostalotonttia, joista noin puolet sijoittuu uusille Jätkäsaaren ja Kalasataman projektialueille. Lisäksi eri rakennuttajille on varattu vapaarahoitteiseen omistus- tai vuokra-asuntotuotantoon yhteensä seitsemän kerrostalotonttia. Näiden tonttien tuleva hallintamuoto selviää lopullisesti vasta hankkeiden suunnittelun edetessä.

Vuokra-asuntosijoittaminen poikkeaa liiketoimintana omistusasuntojen perustajaurakoinnista, jossa liiketoiminnan tulo muodostuu asuntojen myynnistä saatavasta katteesta. Vuokra-asuntosijoittajan liiketoiminnan tulo muodostuu kahdesta osatekijästä, asunnoista saatavasta vuokra-tulosta ja asuntojen tulevasta arvonnoususta. Sijoittajasta riippuu, kumpaa osatekijää tämä painottaa. Vapaarahoitteisissa vuokra-asun-noissa asuntojen vuokra määräytyy markkinaehtoisesti ja asukkaat ovat vuokranantajan vapaasti valittavissa.

Vuokra-asuntohankkeen rakennuttajan on sanotuista syistä erityisen tärkeää mahdollisimman aikaisessa vaiheessa tietää, millaisia tontinluovutusehtoja ja hinnoittelua kaupunki tulee noudattamaan tonttia vuokrattaessa tai sitä mahdollisesti myytäessä.

Vapaarahoitteisen vuokra-asuntotuotantoon luettavaa 10 vuoden korkotukilainalla rahoitettavaa vuokra‑asuntotuotantoa koskeva määräaikainen vuoden 2010 loppuun voimassa oleva laki tuli voimaan 1.4.2009, eikä sen osalta siksi ole vakiintuneita tontinluovutusperusteita, vaikka malli sinänsä on saavuttanut suosiota vuokra‑asuntoraken-nuttajien keskuudessa ja useita tähän rahoitusmalliin perustuvia hankkeita on parhaillaan vireillä.

Kiinteistölautakunta esittää siksi, että valmisteltaessa tonttien luovutusta vapaarahoitteiseen ja 10 vuoden korkotukilainalla rahoitettuun vuokra‑asuntotuotantoon noudatettaisiin seuraavia periaatteita:

Tontit luovutettaisiin vuokraamalla siten, että vuokralaisella on oikeus ostaa tontti viiden vuoden kuluessa vuokra‑ajan alkamisesta ja sen jälkeen, kun se on rakennettu ja otettu vuokra-asuntokäyttöön. Tonteille rakennettavat asunnot on tontin vuokra-aikana pidettävä vapaarahoitteisessa vuokra-asuntokäytössä. Tonteilla ei noudatettaisi Hitas-sään-telyä.

Tonttien vuokrahinnoittelu perustuisi alueen sääntelemättömään asuntotuotantoon luovutettavien tonttien hintatasoon.

Tontin myyntihintana pidettäisiin vuokrausperusteena käytettyyn indeksillä tarkistettuun pääoma‑arvoon verrattuna 1,2-kertaista hintaa Kalastaman ja Jätkäsaaren alueilla sekä myös muilla sellaisilla alueilla, joilla se on tontin erityisen hyvän sijainnin, meren läheisyyden tai muun vastaavan syyn vuoksi perusteltua. Muilla alueilla käytettäisiin kerrointa 1,1.

Esityksessä on pyritty huomioimaan vuokra-asuntotuotantoon liittyvät erityispiirteet. Esityksen keskeiset tavoitteet ovat seuraavat:

- Vapaarahoitteiseen ja 10 vuoden korkotukilainalla rahoitettuun vuokra-asuntotuotantoon luovutettavien tonttien tontinluovutusperiaatteiden ja -menettelyn selkeyttäminen.

- Varauksensaajien yhdenvertaisen kohtelun varmistaminen.

- Vapaarahoitteisen vuokra-asuntotuotannon houkuttelevuuden varmistaminen ja lisääminen ennakoitavuutta lisäämällä ja kohtuullisin tontinluovutusehdoin.

- Kaupungin maanmyyntitulojen lisääminen.

Periaatteita on tarkoitus noudattaa ohjeena ja lähtökohtana tonttien varausesityksiä ja vuokrausperusteita valmisteltaessa. Lopullisesti tonttien luovutushinnoista ja -ehdoista päätettäisiin edelleen vasta kaupunginvaltuuston vuokrausperustepäätösten sekä kiinteistölautakunnan tonttien luovuttamista koskevien päätösten yhteydessä.

Talous- ja suunnittelukeskus on antanut asiassa lausuntonsa, jossa todetaan seuraavaa:

Talous- ja suunnittelukeskus toteaa, että vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen rakentaminen tukee kaupungin asuntopoliittisia tavoitteita saada aikaan hallinta- ja rahoitusmuodoiltaan monipuolisia asuinalueita. Vapaarahoitteinen vuokra-asuntokanta helpottaa työvoiman liikkumista ja erilaisissa elämän siirtymävaiheissa. Työmarkkinoilla tapahtuneet muutokset ovat jatkuvasti kasvattaneet liikkuvien työntekijöiden määrää, joille asuminenkin on lyhytaikaisempaa. Vuokralla asumisen suosio tulee tulevaisuudessa kasvamaan mm. työvoiman entistä suuremman kansainvälisen liikkuvuuden takia. Riittävän ja monipuolisen vuokra-asuntotarjonnan turvaamiseksi on tärkeää, että Helsinkiin saadaan riittävän suuri vapaarahoitteinen vuokra-asuntokanta.

Institutionaalisten omistajien vuokra-asuntokanta tasapainottaa vapaarahoitteista vuokra-asuntokantaa, joka muutoin jää yksittäisten piensijoittajien varaan. Kiinteistölautakunnan ehdotus siitä, että ko. kohteiden tontinluovutusehdoissa ei noudateta hitas-sääntelyä, on hyvä.

Maanmyyntitulot ovat olleet kaupungille merkittävä tulonlähde. Vuosina 2005–2008 tulot ovat vaihdelleet välillä 44–100 miljoonaa euroa.

Uusien projektialueiden toteutus vaatii mittavia investointeja, joita rahoitetaan myös uusien alueiden tonttien myyntituloilla. Tästä syystä maanmyyntitavoite nostettiin vuoden 2009 talousarviossa 103 miljoonaan euroon. Lama ja rakentamisen hiipuminen ovat kuitenkin pudottaneet viime vuoden maanmyyntitulot n. 36 miljoonaan euroon. Vuoden 2010 talousarviossa tulotavoite on 61 miljoonaa euroa.

Esitys tonttien vuokraamisesta osto-oikeudella on kaupungin maanmyynti- ja vuokratulojen tulevan kehityksen kannalta merkittävä asia.

Tonttien suoralla myynnillä on tähän esitykseen verrattuna kuitenkin se merkittävä etu, että myynnillä saadaan nopeammin rahoitusta infran rakentamiseen. Esitykseen sisältyvät osto-optiokertoimet perustuvat siihen, että kaupungin maanvuokran perusteena käyttämät rakennusoikeuden hinnat ovat tonttien käypää myyntiarvoa alempia, koska maanvuokrissa pyritään asumiskustannusten kohtuullisuuteen. Kiinteistöjen myynneissä taas on lähtökohtana käypä arvo. Tämän vuoksi vuokrausperusteena käytettävää rakennusoikeuden arvoa on korotettava. Korotus tehdään kertoimilla, jotka ovat Jätkäsaaren ja Kalasataman uusilla alueilla 1,2 ja muilla alueilla 1,1. Hintatason muutos tehdään edelleen elinkustannusindeksin muutoksella.

Kertoimet on porrastettu, koska rakennusoikeuden yksikköhintojen ero suhteessa käypään arvoon kasvaa, mitä kalliimmasta ja arvostetummasta alueesta on kyse. Hinnoitteluperiaatteissa on pyritty yksinkertaisuuteen, ennakoitavuuteen ja kohtuullisuuteen. Kiinteistöviraston mukaan kertoimella 1,1 saatavat myyntihinnat vastaavat varsin hyvin toteutuneita käypiä rakennusoikeuden hintoja ja kaupungin noudattamaa tonttihinnoittelua eri alueilla. Jätkäsaaressa ja Kalasatamassa kertoimen 1,2 määrittäminen on ollut työläintä ja näillä alueilla kiinteistövirasto onkin selvittänyt hintatasoa tarkemmin kiinteistöalan asiantuntijan kanssa. Esityksen mukaan kiinteistövirasto voi käyttää tätä kerrointa myös muilla alueilla, mikäli se on tontin hyvän sijainnin tai muun syyn vuoksi perusteltua.

Jätkäsaaren ja Kalasataman alueilla kertoimen korottaminen esitetystä 1,2:sta vielä ylöspäin olisi houkuttelevaa mahdollisten myyntitulojen näkökulmasta. Silloin kuitenkin maanvuokran vastikevaikutus asuntojen vuokrissa nousisi helposti liian suureksi jolloin houkutus asuntojen myyntiin kasvaisi. Kaupungin asuntopoliittisten tavoitteiden mukaista on, että asunnot säilyisivät mahdollisimman pitkään vuokra-asuntokäy-tössä.

On huomattava, että myös vuokrausperusteena käytettävä rakennusoikeuden arvo muuttuu ajan mukana, sillä valmistellessaan yksittäisten tonttien vuokrauspäätöksiä kiinteistövirasto arvioi rakennusoikeuden arvon aina sen hetkisen tilanteen mukaisesti.

Osto-optio voitaisiin varmasti järjestää useilla muillakin eri tapaukset ehkä paremmin huomioonottavilla tavoilla. Kiinteistöviraston nyt esittämä menettelyn etu on sen yksinkertaisuus ja helppo kontrollointi. Kyseessä on luovutusperiaatteiden hyväksyminen ja periaatteita voidaan tarvittaessa muuttaa.

Esittelijä toteaa, että kiinteistölautakunnan esitys on perusteltu ja esittää sen hyväksymistä.



Kokousaika	1.3.2010 klo 16
Kokouspaikka	Kaupungintalo, Khn istuntosali

LIITTEET	Liite 1	Rakennusviraston kirje 8.2.2010
	Liite 2	Kuva alueesta (esirakennussuunnitelman kansi)

LIITTEET	Liite 1	Hankesuunnitelma 30.9.2009
	Liite 2	HKR-Rakennuttajan kustannusarvio 9.9.2009
	Liite 3	Lasten päiväkoti Piltenin peruskorjauksen hankesuunnitelma - päätöshistoria

LIITTEET	Liite 1	Sijaintikartta
	Liite 2	Kartta kohteista
	Liite 3	Kiinteistönluovutusilmoitus
	Liite 4	Kauppakirja
	Liite 5	Etuosto-oikeuden käyttämättä jättäminen... - päätöshistoria